SveaReal AS Årsrapport 2008

Transkript

1 SveaReal AS Årsrapport 2008

2

3 SveaReal AS Årsberetning 2008 Virksomhetens art og hvor den drives SveaReal AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom det heleide datterselskapet SveaReal AB eier en portefølje på 82 eiendommer i Sverige. Eiendommene er 100 % eiet gjennom 52 selskaper og forvaltes av SveaReal AB, som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Investeringsselskapet SveaReal AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, og har kontoradresse i Oslo. Konsernets hovedformål er, med et langsiktig perspektiv, å eie og utvikle eiendommene gjennom å utvikle kunderelasjoner, forbedre leiekontrakter, redusere arealledigheten, samt effektivisere driften av eiendommene. Eiendomsporteføljen består totalt av ca kvm kontor, industri og lagerarealer og er lokalisert i Øresundregionen, Borås, Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås og i Stockholmsområdet. En stor del av eiendommene er logistikkeiendommer med sentral beliggenhet i forhold til logistikk og transport. Logistikkeiendommer er selskapets hovedfokus, noe som innebærer at selskapet legger vekt på å fordype og øke kunnskaper og kontaktnett innenfor denne bransjen for å kunne utvikle de eksisterende kunderelasjonene, samt etablere nye. Virksomheten i 2008 Konsernet overtok eiendommene 15. januar 2008 og etableringen av organisasjonen og virksomheten har funnet sted gjennom I tillegg til at 9 personer ble overtatt av konsernet i forbindelse med kjøpet av eiendommene, har ytterligere 8 personer blitt ansatt i SveaReal AB gjennom året og konsernet hadde per årsskiftet totalt 17 ansatte. Organisasjonen fokuserer på kommersiell utvikling av eiendommene samt administrasjon av innkjøpte tjenester for den tekniske driften. Med hensyn til eiendommenes geografiske plassering og behovet for nærhet til kundene, er det etablert fire mindre kontorer i løpet av 2008; i Stockholm, Malmö, Göteborg og Västerås. Virksomhetssystemer for så vel økonomi som eiendomsdrift har blitt implementert for å bidra til at virksomheten styres så effektivt og rasjonelt som mulig. Separate forretningsplaner for eiendommene er etablert og ligger til grunn for aktiviteten fremover. Potensial for leienivåer, alternativ benyttelse, byggemuligheter og utnyttbare tomter har i forretningsplanene blitt identifisert for å kunne realiseres i årene som kommer. I 2008 har 21 prosjekter startet opp, med en bokført verdi per 31. desember 2008 på ca NOK 30 mill. Arbeidsmiljøet i organisasjonen er godt. Av konsernets 17 ansatte per 31. desember 2008, var 7 kvinner. Det er dog ingen kvinnelige styremedlemmer. Styret har likevel ut fra en vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Sykefraværet i konsernet i 2008 har vært lavt. Det er ikke rapportert om arbeidsulykker. Sveareal AS har ikke hatt ansatte i Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Verdivurdering av eiendommene Konsernet har innhentet to eksterne vurderinger av selskapets eiendommer. Disse eksterne vurderingene gir, sammen med konsernets egen vurdering av verdiene, en estimert markedsverdi på eiendommene på omlag SEK , tilsvarende NOK mill per 31. desember Sammenlignbare børsnoterte selskaper i Sverige har gjennomført verdivurderinger, og i visse fall nedskrivninger, løpende gjennom året. På grunn av stillstanden i transaksjonsmarkedet er usikkerheten rundt oppfatningene om markedsverdier stor, og oppfatningen om hvor lenge den pågående lavkonjunkturen kommer til å vare, er en viktig faktor i vurderingen. De seneste årenes transaksjonsintensive eiendomsmarked og den gode tilgangen på kapital, ledet til at større porteføljer ble priset høyere enn enkeltstående eiendommer, noe som for øyeblikket ikke lenger kan påregnes. Ovenstående vurderinger, kombinert med forsiktighetsprinsippet ligger til grunn for styrets beslutning om å skrive ned den bokførte verdien av eiendommene i konsernregnskapet med NOK 341,9 mill. I datterselskapet SveaReal AB er det foretatt nedskrivninger av verdien av aksjene i det enkelte eiendomsselskap. SveaReal AS Årsrapport

