Vedtekter. for. Sameiet Grønlandstunet org nr

Transkript

1 Vedtekter for Sameiet Grønlandstunet org nr Endret i sameiermøte 24. april 2006 med senere endringer og sist i sameiermøte 23. april NAVN Sameiets navn er Sameiet Grønlandstunet 2 SAMEIET Sameiere i Gnr. 230, bnr. 420 i Oslo utgjør Sameiet Grønlandstunet 3 FORMÅL Sameiets formål er å ivareta sameiernes interesser for så vidt angår disponering, vedlikehold og drift av eiendommen gnr. 230, bnr. 420, herunder bygningsmassen, fellesareal, lekeplasser og tekniske innretninger. 4 STYRE Sameiet ledes av et styre som er bemyndiget til å opptre på sameiets vegne i alle forhold som går inn under sameiets formål. Styret består av 4 medlemmer og 2 varamedlemmer som velges på det ordinære sameiermøtet. Styreleder og styremedlemmer velges for 2 år av gangen. Varamedlemmer velges for 1 år av gangen. Alle medlemmer av styret kan gjenvelges. Styrets leder velges av sameiermøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede. Sameiet forpliktes av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap. Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen, i eller utenfor styremøte, av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder forretningsføreren. 5 SAMEIERMØTE / INNKALLING Side 1 av 11

2 Sameiermøte avholdes en gang i året innen utgangen av april måned. Sameiermøtet innkalles av styret. Sammen med innkallingen som skal skje skriftlig og med minst åtte dager høyst 20 dagers varsel, skal medfølge årsrapport med revidert regnskap for det foregående år, forslag til budsjett samt saksliste for øvrig. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Valgkomiteens innstilling til nytt styre skal offentliggjøres på eiersidene senest én uke før årsmøtet. Et medlem av valgkomiteen, som selv stiller til et styreverv, må trekke seg fra valgkomiteen i det han/hun kunngjør sitt kandidatur, alternativt senest en måned før årsmøtet. For å unngå mulige habilitetsproblemer skal valgkomiteen bestå av sameiere som ikke er nærstående med styremedlemmer. 6 SAMEIERMØTE / SAKSBEHANDLING Det ordinære sameiermøtet skal behandle: 1. Styrets årsrapport og revisors beretning 2. Regnskap 3. Budsjett 4. Valg av styremedlemmer med varamedlemmer, særskilt valg av styrets leder. 5. Valg av revisor 6. Det avtroppende styret fremmer forslag til sammensetning av nest års valgkomité 7. Saker som for øvrig er nevnt i innkallingen Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier. Styret kan innkalle til ekstraordinært sameiermøte med samme varsel om angitt i 5 Likeledes kan ekstraordinære sameiermøter avholdes når minst 1/10 av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir de saker som ønskes behandlet. 7 SAMEIERMØTE / STEMMEREGLER Alle beslutninger på sameiermøtet eller ekstraordinært sameiermøte treffes med alminnelig flertall med mindre loven stiller strengere krav. Sameiermøtet kan vedta endringer av vedtekter. For vedtektsendringer kreves det 2/3 flertall av de avgitte stemmer for beslutning om vedtektsendring med mindre loven stiller strengere krav. Side 2 av 11

3 På sameiermøtet kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses som vesentlige. Vedtak om salg eller bortfeste av deler av eiendommens fellesarealer krever enstemmighet blant alle sameierne. Sameieren har rett til å møte med fullmektig. Fullmektigen må stille med skriftlig fullmakt som skal være datert. Møteleder og et styremedlem i felleskap avgjør om fullmakten er gyldig. Hver seksjon har 1- en - stemme. Ingen kan selv eller ved fullmektig, eller som fullmektig, delta i avstemming om avtale med seg elv eller nærstående, eller om sitt eget eller nærstående ansvar. 8 PANTSETTELSE, OVERDRAGELSE, UTLEIE Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Godkjenning kan i det enkelte tilfelle bare nektes når det foreligger saklig grunn til det. 9 BRUK, VEDLIKEHOLD Hver seksjon skal kun benyttes til det formål den etter delingsbegjæringen er oppgitt å skulle ha, og kan ikke nyttes til virksomhet som er til sjenanse for de øvrige sameierne. Vedlikeholdsansvaret er delt mellom den enkelte sameier og sameiet v/styret. Den enkelte sameier har plikt til å vedlikeholde sin egen enhet, mens sameiet har ansvar for bygninger og fellesarealer. Ansvaret fordeles som følger: Den enkeltes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte sameier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring som står i felles sikringsskap i gangen utenfor leiligheten. Måler og hovedsikring som hver enkelt har i fellesskapet samt sikringsskapet som står inne i leiligheten er eieren sitt ansvar. Ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, tilgjengelige vannrør, varmekabler og varmerør, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, vasker og radiatorer, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Side 3 av 11

