KULTURMINNEFAGLIG NOTAT SOM INNSPILL TIL FORSLAG TIL NY OMRÅDEPLAN FOR SEIERSTEN, ULLERUDSLETTA OG DYRLØKKE

Transkript

1 Torggata Oslo Tel Fax GNR 16/BNR 2, HOLTERVEIEN 12 m fl - NORDRE HOLTER GÅRD KULTURMINNEFAGLIG NOTAT SOM INNSPILL TIL FORSLAG TIL NY OMRÅDEPLAN FOR SEIERSTEN, ULLERUDSLETTA OG DYRLØKKE Nordre Holter sett fra Holterveien (foto Tom Wassum/Arkitektskap juli 2020) Innledning Notatet er utarbeidet av Arkitektskap as v/sivilarkitekt Tom Wassum for Holter Nord AS Hensikten med notatet er å belyse kulturminne- og kulturmiljøverdiene knyttet til gnr 16/bnr 2 Nordre Holter gård i Drøbak, med bakgrunn i foreliggende forslag om å regulere eiendommen til landbruksformål (område LL) og gårdsbebyggelse med tilhørende anlegg til hensynssone bevaring i områdereguleringsplan for Seiersten, Ullerudsletta og Dyrløkke (H570-3 i planforslaget). Arbeidet med områdereguleringsplan er igangsatt. Planbeskrivelsen er datert , basert på planprogram vedtatt av kommunestyret i Kort stedsbeskrivelse Gjenværende bebyggelse på Holtergårdene ligger på et høydedrag på østsiden av et større område med næringsbebyggelse, med blant annet Drøbak Amfi, ved krysset mellom Åsveien 1

2 og Osloveien på Dyrløkke i Drøbak. Øst og nord for gårdene er det boligfelt med en blanding av småhus, rekkehus og blokker, bygget ut i perioden 1970 og fram til ca Næringsbebyggelsen fremstår som sammensatt med bygninger fra ulike perioder og med ulik arkitektur og materialbruk, og er omgitt av store parkeringsarealer. Næringsbebyggelsen nærmest krysset mellom Åsveien og Osloveien har leiligheter i to etasjer over næringsetasjen. Næringsområdet framstår som rotete, bilbasert, uten klar struktur og med en tydelig bakside mot øst og Holtergårdene. Boligområdene er svært sammensatt, med stort spenn i alder, ulike bygningstypologier og ulik arkitektur. Den visuelle sammenhengen mellom Nordre og Søndre Holter gård er brutt av fem nyere villaer (Holterveien 10-18) tett på og mellom gårdstunene, der to av husene nærmest ligger inne på tunene. Kart som viser gjenværende deler av gårdstunene på Nordre og Søndre Holter gård. Bearbeidet kart fra Finn.no 2

3 Gårdene er fysisk adskilt fra tilstøtende bolig- og næringsområder ved at deler av jordvei og grøntdrag er bevart. Gårdenes lesbahet i landskapet er best ivaretatt sett fra næringsområdet og Holterveien i vest, dels fordi de ligger på et høydedrag ift Holterveien, og fordi gjenværende deler av jordveien fremdeles ligger som en buffer mellom Holterveien og gårdene. Fra øst, fra Bringebærhagen er gårdene ikke synlig pga vegetasjon og nyere bebyggelse. Flyfoto som viser gjenværende jordvei på Nordre Holter. (kilde Finn.no) Historikk Holter gård før delingen Holter gård var opprinnelig del av et større sammenhengende jordbrukslandskap med eldre gårder som strakte seg østover til Årungen og Ås. Holter gård, som opprinnelig strakte seg helt ned til fjorden, ble trolig ryddet allerede i eldre jernalder og var ett bruk fram til Gården ble i 1849 delt i to gårdsbruk, Holter Søndre fikk bnr 1 og Holter Nordre fikk bnr 2. Plassene Drøbak (Drøbakstrand), Vennebekk (Vennebekkstrand) og Husvik lå fremdeles under Holter i første halvdel av 1700-tallet, og utgjorde det som midt på 1700-tallet ble benevnt som ladestedet Drøbak. Nordre Holter Våningshuset på Nordre Holter var våningshus på gården før gården ble delt i Våningshuset er imidlertid ikke nærmere datert. Huset ble påbygget andre etasje i sveitserstil ca 1900, og har i dag stedvis nyere panel og nye vinduer, og er modernisert innvendig. På vestsiden er den gamle grunnmuren i naturstein synlig. Den tofløyde hovedinngangsdøra har beslag som tyder på at døra kan være fra ca 1800, og er, sammen med grunnmuren de eldste synlige bygningselementer i hovedhuset. Eldste deler av bryggerhuset (laftet del) skal være fra midten av 1800-tallet og påbygd i lengden i

