I 2008 startet arbeidene med tekniske hovedanlegg på Myklaberget i Sola kommune. Salg av første byggetrinn starter i Mange av boligene får fin

Transkript

1 ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2008

2 2 I 2008 startet arbeidene med tekniske hovedanlegg på Myklaberget i Sola kommune. Salg av første byggetrinn starter i Mange av boligene får fin utsikt.

3 KORT OM STAVANGER BOLIGBYGGELAG Stavanger Boligbyggelag ( SBBL ) er et medlemseid andelslag. Vårt formål er å skaffe medlemmene boliger, forvalte boligene, tilby boligtilknyttede tjenester og drive annen virksomhet til beste for medlemmene. Virksomheten drives innen hele Stavangerregionen og omfatter for tiden kommunene: Stavanger, Randaberg, Sola og Sandnes. Stavangerregionen utgjør nå et felles arbeids- og boligmarked. Med medlemmer er vi blant de største medlemsorganisa sjonene på Sør-Vestlandet. Vi er blant regionens ledende bolig byggere og den klart største boligforvalter. STYRET SBBL er organisert ved at deler av virksomheten er utskilt i egne datterselskaper. Datterselskaper som inngår i det konsoliderte konser nregnskapet er: - BBL Bygg AS - Real Prosjektutvikling AS - Tastatomter AS - SBBL`s Bo & Eiendomsservice AS I tillegg omfatter virksomheten 3 felleskontrollerte selskaper. Driftsorganisasjonen består av ulike virksomhetsområder og utgjør for tiden: - Nybygg - Økonomisk- og administrativ forvaltning og rådgivning - Teknisk rådgivning og prosjektledelse for renoverings- og vedlikeholdsprosjekter - Medlemstjenester - Vaktmester- og vedlikeholdstjenester Paul Aakre (styreleder) Berit Aasland Gunnar Berge Helga Skjeie Terje Eidsmo Eivind Enoksen (Kommunens oppnevnte) Ragnhild Auglænd (ansattes rep.) Varamedlemmer: Inger Amdal (1. varamedlem) Øyvin Fiskå (ansattes rep.) ADM. DIRektør Knut Øxnevad Soma REVISOR Ernst & Young AS v/ statsaut. revisor Hilde L. Krogh Styret i Stavanger Boligbyggelag. Fra venstre administrerende direktør Knut Øxnevad Soma, Berit Aasland, Gunnar Berge, Helga Skjeie, Eivind Enoksen, Ragnhild Auglænd, Øyvin Fiskå, Inger Amdal, Terje Eidsmo og Paul Aakre. 3

4 Miljøfyrtårn- sertifikatet er nå hengt opp i SBBLs vestibyle. Bildet er fra overrekkelsen i fjor. Fra venstre: Ingvald Erga fra Grønn Hverdag, administrerende direktør Knut Øxnevad Soma i SBBL, varaordfører Bjørg Tysdal Moe og prosjektleder Kristian B. Zweidorff fra SBBL. Miljøfyrtårn Stavanger Boligbyggelag (SBBL) ble, som det første boligbyggelaget i vår region og det andre i landet, sertifisert som miljøfyrtårn i fjor. Miljøfyrtårnsertifikatet ble overrakt av Stavangers varaordfører Bjørg Tysdal Moe. Hensikten med Miljøfyrtårn er å heve miljøprestasjonene så det monner. Bedrifter og virksomheter som går igjennom en miljøanalyse og deretter oppfyller definerte bransjekrav, sertifiseres som Miljøfyrtårn som er et norsk offentlig sertifikat. Det har i lengre tid vært en målbevist satsning fra SBBL for å oppnå denne sertifiseringen. Ledelsen, i samarbeid med utvalgte medarbeidere, har arbeidet tett sammen med Grønn Hverdag i utarbeidelsen av en miljøanalyse og en handlingsplan for å innfri de nødvendige bransjekrav. Det gjelder blant annet innen internkontroll, helse, miljø og sikkerhet (HMS), arbeidsmiljø, energiforbruk, innkjøp, materialbruk, avfallshåndtering og klimaregnskap. Miljøfyrtårn-sertifiseringen er ikke evigvarende. Den gjelder i første omgang for tre år. Hvert år må SBBL innlevere rapport der det dokumenteres progresjon i miljøsatsningen. Er den tilfredstillende, blir sertifikatet fornyet. Forbilde for borettslag og sameier For SBBL har det vært viktig å gå foran som et godt eksempel overfor tilknyttede borettslag og sameier. Målet er at flest mulig skal bli miljøfyrtårn. Og ved selv å ha blitt sertifisert, er pådriverrollen mer troverdig. Nå kan SBBBL bidra med erfaring og kompetanseoverføring i miljøspørsmål overfor boligselskap som ønsker å bli miljøfyrtårn. Fem sertifiserte borettslag Noen borettslag har allerede oppnådd å bli Miljøfyrtårn. Det gjelder Eikeberget, Byhaugen Vest 1, Madlamark 1, Rosenli og Sporen. Det viser at det tenkes miljø ute i borettslagene. Flere andre borettslag og sameier er i gang med forarbeidet for å oppnå Miljøfyrtårn-sertifisering. Også Bomiljøpris For SBBL er det også viktig at borettslag og sameier parallelt satser på trygge og gode bomiljø for beboerne. Bomiljøprisen, som nå har økt til kroner, skal oppmuntre til det. Nytt av året er at søkerne ikke trenger å fysisk ha utført miljøtiltakene. Også planer om ulike miljøtiltak kan komme i betraktning. Bomiljøprisen kan deles på flere. På generalforsamlingen i 2008 ble Bomiljøprisen tildelt brl Saltnes på Hundvåg. 4

