Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for ombygging av hytte på GB 21/37 - Monsøya, samt søknad om bruksendring av hytta til bolig

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 21/37 Saksmappe: 2009/ /2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for ombygging av hytte på GB 21/37 - Monsøya, samt søknad om bruksendring av hytta til bolig Utv.saksnr Utvalg Møtedato 114/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra regulert formål spesialområde bevaringsområde. Dispensasjon innvilges på følgende vilkår: Hytta skal bruksendres til bolig før ombyggingen kan gjennomføres. Eiendommen må ha gangrett til kommunal vei/ brygge, eller egen brygge som kan betjenes av rutebåten. Underkant gulv 1 etasje skal ikke være lavere enn cote +2,5. Det tillates ikke sprengning i særlig stor grad. Det er skissert at boligen blir liggende inn mot fjellet i øst, og at fjellkoller mot sjøen nordøst for boligen skal bevares. Detaljer vedrørende dette må innsendes og godkjennes, før det kan gis igangsettingstillatelse. Sakens historie: Det ble søkt om bruksendring av hytta den 30. april Plan- og miljøutvalget innvilget søknaden i møte 13. oktober Vedtaket var enstemmig. Vedtaket ble påklaget av Vest Agder Fylkeskommunen v/ konservator den 25. oktober Klagen ble tatt opp til behandling i Plan- og miljøutvalgets møte den 15. august 2012, hvor det ble vedtatt ikke å ta klagen til følge. Også dette vedtaket var enstemmig, og i tråd med administrasjonens innstilling. Saken ble sendt over til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen opphevde kommunens vedtak, med bakgrunn i at saken ikke var behandlet som en dispensasjon fra arealformålet. En dispensasjon er påkrevd i forhold til selve ombyggingen, og skulle av den grunn vært en del av kommunens første behandling. Det er nå søkt dispensasjon fra arealformålet i plan, og saken skal opp til ny førstegangsbehandling. Saksutredning: Søknaden:

2 Bygningsmasse på GB 21/37 på Monsøya består av en fritidsbolig og 4 mindre bygninger. Eksisterende fritidsbolig er 57m² BRA, og har ikke bygningsmessige kvaliteter som gjør at den kan tjene som helårsbolig. Det søkes om bruksendring til helårsbolig, samt ombygging av fritidsboligen. I den forbindelse søkes det dispensasjon fra arealformålet spesialområde bevaringsområde. Søknad om dispensasjon er mottatt: 30. mai Gjeldende plangrunnlag: Reguleringsplan for Ny-Hellesund, stadfestet av Miljøverndepartementet Reguleringsformål: Jordbruksområde og spesialområde med skravur for bevaringsområde. Disse to formålene er i planen definert som kulturlandskapsområde Relevante bestemmelser i saken: 5.2 Kulturlandskapsområde. Det tillates tradisjonell landbruksvirksomhet i området som ivaretar kulturlandskapets mangfold. Kulturminner og eksisterende utomhusanlegg som veier, stier, steinbrygger, steingarder, terrassering, rydningsrøyser, tufter, eldre gjerder, trapper, hageanlegg, karakteristisk vegetasjon o.a. skal bevares. Eksisterende bekkeløp og oppmurte grøfter skal ikke tildekkes. 6.0 Fellesbestemmelser. a) Eksisterende fritidshus i planområdet kan tillates omdisponert til boligformål. Naturmangfoldloven: Miljøvernleder i Søgne Kommune har uttalt seg i saken. Det opplyses at det i området er foretatt en registrering av sommerfuglarten Lampronia morosa, en art i knoppmøllfamilien. Observasjonen ble gjort i Det foreligger ingen ytterligere registreringer av arten og det er derfor usikkert om den fortsatt finnes på stedet. Til informasjon kan det opplyses at Lampronia morosa har status som sårbar (VU) i gjeldende norsk rødliste for arter, hvor kategorien sårbar (VU) er den mildeste kategorien. Ut fra de registreringer som foreligger, vil ikke miljøvernleder fraråde utbyggingen. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Dispensasjon: Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Dispensasjonssøknaden begrunnes med at de hensyn som ligger bak reguleringsformålet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det kan vises til at bevaringshensynet i dette tilfellet skal ivareta ønsket om å bevare kulturlandskapet fra tidligere tiders landbruksdrift på Monsøya. GB 21/37 er imidlertid ikke en tidligere landbrukseiendom, men en fritidseiendom som ikke har noen sammenheng med den tradisjonelle landbruksvirksomhet og den kultivering som har funnet sted i tilknytning til slik virksomhet. Administrasjonen er enig med søker på dette punkt. Eiendommen er en fritidseiendom, og er også registrert som dette i matrikkelen. Hvorvidt deler av denne ble brukt i landbruksøyemed i tidligere tider vites ikke. Tiltaket anses ikke for å være i direkte strid med reguleringsplanen, ettersom den ikke har bestemmelser om bevaring av selve bebyggelsen, ei heller bestemmelser vedrørende størrelse på boliger innenfor planområdet. Det bemerkes særskilt at eiendommen ikke ligger innenfor det området som er avsatt som antikvarisk spesialområde for bevaring av bebyggelse og landskap. Det er derfor ikke

3 bygningsbevaring som er formålet med regulering av kulturlandskapet. Tvert om er det i området for bevaring av kulturlandskapet fastsatte reguleringsbestemmelse som åpner opp for utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse. Dette medfører riktighet. Eiendommen ligger dessuten helt i utkanten av det område som er regulert til bevaring av kulturlandskapet med hytte ute på et lite nes. Endringer og utvidelser av bebyggelsen som kommer av at den skal brukes som helårsbolig, vil derfor ikke ha noen negativ effekt på de områder på Monsøya som er preget av det gamle kulturlandskapet, og som reguleringsformålet for bevaring søker å ivareta. Omsøkte tilbygg skal oppføres på arealer som i dag er opparbeidet med plen, samt en mindre platting. Vi kan av den grunn vanskelig se at et nybygg vil forringe de verdier formålet skal ivareta. For det andre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I den forbindelse fremheves det spesielt at reguleringsplanen selv ønsker å tilrettelegge for at eksisterende fritidshus i planområdet kan tillates omdisponert til boligformål. Se 6.0 a) i reguleringsbestemmelsene. Reguleringsplanen skal altså ikke være til hinder for at det tilrettelegges for bruksendring til helårsbolig, og dette må innebære at det åpnes opp for utvidelse av bygningsmassen slik at den kan være tjent som helårsbolig. På dette punktet er reguleringsplanen uklar. Den åpner opp for utvidelse av eksisterende fritidsboliger, samt bruksendring av fritidsboligene til bolig, men har ingen bestemmelser i forhold til boliger i planområdet. Omsøkt bolig vil få et areal på BRA = 152 m², som må anses for å være en bolig med begrenset størrelse, i henhold til dagens standard. Vi kan ikke se at planen er til hinder for en slik utvidelse. Det er fastslått i fylkesmannens vedtak at reguleringsplanen ikke har egen begrensning på 100 m2 når det gjelder helårsbolig og at utvidelsen utover 100 m² ikke i seg selv er betinget av dispensasjon. Dette medfører riktighet. Merknader fra naboer mottatt etter første varsling (bruksendringen): Pål Bjørnstad, Nettholmen, GB 20/17, brev datert : Redegjørelsen vedrørende størrelse/areal fremstår som noe uklar og ufullstendig, jfr. to forskjellige arealbegreper hhv. T-BRA og BYA, omtales "om hverandre" i følgebrevet. Sum nybygg i følge tegninger blir 152m² T-BRA. Sum foreslått bygningsmasse blir ca.184m² T-BRA. Det anmodes om at det utarbeides tegninger/illustrasjoner av forslaget som tydelig viser det Foreslåtte nybygget ift. Eksisterende terreng/fjellformasjon sett fra sjøen (fra hhv. nord-øst og syd-øst), der også silhuetten av eksisterende fritidsbolig er vist (for eks med stiplet strek), for å realistisk kunne vurdere hva dispensasjonen visuelt vil innebære. Vi vil generelt påpeke viktigheten av å bevare eksisterende sten-/fjellformasjoner, særlig på utsiden av det foreslåtte nybygget, mellom bygningen og sjøen. Søker har kommentert dette ved brev datert Fra denne side er det ikke gjort nærmere undersøkelser for å få klarlagt om Bjørnstads Beregninger er riktige.*) Med dette forbehold har man ikke bemerkninger til hans beregninger. Det sammenlignes med et tilfelle på Borøya og til forslag til bestemmelser i tilknytning til Kommunedelsplan for Amfenes med maks. grense på 200m² T-BRA for konvertering av fritidsbolig til helårsboliger i LNF-områder. Når det gjelder omfang av terrenginngrep, vil dette måtte prosjekteres nærmere ifm selve byggesøknaden. Målsettingen til Abrahamsen er å tilpasse bebyggelsen mest mulig til terrenget, og unngå store terrengforandringer. *) Det er mottatt beregninger over bygningsmassen fra Flatnes Bygg Consult den

4 Disse er nevnt i 1. avsnitt på side1. Peder Johan Pedersen, ved brev datert Det opereres med begrepet "gangveirett ". For meg er det et ukjent begrep, også ut fra nevnte Tinglyste rett. Gangrettskiller seg vesentlig fra veirett i forhold til opparbeidelse og standard. Det Leif A. Abrahamsen har rett til, er å gå over min eiendom, etter nærmere anvisning av sted, fram til nabo eiendommen, "Dalen" gnr 21, bnr5. Begrepet gangveirett er derfor ukjent i denne sammenhengen. Søker har kommentert dette ved brev datert Det som er sentralt i denne sammenheng er at Abrahamsen har en rett til atkomst over Pedersens eiendom, og dette er også bekreftet av Pedersen. For øvrig har Abrahamsens eiendom direkte atkomst sjøvegen med egen brygge. Merknaden fra Peder Johan Pedersen foranlediger derfor ikke endringer i søknaden Merknader fra nabo mottatt etter andre varsling (dispensasjon fra arealformålet): Pål Bjørnstad, Nettholmen, GB 20/17, brev datert : Planen gir mao. anledning til å søke om omgjøring/ omdisponering av fritidshus til boligformål innenfor området forutsatt at dette ikke kommer i konflikt med planens bestemmelse om at det "ikke tillates oppført ny bebyggelse". Den aktuelle dispensasjonssøknaden gjelder derimot oppføringen av et helt nytt bolighus, hvilket altså er i direkte konflikt med bestemmelsenes helt entydige forbud mot ny bebyggelse innenfor området. Dermed vil vi også hevde at et grunnleggende hensyn bak bestemmelsene vil bli vesentlig tilsidesatt ved det omsøkte tiltaket (noe som det altså ikke gis anledning til å dispensere fra iht. lovverket). I den aktuelle lovteksten er det presisert at: "Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt." I denne sammenhengen burde det være vel kjent hva som utgjør statlige rammer og mål mht sårbar natur, kulturlandskap, og ikke minst mht bebyggelse i strandsonen. Motsatt gjelder at personlige forhold bare helt unntaksvis kan tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Etter en samlet vurdering er det dermed ikke mulig å se at fordelene ved ä gi dispensasjon i det aktuelle tilfellet kan sies å være klart større enn ulempene. Selv om dette er av sekundær betydning ift. de prinsipielle momentene ovenfor, vil vi påpeke at tegningsmaterialet som er vedlagt den aktuelle dispensasjonssøknaden fremstår som mangelfullt, uten målsatte, presise arkitekttegninger, og uten fullverdige illustrasjoner av det tiltaket som det søkes om. Søker har kommentert dette ved brev datert Biørnstad sin uttalelse er gitt på sviktende premisser. Han legger til grunn at søknaden gjelder oppføring av et helt nytt bolighus. Søknaden gjelder imidlertid bruksendring av eksisterende fritidsbolig til helårsbolig, med ombygging og utvidelse av eksisterende bebyggelse. Søknaden gjelder en bebygd eiendom som det gjøres endring på, ikke tiltak i et ubebygd kulturlandskap. Se for øvrig selve dispensasjonssøknaden. Administrasjonens kommentar til deler av de innkomne merknadene: Arealene angitt av Bjørnstad er riktige. Tegningene er målsatt, og vi kan vanskelig se at disse ikke er tilfredsstillende. Det er i tillegg lagt ved et foto som skisserer nybygg sett fra sjøen mot nordøst. Det er på denne angitt at eksisterende sten-/fjellformasjoner på utsiden av det foreslåtte nybygget, mellom bygningen og sjøen, skal bevares. Videre er det vist at boligen skal legges inn mot fjellet i vest, og at det således ikke skal gjennomføres store terrenginngrep. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen: Det oppfordres til en streng praksis ved behandling av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs

