Tåler vi mer oppgang nå?

Transkript

1 Tåler vi mer oppgang nå? holmsbu, 5. september 07 v/ bjørn-erik øye

2 rammevilkår internasjonalt ; Myk landing i amerikansk økonomi ->Veksten i privat konsum (USA) avtar, men kompenseres av vekst i bedriftenes investeringer. Rentenedgang 2. halvår 07? Dermed fortsetter også veksten i verdensøkonomien på tilfredstillende nivå, med fortsatt høye vekstrater i Kina og i andre østasiatiske land. Begynnende oppgang i Sør-Amerika fortsetter og tiltar mot Gir likevel kun svake bidrag til verdensøkonomien pga at økonomiene relativt sett er små. De store europeiske økonomiene er på bedringens vei, venter positiv vekstbaner mot 2010 både for Frankrike Tyskland kok i UK, spørsmålstegn ved iitaliensk økonomi. Renten i Euro-området ventes å stige moderat. Veksten i de store økonomiene trekker rente-nivået opp.

3 Uuuæææææ!!!!.subprime covlite - nina hedge.. Obligasjoner rating.. uuuææææ

4 .boligprisutvikling - USA

5 .boligprisutvikling - USA

6 .boligprisutvikling - USA

7 rammevilkår norge Veksten i norsk økonomi fortsetter på kapasitetsgrensen. Isolert sett fortjener norsk økonomi høyere rente, men hensyn til valutakursen gjør at ikke nivået vil gå særlig over 5 % (3 mnd. Nibr) streken i Boligetterspørsel tilsier boligbygging på mer enn boliger per år, men bransjekapasitet og mangel på byggeklare tomter holder nivået nede på rundt pr. år. Igangsetting av off. og private næringsbygg er preget av de gode tidene og vil parkere på rekordhøye nivåer neste 2 år. Konsumentmarkedet fortsetter å vokse, bl.a. med forankring i stigende boligpriser. Veksttakten i boligprisene forventes å gå ned, men vil i hele perioden holde seg på nivåer over den generelle prisutviklingen.

8 årstrend antall igangsatte boliger

9 Til startsiden ordre-situasjonen boliger Ordretilgang Ordrereserver Gå Bakover Indekser, år 2000=100 1 kv 01 2 kv 01 3 kv 01 4 kv 01 1 kv 02 2 kv 02 3 kv 02 4 kv 02 1 kv 03 2 kv 03 3 kv 03 4 kv 03 1 kv 04 2 kv 04 3 kv 04 4 kv 04 1 kv 05 2 kv 05 3 kv 05 4 kv 05 1 kv 06 2 kv 06 3 kv 06 4 kv 06 1 kv 07 Gå Fremover

10 årstrend igangsatte yrkesbygg (1000 m2) Til startsiden Gå Bakover Gå Fremover

11 ordre-situasjonen yrkesbygg 250 Ordretilgang Ordrereserver Indekser, år 2000=100 1 kv 01 2 kv 01 3 kv 01 4 kv 01 1 kv 02 2 kv 02 3 kv 02 4 kv 02 1 kv 03 2 kv 03 3 kv 03 4 kv 03 1 kv 04 2 kv 04 3 kv 04 4 kv 04 1 kv 05 2 kv 05 3 kv 05 4 kv 05 1kv 06 2kv 06 3kv 06 4kv 06 1kv 07

12 mmmmhh..???? opp/ned ned/opp nøytral bane?? små, men ikke hyppige.... hallo!!. jeg bestemmer?? gjeldskrise ubalanse.. Ikke OM, men NÅR..likviditetsrisiko..lånebo mbe. gjeldslaver..boblesmell. ta meglerne med en klype salt

13 prisvekst -? KPI KPI-JAE

14 renteforventninger USA Storbritannia Euroområdet Sverige juni 9. mars

15 husholdningens gjeldsbelastning Gjeldsbelastning, venstre akse Justert gjeldsbelastning 3), høyre akse ) Disponibel inntekt er fratrukket alminnelige levekostnader slik de er beregnet av Statens institutt for forbruksforskning (SIFO)

16 husholdningens gjeldsbelastning - prognose Rentebelastning, venstre akse Gjeldsbelastning, høyre akse

17 boligmarkedet

18 igangsatte boliger i Norge det bygges mye, men det er langt igjen til toppen!

19 men likevel for få boliger i forhold til etterspørselen!

20 registrert igangsetting av nye boliger og prognoser for 2007 og 2008 beregnet etterspørsel Registrert Prognose Beregnet fram til 2006 Beregnet etterspørsel i 2007 og

21 befolkningsvekst

22 befolkningen som er over 20 år

23 Berlin Wien Amsterdam Roma Stockholm Helsingfors Oslo Kjøbenhavn Dublin Madrid Paris Vilnius Budapest noen andre land kr. pr / m2

24 Berlin Wien Oslo Helsingfors Stockholm Amsterdam Dublin Kjøbenhavn Roma Madrid Paris Vilnius Budapest noen andre land indeks korrigert for lønnsnivå

25 ferdigstilte Completions for every 1000 inhabitants in the Euroconstruct area (2006) 27,0 22,0 21,8 17,0 16,3 12,0 6,7 6,6 6,6 7,0 5,5 5,2 5,2 5,2 5,0 5,0 4,6 4,1 2,0 Average: 5,6 3,5 3,3 3,2 3,1 2,9 2,8 Ireland Spain France Norway Finland Denmark Austria Belgium Portugal Switzerland Italy Netherlands Hungary Sweden United Kingdom Czech Republic Poland Slovakia Germany

26 byggekostnad og byggskader naturgitt eller selvforskyldt?