5 Gode bomiljø er en forutsetning for å bli Miljøfyrtårn. Brl Eikeberget var det første borettslaget som fikk Miljøfyrtårn-sertifikat. Produkter som kjøpes inn må ha svanemerke eller andre godkjente miljømerker. Brl Rosenli, ble som det tredje borettslaget i SBBL, sertifisert som Miljøfyrtårn våren Det synlige beviset ble overrakt av ordføreren. Fra venstre: Vaktmester Arnt Olav Flønes, Benno Driesse, ordfører Johan Sevland, og Nina Hestem. Riktig avfallshåndtering er nødvendig for å få Miljøfyrtårn-sertifisering. 5

6 ÅRSBERETNING 2008 Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med noter og styrets beretning et riktig bilde av driften og stillingen i konsernet ved årsskiftet. Etter regnskapsårets avslutning har det ikke inntruffet forhold som er av betydning ved bedømmelsen av virksomheten utover det som det er redegjort for i årsberetningen. VIRKSOMHET BOLIGBYGGING Utvikling og oppføring av nye boliger er lagt til SBBLs datterselskap Real Prosjektutvikling AS. Real selger de ferdige boligene til borettslag og andre til fast pris. All risiko ved tomtekjøp, utvikling, salg og gjennomføring ligger i Real, men med avgrensede garantier fra SBBL. Risiko søkes også redusert ved at det i stor grad tegnes fulltegningsforsikring gjennom Boligbyggelagenes Forsikring AS. Ferdigstilte boliger I løpet av 2008 er følgende boliger ferdigstilt: Prosjekt Antall boliger Boligtype Horisont brl, Randaberg 39 Lavblokk Sum 39 Boliger under bygging Vi har for tiden ingen boliger under oppføring og heller ingen usolgte boliger i tidligere prosjekter. Boliger under planlegging Boligmarkedet har i 2008 vært preget av internasjonal finanskrise som har forplantet seg også til norsk økonomi og til Stavangerregionen. Som følge av dette har vi registrert sterk reduksjon i omsetning av brukte boliger og fallende markedspriser. Igangsetting av nye boligprosjekter har nærmest stoppet opp og det er press på markedsprisene. Vi ser imidlertid tegn til at også byggekostnadene tilpasses markedets realiteter, slik at forholdet mellom salgspris og byggekostnad bedres i forhold til situasjonen høsten Vi ser nå tegn til at etterspørselen tar seg noe opp for brukte boliger og at prisnedgangen har stoppet opp. Det forventes at dette vil forplante seg til nybyggsmarkedet, men vi må regne med et fortsatt svakt marked i For våre prosjekter må vi derfor stille stadig større krav til valg av type bebyggelse, utbyggingsområder og pris- og kvalitetsnivå for å treffe våre ulike målgrupper. Vår portefølje av prosjekter under planlegging er: Område Antall boliger Boligtype Planlagt byggestart Myklaberget, Sola 100 Alle Jåtten Øst, Stavanger 80 Blokk / Rekke Austrått, Sandnes 50 Enebolig / Rekke Bogafjell, Sandnes 40 Alle Hove, Sandnes 50 Rekke Tastarustå, Stavanger 200 Blokk / Rekke Goa, Randaberg 70 Blokk Sum 590 Det er i løpet av året gjort betydelige tomteinvesteringer, slik at vi nå har en tomtebank som sikrer oss god aktivitet i årene fremover. Vi legger vekt på å fremføre prosjektene i et tempo og i en rekkefølge som tar hensyn til vår kapasitet, risikoeksponering og markedssituasjonen. Horizont brl i Randaberg med 39 leiligheter ble ferdigstilt i