5 sjøen. Dispensasjon som omsøkt vil - med økt bygningsmasse - forsterke det bebygde preget og dermed ytterligere skade naturverdiene i kulturlandskapet/strandområdet. Omdisponering til fast bosetting vil også føre til økt privatisering av omgivelsene. Samtidig vil en omdisponering lett skape en uheldig presedens. Det er derfor viktig at det ikke åpnes for andre byggetiltak enn det som reguleringsplanen hjemler. Kommunen gis følgelig råd om å avslå søknaden slik den foreligger. Vi viser til PBL 19-2, 4. ledd, hvor det fremgår at kommunen ikke bør gi dispensasjon når statlig berørt fagmyndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Det vises til kopi av uttalelsen i sin helhet. Søkers kommentar til Fylkesmannens uttalelse: Fylkesmannens uttalelse er begrunnet med at omdisponering til fast bosetting vil føre til økt privatisering av omgivelsene, at økt bygningsmasse vil forsterke det bebygde preg og at omdisponering vil skape uheldig presedens. 1. Det er ikke riktig at bruksendring til bolig vil kreve dispensasjon fra fritidsformålet i reguleringsplanen. 2. Reguleringsplanen har ikke bestemmelser om at helårsbolig skal være begrenset til 100m² T-BRA inkl. anneks, uthus, sjøbu m.m. Må suppleres med kommuneplanens bestemmelse om maks BYA på 30 %. Ligger innenfor denne ramme og jeg fastholder derfor mitt prinsipale standpunkt om at det ikke er nødvendig med dispensasjon for å godkjenne den omsøkte utnyttelse. 3. Miljøvernavdelingen har begrenset seg til en helt generell begrunnelse som ikke er forankret i en konkret og individuell vurdering av forholdene på stedet. 4. En omdisponering vil ikke føre til uheldig presedens. Det konkluderes med å be kommunen se bort fra miljøvernavdelingens uttalelse. Det vises i sin helhet til brev datert Vest-Agder Fylkeskommune, Kulturminnevernseksjonen: Nærheten til fredningsområdet og beliggenheten i kulturlandskapsområdet, helt nede i strandkanten, tilsier at en må være bevisst hva slags endringer som tillates. Nåværende hytte er en enkel etterkrigshyttebygning (fra 60-tallet?), som ligger fint plassert i det småkuperte landskapet, mellom knausene. Det er foreslått en totalombygging og utvidelse til 114 m² og vil fremstå som en helt ny bygning. Den har fått et boligpreg med mange fasadeelementer, og harmonerer lite med den enkle hyttebebyggelsen i området, eller den eldre uthavnsbebyggelsen. Forslaget vil kreve sprenging i knausen mot nordvest. En utvidelse inntil 100 m² totalt - etter nærmere vurdering. Etter Fylkeskonservatorens vurdering sprenger forslaget landskapet og miljøets rammer, og estetisk er det ikke tilpasset omgivelsene. Forslaget kan ikke aksepteres og det frarådes at det gis dispensasjon for bygningens størrelse og utforming/ombygging. Et eventuelt positivt vedtak om dispensasjon for nåværende forslag vil bli vurdert påklaget av fylkeskommunen. Det vises til kopi av uttalelsen i sin helhet. Søkers kommentar til Fylkeskommunens uttalelse: Gjelder presisering av hva søknaden gjelder. Han kommenterer også tilpasning til terreng og annen bebyggelse. Tegningene er skissepreget. De foreløpige skisser vil bli illustrert gjennom fotomontasje. Tiltakshaver er åpen for å etterkomme innspill fra kommunen som gjør at man får en best mulig tilpasning til terreng og miljø. Det vises til brevet datert i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Til orientering: Tegningene har tidligere vært omtalt som «foreløpige» skisser, men det er i møte med tiltakshaver sagt at vi behandler saken ut fra innsendte tegninger, og at det er den tegnede boligen det evt. blir gitt tillatelse til.

6 Det søkes om bruksendring og ombygging av eksisterende fritidsbolig. Fritidsboligen skal bruksendres til boligformål. Tiltaket er i strid med reguleringsformålet bevaring, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Arealformålet kulturlandskapsområde, er et formål bestående av to formål herunder jordbruk og bevaringsområde. De to enkeltformålene har ikke egne bestemmelser. Gjeldende bestemmelse er 5 pkt. 5.2, hvor det er angitt at det tillates tradisjonell landbruksvirksomhet i området som ivaretar kulturlandskapets mangfold. Kulturminner og eksisterende utomhusanlegg som veier, stier, steinbrygger, steingarder, terrassering, rydningsrøyser, tufter, eldre gjerder, trapper, hageanlegg, karakteristisk vegetasjon o.a. skal bevares. Eksisterende bekkeløp og oppmurte grøfter skal ikke tildekkes. Utvidelse av fritidsboligen vil ikke tilsidesette bestemmelsene, da disse i hovedsak gjelder utomhusanlegg og ikke selve bygningene. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for ombygging av fritidsboligen, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. I henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, skal det vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Fritidsboligen vil etter ombygging fremstå som en mer dominerende bygning enn hva hytta gjør i dag. Sammenliknet med nærliggende hytter og boliger, på henholdsvis GB 20/616, og GB 21/8, skiller den seg imidlertid ikke vesentlig ut, da det også på disse eiendommene er oppført bebyggelse i 2 etasjer. Alle eiendommene ligger i områder regulert til bevaring, dog med ulike reguleringsformål ut over dette. Bebyggelsen på de øvrige eiendommene, utløser ikke krav om likebehandling, men er viktige i forhold til det totale landskapsbildet. Reguleringsbestemmelsene åpner opp for at fritidsboliger kan bruksendres til bolig. Dette betyr at det fra kommunens side er ønskelig og lagt til rette for at folk kan bosette seg på øyene. Det foreligger pr. i dag ingen planer om endring av reguleringsplanen på dette punkt. Fritidsboligen slik den står i dag, er lite egnet til bruk som bolig. For å få en bolig etter dagens standard, må fritidsboligen bygges om, og utvides. Da den ligger ved sjøen i et bevaringsverdig

7 område mht. naturlandskapet, er det viktig å unngå større terrenginngrep. Boligen er av den grunn tenkt oppført i 2 etasjer, og hvor bygningskroppen er tilpasset eksisterende terreng. Administrasjonen er av den oppfatning av tiltakshaver har hensyntatt omgivelsene i planleggingen. Fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader til saken. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Oversendelsesbrev, dispensasjon. 3 Kart og tegninger 4 Kommentarer til nabovarsel 5 Søkers kommentar til innkomne merknader 6 Uttalelse fra fylkesmannen i Vest-Agder 7 Uttalelse fra Vest Agder Fylkeskommune 8 Søkers kommentar til innkomne uttalelser 9 Kommunens første vedtak om bruksendring 10 Kommunens behandling av klage på bruksendring. 16 Fylkesmannens behandling av klage, opphevelse av kommunenes vedtak 17 Fylkesmannen opprettholder sitt vedtak om opphevelse av kommunens vedtak 18 Oversiktskart

8 < KIÆR ADVOKATFIRMAET Søgne kommune Arealenheten Postboks Søgne Varrcf:12318/21682 JB/msc Dato:12. mai 2014 SAK 2009/1016: GB 21/37 DISPENSASJONSSØKNAD FRA REGULERTE FORMÅL SPESIALOMRÅDE BEVARINGSOMRÅDE Det vises til fylkesmarmens brev i ovennevnte sak, hvor det konkluderes med at fylkesmannen opprettholdt sitt vedtak av , men med ny begrunnelse. Den nye begrunnelse går ut på at omsøkte utvidelse av bygningen som bolig er i strid med regulerte formål spesialområde - bevaringsomrâde, og at kommunen ikke har foretatt vurdering av om det er grunnlag for dispensasjon i relasjon til reguleringsformålet. Selv om det tidligere er nabovarslet og søkt dispensasjon, er dispensasjonssøknaden ikke spesifikt angitt å gjelde reguleringsformålet. Av den grunn fremmes det nå søknad om dispensasjon fra regulerte formål spesialområde - bevaringsområde. *** Dispensasjonssøknaden begrunnes med at de hensyn som ligger bak reguleringsformålet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det kan vises til at bevaringshensynet i dette tilfellet skal ivareta ønsket om å bevare kulturlandskapet fra tidligere tiders landbruksdrift pà Monsøya. GB 21/37 er imidlertid ikke en tidligere landbrukseiendom, men en fritidseiendom som ikke har noen sammenheng med den tradisjonelle landbruksvirksorrihet og den kultivering som har funnet sted i tilknytning til slik virksomhet. Det bemerkes særskilt at eiendommen ikke ligger innenfor det området som er avsatt som antikvarisk spesialområde for bevaring av bebyggelse og landskap. Det er derfor ikke bygningsbevaring som er formålet med regulering av kulturlandskapet. Tvert om er det i området for bevaring av kulturlandskapet.\d\ukall'lrlu:n-ll\j-.1-r.x-( nll\.xim Org m \ U V 1 UUl Ull \1\'.-\ Kfilllfirndfcxxs llandelcns llu> Rianrngmflz kr m mmuml /\\.nll'\iii;'~.kmvlm l nt' SugL\l\vlIhyy,yvI Postadresse Postboks I Kn»lI.uI<:lm1 Tlf on Faks33o: as01.mvtfirt-r n., \A \\\\1ILl\ME L I un.\l)\ O( '.\ I I \ Oslo: Ad\nkzlll`llll\1\c\ kule Bergen/Ferdc: Ad\uLaI1'Irwacl Hams Trondheim: Ad\nL:1lfiuIv;lL l lijg-il:1n-sim Slm1mgrrIllr_\nc:.v\d\(\I\nl!1rIImeI Ilnxrr Kristiansand..AduvkallirniaclKlær Trumm: \d\uk.ul nu\:xcv R;-LxcPleym Lillehammer..Ådmkfltlvlvvnvcl llmllnui' Molde: Admkmfirmncl Uxcrbo Uium \\\\\\JCl\\vL.l1Hmv g:\advisor\dok\z0l4_l\abrkedi15cz.doc

