Sentrale regnskapstall

Transkript

1 Årsberetning

2 Innhold Dette er BBL 3 Direktøren har ordet 5 Organisasjon BBL-gruppen 6 Styret i BBL 7 Styrets beretning 8 Balanse 13 Resultatregnskap 14 Kontantstrømanalyse 15 Noter 16 Revisjonsberetning 25 BBL Forvaltning 26 BBL Teknisk Forvaltning 26 BBL Vedlikehold AS og BBL Vaktmester BA, 27 Tusenhjemmet Aktivitetssenter 28 BBL Prosjekt og Bodø Utbygging 29 BBL s datterselskap og stiftelser 30 Årsrevy Messiosen borettslag og Dampsaga borettslag 34 Medlemsfordeler 35 2

3 Dette er BBL Bodø Boligbyggelag er en medlems eid organisasjon - en samvirkebedrift. Vi bygger boliger for våre medlemmer, omsetter boligene, og vi leverer forvaltnings tjenester til boretts lag og andre boligselskaper. Grunntanken for BBL er å skaffe rimelige boliger til våre medlemmer, samt å bistå med driften av borettslagene og skape medlemsnytte. BBL er også opptatt av å kunne gi medlemmene en form for økonomisk «utbytte». Dette gjør vi ut fra troen på at medlemsskap i BBL opprettholdes fordi man forventer et økonomisk gode. BBL er en trygg og solid organisasjon. Vi er til for våre medlemmer, og deres ønske og krav er vår rettesnor. Sentrale regnskapstall (Hele tusen) Driftsinntekter Driftskostnader Driftsresultat Netto finansposter Ekstraordinære poster/skatt Årsresultat

4 4

5 Direktøren har ordet Det året det var så bratt 2008 i finanskrisens tegn Odd Emil Ingebrigtsen Adm. direktør Heller ikke BBL gikk klar av dønningene fra den finansielle hundreårsbølgen som raste over kloden i Likevel kan vi trøste oss med at det kunne alltids ha vært verre. BBL har utfordringer, men står relativt stødig økonomisk med en solid egenkapital. Fokus for BBL er videreutvikling av kjerneoppgavene Forvaltning, medlemsfordeler og å skaffe nye og gamle medlemmer gode boliger. Allerede på BBLs generalforsamling i juni 2008 ble det varslet om et betydelig underskudd også for året Hovedårsaken til underskuddet i 2008 er realiserte finansielle tap ved salg av BBL Eiendomsmegling, ekstraordinære engangskostnader og regnskapsmessige nedskrivninger. Det positive er at BBLs ordinære virksomhet går godt. Styret har i løpet av året iverksatt mange tiltak for å forbedre BBLs økonomi. I BBLs strategiplan er det ett fokusområde; bedre økonomisk handlefrihet. Dette er også den daglige fokus til administrasjonen i BBL. Forbedring av daglig drift og realisering av verdier i balansen som igjen kan reinvesteres, skal bidra til økt økonomisk handlefrihet for BBL. Tilpasninger i BBLs daglige drift er gjort ved reduksjon i lederlønninger og at Forvaltningssjefsstillingen er trukket inn og oppgavene fordelt på flere. Ytterligere bemanningsreduksjoner er ikke foretatt for å sikre tilstrekkelig kapasitet på Forvaltningstjenestene. Det vurderes noe styrking av bemanning på Forvaltning. Rundvasken i BBLs balanse viste seg meget vanskelig da det etter hvert som 2008 skred frem stort sett ikke fantes kjøpere til noe som helst pga den økonomiske krisen og usikkerheten som følge av denne. Salget av BBL Eiendomsmegling viste seg i ettertid å være meget bra for BBLs økonomi på tross av at dette belaster årsregnskapet med en finansiell nedskrivning på ca 5 mill. kr. Styret har også besluttet at BBLs virksomhet skal fokusere på såkalte kjerneoppgaver dvs. Forvaltningstjenester og å skaffe folk boliger. BBL går fra offensiv ekspansjon til kontrollert tilbaketrekning og fokus på foredling og videreutvikling av sine Forvaltningstjenester og medlemsfordeler. Vi skal gjøre enda bedre det vi allerede er gode på. Nyboligbygging forventes å ta seg opp først i BBL skal fortsatt være en betydelig aktør på dette området i fremtiden primært i Salten-området. Det har vært en viktig oppgave for styret og administrasjonen å få full oversikt over direkte og indirekte økonomisk risiko forbundet med gamle prosjekter og avtaler. Styret har den oppfatning at alle forhold er gjennomgått og tiltak vurdert og iverksatt i forbindelse med dette. Tomt i Brasil og avsluttet prosjekt i Thailand er finansiert ved egne midler. Styret forventer ikke noen rask avklaring på evt. realisering av disse prosjektene. Hovedfokus er salg av begge prosjektene as is. Det er også foretatt regnskapsmessige nedskrivninger på begge prosjekter. Fremover BBL har iverksatt et prosjekt med sikte på å utvikle et boligsosialt konsept som skal gi gode løsninger for folk som av økonomiske eller andre årsaker ikke kan skaffe seg egen bolig. Dette er også i tråd med BBLs historiske misjon og det er et stort og økende behov for slike boliger. Forhåpentligvis vil dette innebære oppstart av bygging i BBL har initiert et samarbeid med Bodø kommune og Husbanken om dette. BBL har en dominerende posisjon i forhold til Forvaltning av borettslag. Borettslag som søker sikkerhet og trygghet kommer til BBL fordi vi har lang erfaring og gode medarbeidere som best kan ivareta borettslagenes behov. Dette er blitt ytterligere aktualisert gjennom 2008 hvor spekulasjon i leiligheter og de negative virkningene som følge av dette har synliggjort hvor viktig det er for et borettslag at man har en kompetent og forretningsfører/forvalter. Det er forventet nye reguleringer som skal sikre de boende i borettslag ytterligere og forhindre den type spekulasjon vi har sett de senere år. BBL er positive til endringene som foreslås. BBL har forhandlet frem en hovedbankavtale med Sparebank 1 Nord Norge, som skal sikre bedre betingelser for våre borettslag og medlemmer. Kredittmarkedet har ennå ikke normalisert seg etter turbulensen i 2008 noe som har medført noe høyere marginer enn opprinnelig fremforhandlet. Vi forventer forbedringer på dette i løpet av Styret forventer overskudd for BBL i 2009 og ytterligere forbedring i

