12. Verdispar Croatian Development Property I AS

Transkript

1 12. Verdispar Croatian Development Property I AS Nøkkeldata Om selskapet: Avkastningsmål IRR 2 % (før skatt) Utbyttemål % per år Forventet gjenværende levetid 3-4 år Segment informasjon: Geografisk fordeling Kroatia: 1 % Segment Kontor: 37 % Handel: 47 % Hotell: 16 % Størrelse: Tomt 18 m 2 BTA 94 m 2 Emisjonsdata: Brutto emisjonsproveny 27 Antall aksjer 2 7 Reg. dato første emisjon Hjemmesider Organisasjonsstruktur Verdispar Croatian Development Property I AS Hovedkontor i Norge Balanse Eiendeler Bankinnskudd/Omløpsmidler Tomter, bygg og anlegg (markedsverdi) Andre anleggsmidler Sum Eiendeler Gjeld og Egenkapital Sum gjeld Implisitt Verdijustert Egenkapital Verdijustert egenkapital per aksje 95 EUR/ 8, Verdispar Croatian Development Property I AS Verdispar Croatian Development Property I AS ble etablert høsten 27 med formål om å utvikle tre tomter i Kroatia. Kjøpet av den minste eiendommen, en tomt med et planlagt kontorbygg beliggende i byen Vinkovci, ble ikke gjennomført da forutsetningene for dette kjøpet i sluttforhandlingene ikke ble attraktive nok sett fra Verdispars synspunkt. Selskapet består derfor i dag av to separate prosjekter: et kjøpesenterprosjekt i byen Varazdin, og et kompleks i Zagreb bestående av kontor, handel og hotell. Disse er eid av hhv. datterselskapene Shopping Mall Lumini Ltd (Varazdin) og Savska Offices Ltd (Zagreb). Verdijustert egenkapital To ganger i året rapporteres verdijustert egenkapital (VEK) for Verdispar Croatian Development Property I AS. Verdi vurderingen av selskapets eiendommer blir foretatt av uavhengige selskaper, og kursen fastsettes endelig av Verdispar Securities. Savska Offices Ltd Hovedkontor i Kroatia 1 % eid Commercial Centre Lumini Ltd Hovedkontor i Kroatia 1 % eid 2 Q2 '7 Q4 '7 Q2 '8 Q4 '8 Q2 '9 Historisk utvikling av Verdisjustert EK/aksje Per er selskapets VEK vurdert til 95/aksje, noe som tilsvarer en nedgang på 24 eller 2,2 % fra forrige kursfastsettelse. 22 Eiendomsrapport 2/29

2 Commercial Centre Lumini Ltd - Varazdin Selskapet eier en tomt på m 2 beliggende ved innfarten til byen Varazdin, nord i Kroatia. Tomten er planlagt utbygget med et kjøpesenter på m 2. Prosjektet fikk byggetillatelse i desember 28. Selskapet betalte da inn første del av kommunale avgifter, som var et krav for å få utstedt byggetillatelse. Resten av avgiftene skulle betales iht. en avtalt betalingsplan. Videre finansiering av utviklingen, inkl. betaling av kommunale avgifter og konstruksjon, var forutsatt gjennom ordinært byggelån. I påvente av at finansieringen skulle falle på plass, ble alle betalingene til prosjektleder stoppet fra Dette ble utført etter eget initiativ fra prosjektleder. Hensikten var å sikre tilstrekkelig likviditet for betaling av andre forpliktelser som ikke kunne utsettes. I tillegg ble det en del midler omdisponert fra Selskapets andre prosjekt Savska Offices Ltd. for å kunne innfri deler av forfalte kommunale avgifter. konstruksjon i mai 29, som tidligere antatt. I august 29 fikk prosjektet tilbud fra en annen bank om finansiering. Dette tilbudet hadde vesentlig bedre vilkår, hvorav utleiekrav var satt til 5%. Etter at man mottok dette tilbudet er det nå innledet forhandlinger med den andre banken med mål om å forbedre vilkårene i deres tilbud. Resultat av disse forhandlingene ventes i løpet av kort tid. Når det gjelder