9 I ADVOKATFIRMAET KJÆR Side2 fastsatte reguleringsbestemmelse fritidsbebyggelse. som åpner opp for utvidelse av eksisterende Eiendommen ligger dessuten helt i utkanten av det ornrâde som er regulert til bevaring av kulturlandskapet med hytte ute på et lite nes. Endringer og utvidelser av bebyggelsen som kommer av at den skal brukes som helârsbolig, vil derfor ikke ha noen negativ effekt på de områder på Monsøya som er preget av det gamle kulturlandskapet, og som reguleringsformålet for bevaring søker å ivareta. For det andre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I den forbindelse fremheves det spesielt at reguleringsplanen selv ønsker å tilrettelegge for at eksisterende fritidshus i planområdet kan tillates omdisponert til boligformål. Se 6.0 a) i reguleringsbestemmelsene. Reguleringsplanen skal altså ikke være til hinder for at det tilrettelegges for bruksendring til helârsbolig, og dette må innebære at det åpnes opp for utvidelse av bygningsmassen slik at den kan være tjent som helârsbolig. Det er fastslått i fylkesmarmens vedtak at reguleringsplanen ikke har egen begrensning på 100 m2 når det gjelder helârsbolig og at utvidelsen utover 100 ml ikke i seg selv er betinget av dispensasjon. Avslutningsvis er det grunn til å fremheve at så vel administrasjonen som plan- og miljøutvalget tidligere har vært positiv til denne byggesaken. Kommunen har flere ganger vist vilje til å ivareta behov for nødvendig ny bebyggelse/utvidelse av eksisterende bygninger til de som ønsker å bosette seg i Ny-l-Iellesund. Bl.a. kan det vises til Planutvalgets vedtak vedrørende GB 21/19 (som også ligger i kulturlandskapsonirådet). A vennlig hilsen OKATFIRMAET KJÆR & CO DA bakkafiladvka.no Kopi: Leif Arild Abrahamsen, Ravnedalsveien 24, 4616 Kristiansand g:\advisor\dok\20l4_1\abikedi15cz.doc

10 d: ADVOKATFIRMAET KIÆR Søgne kommune Arealenheten Postboks SØGNE M/H lt var ref: 12318/21682/JB/ldj Dato:28. mai 2014 SAK 2009/1016: GB 21/37 DISPENSASJONSSGKNAD./.../.../. Vedlagt oversendes dispensasjonssøknad daten 12.maí 2014 sammen med Situasjonskart og illustrasjonsskisse i tilknytning til nødvendig utvidelse av bygningsmasse ved bruksendring av eksisterende bygning fra fritidsbolig til helårsbolig. Det er de samme skisser som ble sendt inn i forbindelse med tidligere behandling av søknad om bruksendring med utvidelse av eksisterende bebyggelse o _ pa eiendommen. Jeg oppfatter Fylkesmannens siste vedtak (datert 20. l.2014) at det kun er spørsmålet om utvidelse av bygningsmasse for helårsbolig, og ikke bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig, som vil være betinget av dispensasjon. Dette fremstår som noe paradoksalt, tatt i betraktning at reguleringsplanen åpner opp for utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse innen for bevaringsområdet. Fylkesmannen har for øvrig i vedtak datert fastslått at byggeforbudet i bevaringsornrådet kun gjelder ny fritidsbebyggelse, og at planen ikke oppstiller noen begrensninger hva gjelder utvidelse av eksisterende bebyggelse. Videre uttales det at arealbegrensningen på 100 kvm kun gjelder fritidsbebyggelse og ikke som arealbegrensning på helårsboliger innenfor bevaringsområdet. Det omsøkte tiltak er derfor ikke avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens arealbegrensningen Søknaden er nabovarslet til de samme som fikk nabovarsel ved forrige behandling. Jeg vedlegger gjenpart av nabovarsel samt kvittering for utsendt nabovarsel. Det er kommet en merknad fra Pål Biømstad, eier av GB 20/17. Jeg vedlegger kopi av hans brev av l4. Pål Biømstad har merknader til dispensasjonsvurderingen. Jeg er uenig i hans uttalelse om at det ikke er grunnlag for dispensasjon, og kan vise til det som anføres i søknaden herfra. Uansett har Biømstad gitt uttalelse på sviktende premisser. Han legger til grunn at søknaden gjelder oppføring av et helt nytt bolighus. Søknaden gjelder imidlertid g:\advisor\dok\2014_l\abrkewl l 0ez.doc.-\(l\0l\alfirIIIncl kjær & (fu I).-\ MNA Org m NU!/'l*)U1 71rl MVA konlunulnvwc Ilflndelclis Hus Rmilnmgnln z kr mlmnmrlll /\ull-llnlyxlxnuvlur Iiwe S;uv,.uIunln eget Postadresse Postboks lil m """"' "" llli 'år U3 NF (ll) laks 3301ss 0l ad\kj.::miad\kjaul im \\\\\\.ltl\l\[.il'l my.-\i7\ 0('.»\'l IA Oslo: Ad\ul<A(FIm\an:l Ishall: Hug.-n/I-.mIe: /\dwl.:xl]xxnm:i Hum: lrondlu-im: /\d\uk;ilfirm;icl mcrkan-sanx Sla\anger Br_»ne: AdmL.n{u:n:m-I H;I\:l Kr'i\liAIlI\)In(l. r \«(\nk.\ii'vrnmci Kjær Tromsø:.~ \d\olai1ivlli:mrck\»: Plc) m Lillehammer. «\rt\r\t.tll1tll..r«_-t minutt! Holde:.'\d\(»kJlIirlI\:r. [ ( urrbogjenz u\\\\.nl»m.m.\ luv

11 ADVOKATFIRMAET Side 2 bruksendring av eksisterende fritidsbolig til helàrsbolig, med ombygging og utvidelse av eksisterende bebyggelse. Søknaden gjelder en bebygd eiendom som det gjøres endring på, ikke tiltak i et ubebygd kulturlandskap. Jeg imøteser kommunens behandling av søknaden. Med vennlig hilsen RMAET KJÆR & CO DA Jakob Bakka bakka@advkjacr.n0 kopi : Leif Arild Abrahamsen, Ravnedalsveien 24, 4616 Kristiansand g:\advisor\dok\2014_l\abrkewlioewdoa;

12 N» 4_O M, {TL)pm'a~i5KAP\T. 5 uk: >6HD. ~IHG = HYTTE f]..._. EK6l-6T. I =m?4<; < Tsiebu J f. HGH' :UTEDO)50D I x6.0 Å-/ f. Z5.x A',,/ = FKEMTIDM Bouq \,` _ 99 i? x 2.1- x. ` aesmnnaxs :2or1" x11.6 Kagr '4Mz _ I E. Z A: i/:{_~ K»-2;/37 v.7 ' V \ $'/ V ' _21.37.o.o \\ *\ B( lf>t. +MrE-.2 \ m.5'7h \ xm x8.7 x4.7 gi i. y- \ '\ L sener.bod:qm? x4.7 w x 1 2 ' =a.s ` / \ / I_ D x8.1 f \ \ K av: \ f Rgv. n/ awe-noma; `" f? www. m. wua l Fogba?Amppemnpmsaw _ (i K -_~-mra: x5.e \ /1 å (_. \.' `- f'- ` \. - 23»/.Z0.5'~. o7 mu Fkíag/." val-as=:n152 -:.a

13 awiese- Hwmnufla TILPA : E EKi?d5NC.-

14 TTI } 1 I H II! 'H `1~ V 1? ll. Hi f i / MOT HOW/05': A, ':r:l1:{!!.'iv[ j"l]_[!'l;}tg:} k i l}! \{<'g.'., = ' ll. n å! HU ' I ' w II 'I. 11' r ` \} 'I IW HH.. _ 1.1% /»lk[w Å Till 'Jim ",;Ia_g',fg_a:tV W.»H am i M * W PÃTeüH. EK-3161'. även ämgw Mi: M M { roaomum_ some ':4..:«{fs1E.' s forawir MILDAE>RAHAH5 l~l '_bygg tonsuhas I -.34l..::Z',:.7V5 }v:l '4 1 f'-;_[..l V.d _ 7.-.!'7l6 Tx' -'- -"K: ' A.-_.. ` z/aoaoj AymcR.: R6/ ) Ame K.Tag

15 V f _l.lll.. vi ut!!! l. v"yf\l.' f _ PÅTEun. aøasr.even6l-08.10/hq.-x MMoo _.... FORSLAQEL. Boua FOR LEIFARiLD /AbRAHA'r15EH M3H5{ /A/ H! HE/ILEBUHD Zb.O5.0" /, iran R.Tax Ra/. Z00? O?ManeR-Táfl

16 u W109 /JJ 'n.. _ r ;.. w

17 J MOTSYD.Ø5T_ EJ<.6/5.. /-HHCK 7. / \ u., 1, _, _

18 LeifA. Abrahamsen/ JakobBakka Postboks740 SØGNE KOMMUNE Sentralarkivet Lopenr. Saksben. 13MAI Kristiansand Ark.kotle P o-, Kommentartil nabovarseltil søknadom bruksendringog dispensasjonssøknadfor gnr. 21. bnr 37 i Nv-Hellesund Jeg har mottatt nabovarseldatert om helårsboligpå denneeiendommen. Jegvil her presisereett forholdfor å fjerneeventuellemisforståelser. I henhold til tinglyst rett har eier av gnr. 21, bnr 37 gangrett... på nærmere sted angitt av meg. Jeg ser i søknaden til Søgne kommune at det opereres med begrepet "gangveirett ". For meg er det et ukjent begrep, også utfra nevnte tinglyste rett. Gangrett skiller seg vesentlig fra veirett i forhold til opparbeidelse og standard. Det Leif A. Abrahamsen har rett til, er å gå over min eiendom, etter nærmere anvisning av sted, fram til naboeiendommen, "Dalen" gnr 21, bnr 5 Begrepetgangveirett er derfor ukjent i dennesammenhengen. Ny-Hellesund, 4640 Søgne Peder Johan Pedersen 1 -). c^ S, w q Kopi:Søgnekommune

