Til aksjonærene i Dæhlenengen Byggeselskap AS

Transkript

1 1 Dæhlenengen Byggeselskap AS Til aksjonærene i Dæhlenengen Byggeselskap AS Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder aksjeselskapets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for aksjeselskapet ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Dæhlenengen Byggeselskap AS det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Dæhlenengen Byggeselskap AS Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Dæhlenengen Byggeselskap AS avholdes mandag 4. mai 2015 kl i Reaktorskolens lokaler, Dæhlenenggata 26. Registrering mellom kl Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en møtedeltaker som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2014 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET Se vedlegg på side BUDSJETT INNKOMNE FORSLAG A) Hagedesigngruppe B) Endring av vedtektenes 4 C) Endring av husordensreglene Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg fra side VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 1 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité Valgkomiteens innstilling ligger vedlagt på side 32 Oslo Styret i Dæhlenengen Byggeselskap AS Heidi Wendel Vejling /s/ Trine Grønn /s/ Ronny Solibakke /s/

3 3 Dæhlenengen Byggeselskap AS ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har aksjeselskapets tillitsvalgte vært: Styret Leder Heidi Wendel Vejling Oskar Braatens Plass 2 Styremedlem Trine Grønn Stockholmgata 33 Styremedlem Ronny Solibakke Dælenenggata 21 B Varamedlem Jørgen Bentzen Rieck Christian Michelsens Gt 30 Varamedlem Eivind Skjervum Stockholmgata 27 Valgkomiteen Åsgeir Holstad Dælenenggata 21 D Daniel Johansson Christian Michelsens Gt 34 Ester Maria Skaug Mæland Dælenenggata 21 B Styrets medlemmer består i dag av 1 mann og 2 kvinner. Aksjeselskapet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Dæhlenengen Byggeselskap AS Aksjeselskapet består av 285 leiligheter knyttet til aksjer. I tillegg eier boligselskapet 3 lokaler som leies ut. Dæhlenengen Byggeselskap AS er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune med følgende adresse: Chr Michelsens Gt 17 Chr Michelsens Gt Stockholmsgata Dælenenggata Fjellgata Gårds- og bruksnummer :

4 4 Dæhlenengen Byggeselskap AS Aksjeselskapets formål er å gi aksjonærene enerett til bruk av egen bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Aksjeselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Aksjeselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Dæhlenengen Byggeselskap AS har en ansatt. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Aksjeselskapets revisor er EY.