7 FORVALTNING Forretningsførsel Forretningsførsel med teknisk / økonomisk / administrativ forvaltning og regnskapsførsel er en viktig del av SBBLs virksomhet og et strategisk satsingsområde for videre vekst. SBBL forvalter boligselskapenes økonomi på en trygg måte og har et nært samarbeid med styrene i de enkelte selskapene. Hvert boligselskap er en egen juridisk enhet med eget styre og med rådighet over egen økonomi og drift. Den samlede bygnings- og eiendomsmasse som SBBL forvalter, har en brannforsikringssum på ca. kr. 19 milliarder. Det har også i 2008 vært stor etterspørsel etter våre tjenester for teknisk og økonomisk planlegging og oppfølging, både når det gjelder vedlikehold / renovering og ordinær drift. Styrene i boligselskapene står overfor stadig økte krav og etterspør derfor i større grad våre tjenester for å ha et så godt beslutningsgrunnlag som mulig og så effektiv drift som mulig. I 2008 ble det ferdigstilt 1 nytt byggeprosjekt med 39 boliger. Vi har i løpet av året hatt god tilgang på forretningsførsel for sameier og frittstående borettslag i konkurranse med andre. Ved utgangen av 2008 har vi forretningsførsel for i alt boliger i ordinær drift (en økning på stk.) med følgende fordeling: Styreportalen, boligselskapenes elektroniske kontor, har blitt et effektivt hjelpemiddel for tillitsvalgte representanter i borettslag og sameier. Antall Kundegruppe Antall boliger 138 Tilknyttede borettslag Boligstiftelser Boligsameier og frittstående borettslag Til sammen Internkontroll SBBL er opptatt av sikkerhet og trygge miljøer i boligselskapene. Internkontrollforskriften legger ansvaret for dette på boligselskapene og krever dokumentasjon av rutiner og oppfølging innenfor helse, miljø og sikkerhet ( HMS ). Innkreving av fellesutgifter Til dekning av boligselskapenes fellesutgifter ble det i 2008 på vegne av kundene innkrevd til sammen ca. 470 mill. kr. Restansen er 1,7 %, som er høyere enn i de tidligere årene. Regnskapsførsel For den totale virksomhet har SBBL i 2008 stått for en betalingsstrøm på ca mill. kr. Vi har behandlet ca regnskapsbilag mot ca året før. På vegne av våre kunder administrerer vi bankinnskudd som ved årsskiftet utgjorde ca. 205 mill. kr. og lån som utgjorde ca mill. kr. Opplæring Vi driver utstrakt opplæring av styrene i boligselskapene gjennom kveldskurs og helgeseminarer. Sentrale tema har i 2008 vært vedlikeholdsansvar, skadeforebygging og opplæring i styrearbeid. Styreportal Styreportalen er en internettbasert løsning som gjør det enklere for styrene i boligselskapene å kommunisere internt og med oss. Portalen inneholder også en løsning for styrene for elektronisk godkjenning av faktura og betaling. Styreportalen ble satt i drift i 2007 etter en prøveperiode. Vi har meget tilfredsstillende tilgang av kunder som ønsker å benytte seg av dette tilbudet. Over 140 boligselskaper er nå tilknyttet styreportalen og vi forventer fortsatt økning i Tilbakemeldingene fra kundene er at dette er et meget godt og effektivt system. Kapasitet og kompetanse Med sterkt stigende etterspørsel etter våre tjenester har det vært nødvendig å styrke kapasiteten. Vi har ansatt flere nye medarbeidere med relevant kompetanse og mener at vi er godt rustet til møte våre kunders forventninger. TEKNISK BISTAND Renovering og vedlikehold I tråd med generell samfunnsutvikling øker kravene til styrene i boligselskapene når det gjelder ansvar for planlegging og gjennomføring av renoveringsoppdrag. Dette har ført til økt etterspørsel etter bistand fra vår Teknisk avdeling. I 2008 har de boligselskapene vi forvalter gjennomført bygningsmessig vedlikehold og Renovering og vedlikehold er en viktig del av SBBLs tjenestetilbud til borettslag og sameier. I 2008 ble Parken brl pusset opp med blant annet nye flotte innglassede balkonger. 7