4 På Nordre Holter ble det bygd et nytt fjøs i Stallen ble revet i 1940, fjøset utbedret og bryggerhuset forlenget samme år. I 1979 kan man fra flyfoto se at fjøset er revet og erstattet med et nytt uthus og et sammenbygd bolighus som begge fortsatt står. På midten av tallet ble det oppført et drivhus og en liten plasthall øst for tunet som ble erstattet av en større hall ca Våningshuset på Nordre Holter sett fra inntunet (foto Tom Wassum/Arkitektskap juli 2020) 4

5 Bryggerhuset på Nordre Holter sett fra inntunet. Tilbygget fra 1940 til høyre. (foto Tom Wassum/Arkitektskap juli 2020) Søndre Holter Søndre Holters våningshus er en kårstue som tidligere lå nede ved Åsveien, og som ble flyttet til nåværende plassering da gården ble delt. Den tidligere driftsbygningen ble revet en gang mellom 1956 og 1979 og det gamle våningshuset ble ombygget og utvidet rundt Stabburet er av nyere dato. Øvrige eldre uthus er revet. 5

6 Våningshuset på Søndre Holter gård sett fra veien (foto Tom Wassum/Arkitektskap juli 2020) Områdeutviklingen På flyfoto fra 1956 kan man se at gårdene fremdeles er del av et større sammenhengende jordbrukslandskap, og at gårdsbygningene på Holtergårdene stort sett er som før andre verdenskrig. Eneste nyere bebyggelse i området er to næringsbygg vest for gårdene. På flyfoto fra 1979 kan man se at flere av uthusene på gårdene er revet og erstattet med nye bolighus, samtidig som næringsområdet i vest er utvidet og utparselleringen nordover med småhus er påbegynt. På flyfoto fra 2003 ser man at næringsområdet er utvidet ytterligere med et nybygg i syd, og på flyfoto fra 2008 er det bygget et kombinert bolig- og forretningsbygg mot Osloveien, samt at rekkehus og boligblokker er under oppføring øst for Nordre Holter gård. På flyfoto fra 2019 ser man området slik det er i dag. Gården er innebygget av nyere nærings- og boligbebyggelse og den fysiske og visuelle kontakten med landbrukslandskapet østover er brutt. På slutten av 1970-tallet var Drøbak Amfi et rent næringsområde, etter det er området gradvis konvertert og bygget ut til større kjøpesenter, der deler av bebyggelsen er næringsbygg med butikker i første etasje kombinert med boliger oppå. 6

7 Kart fra Kilde Finn.no Holtergårdene Flyfoto fra Finn.no 7

8 Flyfoto av Holtergårdene tatt i Nordre Holter til venstre og Søndre Holter til høyre. Kilde Akershusbasen/Digitaltmuseum, foto Fjellanger Widerøe Situasjonen rundt Holter gård i Flyfoto fra Finn.no 8