5 5 Dæhlenengen Byggeselskap AS Styrets arbeid Kort historikk om rehabilitering/oppgradering i Selskapet siste 10 år: Skiftende styrer for Dæhlenengen Byggeselskap AS (Selskapet) har over de siste ti årene forestått store rehabiliterings- og oppgraderingsarbeider på felleseiendommen. De viktigste er: : Baderoms rehabilitering. Da ble også alle innvendige rør byttet ut, og nye varmtvannstanker montert i kjellerne. Varmtvann inngår fra da av i felleskostnadene. Baderoms garantien gjaldt fram til mars 2015, så den er nå gått ut : Utskifting av tak på hele bygningsmassen : Renovering/utskifting av samtlige piper og pipeløp. Utskifting av ildsteder i et stort antall leiligheter, og kontrollert og godkjent i 2010, i forbindelse med ferdigstilling av piperehabiliteringen. Dette var prosjekter som måtte gjøres, og Selskapet tok opp nødvendige lån for å klare kostnadene. Husleien ble justert opp grunnet økte lån : Etter godkjenning fra byantikvar og Oslo kommune, fikk over 90 leiligheter montert balkonger med tilhørende nytt vindu og balkongdør. Dette ble dekket med et eget balkonglån som nedbetales over husleien til dem som fikk balkong. Se egen sak om individuell nedbetaling av dette lånet : Nytt system for avfallshåndtering, med to stasjoner med til sammen 7 delvis nedgravde brønner for restavfall og papir. Beplantning rundt. Dette var den løsningen som ble valgt etter år med klager fra frustrert beboere og merarbeid for vaktmester på grunn av kronisk forsøpling og kaos i de to søppelhusene i bakgården. Kostnadene for prosjektet ble dekket uten låneopptak eller husleieøkning : Sikring av tilgangen til bygninger utenfra, og avskjerming av eiendommen. Grunnet plager med innbrudd i kjellere, hærverk og forsøpling i bakgårdene og generelt mye støy i indre gård på grunn av stor gjennomgangstrafikk til alle døgnets tider, fikk styret godkjenning fra ekstraordinær generalforsamling i november 2012 til å iverksette diverse tiltak for å skjerme og beskytte eiendommen og bomiljøet. Elementer som inngikk i dette store prosjektet: - skifte til ståldører, alle ytre kjellerinnganger - nytt låssystem og nytt porttelefonsystem, da det gamle var nedslitt og utdatert, og låssystemet ikke lenger patentbeskyttet - spesiallaget to lave porter mot Dælenenggata - planting av hekk langs Dælenenggata - spesiallaget to portalporter med kode, mot øst og vest : Rørrehabilitering: rehabilitering av taknedløp og strømperehabilitering av rørsystemet på strekningen langs Chr. Michelsensgate, med påfølgende istandsetting av grøntområdene langs husrekken der gravearbeidene var gjort. Ettersom rapporten fra Reinertsen ikke påviste andre akutt kritiske områder for rørrehabilitering, har ikke dette styret prioritert å gå videre på dette, ettersom det er flere større prosjekter i gang som må sluttføres før det er kapasitet og økonomi til å starte opp et større rørrehabiliteringsprosjekt : Nytt lysarmatur utendørs. Oppussing av portalene : Fornyet og forbedret avtale med Canal Digital: installering av fibernett (Fiber to home), og nye og bedre tv- og internettløsninger : Grunnlag for ny løsning for deponering av sortert avfall for Chr Michelsensgate 17a: Forlik med Oslo kommune i tvist om grunn der Chr. Michelsensgate 17a og 17b hadde søppel hus i bakkant av eiendommen. Dette er nå fastslått å være kommunens

6 6 Dæhlenengen Byggeselskap AS grunn, og skal disponeres til nye formål. Søppelhuset der oppe er nå stengt. Forliket ble at Chr Michelsensgate 17a og 17b har mottatt kroner fra kommunen, som er øremerket ny avfallsløsning for de to adressene. 2014: Pengene står fortsatt på konto hos Dæhlenengen Byggeselskap AS, og overføres til styret for Chr. Michelsensgate 17b når de er klar for å realisere en ny avfallsløsning som dekker behovet for våre beboere i CM 17a. De to styrene er i kontakt for å få fortgang i arbeidet med en varig løsning. Her redegjøres for styrets arbeid i perioden fra forrige generalforsamling i juni 2014, til april 2015 Om styret sammensetning og arbeidsform Styret har i bestått formelt av 3 styremedlemmer og 2 varamedlemmer. Vi hadde en tredje vara som måtte trekke seg rett over sommeren pga flytting/salg. Styret valgte å fortsette med de resterende fem personer. Det har vært noe tyngre arbeidsbelastning enn året før, men det har fungert nokså greit. Styret vil likevel anbefale å velge 3 vararepresentanter som alle er innstilt på å ta ansvar for løpende oppgaver og prosjekter, da det har vært en del arbeidspress på de resterende medlemmene. Seks personer til sammen, gitt at alle følger opp en god ansvars- og arbeidsfordeling i styret, gir en jevnere arbeidsbelastning. Det gir trygghet og trivsel i styret at man er sammen om alle saker. Vaktmester Jan Schjelderup har jobbet for Selskapet siden 2005 og kjenner anlegget godt, fra loft til kjeller og alle uteområder. Dette er av stor verdi for styret, da Jan kan bistå et nytt styre med historikken for Selskapet og bidra til å avklare hva som er de riktige sakene å prioritere for hver styreperiode. Vaktmester deltar på de fleste styremøtene, og følger opp og rapporterer på saker som delegeres til ham, innenfor rammen av jobbeskrivelsen for vaktmesterstillingen. For dette styret har overgangen til OBOS som ny forretningsfører, vært en vekker. Det har blitt mye tydeligere at styret har ansvaret for den daglig ledelse av Selskapet, med juridisk ansvar for tett oppfølging av budsjett og regnskap, og et omfattende og viktig HMS-ansvar. For å få oversikt og innsikt i det ansvaret et styre som vårt har for HMSarbeid, bestilte styret en full HMS-gjennomgang av hele anlegget og bomiljøet på høsten Gjennomgangen viste at nåværende og kommende styrer må legge vesentlig vekt på HMS-tiltak på flere områder. Som det vil framgå av punktene lenger ned, har dette styret prioritert HMS-arbeid og beslutninger i den sammenheng, svært høyt. I perioden juni april 2015 har det vært holdt 8 styremøter, samt et ekstraordinært møte. Mellom styremøtene har styremedlemmene og vaktmester jobbet hver for seg og sammen med gjennomføring av vedtatte prosjekter og diverse løpende oppgaver.