8 renoveringarbeid for over 200 mill. kr. Teknisk avdeling har stått for administrasjonen av en betydelig del av dette. Vårt konsept for planlagt periodisk vedlikehold gjør det lettere for boligselskapene å kunne forutsi vedlikeholdsbehovet og kostnadene i et 10 års perspektiv. Teknisk bistand er et satsningsområde for oss som en integrert del av vårt forvaltningskonsept. Koordinering av forsikringssaker Vi har i 2008 hatt et forsatt høyt engasjement innen forsikring på vegne av våre kunder. Oppgavene består i å utvikle gode forsikringstilbud for boligselskapene i samarbeid med Norske Boligbyggelag og administrere skadeutbedring og skadeoppgjør for de av våre kunder som har valgt å knytte seg til våre fremforhandlede avtaler. Over 95 % av boligselskapene har valgt å knytte seg til vårt forsikringstilbud. Kapasitet og kompetanse Vi har i det siste ansatt flere nye medarbeidere med god og relevant kompetanse. Vi vil fortsette å bygge opp kapasiteten for å kunne imøtekomme økende etterspørsel etter teknisk bistand fra våre kunder. MEDLEMSTJENESTER Informasjon Medlemsbladet Boinform er i 2008 sendt ut til alle medlemmer i SBBL og til andre som vi har spesiell interesse av å holdes informert om vår virksomhet. Vi har hatt 4 utgivelser i løpet av året. Ved behov for informasjon rettet mot boligselskapene spesielt sender vi ut Nytt fra SBBL til styrene. I tillegg har vi egne internettsider ( som også orienterer om SBBLs virksomhet. Medlemmene Det er nå registrert medlemmer i Stavanger Boligbyggelag, en netto økning i løpet av året på ca Medlemmene i SBBL får tilsendt fire utgaver av Boinfom i året. Antall borettslagsboliger i tilknyttede borettslag utgjorde ved årsskiftet Dette viser at vi har et stort antall ( nær ) ikke boende medlemmer. Det er fortsatt en høyt prioritert oppgave for SBBL å arbeide aktivt for å dekke behovet for boliger for våre medlemmer og folk flest i regionen. Medlemsfordeler Medlemskap i SBBL byr på en rekke fordeler, der forkjøpsretten er den viktigste. I rundt 50 % av omsetningene blir forkjøpsretten faktisk brukt. Gjennom medlemskapet bygges det ansiennitet i forhold til å ha fortrinn fremfor andre med ingen eller kortere ansiennitet når det gjelder kjøp av både nye og brukte boliger. Nye boliger lyses ut til fast pris, og våre medlemmer med lengst ansiennitet har retten til å velge bolig først. Brukte borettslagsboliger er fritt omsettelige. Våre medlemmer med lang ansiennitet trenger likevel ikke delta i budgivning, men har rett til å tre inn i kontrakt i henhold til reglene om forkjøpsrett. Ansiennitetsreglene er nærmere beskrevet i egen brosjyre Utfyllende regler for medlemsskap i Stavanger Boligbyggelag som er distribuert til samtlige medlemmer, og er også tilgjengelig på våre nettsider Vi har gjennom mange år vært aktive i forhold til å fremforhandle gunstige avtaler med våre leverandører. Disse avtalene kommer våre medlemmer til gode, det være seg forsikring, finansiering, telefoni, strøm og diverse varer og tjenester. VAKTMESTERTJENESTER SBBLs Bo- og Eiendomsservice AS har i 2008 hatt god aktivitet og med sterkt bedret lønnsomhet. Ved årsskiftet var det 10 fast ansatte i selskapet. ØKONOMI OG RESULTAT Regnskapet er gjort opp i henhold til regnskapsloven. Med medlemskap i SBBL får du mulighet til å benytte forkjøpsretten når nye eller brukte borettslagsboliger annonseres for salg. Du kan også benytte dine medlemsrettigheter i Oslo, Bergen og Tromsø. Senere i år vil det trolig også være mulig å bruke medlemskapet i Trondheim. I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for år 2009 og konsernets planer for årene fremover. et er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Regnskapet viser et resultat før skatt på kr for SBBL og for konsernet kr ets underskudd etter skatt utgjør kr Styret foreslår at resultatet overføres til annen egenkapital. Bokført egenkapital i SBBL pr er kr , og for konsernet kr Likviditeten har vært tilfredsstillende gjennom hele året. Driften er finansiert ved egenkapital og byggelån. 8

