Til andelseierne i Solrabben Borettslag

Transkript

1 1 Solrabben Borettslag Til andelseierne i Solrabben Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Solrabben Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Solrabben Borettslag avholdes onsdag 21. mai 2014 kl. 18:00 i Oppsal kirke Menighetssal. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om tiltredelse av IN-ordning B) Forslag fra styret om endring av vedtektene 4-3 C) Forslag fra styret om ny avfallsordning D) Forslag fra styret om omdisponering av driftsområdet ved vaktmesterhuset til 11 nye parkeringsplasser. E) Forslag fra styret om etablering av byggekomité for våtrom F) Forslag fra styret om fjerning av støtteordning for fjerning a sluk G) Forslag fra Odd Nordgård om trefelling a furutrær H) Forslag fra Alf Lersveen om tilbakebetaling av depositum på parkeringsplasser Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Arild Rebbeng /s/ Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Erlend Des Bouvrie /s/ Benthe Jordin /s/ Svein Gunnar Lilleberg /s/ Alexander September /s/

3 3 Solrabben Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Arild Rebbeng Ekstern Nestleder Erlend Des Bouvrie Kranveien 27 Styremedlem Benthe Jordin Kranveien 33 Styremedlem Svein Gunnar Lilleberg Kranveien 20 Styremedlem Alexander September Kranveien 35 Varamedlem til styret Varamedlem Jon Georg Bugge Kranveien 17 Varamedlem Anne Rose Røsbak Feragen Kranveien 20 Varamedlem Jon Reinert Myhre Filerveien 8 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Erlend Des Bouvrie Kranveien 27 Varadelegert Alexander September Kranveien 35 Valgkomiteen Inger-Jorunn Andersen Kranveien 4 Turi Frances C Hordern Filerveien 6 Hildemarit Knotten Kranveien 4 Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 397 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 leilighet eid av borettslaget. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 13 Østensjø i Oslo kommune og har adresse: Filerveien 6-18 Kranveien 1-41 og 2-24 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m². Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

4 4 Solrabben Borettslag Borettslaget har 2 ansatte. Det er ikke rapportert om skader eller ulykker i borettslaget i året som har gått. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr Andre inntekter, se note 3 i regnskapet. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr Dette er kr høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak omfattende drenering og fuktsikring i borettslaget i tillegg til rydding av driftsområdet rundt vaktmesterbygget. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler per utgjorde kr

5 5 Solrabben Borettslag Sektordiagrammet under viser kostnadsfordelingen i 2013: Energi / fyring 3 % Avdrag 10% Kabel-TV 8 % Pers.kost/styreh. 8,5 % Drift og vedlikehold 34 % Andre driftskost. 10 % Forsikring 4 % Finanskostnader 5 % Medlemskontingent 0,5 % Komm.avg 12% Div. honorarer 5 % For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til løpende vedlikehold og større vedlikehold som omfatter utbedring av utvendige spillvannsrør, etablering av nedgravde avfallsbrønner, oppgradering fra kobber til fiberkabel samt oppgradering av inngangspartiene i lavblokkene. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 %, og ingen endring i feieravgiften. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. Styret har derfor budsjettert med en økning for 2014.

6 6 Solrabben Borettslag Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med kr Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i Eika Boligkreditt. Lånet er et annuitetslån til 3,6 % rente med månedlige forfall og løper fram til For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonorar Fra økte forretningsførerhonoraret til kr eller kr 610 pr. leilighet pr. år. Dette tilsvarer en økning på 3,5 %. Medlemskontingent Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2014 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Arild Rebbeng /s/ Erlend Des Bouvrie /s/ Benthe Jordin /s/ Svein Gunnar Lilleberg /s/ Alexander September /s/

7 7 Solrabben Borettslag Til generalforsamlingen i Solrabben Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Solrabben Borettslag, som viser et underskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Solrabben Borettslag per 31. desember 2013, og av resultater for

8 8 Solrabben Borettslag regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 8. april 2014 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor

9 . 9 Solrabben Borettslag 134 SOLRABBEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se resultatregnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag kjøpesum anleggsmidler Fradrag for avdrag på langs. lån Red. annen langs. gjeld Reduksjon langsiktig fordring B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

10 10 Solrabben Borettslag SOLRABBEN BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Andre honorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Brenselsregnskap Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital Fra opptjent egenkapital

11 11 Solrabben Borettslag SOLRABBEN BORETTSLAG BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler Aksjer og andeler Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken/OBOS Sparekonto i OBOS-banken/OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 396 * Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

12 .. 12 Solrabben Borettslag Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Arild Rebbeng /s/ Erlend Des Bouvrie /s/ Benthe Jordin /s/ Svein Gunnar Lilleberg /s/ Alexander September /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid.. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser.