7 7 Dæhlenengen Byggeselskap AS HOVEDAKTIVITETER I STYREPERIODEN Informasjonsarbeid: Eposter: Vaktmester og styremedlemmer besvarer jevnlig et stort antall eposter med fra beboere om små og stor saker. I tillegg til de vanlige henvendelsene om smått og stort, har vaktmester nå også ansvar for endringer i porttelefonoppføringer og for å skaffe navneskilt til postkasser, noe som øker antall eposter som skal besvares av ham betraktelig. Fra e-postene til styret: De fleste angår spørsmål om oppussing og ombygging av leiligheten, luftekanalsystemet, stigeledninger/strømtilførsel, vindusutskifting/vedlikehold, utleie, dyrehold, peis/ovner/fyring og Canal Digital. Nettsider: Nettsiden og Facebook-siden er under utvikling som viktige kanaler for informasjonsutveksling mellom styre og aksjonærer og mellom alle som bor her. I dag følges FB-siden av 174 personer som mottar nyheter som legges ut fra styret. Her er det også mulig å legge inn spørsmål og kommentarer til styret, og flere kan melde seg på i dialogen rundt aktuelle tema for beboere og styre. Styret følger opp FB-siden jevnlig og vil sørge for at det kommer svar på spørsmål, og at vi bruker siden på en konstruktiv og informativ måte. Styret har fordelt ansvaret for oppdatering av nyheter og videreutvikling av disse sidene. Styret sikter mot å utvikle informasjon på nettsiden som dekker nødvendig informasjon som er gyldig over noe tid, mens FB-siden kan utvikles til å være mer av en her-og-nåkommunikasjonsarena for aktuelle nyheter og hendelser. Styret registrerer og svarer på innspill som kommer via nettsidene, men det er ikke aktuelt å bruke åpne nettsider til å behandle kompliserte saker. Oppspill kan gjerne komme via nettsidene, men styret velger arbeidsform fra sak til sak og skal sørge for at sakene arkiveres på en forsvarlig måte. Styret kan ikke gå ut fra at alle beboere bruker internett eller har koplet seg på selskapet.com eller FB-siden vår. For å være sikker på at vi når alle som bor her, har styret de siste par årene levert ut nyhetsbrev i postkassene 2 ganger i året. Siste nyhetsbrev kom i desember Styret har også brukt oppslagstavlene i oppgangene noen ganger, når det er viktig at alle får med seg at noe skal skje i nær framtid. Det nye porttelefonsystemet har åpnet muligheter for en mer dynamisk og nyttig beboeroversikt, ettersom systemet er basert på navn, telefonnummer og epost-info til dem som til enhver tid eier og bor i leilighetene. Det er derfor lettere enn før også å bruke epostlister og smsmeldinger for å spre informasjon, enten den gjelder alle, noen oppganger eller enkeltpersoner. Til nå har styret valgt å være svært tilbakeholden med å bruke epost og sms som kanaler for alle-informasjon, dette gjøres kun når det er viktig, for å spare styret for tidkrevende produksjon og spredning av oppslag til oppgangene. På litt lengre sikt kan det også tenkes at kommende styrer vil vurdere installering av elektronisk oppslagstavle i hver oppgang. Dette ble vurdert i forbindelse med installering av nytt porttelefonsystem våren 2013, da slike tavler vil kunne koples rett på samme system som porttelefonene. Styret fant løsningen for dyr på det tidspunkt, men muligheten til å gå for dette senere er altså til stede.