19 Advokat MNA Jakob Bakka Postboks Kristiansand VEDR. GNR.21 BNR.37 PÅ MONSØYA - SØKNAD OM BRUKSENDRING OG DISPENSASJON Vi viser til mottatt nabovarsel vedr. søknad om bruksendring og dispensasjon for gnr.21, bnr.37 (mottatt i posten ). Vi vil bemerke at redegjørelsen vedrørende størrelse / areal fremstår som noe uklar og ufullstendig, i og med at to forskjellige arealbegreper, hhv T-BRA og BYA, omtales om hverandre i følgebrevet. Det mest relevante arealbegrepet i saken synes å være T-BRA, siden dispensasjonssøknaden gjelder planens grense på 100 m 2 T-BRA. Vi mener derfor det klart må redegjøres for T-BRA for både eksisterende og omsøkt bygningsmasse. (Det er kun oppgitt BYA-tall for begge deler.) En så nøyaktig beregning som er mulig å gjennomføre med det foreliggende tegningsmaterialet, viser følgende arealtall for foreslått nybygg: Plan 1: 83 m 2 T-BRA Plan 2: 68 m 2 T-BRA Overdekket, måleverdig uteareal: 1 m 2 T-BRA Sum nybygg: 152 m 2 T-BRA I tillegg er det på eiendommen to eksisterende uthus / anneks som anslagsvis synes å være hhv ca 18 og 14 m2 T-BRA. Dette gir følgende overslag over foreslått dispensasjon / samlet T-BRA for eiendommen: Nybygg: 152 m 2 T-BRA Eksisterende uthus / anneks: ca 32 m 2 T-BRA Sum foreslått bygningsmasse: ca 184 m 2 T-BRA Vi vil i tillegg anmode om at det utarbeides tegninger / illustrasjoner av forslaget som tydelig viser det foreslåtte nybygget ift eksisterende terreng / fjellformasjon sett fra sjøen (fra hhv nord-øst og syd-øst), der også silhuetten av eksisterende fritidsbolig er vist (for eks med stiplet strek), for å realistisk kunne vurdere hva dispensasjonen visuelt vil innebære. Vi vil generelt påpeke viktigheten av å bevare eksisterende sten-/fjellformasjoner, særlig på utsiden av det foreslåtte nybygget, mellom bygningen og sjøen. Med vennlig hilsen Lund+Slaatto Arkitekter Pål Biørnstad Sivilarkitekt / Daglig leder på vegne av begge eierne av naboeiendommen Nettholmen, gnr.20, bnr.17: Annika Biørnstad Risløkkveien 56, 0583 Oslo Pål Biørnstad Åsveien 14E, 1369 Stabekk Kopi: Søgne kommune, Arealenheten Postboks 1051, 4682 Søgne Besøk Drammensveien 145 A Post Pb 69 Skøyen, 0212 Oslo Tel (+47) Fax (+47) post@lsa.no Web Org.nr. NO MVA Kontonr Fil br090612pbjb.docx Side 1 av 1

20 n 5 Lund+Slaatto A R K I T E K T E R Søgne kommune Arealenheten Postboks Søgne i i SAK 2009/1016: GB 21/37 DISPENSASJONSSØKNADFRA REGULERTFORMÅL SPESIALOMRÅDE- BEVARINGSOMRÅDE Det vises til nabovarsel for overnevnte dispensasjonssøknad, mottatt fra Advokatfirmaet Kjær 8. Co AD v/ Jakob Bakka den Vi vil anføre at det ikke kan være riktig à gi dispensasjon til det foreslåtte tiltaket innenfor gjeldende regulering. Vi mener at den korrekte fremgangsmåten for det foreslåtte tiltaket i stedet må være å eventuell fremme et nytt reguleringsforslag for eiendommen. De nye reglene fra vedrørende dispensasjon fra plan innebærer en skjerping av tidligere praksis. lht plan- og bygningslovens 19-2 må begge følgende vilkàr være oppfylt for at kommunen i det hele tatt skal kunne ha anledning til å gi dispensasjon: 1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. 2. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vår anføring er at ingen av disse to grunnleggende forutsetningene (som altså begge må være oppfylt) synes å være oppfylt for det foreslåtte tiltaket. Forholdet til hensynene bak bestemmelsene / lovens formålsbestemmelse Den aktuelle eiendommen inngår i arealet regulert til Iandbruksområde -jordbruk og spesialområde bevaringsområde. Reguleringsbestemmelser angir for det spesifikke reguleringsformålet: 5 Spesialområder Kulturlandskapsområde. Det tillates tradisjonell landbruksvirksomhet i området som ivaretar kulturlandskapets mangfold. Bestående fritidsbebyggelse opprettholdes og gis mulighet for utvidelse inntil 100 m2 T- BRA inkl. anneks, uthus, sjøbu m.m. etter nærmere vurdering. I området skal ut over dette ikke tillates oppført ny bebyggelse... og generelt for hele planområdet: 6.0 Fellesbestemmelser. a) Eksisterende fritidshus i planområdet kan tillates omdisponert til boligformål. Hensynene bak planen er dermed for det aktuelle området en videreføring/ bevaring av tradisjonelt landbruk og av kulturlandskapet. Helt spesifikt angis det at det i området ikke skal tillates oppført ny bebyggelse (ut over at bestående fritidsbebyggelse kan gis mulighet for utvidelse inntil 100 m2). At fellesbestemmelsen gir rom for at "eksisterende fritidshus i planområdet kan tillates omdisponert til boligformål" endrer dermed ikke på planbeslemmelsenes forbud mot ny bebyggelse innenfor det aktuelle området. Planen gir mao. anledning til å søke om omgjøring/ omdisponering av fritidshus Hnsm Drammensveienmsn lei H47)221229oo Msi Pb69Skøyen02 I2 Oslo wax(+47)22 w.2999 tivoli posl@ls.1 no Web www lsa nn tm;n- NOsaa43:3JA?Mv/x «sittet»-isoacm i uritiuszspnsit am lav?

21 u å Lund+Slaatto RRKITEKTER til boligformål innenfor området forutsatt at om at det "ikke tillates oppført ny bebyggelse". kommer i konflikt med planens bestemmelse Den aktuelle dispensasjonssøknaden gjelder derimot oppføringen av et helt nytt bolighus, hvilket altså eri direkte konflikt med bestemmelsenes helt entydige forbud mot ny bebyggelse innenfor området. Dermed vil vi ogsá hevde at et grunnleggende hensyn bak bestemmelsene vil bli vesentlig tilsidesatt ved det omsøkte tiltaket (noe som det altsà ikke gis anledning til ádispensere fra iht lovverket). Fordeler oq ulemper ved en eventuell dispensasjon Enda klarere fremstår det at den andre forutsetningen for en eventuell dispensasjon ikke kan sies à være oppfylt, dvs at "fordelene ved à gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene". I den aktuelle lovteksten er det presisert at: "Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt." I denne sammenhengen burde det være vel kjent hva som utgjør statlige rammer og mål mht sårbar natur, kulturlandskap, og ikke minst mht bebyggelse i strandsonen. Motsatt gjelder at personlige forhold bare helt unntaksvis kan tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. I dispensasjonsveilederen utarbeidet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune fra januar 2014 står det at selv om pbl 19-2 åpner for at visse typer av sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn kan tillegges vekt i vurderingen, forutsettes det at slike hensyn er helt spesielle." Dette kan neppe sies àvære tilfellet i den aktuelle saken. Etter en samlet vurdering er det dermed ikke mulig à se at fordelene ved ä gi dispensasjon i det aktuelle tilfellet kan sies å være klart større enn ulempene. Derfor er vi av den oppfatning at heller ikke den andre forutsetningen for à kunne gi dispensasjon, er oppfylt i denne søknaden. Tegningsgrunnlag Selv om dette er av sekundær betydning ift de prinsipielle momentene ovenfor, vil vi påpeke at tegningsmaterialet som er vedlagt den aktuelle dispensasjonssøknaden fremstår som mangelfullt, uten màlsatte, presise arkitekttegninger, og uten fullverdige illustrasjoner av det tiltaket som det søkes om. Med vennli 'Isen fa* Pal Biørnslad Sivilarkitekt (eier av GB 20/17; den ene halvparten av Netholmen) Postboks 69 Skøyen 0212 Oslo Kopi; Advokatfirmaet Kjær & Co AD v/ Jakob Bakka Postboks Kristiansand Annika Biørnstad Giskehagen Oslo (eier av BG 20/616; den andre halvparten av Netholmen) lat-nok[)r;irnmr:ns-mien HIS/\ mm Ph69Sknynli,011.12Osln lut (>4/) til» (HW) 21 l? mu->pnsl@\sal\n tm; m NU MVA l/i/t-ilwwwleanu ><.mm" til nrldl)52liphsk :lilla 2av2

22 Søgne kommune Arealenheten Postboks Søgne SØGNEKniv1f11UNE Sentralarkivet Lopenr. -L ' -" Ark.kotle P 18MAI2009 Duk ni Advokat MNA JakobBakka Postboks Kristiansand Tlf: Fax: Mail:lb@tollbodadvokatene.no Org.nr MVA Sekretær:AnneberitTønnessen Mail:at@tollbodadvokatene.no Deres ref: Vår ref: /9040 Dato: 14. mai 2009 I kontorfellesskap med: Olav Andreas Bryge Bjørn Hubert Senum Øystein Vikstøl Sven1. Stray SveinungSøndervikJohnsen Alf Ånund Breive Monica Haugedal Besøksadresse: Tolibodgaten Kristiansand VEDR. GNR. 21 BNR. 37 PÅ MONSØYA - SØKNAD OM BRUKSENDRING OG DISPENSASJON Det vises til søknad datert 27. april J. Nabovarsel har foranlediget kommentar fra Peder Johan Pedersen som angår bruk av begrepet "gangveirett". Vedlagt oversendes kopi av hans brev datert Jeg ser ikke noen grunn til å gå inn på en diskusjon omkring omfanget av den rettighet som Leif A. Abrahamsen har over Peder Johan Pedersens eiendom - det som er sentralt i denne sammenheng er at Abrahamsen vitterlig har en rett til atkomst over Pedersens eiendom, og dette er også bekreftet at Pedersen. For øvrig har Abrahamsens eiendom direkte atkomst sjøvegen med egen brygge. Merknaden fra Peder Johan Pedersen foranlediger derfor ikke endringer i søknaden. JakobBakka Kopi m/vedlegg: Leif A. Abrahamsen Flatnes Bygg Consult AS v/anne R. Tag I:\A dvisor\dok\2009_1 \9040_FE I N 73C Y.doc S ide 1 av 1

23 advokatene Søgne kommune Arealenheten Postboks Søgne Deres ref: Vår ref: /9040 Dato: 24. juni 2009 ^rk.kotle',^ SOGNE KO^^1K9UNE S ntralarkivet,cj -..^..^:,)n.^^ 5JUNI2009 ^ f\ D e a. n r - Advokat MNA JakobBakka Postboks Kristiansand Tlf: Fax: Mali:ib@tollbodadvokatene.no Org.m MVA Sekre ar. Anneberit Tønnessen Mali: at@tolibodadvokarene.no l kontorfellesskapmed: Olav AndreasBryge BjørnHBbertSenum Øein Vikstøl SvenJ.Stray SveinungSøndervlkJohnsen Alf Ånund Breive MonicaHaugedal Besøksadresse: Tolibodgaten Kristiansand wv.tolibodadvokatene.no VEDR. GNR. 21 BNR. 37 På MONSØYA - BRUKSENDRING OG DISPENSASJON Det vises til mitt brev av 3. juni 2009 vedr, utvidet nabovarsling. J. Det er kommet merknader fra Pål Bjørnstad på vegne av eiere av Nettholmen, gnr. 20 bnr. 17. For ordens skyld vedlegges kopi av hans brev av Merknaden går i hovedsak på beregning av T-BØ. Fra denne side er det ikke gjort nærmere undersøkelser for å få klarlagt om Bjørnstads beregninger er riktige. Med dette forbehold har man ikke bemerkninger til hans beregninger. Dispensasjonssøknaden gjelder størrelsen på bygningsmassen, altså fastsettelse av maks T-BRA for helårsbolig på eiendommen. Som nevnt har ikke reguleringsplanen egne bestemmelser om dette, og det er da nærliggende å sammenligne med kommuneplanens generelle bestemmelser. Videre kan det være nærliggende å sammenligne med et tilfelle på Borøya hvor det ble godkjent bruksareal for bolig på 250 m^ og bruksareal for uthus på 30 mz (plan- og miljøutvalgets vedtak vedr. 25/168 ). Videre kan det vises til forslag til bestemmelser i tilknytning til kommunedelsplan for Amfenes hvor det settes en maks grense på 200 mz T-BRA ved konvertering av fritidsbolig til helårsbolig i LNF- områder. Når det gjelder omfang av terrenginngrep, vil dette måtte prosjekteres nærmere ifin selve byggesøknaden. Målsettingen til Abrahamsen er å tilpasse bebyggelsen mest mulig til terrenget, og unngå store terrengforandringer. Pål Bjømstad har i brevet ikke gjentatt det som anføres i e-post 28. mai 2009 hvor det insinueres at søknaden er en form for eiendomsspekulasjon. Han viser til Abrahamsens tidligere eiendom på Borøya. I: \ Advisor\dok\2009 1\9040 FFS N291) F. doc Side 1 av 2

