Våtromsrapport. Kommune ASKØY

Transkript

1 Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Våtromsrapport Adresse Øvre Kleppe-vegen 70 B 5300 KLEPPESTØ Matrikkel Gnr. 8 Bnr. 225 Kommune ASKØY Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Rapportansvarlig Takstmann Kåre Andreassen Takstingeniør: KÅRE ANDREASSEN Engevikvegen 85 C 5302 STRUSSHAMN Tlf.:

2 Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Side1av9

3 Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Rapporten vurderer boligens omtalte våtrom, kjøkken og arealmåling. Utover våtrom og kjøkken er bolighusets standard og tilstand kun enkelt kommentert. Innhentet opplysninger: ASKØY* (1247, Hordaland) /8/225// Adresse: Øvre Kleppe-vegen 70A, 5300 KLEPPESTØ Oversikt eiere GRAVDAL RAGNAR 1 / 1 ØVRE KLEPPE-VEGEN 70 B, 5300 KLEPPESTØ. HJEMMELSHAVER. Siste omsetning Kr ,-. Uoppgitt HJEMMEL TIL GRUNN Ja. Bruksnavn: Myrhaug. Matrikkelført: Ja. Antall teiger: 1. Etableringsdato: Areal: 1 274,2 m2. Øvre Kleppe-vegen 70 B - 523,8 m2. Arealmåling Forretning: Matrikkelført: Skylddeling Forretning: Matrikkelført: Grunnkrets: Myrane/Øvre Kleppe Enebolig. Igangset.till.: Ferdigattest: Bygningsnr: Antall etasjer: 2. Antall boliger: 1. Øvre Kleppe-vegen 70 B. Avløp: Offentlig kloakk. Vannforsyning: Tilkn. off. vannverk. Garasje. Bygningsnr: Rammetillatelse: Igangset.till.: Bygningsnr: Antall etasjer: 1. Etasjeopplysninger: H01 28 m2. Tiltakshaver Ragnar Gravdal. Side2av9

4 1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Øvre Kleppe-vegen 70 B Postnr 5300 Sted KLEPPESTØ Gnr 8 Bnr 225 Fnr Snr Lnr Anr Hjemmelshaver GRAVDAL RAGNAR Type bygg Enebolig Byggeår 2010 Rehabår Florvåg Bruk Hus. Bygningen er oppført i 2010 i plasstøpte konstruksjoner i ringmur, støpt isolert plate. Ytterveggene er utført som isolert bindingsverk. Vindsperre/Tyvek og gipsplater. Ytterkledning av liggende dobbelfalset og malt impregnert trekledning. Garasje har støpte yttervegger med matrisemønster, støpt gulv og støpt plate/terrasse m/galavnisert gjerde. Vinduer: Energiglass i fabrikkmalte trekarmer. Velux vindu på loft. Terrassedør: Malt dørblad med stort felt av energiglass. Ytterdør: Malt dørblad med glassfelt. Overbygget inngangsparti. Boddører: En tettboddør B-30 samt en boddør med glassfelt. Innerdører: Hvite formpresset dørblad. Yttertak: Saltak med takoppløft. Yttertak er tekket med Zanda Protect betongtakstein. Mønebånd og festeklips. Ekstra takutstikk for værbeskyttelse av yttervegger. Aluminium takrenner og nedløpsrør som er ført til sandfangkum og drensrør i grunn. Oppvarming: Elektrisk oppvarming m/ varmekabler i entre, og begge badegulv. Schiedel elementpipe m/integrert tilluftkanal, Byggemåte pusset innvendig og inndekket med beslag utvendig. Morsø vedovn i stue med glassplate på gulv. Radon tiltak er utført. Lave verdier er målt. Gulv: Parkett, flis. Vegger: Malte flater, panel, MDF panel, baderomsplater på bad og vaskerom. Tak: Malte overflater, panel og malte takplater. Furutrapp mellom etasjer. Vedlikehold: Liten bruksslitasje. Sikringskap på vaskerom med jordfeilautomater og overspenningsvern. 3 x 63 Ampere hovedsikring. El.anlegget er ikke videre vurdert i denne rapport da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. Ett funksjonelt bolighus bygget i 2010 med liten bruksslitasje. Pene moderne overflater og innredninger. Annet: - Energimerke C. - Det foreligger ferdigattest både på bolighus og tilbygget bod i sørvest (bod opplyst av eier). - Datakabel innlagt skjult. Modem m/valgfritt trådløst WiFi. - Parabol er rettet mot Sirius og Hotbird (utenlandske ig Tyske kanaler). - Digitalantenne montert for inntak av RiksTv. - Eier har dokumentert arbeid med bilder som viser kabler/rør i grunn m.m. 1.2 Befaring Befaringsdato Tilstede Ragnar Gravdal Rekvirent Ragnar Gravdal 1.3 Arealer og romfordeling Arealoppmåling er foretatt av takstmann. Arealmålingene måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper Side3av9