8 8 Dæhlenengen Byggeselskap AS Befaringer, vurderinger av anbud, oppfølging og kvalitetssikring: Hver gang Selskapet skal ha en større jobb gjort, er det aktuelt å innhente anbud fra minst to aktører. Av det følger å sette av tid til befaringer, vurdere anbud og følge opp saken til styret kan ta stilling til leverandør, og inngå en skriftlig avtale. Deretter må arbeidet følges opp til det er fullført i tråd med avtalen på en tilfredsstillende måte. For de større prosjektene kan dette bety mye arbeid for styremedlemmene gjennom en periode. Systematisering og arkivering av saksarbeidet i styret: Selskapet bruker nettportalen til OBOS, styrerommet.net. Her er det mulig å bygge opp et godt arkiv og et system for arkivering, slik at kommende styrer lett skal kunne gjenfinning saker og se hva som er gjort eller ikke gjort. Etter overgangen til OBOS som ny forretningsfører fra , fikk OBOS og styret overført et stort til dels usortert materiale om driften av Selskapet som strekker seg mange ti-år tilbake. Det er startet et arbeid med å sortere, systematisere og digitalisere historikken i gamle og nye saker, men dette arbeidet må videreføres i et nytt styre. Det er også en fin måte å bli kjent med Selskapets historie og tidligere styrers arbeid. Ferdigstilling av avskjerming av eiendommen og utforming av nytt rekreasjonsområde på nedre plen. Styret har ferdigstilt nødvendig inngjerding fra lav port ved Dælenenggata 21, rundt søppelstasjon sør og langs Dælenenggata til lav port øst for nedre plen. Vi har også fått satt opp skinner til barnevogn og sykler i den ene trappeoppgangen ned fra midtparken. Sikring av eiendommen, med portalporter, nytt låssystem og inngjerding, har vært store, til dels kompliserte og dyre tiltak, men helt nødvendige. Til sammen har tiltakene gitt svært god effekt, i tråd med intensjonene. Målet er at de skjermete områdene skal kunne utvikles videre, til glede for beboerne. Særlig nedre plen mot Dælenenggata gir muligheter for utplassering av sittegrupper og lekeområde for barn, når avskjermingen her er fullført. Forslag til måter å gjøre dette på har vært lansert tidligere, men dette styret har ikke gått videre med disse planene, da det er vurdert som viktig at området først er tilstrekkelig skjermet ved at hekken har fått vokse til en viss høyde. Styret vurdere å legge fram et forslag til utnyttelse av nedre plen på generalforsamlingen med budsjett, slik at nytt styre kan gå videre og realisere planene, om de blir vedtatt. Evt. blir dette en sak som neste styre følger opp. Ny lekeplass for de minste i østre bakgård Bestilt HMS-inspeksjon av lekeplassen i østre bakgård høsten 2014 viste at flere av apparatene, og sklieapparatet spesielt, ikke var i forsvarlig stand. Det førte til at sklia ble revet umiddelbart. Nye lekeapparater til østre bakgård er i bestilling, og vil komme på plass så raskt som mulig våren Utskiftning av lofts- og kjellerdører samt vaskeridører, til godkjente branndører Etter en brannfaglig HMS-befaring av alle dører og branndører til loft, kjellere og vaskerier, var konklusjonen at samtlige må byttes ut av HMS-hensyn: Ingen av disse dørene er av godkjent type og standard, og om det skjer en storbrann i bygningsmassen, vil Selskapets styre stå ansvarlig for manglende HMS-tiltak. Det som til nå er prioritert og gjort: Alle vaskerier har fått nye branndører Det er satt inn nye branndører der slike manglet mellom kjellerarealene til flere oppganger