4 Redegjørelse for årsregnskapet Styret mener at årsregnskapet for selskapet og konsernet gir ett korrekt bilde av selskapets og konsernets eien deler og gjeld, finansielle stilling og resultat. I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2008 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Konsernets driftsinntekter var på NOK 373,9 mill. Utleiegraden, basert på eiendommenes leiekontrakter per 31. desember 2008, var 93,9 %. Gjennomsnittlig leienivå var på NOK 535,-/kvm. I 2008 ble det inngått leiekontrakter på totalt kvm med en årsleie på til sammen NOK 30,6 mill. Leiekontrakter på til sammen kvm og NOK 26,3 mill i årsleie er oppsagt for fraflytting. Økning i leie på reforhandlede leieavtaler var NOK 1,7 mill, mens årlige leieinntekter ble redusert med NOK 7,7 mill som følge av konkurser. Den netto forandringen i årlige leieinntekter i 2008 var således NOK -1,7 mill. Morselskapet SveaReal AS hadde ingen driftsinntekter i Kostnader Kostnadene forbundet med drift av konsernets eiendommer var NOK 110,5 mill. Konsernets administrasjonskostnader beløp seg til NOK 48,8 mill, mens avskrivninger og nedskrivninger var på henholdsvis NOK 35,8 mill og NOK 341,9 mill. Finansposter ble på til sammen NOK -171,7 mill. Morselskapets driftskostnader beløp seg til NOK 19,5 mill. Resultat Konsernets resultat før skatt og nedskrivninger ble NOK 7 mill. Resultatet før skatt inkludert nedskrivninger ble NOK -334,9 mill, mens resultatet etter skatt ble NOK -273 mill. Morselskapets resultat før skatt ble NOK -12,1 mill før inntekt fra datterselskap. Resultatet før skatt inkludert inntekt fra datterselskap ble NOK -244,3 mill. Resultat etter skatt ble NOK -273 mill. Nøkkeltall Soliditet: 21 % Avkastning på totalkapitalen: -4 % Avkastning på egenkapitalen: -36 % Likviditet Likviditeten i konsernet er stabil. Per 31. desember 2008 var konsernets bankinnskudd NOK 183,7 mill. Konsernets bankinnskudd og omløpsmidler ansees å være tilfredsstillende i den kommende 12-måneders periode. Mer informasjon angående likviditet og finansiering presenteres i avsnittet nedenfor, «Finansiering og låneavtaler». Morselskapets bankinnskudd per 31. desember 2008 var NOK 29,6 mill. Kontantstrøm Konsernet har hatt en positiv kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter på NOK 124 mill. Dette skyldes en positiv underliggende drift når man ser bort fra nedskrivningen på eiendommene. Morselskapet hadde i 2008 en negativ kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter på NOK 116 mill. Dette skyldes i hovedsak nedbetaling av leverandørgjeld fra Finansiering og låneavtaler Egenkapital i SveaReal AS på NOK mill ble inn hentet i 2007 med bistand fra Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og DnB NOR Markets i henhold til inngått mandatavtale. Det svenske datterselskapet SveaReal AB vedtok en kapital forhøyelse på SEK mill, hvor SveaReal AS tegnet seg for samtlige aksjer. Ervervet av eiendommer 15. januar 2008 omfattet kjøp av aksjer i 52 aksje selskaper, gjennom SveaReal AB, basert på en total underliggende verdi på SEK mill. Fremmedkapitalfinansieringen ligger i et bankkonsortium bestående av DnB NOR og Swedbank. Banklånet er per på SEK mill og løper til Utover bankfinansieringen er det to låneavtaler på SEK 150 mill, med henholdsvis Kungsleden AB og DnB NOR Eiendomsfond I AS. Hele rentekostnaden ved bankfinansieringen er sikret med fire swap avtaler. Tre swap avtaler løper til og en avtale løper til I desember 2008 ble ytterligere totalt SEK 45 mill i egenkapital tilført det svenske datterselskapet. Basert på de siste eksterne verdivurderingene overstiger konsernets lange bankgjeld 75 % av den estimerte markeds verdien av eiendommene. For øyeblikket er Loan To Value (LTV) 78 %. I henhold til låneavtalen mellom SveaReal AB på den ene siden og Swedbank/DnB Nor Sverige på den andre siden, utløser dette enkelte sanksjoner (såkalt Cash Trap Event). Cash Trap Event innebærer følgende for selskapet: 4 SveaReal AS Årsrapport 2008