9 ets egenkapital er på 25 % av totalkapitalen. I forhold til fremtidig kapitalbinding og risikoeksponering vil det være nødvendig å styrke egenkapitalen ytterligere. Etter styrets oppfatning er det gjort tilstrekkelige avsetninger for påløpte og eventuelle fremtidige forpliktelser. På bakgrunn i den vanskelige markedssituasjonen for nybygg og finanskrise er styret tilfreds med det økonomiske resultat og soliditeten i konsernet, selv om lønnsomheten er lavere enn den har vært i de foregående årene. Lønnsomhet er avgjørende for å ha en tilfredsstillende egenkapital og dermed styrke til å gå inn i nye og krevende prosjekter til fordel for medlemmene. ORGANISASJON Ordinær generalforsamling ble avholdt 27. mai Styret har hatt 8 ordinære møter og behandlet 67 saker. Videre utvikling av organisasjonen med sikte på kundetilfredshet, kvalitet, kompetanse og motivasjon vil fortsatt stå sentralt i arbeidet med å møte morgendagens utfordringer. PERSONALFORHOLD OG ARBEIDSMILJØ Gjennomsnittlig antall årsverk var: SBBL Antall årsverk De ansatte har i henhold til SBBLs vedtekter hatt en representant med vararepresentant i styret. Arbeidsmiljøutvalget ( AMU ) fortsetter sin virksomhet med 3 medlemmer fra arbeidsgiversiden og 3 medlemmer fra arbeidstakerne. Vervet som leder og sekretær veksler mellom partene fra periode til periode. Det avholdes 4 faste møter per år, og for øvrig etter behov. Bedriften er tilsluttet Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon (HSH) og har gjennom HSH tariffavtale for boligbyggelag med Fagforbundet som organiserer ca 50 % av SBBLs ansatte. Det har ikke forekommet ulykker av noe slag på arbeidsplassen. Arbeidet for et godt arbeidsmiljø er en kontinuerlig prosess Like ved Vistestranden har SBBL planer om salg og bygging av 71 leiligheter fordelt på fire lavblokker. Vistestranden får en flott beliggenhet med gangavstand til sandstrand og flotte turområder. Sykefraværet for SBBL har i 2008 vært 2,7%. Fraværet fordeler seg slik: 1-3 dager 4 dgr 2 uker Mer enn 2 uker 0,81% 0,69% 1,17% Bedriften er tilsluttet avtale om Inkluderende Arbeidsliv. I SBBL med datterselskaper er det ansatt 25 kvinner (49%). I ledende stillinger er kvinneandelen 20 %. Vår policy tar sikte på likestilling mellom kjønnene og at forskjellsbehandling på grunn av kjønn ikke forekommer. STIFTELSEN SIKRINGSFONDET I STAVANGER BOLIGBYGGELAG Stiftelsen Sikringsfondet i SBBL ble opprettet i 1994 med en grunnkapital på kr Stiftelsens formål er å erstatte eventuelle tap et borettslag måtte få som følge av en beboers mislighold i forhold til betaling av andel felleskostnader. Alle borettslag tilknyttet SBBL har rett til å bli medlemmer. Medlemskapet er fortsatt gratis, men nystiftede borettslag betaler en innmeldingsavgift. Frittstående borettslag kan etter søknad opptas som medlemmer i fondet i henhold til egne retningslinjer. Fondet har i 2008 ikke hatt utbetalinger. Kapitalen utgjør ved årsskiftet kr