6 Styret i BBL Styremedlemmer Randi Nylund Figenschou Styreleder Tor Magne Andreassen Siw Sandvik Monika Pettersen Øystein Nystad Wenche Slettbakk Ansattes representant Varamedlemmer Svein Møllersen Arna Furuly Kjell Arne Solem Oddne Haugmo Per Fosby Ansattes representant Organisasjon BBL-gruppen Generalforsamling Styre Heleide og deleide datterselskaper Stab Tusenhjemmet Hålogatun Bodø Utbygging AS Lønsdal Eiendom AS Bryggerihagen AS Lavollen AS 6

7 STYRET I BBL: Fra venstre: Tor Magne Andreassen, Wenche Slettbakk, Øystein Nystad, Siw Sandvik, Randi Nylund Figenschou, Svein Møllersen (varamedlem) og Odd Emil Ingebrigtsen (adm. dir). Monika Moen var ikke til stede da bildet ble 7tatt.

8 Styrets beretning 2008 Styrets arbeid Det har i år 2008 vært avholdt 12 styremøter. I disse styremøtene har det totalt blitt protokollert 118 saker. Ut over dette har styret blitt oppdatert og orientert om aktivitetsnivået i de øvrige selskapene i BBL-gruppen. Styret var som vanlig representert på styreleder-seminaret Fauske-kurset som er blitt en tradisjon hos BBL. Det ble avholdt en egen samling i Svolvær for borettslagsstyrene i Lofoten og Vesterålen. De viktigste sakene for styret har vært: - Ansettelse av ny administrerende direktør - Gjennomføring/sluttføring av mål og strategi for BBL og datterselskap - Bygging - Forvaltning - Boligsalg - Oppfølging og kontroll med BBLs ulike virksomheter - Kvalitetssikringsarbeider - Skaffe seg oversikt over den totale aktiviteten samt iverksette nødvendige tiltak. - Forbedring av BBLs økonomiske handlefrihet. - Salg av BBL Eiendomsmegling Styret har i tillegg jobbet med: 1. BBL Boligsstiftelse: Dette er en selveiende institusjon som er opprettet av Bodø Boligbyggelag og har som formål å skaffe boliger for utleie til de av BBLs medlemmer som ikke ønsker å eie egen bolig. Ungdom under 34 år har fortrinnsrett ved tildeling av utleieleilighet. 2. BBL Risikofond Stiftelsen ble etablert for å sikre beboerne i tilknyttede borettslag. 3. BBL Forretningsbygg AS Selskapet formål er å eie næringseiendommer og andre bygg som naturlig inngår i en boligutvikling. I 2008 ble solgt én eiendom som ledd i å forbedre BBLs økonomiske handlefrihet. Strategiprosess I 2008 har styret og administrasjonen gjennomført revisjon og gjennomgang av hele BBLs strategi. Vedtatt fokusområde er: Økonomisk handlefrihet. Organisasjon og lokalisering: Bodø Boligbyggelag AL er lokalisert i Sjøgata 33 i Bodø. BBL-gruppen har 59 ansatte. Disse fordelte seg slik i 2008: BBL 32 personer Tusenhjemmet og Hålogatun 2 personer BBL Prosjekt AS 5 personer BBL Vaktmester BA 4 personer BBL Vedlikehold AS 11 personer Nordland Inkasso AS 3 personer BBL Boligstiftelse 1 person Hele virksomheten har nå fem styrer: 1. Styret i BBL Hovedstyret dekker i tillegg til de ordinære virksomhetene også: BBL Boligstiftelse BBL Risikofond BBL Forretningsbygg BBL Lofoten og Vesterålen BBL Nordland BBL Miljøfond ble flyttet over fra styret til administrasjonen i Styret i BBL Prosjekt AS og Bodø Utbygging AS Dette dekker også: Bodø Utbygging AS Lønsdal Eiendom AS 3. Styret i BBL Eiendomsmegling AS (frem til , da selskapet ble solgt) 4. Styret i Nordland Inkasso AS 5. Styret i BBL Vaktmester BA Dette dekker også: BBL Vedlikehold AS Selskapet har driftet Tusenhjemmet og Hålogatun, men av organisatoriske årsaker er driften av byggene overflyttet og underlagt BBL. De har i tillegg også driftet renholdstjenester til borettslagene. Driften av renholdstjenester er nå underlagt BBL Vedlikehold AS. For å holde best mulig kontakt mellom hovedstyret og de fire andre styrene, har hovedstyret valgt en av sine representanter i hvert av de fire styrene til døtre. 8

