Detaljregulering av Bromstad, gnr/bnr 13/92 og 93, sluttbehandling Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak:13/32629 Detaljregulering av Bromstad, gnr/bnr 13/92 og 93, sluttbehandling Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter eiendommene gnr. 13 bnr. 92 og 93 samt tilgrensende veger og gangveger, som Fjøsmesterveien som er delvis innenfor naboteigene gnr. 13 bnr. 94 og 95. Eier er Bromstadenga borettslag. Beliggenhet Bromstadenga borettslag ligger på Bromstad i Strindheim bydel. Dagens arealbruk Planområdet omfatter 3-4 etasjes boligblokker med variert boligstørrelse, veger, bakkeparkering, rekkegarasjer og lekeplasser. Tilgrensende bebyggelse (Tingsletta borettslag) består av rekkehus i 2 etasjer. Mellom blokkene er det et sentralt felles uterom. Bygningstypologien er tidstypisk for begynnelsen av 1970-tallet. Planområdet har ikke bebyggelse eller anlegg av antikvarisk verdi. Grunnforhold Det er ikke påvist kvikkleire innenfor planområdet. Grunnforholdene og avbøtende tiltak er beskrevet i Geoteknisk vurdering som følger planen. Det er ikke registrert forurensning i grunnen. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Teknisk infrastruktur Det ligger VA- anlegg både på tvers og langs planlagt utbyggingsområde. Naturverdi Planområdet vurderes ikke å ha noen spesielle naturverdier. Rekreasjon Foreslått byggeareal er i bruk til parkering, og har derfor ikke verdi som friluftsområde. Barn og unges rekreasjon Det er opparbeidede lekeplasser innenfor planområdet. Gangstier i området er flittig brukt av barn og unge til lek og opphold og som ferdselsåre til ballplass i Tingsletta borettslag og nærliggende friområder. Stedets karakter Planområdet er i et etablert boligområde tett opp til Valentinlystsenteret med butikker og service. Det ligger også opp til kirke og barnehage. Terrenget innenfor planområdet skråner svakt fra

2 Side 2 sørvest mot nordøst. Innenfor planområdet er det få spor etter opprinnelig landskap. Området har generelt gode solforhold. Trafikkforhold Bromstadenga og Tingsletta borettslag ligger ved Bromstadbuen, og har to utkjøringer ut mot Kong Øysteins veg. Fra Bromstadbuen har borettslagene kjøreadkomst via Stallmestervegen og Fjøsmestervegen. Dette er et område med god kollektivdekning og begrenset parkeringsdekning. Det er på dagtid parkert en del biler langs Bromstadbuen. Det er parkering langs Stallmestervegen og Fjøsmestervegen. Planområdet ligger i et område som har godt utbygd gang- og sykkelvegnett. Det er sammenhengende tilbud til gående og syklende til nærliggende målpunkt som bussholdeplasser, kjøpesenter, idrettsanlegg og barnehager. Det er sammenhengende gang- sykkelveg til Strindheim barneskole og Blussuvoll ungdomsskole fra planområdet. Trafikksikkerheten innad i planområdet er ivaretatt ved hjelp av separering av myke og harde trafikanter og god tilrettelegging for fotgjengere og syklister. De store åpne parkeringsplassene kan imidlertid utgjøre en trafikksikkerhetsrisiko hvis barn bruker områdene til lek og opphold. Støy og støv Kong Øysteins veg skaper betydelig trafikkstøy og lokal luftforurensning. Området er ikke prioritert med bygging av støyskjerm. Lokale støytiltak innen planområdet, kan imidlertid være aktuelt. Internt i borettslaget er det ingen gjennomgangstrafikk og lite støy. Avfallshandtering Det er nylig etablert nedgravde bunntømte containere for avfall i Bromstadenga borettslag. Skolekrets og kapasitet Bromstadenga borettslag hører til Strindheim barneskolekrets og Blussuvoll ungdomsskolekrets. Strindheim barneskole har for tiden kapasitetsproblem som avlastes med paviljonger på Brøset. Energi Eiendommen ligger innenfor området for konsesjon fjernvarme. Behov for ny varmesentral for å betjene nye leiligheter er avklart med Statkraft Varme AS. Ny varmesentral vil bli plassert i ny vaktmestergarasje / trafobygg ved Stallmestervegen. Beskrivelse av planforslaget Plandata Totalt byggeformål = 54,9 daa, hvorav 20,2 daa går til lekeplass, vei og parkering. Eksisterende bebyggelse er boligbebyggelse på 287 leiligheter og garasjeanlegg, til sammen m² BRA over terreng, BRA i sokkel (garasjer, boder og vaktmestergarasje) og m² under bakken (boder). Bebyggelse som rives er rekkegarasjer og vaktmestergarasje på m² BRA. Planlagt boligbebyggelse måler m² BRA og parkeringskjeller m² BRA under terreng. Eksisterende og planlagt uteromsareal blir m² fordelt på 342 leiligheter (51,2 m²/boenhet). Planlagt lekeplass utgjør 3.900m² (over 25 m²/boenhet).