10 Miljø Virksomheten har ikke påvirket det ytre miljø utover det som er normalt for en kontorbedrift. Vi følger opp at alle våre entreprenører overholder forskriftene innen helse, miljø og sikkerhet. Forholdet til det ytre miljø er i stadig sterkere fokus. SBBL er i 2008 blitt sertifisert som miljøfyrtårn. Vi oppfordrer alle boligselskapene til å ha en bevisst holdning til miljøspørsmål og til å vurdere miljøsertifisering. Vi har egen kontaktperson for denne type spørsmål. Det er allerede 5 boligselskaper som er sertifisert som miljøfyrtårn og flere arbeider med sine søknader for å bli kvalifiserte. UTSIKTENE FREMOVER Stavanger Boligbyggelag står overfor store utfordringer i et marked som har utviklet seg fra å været preget av rekordhøy aktivitet til nesten full stopp innen byggevirksomheten som følge av internasjonal finanskrise. Det vil være knapphet på utbyggingsarealer i regionen i tiden fremover. Vi har arbeidet aktivt for å posisjonere oss for markedet i hele Stavanger-regionen. Vi har aktuelle prosjekter i Stavanger, Randaberg, Sandnes og Sola kommuner, og har nå en tomtebank som sikrer god aktivitet i årene fremover. Store investeringer i tomtereserver gjør at vi satser aktivt på å fremføre prosjektene for salg og bygging i et tempo og med markedsvurderinger som gjør at lønnsomheten trygges. Vår lønnsomhet er imidlertid fortsatt avhengig av byggevirksomheten for å unngå at tomteinvesteringene fører til belastende rentekostnader. Styret og administrasjonen arbeider aktivt med å fortsette oppbyggingen av egenkapitalen i konsernet gjennom sterkt fokus på lønnsomhet og risikostyring. SBBL har dyktige medarbeidere. Totalt utgjør arbeidsstokken i konsernet 57 årsverk. Kvinneandelen er 49 prosent. Vi vil arbeide aktivt for å opprettholde og øke kundetilfredsheten gjennom nært samarbeid med kundene hva angår både tjenestenes omfang, servicegrad og kvalitet. Vi regner med et fortsatt svakt marked for nye boligprosjekter i 2009, mens det for våre øvrige virksomhetsområder er gode utsikter til fortsatt vekst og lønnsomhet. Totalt sett regner vi med at også 2009 blir et år der konsernets økonomiske resultat blir svakere enn det vi har oppnådd de senere årene. Styret vil takke alle ansatte for stor arbeidsiver og engasjement til medlemmenes beste. trondheim Etter styrets oppfatning er Stavanger Boligbyggelag godt rustet til å møte de fremtidige oppgaver og utfordringer. SAMARBEID MED ANDRE BOLIGBYGGELAG Stavanger Boligbyggelag er tilsluttet Norske Boligbyggelags Landsforbund og benytter i noen grad de medlemsfordeler som er fremforhandlet. I generalforsamlingen i 2008 ble det besluttet at Stavanger Boligbyggelag kan inngå i mer forpliktende samarbeid med andre boligbyggelag. Boligbyggelagene Tromsø, Trondheim, Vestbo i Bergen, Usbl i Oslo og Stavanger (universitetsbyene) har etablert samarbeid i Storbybolig med gjennomgående ansiennitet. Det arbeides med å videreutvikle samarbeidet til flere virksomhetsområder som innkjøp, finansiering, data, driftskonsepter, etc. Vi har store forventninger til dette samarbeidet og ser frem til at dette kan utvikle seg til en mer forpliktende allianse. Stavanger, 31. desember 2008 / 5. mars 2009 Paul Aakre Gunnar Berge Berit Aasland styreleder styremedlem styremedlem Eivind Enoksen Terje Eidsmo Helga Skjeie styremedlem styremedlem styremedlem Ragnhild Auglænd styremedlem Knut Øxnevad Soma adm. direktør 10

11 årsregnskap for 2008 resultatregnskap Stavanger Boligbyggelag Note Driftsinntekter Medlemskontingenter Salg av fast eiendom Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Varekostnader Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Annen rentekostnad Netto finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årets skattekostnad Årets resultat Overføringer Overført til egenkapital

12 balanse per 31.desember Stavanger Boligbyggelag Noter Anleggsmidler Immatrielle eiendeler Utsatt skattefordel Varige driftsmidler Tomter,bygninger og annen fast eiendom Biler, inventar og kontorutstyr Sum varige driftsmidler Finansielle eiendeler Inv. i datterselskap og felleskontr.virks Lån til foretak i samme konsern Inv. i aksjer og andeler Pensjonsmidler Ansvarlig lån Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager ,12 Aktiverte tomte- og prosjektkostnader Kortsiktige fordringer Kundefordringer Utført, ikke fakturert prosjektkostnad Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler

13 balanse per 31.desember Stavanger Boligbyggelag Note Egenkapital Innskutt egenkapital Selskapskapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Pensjonsforpliktelser Sum forpliktelser Annen langsiktig gjeld Øvrig langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Betalbar skatt Byggelån Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

14 KONTANTSTRØMOPPSTILLING Stavanger Boligbyggelag (Alle tall i hele 1000) Resultat før skattekostnad Gevinst ved salg av anleggsmidler Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld bidrag 0 0 Endring prosjektkostnader lagerført Endring i varelager Endring andre tidsavgrensinger Forskjell kostnadsført pensjon og innbetalinger til pensjonsordninger Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalt ved salg av anleggsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Endringer kortsiktige lån/byggelån Innbetalinger fra utlån (+)/ Utlån(-) Endring ansvarlig lån Innbetalt andelskapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring av kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd Note 1 - Regnskapsprinsipper noter til regnskapet 2008 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. regnskap Regnskapet viser konsernets resultat når mor- og datterselskaper betraktes som en regnskapsmessig enhet. Med datterselskap menes selskaper hvor morselskapet, direkte eller indirekte, eier mer en 50% av aksjene eller gjennom avtale har bestemmende innflytelse i selskapet. Følgende datterselskaper inngår i konsernregnskapet: BBL-Bygg AS, Real Prosjektutvikling AS, SBBLs Bo & Eiendomservice AS, Tastatomter AS. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning for forventet tap. Avsetning for tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Prosjekter Akvisisjonskostnader utgiftsføres fortløpende. Det benyttes løpende avregning ved verdsettelse av pågående arbeider. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid og har en kostpris som overstiger kr Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Pensjoner Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forventet sluttlønn. Beregningene er basert på en rekke forutsetninger herunder diskonteringsrente, fremtidig regulering av lønn, pensjoner og ytelser fra folketrygden, fremtidig avkastning på pensjonsmidler samt aktuarmessige forutsetninger om dødelighet og frivillig avgang. Pensjonsmidler er vurdert til virkelig verdi og fratrukket i netto pensjonsforpliktelser i balansen. Endringer i forpliktelsen som skyldes endringer i pensjonsplaner fordeles over antatt gjenværende opptjeningstid. Endringer i forpliktelsen og midlene som skyldes endringer i og avvik i beregningsforutsetningene (estimatendringer) fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid hvis avvikene ved årets begynnelse overstiger 10% av det største av brutto pensjonsforpliktelser og pensjonsmidler. 14 Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstilling er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