5 og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på Alle arealmål er oppgitt i kvadratmeter (m²). Enebolig, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.etasje Loft SUM Entré, hall/trapperom, vaskerom/teknisk rom, bad, stue, kjøkken, soverom. Loftstue m/trapperom, bad, 3 soverom. Ett soverom har utgang til overbygget veranda i sørøst på 7,7 m2 m/skyveglassfelt mot sør og panorama utsikt. Hovedsoverom har utgang til veranda på 5,7 m2 i vest. Tilbygget bod 22 m2 i sørvest m/inngang via branndør i vest og ytterdør med vindusfelt i nordøst. God bygningsmessig standard med støpt Epoxymalt plate på gulv. Led belysning. Garasje, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.etasje Dobbel garasje. Ikke montert garasjeport eller vinduer. Støpt plate/yttertak er inngjerdet og brukes som terrasse. SUM Side4av9

6 Tørkehus/vedbod, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.etasje Tørkehus vedbod med støpte fundamenter, ringmur og plate. Stående trekledning med åpninger. SUM Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM Anvendelse Kommentar til arealer Arealer er målt på stedet med HILTI laser, eller hentet fra fremlagte tegninger. Beregning av areal tar ikke hensyn til om arealet er godkjent til boligbruk, eller i henhold til nåværende eller tidligere byggeforskrifter. Det er bruken av rommet som avgjør om det defineres som primærrom (P - ROM) eller sekundærrom (S - ROM). Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Arealer er målt i henhold til NS 3940: 2012 utgaven, samt takstbransjens retningslinjer Bruttoareal for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning. Kommentar til planløsning Planløsningen er hensiktsmessig og fordelt over 2 plan. Terrasse over garasjebygg, veranda i sørøst og i vest på loft. Betong og asfalt i gangarealer/oppholdsareal utvendig. Svært enkelt utvendig vedlikehold. Side5av9

7 1.4 Sammendrag / konklusjon Øvre Kleppe- Kleppestø Bolighus fra Florvåg Bruk med frittliggende dobbel garasje. Bygget i 2010 og fremstår som nytt. Nydelig beliggenhet med panorama utsiktsforhold. Sol til 2130 sommerstid. Flere verandaer og terrasser på eiendommen. Utsikt fra Åsane i nord til Kjøkkelvik i sør samt byfjorden med innseilingen til Bergen sentrum og byfjellene. Rolig område med liten traffikk. Innredet med 2 gode bad m/varmekabler i gulv. Stort vaskerom/teknisk rom med tilsvarende standard som bad. Flott bod tilbygget bolighus i vest med stort potensiale i bruk. Frittstående uthus/vedbod med god standard. Adkomst til eiendom direkte fra kommunal vei. Parkering i dobbel garasje eller på egen tomt. Kort gangavstand til bussholdeplass. Gangavstand til Kleppestø med senter, kai m/hurtigbåtforbindelse til Bergen sentrum i arbeidstiden. Ca 15 minutter med bil til Bergen sentrum. Kort vei til barneskole, barnehage og ballbane. Meget barnevennlig område med mange aktivitetstilbud. Underskrifter Sted og dato Kleppestø, KÅRE ANDREASSEN Side6av9