3 Side 3 Maksimal tillatt utnyttingsgrad er 45 % BYA Antall nye leiligheter er satt til minimum 60 og maksimum 70. Samlet antall leiligheter innenfor planområdet blir da maksimum 348, minimum 338. Terreng under bakken inngår ikke i grad av utnytting. Plankart 1 Plankart 2 (parkeringskjeller) Bebyggelse Eksisterende boligbebyggelse beholdes som i dag. Parkering skal foregå under bakken. Den nye bebyggelsen består av tre bygninger som er plassert på eksisterende parkeringsområde. Bygningene er blokkbebyggelse i 4 etasjer hvor den øverste etasjen er inntrukket. Blokk 1 og 2 legges vinkelrett på eksisterende terrasseblokker. Blokk 3 er lagt i samme retning som langblokken ved Stallmestervegen 1 11 og danner et tun med blokkene nummer Med denne plasseringen blir det åpne og luftige uterom mellom blokkene. Bygningshøyde vil bli en meter høyere enn eksisterende terrasseblokker, det vil si en totalhøyde på 13 meter fra planert terrengnivå. Samtlige blokker vil ha inngang i første etasje på terrengnivå i tråd med krav til tilgjengelig boenhet. Leiligheter i 4. etasje vil få takterrasse. Boligblokkene er planlagt med heis fra parkeringskjeller opp til 4. etasje. Det er planlagt varierte leilighetsstørrelser fra m², med fordelingen 29 toromsleiligheter, 29 treromsleiligheter og seks fireromsleiligheter. Eksisterende boligblokker har relativt stor andel 4- og 5-roms leiligheter. Bromstad borettslag har i dag ingen blokker med heis.

4 Side 4 Perspektiv fra sør Perspektiv fra sørøst Det er planlagt to adskilte parkeringskjellere i to etasjer, under en stor del av området for nybygg. Det er to adskilte nedkjørsler til parkeringskjellerne, en fra Stallmestervegen og en fra Fjøsmestervegen. Snitt-tegning som viser forhold mellom ny boligblokk og eksisterende terrassebygg og rekkehus. Utearealer Det er avsatt totalt m 2 til uterom mellom og rundt de nye blokkene. Som uterom inngår også 10 m 2 balkong/terrasse pr. ny enhet. For borettslaget som helhet blir det om lag 51m² uterom pr. leilighet. I tillegg kommer private balkonger og terrasser. Regulert lekeplassareal utgjør minst 25 m 2 pr. ny enhet. Sol - skyggestudier for uterommene viser at omlag 60 % av uterommene har solinnfall ved vårjevndøgn 21.mars klokken Ved sommersolverv 21.juni klokken er det solinnfall på omlag 50% av uterommene. Sol- skyggestudiene viser at de nye blokkene ikke vil kaste skygge på nærliggende rekkehus på de angitte tidspunktene. Skyggefall 21. mars klokken 15:00 Skyggefall 23. juni klokken 18:00