9 9 Dæhlenengen Byggeselskap AS På anbefaling fra brannteknisk hold, er det nå utskifting av loftsdørene som er mest kritisk med tanke på brannforebyggende tiltak. Avtaler om utskifting av loftsdører er bestilt, og arbeidet gjennomføres i april/mai. Reforhandling av lån, samt av forsikrings- og strømavtaler: Etter overgangen til OBOS har styret arbeidet med å få bedre betingelser på eksisterende lån og andre typer avtaler, som forsikring, strøm og andre store kostnadsområder for Selskapet. Styret har flyttet boliglånet sitt over til OBOS Bank, som medfører en innsparing på ca kr pga lavere rente. Styret har også forhandlet fram ny og rimeligere avtale på borettslagsforsikring med Gjensidige, årlig premie redusert med kr. Til slutt har styret forhandlet fram ny og bedre strømpris fra Gudbrandsdal Energi, som medfører en betydelig innsparing ift gammel avtale med Hafslund. Ny vaskeavtale: Kvaliteten på arbeidet vaskebyrået gjorde var ikke god nok, så styret innhentet nye tilbud på vaskeavtale. Styret besluttet å inngå avtale med Absolutt Rent AS, noe som også ga oss en prisreduksjon på ca kr i året. Utskifting og vedlikehold av vinduer: Både utvending og innvendig vedlikehold og evt. utskifting av vinduer, er den enkelte aksjonærs ansvar i Dæhlenengen Byggeselskap AS. Styret bidrar til nødvendig oppgradering ved å legge til rette for en samlet ordre fra flere, slik at prisen per vindu går ned for alle. Som i tidligere runder, var det Vindusentreprenøren AS som stod for utskifting av bestilte vindu oppunder jul Noen aksjonærer ønsket også installering av fransk balkong, som det ble gjort et par steder i anlegget i Styret undersøkte muligheten for dette med arkitektfirmaet Rodeo arkitekter, som stod for prosjekteringen i 2009/2010. Svaret er at det kun er bestemte steder i boligmassens første etasje at det er mulig å søke om installering av fransk balkong, og om det skulle være mange som ønsker dette, må det på ny søkes tillatelse fra Oslo kommune og byantikvaren altså til dels samme prosess som i Det er et problem for fellesskapet at så få aksjonærer tar vedlikeholdsansvar for utvendige karmer og vaskebrett på sine vinduer: Jevnt over ser vinduer som ikke er skiftet ut de siste årene, skikkelig shabby ut noe som drar ned inntrykket av en velholdt boligmasse. Styret har flere ganger oppfordret beboere og aksjonærer til å skrape og male vinduene sine utvendig, og gitt beskjed om at riktig maling kan fås hos vaktmester. Men lite skjer. Så dette er en sak som dette styret mener neste styre må diskutere: Hvordan sørge for at det skjer ytre vedlikehold, særlig av gamle vinduer? Er det aktuelt å gjøre utvendig vedlikehold av gamle vinduer til et fellesanliggende, evt også utskifting til nye vinduer? I så fall må det også komme på plass en kompensasjonsordning for dem som har dekket kostnadene til slik utskifting selv de siste årene. IN-ordning: Generalforsamlingen 2014 vedtok at Selskapet ønsker en IN-ordning (individuell nedbetalingsordning) med de innledende kostnader det innebærer. Styret har samlet inn informasjon OBOS etterspør for å kunne etablere en IN-ordning for Selskapet, og styret regner med at denne ordningen kommer på plass i løpet av våren Det betyr at det vil bli mulig for den enkelte å betale ned på sin andel av felleslånet, og av balkonglånet