8 2. Våtrom 2.1 Bad i begge etasjer og vaskerom i 1.etasje TG 0 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Beskrivelse Bad i begge etasjer har flis på gulv med sokkelkant, baderomsplater på vegger. Sluk i plast, membran er klemt mot sluk med klemring. Fall til sluk/sluker på begge bad var ok. Varmekabler i gulv. Inneholder: - Toalett. - Heldekkende vask i underskap. - Dusjkabinett. - Bad på loft har i tillegg bide og hjørnebadekar. - Balansert ventilasjon/avtrekk fra bad. Vaskerom/teknisk rom i 1.etasje: Bygget opp som baderom med flis på gulv og baderomsplater på vegger. Ikke varmekabler i gulv. Fall til sluk/sluker på begge bad var ok. Inneholder: - El.skap. - "Rør i rør" skap. - CTC 200 liter v/v bereder. - Stål utslagsvask. - Opplegg vaskemaskin/tørketrommel. - Innlagt fiberkabel. - Balansert ventilasjon/avtrekk fra vaskerom/teknisk rom. Vurdering Det er opplyst bruk av membran på gulv. Det er utført kontroll med fuktindikator. iingen unormale utslag. En fuktindikator kan ikke avgjøre om fuktigheten ligger på riktig eller gal side av membranen. Badet er derfor også kontrollert visuelt. Sluk i plast, membran er klemt mot sluk med klemring. Det er fall mot sluk/sluker på hele badet i henhold til byggtekniske krav til baderomsgulv. Anbefalte tiltak Ingen anmerkninger. Ingen tiltak antas å være nødvendig. Levetidsbetraktninger Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Keramiske fliser på gulv/ vegger en levetid på år. Side7av9

9 2.2 Kjøkken TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Beskrivelse Eikeparkett på gulv, malt platekledning på vegger, malte takplater i himling. Stor spiseplass på kjøkken. BIGA Dansk kjøkkeninnredning med gode tekniske løsninger. Gråfarget profilerte fronter. Ett overskap m/glassfronter. Laminat benkeplate, 11/2 kum stål vaskekum, ventilator (Balansert avtrekk). Glassplate på overflater vegger mellom over og underskap. Hvitevarer: - Komfyr AEG. - Oppvaskmaskin AEG. - Avtrekk. Vurdering Teknisk tilstand på hvitevarer er ikke kontrollert. Vannuttak for oppvaskmaskin har forskriftsmessig påmontert aquastopp der avløpsslange er fastmontert med oppheng. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv. Kjøkkeninnredningen har en normal bruksslitasje iht. alder, men vurderes til TG 1 grunnet skade på en dør i underskap og alder. Anbefalte tiltak Liten bruksslitasje i forhold til rommets og innredningens alder. Ingen anbefalte tiltak antas å være nødvendig. Levetidsbetraktninger Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Keramiske fliser på gulv/ vegger en levetid på år. 3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Beskrivelse Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann og avløpsnett via private stikkledninger. Kommunale vann og avløpsledninger m/ kummer ligger i vest på takstobjektets grunn. Plast vann og avløpsledninger. Vannrensesystem er montert på inntakledninger i vaskerom/teknisk rom. Vurdering Opplyst om noe lavt trykk på innlagt vann grunnet overhøyde i forhold till vannbasseng. TG Side8av9

10 Anbefalte tiltak Ingen. Levetidsbetraktninger Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Normal levetid på overflater og innredninger i våtrom er ca 20 år, avhengig av bruken. Levetid for VVS utstyr, vannrør og avløpsrør er normalt år, noe kortere for v/v beredere. Erfaringsmessig må hele sanitærinstallasjonen skiftes minst en til to ganger i løpet av et byggs levetid, mens komponenter som for eksempel armatur og varmtvannsbereder må skiftes oftere. Når en installasjon har nådd grensen for brukstid, betyr ikke det nødvendigvis at det er utslitt, men man bør vurdere om det skal kontrolleres. 3.2 Ventilasjon TG 0 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. Vurderingene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Beskrivelse Flexit SL-4R balansert vebtilasjon. Motordel er montert på kaldtloft. Vurdering Ingen anmerkninger. Installasjon på kaldtloft er kontrollert. Anbefalte tiltak Ingen. 3.3 Varmtvannsbereder TG 0 Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Beskrivelse CTC 200 liter v/v bereder fra byggeår. Vurdering Tilnærmet ny. Anbefalte tiltak Ingen. Levetidsbetraktninger Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Levetid for VVS utstyr, vannrør og avløpsrør er normalt år, noe kortere for v/v beredere. Side9av9