5 Side 5 Trafikkløsninger Vegsystemet beholdes stort sett uendret. Fortau langs Stallmestervegen og Fjøsmestervegen beholdes og vil bli utvidet i forbindelse med planen. Bilatkomst til sokkelgarasjer i Stallmestervegen 17, 19 og 21 er fjernet og arealet er omdisponert til boder. All parkering og atkomst til parkeringskjeller er konsentrert om bilatkomstvegene med tilhørende rundkjøringer. Parkering Antall parkeringsplasser vil bli om lag 524 plasser hvorav 331 er planlagt i parkeringskjeller. Av disse er 80 plasser forbeholdt Tingsletta borettslag. Det gir en parkeringsdekning på 1,4 biler per boenhet. Noen gjesteparkeringsplasser ligger på bakkeplan. HC- parkering utgjør 5 % av samlet antall parkeringsplasser. Det settes av plass til minst 2 sykler per boenhet, ved inngangen til hvert nybygg. Infrastruktur Den nye bebyggelsen har atkomst via eksisterende vegnett. Ny bebyggelse vil bli tilknyttet eksisterende fjernvarmenett og eksisterende VA- nett. Det blir en ny tilknytning til eksisterende vannledning mot Bromstadbuen, som erstatning for ringledningen som vil komme i konflikt med ny parkeringskjeller. Også eksisterende vannledning i Fjøsmestervegen må legges om på grunn av konflikt med parkeringskjeller. Avfallshåndtering Det er i 2011 etablert avfallsløsning med nedgravde containere for Bromstad borettslag. For de tre nye blokkene etableres det nye avfallspunkter for nedgravde containere ved rundkjøringene. Planlagt gjennomføring Byggestart er planlagt til 2015/16. I forbindelse med byggetiltak innen planområdet skal miljø- /geoteknikk samt tekniske planer for vann og avløp avklares. I anleggsfasen vil byggeplass drives fra eksisterende atkomstveger. For å minimere ulempene i bygge- og anleggsfasen skal det utarbeides plan for gjennomføring av dette arbeidet. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeidet kan igangsettes. Det skal foreligge en utomhusplan ved søknad om tiltak, og opparbeidelse av parkeringsplasser følges opp gjennom rekkefølgekrav. Virkninger av planforslaget Ny bebyggelse er av samme blokktypologi som ellers i området og vil dermed ikke endre karakteren i området vesentlig. For naboer vil umiddelbar nærhet av nybyggene bety redusert utsikt, der det i dag er sikt mellom eksisterende boligblokker. Skygge fra nybyggene vil påvirke nabobyggene og uteområdene mot nord i noen grad, men ikke på valgte tidspunkter 21 mars og 23. juni. Nye uterom vil bli trygge oppholdssteder ved at bilene plasseres under bakken. 60 nye leiligheter vil medføre noe økt trafikk til og i området. Det er god kollektivdekning i området, med kort avstand til stoppested. Eksisterende blokkbebyggelse har ikke heis, og det er positivt at det blir tilgjengelige boenheter i området.

6 Side 6 Innspill til planforslaget Oppstart av planarbeidet ble varslet Planen ble lagt ut på høring og til offentlig ettersyn i perioden til Trondheim kommune er kjent med uenighet mellom Tingsletta borettslag og Bromstadenga borettslag angående avtale om parkering. Kommunen er også kjent med at det har pågått rettssak som omhandler denne uenigheten. Rådmannen mener at dette er en privatrettslig sak som ikke har virkning for behandling av detaljplanen. Derfor er denne saken ikke vurdert eller tatt med her og innspill som omhandler privatrettlig avtale er ikke kommentert. Innspill som har kommet inn ved varsel om oppstart av planarbeidet er behandlet før planen ble lat ut til offentlig ettersyn og på høring. Kommentarer er ikke gjentatt i sluttbehandling av saken. Innspill til planforslaget før offentlig ettersyn Det kom innspill fra 3 offentlige myndigheter og svært mange beboere som ble kommentert og tatt hensyn til ved behandling av saken da den ble lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring. En del av innspillene var av privatrettslig karakter og behandles ikke i planprosessen. Mye av innspillene gikk på bekymringer for reduksjon av bo - og livskvaliteter i form av tapt utsikt, økt skyggelegging, sikkerhet i anleggsfasen og tap av parkeringsplasser. Det er i planbeskrivelsen laget sammendrag av innsendte innspill. Alle innspill er kommentert. Innspillene finnes i sin helhet i saksregistret hos Trondheim Kommune og kan hentes fram der. Innspill til planforslaget ved offentlig ettersyn og høring Det er kommet 5 innspill fra offentlige myndigheter og 11 fra andre instanser og private. Fylkesmannen i Sør- Trøndelag minner om krav om ROS- analyse, universell utforming, vurderinger av støy og støv forurensning i anleggsfasen. Finner det positivt å legge parkering under bakken. Har ellers ingen innvendinger til planforslaget. Sør-Trøndelag Fylkeskommune minner om generell aktsomhetsplikt for kulturminner og universell utforming. Anbefaler fotodokumentasjon før riving av bygninger. Stiller ingen vilkår for egengodkjenning. Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. AtB mener utbyggingen vil gi gunstig trafikkvekst på bussruter med relativ kort gangavstand mellom planområdet og nærmeste holdeplass. Politiet mener det bør være kjøreatkomst til alle blokkene, uten kjøring på gang- og sykkelveg. Minner om sikkerhet ved tømming av nedgravde søppelcontainere. Ber om samarbeid ved utarbeidelse av skilting. Kommentar til offentlige innspill: Merknader er imøtekommet i revidert plan og bestemmelser. Det er kommet inn åtte innspill/merknader fra naboer og andre ikke offentlige instanser: Arntzen de Besche advokatfirma, på vegne av Tingsletta borettslag Tingsletta beboergruppe Tingsletta borettslag