10 10 Dæhlenengen Byggeselskap AS for dem som har det, noe som da vil redusere de månedlige felleskostnadene for den enkelte. Hobbyrommet i østre bakgård: Styret har besørget utstyr til hobbyrommet, og slik at det er egnet til å stelle med ski om vinteren og syker med mer om sommeren. Det er også de som bruker hobbyrommet for sliping og maling av møbler. Styret har ønsket at rommet får en allsidig bruk, og så langt ser det lovende ut. Men det forutsetter at brukerne holder orden og rydder opp etter seg for hver gang de bruker stedet, slik at andre kan komme til. Utskiftning av postkasser i alle oppganger: Vi har postkasser som daterer tilbake til 1980-tallet. Nøkkellåsene er ikke lenger reparerbare for Posten, og de oppleves som trange og upraktiske ut fra dagens type post. Styret har derfor innhentet anbud på nye postkasser i alle oppganger, og nye og moderne postkasser vil bli installert i alle oppganger i april/mai. Postkassene vil bli merket med leilighetsnummer per oppgang, og disse vil starte øverst fra venstre i postkasserekken per oppgang. Så mange vil få sin postkasse et annet sted i rekken enn de har i dag. Postkassene vil også få nye og like navneskilt, samsvarende med de navn som stod på postkassen per 1. mai Skjer det skifte i hvilke navn som skal stå på en postkasse, ordnes det enkelt ved å bestille nytt skilt på nettsiden til postkasseleverandøren. Gartner-avtale Styret arbeider med å få på plass en fast avtale med et gartnerfirma. Det er store grøntområder som tilhører Selskapet, og vaktmester har verken kapasitet eller kompetanse til å stelle hele dette området med trær. busker og planter, slik det bør gjøres. Styret ønsker derfor en avtale som sikrer at de riktige tingene blir gjort til riktig tid hvert år, og som er tydelig på hvilke oppgaver som kan delegeres til vaktmester, og hvilke som må tas av gartnerfirmaets folk. Bysykkelstasjon i Chr. Michelsensgate? Kommunen eier grunnen der det er en asfaltert plass foran CM Området er ikke regulert på noe vis, noe som har ført til økende frustrasjon over tildels kaotisk parkering på asfalt og plen. Styret er i kontakt med Oslo kommune for å få en avklaring på bruken av arealet, og det er dialog om mulig omgjøring av området til en bysykkelstasjon. Nye front-vinduer i restaurant Monsun Selskapet har ansvaret for standard og vedlikehold av hovedstrukturer ute og inne i de tre lokalene som leies ut. De store vinduene mot sør i restaurant Monsun, langs Dælenenggata, er fra lenge før Monsun AS ble leietaker. De er punktert for mange år siden og derfor svært vanskelige å holde rene. Skitne vinduer i front er ikke et pluss for en restaurant, så Monsun AS tok dette opp med styret høsten Styret innhentet da anbud fra Vindusentreprenøren for utskifting av disse vinduene, men ville se an driftssituasjonen etter nok et eierskifte for restauranten. Det ser nå ut til at driften av Monsun stabiliserer seg og at eierne satser videre: Det er nå åpnet for regulær restaurantdrift igjen, i tillegg til take away og catering. Styret har derfor kontaktet Vindusentreprenøren igjen for å få iverksatt utskifting av disse vinduene snarest mulig.

11 11 Dæhlenengen Byggeselskap AS Ymse-saker: Parsellhagegruppen: Hagegruppen inviterte sensommeren 2013 interesserte til til etablering av parsellkasser bak uthusene i østre og vestre bakgård. Åtte slike parsellkasser er etablert, et morsomt tilskudd til livet i bakgården. Hagegruppen ønsker flere aktive medlemmer med grønne fingre som kan tenke seg å gjøre litt ekstra gjennom året for og med grøntområdene våre, så interesserte kan gjerne ta kontakt med styret. Sykkelbodene: Styret har ryddet alle sykkelboder for å få til en bedre utnytting av plassen til sykler. Lofts- og kjellerboder: Alle leiligheter skal ha bod på loft og i kjeller, og styret skal kunne identifisere eier av bod, av flere grunner. Styret har derfor bedt alle beboere merke sin loft- og kjellerbod med sitt unike leilighetsnummer. Her er det mange som ikke har merket sine boder, så her må neste styre følge opp, slik at styret har oversikt og alle har den bodplass de har rett på. Containermandagene: Styret har opprettholdt denne ordningen fra 2013, med utplassering av container annen hver måned, første mandag i måneden. Informasjon om tid og sted legges ut på hjemmesiden selskapet.com og på FB-siden. Balkongkasser: Styret har fortsatt et antall balkongkasser som selges til innkjøpspris, kr 150,-. Når beløpet er innbetalt til driftskonto, tar man med en enkel utskrift og avtaler henting av det antall kasser man har betalt for ved å ta kontakt med vaktmester på dagtid, eller med noen i styret. Vi gjør oppmerksom på at det er vedtatt av det ikke er anledning til å ha andre typer blomsterkasser enn disse. Fellesaktiviteter Dugnad høsten Stemningsfull juletretenning første søndag i advent, med nisseorkester fra Sofienberg Musikkorps, pepperkaker og brus. Dugnad 28. og 29. april mai: Bakgårdssalg i midtparken. 17. mai: Flaggheising til tonene fra musikkorpset Sommerfest i midtparken i juni?