13 13 Solrabben Borettslag NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Parkeringsleie Trappevask Kabel-TV Bad Kranveien Brensel Balkongtillegg Andre overføringer/anvendelser Balkongtillegg 2012 overført langsiktig fordring SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Kreditert parkering Tvangssalg Antenneleie Lokale Ukjent innbetaling SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Ordinær lønn, vikarer Overtid Påløpne feriepenger Fri bolig Naturalytelser speilkonto Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP-pensjon Yrkesskadeforsikring Refusjon sykepenger Arbeidsklær SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 2 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov.

14 14 Solrabben Borettslag NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr ,- I tillegg har styret fått dekket mat og drikke for kr 8 674,- jf. note 11. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr ,- NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS forvaltning OBOS Prosjekt AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 STØRRE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold drenering og fuktsikring SUM STØRRE VEDLIKEHOLD DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg ¹) Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg Drift/vedlikehold parkeringsanlegg Kostnader leiligheter, lokaler Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. ¹) Inkl. rydding av driftsområdet rundt vaktmesterbygget, samt oppgradering av uteområdet. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

15 15 Solrabben Borettslag NOTE: 10 BRENSELSREGNSKAP KRANVEIEN 17 Innkrevd brensel Elektrisk energi SUM BRENSELSREGNSKAP NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Verktøy og redskaper Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Vakthold Renhold ved firmaer Snørydding HMS, OTP, Liftleie Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Møter, kurs Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader -999 Telefon, bredbånd Porto Drivstoff maskiner Vedlikehold maskiner Forsikringer, avgifter biler -35 Bilgodtgjørelse Reisekostnader Gaver -491 Bank- og kortgebyr Velferdskostnader Konstaterte tap Innbetalt på tidligere tapsføringer SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS Utbytte Gjensidige SUM FINANSINNTEKTER

16 16 Solrabben Borettslag NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter lån i Eika Boligkreditt AS Gebyr lån i Eika Boligkreditt AS -725 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Rehabilitering balkonger SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.144/bnr Borettslagets leilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Traktor nr. 2 Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Tørketrommel Tilgang Avskrevet i år Vaskemaskin Tilgang Avskrevet i år Kopimaskin Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Sentrifuge Tilgang Avskrevet i år Antenneanlegg Kostpris Avskrevet tidligere

17 17 Solrabben Borettslag Parkeringsplasser Påbegynt Ferdigstilt Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 16 AKSJER OG ANDELER 1 andel Oppsal Samfunnshus 100 SUM AKSJER OG ANDELER 100 NOTE: 17 KORTSIKTIGE FORDRINGER Skattetrekk overført OBOS Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et serielån med flytende rente. Renter : 3,60 %, løpetid 18 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum parkeringsplasser SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD

18 Solrabben Borettslag NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger Fakturagebyr 72 Purregebyr -240 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd: Pantelån: Påløpne avdrag: -1 TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger: Tomt: TOTALT