24 Leif Arild Abrahamsen tar avstand fra en slik insinuasjon. Faktum på Borøya var at dette var en eiendom som var regulert til helårsbolig. Han fikk byggetillatelse og godkjente tegninger, men det viste seg at prisen på byggingen ble dobbel i forhold til det han opprinnelig hadde fått av anslag, og det var derfor ikke økonomisk gjennomførbart for ham. Derfor solgte han eiendommen på Borøya. Senere har han kjøpt eiendommen på Monsøya, og satser på å kunne bo der. Kopi: Leif A. Abrahamsen Flatnes Bygg Consult AS v/anne R. Tag I: \ Advisor\dok\2009_1\9040_FFS N29 UF. doc Side 2 av 2

25 IL9 Lundi Slaatto.4 R u I r E u T E R Advokat MNA Jakob Bakka Postboks Kristiansand VEDR. GNR.21 BNR.37 PA MONSØYA - SØKNAD OM BRUKSENDRING OG DISPENSASJON Vi viser til mottatt nabovarselvedr. søknadom bruksendringog dispensasjonfor gnr.21, bnr.37 (mottatti posten ). Vi vil bemerke at redegjørelsen vedrørende størrelse / areal fremstår som noe uklar og ufullstendig, i og med at to forskjellige arealbegreper, hhv T-BRA og BYA, omtales "om hverandre" i følgebrevet. Det mest relevante arealbegrepet i saken synes å være T-BRA, siden dispensasjonssøknaden gjelder planens grense på 100 m2 T-BRA. Vi mener derfor det klart må redegjøres for T-BRA for både eksisterende og omsøkt bygningsmasse. (Det er kun oppgitt BYA-tall for begge deler.) En så nøyaktig beregning som er mulig å gjennomføre med det foreliggende tegningsmaterialet, viser følgende arealtall for foreslått nybygg: P la n 1 : 8 3 m 2 T -B R A P la n 2 : 6 8 m 2 T -B R A Overdekket, måleverdig uteareal: 1 m2 T-BRA Sum nybygg: 1 52 m 2 T-B R A I tillegg er det på eiendommen to eksisterende uthus / anneks som anslagsvis synes å være hhv ca 18 og 14 m2 T-BRA. Dette gir følgende overslag over foreslått dispensasjon / samlet T-BRA for eiendommen: N yb ygg: m 2 T -B R A Eksisterende uthus / anneks: ca 32 m2 T-BRA Sum foreslått bygningsmasse: ca 184 m2 T-BRA Vi vil i tillegg anmode om at det utarbeides tegninger / illustrasjoner av forslaget som tydelig viser det foreslåtte nybygget ift eksisterende terreng / fjellformasjon sett fra sjøen (fra hhv nord-øst og syd-øst), der også silhuetten av eksisterende fritidsbolig er vist (for eks med stiplet strek), for å realistisk kunne vurdere hva dispensasjonen visuelt vil innebære. Vi vil generelt påpeke viktigheten av å bevare eksisterende sten-/fjellformasjoner, særlig på utsiden av det foreslåtte nybygget, mellom bygningen og sjøen. Med vennlig hilsen Lund+SIaatto..Arkitekte r Pål Biørnstad Sivilarkitekt! Daglig leder... på vegne av begge eierne av naboeiendommen Nettholmen, gnr.20, bnr. 17: A nnika B iørnstad R isløkkveien 56, 0583 O slo P ål B iørnstad A sveien 1 4E, S tabekk Kopi: Søgne kommune, Arealenheten Postboks1051, 4682 Søgne a r.^^ ^e s :a cld 6 A r11 ^j 2 - p 2o _ tt^sa.vc. P l^s^ 3.:b; n ^ '-d A V T,.^L.o< 2 p o lh C O C,.,. ^.'95k ) -' -2.pyo,..., i:20 >>. Jx ^irnv S S a n n..,,,., a.,2..,_.._ -.., i

26 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: Vår dato: TI.: C ) - -- fi - fnip (JØ/7341 Arkivkode: Sentra arkivet Søgne kommune Postboks Søgne Z 5 :A2009 Monsøya Ny- Hellesund ' uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for utvidelse av fritidsbolig og bruksendring til helårsbolig, gnr. 21 bnr. 37 Det vises til kommunens ekspedisjon av Søknaden gjelder fritidsbolig ca. 10 m fra sjøen på østsiden av Monsøya. Bygningen søkes utvidet fra 50 til 114 m2 bebygd areal, samtidig som den bruksendres til helårsbolig. For området gjelder reguleringsplan for Ny-Hellesund, stadfestet av Miljøverndepartementet Eiendommen er her vedtatt som spesialområde - kulturlandskapsområde der bestående fritidsbebyggelse opprettholdes og gis mulighet for utvidelse inntil T-BØ=100m2. Denne maksimale arealutnyttelsen skal også inkludere anneks, uthus med mer. Omsøkte eiendom har flere andre bygg fra før. Disse kommer i tillegg til bruksarealet på eksisterende hytte. Dette er ikke utregnet. Vi antar derfor at dispensasjonssøknaden for overskridelsen av tillatt bruksareal vil være mer enn omsøkt. I tillegg vil bruksendring til bolig kreve dispensasjon fra fritidsformålet med de bestemmelser som er knyttet til denne bebyggelsen. For strandområdene gjelder strenge nasjonale føringer. Iflg. St.meld. nr. 26 ( ) om regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand vil regjeringen stanse nedbyggingen i strandsonen. Dette gjelder særlig i områder med byggepress som i Søgne. Evt. bygging skal bare skje i samsvar med godkjent plan. Samtidig oppfordres kommuner, fylkeskommuner og fylkesmenn om å føre en streng praksis ved behandling av plansaker og dispensasjoner i 100- metersbeltet langs sjøen. Dispensasjon som omsøkt vil med økt bygningsmasse forsterke det bebygde preget og dermed ytterligere skade naturverdiene i kulturlandskapet/strandområdet. Omdisponering til fast bosetting vil også føre til økt privatisering av omgivelsene. Samtidig vil en omdisponering lett skape en uheldig presedens. Det er derfor viktig at det ikke åpnes for andre byggetiltak enn det som reguleringsplanen hjemler. Kommunen gis følgelig råd om å avslå søknaden slik den foreligger. Vi viser i denne forbindelse til PBL 19-2, 4. ledd, hvor det fremgår at kommunen ikke bør gi dispensasjon når statlig berørt fagmyndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. t Øe jell' Bruri e^ (e.^ plankoordmator Kopi sendt: Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post postm ottakgfm va.no Postadr. Serviceboks 513, 4605 Kristiansand Hjemmeside Telefon Telefaks Org.nr. NO Bankgiro

27 Leif Abrahamsen v/adv. Jacob Bakka, pb. 740, 4666 Kristiansand Vest-Agder fylkeskommune, regionalavdelingen Side 2 av 2

28 1 av 1 Søgne kommune Postboks SØGNE Vår dato Vår referanse KULT URMINNEVERNSEKSJONEN / : Søgne kommune gnr 21/37 Saksbehandler: Aase Bessesen Deres dato Deres referanse 2009/ /2009 Søgne kommune Monsøya gbnr 21/37 søknad om dispensasjon for bygningens størrelse vedrørende utvidelse av fritidsbolig til en fremtidig bolig Vi viser til kommunens ekspedisjon av Eiendommen ligger i området regulert til spesialområde Kulturlandskapsområde i reguleringsplan for Ny-Hellesund (2002). Eiendommen grenser dessuten inntil antikvarisk spesialområde og området som er midlertidig fredet. Nærheten til fredningsområdet og beliggenheten i kulturlandskapsområdet, helt nede i strandkanten, tilsier at en må være bevisst hva slags endringer som tillates. Nåværende hytte er en enkel etterkrigs hyttebygning (fra 60-tallet?), som ligger fint plassert i det småkuperte landskapet, mellom knausene. Hytta er på ca. 50 m2. Det er foreslått en total ombygging og utvidelse av hytta til 114 m2, slik at den i realiteten vil fremstå som en helt ny bygning, og en mye mer dominerende bygning i landskapet enn dagens. Bygningen har fått et boligpreg med mange fasadeelementer, og harmonerer lite med den enkle hyttebebyggelsen i området, eller den eldre uthavnsbebyggelsen. Forslaget vil kreve sprenging i knausen mot nordvest. I henhold til reguleringsbestemmelsene 5.2 gis bestående fritidsbebyggelse mulighet for utvidelse inntil 100m2 totalt inkl. anneks, uthus mm etter nærmere vurdering. I henhold til reguleringsbestemmelsene 2 vedr. krav til fritidsbebyggelse skal fritidsboliger gis en god estetisk utforming tilpasset miljøet i området. Etter Fylkeskonservatorens vurdering sprenger forslaget landskapet og miljøets rammer, og estetisk er det ikke tilpasset omgivelsene. Fylkeskonservatoren kan ikke akseptere forslaget, og vil fraråde at det gis dispensasjon for bygningens størrelse og utforming/ombygging. Vi gjør oppmerksom på at et event. positivt vedtak om dispensasjon for nåværende forslag vil bli vurdert påklaget av fylkeskommunen. Med vennlig hilsen Frans-Arne Stylegar fylkeskonservator Aase Bessesen arkitekt Folkestyre kompetanse samarbeid Postadresse: Sentral E-postadresse: Telefon sentralbord: Serviceboks 517, 4605 KRISTIANSAND S postmottak@vaf.no Telefon intern: Besøksadresse: Internettadresse: Telefaks: Tordenskjoldsgate 65 Foretaksregisteret:

