Årsrapport Storgata 1-5. Utvikling gjennom samarbeid

Transkript

1 Årsrapport 2009 Storgata 1-5 Utvikling gjennom samarbeid

2 Kirkegaten 14 Atrium 2 Storgata 8 LillestrømBanken Eiendom AS Torvet 5, Lillestrøm Tlf Faks: Utvikling gjennom samarbeid Kontakt: Aarstein Rebne tlf aar@lillestrombanken.no Kristin Uvaag Tufte tlf kut@lillestrombanken.no Hilde Austad Risebrobakken tlf har@lillestrombanken.no

3 Fremtidens Lillestrøm 2009 ble nok et godt år for Lillestrøm. Det virket som om vårt område var skjermet mot uroen i finansmarkedet, slik at aktivitetene her gikk tilnærmet normalt. Riktignok ble en del prosjekter satt på vent, men vi tror ikke at noen hadde vondt av noen måneders tenkepause. I strategisk Næringsplan for Skedsmo Kommune fra 1998 står følgende: Skedsmo Kommune skal være et kraftsenter på aksen Oslo Gardermoen med et variert næringsliv med særlig fokus på kompetanse, kultur, handel og offentlige/private tjenester og med Lillestrøm som regionalt senter. Den gang formuleringen ble laget, ble det forventet kraftig vekst i hele Osloregionen. Prognosene for vekst har forsterket seg ytterligere, og i de nærmeste tiårene forventes over nye innflyttere til regionen. Vi er helt overbevist om at Lillestrømområdet vil få sin del av denne veksten, og vi ser allerede konturene av en større by som etter hvert også vil omfatte Strømmen og Kjeller. Vi er meget positive til at Skedsmo Kommune nå er i gang med å se på transformasjonsområder for byutvikling både på Strømmen og Lillestrøm. Det tenkes mer bygd med næring og en større utnyttelse av tomtene i disse områdene. Det er viktig å peke ut retning for videre utvikling, og vi mener det er viktig for byutviklingen å urbanisere aksene; Storgata mot flyplassen og forbindelsen fra Lillestrøm til Strømmen. Til deler av dette arbeidet har Skedsmo Kommune fått prosjektmidler fra EU for å utvikle området fra Meieritomta og opp til Stortorget. Dette er benevnt STRAKKS prosjektet (strategier for kunnskapsutvikling i Kattegat/Skagerrak regionen) og er et samspill med Aalborg i Danmark. Koordinator er den danske arkitekten Per Riisom som har arbeidet i mange år med byutvikling, og vi i LillestrømBanken Eiendom AS deltar også i dette prosjektet. STRAKKS tankegangen er basert på humanistiske verdier som demokrati, mangfold og toleranse, og at byenes urbane infrastruktur skal fremme både kultur og innovasjon. Det skal etableres attraktive og velfungerende møteplasser og gode muligheter for interaksjon mellom både bedrifter og ansatte. Dette skal gjøre det mer attraktivt å etablere seg for næringsdrivende; og bidra til å skape flere attraktive arbeidsplasser i området. Det er på tide at vi tar et felles løft for å trekke kontorarbeidsplasser til Lillestrøm. Kommunikasjonsmessig ligger vi glimrende til, men hva er det som mangler? For det første er vi nok ikke godt nok kjent for beslutningstakerne, og selv om infrastrukturen har fått et løft, er nok ikke bygningsmassen her spennende nok for en hovedkontoretablering. Det viktige nå er å få til den første større etableringen som et hovedkontor på 50 til 100 arbeidsplasser dette kan være en brekkstang for å få flere til å gjøre det samme. Mer spenstige bygg med varierende høyder vil nok lette denne markedsføringen. Både tomtepriser og byggekostnader tilsier at vi trenger en vesentlig større utnyttelse av tomtene, så la oss få noen spenstige høye bygg i byen som kan overgå skyskraperen på 5 etasjer som ble bygget på Torvet på 1920-tallet! Aarstein Rebne Adm. direktør 3