19 19 Solrabben Borettslag Forslag til generalforsamlingen A. Forslag om å inngå avtale med OBOS om Individuell Nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning) Styret fremmer forslag om at borettslaget inngår avtale med OBOS om Individuell Nedbetaling av fellesgjeld (heretter: IN-ordning). Hva går ordningen ut på? IN-ordningen er et avtaleverk som gjør det mulig for hver enkelt andelseier i vårt borettslag å innbetale sin andel av fellesgjelden. En andelseier som innbetaler sin andel av fellesgjelden vil etter innbetalingen få redusert månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag som følge av innbetalingen av borettslagets fellesgjeld. Avtaleforholdene Styret inngår en avtale med OBOS om tilrettelegging av individuell nedbetaling av fellesgjeld. Avtalen innebærer at OBOS får fullmakt fra borettslaget til å gjennomføre ordningen samt inngå avtale med de enkelte andelseiere som ønsker å innbetale, administrere innbetalinger, dokumenthåndtering, etc. Borettslaget ved styret inngår avtale med banken/långiver om IN-ordningen. Gjennom avtalen vil den enkelte andelseiers innbetaling av fellesgjelden bli sikret ved pant i borettslagets faste eiendom som en del av bankens/långivers pantobligasjon (såkalt inntrederett i bankens/långivers obligasjon). De andelseiere som ønsker å innbetale sin andel av fellesgjeld må inngå en avtale med borettslaget. Det vil være OBOS som opptrer på borettslagets vegne i denne avtalen. Etter inngåelse av avtalen kan andelseieren innbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld. Minimumsbeløpet ved hver innbetaling er kr ,- og det kan bare foretas innbetaling ved felleslånets terminforfall. Borettslaget må ha sikringsordning for betaling av felleskostnader i OBOS eller borettslagenes sikringsfond. Det er kun anledning til å innbetale gjeld innenfor IN-ordningen på lån med flytende rente. Hvilke konsekvenser får en eventuell IN-ordning for andelseierne Hvis forslaget blir vedtatt vil giroene for felleskostnader bli splittet i en del for felleskostnader (drift av bygninger, snømåking mv) og en del for kapitalkostnader (renter og avdrag). Kapitalkostnadene justeres opp eller ned som følge av rentejusteringer på lånet. Ellers får ordningen ingen praktiske konsekvenser for andelseiere som ikke ønsker å innbetale sin andel av fellesgjelden. Andelseiere som innbetaler hele eller deler av sin andel av fellesgjelden vil få redusert månedlige utgiftene til felleskostnader. Er det mulig å reversere innbetalingene? Nei, det er det ikke. Dersom man har innbetalt hele eller deler av sin andel av fellesgjeld kan dette ikke reverseres. Hva skjer ved nye låneopptak i borettslaget? IN-ordningen medfører ikke at borettslagets styre i fremtiden blir avskåret fra å ta opp nye lån i forbindelse med driften av borettslaget. Slike lån vil ikke være omfattet av IN-ordningen uten at det inngås egne avtaler om dette.

20 20 Solrabben Borettslag Kostnader Solrabben Borettslag må betale Pt. kr ,- i honorar til OBOS dersom avtale inngås. Årlig administrasjonsgodtgjørelse for IN-ordningen er på 10 % av forretningsførerhonoraret, dog minimum kr 5 376,- og maksimum kr Det påløper ikke administrasjonsgodtgjørelse i etableringsåret eller i hele kalenderår med fast rente da IN-ordningen ikke kan benyttes. Dersom det gis anledning til å innbetale på IN-ordningen i en fastrente periode, vil det påløpe administrasjonsgodtgjørelse i perioder med fast rente. Andelseiere som ønsker å innfri sin andel av fellesgjelden må betale vederlag på Pt. kr 3 560,- til OBOS ved inngåelse av IN-avtale. Styrets vurdering Styret kan ikke se noen ulemper for borettslagets del ved å inngå en avtale om IN-ordning. Styret mener det er positivt at andelseierne gjennom denne ordningen får større valgfrihet med hensyn til finansiering av egen bolig. Andelseiere som vurderer å innbetale hele eller deler av sin andel av fellesgjelden forutsettes selv å vurdere fordelene og ulempene for sin egen del ved en slik innbetaling. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen i Solrabben Borettslag vedtar å gjennomføre ordning om Individuell Nedbetaling av fellesgjeld på våtromsrehabiliteringen. Ordningen kan først iverksettes når våtromsrehabiliteringen er avsluttet. Styret i borettslaget sørger for å inngå de nødvendige avtaler for å gjennomføre ordningen. B. Forslag fra styret om endring av 4-3 borettslagets vedtekter Saksinformasjon: På bakgrunn av forespørsler om etablering og leie av ekstra kjellerboder fra andelseiere, foreslås det at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å etablere nye boder for utleie. Dette medfører en endring av 4-3 vedtektene. Nytt tredje ledd i 4-3 Bygningsmessige arbeider i vedtektene (3) Bygningsmessige ombygginger og påbygginger krever forutgående godkjenning i medhold borettslagets vedtekter og de til enhver tid gjeldende regler for øvrig i borettslaget. Styret har myndighet til å fastsette særskilte regler for etablering og utleie av tilleggsareal i kjellerne. Andelseier plikter å sette seg inn i de til enhver tid gjeldende regler i som gjelder for søknad og gjennomføring av slike tiltak. Forslag til vedtak: Forslag til endring av 4-3 i vedtektene godkjennes.