29 Advokat MNA JakobBakka Søgne kommune Arealenheten Postboks Søgne Deres ref: Vår ref: /9040 Dato: 30. november 2009 Postboks Kristiansand Tlf: Fax: Org.nr MVA Sekretær:AnneberitTennessen Mail: I kontorfellesskapmed: Olav AndreasBryge BjørnHBbertSenum ØysteinVikstøl Sven1.Suay SveinungSendervikJohnsen Alf Anund Breive MonicaHaugeda! Besøksadresse: Tollbodgaten Kristiansand SAKSNR. 2009/1016: SØKNAD OM PRINSIPPGODKJENNING FOR BRUKSENDRING OG DISPENSASJON PÅ EIENDOMMEN GNR. 21 BNR. 37 PÅ MONSØYA Jeg har mottatt kopi av brev av 23. november d.å. fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Miljøvernavdelingen gir råd om at søknaden avslås. Dette er begrunnet med at omdisponering til fast bosetting vil føre til økt privatisering av omgivelsene, at økt bygningsmasse vil forsterke det bebygde preg og at omdisponering vil skape uheldig presedens. Begrunnelsen viser at miljøvernavdelingen ikke har satt seg inn i saken i tilstrekkelig grad. For det første er det ikke riktig at bruksendring til bolig vil kreve dispensasjon fra fritidsformålet i reguleringsplanen. Det fremgår uttrykkelig av reguleringsbestemmelsene 6 bokstav a at "eksisterende fritidshus i planområdet kan tillates omdisponert til boligformål ". Dette er en bestemmelse som gjelder for planområdet i sin helhet og innebærer at det er i samsvar med reguleringsplanen å bruksendre fra fritidsbolig til fast bosetting. For det andre har reguleringsplanen ikke bestemmelser om at helårsbolig skal være begrenset til 100 m2 T-BRA inkl. anneks, uthus, sjøbu m.m. Dette er en bestemmelse som uttrykkelig gjelder for fritidsbebyggelsen. Reguleringsplanen har ikke egne bestemmelser om utnyttelsesgrad for helårsbolig, og da må man, med henvisning til kommunens og fylkesmannens praksis, jfr. bl.a. fylkesmannens vedtak , bruke kommuneplanens bestemmelser som supplement til reguleringsplanen. Fra nevnte vedtak kan jeg sitere følgende: "En naturlig forståelse av kommuneplanens bestemmelse pkt. b nr. 7 er etter fylkesmannens syn at denne,får anvendelse når ikke annet er bestemt i planen. Planene vil virke sammen så langt det ikke er motstrid. Ved motstrid vil reguleringsplanen gå foran kommuneplanen. Idet gjeldende reguleringsplan med tilhørende bestemmelser og bebyggelsesplan ikke regulerer antall boenheter, vil kommuneplanens bestemmelser supplere reguleringsplanen." I:\A dvisor\dok\2009 2\9040 F K V K 05P T.doc S ide 1 av 2

30 Sivilombudsmannen synes på generelt grunnlag å slutte seg til en slik fortolkning av kommuneplanens arealdel. Det vises til ombudsmannens brev av Siden reguleringsplanen ikke har egne bestemmelser om utnyttelsesgrad for helårsbolig innen planområdet, må denne suppleres med kommuneplanens bestemmelse om maks BYA på 30 %. Søknaden ligger innen denne ramme, og jeg fastholder derfor mitt prinsipale standpunkt om at det ikke er nødvendig med dispensasjon for å godkjenne den omsøkte utnyttelse. For det tredje har miljøvernavdelingen begrenset seg til en helt generell begrunnelse som ikke er forankret i en konkret og individuell vurdering av forholdene på stedet. Det uttales at "Økt bygningsmasse [vil] forsterke det bebygde preget og dermed ytterligere skade naturverdien i kulturlandskapet/strandområdet". Det settes altså likhetstegn med at enhver økning i bygningsmasse vil skade naturverdiene. Dette er ikke holdbart på generelt grunnlag. For det fjerde vil ikke en omdisponering føre til uheldig presedens. Kommunen har gjennom reguleringsplanen, som ble stadfestet av Miljøverndepartementet, uttrykkelig tatt standpunkt til at det er ønskelig med omdisponering til fast bosetting, og da vil en slik omdisponering - som er i samsvar med formålet med den aktuelle planbestemmelse - selvsagt ikke gi noe form for uheldig presedens. På vegne av Leif Arild Abrahamsen ber jeg derfor om at kommunen ser bort fra miljøvernavdelingens uttalelse. Kopi: Leif A. Abrahamsen Flatnes Bygg Consult AS v/anne R. Tag Fylkesmannens miljøvernavdeling, ref. 2009/734 I: \ Advisor\dok\2009_2\9040_FKVKO5 PT. doc Side 2 av 2

31 Søgne kommune Arealenheten Postboks Søgne Deres ref: Sak 2009/1016 Vår ref: /9040 Dato: 3. august 2010 ocl o1(9- Advokat TINA Jakob Bakka Postboks Kristiansand Mail: Org.nr MVA Sekretær: Anneberit Tønnessen Ma11: 1 kontorfellesskap med: Olav Andreas Bryge Bjørn Hilbert Senum Øystein Vikstøl Sven J. Stray Sveinung Søndervik Johnsen Alf Anunc1 Breive Monica Haugedal Besøksadresse: Tollbodgaten Kristiansand GNR. 21 BNR. 37 PÅ MONSØYA SØKNAD OM BRUKSENDRING OG DISPENSASJON Jeg viser til e-post 28. juli d.å. med oversendelse av uttalelse datert fra Vest-Agder fylkeskommune. I likhet med uttalelsen fra fylkesmarmens miljøvernavdeling ser det ut til at fylkeskommunen ikke i tilstrekkelig grad har satt seg inn i saken. Det anføres at det er foreslått "total ombygging og utvidelse av hytta til 114 m2". Det argumenteres med at hytta da vil fremstå som en helt ny bygning som vil få et boligpreg med mange fasadeelementer. Realiteten i saken er jo at det ikke er snakk om utvidelse av en hytte, men søknad om bruksendring fra hytte til bolig og at denne skal utvides til ca. 114 m2 slik at bygningen kan ivareta de alminnelige krav til dagens standard for bolig. Det er altså ikke riktig at det er en hytte som skal utvides. Det er en fremtidig bolig som vil ha et BYA på ca. 114 m2. Bruksendring er i samsvar med reguleringsplanen (reguleringsbestemmelsene 6 bokstav a). Reguleringsplanen har ikke egne bestemmelser om at helårsbolig skal være begrenset til 100 m2 T- BRA, og det blir derfor kommuneplanens bestemmelser som setter rammene for dette. Det vises til mitt brev vedr. kommentar til brev fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Det kan også vises til planutvalgets vedtak vedr. tillatelse til riving og oppføring av ny, utvidet bolig på eiendommen gnr. 21 bnr. 19 på Monsøya. For ordens skyld vedlegges kopi av./. saksfremlegg med saksprotokoll. I: \Advisor\dok\ 2010_2\ 9040_GH3M425X.doc Side 1 av 2

32 Når det gjelder fylkeskommunens merknader om tilpasning til terreng og annen bebyggelse, må det kunne vises til at det i første omgang er søkt om prinsippgodkjenning for bruksendring og at tegninger som følger søknaden er skissepreget. Det er uttalt både i brev og i brev at målsettingen til Abrahamsen er å tilpasse bebyggelsen mest mulig til terrenget og unngå store terrengforandringer. Omfanget av terrenginngrepet må avklares når bygget prosjekteres nærmere i forbindelse med selve byggesøknaden. På grunn av forespørsel fra saksbehandler vil Abrahamsen allikevel prøve å illustrere de foreløpige skisser gjennom fotomontasje, men det presiseres at dette er å anse som foreløpige skisser, og Abrahamsen er åpen for å etterkomme innspill fra kommunen som gjør at man får en best mulig tilpasning til terreng og miljø. Med ve ig hilsen akob Bakka Kopi m/vedlegg: Leif A. Abrahamsen Flatnes Bygg Consult AS v/anne R. Tag 1:\Advisor\dok\2010_2\9040_GFI3M42SX.doc Side 2 av 2

33 á

34 Søgne kommune Arkiv: 142 Saksmappe: 2005/ Saksbehandler: SAR Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av bolig og størrelse på bebyggelse, gnr.21 bnr.19 Monsøya. Utv.saksnr Utvalo Planutvalget Møtedato Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 31, avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 5.2 for Ny Hellesund, for oppføring av bolig i stedet for fritidsbolig i "spesialområde, kulturlandskapsområde-, da det ikke foreligger særlige grunner etter pbl I medhold av plan- og bygningsloven 31, avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 5.2 og 2 for Ny Hellesund for oppføring av bygning som har et større areal enn dagens bolig. Det foreiigger ikke særlige grunner etter pbl. 7. Ny fritidsbolig kan omsøkes og vil kunne forventes godkjent med et T-BRA på maks. 160 m2, som er den samme størrelse som dagens.. Bakgrunn for saken: I perioden fra 1999 til 2006 har det vært sendt inn flere søknader om ombygging/tilbygg til eksisterende bolighus, riving av eksisterende og oppføring av ny bolig på Monsøya. Det foreligger tillatelse i 2000 og i Det foreligger også tillatelse til oppgradering av avløpsanlegg. Tiltakene er stilt i bero og tillatelsene er nå -utgått på dato". I 2005 ble det igjen søkt om rammetillatelse for riving av eksisterende bolig/hytte, fasadeendring på anneks og fasadeendring på sjøbod. Utvidelse av molo/brygge behandles i egen sak. Tiltakshaver bor for tiden i Singapore, men planen er å flytte hjem til Norge etter hvert. Hun ønsker å ha muligheten til å kunne bosette seg på øya i fremtiden. Derfor ønsker de å oppføre en bolig, og ikke en fritidsbolig. Det er ikke mulig å bosette seg her, da eksisterende bolig er i svært dårlig stand og forhold som vann og kloakk ikke er tilfredsstillende. Eksisterende bolig er oppført ca Det er registrert som gårdsbruk, men etter det tiltakshaver har fått opplyst, er det gitt fritak fra driveplikten. Boligen ligger ca. 110 m fra sjøen. Det er o I st at omsøkte eiendom har føl ende bebv T e beb else BYA=beb d areal r. ate BRA = bruksareal Eks. båthus *) 53,0 m2 40,5 m2 Eks. anneks **) 16,8 m2 15,0 m2 Eks. bolig (ønskes revet) m2 160,0 m2 Vedsk.ul 19,0 m2 17,5 m2 SUM 190,3 m2 233,0 m2 NY BOLIG m2 187,0 m2 Ny sum etter riving og 242,8 m2 260,0 m2 n b in