9 BBL har følgende hovedvirksomhetsområder: Bygging En av BBL sine grunnpilarer har alltid vært boligbygging. Den uroen som finanskrisen har gitt oss vil redusere nyboligbyggingen framover. Hvor lenge er det store spørsmålet. Det en vet er at flere av aktørene i boligmarkedet har bygget boligenheter som de i dag må leie ut. Ser vi samtidlig på tallene fra boligbyggingen i Bodøområdet er det de siste årene bygget langt over normal produksjonen. Den ligger på ca 310 boenheter pr år. Før denne overskuddsproduksjon er overtatt av Kari og Ola vil en ha lav nybolig-produksjon. Lav rente samt et stabilt arbeidsmarked er faktorer som vil være avgjørende. BBL tror videre at boliger med lav kostnadsstruktur vil bli mer etterspurt i de nærmeste årene. Ser vi tilbake til 1994 som var oppstartsåret etter forrige bråstopp i boligbyggingen, var det enkle boliger med moderat standard som var etterspurt. En enklere standard men med en grønn profil, dvs. boliger med lavt energibehov, miljøvennlig byggemateriell, samt en bygge prosess som tar hensyn til miljø og lavt energiforbruk. Vi i BBL tror at dreiningen over til enda tyngre satsning på miljøriktige boliger og miljøriktige utomhus-anlegg vil gjøre BBL boligen til et godt og attraktivt alternativ i framtiden. Flere av våre boligprosjekter har allerede vannbåren varme. Oppvarming av varmtvann med gass er et annet eksempel på energisparende tiltak. Kombinerer vi dette med under ground system for avfallshåndtering, får en satt et miljøstempel på boligbyggingen. Mange av de litt eldre borettslagene som BBL forvalter har gjort mye godt arbeid med rehabilitering av bygningsmassen. Dette har i løpet av 2008 og begynnelsen av 2009 hatt en markant økning. Lavere byggekostnader, lavere renter, samt at BBL og styrene i borettslagene har hatt fokus på området har gitt denne økningen. En godt vedlikeholdt bolig inkludert et attraktivt nærmiljø er med på å øke andelseiernes verdier samt at BBL dermed kan øke tjenestetilbudet til sine medlemmer. Boligmegling Styret vedtok at BBL Eiendomsmegling den 1. juli 2008 ble solgt til Eiendomsmegler 1. Alle ansatte fikk tilbud om videre jobb i selskapet. har omtrent all nybygging av leiligheter i Bodø og ellers i vårt forretningsområde, blitt organisert som borettslag. Utbyggere og styrene i disse borettslagene ønsker en profesjonell forretningsfører og derfor har BBL Forvaltning hatt en formidabel vekst i antall kunder. I tillegg har tjenestene BBL Forvaltning leverer utviklet seg slik at vi kan tilby et komplett forvaltningstilbud hvor både økonomisk, generell og teknisk forvaltning av borettslag og sameier ivaretas. Borettslagsmodellen har fått mye presseomtale i 2008 og da med spesielt negativ vinkling på dette med høy fellesgjeld. I vår portefølje med 200 borettslag er det kun 8 % som kan kategoriseres som å ha høy fellesgjeld. Det er imidlertid ikke slik at disse nødvendigvis har økonomiske utfordringer, dette har sammenheng med at styrene i lagene samarbeider godt med oss som deres forretningsfører for å sikre god og sunn økonomi i borettslaget. Et viktig arbeid fremover blir å fortsette utviklingen av forvaltningstjenestene slik at BBL Forvaltning fortsatt, gjennom den erfaring og kunnskap som vi har ervervet oss over alle disse år, kan gi trygghet til de som bor. Miljøfondet er ikke et eget selskap. Gjennom Miljøfondet tilbakeføres deler av BBLs verdiskapning til medlemmene. Opptil 50 % av utgiftene til miljøtiltak i borettslag dekkes av BBL. Det er stor økning i antall søknader. Vaktmester og vedlikeholdstjenester. Tjenestene er organisert i egne selskaper med borettslagene som sine hovedkunder. Det er satt fokus på utvikling av tjenestene og vurdering av hvilke tjenester som tilbys og hvordan disse tjenestene skal tilbys. Styret har valgt å beholde organisasjonsformen ved å ha et selskap for merverdiavgiftsfrie vaktmestertjenester og et ordinært vedlikeholdsfirma. Dette er utfordrende organisatorisk og det er satt i gang arbeid med å vurdere organisasjonsformen. Nordland Inkasso AS Inkassovirksomhet er ikke et eget og prioritert virksomhetsområde, men selskapet ble opprettet for å styrke borettslagenes innkreving av felleskostnader. Selskapets største kunde er BBL, men de får stadig flere kunder uten for boligbyggelagsystemet. Forvaltning Forvaltning er og blir grunnpilaren hos BBL og 2008 har vært et meget spennende år for BBL Forvaltning. De siste årene 9