21 21 Solrabben Borettslag C. Forslag fra styret om ny avfallsordning Saksinformasjon: Dagens avfallsordning med søppelsjakter er på vei til å bli utfaset i borettslagene, og etter anbefaling fra Oslo kommune foreslås det å anlegge utenomhus avfallsordning over en toårsperiode ( ). Dette vil medvirke til kildesortering, redusere luktproblemer, samt rasjonalisere driften i borettslaget. Dagens søppelrom foreslås brukt til barnevognparkering.. Det forventes at tiltaket betaler seg selv over tid ved betydelig redusert behov for avfallshåndtering av borettslagets ansatte. Vedtak Etablering av utenomhus avfallsordning godkjennes. D. Forslag fra styret om omdisponering av driftsområdet ved vaktmesterhuset til 11 nye parkeringsplasser. Saksinformasjon: På bakgrunn av et betydelig parkeringsbehov i borettslaget foreslår styret at på driftsområdet hvor vaktmester tidligere hadde carport, konteinere og sandsilo, etc. etableres 11 reserverte parkeringsplasser med uttak for motorvarmer. De reserverte parkeringsplassene leies ut på samme vilkår som øvrige reserverte parkeringsplasser i borettslaget. (Området er klargjort og merket). Forslag til vedtak: Det etableres 11 reserverte parkeringsplasser på driftsområdet foran vaktmesterhuset, på samme leievilkår som øvrige reserverte parkeringsplasser i borettslaget. E. Forslag fra styret om etablering av byggekomité for våtrom. Saksinformasjon: Viser til den ekstraordinære generalforsamlings vedtak av 2014 om å gjennomføre våtromsrehabilitering i lavblokkene i borettslaget. Det foreslås at byggekomiteen oppnevnes av styret etter innstilling fra valgkomiteen. Forslag til vedtak: Valgkomiteen får mandat til å utarbeide innstilling av medlemmer til byggekomiteen. Styret oppnevner byggekomité. F. Forslag fra styret om fjerning av støtteordning for fjerning a sluk Saksinformasjon: Viser til den ekstraordinære generalforsamlings vedtak av 2014 om å gjennomføre våtromsrehabilitering i lavblokkene i borettslaget. Det foreslås å fjerne støtteordning for bytte av sluk på våtromsgulv, kr Begrunnelsen er at borettslaget skal gjennomføre en våtromsrehabilitering. Forslag til vedtak: Støtteordning for bytte av sluk kr ,- fjernes fra

22 22 Solrabben Borettslag G. Forslag fra Odd Nordgård om trefelling av furutrær. Saksinformasjon Et mindre antall furutrær på borettslagets grunn øverst i bakkeskråningen mellom Kranveien 21 og 33 felles. Det vil medføre bedre utsikt for mange andelseiere i Kranveien 14, 16, og 18 og bedre sol- og lysforhold for beboerne i Kranvn. 31, særlig i de nedre etasjene. (Følgebrev samt omfangsrikt fotomateriale er utelatt av plasshensyn). Styrets innstilling: Styret viser til vanlig praksis i borettslaget hvor andelseierne i de berørte oppganger undertegner søknad til styret om felling av furutrær får å avgi felleskapets stemme av nødvendigheten av et slikt tiltak. Forslaget er kun underskrevet av en enkelt andelseier, men skulle det vise seg at flertallet av de berørte andelseiere skulle ønske felling av furutrærne vil styret kunne innvilge søknaden, med mindre vektige grunner taler imot. Forslag til vedtak: Borettslagets praksis om felling av trær følges. Alle berørte andelseiere må bli forespurt om å gi samtykke til felling av de aktuelle trærne på borettslagets eiendom. H. Forslag fra Alf Lersveen om tilbakebetaling av depositum på parkeringsplasser Saksinformasjon: FORSLAG 1 Nå da depositum er fjernet for tildeling av parkeringsplass er det mest rettferdig at dem det gjelder som har innbetalt depositum får dette tilbake Var ment som garanti for motorvarmekontakt i sin tid Det får alle i dag uten å betale Mener det skal hvere likt for alle. FORSLAG 2 Hvis forslag 1 blir forkastet må det som er innbetalt på depositum settes inn på sperret konto på hver leier så rentepengene kommer leietager til gode Det er vanlig praksis med depositum. Styrets innstilling: Ad forslag 1. Styret anbefaler generalforsamlingen om å avvise forslaget. I henhold til leieavtale får alle refundert sitt depositum når p-plassen sies opp. Ad forslag 2 Styret anbefaler generalforsamlingen om å avvise forslaget. Det er et beskjedent beløp som er innbetalt i depositum. Rentene som påløper kommer borettslaget til gode. Forslag til vedtak: Forslag 1. og 2. avvises og depositumsordningen opprettholdes.