9 Flyfoto fra Kilde Finn.no Flyfoto fra Kilde Finn.no 9

10 Flyfoto fra Kilde Finn.no Reguleringsstatus Nordre Holter gård har de siste 30 årene i all hovedsak vært avsatt til boligformål i overordnet plan og i reguleringsplan. Eiendommens boligstatus ble videreført i arealdelen i gjeldende kommuneplan der den er avsatt til boligbebyggelse nåværende. Eiendommen ligger i kommuneplanen innenfor Hensynssone H810-4 Gjennomføringssone, krav til felles planlegging og H820-4 Gjennomføringssone - omforming. Kommuneplan På området Holter Nord var tunet og området vest for tunet avsatt til eksisterende boligbebyggelse. Området øst for tunet var avsatt til LNF. Kommuneplan I dette plankartet er majoriteten av Drøbak unntatt fra planen inkl Holter Nord. Her arbeidet man med en egen Kommunedelplan for Drøbak På vedtaksdato gjaldt kommuneplanen Kommuneplan På området Holter Nord var tunet og området vest for tunet avsatt til eksisterende boligbebyggelse. Området øst for tunet var avsatt til LNF. Kommuneplan På området Holter Nord var tunet og området vest for tunet avsatt til eksisterende boligbebyggelse. Området øst for tunet var avsatt til fremtidig boligbebyggelse. 10

11 Utsnitt av kart fra kommuneplanens arealdel Kilde Frogn kommune Gjeldende regulering er fra Begge Holtergårdene er regulert til spesialområde bevaring og bolig/landbruk. Maks BYA er i gjeldende regulering på 15%. Til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet anbefalte fylkeskommunen at begge tunene skulle bevares. Dette medførte at tunet rundt Søndre Holter fikk regulering spesialområde bevaring men jordene ble regulert til bolig og næring. For Nordre Holter Gård ble tunet og jordene regulert til spesialområde bevaring fordi tidligere eier ønsket at jordene også ble regulert til dette men ikke fordi det var et krav fra Fylkeskommunen. Gjeldende regulering åpner opp for ny bebyggelse og siden tomten er såpass stor vil en BYA lik 15% gi ca 2100 kvm ny bebyggelse fordelt på 2 etasjer. Reguleringsbestemmelser og kart i gjeldende regulering Bevaringsstatus Gårdsbebyggelsen er ikke avmerket som SEFRAK registrerte i kommunens kart eller på kart til Miljøstatus.no Begge Holtergårdene er pr i dag regulert til spesialområde bevaring. Det åpnes imidlertid opp for ny bebyggelse som hensyntar de verneverdige byggene. Vurdering av områdeplanforslaget 11

12 Vurdering av forslag til vern av gårdstunene Holter gård vurderes å ha lokalhistorisk kildeverdi, basert på at tre av husmannsplassene under Holter utgjorde det området som på midten av 1700-tallet utviklet seg til ladestedet Drøbak, og at gården med det knyttes til Drøbaks eldste historie. Holter gård ble ryddet i eldre jernalder og aldersverdien for Holter som gårdsbruk er høy. Eldste deler av hovedhuset på Nordre Holter er beskrevet å være eldre enn 1849 og aldersverdien vurderes også å være høy for hovedhusets eldste deler. Opplevelsesverdien av Holtergårdene vurderes å være middels. Bebyggelsen på både Søndre og Nordre Holter gård oppleves som rester av gårdsanlegg sett fra Holterveien, primært på grunn av bevart innmark/eng mellom tunene og Holterveien, selv om opplevelsen forstyrres av næringsbebyggelse på vestsiden av veien. Opplevelsesverdiene svekkes imidlertid når man kommer inn på gårdsområdet via Holterveien pga nyere bolighus inne på området, og pga fraværet av eldre driftsbygninger. Sett fra øst og krysset Bringebærhagen og Holter terrasse vurderes opplevelsesverdien av Nordre Holter som gård som lav. Her er det som tidligere var del av innmarken i ferd med å gro igjen, dels er den opparbeidet til frukthage, og bebyggelsen øst på tunet har et mer industrielt preg. Går man inn i Bringebærstien er gårdstunet på Nordre Holter ikke synlig på grunn av topografi og vegetasjon. Våningshuset og bryggerhuset på Nordre Holter vurderes å ha middels til høy formautentisitet ift antatt byggeår og ift datering av til- og påbygg. Materialautentisiteten på hovedhuset er lav. Holter Nordre sett fra Holterveien (Kilde Finn.no) 12