utleie er status at man per juli 29 har en total utleiegrad på ca. 54 %. Av dette er det ca. 11 % signerte leieavtaler, mens resten er såkalte Letter of Intent (LOI). Videre pågår det forhandlinger om utleie av ytterligere 21 % av senteret. Det presiseres at selve utbetalingen av byggelån fra banken betinger at det signeres ordinære leieavtaler og at garantier fra leietagere blir innbetalt. Når det gjelder prosessen med valg av entreprenør så er denne nå i en avslutningsfase. Valg av entreprenør forventes innen utgang av september 29. Visualisering av senteret Start av konstruksjonen var planlagt i mars 29, under forutsetning av at prosjektet fikk innvilget byggelån i februar 29. Arbeid med finansiering hadde pågått siden november 28. Dette arbeid har vist seg å være svært krevende. Finanskrisen har ført til at bankene har blitt svært restriktive med sine utlån, og mange har sluttet å låne ut penger til nye prosjekter og kunder. Situasjonen er spesielt alvorlig i Øst-Europa, der nasjonale tiltakspakker ikke har kunnet stables på bena på samme måte som i Vest-Europa. Allikevel fikk prosjektet i april 29 et tilbud fra en bank. Blant vilkårene for finansiering var en utleiegrad på 75 % og andel egenkapital på 35 %. Dette faktum medførte at prosjektleder sammen med styret revurderte videre fremdriftsplan. Start for konstruksjonen ble da forskjøvet til mai 29, samt at det ble tatt initiativ for å styrke egenkapitalsiden i prosjektet. I ordinær generalforsamling ble det gitt tilslutning med nødvendige fullmakter til styre for kapitalinnhenting. I løpet av mai 29 ble det klart at utleiegraden på 75 % ikke ville kunne oppnås innen planlagt tidsfrist. Således var det ikke realistisk å forvente utbetaling av byggelån og start av Oppsummering Prosjektet har i dag en fordel i og med at finanskrisen har lagt en demper på byggeaktiviteten, og prosjektet ligger 7-8 måneder foran konkurrerende prosjekter. Dette har gitt utslag i reduserte byggekostnader. Således kan det være riktig for prosjektet å komme i gang med byggeprosessen i det nåværende marked. Arbeidet det siste halvåret har primært vært fokusert på to områder, utleie av senteret og finansiering. Prosjektet har i dag forpliktelser i forhold til kommunen (avgifter) som har forfalt, og disse må innfris i løpet av kort tid. Det foreligger også finansieringstilbud fra 2 banker. Dessverre har den globale finanskrisen ført til en endring i krav fra bankene. Finansiering av byggekostnader ser ut til å kunne løses gjennom lån fra bankene, men kravene til egenkapital vil være høyere enn hva om var vanlig før finanskrisen. For å få finansieringen fra banken må egenkapitalsiden styrkes. Dette er først og fremst nødvendig for å kunne innfri forfalte forpliktelser til kommunen ifm. avgifter. Det betyr at prosjektet vil i løpet av kort tid trenge mer kapital som må skaffes til veie fra andre kilder enn gjennom et banklån. Som andre kilder vurderes det nå flere alternativer inkl. emisjon mot eksisterende aksjonærer. Verdispar vil i samarbeid med styret komme tilbake med mer informasjon om dette i september 29. Eiendomsrapport 2/29 23

