Utskifting av sluk, vann- og avløpsrør og rehabilitering av baderom

Transkript

1 STYRET ORREMYR BRL. NFORMERER OM: Utskifting av sluk, vann- og avløpsrør og rehabilitering av baderom 2016 Velkommen til informasjonsmøte om rør og våtrom. Møte avholdes mandag 4 april. 2015, kl Tiurleiken skole

2 Sluk, vann- og avløpsrør bør skiftes og baderom bør rehabiliteres! Orremyr borettslag har sanitæranlegg som begynner å bli gammelt og utslitt. Med sanitæranlegg menes her rør, vann, avløp, komponenter og bad/ våtrom. De opprinnelige avløpsrørene er av en type (ABS plast) som over tid har vist seg at den sprekker, særlig når denne ligger innstøpt i vegger og gulv. Det må forventes at vannrørene innehar slitasje. Bad og vaskerom ble opprinnelig bygget uten membran (tettesjikt). Styret har registrert en tendens til økning av antall vannskader de siste årene. Etter hvert som anlegget eldes, øker også forsikringspremien. Dette har sammenheng med økt frekvens av skader og hvordan forsikringsselskapene ser på objektet som skal forsikres. Forsikringsselskapene vil over tid ikke dekke kostnader ved utbedring/reparasjon av type skader som skyldes brudd på rør eller utette bad. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjene etter hvert blir så mange og store, og alderen på anlegget er så høy, at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig konsekvens av elde. OBOS Prosjekt AS er engasjert av Orremyr borettslag til å utarbeide et forprosjekt for fremtidig rehabilitering, utskifting og vedlikehold av sanitær tekniske installasjoner. Forprosjektet skal med bakgrunn i utforming/løsning, alder og tilstand på det originale sanitæranlegget utrede aktuelle rehabiliteringstiltak, gjennomføringskostnader og de økonomiske konsekvensene for den enkelte beboerne ved en gjennomføring. Videre er også de praktiske, tekniske og juridiske konsekvensene av et prosjekt for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder våtrom utredet. Gjennom det arbeidet som er nedlagt i forprosjektet, er det konkludert med å både være nødvendig å tilrådelig med utskiftinger og rehabilitering av sanitæranlegget, med en der tilhørende rehabilitering av våtrom/ bad. 1 Om tilstanden Avløpsrørene i borettslaget er både av type plast ABS og støpejern. Det er desidert størst innslag av plastrør. ABS plast rørene er innstøpt i gulv og vegger, erfaringer har vist at disse rørene over tid sprekker, dette skyldes tvangskrefter/ utvidelse sammentrekkninger ved oppvarming/ avkjøling om hverandre, noe man også har registrert flere steder i borettslaget. Det er også innslag av avløpsrør type støpejern, disse ruster fra innsiden og utover. Det innvendige forfallet er ofte ikke synlig fra utsiden, før det er forsent. Støpejernet kan se helt ut, selv om det har skjedd store forandringer inne i rørene. Dette gjelder også de opprinnelige slukene i bad som også er av støpejern. Opprinnelige sluk er uten klemring for membran, noe som er en forutsetning for at badet skal bli tett. De opprinnelige vannrørene er av type kapillære kobberrør. Vannrørene isolert sett, har fremdeles noe restlevetid. Men som følge av at det må gjøres noe med avløpsrørene er det både viktig å fornuftig få skiftet ut vannrørene i samme omgang. Alle rørene bør skiftes samtidig følge Byggebransjens våtromsnorm anbefales det at avløpsrør skiftes dersom det er registrert lekkasje. Sluk uten klemring anbefales alltid skiftet når våtrom rehabiliteres. Varmt- og kaldtvannsrør anbefales også skiftet ut dersom det er påvist synlige skader. Følgelig er det uforsvarlig å utføre omfattende arbeider på badene i borettslaget uten å skifte vann- og avløpsrørene samtidig. ndividuell baderomsrehabilitering utført av beboere vil medføre mange byggeperioder med avstengt vann og avløp, ulike kvaliteter, inngrep i felleskapets rør og mye administrasjon. Økende antall vannskader Forsikring og vannskade statestikken indikerer en stadig økning i antallet vannlekkasjer. De vanligste årsakene er brudd på avløpsrør, brudd på vannrør, sluk i svak forfatning og utette gulv på bad og vaskerom. Opprinnelig ble de aller fleste badene utstyrt med badekar for å begrense fuktbelastningen på ett gulv uten membran. Selv om man dusjer i ett kabinett eller benytter badekar så er ikke det ensbetydene med at det ikke kan trenge fukt ned igjennom gulvet. Mer info om dette vil bli gitt i informasjonsmøte.