12 12 Dæhlenengen Byggeselskap AS Viktige saker kommende styrer må ta tak i: - Strømtilførsel: Det skjer en rask og stor endring i måten leilighetene i Selskapet pusses opp og brukes på. Yngre, mer urbane aksjonærer forventer å kunne gå for moderne løsninger på bad og kjøkken særlig, men også i gulv og tak. Dette er en utfordring for strømforbruket i Selskapet, og vi nærmer oss trolig grensen for hva det er mulig å ta ut hos hver enkelt noe som går ut over fellesforbruket. Og det er ikke tillatt for den enkelte aksjonær på egen hånd å starte installering av ny stigeledning gjennom flere etasjer for å dekke sitt behov. Dette betyr at Selskapet trolig rimelig snart bør få utredet status når det gjelder strømtilførsel, og hva det vil innebære å modernisere strømanlegget i hele gården. Det vil i så fall være et meget stort prosjekt. - Kloakkrør: Vi har nye soilrør oppover i oppgangene. Spørsmålet er om vi har det fra oppgangene og ut til det kommunale anlegget. Hvis ikke, bør dette prioriteres, evt med strømpe i eksisterende rør. Det kan også komme pålegg fra kommunen innen få år om et helt nytt røropplegg som skiller kloakk og spillvann. - Ventilasjonssystemet i hele gården: Gården er fra 1932 og ventilasjonssystemet er basert på naturlig avtrekk gjennom riktig retning på trykket i leilighetene, noe som forutsetter at leilighetene er godt ventilerte til enhver tid. Over årene har mange bygget inn eller stengt disse ventilene, og evt også installert altfor tette vinduer uten luftespalter oppe. Noen har også tatt seg til rette og lagt inn avtrekksvifter i luftekanalene på kjøkken og bad, noe som er absolutt forbudt, jfr vedtektene. Resultatet er dårlig trekk ikke bare i egen leilighet, men i hele oppgangen man bor i og man risikerer å trekke inn røyk og matos fra naboer. Dette er en kilde til mye frustrasjon og mange klager til styret. Problemet er at det ikke er mye styret kan gjøre, annet enn å informere igjen og igjen, ta kontakt med enkeltbeboere og be dem gjøre ting riktig, osv. For det er, så vidt styret har brakt på det rene, knapt mulig å legge opp et helt nytt ventilasjonssystem i en gammel murgård, og om det er mulig vil kostnadene bli svært store. Så det er å håpe at informasjon og oppfølging vil bidra til at alle tar hensyn til det spesielle med denne gamle bygården. - Innvendige kjellerdører må byttes til godkjente branndører (HMS tiltak).