3 Hva gjelder nytt forventet tidspunkt for byggestart så avhenger dette nå primært av finansiering (lån og egenkapital). Ut i fra dagens mottatte tilbud og vurderingen av situasjonen ut året er det realistisk å forvente en start av pre-konstruksjon i slutten av oktober 29. Pre-konstruksjonen innebærer forberedelse av anleggsplass og bestilling av prefabrikater. Selve konstruksjonstiden er antatt til 3 dager, slik at kjøpesentret forventes å stå ferdig i løpet av Q4 21. Med bakgrunn i ovennevnte fakta er avviket på ca 18 måneder mellom nå antatt konstruksjonsstart og det som var indikativt antatt i prospektet. Avvik mellom nå antatt ferdigstillelse og det som var indikativt antatt i prospekt er på ca. 11 måneder. Avviket forklares i hovedsak med store endringer i banksektoren hva gjelder utlån som følge av den globale finanskrisen. Gulvplan for kjøpesenteret 24 Eiendomsrapport 2/29

4 Savska Offices Ltd - Zagreb Selskapet kjøpte et tomteområde på totalt m 2 beliggende langs gaten Savska vest i Zagreb. Tomten er planlagt utbygget med totalt m 2, fordelt på kontor, handel og hotell. Av det utleibare brutto areal utgjør kontordelen ca 72 % og hotell 24 %. Prosjektet markedsføres under navnet Ozonia Business Garden. En styrke ved prosjektet er en klar miljøprofil, samt at hotelldelen er utleid gjennom en hotell management avtale med Accor, en av verdens største hotellkjeder. Dette faktum bidrar til at prosjektet er godt synlig i markedet. Utleie og interessen som vises for prosjektet er viktig for verdiene. Tilsagn om finansiering vil avhenge av at man har en viss grad av forhåndsutleie, og man vil derfor også jobbe med dette parallelt. I perioden fra januar 29 er det omdisponert en del midler for å dekke forfalte forpliktelser for Selskapets andre prosjekt i Varazdin. Dette har ført til at selskapet i dag har mindre likvider til videre fremdrift. Også her har betalingene til prosjektleder stoppet fra Dette ble utført etter eget initiativ fra prosjektleder. Hensikten var å sikre tilstrekkelig likviditet for arbeid ifm. lokasjonstillatelse. Visualisering av det planlagte bygget på Savska Arbeidet det siste halvåret har primært vært fokusert på å få lokasjonstillatelse. Med bakgrunn i ovennevnte fakta så er avviket, mellom indikativt antatt tidspunkt i prospekt for utstedelse av lokasjonstillatelse og tidspunkt for når denne faktisk var utstedt på ca. 15 måneder. Avviket forklares i hovedsak av at valg av hotelloperatør og søknadsprosessen ifm. lokasjonstillatelse tok lengre tid enn forventet. I 29 har man arbeidet mye med å få på plass lokasjonstillatelse for prosjektet. Lokasjonstillatelse innebærer at konseptet er klart definert, og at man har spesifisert både størrelse og omfang på bygget. Lokasjonstillatelsen kom på plass i juli 29. Med dette er reguleringsrisiko i prosjektet eliminert i sin helhet. Lokasjonstillatelsen innebærer at selskapet har forpliktet seg til å kjøpe ut parseller fra byen. Man vil i løpet av august foreta oppmåling av disse parsellene og beregne det endelige antall kvadratmeter som må kjøpes ut. Oppgjøret er ventet å gå i september 29. Videre fremdrift i prosjektet avhenger av situasjonen i markedet og muligheten for å oppnå finansiering. Imidlertid er også mulighetene til, og vilkårene rundt, finansiering blitt betydelig dårligere som en følge av finanskrisen. Styret arbeider nå sammen med prosjektleder for å kartlegge flere forskjellige alternativer hva gjelder videre fremdrift. Målet er å utarbeide en ny strategi for videre utvikling som er tilpasset dagens situasjon i markedet. Prosjektet har i dag en lokasjonstillatelse med et konsept. Det er viktig å synliggjøre disse verdiene ut i markedet, noe som søkes gjort gjennom kontinuerlig markedsføring. Prosjektet markedsføres under navnet Ozonia. Prosjektet sett fra oven, gaten Savska går til høyre for prosjektet Eiendomsrapport 2/29 25