10 Medlemsutvikling og medlemsarbeid Pr Pr Antall medlemmer totalt: Ordinære medlemmer: Beboere i borettslag: Juridiske ikke-boende: Medl. under 18 år: Utmeldte: Ikke betalt kontingent for inneværende år: Ca Ca På generalforsamlingen i 2008 ble BBLs medlemskontingent vedtatt doblet fra kr. 150,- til kr. 300,-. Det kan konstateres at BBLs medlemstall på tross av det har økt! I tillegg til forkjøpsrett har BBL en rekke gode tilbud til sine medlemmer. Dette er tilbud som enten er forhandlet fram lokalt, eller som tilbys som en følge av vår tilknytning til Norske Boligbyggelag (NBBL). På annet sted i BBLs årsberetning finnes orientering om BBLs nye fordelskort, samt fyldig oversikt over alle medlemsfordeler. BBL ser det likevel som en stor oppgave i fremtiden å forhandle frem enda bedre medlemsfordeler for våre medlemmer. Vi har også et betydelig potensial i å legge bedre til rette for bruk av disse tilbudene, gjøre de mer tilgjengelige og gi en bedre oversikt over hvilke tilbud som slår an. Bruk av mer tidsriktige hjelpemidler blir viktig i denne sammenheng. Styret er svært godt fornøyd med innhold, form og distribusjon av BBL-magasinet. Medlemsbladet er informativt og skaper identitet. Målsetningen er at magasinet videreutvikles til et stadig nyttigere forum for kommunikasjon med våre medlemmer. I tillegg kommuniseres det med medlemmene via BBLs hjemmeside, e-post mv. Drift og utvikling/økonomi Årsregnskapet som er avlagt under forutsetning av fortsatt drift viser for morselskapet og konsernet et underskudd etter skatt med kr ,-. Styret foreslår at underskuddet disponeres som følgende: Overført annen egenkapital kr ,- Overført fond for vurderingsforskjeller kr ,- BBL er utsatt for kredittrisiko og renterisiko i dens ordinære forretningsvirksomhet og styrer mot å ha en akseptabel risiko innenfor disse områdene. Alle nye kunder/ leverandører blir kredittvurdert ved inngåelse av nye salg/leverandør kontrakter og kredittforsikringer dekker risikoen for flere av selskapets kunder/leverandører. Selskapet har i all hovedsak rentebærende gjeld med flytende rentesats (Nibor) og er derfor utsatt for endringer i kortsiktige renter har vært et økonomisk dårlig år for BBL-konsernet. Styret har sett det som nødvendig å rydde opp i forhold knyttet til forskjellige prosjekter BBL har vært og er engasjert i. Hovedårsakene til det dårlige økonomiske resultatet er konstaterte tap knyttet til sluttføring av igangsatte prosjekter og inngåtte avtaler, tap ved salg av aksjer samt utfordringer i meglerselskapet. Dette førte til at BBL solgte BBL Eiendomsmegling Styret har funnet det nødvendig å gjøre betydelige avsetninger til forventede tap. Den ordinære driften i BBL (mor) er imidlertid god og styret mener det er et godt potensial til å videreutvikle BBLs tjenester og tilbud. God oppfølging og sluttføring av prosjekter har vist seg vanskelig og medført en for høy risiko jo lenger geografisk unna prosjektene har vært. Dette har medført ekstraordinære kostnader og tap for BBL som igjen har redusert BBLs økonomiske handlefrihet. Styret ser det som svært viktig å forbedre den økonomiske handlefriheten og frigjøre likviditet. Styret har videreført vedtak fra i fjor i forhold til dette: - Fokus på nye prosjekter skal primært være med Salten som geografisk område - Få synliggjort og inkludert i regnskapet for 2008 alle tap og kostnader knyttet til utsatte prosjekter slik at fokus kan rettes mot forbedring av de tjenester BBL driver og nye muligheter. - Sluttføre iverksatte prosjekter og avtaler på en god måte. - Vurdere salg av ikke-strategiske eiendeler for både å frigjøre likviditet og fokusere på BBLs hovedsatsingsområder. - Synliggjøring av risiko før prosjekter iverksettes. 10

11 Tross markedssituasjonen generelt er det grunn til å tro på en positiv utvikling for BBL. Det vil imidlertid kreve tett oppfølging og utvikling av alle konsernets virksomheter. BBL skal fortsatt være en ledende og nyskapende aktør i boligmarkedet i Salten. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets drift og finansielle stilling. Selskapet driver ikke med forskning og utvikling. HMS Arbeidsmiljøet i BBL er godt. Sykefraværet i BBL har økt til 9,24% i 2008 mot 6.74% i Hovedårsaken er økt langtidsfravær. Vi vurderer det sykefraværet totalt sett som for høyt og vil sette inn tiltak for å redusere sykefraværet. Det er likevel et langsiktig og systematisk arbeid for å forebygge sykefravær som er viktigst. Mot slutten av 2008 ble BBL-gruppen IA-bedrift, hvilket innebærer et større fokus fra arbeidsgiver og arbeidstaker på forebygging av sykefravær og tiltak for å begrense sykefravær. Miljø Enhver virksomhet av noe art forurenser det ytre miljø, men styret i BBL bestreber seg på at denne forurensningen skal være minst mulig. Av konkrete tiltak kan nevnes kildesortering ved våre kontorer samt miljømessig behandling av bygningsavfall. Styret er også opptatt av miljø i en større sammenheng. Bomiljø er naturlig nok et element styret prioriterer. Enkeltelement i den sammenheng er arkitektur, materialvalg, grøntområder, beplantning, lekeplasser etc. Styret bidrar økonomisk til å utvikle disse miljøkvalitetene. I tillegg planlegger vi i alle våre utbyggingsprosjekter av en viss størrelse under ground system for håndtering av avfall. Dette av hensyn til god estetikk, samt effektiv avfallsbehandling. Likestilling Styret bestreber seg på likestilling mellom kjønnene. Blant de medlemsvalgte styremedlemmer er 50% kvinner og 50% menn. I BBL-gruppen totalt er det ansatt 59 stk. 52,5% av de ansatte er kvinner, mens 47,5% av de ansatte er menn. Framtidsutsikter Bodø Boligbyggelag er en spennende organisasjon med flere forretningsområder som griper inn i hverandre. Vår visjon er: BBL et godt sted å leve. Det innebærer at både de som vi leverer tjenester til og de som arbeider hos oss skal oppleve at BBL skiller seg ut fra andre organisasjoner og styrets arbeid videre er å sikre at BBLs unikhet blir ivaretatt og videreutviklet. Gjennom å tilby tids- og miljøriktige bygg, utvikle forvaltningstjenester og videreutvikle medlemsfordeler, vil BBL fortsatt være en viktig samfunns og markedsaktør. Det er gjennomført en økonomisk ryddesjau også i Styret varslet dette allerede på generalforsamlingen i juni Formålet er bedre økonomisk handlefrihet og kontroll slik at BBL står rustet til å gripe nye muligheter. Bodø, 7. mai 2009

12 12 Regnskap 2008

13 Balanse pr Konsern 2007 Note 2007 EIENDELER: ANLEGGSMIDLER: Utsatt skattefordel Goodwill/immaterielle eiendeler Eiendommer Maskiner/utstyr Investering i datter-/felleskontrollerte selskap 7, Aksjer/andeler 6, Fordring inkl.datterselskap 1, SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER: Anlegg under oppførelse 1, Kundefordringer Fordring datter-/nærstående selskap/andre Andre kortsiktige fordringer Bank klientmidler Kasse/bank SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD: EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital: Selskapskapital Opptjent egenkapital: Reservefond Fond for vurderingsforskjeller Miljøfond IT-fond Annen egenkapital Minoritetsinteresser SUM EGENKAPITAL LANGSIKTIG GJELD: Pensjonsforpliktelse Utsatt skatt Garantiavsetning Pantegjeld/annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD: 0 0 Byggelån Kassakreditt Leverandører Klientansvar Skattetrekk/arbeidsgiveravgift/mva etc Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