3 Forslag til tiltak Når slukene og rørene skal skiftes, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger blir berørt. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre disse samtidig. Spørsmålet blir da hvilken standard tak/vegger/gulv skal ha. samarbeid med styret har OBOS-Prosjekt utarbeidet fire alternative forslag til rehabiliteringsstandarder. Tiltak 1: Komplett utskifting av vann, avløpsrør og våtromsrehabilitering. Dette tiltaket innebærer de helt nødvendige arbeidsoperasjoner for at borettslaget skal ivareta både vedlikeholdsanvsvaret samt den enkelte andelseier/ beboer. 2 Tiltak 1 Gulv på bad og vaskerom Vegger på bad og vaskerom Tak på bad og vaskerom Sanitæranlegg på bad og vaskerom Vannrør Avløpsrør Oppvarming på bad og vaskerom El.anlegg på bad Kjøkken VVB Ventilasjon Rives ned til originalt bærende dekke. Bygges opp igjen med membran, påstøp og fliser (påstøp for overdekning varmekabler og avløpsrør fra servant etc.) Eksisterende overflate rives bygges opp på nytt med membran og fliser. Etablering av himling i tak som males hvit. Himling for å skjule avløpsrør etc. samt ivareta krav til lyd (begrense støy fra tekniske innstallasjoner). Alt eksisterende utstyr og innredning de og remonteres så fremt utstyret er i en slik stand at dette er mulig. Klosett leveres nytt, type vegghengt med innebygget cisterne. Samt nytt opplegg for vaskemaskin Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på k.v og v.v. i leilighet. Nye synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse. Skjulte vannrør utføres som rør i rør system. Kjellerstrekk med tilhørende oppleggskraner skiftes ut. Avløpsrør og sluk skiftes ut. Det legges opp til at sluk på bad flyttes noe fra opprinnelig plassering, sluk ønskes primært etablert i dusjsonen. Avløpsstammer monteres utenfor støpte/ murte konstruksjoner. Tilkobles bunnledning og skiftes helt opp over tak. Vaskerom utstyres med sluk. Elektrisk gulvvarme. Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Omlegging av kurs fra undersentral til badet med jordfeilbryter. Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i orden skiftes. Eksisterende varmtvannsbereder tømmes for vann. Nye beredere plasseres på våtrommet. Tilpasning av avtrekkspunkt på bad. Nye avtrekksventiler monteres i nedsenket himling eller i vegg. Ved en rehabilitering av våtrommene skal leilighetseier kunne sette sitt personlige preg på bad og vaskerom. Andelseier skal fritt kunne velge mellom minimum 5 ulike gulv- og veggfliser. Det vil også være mulig å bestille annet utstyr av entreprenø,r for andelseier sin regning. Dette kan til eksempel være: Skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, f.eks. annen wc, ny servant, speil, etc. Andre fliser fra entreprenørens flisleverandør (format, bord) Nye møbler/ innredning til våtrommet. Annen type belysning, downlights i tak. Skifte av innerdør/ innerdører Eventuelt egeninkjøpt utstyr må avtales med entreprenør før det gås til innkjøp av slikt utstyr.