13 Holter Nordre sett fra Bringebærveien (Kilde Finn.no) Nyere bebyggelse øst for Nordre Holter gård danner et skarpt skille mellom Holter Nordre og jordbrukslandskapet i øst. (foto Tom Wassum/Arkitektskap juli 2020) Vurdering av forslag til regulering til landbruksformål 13

14 Utsnitt av forslag til ny områdeplan I områdetplanen foreslås Nordre Holter gård regulert til landsbruksformål LL, mens området syd for gården, inkludert Søndre Holter gård foreslås regulert til byggeområde med blandet formål bolig/forretnning/kontor BKB2. For felt LL heter det i forslag til bestemmelser; Felt LL videreføres som en del av kulturmiljøet på Dyrløkke. Innenfor områdene skal bevaringsverdige bygninger og andre anlegg med tilknytning til gårdens landbrukshistorie sikres og holdes i hevd. Det kan ikke gjøres tiltak som forringer områdets bevaringsverdier. Det framgår imidlertid ikke av planbeskrivelsen hva som menes med videreføres som del av kulturmiljøet på Dyrløkke. Områdeplanen har en uttalt ambisjon om å være en byutviklingsplan. I vedtatt planprogram er formålet med byutviklingen å styrke Dyrløkke som kommunens andre bysentrum. Det heter at områdeplanen skal utformes med tydelige urbane strukturer både for bebyggelse og uterom. For BKB-feltene heter det at; disse kvartalene skal utformes bymessig og skal danne grunnlag for et urbant miljø. Deåpnes for en høyde på 20 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen hvor den øverste etasje er tilbaketrukket 2,5 m fra vegglivet. Dette for å dempe opplevelsen av høyde fra tilstøtende gater. Det er angitt at området BKB2 kan gi plass til ca 170 nye boliger. På Dyrløkke ligger felt BKB2, BKB3 og BKB4 tett sammen og danner et avhengighetsforhold mellom seg. Bestemmelsene inneholder et krav om at disse 3 kvartaler reguleres samtidig for å oppnå helhetlige løsninger. 14

15 Forslaget til ny områdeplan mangler imidlertid en strategi for hvordan denne delen av Dyrløkke skal kunne bidra til å skape kvalitet og bidra positivt inn mot en videre utvikling av Dyrløkke utover de krav som er angitt i forslag til bestemmelser. Området rundt Nordre Holter gård oppfattes i dag som en klar bakside ift senterområdet og uten kvaliteter som urbant rom. Nordre Holter oppfattes heller ikke som et viktig landbruksområde. Det som er bevart av innmark er kun små og fragmenterte arealer. Grøntområdet øst for Nordre Holter gård har ingen eksponering mot senterområdet Dyrløkke og oppleves bare av de som bor i Holter terrasse og Bringebærveien. Dette er to blindveier, og det er ikke planer om videre bymessig utvikling østover. Dette foreslåtte landbruksområdet har derfor i realiteten lav utsagnskraft med liten eller ingen historiefortellende verdi for området som helhet. Å regulere hele den ubebygde delen av Nordre Holter gård til landbruksområde vurderes som lite meningsbærende både med tanke på drivverdigheten av dette lille grøntområdet, men også når det gjelder grøntområdets bidrag til å skape forståelse av gårdshistorikken og Frogns agrare historie. I tillegg er kontinuiteten i jordbrukslandskapet østover brutt både fysisk og visuelt av ny enebolig- og blokkbebyggelse i Bringebærveien. Deler av delområde LL er forøvrig bebygget med bolig og næringsbebyggelse i tillegg til gårdens hovedhus og kårstue. LL omfatter flere gnr/bnr, hvorav tomt gnr/bnr 16/114 er en ren eneboligtomt med garasje. Denne er eid av en privatperson og benyttes som bolig. Frogn kommune har rikelig med godt bevart landbrukshistorie i de aktive gårdene øst for Dyrløkke i retning Ås og Årungen, og bevaring av hele grøntområdet rundt Nordre Holter framstår derfor som ubegrunnet og unødvendig dersom bevaring av jordbrukslandskap i en historisk kontekst innenfor kommunegrensen er et mål. Bevaring av deler av innmarken vest for gårdstunet på Nordre Holter vurderes sammen med hovedhus og bryggerhus å være tilstrekkelig i forhold til å synliggjøre gårdsbebyggelsen som kulturminne i en grønn kontekst. Felt BKB2 anbefales utvidet med deler av det som er foreslått avsatt til landbruksformål i områdeplanen syd og øst for gjenværende gårdsbebyggelse. Gjenværende grøntområde vest for hovedhuset bør kunne anvendes til felles grøntområde, lekeplass etc. Å styrke og utvide utbyggingsområdet øst for Drøbak amfi vil gi et vesentlig bedre grunnlag for å få dette området inkludert i en ny og helhetlig urban struktur enn tilfellet er med foreliggende forslag til områdeplan. Som et prinsipp underbygges dette av mulighetsstudie for Nordre Holter utført av Drøbak arkitektkontor, datert , der utbygging er vist øst og syd for tunet, uten at dette notatet tar stilling til mulighetsstudiens forslag til typologi eller arkitektonisk uttrykk. Gjenværende gårdsbebyggelse på Nordre Holter, sammen med bevart innmark vest for gården foreslås regulert til hensynssone bevaring i kombinasjon med bolig eller formål som legge til rette for bruk av gårdens bygninger til bolig, kulturformål, servering etc. 15