5 13. Verdispar Croatian Development Property II AS Nøkkeldata Om selskapet: Avkastningsmål IRR 27 % (før skatt) ( 5 års levetid) Utbyttemål % pr år Total levetid 5-6 år Forventet gjenværende levetid 3-4 år Segment informasjon: Geografisk fordeling Kroatia 1 % Balanse Eiendeler Bankinnskudd/Omløpsmidler Tomter, bygg og anlegg (markedsverdi) Andre anleggsmidler Sum Eiendeler Gjeld og Egenkapital Sum gjeld Implisitt Verdijustert Egenkapital Segment Bolig: 4 % Kontor: 54 % Handel: 6 % Arealer Tomt 41 8 m 2 BTA 27 m 2 Emisjonsdata: Brutto emisjonsproveny Antall aksjer Reg. dato første emisjon Organisasjonsstruktur Verdispar Croatian Development Property II AS Hovedkontor i Norge Verdijustert egenkapital per aksje 97 EUR/ 8, Verdispar Croatian Development Property II AS Verdispar Croatian Development Property II AS (VCDP II) består av en tomt på ca 41 8 m 2 beliggende i Zagreb, Kroatia. Tomten er planlagt bygget ut med totalt ca 27 BTA, fordelt hovedsaklig på leiligheter og kontor. Prosjektet ligger ved bredden av elven Sava, ved innfartsåren mot byen fra sørvest. Området er i sterk utvikling, og det bygges mye i området. Verdijustert egenkapital To ganger i året rapporteres verdijustert egenkapital (VEK) for Verdispar Croatian Development Property II AS (VCDP II). Verdi vurderingen av selskapets eiendommer blir foretatt av uavhengige anerkjente selskaper, og kursen settes av Verdispar Securities AS. 14 Rotor jug d.o.o. Hovedkontor i Kroatia 1% eid Zaglode d.o.o. Hovedkontor i Kroatia 1% eid Q2 '7 Q4 '7 Q2 '8 Q4 '8 Q2 '9 Historisk utvikling av VEK/aksje Per er selskapets VEK vurdert til 97/aksje. Dette utgjør en nedgang på 25 pr aksje fra forrige verdivurdering, noe som utgjør i 19,8 %. 26 Eiendomsrapport 2/29

6 Bakgrunn Verdispar Croatian Development Property II AS ble etablert høsten 27. Formålet var å utvikle en tomt beliggende i Zagreb, Kroatia på totalt 41 8 m2 til bolig og næring. Tomteområdet bestod av totalt 88 parseller med 328 ulike eiere. Arbeidet med å samle tomtene tok lengre tid enn først forutsatt da dette var en svært komplisert prosess, men ble fullført i 28. Per dags dato er det kjøpt ut totalt ca. 32 m 2 tomt. Gjenværende tomter skal kjøpes av Zagreb by. Disse vil bli kjøpt i samband med at prosjektet får lokasjonstillatelse. Hensikten med ny fremdriftsplan er å legge til grunn nye rammer med frister som er realistisk å forvente gjennomført i forhold til dagens markedssituasjon. I mai 29 ble det inngått avtale med arkitektene, og arbeidet med lokasjonstillatelse påbegynt. I løpet av sommeren ble det gjennomført kartlegging og markedsundersøkelser i forbindelse med utarbeidelse av forslag til utleie- og salgsstrategi for prosjektet. I august 29 ble det oppnådd lokasjonstillatelse for veier. Dette var første skritt mot en endelig lokasjonstillatelse som iht. revidert fremdriftsplan er planlagt å foreligge i januar 21. I tillegg til arbeid for lokasjonstillatelsen, er det etter avtale med styret igangsatt arbeid med ny utviklingsstrategi for prosjektet etter at lokasjonstillatelsen foreligger. Styret har også igangsatt en gjennomgang av alle inngåtte avtaler for prosjektet. Resultater fra denne gjennomgangen vil kunne benyttes i forbindelse med