23 23 Solrabben Borettslag Til forretningsfører OBOS Tveita kontor Forslag til Solrabben Borettslags generalforsamling mai 2014 fra Valgkomiteen: 1. Valgkomiteen foreslår at det vedtas vederlag for styreleder for perioden : Det godkjennes at Ole Martin Løkkeberg får utbetalt styrehonorar som ekstern styreleder, med kr per måned, i perioden fra generalforsamling mai 2014 og frem til ordinær generalforsamling i Godtgjørelsen er betinget av at han velges til styreleder, og arbeider som styreleder, i Solrabben Borettslag i ovennevnte periode. 2. Valgkomiteen innstiller følgende personer: A. Som leder for 2 år foreslås: Ole Martin Løkkeberg Mellombølgen 36, 1157 Oslo B. Styremedlemmer som ikke er på valg: Alexander September Kranveien 35, 0684 Oslo Benthe Jordin Kranveien 33, 0684 Oslo Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Erlend Des Bouvrie Kranveien 27, 0684 Oslo Morten Hervang Filerveien 6, 0684 Oslo C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Anne Rose Røsbak Feragen Kranveien 20, 0684 Oslo 2. Svein Gunnar Lilleberg Kranveien 20, 0684 Oslo 3. Jon Reinert Myhre Filerveien 8, 0684 Oslo D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Turi Hordern-Larsen Filerveien 6, 0684 Oslo Hilde Marit Knotten Kranveien 4, 0684 Oslo Inger-Jorunn Andersen Kranveien 4, 0684 Oslo E. Som delegert til OBOS generalforsamling for 1 år foreslås: Erlend Des Bouvrie Kranveien 27, 0684 Oslo Som vara delegert til OBOS generalforsamling for 1 år foreslås: Benthe Jordin Kranveien 33, 0684 Oslo Dato: 22. april 2014 Valgkomiteen Solrabben Borettslag Turi Hordern-Larsen /s/ Inger-Jorunn Andersen /s/ Hilde Marit Knotten /s/

24 24 Solrabben Borettslag Styrets arbeid Større vedlikeholdsarbeid Rehabilitering av uteareal Kranveien 17, samt blomsterbed Drenering av Kranveien Asfaltering av driftsområdet ved vaktmesterhuset Asfaltering av avkjørsel Kranveien 2-4 Utbedring asfalt ved Kranveien 5-7 Utbedring av gangvei ved lekeplassen Rehabilitering vaktmesterleilighet Maling av kjellerdører Maling av dører til avfallsrom Fjerning av tørkebåser Beplanting av utearealet med bl.a. dvergbuskfuruer, hekk og juletrær 1. Styrets sammensetning Styrets sammensetning har fungert bra og konstruktivt, slik at det har vært mulig på en inspirerende måte å arbeide med de mange og utfordrende arbeidsoppgaver i borettslaget. Siden forrige ordinære generalforsamling har styret avholdt 11 styremøter. På bakgrunn av et høyt aktivitetsnivå har det vært avholdt et betydelig antall arbeidsmøter knyttet mot borettslagets drift, herunder bygningsmessige befaringer, tilbuds- og kontraktsmøter med firmaer, samt tett oppfølging med vaktmestertjenesten. Styret vil fremheve god kontakt med Nina Christin Braaten, borettslagets forretningsfører ved OBOS Tveita. 2. Styrets strategiske plan Styret har hatt en strategisk målsetning om å arbeide aktivt for å drive borettslaget så effektivt og økonomisk ansvarlig som mulig, slik at det sikres en forutsigbar og forsvarlig lav husleieutvikling koblet mot en stadig bedre bokomfort for de fleste andelseierne, samt en kvalitetsbygging av alle uteområder. På grunn av prekære parkeringsforhold har styret umiddelbart iverksatt tiltak ved å utbedre og anlegge asfalt på en del av driftsområdet ved vaktmesterhuset, slik at 11 andelseiere har kunnet sette bilene der. Styrets videre strategiske arbeid skal både ivareta og sikre verdiforvaltning og verdiskapning i borettslaget. Videreutviklingen av borettslaget skal ta sikte på å ivareta borettslaget som et attraktivt sted å bo ved å nyttegjøre seg av det særpreg som er for vårt borettslag karakterisert av en ettertraktet og stille beliggenhet i forlengelse av Godliaskogen, samt et flott skoglandskap i atriet. Styrets strategi er preget av kvalitetsbevisste ambisiøse mål som krever et stort engasjement og arbeidsinnsats for styret. De krevende arbeidsoppgavene som påligger styret i et relativt stort OBOS borettslag medfører at styret ikke bare må arbeide med beslutningsprosesser, men også arbeide aktivt for å gjennomføre det som er besluttet. Gjennom årlige handlingsplaner og budsjetter prioriterer og gjennomfører styret tiltakene.