4 (3) Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles- /hovedledning. Sameier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. (4) Sameieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade i den grad skaden ikke dekkes av sameiets forsikring, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (6) Oppdager sameieren skade i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å sende melding til styret i sameiet. (7) Sameiet og andre sameiere kan kreve erstatning for tap som følger av at sameieren ikke oppfyller pliktene sine. Sameiets vedlikeholdsplikt (1) Sameiet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på den enkelte sameier. Skade på bolig eller inventar som tilhører sameiet, skal sameiet utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen sameier. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal sameiet vedlikeholde. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. (3) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler og varmerør. (4) Sameieren skal gi adgang til boligen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av boligen. (5) Sameier kan kreve erstatning for tap som følge av at sameiet ikke oppfyller pliktene sine. Det vises til Vedlegg 2a og 2b som anskueliggjør ansvarsfordelingen. 10 KAMERAOVERVÅKING AV FELLESAREALER Styret i sameiet kan iverksette kameraovervåking av fellesarealene i det omfang det finner nødvendig. Overvåkingen skal varsles myndighetene i henhold til forskriftene. Side 4 av 11

5 11 HUSORDENSREGLER Husordensreglene skal vedtas på det første ordinære sameiermøtet og kan kun endres ved sameiermøtevedtak. Sameierne plikter til enhver til å rette seg etter de husordensreglene som gjelder. 12 FELLESUTGIFTER De av sameiets felleskostnader som skal fordeles mellom bolig og næring skal fordeles etter følgende brøk: Boligseksjonene: 81,96 % Næringsseksjonene inkl. barnehage:18,04 % Særkostnader belastes den enkelte seksjonstype (bolig eller næring) direkte. Definisjon og presisering av begrepet særkostnader skal være som angitt i Vedlegg 1 i vedtektene. Endringer av vedlegg 1 skal kunne gjøres av sameiermøtet med alminnelig flertall. Sameiermøtet fastsetter på grunnlag av årsregnskap og budsjett et à konto beløp som innbetales hver måned av den enkelte sameier. Ved fastsettelsen av à konto beløpene kan det tas hensyn til om det her bygges opp rimelige reserver til å møte uforutsette utgifter eller større fremtidige utgifter til påkostninger, vedlikehold av grunn eller bygninger. Sameiet Grønlandstunet v/styret kan innkreve beløpet ved å sette seksjonen til tvangsauksjon på grunnlag av den tinglyste panterett. Ved salg av sin seksjon kan ingen sameier kreve godtgjørelse i eventuelle reserver. 13 (opphevet) 14 BARNEHAGER En av seksjonene i henholdsvis gnr 230, bnr 420 og bnr 421 vil bli stilt til rådighet for barnehagedrift. Selv om barnehagene kan medføre øvrige seksjonseiere ulemper kan disse ikke vedta noen nedleggelse av barnehagene, og øvrige seksjonseiere kan ikke kreve erstatning eller noen annen form for kompensasjon som følge av ulempene av enhver art pga. barnehagedriften. Barnehagene skal drives på ordinært vis og rette seg etter de lover og regler som gjelder for vanlig barnehagedrift. Barnehagene har eksklusiv rett til å disponere et uteareal som begrenser seg til 500 kvm på bnr 421 og 500 kvm for bnr 420. Se vedlagte tegning. Bruken av disse utearealene er eksklusiv for barnehagene i barnehagenes åpningstider. Side 5 av 11