14 Resultat pr Konsern Note DRIFTSINNTEKTER: Medlemskontingenter Forretningsførsel Boligformidling Husleieinntekter Andre inntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER: Vareforbruk Personalkostnader 11, Avskrivning Garantikostnader Andre driftskostnader 6,7, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT Inntekt på inv. i datter-/felleskontrollerte selskap Renteinntekter Aksjegevinst Annen finanskostnad Sum finansinntekter/-kostnader ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT Skattekostnad på ordinært resultat Sum skattekostnad ORDINÆRT RESULTAT ÅRSRESULTAT Minoritetsinteresser KONSERNETS ÅRSRESULTAT OVERFØRINGER: 0 0 Overført Miljøfond Overført annen egenkapital Overført fond for vurderingsforskjeller Sum overføringer

15 Kontantstrømanalyse Konsern Tilført fra årets virksomhet: Resultat før skattekostnad Ordinære avskrivninger nedskrivninger Økning pensjonsforpliktelse /+ Inntekt/tap på investeringer Skatt på avgitt konsernbidrag Betalbare skatter = Tilført fra årets virksomhet Likvider anvendt i driften: /- Endring i korts fordringer og gjeld /- Endring i varelager /+ Red./Økt garantiavsetning =Sum endring vedr. driften = (A) Netto likvidendringer fra driften Likvider anvendt på investeringer: Investering i varige driftsmidler /- Endring i andre investeringer = (B) Netto likvidendring fra investeringer Likvider anvendt på finansiering: /- Netto nye pantelån/nedbetaling av pantegjeld Anvendt av Miljøfond Anvendt av IT-fond Endring i eierforhold datterselskap + Andre transaksjoner ført mot egenkapital Innbetaling av egenkapital = (C) Netto likvidendring fra finansieringen = A+B+C Netto likvidendringer Likvidbeholdning = Likvidbeholdning

16 Noter NOTE 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Bodø Boligbyggelag og døtrene BBL Prosjekt AS, Bodø Utbygging AS, Lønsdal Eiendom AS, BBL Vaktmester BA, BBL Vedlikehold AS, BBL Forretningsbygg AS, Nordland Inkasso AS, Lavollen AS og Bryggerihagen AS. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Datterselskap/tilknyttet selskap Datterselskapet og det tilknyttede selskapet er vurdert etter egenkapitalmetoden i selskapsregnskapet. ets andel av resultatet er basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger på merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter, mens eiendelene i balansene er vist under finansielle anleggsmidler. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Varebeholdninger Varer under tilvirkning er vurdert til full tilvirkningskost. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Pensjoner Ved regnskapsføring av pensjon er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skatte messige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Salgsinntekter Inntekter identifiseres ved sannsynligheten for at en økonomisk fordel tilfaller selskapet, og derved kan måles med sikkerhet. Inntektsføring skjer etter opptjeningsprinsippet som normalt vil være tidspunktet når ansvaret for varer i henhold til leveringsbetingelser går over fra selskapet som selger og til kunden som kjøper. Rabatter bokføres som reduksjon av inntekt. 16

17 NOTE 2 - Avskrivning Konsern Eiendommer: Kostpris Tilgang i år Avgang i år Nedskrivning Akk.avskrivning Bokført Avskr. i år % 2-10% Avskr. % 2-10% 2-10% Maskiner og utstyr: Kostpris Tilgang i år Avgang i år Akk.avskrivning Bokført Avskr. i år % 10-33% Avskr. % 10-33% 10-33% NOTE 3 - Tap på prosjekter / garantiavsetning Konsern Avsetning Bokførte garantikostnader Regulert garantiavsetning Avsetning Avsteningen betstår av: Quinta Polaris Brasil Diverse Lønsdal mv BBLP Generell Lønsdal Eiendom AS Bodø Utbygging - Thailand Sum avsetning Det kan bli et større tap i prosjektet/selskapet Lønsdal Eiendom AS. Bodø Utbygging har et lån på 6,9 mill til Lønsdal Eiendom AS, som kan bli tapt i sin helhet. Det jobbes imidlertid med å få prosjektet snudd til overskudd. NOTE 4 - Bankinnskudd skattetrekk Konsern Herav skattetrekksmidler kr NOTE 5 - Bankinnskudd klientmidler Kjøpers/selgers midler i forbindelse med bruktboligomsetningen står sperret på egen konto i bank til sikkerhet for oppgjør. 17

18 NOTE 6 - Aksjer og andeler Konsern AS Sjøgata 12B (15,4%) AS Torggarasjen (7,4%) AS Glasshustoppen (19,9%) BBL Datakompetanse AS Kv11 Senterdrift AS Diverse kontorstiftede borettslag Bonet AS (50%) SUM NOTE 7 - Investering i datter-/ felleskontrollerte selskaper Resultatandeler: BBL Prosjekt AS (75%) Bodø Utbygging (75%) BBL Forretningsbygg AS (100%) BBL Eiendomsmegling AS (Solgt år 2008) Nordland Inkasso AS (100%) AS Lavollen (50%) BBL Vaktmester BA (72,4%/73,2%) BBL Vedlikehold AS BBL Boservice BA (100%)- fusjonert Lønsdal Eiendom AS 75% SUM Etter egenkapitalmetoden: BBL Prosjekt AS (75%) Bodø Utbygging AS (eid av BBLP) BBL Forretningsbygg AS (100%) BBL Eiendomsmegling AS (100%) Nordland Inkasso AS (100%) AS Lavollen (50%) BBL Vaktmester BA (72,4%/73,2 %) BBL Veldikehold AS (100%) BBL Boservice BA (100 %) Lønsdal Eiendom Bryggerihagen AS SUM Bokført kostpris: BBL Prosjekt AS (75%) Bodø Utbygging (75%) BBL Forretningsbygg AS (100%) BBL Eiendomsmegling AS (100%) Nordland Inkasso AS (100%) AS Lavollen (50%) BBL Vaktmester BA (72,4/73,2 %) BBL Boservice BA (100 %) BBL Vedlikehold AS (eid av Boservice AS) Lønsdal Eiendom AS (75%) SUM Akkumulerte resultatandeler fra datterselskap 18