27 utviklingen i byggekostnader, priser på nye boliger og priser på brukte boliger, hele landet Indekser, 2000= Byggekostnadsutviklingen for boligblokk Byggekostnadsutvikling inkl. 1 % årlig standardøkning Pris på nye flerbolighus Fortjeneste- og produktivitetsvirkning

28 byggekostnader nye boligblokker - sentrumsnært? prosjekteksempler vår kr/m2, eksl. tomt og moms snitt Tromsø Bodø Narvik Trondheim Bergen Stavanger Oslo

29 naturgitt eller selvforskyldt? Byggeboom Norge Europa - Verden Kapasitetsproblemer arbeidskraft Kapasitetsproblemer materialer Konkurranseintensitet Byggesaksbehandling Offentlige avgifter Offentlige pålegg Byggeforskrifter Små serier - uutnyttet industrielt potensiale Norge = høykostland Produktivitet Avkastningsmål Slurv heft mangler

30 demografi

31 befolkningsvekst

32 boligkjøperen 2006

33 boligkjøperen 2020????

34 boligkjøperen 2006

35 boligkjøperen 2020????

36 boligmassen boligbehovet

37 .valgkriterier.

38 boligmassen & preferansene 60 % 50 % Boligmassen Neste bolig 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Leilighet Rekke-/småhus Enebolig/kjedet enebolig Ikke svar/vil ikke svare

39 andel nye leiligheter... Andel nye leiligheter - NORGE - EUROPA 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % Europa Norge 40 % 35 % 30 %

40 .by eller land.

41 næringsbygg

42 private næringsbygg (industribygg, kontor- og forretningsbygg, lagerbygg, hoteller ) og norsk økonomi. Hele landet Registret igangsetting Anslått etterspørsel *) kvm Prognoser *) På bakgrunn av utviklingen i renter og arbeidsledigheten, IPN=a+bR+cA

43 igangsetting av areal til kjøpesentre, varehus og butikkbygg og norsk økonomi og politikk. Landet Registret igangsetting Anslått etterspørsel *) 1000 kvm *) På bakgrunn av utviklingen i lønninger, renter, antall sysselsatte og utviklingen i varekonsumet

44 igangsetting av industribygg Registret igangsetting Anslått etterspørsel *) 1000 kvm *) På bakgrunn av utviklingen i renter, arealavgang og industriproduksjon.

45 det er en viss sammenheng mellom offentlig byggevirksomhet og konjunkturene, men den er svak. Registrert igangsetting av offentlige bygg og prognoser 1000 Arbeidsledighet kvm Prosent arbeidsledige (omvendt skala)

46 bygger vi nok private og offentlige næringsbygg?

47 på lang sikt er behovet for private og offentlige næringsarealer er bestemt av utviklingen i fastlands-norges økonomi. Nivået på mengden av næringsbygg sammenliknet med nivået på Fastlands- BNP i 4-års perioder BNP fastland i 2005-kroner Bygningsbestand i kvm Mill 2005-kr Mill kvm

48 det likevel langt fra nok til at bygningsmassen vokser i takt med Fastlands-BNP.. ii så fall måtte fullført næringsareal øke til 8 mill. kvm BNP fastland i 2005-kroner. Prognoser til SSB og Prognosesenteret (fra 2010) Bygningsbestand i kvm Mill 2005-kr Mill kvm

49 totalinvesteringer pr. delmarked ,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 Nye Boliger Nye Yrkesbygg ROT Boliger ROT-Yrkesbygg Anlegg, inkl. ROT

50 hei hvor det går - boligpriser BNP - total Boligpris 19 0 Forbruk

51 bruktboligpriser måned for måned 2007: Observert og prognose Observert Prognose med 13 % vekst fra 2006 til ,2 h.i.å Gir 5 % 1/1-31/12 jan.04 feb.04 mar.04 apr.04 mai.04 jun.04 jul.04 aug.04 sep.04 okt.04 nov.04 des.04 jan.05 feb.05 mar.05 apr.05 mai.05 jun.05 jul.05 aug.05 sep.05 okt.05 nov.05 des.05 jan.06 feb.06 mar.06 apr.06 mai.06 jun.06 jul.06 aug.06 sep.06 okt.06 nov.06 des.06 jan.07 feb.07 mar.07 apr.07 mai.07 jun.07 jul.07 aug.07 sep.07 okt.07 nov.07 des.07

52 observert og beregnet prisprisendring på bruktboliger 20 % 15 % Registrert Beregnet 10 % 5 % 11,7 % 6,0 % 7,1 % 0 % -5 % -10 % -15 % -20 %

53 boligdrømmen

54 boligkrakkoppskrift Ta bort særlige fordeler for boliger i skatteloven Fjern rentefradragsmuligheten Skjerp bankenes kredittkrav Få opp boligproduksjon til mer enn enheter pr. år Kjør opp rente med 2-3 prosentpoeng på en gang Ekstra : Snarlig stopp i befolknings- og sysselsettingsveksten Resultat Garantert smell!

55 .takk for meg