13 13 Dæhlenengen Byggeselskap AS - Betongplatene nederst i begge indre bakgårder: Ifølge Reinertsenrapporten fra , må det gjøres noe med skadene forårsaket av vedvarende utvasking under betongen i bakgårdene innen Det er foreslått hvordan dette kan gjøres som en kombinasjon av nye nedløp for spillvann og nytt dekke der betongen nå er ødelagt. - Lysarmaturen i alle oppgangene må byttes asap. De gamle lampene og pærene har gått ut på dato for lenge siden, og vaktmester Jan har problemer med å finne riktige kupler og pærer. Lyset i alle oppganger står på mange timer i døgnet (så lenge det er mørkt nok), og bidrar godt til at strømregningen som dekkes av fellesskapet er svært høy. En investering i moderne LED-lys og lyssensorer vil raskt være tjent inn igjen. Dette styret har begynt arbeidet med å se på løsninger og priser, men overlater til nytt styre å ta saken videre. - Når lysarmaturen i oppgangene skiftes, bør styret også ha utredet oppussing av oppgangene, dvs reparasjon av småskader på murpuss og maling av vegger og tak, og utskifting av sklilister på trinnene. I den sammenheng kan det komme opp igjen spørsmål også om barnesikring av trappeløpene, fordi det er for stor avstand mellom sprinklene i hht dagens krav. Dette ble utredet et stykke på vei av dette styret, men saken ble lagt til side: Man fant det for kostbart å endre gelenderutformingen fra Senere styrer og GF kan komme til en annen konklusjon. Til slutt en viktig refleksjon: Dette styret har sett hvor store, kompliserte og viktige mange saker er i et så stort byggeselskap som dette. Vedlikeholds- og rehabiliteringssakene står i kø. Man kan lukke øynene og håpe det går bra noen år til, men dette styret har valgt å ta fatt i utfordringene og da særlig i lys av HMS-gjennomgangen. Men det er arbeidskrevende og komplisert å utvikle og gjennomføre mange små og store prosjekter. Det kan også oppstå konflikter og situasjoner som krever juridisk avklaring. Budsjettet er stort og tallene store, og man skal ha god innsikt i regnskap for å se hvilket handlingsrom styret har, og hvordan man kan lage og følge en langtidsplan som sikrer en sunn økonomi i Selskapet, samtidig som man får gjort de riktige tingene på den riktig måten. I sum er det et stort ansvar å stå for den daglige driften og oppfølgingen av saker, prosesser og prosjekter. Styret har også arbeidsgiveransvar for vaktmester, og utleieransvar for tre lokaler mot Dælengenggata. Ser man på dette i lys av det faktum at Generalforsamlingen velger nytt styre hvert år uten at det stilles spesielle krav til kvalifikasjoner, annet enn at man er villig til å gjøre en formidabel innsats for fellesskapet, uten nevneverdig honorering sett i forhold til hvor mye arbeid som legges ned. Så dette styret har så vidt drøftet ideen om at tiden kan være inne for å vurdere å tilsette en kvalifisert, daglig leder i for eksempel 40% stilling. Daglig leder er da nettopp det, og styremedlemmene bidrar med sine kvalifikasjoner i de forskjellige sakene som kjøres gjennom en styreperiode.

14 14 Dæhlenengen Byggeselskap AS Fast byggteknisk konsulent Styret opplever en stor økning i antall byggesaker, altså at beboere ønsker å gjøre byggetekniske endringer i leilighetene sine. Mange av disse sakene er svært kompliserte og styret har sett seg nødt til å dra inn ekstra konsulenthjelp på mye. Vi opplever at mange beboere tar veldig lett på disse søknadene og vi har ingen gode, faste rutiner på dette. Vi vet også at det er flere som ikke søker styret, men velger å gjøre endringer uten godkjenning. Om man gjør store ombygginger uten å ha søkt styret i tråd med vedtektene, eller ikke har brukt kvalifiserte fagfolk, er lov og regelverk nå slik at dette vil bli avslørt ved senere salg av leiligheten, og vil gå ut over verdifastsettelsen av leiligheten. Styret anbefaler derfor neste styre å utarbeide bedre prosedyrer og et eget søknadsskjema for slike saker, med klare krav til dokumentasjon, vedlegg osv. Det bør også inngås en formell avtale om tid og honorarsatser med en byggteknisk konsulent/ et firma som vurderer alle søknader etter kjente kriterier, og som gir svar som arkiveres på leiligheten det angår, hos forretningsfører.

15 15 Dæhlenengen Byggeselskap AS KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av aksjeselskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om aksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr ,-. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr ,-. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til aksjeselskapets arbeidskapital pr Arbeidskapital er tilgjengelige midler og er en vesentlig størrelse knyttet til aksjeselskapets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr er kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

16 16 Dæhlenengen Byggeselskap AS KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Lån Dæhlenengen Byggeselskap AS har lån i DnB. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester aksjeselskapet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på økning av felleskostnadene med 5% fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo Styret i Dæhlenengen Byggeselskap AS Heidi Wendel Vejling /s/ Trine Grønn /s/ Ronny Solibakke /s/

17

18

19 19 Dæhlenengen Byggeselskap AS DRIFTSINNTEKTER: RESULTATREGNSKAP Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./- KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

20 20 Dæhlenengen Byggeselskap AS BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOSbanken Sparekonto i OBOSbanken Innestående i andre banker SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL