OPS-prosjekt Nye omsorgsboliger på Roa. OVERORDNET AVTALE om Offentlig Privat Samarbeid mellom. Lunner kommune og [OPS-leverandør]

Transkript

1 OPS-prosjekt Nye omsorgsboliger på Roa OVERORDNET AVTALE om Offentlig Privat Samarbeid mellom Lunner kommune og [OPS-leverandør] Dato:

2 Innholdsfortegnelse 1 Partene Bakgrunn og formål Oversikt over avtaledokumentene Valg av leiemodell adgang til å innhente bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten Nærmere om avtalegjennomføringen Innledning Forprosjekt- og byggefasen Leieperioden Forholdet mellom OPS-avtalene Samfunnsansvar Innledning Etisk handel Barnearbeid Sosialt ansvar (tjenester) Forbud mot sosial dumping Tvister og verneting Underskrifter Side 2 av 7

3 1 Partene Lunner kommune («Kommunen») Organisasjonsnummer: NO Adresse: Sandsvegen 1, 2740 ROA og, («OPS-leverandøren») Organisasjonsnummer: NO Adresse: har inngått følgende Overordnede avtale i OPS-prosjekt Nye omsorgsboliger på Roa. 2 Bakgrunn og formål Lunner kommune inviterte i juni, 2015 til konkurranse om tildeling av avtaler i OPS-prosjekt Nye omsorgsboliger på Roa («OPS-prosjektet»). Konkurransen ble gjennomført med forhandling etter forutgående kunngjøring. OPS-leverandøren vant konkurransen. OPS-prosjektet er strukturert slik at vinneren av konkurransen skal stå for den fullstendige utvikling av OPS-prosjektet med forpliktelse til bygging og utleie, med forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU), av OPS-prosjektet. Formålet med OPS-prosjektet er å legge til rette for en struktur der Lunner kommune skal nyte godt av OPS-leverandørens dokumenterte kompetanse knyttet til alle sider av regulering, utforming, bygging, utleie med forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) av fast eiendom, og der OPS-leverandøren allerede i forbindelse med planlegging og finansiering av prosjektet skal være sikret en solid leietaker til Leieobjektet gjennom hele leieperioden. 3 Oversikt over avtaledokumentene På denne bakgrunn inngår partene følgende avtaler ved tildeling av kontrakt («OPSavtalene»): Overordnet avtale om Offentlig Privat samarbeid («Overordnet OPS-avtale») Avtale om rettigheter og forpliktelser i forprosjekt- og byggefasen («Forprosjekt- og byggefaseavtalen») Leieavtale («Leieavtalen») Driftsavtale med ansvarsmatrise («Driftsavtalen) Ved en eventuell motstrid, gjelder avtalene i rekkefølgen som nevnt over Side 3 av 7

4 4 Valg av leiemodell adgang til å innhente bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten Kommunen har bedt om leiepris på finansiell leieavtale som et annuitetslån. Kommunen har videre angitt forutsetninger for de skatte-, avgiftsmessige- og regnskapstekniske konsekvensene av leiemodellen. Etter at innstillingen på tildeling av kontrakt for denne anskaffelsen forelå, har Skattedirektoratet kommet med nye føringer for avgiftsmessig klassifisering av OPSprosjekter. Skatteetaten har uttalt at de finansielle leieavtalene skal også avgiftsmessig klassifiseres som kredittkjøp og ikke leieavtaler. Dette medfører at OPS-leverandøren ved inngåelse av OPS-avtaleverket ikke kan frivillig registrere seg for utleie, og at selskapet ikke får fradragsført inngående merverdiavgift knyttet til sine oppføringskostnader og løpende driftskostnader. Som en konsekvens av dette må OPS-selskapet finansiere merverdiavgiften i forprosjekt- og byggefasen. Partene er enige om at kommunen kan overta OPS-leverandørens justeringsrett. Justeringsrettigheter oppstår når OPS-leverandøren ikke får fradrag for pådratt merverdiavgift da selskapet ikke driver avgiftspliktig virksomhet, og således ikke har krav på fradrag. Dersom eiendommen overdras til et subjekt som driver avgiftspliktig- eller kompensasjonsberettiget virksomhet, kan disse subjektene overta OPS-leverandørens justeringsrettigheter ved å inngå en justeringsavtale før overtakelse av Leieobjektet. Resultatet av en slik avtale er at Kommunen som mottaker av justeringsrettighetene kan kreve merverdiavgiften fradragsført eller kompensert med 1/10 av den totale merverdiavgiften over 10 år. Ovennevnte medfører at merverdiavgiften ikke går tapt, men refunderes over en 10 års periode. Kommunen skal kompensere OPS-leverandøren for merverdiavgiften, samt økte finanskostnader med et engangsbeløp ved overtakelse. Dette beløpet er estimert til å utgjøre ved inngåelse av OPS-avtaleverket kr Endelig beløp skal avregnes på tidspunkt for overtagelse. Det skal inngås en avtale om justeringsrett før overtakelse. Utkast til justeringsrettsavtale er vedlagt Forprosjekt- og byggefaseavtalen. OPS-leverandør har i sitt tilbud lagt til grunn at kommunen kompenserer for all merverdiavgift som denne ikke har kunnet fradragsføre i byggeperioden. Det er kommunen sin risiko hvorvidt den kan oppføre det fulle beløp som justeringsrett. Dersom praktiseringen/reguleringen av merverdiavgift i OPS-prosjekter blir endret før overtakelse slik at OPS-leverandøren vil oppnå merverdiavgiftskompensasjon/tilbakeføring knyttet til sine oppføringskostnader, kan Kommunen velge en slik modell for håndteringen av merverdiavgiften. Valg av modell for håndtering av merverdiavgiften skal gjøres før overtakelse Side 4 av 7

