Kapitalstrukturering eiendom kan sammenliknes med realobligasjoner

Transkript

1

2 Kapitalstrukturering eiendom kan sammenliknes med realobligasjoner Verdien i dag er avhengig av potensialet for fremtidige kontantstrømmer og salgsverdi Kontantstrømmer påvirkes av en rekke endogene og eksogene faktorer. Næringseiendom er long leietakerporteføljen og short finansieringen. Med dette mener vi at økte renter, generelt betyr økt økonomisk aktivitet og bedre forutsetninger for leietakernes drift og leieinntekter. Økte renter betyr også økte finansieringskostnader. Og omvendt. Således har eiendom en delvis naturlig rentesikring. I våre modeller stresstester vi eiendommen og måler ut påvirkningen av endringer i rentebanen og øvrig økonomisk aktivitet. Således bidrar vi til å sikre eiendommens kontantstrøm mot stor negativ påvirkning som følge av renteøkning og negative sjokk med påvirkning på leieinntektene. NPV = E 0[CF 1 ] (1 + E 0 [r 1 ]) 1 + E 1[CF 2 ] (1 + E 1 [r 2 ]) E n 1[FV n ] (1 + E n 1 [r n ]) n Fokuspunkter innen kapitalstrukturering Foredle og bevare underliggende verdidrivere Sikre kontantstrøm redusere risiko for egen- og fremmedkapitaleiere Maksimere risikojustert avkastning Skape likviditet i eiendommen NPV =

3 Kapitalstrukturering bidrag til verdiskapning og risikoreduksjon gjennom hele eiendommens livssyklus Sammen med komplementere tjenester øker kapitalstrukturering verdipotensialet i din eiendom Som et fulltjeneste eiendomshus leverer VAXA Property Partners tjenester som følger din eiendom gjennom hele dens livssyklus. Således er vi eiers partner. Kapitalstrukturering gjøres ofte som en del av eiendomstransaksjoner. Vår erfaring er at også i eiendommer med eksisterende drift er det mye å hente på omstruktureringer. Driftsmessige og makroøkonomiske omgivelser er dynamiske. Optimal struktur for 2 år siden er kanskje ikke optimal i dag. Vi analyserer din eiendom for å identifisere dens muligheter og begrensninger slik at riktig kapitalstruktur kan legges og implementeres gjennom den daglige driften og forvaltningen. Fordeler for eiendomsbesitter Skreddersydd kapitalstruktur for din eiendom basert på analyse av økonomiske, makroøkonomiske, finansielle, juridiske og tekniske forhold Én aktør som utarbeider, implementerer og vedlikeholder strukturen Langsiktighet og totalitet i leveransen Totaloversikt reduserer operasjonell og finansiell risiko 3

4 Kapitalstrukturering flere parametere danner et handlingsrom for eiendommen Relevante momenter i utarbeidelsen av kapitalstruktur Vi søker å parallelskifte nåverdikurven til eiendommen mhp. r, utover ved å påvirke alle «inputs» positivt, både kortsiktig og langsiktig. Input-faktorer kan være eksogene og/eller endogene. Dette danner et beskranket handlingsrom. Formålet er å gjøre dette handlingsrommet så stort som mulig og ta hensyn til de begrensningene som er eksogene. Kapitalstrukturen skal søke å maksimere risikojustert avkastningen innfor nevnte handlingsrom. Eiendommen har delvis implisitt hedge (realobligasjon) ved kpijustering. Hensiktsmessige sikringsinstrumenter skal forsøke å nøytralisere DEK mht. r. NPV Ulike parametere er input ved utarbeidelse av kapitalstruktur. Hvor mye kan vi påvirke de ulike faktorene? Endogen/eksogen Type leietakere (mix, sektor ) Rating, soliditet Endogen/eksogen Felleskostnader Eierkostnader Drift og vedlikehold Forvaltning Kostnader Inntekter Merverdi (strategi) Teknisk Endogen Type bygg og stand Vedlikehold Utvikling Forvaltning Makro Eksogen Konjunktur Tilbud/etterspørsel Lokalmarked Rente NPV 1 Durasjon til EK (D EK ) > 0 Endogen/eksogen Rentemargin Refinansieringskostnad Kapitalkostnad EK Finanskost. Juridisk Eksogen Skatt Merverdiavgift Regulering Lovverk NPV 0 Endogen Betjeningsrisk / NAV Lånestruktur Sikringsinstrumenter Selskapsstruktur Skatteposisjoner Kapitalstruktur Miljø Endogen/eksogen Forvaltning Område Energi og klima Trivsel r 4