4 Atrium Styrets årsberetning for Virksomhet og lokalisering LillestrømBanken Eiendom AS ble stiftet den 3. juli 2006, og driver virksomhet fra sine kontorer i Lillestrøm. Hensikten med selskapet er å investere i og utvikle eiendomsprosjekter, samt å ta aktivt del i utviklingen av Lillestrømområdet. Vårt engasjement i Lillestrøm Gårdeierforum og Lillestrøm Kultursenter er eksempler på dette. Slagordet utvikling gjennom samarbeid ble valgt for å vise at selskapet allerede fra starten valgte en samarbeidslinje, og vi ønsker å trekke andre lokale krefter inn i utviklingen av området. Ansettelser Hilde Austad Risebrobakken ble ansatt som økonomisjef den 1. juli Hun har tidligere vært innleid som regnskapsansvarlig. Kristin Uvaag Tufte tiltrådte som markedssjef den 1. januar Investeringer I 2009 kjøpte selskapet 25 % av aksjene i Åråsen Eiendom AS av LSK. Klubben har en 5-årig tilbakekjøpsrett på aksjene. Vi mener at LSK har en stor betydning i markedsføringen av området vårt og ønsker å støtte opp om klubben. Gjennom Frogner Næringsutvikling AS kjøpte selskapet Dueveien 7 på Frogner. Eiendommen ligger sentralt på Frogner og det er mulig å bygge ut samt utvikle eiendommen videre. Vi ser muligheter både for næring og boliger i området. Dette er et samarbeidsprosjekt med ØIE AS. Skedsmo Invest AS startet byggingen av Elveparken i Ved årsskiftet var 90 % av leilighetene i prosjektet solgt. Selv om boligmarkedet i fjor merket finansuroen, var vi fornøyd med salget av boliger. Prosjektet skal ferdigstilles våren Markedet for leiligheter Vi erfarte i fjor at markedet for leiligheter tok seg noe opp. Det kan se ut til at Romerike kommer bedre ut av finansuroen enn andre deler av landet. Dette tror vi skyldes både den sentrale beliggenheten og at det var igangsatt store prosjekter som varte gjennom hele Vi har stor tro på at markedet vil forsterke seg i tiden som kommer og vi tror på fortsatt salg av leiligheter. Markedet for næringslokaler Finansuroen la en demper på etterspørselen etter næringslokaler, men som for leiligheter mener vi Romerike var bedre stilt enn resten av landet. I Telemarksforskning sin landsundersøkelse, kalt Næring-NM, kom flere Romerikskommuner høyt opp, deriblant Skedsmo. Dette er positiv markedsføring for området vårt! Vi fornyet i 2009 mange kontrakter med eksisterende leietakere og fikk inn nye i ledige lokaler, slik at vi ved årsskiftet nesten var fullt utleid. Vi har stor tro på en fortsatt god etterspørsel etter moderne og rasjonelle næringslokaler i området og at Lillestrøm spesielt har et fortsatt vekstpotensial. Når det gjelder handelslokaler på gateplan, var det i 2009 få nyetableringer. Interessen for slike lokaler tok seg imidlertid opp utover høsten etter at arbeidene i Storgata var ferdigstilt. Det har de siste årene vært en stor etablering av restauranter i Lillestrøm, og vi tror markedet er mettet for øyeblikket. Markedsmessig risiko LillestrømBanken Eiendom AS sin største risiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Vi ser i dag at Lillestrøm området fortsatt er relativt attraktivt å etablere seg i, både for privatpersoner og næringsdrivende. Det er størst interesse for rasjonelle lokaler. Finansiell risiko LillestrømBanken Eiendom AS opererer i et svært kapitalintensivt marked, hvor resultatet i stor grad påvirkes av svingninger i rentenivået. LillestrømBanken Eiendom AS har bundet renten på en vesentlig del av lånemassen. Selskapet dro i 2009 nytte av lave renter på den del av lånemassen hvor renten ikke var bundet.