utarbeidelse av ny utviklingsstrategi. Det forventes at denne strategien vil kunne foreligge innen utgangen av 29. Arbeidet det siste halvåret har primært vært fokusert på å tilpasse fremdriften til den nye situasjonen i markedet og arbeid med lokasjonstillatelse. Vedtatt arkitektforslag for næringsdelen Når det gjelder konstruksjon ble det avholdt en arkitektkonkurranse sommer/høst 28. Vinnerne av arkitektkonkurransen er Urbane Tehnike d.o.o. for boligdelen, og Studio BF d.o.o. for næringsdelen. Forslagene gir et totalt bruttoareal over bakken på m 2 bolig, m 2 handel og m 2 kontor. En fordel med de valgte arkitektløsninger er at disse gir stor fleksibilitet med tanke på utbyggingstempo og volum, slik at man i så henseende har flere aktuelle muligheter. Fremdrift Man har våren 29 arbeidet mye med å optimalisere de vedtatte arkitektforslagene. Dette for å sikre en mest mulig formålstjenlig fordeling mellom økonomi og kvalitet. For å sikre best mulig utnyttelse har man også jobbet videre med å søke å optimalisere forholdet mellom utleibart areal og totalt areal ytterligere. Avviket mellom aktiviteter beskrevet i prospekt og faktisk fremdrift er foreløpig på ca. 14 måneder. I revidert fremdriftsplan fra mars 29 er realisasjon av prosjektet og kontantstrøm til selskapet antatt i 213. I prospekt er denne antatt hhv. i 211 for 4 års varighet og 212 for 5 års varighet. Således viser ny revidert fremdriftsplan et mulig avvik på hhv. 21 måneder i forhold til 4 års varighet, og 9 måneder i forhold til 5 års varighet. En av årsakene til avvik konstatert per dags dato er det faktum at arbeidet med å få samlet alle parsellene tok lengre tid enn først forutsatt. Andre årsaker er arbeid med økning av utnyttelsesgraden for tomten, stor interesse for arkitektkonkurransen, arbeidet med utarbeidelse/optimalisering av konsept/design, og arbeid med inngåelse av avtale med arkitektene. Nevnte aktiviteter tok lengre tid enn opprinnelig forutsatt, noe som har medført avvik i forhold til prospekt. Med bakgrunn i den endrede situasjonen i markedet ble det på oppdrag fra styret gjennomført en ny vurdering av forskjellige utviklingsalternativer. Alternativene ble presentert til styret i mars 29. Med bakgrunn i dette ble det besluttet en revidert fremdriftsplan tilpasset den endrede situasjonen i markedet. Eiendomsrapport 2/29 27

7 14. Makroutsikter for Slovakia Hovedtemaer Den økonomiske krisen rammer eksporten og det ventes negativ vekst i 29 Tross nedgangen er økonomien stabil og landet ventes å være ett av de første ut av krisen Euromedlemskapet beskytter mot finansiell uro og gir et bedre fungerende kredittmarked Eiendomsmarkedet merker også krisen, men er mindre berørt enn mange naboland Euromedlemskapet har ført til lavere risiko ved investeringer i landet BNP og driftsbalanse Arbeidsledighet og inflasjon Prosent Prosent F 21F 211F F 21F 211F Driftsbalanse BNP vekst Arbeidsledighet Inflasjon Indeksert, 1. januar = jan. 8 feb. 8 mar. 8 apr. 8 mai. 8 Børsutvikling jun. 8 jul. 8 aug. 8 sep. 8 okt. 8 nov. 8 des. 8 jan. 9 feb. 9 mar. 9 apr. 9 mai. 9 jun. 9 jul. 9 SKK/EUR,35,3,25,2,15,1,5 Valuta (euro fra ) jan.4 mai.4 sep.4 jan.5 mai.5 sep.5 jan.6 mai.6 sep.6 jan.7 mai.7 sep.7 jan.8 mai.8 sep.8 jan.9 mai SKK/ SAX OBX SKK/EUR SKK/ Kilder til makrodata: Verdispar International, UniCredit, Slovakias sentralbank, Oslo Børs og Bratislava Stock Exchange 28 Eiendomsrapport 2/29