En strategisk tilnærming til. Asset management. Eiendom som strategisk faktor for verdiskaping Kursdagene 2015, Trondheim Hallgrim Hjelmbrekke

Transkript

1 En strategisk tilnærming til Asset management Eiendom som strategisk faktor for verdiskaping Kursdagene 2015, Trondheim Hallgrim Hjelmbrekke

2 Strategi og litt om hvorfor det går dårlig strategisk eiendomsledelse et godt eksempel Asset management PRUB

3 Strategi er å se framover og resonnere baklengs Planning is a process which begins with objectives, defines strategies, policies and detailed plans to achieve them It is not what should be done in the future but rather what should be done now to make desired things to happen in the uncertain future. George A Steiner

4 Det går delvis bra! Gjennomsnittlig leverer de fleste strategiske initiativ ca. 60 % av de som ble lovet De resterende 40 % er å finne her: Mangel på ressurser (7,5 %) Ikke kommunisert strategi (5,2 %) Uklare myndighetsforhold for igangsetting av tiltak(4,5 %) Uklare økonomiske forhold/kostnadsføring (4,1 %) Organisatoriske siloer og - kultur obstruerer (3,7 %) Manglende overvåkning av tilstand/ytelser ( 3 %) Manglende lederskap/uinteressert lederskap (4,5 %)

5 Regelen er at det meste går galt Prosjekters suksessrate målt etter effekt- og strategiske mål er relativt lav. Wysocki (2004) antyder antyder at minst 70 % har et utfall som kan defineres som feil. I prosjekter analysert av Concept ved NTNU har man også sett den samme trenden med hensyn til prosjekters samfunnsøkonomiske nytte. Forskning er relativt tydelig på at årsaken er en manglende sammenheng mellom ikkematerielle mål og prosjektets materielle ytelser. Strategiske mål for verdiskaping forvitres i prosjektenes planlegging og gjennomføring.

6 Eiers mål For å kunne fatte en beslutning om endring og velge modell må en gjennomføre minst tre aktiviteter: Finne ut hva som er problemet og behovet Vurdere konsepter og velge det som gir størst sannsynlighet for effekt på de strategiske mål. Beregne prosjektets lønnsomhet og langsiktige avkastning

7 Spørsmål ved prosjektstart Spørsmål Hvorfor? Hvorfor gjennomfører vi prosjektet? Hva 1 Hva vil vi oppnå? Svar Det forretningsmessige perspektiv Bakgrunn, kunde, bruker, behov Kan behovet adresseres til strategiske mål? Hvilke muliger gir dette? Forretningsmessige mål ( Økt produktivitet, markesandel, økt utbytte, markedsgjennomslag,lavere kostnad osv. ) Hva 2 Hva skal vi skape/ bygge7endre? Definisjon av produkt Hva skal forbedres, hvilke egenskaper, estetikk, funksjonelle krav, tekniske krav. Hvordan- Hvordan skal vi gjøre det? Definisjon av prosjekt/program Gjennomføringsmodell, kontraktstype, tidsplan, budsjett, organisering, prosesser, verktøy osv. Hvordan måle suksess Suksessdimensjoner

8

9 em/uploads/attachment_data/file/209484/go vernment_s_estate_strategy_- _June_2013_v1.pdf governments-estate-strategy

10

11

12 Det strategiske rammeverk

13

14

15

16

17 PRUB Organisasjoner kjører Prosjekter som skal skape et Resultat (outputs/assets) som mennesker skal Utnytte (bruke) til å skape Bærekraftig verdi (benefit/outcomes) Copyright OpenStrategies Ltd 2012

18 Kjernefunksjon for organisasjoner og effekten for kunder/innbyggere Eksterne faktorer Planlegg Input Skape en asset (produkt,servis, infrastruktur) og gjøre det mulig for kunder/brukere å utnytte dette til å skape bærekraftig verdi for seg selv og samfunnet. Output Interne faktorer Design og implementering

19 Rising sea levels Legislation Global politics Business confidence Local weather Climate change Global finance Local politics External information flowing in Create products/services Use products/services Investment Logic Mapping Corporate Social Responsibility Outcomes Based Accountability Collaboration Purchasing Administration Finance Human Resources Leadership Internal information PRUB concisely defines the core process of organisations ie running Projects to create Results such as infrastructure products and services which citizens, communities and customers Use to create Benefits for themselves Copyright OpenStrategies Ltd 2012