19 Investering i datter-/felleskontrollerte selskaper: BBL Prosjekt AS (75%) BBL Forretningsbygg AS (100%) BBL Eiendomsmegling AS (100%) Nordland Inkasso AS (100%) AS Lavollen (50%) BBL Vaktmester BA (72,4 / 73,2 %) BBL Vedlikehold AS (100 %) Akkumulerte resultatandeler fra datterselskap SUM Tap ved salg av aksjer BBL Eiendomsmegling AS Bodø Boligbyggelag AL solgte aksjene i BBL Eiendomsmegling Imidlertid var det jobbet med salg av selskapet i lengre tid og intensjonsavtale var gjort i 2007, men salgsprosessen ble avbrutt/ utsatt noe. Ut fra at salgsprosessen pågikk har en derfor valgt å ikke konsolidere selskapet i konsernet for På salgstidspunktet var resultatet i BBL Eiendomsmegling så langt i året et underskudd på ,- og egenkapitalen viste I konsernregnskapet for 2007 inngikk selskapet med et underskudd på og egenkapitalen fra selskapet var Fordringer på/gjeld til datterselskaper: Fordringer og gjeld til selskap i konsern: BBL Vaktmester BA BBL Vedlikehold AS Bodø Utbygging AS BBL Forretningsbygg AS BBL Prosjekt AS BBL Boservice BA Nordland Inkasso AS BBL Eiendomsmegling AS SUM NOTE 8 - Pantestillelser Konsern Bokført verdi av pantsatte eiendeler: Eiendommer Anlegg u/oppførelse Sum Påvilende gjeld: Pantelån Sparebanken NN Kassakreditt Pantelån andre Gjeld til boligstiftelsen Byggelån Husbanklån Sum Forfaller etter 5 år

20 NOTE 9 - Skatter Midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier: Konsern Årets grunnlag for betalbar skatt fremkommer slik: Resultat før skatt Konsernbidrag Endring midlertidige forskjeller Permanente forskjeller Tilbakeførsel res.andel døtre Fremførbart underskudd Ikke effektivt underskudd før effekt av tiltakspakke Skattepliktig inntekt Betalbar skatt av inntekt (28%) Betalbar skatt av formue Sum Effekt av konsernbidrag på betalbar skatt Betalbar skatt i balansen Endring utsatt skatt Endring utsatt skattefordel Endring fra tidligere år Regjeringens tiltakspakke Sum skattekostnad i resultatregnskapet Konsern Endring Endring Mid. forsk. anleggsmidler Mid. forsk. Omløpsmidler Gevinst- og tapskonto Garantiavsetning Mid. forsk. pensjonsforpliktelse Avsetning forpliktelser Fremførbart underskudd Sum Forskjeller ikke utlignet SUM Utsatt skatt (28%) 0 Utsatt skattefordel (28%) Sum Netto NOTE 10 - Egenkapital Konsern Egenkapital Nytegnet egenkapital Anvendt av IT Fond Anvendt av Miljø Fond Endring i eierforhold BBL Vaktmester Tilførsel ny kapital minoriteter Andre endringer Tap Lønsdal Eiendom Effekt av salg av BBL Eiendomsmegling Andre endringer vedrørende minoriteter Årsresultat Egenkapital

21 Av årets resultat er følgende øremerket: 0 0 Miljøfond (5% av overskudd) 0 0 Sum Saldo pr øremerkede midler: Miljø-Fond IT-Fond Sum Herav disponert pr. d.d men ikke utbetalt: Miljø-Fond IT-Fond Sum NOTE 11 - Personalkostnader Konsern Lønn og feriepenger Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre personalkostnader SUM PERSONALKOSTNADER Det er utbetalt kr ,- i lønn til adm.dir./fungerende adm.dir og kr i andre ytelser. Det er ikke utbetalt godtgjørelse til styre utover styrehonorar med unntak av refusjon av reisekostnader. Reisekostnader er refundert ihht statens satser både for adm.direktør og styre. Adm.dir inngår i felles pensjonsordning i selskapet. Betalt pensjonspremie for adm.dir utgjør kr i Det foreligger ingen avtale om sluttavtale for direktør. Selskapet hadde 32 årsverk og konsernet 59 årsverk i I morselskapet er honorar til revisor totalt kr ,- og i konsernet totalt kr hvorav kr gjelder konsulentoppdrag. Totalt er det utbetalt kr i lønn til daglige ledere av selskapene i konsernet og kr i andre ytelser. Det var inngått avtale med tidligere direktør om ansettelse til september 2011, herunder en rett til å ta ut 100% permisjon med i 50% lønn og full opptjening av pensjon. Videre sa avtalen at tidligere direktør ikke kan sies opp. I 2008 ble det utbetalt en sluttpakke på kr og alle tidligere avtaler ble tilsidesatt. Det foreligger ingen flere forpliktelser. NOTE 12 - Anlegg under oppførelse Konsern Kaikanten Rorbuer Carvoeiro/Monte Polaris Thailand Brasil Strømsnessletta Lavollen Lavollen Garnveien Alsgård Bryggeritomta Garnveien borettslag Bodøsjøenutbygging Hovdetunet Felt B8 Bodøsjøen Bodø Panorama Meløy Lønsdalstunet Underbalanse Lønsdal Eiendom Tomt Sandnessjøen Tusenhjemmet II Bryggerihagen SUM