15 Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. Note 2 - Poster som er sammenslått Stavanger Boligbyggelag Andre driftsinntekter Forretningsførsel og administrasjon av tilknyttede borettslag Forretningsførsel for andre Prosjektadministrasjon og byggeledelse Inntekter fra boligomsetning Andre salgs- og provisjonsinntekter Leieinntekter Honorarinntekt Vaktmestertjenester Varesalg Sum andre driftsinntekter Andre driftskostnader Innkjøpt på vegne av kunder (annonser etc.) Andre personalkostnader Innleid arbeidskraft Revisjon og konsulenthonorarer Eiendomskostnader Kontorholdskostnader Salgs- og markedsføringskostnader Avsetninger vedr. prosjekter Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader Note 3 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser Stavanger Boligbyggelag Lønnskostnader Lønninger Folketrygdavgift Pensjonskostnader ytelsesbasert Pensjonskostnader innskuddsbasert Andre ytelser Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall årsverk SBBL kommer inn under OTP ordningen. Selskapet har tegnet egen ytelsesbasert pensjonsforsikring som tilfredsstiller lovens krav. Se note 4. Driftsselskapene i konsernet kommer inn under OTP ordningen. Selskapene har tegnet egne pensjonsforsikringer som tilfredsstiller lovens krav, hvorav ett selskap innskuddsbasert Lønn til daglig leder Daglig leder er med i selskapets kollektive ytelsespensjonsordning. I tillegg kommer en driftspensjon som tar høyde for lønn utover 12 G. Styremedlemmer: SBBL Styrehonorarer for 2008 er kostnadsført med kr Revisor: SBBL Revisjonshonorar er kostnadsført med I tillegg kommer andre tjenester med Note 4 - Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser Selskapet (konsernet) har pensjonsordninger som omfatter 39 (41) ansatte og 13 (13) pensjonister. Ordningene gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Selskapet har både sikrede og usikrede pensjonsordninger. Sikrede ordninger er dekket gjennom forsikringsselskap. I tillegg til AFP-ordningen gjennom LO/NHO ytes en tilleggspensjon over driften. Stavanger Boligbyggelag Årets opptjente pensjonsrettigheter Rentekostnad på pensjonsforpliktelsene Avkastning på pensjonsmidler Administrasjonskostnader Resultatført planendring Aktuariell gevinst (tap) Arbeidsgiveravgift Netto pensjonskostnad Opptjente pensjonsforpliktelser Pensjonsmidler Aktuariell gevinst (tap) Arbeidsgiveravgift Pensjonsforpliktelser Pensjonsmidler Økonomiske forutsetninger: Diskonteringsrente 5,8 % 5,0 % 5,8 % 5,0 % Forventet lønnsregulering 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % Forventet pensjonsøkning 2,50 % 4,0 % 2,50 % 4,0 % Forventet G-regulering 4,75 % 4,0 % 4,75 % 4,0 % Forventet avkastning på fondsmidler 5,8 % 6,0 % 5,8 % 6,0 % 15