5 Basert på ovennevnte situasjon har begge parter rett til å kreve at OPS-leverandøren innhenter en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten på de skatte-, avgiftsmessige- og regnskapstekniske konsekvensene av modellen. Dersom Skatteetatens BFU ikke samsvarer med OPS-avtaleverket, skal vilkår (materielle og økonomiske) i OPS-avtaleverket korrigeres i henhold til BFUen. Dersom Skatteetatens BFU medfører endringer i vilkårene i OPSavtaleverket, har Kommunen rett til å endre valg av leiemodell. OPS-avtaleverket skal i et slikt tilfelle korrigeres for den valgte leiemodell. OPS-leverandøren har ingen økonomisk og tidsmessig risiko for resultatet av BFUen. Bygget er ikke forutsatt å kunne avskrives skattemessig. For det tilfellet at modell 2 velges og bygget likevel kan avskrives skattemessig, vil dette kunne redusere kapitalleie. Det innhentes en BFU fra skattemyndighetene. Skattefordelen beregnes og fordeles likt ved at kommunen gis 50% av skattefordelen i form av redusert leie for det aktuelle år. Bruk av bygget vil påvirke byggets avskrivningsmessige status. Det påhviler Leietaker å bruke bygget i tråd med skattemessig status. 5 Nærmere om avtalegjennomføringen 5.1. Innledning OPS-avtalene regulerer ulike faser, og er delt inn i to hovedfaser: 1. Forprosjekt- og byggefasen 2. Leieperioden 5.2. Forprosjekt- og byggefasen Første fase er forprosjekt- og byggefasen som varer fra avtaleinngåelsen til overtakelse av Leieobjektet. Denne fasen reguleres av Forprosjekt- og byggefaseavtalen. Kravspesifikasjonen i Forprosjekt- og byggefaseavtalen fremgår av følgende to dokumentgrupper: 1) OPS-leverandørens «siste tilbud», som skal inneholde alle endringer og presiseringer som partene har blitt enige om i forhandlingsfasen, og 2) Konkurransegrunnlagets del III (kravspesifikasjonen) ajourført for spørsmål og svar i konkurransefasen. Med mindre annet uttrykkelig fremgår, skal Forprosjekt- og byggefaseavtalen forstås og fortolkes slik at OPS-leverandøren skal ha risikoen for prosjektets utvikling og ferdigstillelse som eier av Leieobjektet. Dette omfatter risiko for inngåelse og gjennomføring av alle nødvendige avtaler med entreprenører og andre tredjemenn og øvrig risiko ved utviklingsprosjektet («eierrisiko»). I første fase kan Lunner kommune gjøre endringer av Leieobjektet i samsvar med vilkårene i Forprosjekt- og byggefaseavtalen punkt 4 og som kan medføre endret årlig husleie Side 5 av 7

6 5.3. Leieperioden Andre fase er selve leieperioden som starter ved overtakelse av Leieobjektet og avsluttes ved opphør av leieperioden. Leieperioden reguleres av Leieavtalen og Driftsavtalen, som ved overtakelse av Leieobjektet vil avløse Forprosjekt- og byggefaseavtalen. Forut for overtakelse og oppstart av leieperioden skal Leieavtalen og Driftsavtalen være ajourført med alle endringer som er avtalt gjennom prosjekterings- og byggefasen, og hvor endelig årlig husleie skal fremgå. I tillegg skal det utarbeides en oppdatert beskrivelse av Leieobjektet basert på Lunner kommunes opprinnelige kravspesifikasjon del III presisert gjennom OPS-leverandørens detaljerte beskrivelse og tegninger i tilbud og forprosjekt, og justert gjennom Lunner kommunes endringsordre. Dette vil utgjøre beskrivelsen av Leieobjektet for både den ajourførte Leieavtalen og den ajourførte Driftsavtalen. Mangel ved Leieobjektet foreligger når det ikke er i samsvar med det Lunner kommune hadde rett til å kreve etter Forprosjekt- og byggefaseavtalen med endringer. OPS-leverandørens plikter i forbindelse med eventuelle mangler ved Leieobjektet og følgene av slike reguleres av Driftsavtalen. Mangler ved leieobjektet skal således ikke påvirke Lunner kommunes løpende plikt til å innbetale leie etter den ajourførte Leieavtalen Forholdet mellom OPS-avtalene Med mindre annet er uttrykkelig avtalt, skal OPS-avtalene være gjensidig avhengige av hverandre i den forstand at vesentlig mislighold av en av avtalene også skal anses som vesentlig mislighold og hevingsgrunn i forhold til de øvrige. Ved heving av Driftsavtalen bortfaller ikke Leieavtalen. 6 Samfunnsansvar 6.1. Innledning I hele kontraktsperioden stilles krav til samfunnsansvar, se punkt 5.2 følgende Etisk handel OPS-leverandøren og dennes underleverandører som utfører arbeid i Norge må oppfylle de krav til helse, miljø og sikkerhet som norske myndigheter til enhver tid fastsetter Barnearbeid OPS-leverandøren har gjort seg kjent med tilvirkningsprosessen av de varer/produkter kontrakten omfatter, og garanterer at de er produsert med arbeidskraft i overensstemmelse med FNs barnekonvensjon artikkel 32 og ILO-konvensjon nr Hvis det i løpet av kontraktsperioden kommer frem at det, til tross for denne forsikring, har vært benyttet ulovlig barnearbeid, vil dette bli vurdert som vesentlig mislighold av kontrakten Sosialt ansvar (tjenester) HMS ved tjenestekjøp: OPS-leverandøren og dennes underleverandører som utfører arbeid i Norge, må oppfylle de krav til helse, miljø og sikkerhet som norske myndigheter til enhver tid fastsetter Side 6 av 7

7 6.5. Forbud mot sosial dumping OPS-leverandøren og dennes underleverandører plikter å gi sine ansatte lønns- og arbeidsvilkår som ikke er dårligere enn det som følger av allmenngjort tariffavtale der slik finnes, eller gjeldende landsomfattende tariffavtale for den aktuelle bransje. Med lønns- og arbeidsvilkår menes i denne sammenheng bestemmelser om minste arbeidstid, lønn, herunder overtidstillegg, skift- og turnustillegg og ulempetillegg, og dekning av utgifter til reise, kost og losji, i den grad slike bestemmelser følger av tariffavtalen. OPS-leverandøren og dennes underleverandører må på forespørsel opplyse om hvilken landsomfattende tariffavtale de legger til grunn overfor sine ansatte, samt fremlegge et eksemplar av denne tariffavtalen ved kontroll. Oppdragsgiver kan kreve at leverandøren dokumenterer hvilke lønns- og arbeidsvilkår de ansatte har. Oppdragsgiver har rett til innsyn i relevante dokumenter, og har rett til å foreta andre undersøkelser som gjør det mulig for oppdragsgiver å gjennomføre nødvendig kontroll med at kravet til lønns- og arbeidsvilkår overholdes. Leverandøren plikter å ha tilsvarende kontraktsbestemmelse i sine kontrakter med underleverandører, og skal gjennomføre nødvendig kontroll hos sine underleverandører for å påse at plikten overholdes. Dersom OPS-leverandøren ikke oppfyller denne forpliktelsen, har oppdragsgiver rett til å pålegge dagmulkt på kr 1 000, inntil OPS-leverandøren har dokumentert at forholdet er brakt i orden. 7 Tvister og verneting Dersom det oppstår tvist om fortolkning eller rettsvirkning av Overordnet OPS-avtale, Forprosjekt- og byggefaseavtalen, Leieavtalen eller Driftsavtalen søkes dette løst ved forhandlinger. Fører forhandlinger ikke frem skal saken avgjøres av ordinære domstol. I tilfelle søksmål er Gjøvik tingrett verneting. Ved løsning av tvister ved søksmål skal norsk rett legges til grunn. 8 Underskrifter Overordnet OPS-avtale med bilag er utferdiget i to eksemplarer hvorav partene beholder hver sitt. Lunner, dd. juni 2016 Lunner, dd. juni 2016 Lunner kommune [OPS-leverandøren] Side 7 av 7