16 Drøbak amfi sett fra Nordre Holter gård (foto Tom Wassum/Arkitektskap juli 2020) Nordre Holter gård sett fra Holterveien. Arealet i forgrunnenen foreslås anvendt til felles grøntområde, lekeplass etc. (Foto Tom Wassum/Arkitektskap juli 2020) 16

17 Konklusjon og anbefalinger Forslag til utstrekning av hensynssone for Nordre Holter er vist med lilla strek. I tråd med gjeldende kommuneplan og reguleringsplan bør boligregulering og utbyggingsmuligheter videreføres for Nordre Holter. Det er ikke argumentert i noen tidligere planer for at denne eiendommen bør reguleres til landsbruksformål. Man må kunne forutsette at verneverdiene ble tilstrekkelig vurdert ifm reguleringsplanen fra Felt BKB2 anbefales i dette notatet utvidet med deler av det som er foreslått avsatt til landbruksformål i områdeplanen, syd og øst for gjenværende gårdsbebyggelse. Gjenværende grøntområde vest for hovedhuset bør kunne anvendes til felles grøntområde, lekeplass etc. Å styrke og utvide utbyggingsområdet øst for Drøbak amfi vil gi et vesentlig bedre grunnlag for å få dette området inkludert i en ny og helhetlig urban struktur enn tilfellet er med foreliggende forslag til områdeplan. Å regulere hele den ubebygde delen av Nordre Holter gård til landbruksområde vurderes som lite meningsbærende både med tanke på drivverdigheten av dette lille grøntområdet, men også når det gjelder grøntområdets bidrag til å skape forståelse av gårdshistorikken og Frogns agrare historie. Frogn kommune har rikelig med godt bevart landbrukshistorie i de aktive gårdene øst for Dyrløkke i retning Ås og Årungen, og bevaring av hele grøntområdet rundt Nordre Holter framstår derfor som ubegrunnet og unødvendig dersom bevaring av jordbrukslandskap i en historisk kontekst innenfor kommunegrensen er et mål. Bevaring av deler av innmarken vest for gårdstunet på Nordre Holter vurderes sammen med hovedhus og bryggerhus å være tilstrekkelig i forhold til å synliggjøre gårdsbebyggelsen som kulturminne i en grønn kontekst. Gjenværende gårdsbebyggelse på Nordre Holter, sammen med bevart innmark vest for gården foreslås regulert til hensynssone bevaring i kombinasjon 17

18 med bolig eller med formål som evt legger til rette for bruk av gårdens bygninger til kulturformål, servering etc, slik at gården kan bli et målpunkt og møtested på Dyrløkke. Sivilarkitekt Tom Wassum Oslo, Kilder: Bygdebok for Frogn Digitalt museum Frogn kommunes hjemmesider Nasjonalbiblioteket Wikipedia Finn.no 18