16 Note 5 - Varige driftsmidler Stavanger Boligbyggelag Bygninger, Biler, inventar Totalt Bygninger, Biler, inventar Totalt tomt og annen og tomt og annen og fast eiendom kontorutstyr fast eiendom kontorutstyr Anskaffelseskost Avgang Tilgang Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Bokført verdi Årets avskrivninger Økonomisk levetid år 3-5 år år 3-5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær Lineær Note 6 Datterselskap og felles kontrollert virksomhet AS BBL Bygg ble stiftet av Stavanger Boligbyggelag i 1969 og har forretningskontor i Stavanger kommune. Selskapet administreres av Stavanger Boligbyggelag som også eier alle aksjene og har 100 % stemmeandel i selskapet. SBBL Datterselskap Felles kontrollert virksomhet AS BBL Bygg Cascada Eiendom AS Vindhagen AS Hovemarka AS Bokført verdi Egenkapital Årets resultat Stemmeandel 100 % 50 % 50 % 50 % Eierandel 100 % 50 % 50 % 50 % Forretningskontor Stavanger Stavanger Stavanger Stavanger Anskaffelsestidspunkt Cascada Eiendom AS er en felles kontrollert virksomhet og er 50% eiet av AS BBL Bygg. Selskapet konsolideres ikke inn i konsern regnskapet. Vindhagen AS og Hovemarka AS er felles kontrollert virksomhet og er 50% eiet av Real Prosjektutvikling AS. Selskapene konsolideres ikke inn i konsernregnskapet. Note 7 - Aksjer og andeler i andre foretak m.v. Stavanger Boligbyggelag Anskaffelses- Balanseført Anskaffelses- Balanseført kost verdi kost verdi Aksjer og andeler i andre selskaper BBL-Datakompetanse AS Sum aksjer og andeler i andre selskaper Note 8 - Pantstillelser og garantier m.v. Pantstillelser: Bokført verdi av pant Pantsatt eiendel Kassekreditt, ramme kr Kontorbygg med tomt Garantiforpliktelser som ikke er regnskapsført: SBBL (konsernet) har stilt garanti for datterselskaper med til sammen kr ( ) som utbygger i forbindelse med selskapets prosjekter. I konsernet er lån på kr sikret ved pant i konsernets eiendeler med kr Note 9 - mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Lån Andre fordringer Foretak i samme konsern Kortsiktig gjeld Foretak i samme konsern Note 10 Skatt Årets skattekostnad fremkommer slik: SBBL Ordinært resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag Betalbar skatt på årets resultat For lite avsatt skatt tidligere år Formueskatt SBBL Endring utsatt skatt Årets totale skattekostnad på ordinært resultat Avstemming skattekostnad mot ordinært resultat før skatt: Årets totale skattekostnad For lite avsatt skatt tidligere år % av resultat før skatt Differanse pga permanente forskjeller og formueskatt

17 Betalbar skatt i balansen: Formueskatt Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Betalbar skatt i balansen Spesifikasjon av grunnlag utsatt skatt, forskjeller som utlignes: SBBL 2008 SBBL Driftsmidler , Tilvirkningskontrakter Pensjonsmidler (+) -forpliktelse (-) , Prosjektutviklingskostnader Påløpte kostnader , Underskudd til fremføring Kundefordringer , Sum , Balanseført utsatt skattefordel , Note 11 Egenkapital Stavanger Boligbyggelag Årets endring i egenkapital Andelskapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Ny andelskapital Avgitt konsernbidrag etter skatt Årets resultat Egenkapital Årets endring i egenkapital Andelskapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Ny andelskapital Årets resultat Egenkapital Note 12 - Anleggskontrakter pr Inntektsført på igangværende prosjekter Kostnader knyttet til opptjent inntekt Netto resultatført på igangværende prosjekter Utført, ikke fakturert prosjektkostnad Aktiverte tomte- og prosjektkostnader i egen regi Note 13 - Annen kortsiktig gjeld I konsernet er det til sammen satt av kr til kjente forpliktelser. I SBBL er det i tillegg en avsetning på kr for å dekke opp for eventuelt ansvar. Note 14 -AkKvisisjonskostnader et har i 2008 kostnadsført kr i akkvisisjonskostnader. Kostnadene relaterer seg til prosjekter under utvikling som ikke vil realiseres. Note 15 -Bundne midler Bundne midler i SBBL utgjør ved årskiftet: Innestående på skattetrekkskonto SBBL (konsernet) kr ( ). Stavanger, 31. desember 2008 / 5. mars 2009 Paul Aakre Gunnar Berge Berit Aasland styreleder styremedlem styremedlem Eivind Enoksen Terje Eidsmo Helga Skjeie styremedlem styremedlem styremedlem Ragnhild Auglænd styremedlem Knut Øxnevad Soma adm. direktør 17

18 18

19 Bomiljøprisen for 2008 ble mottatt av Cathrine Eik Hjeltnes på vegne av Saltnes brl. Her hun flankert av styreleder Paul Aakre til venstre og administrerende direktør Knut Øxnevad Soma. 19

20 Stavanger Boligbyggelag er et andelslag med andelseiere som bygger, forvalter og omsetter boliger på vegne av andelseierne. Stavanger Boligbyggelag tar også på seg oppdrag når det gjelder forretningsførsel og forvaltning av frittstående borettslag, boligsameier og stiftelser. Pr er forvaltningsmassen boliger. Løkkeveien 51 - Postboks 88, Sentrum Stavanger Telefon Telefax Internett: In media as eks