4 3 Tiltak 2: nkluderer tiltak 1, men i tilegg med en utsyrspakke. Denne inneholder følgende: Ny servant innredning, nytt servantbatteri, nytt dusjbatteri m. garnityr, nye dusjvegger, down lights, nytt kjøkkenbatteri m. avst for oppvaskm. Og ny utslagsvask. Tiltak 2 nkludert tiltak 1 Utsyrspakke: Rør og våtromsrehabilitering Ny servant innredning, type 80 cm bred e.l, hvit med speil og overlys Nytt servantbatteri, type ettgreps Nytt dusjbatteri m. garnityr, Nye dusjvegger, type 90*90 cm klart glass hev/ senk forkrommet profiler Down lights Nytt kjøkkenbatteri m. avst for oppvaskmaskin Ny utslagsvask, rustfritt stål veggmontert Felles varmtvann med alternativ energikilde forbindelse med rør og våtromsrehabiliteringen har borettslaget mulighet til å gå over til felles varmtvannsberedning. Ved å installere felles beredere vil det utelukke fremtidige lekkasjer fra varmtvannsberedere i leilighetene samt frigjøre plassen hvor den individuelle berederen står. Eksisterende beredere i leilighetene vil bli koblet ifra strøm og vann og tømt for vann. Etter andelseier sitt ønske kan berederen enten beholdes eller kastes. Sist nevnte fordrer at det ikke må destruktive og store bygningsmessige inngrep til for å få fjernet berederen. Ved en omlegging til fellesberedere bør muligheten for en energieffektiv løsning også vurderes. Dette vil det bli gitt mer utfyllende info om på informasjonsmøte. Tiltak 3: nkluderer tiltak 1, i etablering av felles varmtvann, varmtvann sirkulasjon med gjennvinning av avtrekksluft. Tiltak 3 nkludert tiltak 1 Felles varmtvann Rør og våtromsrehabilitering Omlegging til felles varmtvannsproduksjon Etablering av gjennvinning av energi fra avtrekksluft Forutsetter at opprinnelige søppelrom frigjøres til teknisk rom Tiltak 4: nkluderer alle de overnevnte tiltakene, tiltak 1, 2 og 3. Tiltak 4 nkludert tiltak 1 nkludert tiltak 2 nkludert tiltak 3 Rør og våtromsrehabilitering Utstyrspakke Omlegging til felles varmtvannsproduksjon Dager uten vann og avløp på kjøkken, bad og vaskerom Arbeidet vil hverken være støvfritt eller støysvakt, og beboerne må akseptere å fjerne noe støv selv. må man være forberedt på å leve uten dusj og toalett i leiligheten for en periode. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme. Utskiftingen tar tid, og leilighetene vil bli uten vann og avløp for en periode. Pr. nå vites det ikke nøyaktig hvor lang tid arbeidet vil ta i hver enkelt leilighet. Men normalt vil ett arbeid etter tiltakene skissert over pågå i 5-6 uker i hver leilighet. byggeperioden vil det bli opprettet provisorier med dusjer, toaletter og servanter. Beboere som av helsemessige årsaker ikke kan benytte disse, vil få utplassert "tørrdoer" i leiligheten.