25 25 Solrabben Borettslag Målsetningen for styret det siste året har vært å fortsette en langsiktig og kontinuerlig rehabilitering av bygningsmassen samt en planmessig oppgradering av uteområdene. Samtidig har det vært en målsetning å sikre borettslaget en miljøvennlig og driftsøkonomisk utvikling i samsvar med beboernes ambisjoner, ønsker og behov, og som bidrar til best mulig livskvalitet. I sitt arbeid søker styret å fremme trivsel, samt sosial, fysisk og økonomisk trygghet. 3. Borettslagets økonomiske situasjon Solrabben borettslag har en betydelig markedsverdi og en god likviditet. Årets merforbruk skyldes et høyere aktivitetsnivå enn planlagt, og er hovedsakelig forårsaket ved at styret har funnet det nødvendig å iverksette drenering og fuktsikring i borettslaget. På bakgrunn av rapporter fra Hjellnes Consult (termofotografering av fasader/kjellere), Norsk Muggsopp og Bakteriekontroll, samt utredning fra OBOS Prosjekt om fuktinnsig i leil. i Kranveien har styret ikke vurdert å avvente situasjonen for fare for videre forverring. Fuktproblemet har vært konstatert gjennom noen år. Tiltaket ble utredet av OBOS Prosjekt og iverksatt av styret. Dette tiltaket var ikke budsjettert, men styret vurderte at dette var påkrevet. Konsulentutgifter har omfattet rådgivning av juridiske, (bygg)tekniske og HMS spørsmål. Borettslaget har et lån på kr og styret har forhandlet en rentenedsettelse fra 3.85 % p.a. til 3.60 % p.a. med virking fra En rehabilitering av våtrommene i lavblokkene er vedtatt av den ekstraordinære generalforsamlingen og er kostnadsberegnet til 70. mill. kr. I tillegg til de omfattende arbeidsoppgaver som tilligger et styre i-fm. våtromsrehabilitering er det tatt høyde for vedlikeholdstiltak ut fra vedlikeholdsplanen, særlig med fokus på innsparingstiltak. 4. Våtromsrehabilitering Den 27.2.d.å. har det ved en ekstraordinær generalforsamling vedtatt Forslag B, inkl. tilleggspakke 1 estimert til kr. 70. mill. Tiltaket har en planlagt igangsetting i Enøk prosjekt Det har blitt utført et energioppfølgingsprosjekt som vil legge grunnlag for videre energibesparingstiltak. 6. Arbeidsmiljøforhold Styret har iverksatt tiltak for å bedre arbeidsmiljøet blant de ansatte, samt sikre en forsvarlig drift. Det har vært tett oppfølging og flere møter med de ansatte, samt innleid ekstern bistand for innføring av rapporteringssystem. 7. Forlenging av leieavtale Telenor mobilantenne Borettslagets leieavtale for mobilantenner med Telenor er forlenget med tre år, med leiepris kr ,- p.a. 9. Kommunikasjon Det har vært sendt ut infoskriv, avholdt to beboermøter om våtromsrehabilitering, og etablert ny hjemmeside ( 10. HMS tiltaksplan Styret har utført vernerunde i borettslaget.

26 26 Solrabben Borettslag 11. Serviceavtaler Borettslaget har serviceavtaler med: Securitas AS for alarmsystemer Europark for parkering Elektro-Sivert Rørlegger Trond Abrahamsen VVS Gnukken/Renservice for renhold 12. Bomiljø Tenning av julegrana er avholdt med godt oppmøte og barnekor. 13. Grøntgruppen Arbeidet med utearealet fortsetter og nye trær og busker er bestilt og blir plantet til våren. Planer for neste periode Prosjektering av våtromsrehabilitering Strømpetrekking av spillvannsrør i borettslaget Oppgradering av inngangspartier lavblokker Oppgradering av kobber til fiberkabel

27 27 Solrabben Borettslag Salgsstatistikk for solgte leiligheter i Solrabben Borettslag (Tallene er ekskl. andel fellesgjeld) Kilde: OBOS Eiendomsmeglere Oppsal.