22 Lån BBL Prosjekt AS: byggelån kr I avtalen med Sparebanken Nord-Norge kreves det at lån under byggelånsrammen sikres med 1.prioritets pant i den faste eiendommen som er tilknyttet prosjektet samt kundefordringer. Overnevnte lån er sikret med pant i gnr. 39 bnr. 349, 391, 392, 413, 520 og 689 i Bodø. Prosjektet er balanseført med kr ,-. Lån Bodø utbygging: byggelån kr : I avtalen med Sparebanken NN kreves det at lån under byggelånsrammen sikres med 1.prioritets pant i den faste eiendommen som er tilknyttet prosjektet samt kundefordringer. Lånetaker er et selskap hvor totalbalansen vil svinge med antall prosjekter som er under arbeid. Lånetaker og lånegiver er enige om at selskapet pr årlig skal ha en forsvarlig bokført egenkapital ut fra omfang og risiko. Forsvarlig bokført egenkapital vurderes over tid til å være 20%. Lån Hovdetunet er sikret med pant i gnr. 38 bnr. 669 i Bodø. Prosjektet er avsluttet pr Lån Felt B8 Bodøsjøen er sikret med pant i gnr. 39 bnr 920, 921, 922, 926. Samt gnr. 37 bnr 401 I Bodø kommune. Prosjektet er balanseført med kr Lån Tusenhjemmet II er sikret med pant i gnr. 138 bnr. 376 i Bodø. Prosjektet er balanseført med kr Lån Nermarka og St.Hanshaugen er sikret med pant i gnr. 61 bnr 246 i Meløy kommune og gnr 45 bnr 360 i Meløy kommune. Prosjektene er avsluttet pr Lån Sandnessjøen er sikret med pant i gnr. 37 bnr 139 i Alstahaug. Prosjektet er balanseført med kr Lån Bodøsjøenutbyggingen er sikret med pant i gnr 39 bnr 401,412,413,391,689,898,802,904,920,921,922 og 926 i Bodø. Prosjektet er balanseført hos BBL Prosjekt AS og opptrekk av byggelånet blir bokført som gjeld mot Bodø Utbygging AS. Alle prosjekt finansiert gjennom Sparebanken NN er sikret med pant i kundefordringer på kr Lån Lønsdalstunet er sikret med pant i festeiendommen for kr 20 mill, samt kauisjon pålydende kr fra BBL Prosjekt AS. Prosjektet er balanseført med kr hos Lønsdal Eiendom AS. Byggelånet i Fokus Bank ble tatt opp i Bodø Utbygging AS da det var disse som overtok prosjektet. På grunn av endringer i selskapet ble byggingen av dette prosjektet overført til Lønsdal Eiendom AS og opptrekk av byggelånet blir bokført som gjeld mot Bodø Utbygging AS. På konverteringstidspunktet for gjeldsbrevlån vil byggelånet gjøres opp i sin helhet av Lønsdal Eiendom AS. Lån Lønsdal Eiendom AS: byggelån kr : Lånet er sikret med realkausjon fra Polarsirkelen Apartments & Hotell AS, fast eiendom på festet tomt gnr. 76 bnr. 10, snr. 1,3,4,8,9,10,18, 19,20,22,23,25,26,27,28,30 og 32 i Saltdal kommune, pålydende kr 15 mill. Etterstående obligasjoner pålydende til sammen kr 6,5 mill til Nordlandsbanken. Pant i kundefordringer og varelager, MNOK 15,0 første prioritet. Solidarisk kausjon fra tidligere aksjonærer i selskapet pål 2,0 for hver av de tre tidligere eierne for byggelånet. NOTE 13 - Andre inntekter Konsern Felleskostnader datterselskaper Annonser medlemsblad Kursinntekter Refundert porto/kopiering Teknisk rådgivning og FDV Forsikringsskadebehandling/prov lån Byggeprosjekter Diverse Driftsinntekter BBL Prosjekt AS Driftsinntekter Bodø Utbygging Driftsinntekter BBL Vaktmester BA Driftsinntekter BBL Forr.bygg AS Driftsinntekter BBL Vedlikehold AS Driftsinntekter Nordland Inkasso AS Driftsinntekter Lønsdal Eiendom AS

23 NOTE 14 - Andre driftskostnader Konsern Kontorlokaler Fremmede tjenester Kontorrekvisita/-utstyr/rep.utstyr Telefon/datalinje og porto Reiser, møter og kurs Markedsføring Forsikring/og andre kostnader Tap på fordringer/prosjekter SUM NOTE 15 - Pensjonskostnader Selskapet har pensjonsordninger som omfatter i alt 32 personer og i konsernet i alt 59 personer. BBL-konsernet gikk over fra ytelsesbasert pensjonsordning til innskuddsbasert fom , dog slik at ansatte over 60 år fremdeles er i ytelsesbasert ordning. Ved fastsettelse av forutsetninger ved ytelsesbasert pensjonsordning er det tatt utgangspunkt i høringsutkast fra Norsk Regnskapsstiftelse. Både den ytelsesbaserte ordningen i 2008 og den innskuddsbaserte ordningen oppfyller kravene etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. BBL har 4 ansatte over 60 år som fremdeles er med i ytelsesbasert pensjon. Det er aktivert kr i balansen til BBL. I konsernet er det 7 ansatte over 60 år som er med i ytelsesbasert pensjon. Totalt er det aktivert kr i balansen til konsernet. Det er benyttet følgende rammer for innskudd: maksimalsatser på 5% av lønn mellom 1 og 6 G og 8% av lønn mellom 6 og 12 G. Arbeidstaker dekker 2% dog maks 50% av premien. Konsern Pensjonskostnader: Årets opptjente pensjonsrettigheter Rentekostnad på opptjente pensjonsrettigheter Avkastning på pensjonsmidler Estimatendringer Administrasjonskostnader Arbeidsgiveravgift Resultatført aktuarielt tap/gevinst Netto pensjonskostnad Midler - Pensjonsforpliktelser: Brutto pensjonsforpliktelse Pensjonsmidler markedsverdi Ikke resultatførte estimatavvik Arb.g.avg.på pensjonsforpliktelse Pensjonsforpliktelser Økonomiske forutsetninger: 4,3 % 4,7 % Diskonteringsrente 4,3 % 4,7 % 4,5 % 4,5 % Årlig lønnsvekst 4,5 % 4,5 % 4,3 % 4,3 % Årlig G-regulering 4,3 % 4,3 % 2,0 % 2,0 % Årlig regulering av pensjoner under utbetaling 2,0 % 2,0 % 7,9 % 7,9 % Arbeidsgiveravgift 7,9 % 7,9 % 0,0 % 0,0 % AFP-uttakstilbøyelighet år 0,0 % 0,0 % 23