35 Søker o lyser også følgende: Tilgjengelighet til offentlige tjenester er ivaretatt ved eksisterende sti som fører til den offentlige bryggen på Monsøya. Eiendommen har hatt gangrett så langt tilbake man kan huske. Rutebåten har tidligere lagt til ved bryggen. Bryggen er nå i ferd med å rase ut, men forutsatt at man får lov til å bygge molo og oppgradere bryggen, vil dette ikke være noe problem. Et VVS-firma har sett på altemative løsninger for avløpsvann/kloakk. og har foreslått å legge en tank under bakken på østsiden av båthuset. Han mener at det ikke vil være noe problem å få til en løsning som Søgne kommune kan godta. Plan. Reguleringsplan for Ny Hellesund m.m., stadfestet Eiendommen på Monsøya ligger i "spesialområde, kulturlandskapsområde". 2 og 5 i reguleringsbestemmelsene omtaler fritidsbebyggelse og maks. størrelse for utvidelse inntil 100 m2 T-BRA. Dispensasjonssøknad. Det søkes om dispensasjon fra ovennevnte reguleringsbestemmelser for bygging av bolig i stedet for fritidsbolig og for størrelsen på boligen. Det søkes også om dispensasjon fra byggeforbud i pb Saksbehandlers kommentar: Dette byggeforbudet gjelder ikke der det foreligger reguleringsplan, så denne del av soknaden blir ikke behandlet. Uttalelser: Fvlkesmannen i Vest-Agder. Mirøvernavdelingen i brev datert : Eksisterende bolig har en grunnflate på ca. 100 m2 i 2 etasjer. Ny bolig blir også i 2 etasjer, men med grunnflate på 154 m2. Utformingen av ny bolig avviker mye fra eksisterende. Innenfor kulturlandskapsområdet bør derfor bebyggelsen tilpasses tradisjonell byggeskikk. Forutsatt at sjøhuset ikke tas i bruk til noen form for beboelse, har vi kun merknader til at vinduet i loftsetasjen mot sjøen skal skiftes ut med en glassdør med sidevinduer. Dette bør ikke tillates med mindre dør er nødvendig for bruk at bygning som lager. Saksbehandlers kommentar: Miljovernavdelingen har ikke vært klar over at 2. etasje i båthuset benyttes til beboelse. Vest-A der F Ikeskommune. NSK-avdelin en. i brev datert : Ny ftitidsbolig ønskes oppført på samme sted som eksisterende bolig. Under forutsetning av at høyden på bygget ikke endres vesentlig, har vi ingen særskilte merknader til dette. Tatt i betraktning tiltenkt bruksområde av sjøbod, kan vi ikke se at det er behov for å endre fasaden mot sjøen fra ett vindu til dobbel glassdør med sidevinduer. Forholdet til kulturminneloven: Fylkeskonservatoren har ingen merknader på omsøkte tiltak på land. Saksutredning: Søgne kommune har følgende praksis når det gjelder endringer på eksisterende boligeiendommer på øyene: Det stilles ikke krav om at bebyggelsen må reduseres ned til det som nå er maksimal størrelse for fritidsboligtomter, d.v.s. 100 m2. Areal som benvttes til beboelse: Andre etasje i båthuset *), anneks**) og bolig (215,5 m2 T-BRA). Eksisterende bebyggelse er oppgitt til 233 m2 bruksareal. Bolig som skal rives er på 160 m2, og den nye er på 187 m2 bruksareal.

36 Økningen i bruksareal er på 27 m-, og ny totalsum blir 260 m2 T-BRA. *) Iflg. kommunens arkiv fra saksbehandlingen i 1969/1970, som gjaldt riving og gjenoppbygging av båthuset, har tiltakshaver opplyst følgende: "...vil bli en sjøbod i ordets egentlige forstand, men selvsagt da også med det prosjekterte arbeidsrom i tillegg." Godkjent av bygningsrådet i I flg. ovennevnte foreligger det ikke godkjenning for boligformål i bygningen. Dette forholdet vil bli tatt opp utenom denne saken. **) I henhold til kommunens arkiv foreligger det ikke søknad/tillatelse til oppføring av anneks. Dette forholdet vil bli tatt opp utenom denne saken. Fra før har det også vært en låve på eiendommen (som man nå bare kan se grunnmuren av) på 10 x 7 m = 70 m2. Når tiltakshaver/søker legger til dette arealet, mener de at det opprinnelige arealet ikke overstiges. I fig. Norges Bebyggelse har det fra ca vært oppført hovedbygning. fjøs og låve og sjøbu. Hønsehus er oppført i Avløpsløsning: Det er mulig å bygge avsløpsanlegg. Det må sendes inn søknad om dette. Utvidelse av brygge/molo er anbefalt godkjent og behandles i egen sak. De har gangsti/vei i orden. Fast bosettin å sikt? Tiltakshaver søker om å få bygge bolig på Monsøya, da hun og familien har planer om å flytte hjem til Norge fra Singapore hvor de bor nå. De ønsker da å bosette seg på Monsøya. Det foreligger ikke konkrete flytteplaner. Det vil være vanskelig å gå inn for at det kan bygges større enn det som reguleringsplanen sier ut fra planer som ikke er mer konkrete enn i dette tilfellet. Bebyggelsen vil bli brukt som fritidsbolig i tiden fremover også. Det har vært praksis for at kommunen gir tillatelse til riving og gjenoppbygging av samme størrelsesorden. Tiltakshaver har allerede bygninger i bruk til beboelse på over 200 m2 T- BRA som er langt ut over det som er tillatt til fritidsbebyggelse. Det er ikke relevant å medregne en uthusbyuling som en gang har stått på tomta, for å ta denne med i arealet som skal benyttes til boligformål. Dersom det i fremtiden vil bli aktuelt med bosettelse på eiendommen, burde bygningenes størrelse kunne tilfredsstille krav til bolig. Søknad om bosettelse bør tas opp når det foreligger konkrete planer. Det skal if1g. pbl. 7, foreligge særlige grunner for å dispensere fra gjeldende plan. De grunner som er oppgitt, kan ikke vurderes å komme inn under betegnelsen "særlige grunner". Planutvalget anbefales å avslå søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for oppføring av bolig i stedet for fritidsbolig i "spesialområde, kulturlandskapsområde-. Planutvalget anbefales å avslå søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for oppføring av bygning som har et større areal enn dagens bolig. Ny fritidsbolig kan godkjennes med et T-BRA på maks. 160 m2 som er den samme størrelse som dagens. Selve byggesaken vil bli behandlet for seg.

37 Saksprotokoll i Planutvalget Behandling: Planutvalget foretok befaring i dagens møte. Følgende vedlegg fremlagt i møtet: Brev datert (dispensasjonssøknad) og brev datert fra Arkitektfellesskapet Løvdahl A/S, Jebsen-Vinje A/S. Reguleringsbestemmelser til revidert reg.plan for Ny Hellesund m.m. stadfester av Miljøverndepartementet Wenche Solås (AP) ble permittert kl stemmeberettigede til stede. FRP-Terkelsen fremmet forslag: 1 Planutvalget finner med hjemmel i Pb1 7 å kunne gi tillatelse til riving og oppføring av bolig på gnr. 21, bnr. 19 Monsøya. 2 Nytt BRA blir ca. 260 m2. Gruppemøte ble avholdt. V-Berge fremmet forslag: Saken utsettes. Landbruksmyndighetens uttalelse til saken innhentes. Votering: Venstres utsettelsesforslag falt med 5 (V, AP, SV) mot 7 stemmer for å behandle saken i dagens møte. Votering: FRPs forslag vedtatt med 10 mot 2 stemmer (SV) for rådmannens forslag. Rådmannens forslag falt. Vedtak: 1 Planutvalget finner med hjemmel i Pb1 7 å kunne gi tillatelse til riving og oppføring av bolig på gnr. 21, bnr. 19 Monsøya. 2 Nytt BRA blir ca. 260 m2.

38 Søgnekommune Arkiv: 21/37 Saksmappe: 2009/ /2010 Saksbehandler: SolgunnArnesen Dato: Saksframlegg Søknadom bruk sendring fra fritidsbolig til helårsbolig på GB 21/37Monsøya. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 196/10 Plan- og miljøutvalget Rådmannensforslag til vedtak: Bruksendringfra fritidsbolig til helårsbolig godkjennes,dadetteer i trådmedintensjonenei reguleringsplanenfor Ny-Hellesund,påfølgendevilkår: Bygningentillates ikke tatt i bruk sombolig før detekniskekravenetil enbolig er oppfylt. Boligenmågis enestetiskutformingsom er tilpassetmiljøet i Ny Hellesund. Eiendommenmåhagangretttil kommunalvei/bryggeeller egenbryggesom kan betjenesav rutebåten Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Pedersen(SV) stilte spørsmålom sin habilitet er nabo og fratrådtemøtet 8 stemmeberettigede til stede. Plan- og miljøutvalgeterklærterepresentantenfor inhabil, jfr. Fvl 6 annetavsnitt. Votering: Rådmannensforslagenstemmigvedtatt. Pedersen(SV) tiltrådtemøtetettervoteringen 9 stemmeberettigede til stede. Vedtak: Bruksendringfra fritidsbolig til helårsbolig godkjennes,dadetteer i trådmedintensjonenei reguleringsplanenfor Ny-Hellesund,påfølgendevilkår: Bygningentillatesikke tatt i bruk sombolig før detekniskekravenetil enbolig er oppfylt. Boligenmågis enestetiskutformingsom er tilpassetmiljøet i Ny Hellesund.

39 Eiendommenmåhagangretttil kommunalvei/bryggeeller egenbryggesom kan betjenesav rutebåten Bakgrunn for saken: BygningsmassepåGB 21/37påMonsøya bestårav enfrit idsboligog 4 mindrebygninger. Eksisterendefrit idsbolig er 57 m² BRA og harikke bygningsmessigekvalitetersomgjør at den kantjenesom helårsbolig. Det søkesom bruksendringtil helårsbolig. Plangrunnlag: Reguleringsplanfor Ny-Hellesund, stadfestetav Miljøverndepartementet Reguleringsformål: Jordbruksområdeog spesialområdemedskravurfor bevaringsområde. Disseto formåleneer i planendefinert somkulturlandskapsområde. I kulturlandskapsområdetillatestradisjonell landbruksvirksomhetsomivaretar kulturlandskapetsmangfold. Beståendefrit idsbebyggelseopprettholdesog gis mulighetfor utvidelseinntil T-BRA=100m² inkl. anneks,uthusm.m.etternærmerevurdering. Krav til bebyggelseblir som angitt i reguleringsbestemmelsene i 2. Dettegjeldergesims- og mønehøyde, takvinkel,samletarealog fargevalg. I områdetskalut overdetteikke tillates oppførtny bebyggelse I fellesbestemmelsene 6.0 a) stårdetat eksisterendefrit idshusi planområdetkantillates omdisponerttil boligformål. Eiendommengrenserinntil antikvariskspesialområdeogområdetsomer midlertidig fredet. Kommuneplanensarealdelsbestemmelserom maks.bebygdarealfor boligeiendommerer BYA=30 %. Søknaden: Søkermenerat bruksendringer i samsvarmedreguleringsplanen, daeksisterendefrit idshusi planområdettillatesomdisponerttil boligformål. Søkermenerat deter uklart hvasom skalgjeldeav størrelsepåbygningsmasser for helårsbolig ogomdeter behovfor dispensasjon for planeneller ikke. Hanmenerprinsipaltat detikke er etdispensasjonsforhold, mensøker likevel omdette. Uttalelser: Fylkesmanneni Vest-Agder, Miljøvernavdelingen: Det oppfordrestil enstrengpraksisvedbehandlingav dispensasjoneri 100-metersbeltetlangs sjøen. Dispensasj onsomomsøktvil - medøkt bygningsmasse- forsterkedetbebygdepregetog dermed ytterligereskadenaturverdienei kulturlandskapet/strandområdet. Omdisponeringtil fast bosettingvil ogsåføretil økt privatiseringav omgivelsene.samtidigvil enomdisponering lett skapeenuheldigpresedens.det er derfor viktig at detikke åpnesfor andrebyggetilt ak enn detsomreguleringsplanenhjemler.kommunengis følgelig rådom å avslåsøknadenslik den foreligger.vi viser til PBL 19-2, 4. ledd,hvor detfremgårat kommunenikke børgi dispensasj on nårstatlig berørtfagmyndighetharuttalt segnegativt til dispensasj onssøknaden. Det visestil kopi av uttalelseni sin helhet. Søkerskommentar til Fylkesmannensuttalelse:

40 Fylkesmannensuttalelseer begrunnetmedat omdisponeringtil fastbosettingvil føretil økt privatiseringav omgivelsene,at økt bygningsmassevil forsterkedetbebygdepregog at omdisponeringvil skapeuheldigpresedens. 1. Det er ikke rikt ig at bruksendringtil bolig vil krevedispensasjon fra fritidsformåleti reguleringsplanen. 2. Reguleringsplanenhar ikke bestemmelserom at helårsbolig skalværebegrensetil 100 m² T-BRA inkl. anneks,uthus,sjøbum.m. Måsuppleresmedkommuneplanens bestemmelseom maks BYA på30 %. Liggerinnenfordennerammeog jeg fastholder derformitt prinsipalestandpunktom at det ikke er nødvendigmeddispensasjon for å godkjennedenomsøkteutnyttelse. 3. Miljøvernavdelingenharbegrensetsegtil enhelt generellbegrunnelsesom ikke er forankreti enkonkretog individuell vurderingav forholdenepåstedet. 4. Enomdisponeringvil ikke føretil uheldigpresedens. Det konkluderes medå bekommunensebort fra miljøvernavdelingensuttalelse. Det visesi sin helhettil brevdatert Vest-AgderFylkeskommune, Kulturminnevernseksj onen: Nærhetentil fredningsområdetogbeliggenheteni kulturlandskapsområdet, helt nedei strandkanten, tilsier at en måværebevissthvaslagsendringersomtillates. Nåværendehytte er enenkeletterkrigshyttebygning(fra 60-tallet?),somligger fint plasserti detsmåkuperte landskapet,mellom knausene. Det er foreslåttentotalombyggingog utvidelsetil 114m² og vil fremståsomenhelt ny bygning. Denhar fått et boligpregmedmangefasadeelementer, og harmonererlite medden enklehyttebebyggelseni området,eller deneldreuthavnsbebyggelse n. Forslagetvil kreve sprengingi knausenmot nordvest. En utvidelseinntil 100m² totalt - etternærmerevurdering. EtterFylkeskonservatorensvurderingsprengerforslagetlandskapetog miljøetsrammer,og estetisk er detikke tilpassetomgivelsene.forslagetkanikke aksepteresog detfrarådes at det gis dispensasjon for bygningensstørrelseog utforming/ombygging. Et eventueltpositivt vedtakom dispensasjon for nåværendeforslagvil bli vurdertpåklagetav fylkeskommunen. Det visestil kopi av uttalelseni sin helhet. Søkerskommentartil Fylkeskommunensuttalelse: Gjelderpresiseringav hvasøknadengjelder. Hankommentererogsåtilpasningtil terrengog annenbebyggelse.tegningeneer skissepreget.de foreløpigeskisservil bli illustrert gjennom fotomontasje. Tiltakshaverer åpenfor å etterkommeinnspill fra kommunensom gjør at man får enbestmulig tilpasningtil terrengog miljø. Det visestil brevetdatert i sin helhet. Nabomerknader: Pål Bjørnstad, Nettholmen, GB 20/17,brevdatert : Redegjørelsenvedrørendestørrelse/areal fremstårsomnoeuklar og ufullstendig,jfr. to forskjellige arealbegreper, hhv T-BRA og BYA, omtales"om hverandre"i følgebrevet. Sumnybyggi følgetegningerblir 152 m² T-BRA. Sumforeslåttbygningsmasseblir ca.184m² T-BRA. Det anmodes omat detutarbeidestegninger/illustrasjonerav forslagetsomtydelig viserdet foreslåttenybyggetift eksisterendeterreng/fjellformasjonsettfra sjøen(fra hhv nord-østog syd-øst),derogsåsilhuettenaveksisterendefrit idsbolig er vist (for eksmedstiplet strek),for å realistisk kunnevurderehvadispensasjonenvisuelt vil innebære.vi vil genereltpåpeke viktighetenav å bevareeksisterendesten-/fjellformasjoner,særligpåutsidenavdetforeslåtte nybygget,mellom bygningenogsjøen. Søkerharkommentertdettevedbrev datert

41 Fradennesideer detikke gjort nærmereundersøkelser for å få klarlagtom Bjørnstads beregningerer riktige.*) Med detteforbehold harmanikke bemerkningertil hansberegninger. Det sammenlignesmedet tilfelle påborøya ogtil forslagtil bestemmelser i tilknytning til kommunedelsplanfor Amfenesmedmaks.grensepå200m² T-BRA for konverteringav fritidsbolig til helårsboliger i LNF-områder. Når detgjelderomfangav terrenginngrep,vil dettemåtteprosjekteresnærmereif m selve byggesøknaden.målsettingentil Abrahamsener å tilpassebebyggelsenmestmulig til terrenget,ogunngåstoreterrengforandringer. *) Det er mottattberegningeroverbygningsmassenfra FlatnesBygg Consultden Disseer nevnti 1. avsnittpåside1. PederJohan Pedersen, GB vedbrevdatert Det opereresmedbegrepet"gangveirett". For meger detet ukjentbegrep, ogsåut fra nevnte tinglysterett. Gangrettskiller segvesentligfra veirett i forhold til opparbeidelseog standard. Det Leif A. Abrahamsenhar rett til, er å gåover min eiendom, etternærmereanvisningav sted, fram til naboeiendommen, "Dalen" gnr 21, bnr 5. Begrepetgangveiretter derforukjent i denne sammenhengen. Søkerharkommentertdettevedbrev datert Detsomer sentralti dennesammenhenger at Abrahamsenharenrett til atkomstover Pedersenseiendom, og detteer ogsåbekreftetav Pedersen. For øvrig har Abrahamsenseiendom direkteatkomstsjøvegenmedegenbrygge. Merknadenfra PederJohanPedersenforanledigerderfor ikke endringeri søknaden. Saksutredning: Slik somadministrasjonenserdet,dreierdennesakensegom følgendeforhold: Størrelsenpåboligen/eiendommen og omdetteer dispensasj onsforhold. Bruksendringav eksisterendefrit idshustil boligformål. Denestetiskeutformingeni forhold til landskap/miljø. * Størrelsen: Utvidelsetil ca.114m² BYA eller 164m² BRA. I tillegg kommerarealpådeandre bygningenepåeiendommen. Detteutgjørannekspå20 m², sjøbod14 m² + bod8 m² og utedo 1 m². Totalt vil detutgjøreca.160m² BYA eller 207m² BRA. Reguleringsplanensierikke noeomstørrelsepåhelårsboliger. Kommuneplanens bestemmelser trår inn som supplementil reguleringsbestemmelsene nårdetikke er motstrid. Kommuneplanensbestemmelse r oppgir maksbebygdarealfor boligeiendommertil BYA = 30%. Totalt BYA vil bli ca.160 m², og detteligger langtinnenfor30 % av eiendommensareal på6.991m². Administrasjonener enigmedsøkerom at størrelsenpåbygningsmassepådenaktuelle eiendommenikke er et dispensasjonsforhold. Det er dermedikke behovfor å realitetsbehandle søknadom dispensasjon for størrelsenog søkersbegrunnelsefor dispensasjon kommenteres dermed ikke ytterligere. Fylkesmannenog Fylkeskommunenharuttalt segnegativttil søknad omdispensasjon, menharikke vurdertomdeter et dispensasjonsforhold. *B ruksendring: I reguleringsplanensbestemmelserstårdetat eksisterendefrit idshusi planområdetkantillates omdisponerttil boligformål. Fylkesmannenmenerimidlertid at enomdisponeringtil fast bosettingvil føretil økt privatiseringav omgivelsene.

42 Administrasjonenharvurdert at denomsøkteendringtil helårsbruk, er i trådmedintensjoneni reguleringsplanenom at deter ønskeligmedfast bosettinginnenplanområdet. En farefor økt privatiseringvurderesikke som et problem/relevantforhold i dennesammenhengen. Adkomst til/fra eiendommener avklart. Krav til vannog avløpsom helårsboligvil bli tatt oppi byggesaken. * Estetisk utforming: Søkeroppgir at nybyggetskaltilpassesterrengog landskapetog utformesfor øvrig i samsvar medderetningslinjersom er fastsatti 2 i reguleringsbestemmelsene (gesimshøydeunder4,0 meterog mønehøydeunder7,5meter). Kommunenhar mottatt fotodokumentasjonsom visertilpasningentil terreng/landskap. Fotos fra syd-østog nord-østviser medstipledestrekerhvordanboligen er tenktplassert mellom fjellknausene. Bygningenvil ikke gi silhuettvirkningerfra dissekantene. Når detgjelderselveutformingenav bygningen,ønskerdeendialogmedkommunenog mener at dettekangjøresi forbindelsemedselvebyggesaken.av dengrunner detbareinnsendt skisserav hvordanbygningenkan bli. I denneomgangener detprinsippetvedr.størrelserog bruksendringsom er viktig å få behandlet. Statligemyndigheterharuttalt segnegativttil søknaden.for detteområdeter deti plansammenhengbestemtat godestetiskutforming skaltilpassesmiljøeti området. Administrasjonener enigmedfylkeskonservatorenom at tiltaket harmonererlite medden enklehyttebebyggelseni området,eller deneldreuthavnsbebyggelsenog at det sprenger miljøetsrammerogatdetestetisk ikke ertilpassetdebygdeomgivelsene. Konklusjon: Administrasjonenmenerat denskissertedimensjoneringenav bygningenog plasseringenkan aksepteres. Når detgjelderdetaljutformingenav bygningen,meneradministrasjonenat tegningenebør omarbeidesfor å få til en bedretilpasningtil bygningsmiljøeti området. Dettekangjøresi forbindelsemedselvebyggesaken. Med bakgrunni ovenståendemeneradministrasjonenat søknadenombruksendringkan innvilges. Rådmannensmerknader: Rådmannenhar ikke ytterligeremerknader. Vedlegg 1 Søknadom bruksendringog dispensasjon - Tiltak påeiendom GB 21/37- Monsøya 2 Søknadom prinsippgodkjenningfor bruksendringog dispensasjon - GB 21/37-Monsøya 3 Dokumentasjon i forbindelsemedtiltak på GB 21/37- Monsøya 4 Tilleggsdokumentas jon GB 21/37Monsøya. 5 Oversiktskart 6 Uttalelsefra fylkesmanneni Vest-Agder- Bruksendringtil helårsbolig- GB 21/37- Monsøya 7 Uttalelsefra VAF - GB 21/37- Monsøya 8 Kommentarertil nabovarsel- bruksendring- GB 21/37- Monsøya 9 br090612pbjb 10 Bruksendringer i samsvarmedreguleringsplanen- reguleringsbestemmelsene 6 bokstava

43 Søgne kommune Arkiv: 21/37 Saksmappe: 2009/ /2012 Saksbehandler: Solgunn Arnesen Dato: Saksframlegg Klage på Plan- og miljøutvalgets godkjenning av søknad om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig på GB 21/37 - Monsøya. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 183/12 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Klagen på vedtak i sak 196/10, tas ikke til følge, da det ikke er kommet inn momenter av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Vedtak i sak 196/10 opprettholdes. Saken oversendes til Fylkesmannen i Vest-Agder for endelig avgjørelse. Jfr. Forvaltningsloven 33. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: Klagen på vedtak i sak 196/10, tas ikke til følge, da det ikke er kommet inn momenter av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Vedtak i sak 196/10 opprettholdes. Saken oversendes til Fylkesmannen i Vest-Agder for endelig avgjørelse. Jfr. Forvaltningsloven 33. Bakgrunn for saken: Plan- og miljøutvalget behandlet saken i møte og godkjente enstemmig følgende i sak 196/10.