7 Side 7 Gard Handsen og Siri Bjaarstad Merete Vadseth Tonje Rekstad Jøssund og Kjetil Jøssund Bjørn Røe Kommentar: Mye av innhold i innspillene går på privatrettslige forhold knyttet til parkeringsavtale mellom Tingsletta Borettslag og Bromstadenga borettslag. En del innspill er gjentakelse av merknader innsendt i forbindelse med varsel om oppstart reguleringen. Innspill fra Arntzen de Besche handler i hovedtrekk om at utbyggingen er i strid med Tingsletta sin rett til parkering. Skriver også om redusert solforhold, utsikt og skolekapasitet. Kommentar: Avtale knyttet til parkering er en privatrettlig sak og kommenteres ikke her. Spørsmål om sol - og utsiktsforhold samt skolekapasitet er kommentert under innspill fra Tingsletta beboergruppe. Innspill fra Tingsletta beboergruppe er identisk med det som ble levert i forbindelse med oppstart av regulering og er behandlet i planbeskrivelsen i tidligere fase. Med unntak av innvendinger som gjelder privatrettlig sak er hovedpunktene i innspillet følgende: Dårlig skole og barnehagedekning, planlagt bygg er for høyt og bevarer ikke strøkskarakteren, plassering av søppelcontainere, trafikksikkerhet, beregning av BRA, parkeringskrav, utelekeplass og solforhold. Kommentar: Det er stilt krav til skolekapasitet i bestemmelsene til planen. Den nye bebyggelsen er en videreføring av leilighetsblokktypologien i området. Bygningene skal bli i fire etasjer hvor den fjerde etasjen er tilbaketrukket for å bli lavere mot eksisterende rekkehusbebyggelse. I revidert plan er planlagte bygninger trukket enda to meter fra rekkehusene. Plassering av nedgravde søppelcontainere gir enkel betjening av søppelbil. Det blir kort gangavstand fra bolig til avfallshåndteringspunkt. Trafikksikkerhet er ivaretatt ved at det er mulig å kjøre opp til blokkene uten bruk av gangveger. Parkeringskjeller vil øke sikkerheten i forhold til parkering på bakken hvor også barn leker. I planforslaget legges det opp til en maksimal utnytting på 45 % BYA. Planen oppfyller krav om parkeringskrav (1,2 plass per boenhet). Det blir 51 m² uteoppholdsplass per boenhet. Krav til uteoppholdsareal er dermed ivaretatt i planen. Sol - skyggestudier viser at krav om solinnfall på uterom er ivaretatt i planen. Gard Hansen og Siri Bjaarstad skriver brev som er tilnærmet identisk med det de leverte i forbindelse med oppstart av reguleringen. Kommentar: Identisk innhold er behandlet tidligere i forbindelse med at planen ble lagt ut på høring og til offentlig ettersyn. Merete Vadseth mener at fortettingspolitikk i dette tilfellet gjør det mulig å gjennomføre en uetisk og sannsynligvis ulovlig prosess for å få vedtatt reguleringsplanen. Kommentar: Innspillene handler i store trekk om privatrettslige forhold og kommenteres ikke her. Hans Aafløy skriver om negative konsekvenser for beboerne i byggeperioden. Han mener infrastrukturen i området er belastet som den er i dag. Kommentar: Plan for en sikker utbyggingsplan i byggeperioden er sikret i bestemmelsene til

8 Side 8 planen. Tonje Rekstad Jøssund og Kjetil Jøssund mener planlagt bebyggelse er alt for høy. Dette vil påvirke utsyn og romfølelse. De krever konsekvensutredning av alle forhold vedrørende infrastruktur. Kommentar: Spørsmålet om bygningshøyde er kommentert i tidligere innspill. Det er sikret i bestemmelsene til planen at tekniske rom på tak kan ikke dekke mer en 10 % av takflaten. Krav vedrørende infrastruktur er sikret i bestemmelsene til planen. Endringer i forbindelse med teknisk infrastruktur som er kommunal eid må godkjennes av Trondheim kommunen. I en slik prosess vil konsekvenser av tiltak bli belyst. Bjørn Røe legger i sitt innspill vekt på at fortetting må foregå etter demokratiske spilleregler. Man må derfor avvente prosessen om de privatrettslige forhold som foregår i Tingretten. Disse kan ikke avfeies i som kun privatrettslige forhold som ikke innvirker på behandling av plansaken. Kommentar: Innspillet omhandler i store trekk privatrettslige forhold og kommenteres ikke her.