5 "Tipakgården", Frogner Tærudparken Det er derfor et mål å opprettholde en høy egenkapitalandel, samt å ha tilstrekkelige likviditetsreserver. Dette skal også sikre oss en finansiell handlefrihet til raskt å kunne investere i nye interessante prosjekter. Resultatutvikling og fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3 3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet. Styret er tilfreds med resultatutviklingen og mener det fremlagte årsregnskap gir et rettvisende bilde av selskapets drift og økonomiske stilling pr Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har per to ansatte. Selskapets styre består av fem personer. Selskapet vektlegger faglige kvalifikasjoner ved ansettelser og valg av tillitsmenn, og vil også i fremtiden vektlegge likestilling mellom kjønnene ved ansettelser og valg. Ytre miljø Selskapet arbeider med å gjennomføre miljøvennlige tiltak. Dette gjelder både utslipp, avfallshåndtering og energisparing, og gjøres gjennom et utstrakt samarbeid med våre leietakere. Det tegnes også serviceavtaler på de kritiske områdene. Resultat Selskapet kjøpte i 2008 eiendommen Torvet 5 av LillestrømBanken. Denne transaksjonen ble behandlet etter reglene om konserninterne overføringer. Den utsatte skatteforpliktelsen i forbindelse med denne transaksjonen ble ført i LillestrømBanken. Etter en avgjørelse i Høyesterett høsten 2009 er denne utsatte skatteforpliktelsen bokført i LillestrømBanken Eiendom og ikke lenger i LillestrømBanken. Dette forklarer det vesentlige av skattekostnaden på kr Selskapet fikk i 2009 et overskudd før skatt på kr som disponeres på følgende måte: Avsatt til dekning av tidligere udekket tap kr Sum disponert kr Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsavslutningen som er av betydning for bedømmelse av selskapets årsregnskap. Fremtidsvurderinger Selskapet forventer en fortsatt positiv utvikling i Lillestrømområdet med flere nye etableringer. Vi tror derfor at vi vil få en fortsatt økt etterspørsel etter sentrale boliger og attraktive handels- og kontorlokaler. Dette vil igjen føre til at tilbudet til besøkende blir stadig mer komplett, noe som vil styrke områdets konkurransekraft. Lillestrøm, 18. februar 2010: Geir-Tore Nielsen Styreleder Dag Sandberg Styremedlem Jan Tore Eidholm Styremedlem Dorte H. Landmark Styremedlem Ola Emil Heggset Styremedlem 5

6 Konsernstruktur pr LillestrømBanken LillestrømBanken Kapitalforvaltning AS 100% LillestrømBanken Eiendom AS 100% Åråsen Eiendom AS 25% Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS 33,33% Skedsmo Invest AS 40% Eika Eiendomsutvikling AS 45% Lillestrøm Byutvikling AS 46,82% Torvet Øst Lillestrøm AS 50% Lillestrøm Eiendomsutvikling AS 50% AS Storgaten 1 100% Tærudparken AS 75% Sameiet Sophie Radichs vei 15 50% Lillestrøm Sportsklubb Invest AS 8,72% Frogner Næringsutvikling AS 100% Kirkegaten Eiendom AS 100% Voldgata 1 AS 100% Lillestrøm Storgata 7 AS 100% Torvgata 4 AS 50% Handelsbygg Øst AS 5,56% Lillestrøm Kulturbygg AS 5% Berger Eiendom AS 1,33%

7 Resultatregnskap Driftsinntekter og driftskostnader Note Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Lønnskostnader m.m. 8, Avskrivning på varige driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i tilknyttet selskap Inntekt på andre investeringer Renteinntekt fra foretak i samme konsern Renteinntekt Rentekostnad til foretak i samme konsern Rentekostnad Annen finanskostnad Resultat av finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat Overføringer Avsatt til dekning av tidligere udekket tap Overført til udekket tap Overført fra annen egenkapital Sum overført

8 Balanse Eiendeler Note Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar o.l Sum varige driftsmidler Finansielle driftsmidler Investeringer i datterselskap 1, Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Fordring på selskap i samme konsern Fordring på tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Andre fordringerer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Bankinnskudd LillestrømBanken Bankinnskudd andre Sum bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler

9 egenkapital og gjeld Note Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital aksjer á kr Opptjent egenkapital/udekket tap Udekket tap Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Gjeld til datterselskap Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld Lillestrøm, 28. februar 2009 Geir-Tore Nielsen Styreleder Dag Sandberg Styremedlem Jan Tore Eidholm Styremedlem Dorte H. Landmark Styremedlem Ola Emil Heggset Styremedlem Aarstein Rebne Adm. direktør 9