5 Kapitalstrukturering avanserte beregninger i egenutviklet og dynamisk analyseverktøy Omfattende datagrunnlag for presise beregninger og simuleringer Vårt egenutviklede analyseverktøy gir oss muligheten til å utarbeide kapitalstrukturer som tar høyde for alle eiendommens verdiparametere. Analyseverktøyet er dynamisk og har for eksempel daglig oppdatert rentebane, eiendommens saldobalanse og risikosimuleringer basert på historisk volatilitet i regnskapsdata. Likviditetsbudsjettet baseres på faktisk betalbar skatt utregnet fra midlertidige forskjeller i driftsmidler. Dette er kun enkelte av mange detaljer som bidrar til solide og gjennomarbeidede kapitalstrukturer som er motstandsdyktige mot negative sjokk i økonomien. Ved en kapitalstrukturering gjennomfører vi et omfattende sett beregninger, herunder: Finansielle nøkkeltall Resultatbudsjett Likviditetsbudsjett Rentesikring Risiko og scenarioanalyser o Simulert finanskrise o Ulike rentebaner o Monte Carlo simulator Lånemodellering og nedbetalingsplan Nåverdiberegninger Verdivurdering Verdijustert egenkapital Salgsprognose NPV =

6 Kapitalstrukturering eiendom kan sammenliknes med realobligasjoner Riktig strategi, kapitalstruktur og forvaltning besørger større trygghet til forventet kontantstrøm En eiendoms verdi er avhengig av potensialet for fremtidige cash flows, inkl. dens salgsverdi. Disse er til dels periodiske, usikre og avhengig av en rekke ekosgene og endogene faktorer. Verdsettelsesmetoden kan således sammenlignes den for et rentepapir. Redusert standardavvik i normaldistribusjonen besørger større trygghet til forventet kontantstrøm. Underliggende verdisyn: Verdi = Cash flows CF + Future Value (FV) NPV = E 0[CF 1 ] (1 + E 0 [r 1 ]) 1 + E 1[CF 2 ] (1 + E 1 [r 2 ]) E n 1[FV n ] (1 + E n 1 [r n ]) n std 6

7 Kapitalstrukturering utdrag fra analyseverktøy Solid kvantitativ analyse av verdidrivere komplementeres av kvalitative vurderinger Makroøkonomi 0,40% 0,20% 0,00% -0,20% -0,40% Rentekurve: Implied NIBOR3Mt Delta rente v.a NIBOR3MND h.a 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Attester og grunnbok Energiattest Ferdigattest Kontorbygg C Ja Lagerbygning D Ja Lagerbygning C Ja Kontorbygg C Ja Industribygg D Ja Plasthall N/A Nei Inntekter og kostnader Juridisk Hovedtall budsjett Leieinntekt EBIDTA / NOI Betalbar skatt Finanskostnader Avdrag Kontantstrøm til selskapet Nøkkeltall budsjett Gjeldsdekningsgrad 5,29 1,37 1,42 1,49 1,56 ICR - minimum 1,6 12,54 3,30 3,55 3,84 4,17 Eierkostnader i % av leieinntekt 6,0 % 6,1 % 6,1 % 6,1 % 6,1 % Minimumsleie, renter & eierkost Minimumsleie pr. kvm Kontantstrøm før avdrag. Min 5% 8,0 % 6,6 % 7,3 % 8,1 % 9,0 % Regnskap og kredittrating 2014 Kredittrating av leietaker B2 Driftsinntekter Driftskostnader EBITDA Sum finanskostnader Ordinært resultat Antall leietakere 4 Største leietaker andel av leie: 44 % Leietaker 1 Kredittrating største leietaker A2 Nest største leietaker andel av leie: 22 % Leietaker 2 Kredittrating nest største leietaker B3 Tredje største leietaker andel av leie: 12 % Leietaker 3 Kredittrating tredje største leietaker A3 Kredittrating av leietakerporteføljen B1 7

8 Kapitalstrukturering utdrag fra analyseverktøy Solid kvantitativ analyse av verdidrivere komplementeres av kvalitative vurderinger Restgjeld og forventet LTV 80% 60% Betalingsprofil Swap og rentekurve: Implied NIBOR3Mt 2,07% 2,15% 1,83% 1,59% 2,25% 2,33% 2,50% 2,00% Finansieringsstruktur % 20% 1,17% 0,92% 0,97% 1,26% 1,50% 1,00% 0,50% % ,00% Lånesaldo LTV NIBOR3MND h.a Strike swap Statistikk Kontantstrømsanalyse Normaldistribusjon av nåverdi - Percentile Scenarioanalyser 5 % % % % % Gjennomsnitt KS σ Verdsettelse Markedsleie Rating-basert tap av leieinntekt p.a ,69 % Eierkost ,00 % 123 kr/kvm Netto leie Yield 8,75 % 8,50 % 8,25 % Verdi Verdi av E.O vedlikehold/påkost Mindreleie i perioden Verdi Per kvm Merknader: Foventet årlig tap av leieinntekter er sannsynlig tap eller bortfall av leieinntekter i gjennomsnitt per år basert på rating av leietakerporteføljen og selskapet. Dette forventede tapet er fratrukket markedsleien for å gi en riktigere risikojustert verdsettelse av eiendommen. Kredittrating av eiendomsselskapet: B2 Kredittrating av leietakerporteføljen: B1 Sannsynlighetsvektet årlig tap: 2,69 % 8

9 Daglig leder - Christian Frost Røine christian.frost@vaxaproperty.no Ansvarlig for denne presentasjonen: Christian Frost Røine André Goncalves Jørn Damkjær post@vaxaproperty.no