6 15 PARKERINGSAREALER På gnr. 230, bnr. 421 er det i kjelleretasjene bygget et garasjeanlegg. Dette er seksjonert i egen seksjon (Garasjeseksjonen). Eieren av garasjeseksjonen har følgende forpliktelser: 1. Sameierne i gnr. 230, bnr. 420, og 421 skal ha rett til vederlagsfritt: Adkomst gjennom parkeringsseksjonen for tilgang til tekniske rom og andre fellesrom for inspeksjon, vedlikehold, fornyelse o.l. Adkomst for søppeltømming Å ha liggende tekniske føringer gjennom parkeringsseksjonen, samt å kunne inspisere, vedlikeholde og fornye disse. 2. Eiere av boligseksjoner i sameiet skal i tillegg ha rett til vederlagsfritt: Å ha adkomst til boder beliggende i parkeringsseksjonen, herunder rett til inspeksjon, vedlikehold, fornyelse o.l. Å leie parkeringsplasser i parkeringsseksjonen dog slik at denne rett er begrenset til 60 % av antall boligseksjoner i hvert sameie. Prisen for leien avtales særskilt i hvert enkelt tilfelle. 3. Eiere av næringsseksjoner i sameiene skal i tillegg ha rett til vederlagsfritt: Adkomst for levering av varer o.l. gjennom parkeringsseksjonen. Bruk av tilfluktsrom i etasje K 1 i henhold til de til enhver tid gjeldende lover, forskrifter og andre regler for tilfluktsrom. Utgifter til inspeksjon, vedlikehold, fornyelse og enhver annen av offentlig myndighet bestemt forandring av tilfluktsrommet, skal bæres av næringsseksjonene. 4. Eier av eiendommen gnr 230, bnr 411 i Oslo skal ha rett til: Å ha liggende og bruke parkeringsrampe fra Tøyenbekken gjennom parkeringsseksjonen og inn i egen seksjon. Se vedlagte tegninger. Ethvert vedlikehold, forandring fornyelse o.l. skal bæres av eier av gnr 230, bnr 411 i Oslo. De øvrige fremtidige seksjonseiere så vel i bnr 420 som bnr 421 har plikt til å respektere at garasjeseksjonen skal drives ut fra kommersielle prinsipper. Dette vil blant annet innebære at inn- og utkjøring kan skje hele døgnet, og at fremtidige seksjonseiere for øvrig må være forberedt på de ulemper som kan oppstå så vel med hensyn til støy, forurensing og annet som denne døgnkontinuerlige inn- og utkjørsel kan medføre så vel fra biler som garasjeporter etc. Fremtidige eiere kan ikke vedta begrensninger i parkeringsseksjonens næringsutfoldelse på dette punkt, og kan ikke kreve noen form for erstatning eller kompensasjon for de ulemper man bli påført av noen art. Side 6 av 11

7 Dette innebærer blant annet ytterligere at øvrige seksjonseiere ikke kan vedta noen bestemmelse om åpnings- eller lukketider som stenger adkomstveier, trapper, ganger eller fellesarealer som er nødvendige for adkomst til garasjeseksjonen. 16 NÆRINGSAREALER 1. og deler av 2. etasje av eiendommene gnr 230, bnr 420 og bnr 421 i Oslo vil bli regulert til næringsforhold, i det vesentlige butikker. Etasjene vil bli seksjonert i en eller flere næringsseksjoner. De øvrige seksjonseiere har plikt til å respektere at næringsseksjonene må drives ut fra kommersielle prinsipper. Dette innebærer blant annet at øvrige seksjonseiere ikke kan vedta noen bestemmelse om åpnings- eller lukketider, om stenging av adkomstveier, trapper, ganger eller andre fellesareal slik at allmenn ferdsel hindres. Skilting, også lysskilting må respekteres. Det kan ikke vedtas noen bestemmelse som hindrer næringsseksjons frie utfoldelse av sin virksomhet innenfor det som må anses å være normal forretningsdrift i samfunnet. Dette innebærer også at det må aksepteres salgsfremstøt, reklameinnslag, servering og lignende i utearealer, i den grad dette for øvrig er tillatt. 17 GANGAREALER På gnr. 230, bnr. 420 og bnr. 421 i Oslo vil eiendomsgrensene mot Smalgangen GAB kode 20748, og GAB kode 20749, for hvert bnr. gå ca. 2 meter fra bygningskroppen. Dette utearealet, 2 meters beltet skal kunne disponeres eksklusivt av det tilstøtende næringsareal, til reklameøyemed, salgsfremstøt, evt. uteservering og lignende. Se vedlagte tegning. Denne rett kan ikke øvrige eiere vedta begrensninger i, og øvrige eiere kan ikke forlange noen form for erstatning eller kompensasjon for ulemper som blir påført eiere i form av støy, forurensing, forulemping eller lignende av enhver art. Eiere av næringslokalene skal på sin side sørge for at utnyttelsen av utearealene skjer på en forsvarlig og for stedet attraktiv måte og må blant annet sørge for et nødvendig renhold, og skal påse at disponeringen av utearealene skjer på en slik måte at øvrige eiere ikke forulempes mer enn sedvanlig ut fra den drift som skjer på stedet. Utnyttelsen av arealet må ikke skje foran oppgangens inngangspartier. Side 7 av 11