20 PRUB / BURP Planlegge Organisasjon Overlevering Samfunn Prosjekt Resultat Bruk Verdi Skape «asset» Interaksjon Design og implementering

21 Projects Results Uses Benefits Vurder kundens behov på grunnlag av hva de ønsker å oppnå med den nye fasilititet (bygg/anlegg). Informasjon er tilgjengelig om hva kunden/bruker ønsker å oppnå med fasiliteten. Bruk denne informasjonen til å utarbeide et konsept for prosjektet, analyser/test om fasilitet vil gjøre det mulig for kunde å nå sine mål. Igangsette et bærekraftig prosjekt. Et riktig produkt og data om brukbarhet/samfunnsøko nomisk nytte er tilgjengelig og er i samsvar med eiers mål. Kunden er fornøyd. Den nye fasiliteten har bidratt til kundens måloppnåelse Ny fasilitet er tilgjengelig for kunde/bruker. Kunde tar i bruk fasilitet. Kunde benytter og bruker fasilitet til å forbedre egne prestasjoner og når sine mål. Vår organisasjon er økonomisk bærekraftig og tjener penger. Copyright OpenStrategies Ltd 2012

22 how 1. Definer hva som ideelt er nødvendig å gjøre 2. Sørg for å skaffe bevis for årsak- virkning bli sikker på at prosjektet vil tilfredsstille bruker sitt behov. 3. Bevis at prosjektet er verdt investeringen. Copyright OpenStrategies Ltd 2012

23 Bevis er i link mellom Projects, Results, Uses and Benefits Det viktigste årsak/virkning bevis er linken mellom prosjektresultat og bruk. Performance management Data sits within each Project, Result, Uses and Benefit and has no causeand-effect information Copyright OpenStrategies Ltd 2012

24 Evidence

25 Inngående kontantstrøm kan økes gjennom å velge løsninger som øker de forretningsmessige fordeler. Netto nåverdi (NPV)= Cout + C in 1+rt t C out = Investeringskostnad C in = Netto kontantstrøm t = Avkastningskrav r = antall perioder

26 Hvordan beregne nåverdi (NPV)? Økonomisk modell Verdien av et prosjekt er teoretisk lik nåverdien av alle fremtidige kontantstrømmer. La oss bruke følgende symboler: NPV = (netto) nåverdi (Net Present Value) CF 0 = investering på tidspunkt 0 CF t = prosjektets kontantstrøm på tidspunkt t i = avkastningskrav totalkapitalen n = totalt antall perioder CF1 CF2 CFn NPV CF (1 i) (1 i) (1 i) n NPV CF 0 n t 1 CFt (1 i) t

27 Når resultatet blir et foreldreløst prosjekt P R U B P R Forlatt og foreldreløst P 1 R 1 Adoptert foreldreløs P 2 R 2 U B Copyright OpenStrategies Ltd 2012

28 Organisations gjennomfører Prosjekter Som skaper Resultater, Som brukere/innbyggere Utnytter For å skape Bærekraftig verdi eller Benefits. Om der en ting som skal huskes oo som er det viktigste punktet er det at Resultatet (som vi kaller output) av et prosjekt eller et program vil ALDRI være en Bærekraftig verdi/benefits.

29 Kompetanse for bedre eiendomsledelse Kursdagene 2014, Trondheim Hallgrim Hjelmbrekke Spørsmål

30 Nåverdi - beslutningsregel Nåverdi viser aksjonærenes formuesendring dersom et prosjekt gjennomføres Aksepter alle prosjekter med positiv nåverdi, under forutsetning av at: Prosjektene er uavhengige Vi har ubegrenset med kapital Hvis prosjektene ikke er uavhengige men gjensidig utelukkende, velger vi prosjektet med høyest nåverdi Hvis det er begrenset med kapital, må reglene justeres noe som vi ikke sier noe om nå! Kilde: Bjørn Fredrik Kristiansen

31 Hvilke variabler kan vi påvirke gjennom vår ledelse? Inngående brutto kontantstrøm? Kontantstrøm ut? Avkastningskrav? Investeringskostnad?