24 NOTE 16 - AKSJER OG ANDELER : Antall aksjer/ andeler Pålydende verdi Selskapets aksje-/ andelskap. Bokført verdi Pr. aksje Ligningsverdi 100%) 100 % Ligningsverdi Full lignings verdi BBL Prosjekt AS 75,0 % , Lavollen AS 50,0 % , BBL Forretningsbygg AS 100,0 % , Nordland Inkasso as 100,0 % , BBL Vaktmester BA 74,6 % , BBL Vedlikehold AS 100,0 % , SUM Kv11 Senterdrift AS , Sjøgata 12B AS 15,4 % , Torggarasjen AS 7,4 % , Glasshustoppen AS 19,9 % , BBL Datakompetanse AS , Div. Borettslag , SUM Datterselskap Aksjer Andeler SUM NOTE 17 - Annen kortsiktig gjeld Konsern Forskudd fra kunder Gjeld til selskap i samme konsern Feriepenger Påløpt rente Fremtidig garantiytelse Avsluttede uoppgjorte prosjekter Annen kortsiktig gjeld SUM Bodø, 7. mai

25 Revisjonsberetning

26 BBL Generell forvaltning Ved utgangen av 2008 har BBL i overkant av 200 selskaper til forvaltning. Dette utgjør over 6000 boenheter. Vårt tilfang av nye kunder kommer delvis som en konsekvens av nybygg, men noe av økningen er også selskaper som er i drift, og som kommer til oss fra andre forvaltere. Det er gledelig å merke seg at vi oppfattes som en profesjonell aktør og en trygg samarbeidspartner både av utbyggere og styrene i borettslagene. Vårt brede tjenestetilbud og vår erfaring er med på å gi oss denne tynge i markedet. Styreportalen må vi kunne si har vært en suksess. Det er ca 150 av de selskapene vi har til forvaltning som benytter seg av dette hjelpemidlet. Styreportalen er en nettbasert løsning som gir styrene tilgang til vår database. Her kan de hente ut informasjon om borettslaget sitt når det måtte passe dem. Siden styrearbeid ofte starter når vår ordinære arbeidstid er over, er dette et unikt verktøy i en hektisk hverdag for de som er valgt til styrene. Det har i 2008 vært behandlet 16 søknader i Miljøfondet. Av innkomne søknader som spenner over mange typer tiltak, er støtte til å etablere avfall under bakken er en vesentlig del av tiltakene det søkes støtte til. Vi er stolte av å kunne være en bidragsyter til disse miljømessige forbedringene. BBL økte fra sine kontingentsatser. Det er verd å merke seg at det lite har påvirket antall medlemmer. De avtaler vi har fremforhandlet for våre medlemmer hos våre samarbeidspartnere samt egenverdi av medlemskapet i BBL synes verdsatt. BBL Teknisk forvaltning I 2008 har 180 borettslag/sameier vært kunde gjennom NBBL/iF-avtalen. Dette tilsvarer ca 85 % av alle selskaper som vi har forretningsførsel for. BBL Teknisk behandlet i skadesaker med total erstatningssum ca 20,3 mill.kr. Skadeprosenten (utbetalt forsikring i forhold til innbetalt premie) er 209 %. Brannen i Kabelvåg Havn borettslag utgjør nærmere 60 % av utbetalingen. Skadeprosenten siste 5 år er 89 %. BBL Teknisk bidrar også med teknisk rådgivning overfor borettslagene. Dette gjelder spesielt i forbindelse med rehabilitering og vedlikeholdsprosjekter. Flere borettslag har også prosjekter på gang med bygging av garasjer og oppgradering av utomhusanleggene. Avfallshåndtering undergrunn er ett nytt produkt som kom for fullt i 2008 og flere av de gamle borettslagene har allerede etablert slike systemer. BBL Teknisk har også her vært inne i bilde med hjelp til planlegging, søknader, nødvendige kontakter og avtaler med IRIS og innhenting av tilbud og utarbeidelse av avtaler med entreprenører. Økonomisk Forvaltning Økonomisk Forvaltning er i hovedsak regnskapsførsel, men vi bidrar også som en diskusjonspartner for styrene i boligselskapene vedr økonomiske spørsmål med blant annet utarbeidelse av forslag til langtidsbudsjett, likviditetsbudsjett og annen økonomisk planlegging. I 2008 hadde avdelingen 3 autoriserte regnskapsførere har vært preget av at også boligselskapene ble rammet av alle renteøkningene, som hadde en topp på høsten For mange borettslag innebar det at de måtte øke innkreving av felleskostnader fra andelseierne, for å kunne dekke økningen i rentene. For de 45 borettslag som har ordningen med kapitalspesifikasjon på fakturaene til andelseierne, så gikk dette av seg selv. For de som ikke har ordningen måtte noen øke innkrevningen av felleskostnadene både siste halvdel av 2008 og for 2009, med en måneds varsel. I nettopp slike økonomiske vanskelige tider er det spesielt viktig for boligselskapene at de får en god og trygg forvaltning av sin økonomi og i BBL kan vi tilby dem gode og gjennomarbeidet systemer for å sikre dette. En tett oppfølging av styrene i boligselskapene har vært viktig i 2008 og vil være et satsningsområde for Økonomisk Forvaltning også videre. 26