5 Kostnader, lånebehov og konsekvenser for husleia Det er utarbeidet likviditetsanalyser for alle tiltakene, med henholdsvis 30 års nedbetalingstid. Likviditetsanalysene er utarbeidet av OBOS banken på bakgrunn i eksisterende inntektsnivå og driftsutbetalinger iht. budsjett for forbindelse med beregningen av de økonomiske konsekvensene for den enkelte beboer, legges det til grunn en gitt fremdrift for prosjektet. beregningene for Orremyr borettslag er det forutsatt oppstart av arbeidene og avsluttet august Med en stipulert byggestart i 3. halvår, har boligselskapet muligheten til å øke felleskostnadene tidlig i prosessen og dermed øke egenkapitalen før arbeidene starter. Oppsummering kostnadsestimat - Orremyr borettslag Tiltak 1 Tiltak 2 Tiltak 3 Tiltak 4 LØPETD NYTT LÅN 30 ÅR 30 ÅR 30 ÅR 30 ÅR PROSJEKTKOSTNAD , , , ,- FNANSKOSTNADER , , , ,- TOTAL PROSJEKTKOSTNAD , , , ,- KOSTNAD PR. LELGHET , , , ,- ESTMERT LÅNEOPPTAK , , , ,- ENØK STØTTE , ,- ØKNNG FELLESKOST. PR % 19% 18% 20% Kostnadene inkluderer alle de kostnadene man må forvente at tilkommer prosjektet. Som byggekostnad, prosjekt- og byggeledelse, prisstigning, finanskostnader, uforutsette forhold m.m. Oversikt over husleieendringer ved de ulike alternativer er laget med bakgrunn i likviditetsanalyse fra OBOS Banken. Her vises eksempler på husleiekonsekvenser for de ulike alternativ. Tiltak 1 Økning i % 17% 2 roms type D5 2681,- 3137,- 456,- 2 roms type D6 3265,- 3820,- 555,- 2 roms type D8 3803,- 4450,- 647,- 3 roms type C4 4471,- 5231,- 760,- 4 roms type A5 4915,- 5751,- 836,- 5 roms type E2 5732,- 6706,- 974,- Tiltak 2 Økning i % 19% 2 roms type D5 2681,- 3190,- 509,- 2 roms type D6 3265,- 3885,- 620,- 2 roms type D8 3803,- 4526,- 723,- 3 roms type C4 4471,- 5320,- 849,- 4 roms type A5 4915,- 5849,- 934,- 5 roms type E2 5732,- 6821,- 1089,- 4 Tiltak 3 Økning i % 18% 2 roms type D5 2681,- 3164,- 483,- 2 roms type D6 3265,- 3853,- 588,- 2 roms type D8 3803,- 4488,- 685,- 3 roms type C4 4471,- 5276,- 805,- 4 roms type A5 4915,- 5800,- 885,- 5 roms type E2 5732,- 6764,- 1032,- Tiltak 4 Økning i % 20% 2 roms type D5 2681,- 3217,- 536,- 2 roms type D6 3265,- 3918,- 653,- 2 roms type D8 3803,- 4664,- 761,- 3 roms type C4 4471,- 5365,- 894,- 4 roms type A5 4915,- 5898,- 983,- 5 roms type E2 5732,- 6878,- 1146,-

6 Veien videre Videre fremdrift av prosjektet er avhengig av flere faktorer, som hvilket vedtak boligselskapet skulle fatte, kapasitet hos entreprenør, behandlingstid på beslutningsprosesser osv. Pr. i dag er det ikke alle faktorene man har kontroll over. Alikevel er det i forprosjektet lagt til grunn et forslag til fremdrift: nformasjonsmøte for beboere: 4. april 2016 Ekstra ordinær generalforsamling: 28. april 2016 Prosjektering: 4. kvartal 2016 Tilbudsforespørsel/kontrahering 1-2 kvartal Byggestart: August Ferdigstillelse: August 2019 Dette er den raskeste fremdriften som i realiteten er mulig å gjennomføre. Det er fullt mulig å skyve på ønske om en senere oppstart, men som forprosjektet har konkludert med, er det vanskelig å se at boligselskapet har noe å hente på å utsette prosjektet. Ett prosjekt som dette tar lang tid, fra der vi er i dag til det siste røret er skiftet og det siste badet er overlevert. Overnenvnte er milepæler og det vil naturlig nok bli presentert mer detaljerte fremdriftsplaner i god tid før oppstart men først da når kontrakt er tegnet med entreprenør. Den detaljerte fremdriftsplanen er svært essensiel, da det er vesentlig for beboere å vite når førbefaring av leiligheten skal avholdes, når arbeidene starter i leiligheten, når vannet kommer tilbake og når badet kan brukes igjen osv. Dette er derfor opplysninger som vil bli presentert før oppstart for alle beboere i Orremyr borettslag. 5 Brosjyren er utarbeidet av OBOS Prosjekt A/S i samarbeid med styret i Orremyr brl. Brosjyren er ikke utømmende hva angår ett så stort prosjekt og tema som dette. Det oppfordres derfor til at alle som har anledning møter til informasjonsmøte hvor det vil bli gitt utfyllende informasjon samt anledning til å stille spørsmål.