10 Slettvoll, Atrium Storgata 5B 10 Big Horn, Tærudparken Lillestrøm kultursenter

11 NOTER 2009 LillestrømBanken Eiendom AS Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Driftsinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres etterhvert som de leveres. Anleggsmidler Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Omløpsmidler/Kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Aksjer i datterselskap/tilknyttet selskap Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden. Langsiktige aksjeplasseringer vurderes til laveste av kostpris og virkelig verdi. Det er foretatt nedskriving til virkelig verdi når verdifallet skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at den kan bli nyttiggjort. Note 1 Datterselskap LillestrømBanken Eiendom AS eier 100 % av aksjene i AS Storgaten 1, som gir LillestrømBanken Eiendom AS 100 % av stemmene i selskapet. AS Storgaten 1 har forretningskontor i Lillestrøm. Følgende interne transaksjoner har funnet sted i 2009: Beløp Interngevinst Administrative tjenester til datterselskap Mellomværende Langsiktig fordring 0 0 Kortsiktig fordring 0 0 Langsiktig gjeld LillestrømBanken Eiendom AS eier 75 % av aksjene i Tærudparken AS, som gir LillestrømBanken Eiendom AS 75 % av stemmene i selskapet. Tærudparken AS har forretningskontor i Lillestrøm. Følgende interne transaksjoner har funnet sted i 2009: Beløp Interngevinst Administrative tjenester til datterselskap Mellomværende Langsiktig fordring 0 0 Kortsiktig fordring Langsiktig gjeld

12 Note 2 Aksjer i tilknyttet selskap (TS) og andre investeringer Selskapets navn Lillestrøm Torvet Øst Skedsmo Fagerborg Eiendom Lillestrøm Sportsklubb Byutvikling AS Lillestrøm AS Invest AS Lillestrøm AS Invest AS TS TS TS TS TS Sted Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Total aksjekapital Total antall aksjer Pålydende Antall aksjer eid Eierandel 46,82 % 50 % 40 % 33,33 % 8,72 % Kostpris Bokført verdi Fordring på TS Selskapets navn Lillestrøm Eiendoms- Eika Eiendoms- Lillestrøm Handelsbygg Berger Åråsen utvikling AS utvikling AS Kulturbygg AS Øst AS Eiendom AS Eiendom AS TS TS TS Andre Andre TS Sted Lillestrøm Lillestrøm Lillestrøm Oslo Aurskog Lillestrøm Total aksjekapital Total antall aksjer Pålydende Antall akjser eid Eierandel 50,00 % 45,00 % 5,00 % 5,56 % 1,33 % 25 % Kostpris Bokført verdi Fordring på TS Andre fordringer på TS utgjør pr 31. desember 2009 kr ,- Selskapet har også investert kr ,- i Sameiet Sophie Radichsvei 15. Denne andelen er oppført til kostpris. Note 3 Fordringer og gjeld 2009 Fordringer med forfall > 1 år 0 Langsiktig gjeld med forfall >5 år Gjeld som er sikret ved pant utgjør kr Balanseført verdi av de pantsatte eiendelene utgjør kr ,-. For den resterende gjelden har selskapet en selvskyldnerkausjon fra LillestrømBanken. Note 4 Bankinnskudd Bundne skattetrekksmidler Note 5 Egenkapital Annen Udekket Aksjekapital egenkapital tap sum Egenkapital pr Årets resultat Egenkapital pr Note 6 Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet. Aksjonærer pr Aksjer Eierandel Lillestrøm Sparebank % Selskapet inngår i konsernregnskapet til Lillestrøm Sparebank, Torvet 5, 2000 Lillestrøm. 12

13 Note 7 Pensjonsforpliktelser Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Note 8 Lønnskostnader Lønnskostnader Lønn Arbeidsgiveravgift Styrehonorar Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser Sum Selskapet har i 2009 sysselsatt 1 årsverk. Note 9 Ytelser/godtgjørelser til daglig leder, styret og revisor Ytelser til ledende personer Daglig leder styre Lønn Pensjonskostnader Annen godtgjørelse Sum Revisor, revisjon Revisor, bistand (eks. mva) (eks. mva) Note 10 Skatt Betalbar skatt 0 0 Reversering utsatt skatt konsernintern overføring Utsatt skatt Skattekostnad Som resultat av Høyesteretts avgjørelse i Aldebaran-saken er midlertidige forskjeller knyttet til konserninterne overføringer reversert. Beløpet utgjør TNOK og fremkommer på egen linje over. Beløpet er tilsvarende medtatt LillestrømBanken sitt regnskap som var motpart i transaksjonene. Note 11 Konsernmellomværende Selskapet har ingen gjeld til morselskapet pr 31. desember Det er i løpet av året kjøpt administrative tjenester fra morselskapet for til sammen ,-. Note 12 Anleggsmidler Type anleggsmiddel Driftsløsøre Fast eiendom tomt sum Anskaffelseskost Tilgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Balanseført verdi pr Avskrivningstid 7 år 50 år Årets avskrivninger

14 14

15 15

16 createurene.no Foto: Stig Mortensen 16 Torvet 5, Lillestrøm Tlf: Utvikling gjennom samarbeid