8 Vedlegg 1. Kostnader skal fordeles mellom næring og bolig i henhold til tabellen nedenfor: Særkostnader bolig Særkostnader næring Felleskostnader (brøkford.) Styret får fullmakt til å fordele målernr F02 slik man mener er riktig fordeling. Vaktmester for bolig Vaktmester for næring Personalkostnader Vakthold for bolig Vakthold for næring Styrehonorarer Renovasjon for bolig Renovasjon for næring Revisjonshonorarer Energimåler nr: Energimåler nr. Energimåler nr F F01 og F F F og F03 Ventilasjonsanlegg for bolig Ventilasjons- og Andre honorarer kjøleanlegg for næring Forvaltning / adm. teknisk Oppganger og loft Smalgangen Forsikring renhold, vedlikehold 2-metersbelte gateareal bygningsforsikring påkostninger renhold, vedlikehold styreansvar påkostninger gatevarme og belysning Grøntanlegget i Smalgangen midte Bygningsmessig gårdsrommet Gatevarme og bærekonstruksjon renhold, rydding, belysning fasade, tak, vinduer vedlikehold Renhold, vedlikehold porter og påkostninger Rusken containerleie og bortkjøring av gjenstander fra beboere Takterrassen renhold, rydding, vedlikehold påkostninger Personheiser service og vedlikehold utskiftinger Komprimator og container for næring Vannmåler utgangsdører Kommunale avgifter Skadedyrsutryddelse Fasadevask og - vedlikehold Administrasjon Leie av fellesrom Merk: Andre driftskostnader eiendom, Reparasjoner og vedlikehold og Andre kostnader må vurderes separat. Dersom en kostnad kan tilbakeføres til forhold i en bestemt seksjonstype (bolig eller næring), skal kostnaden belastes der uavhengig av hva som er spesifisert i tabellen ovenfor. Side 8 av 11

9 Vedlegg 2a Sameiets ansvar - Tak - Bjelkelag - Bærende konstruksjon Fellesrør (stigeledning) Soverom Stue Fellesrør og annet som går gjennom boligen Ytterdør (utskifting) Entre Fellesledning Vaskerom Fellesrør Kjøkken Innebygde rør / ledninger Bad/WC Sluk (utskifting) Felles kanal Vindu (utskifting) Side 9 av 11

10 Vedlegg 2b Den enkeltes ansvar Vindu (vedlikehold Gulv, tak og vegger (vedlikehold) Innvendige ledninger (vedlikehold + (utskifting) Soverom Sikringsskap inne i leiligheten Stue Himlingsplater, gulvbelegg, tapet (utskifting) Hovedsikring og strømmåler i sikringsskap på gangen. Ledningsnett til leiligheten Entre Vaskerom Innsekter, skadedyr (utbedring) Varmekabler / varmerør (vedlikehold + utskifting) Klosett (vedl. + utskifting) Kjøkken Bad/WC Innvendig rør (vedlikehold + utskifting Apparat/vifte (vedlikehold + utskifting) Sluk (vedl + oppstaking) Side 10 av 11

11 Side 11 av 11