5 - Bankene har anledning til å sperre deler av likviditeten - Eiendommer kan ikke selges uten bankens god kjennelse - Rente på topplånene kan ikke betales, men akkumuleres - Utbytte kan ikke utbetales - Økt rapportering til bankene i form av månedlige likviditets prognoser. Relasjonen med kredittinstitusjonene er god og målsettingen er å, så langt som mulig, drive selskapets virksomhet uten vesentlige endringer. Bankene har så langt samtykket i at SveaReal AB drives i samsvar med det vedtatte budsjettet for 2009, herunder SveaReals investeringsplaner for Virksomhetsrelaterte risiki og finansiell risiko Konkursrisiko Den største virksomhetsrelaterte risikoen er eventuelle konkurser blant eiendommenes leietakere. Det er foretatt en analyse av den eksisterende kontraktsporteføljen, der leietakerne er delt inn i fire ulike risikonivåer: En annen risiko for selskapet er ytterligere fall i eiendomsverdiene, noe som kan utløse ytterligere sanksjoner fra kredittinstitusjonene (såkalt Default). Default inntreffer når eiendommenes belåning i bankene overstiger 80 % av de estimerte markedsverdiene. For selskapet innebærer dette eventuelle begrensninger i den løpende virksomheten, samt at kredittgiverne har rett til å si opp låneavtalen. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer og fremmedkapitalfinansieringen av disse skjer gjennom datterselskaper i Sverige i svenske kroner. For selskapet innebærer det at selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapital som er vekslet om til svenske kroner og overført SveaReal AB samt senere likviditetsoverførsler, i tillegg til SveaReal AS bankbeholdning i svenske kroner. Det er ikke foretatt noen sikring av selskapets valutaeksponering mot svenske kroner. Konkursrisiko i eiendomsporteføljen Bransjegjennomgang Bransje Risiko for konkurs Andel av inntekter Offentlig leietaker eller liknende Svært liten 12 % Større selskap, bransje med liten risiko Liten 36 % Større selskap innen spedisjon-, bygg- og bilbransjen Middels 33 % Mindre og middels store selskap innen blandede bransjer Middels 16 % Mindre selskap innen f.eks. reklame-, bil- og restaurantbransjen Høy 3 % Sum 100 % Marked og fremtidig utvikling Gjennom 2008 gjennomgikk det svenske eiendomsmarkedet en kraftig forandring. Kredittinstitusjonenes innstramning av utlån i takt med en tydelig konjunkturforverring, har påvirket eiendomsmarkedet negativt. Det tidligere så likvide og aktive transaksjons markedet stanset fullstendig. I løpet av høsten endret også leie markedet seg og etterspørselen etter lokaler ble redusert. Til tross for den globale lavkonjunkturen som startet i 2008 har SveaReals driftsresultat ikke blitt nevneverdig påvirket. Konjunkturutviklingen i 2009 vil høyst sannsynlig på virke resultatet i større grad. Aktiviteten hos leietakerne med tanke på reforhandlinger og forslag om endringer på løpende kontrakter vil fortsette å øke. Selskapets strategi er å være tett på kundene og ta diskusjonen tidlig. Eventuelle leiereduksjoner vil kunne knyttes opp mot forlengede leieforhold. For å redusere drift- energi- og vedlikeholdskostnadene arbeides det aktivt med prosjekter og reforhandlinger. Her kan også konjunkturutviklingen bidra til lavere kostnadsnivåer. Blant annet er det grunn til å forvente at energi kostnadene, som er konsernets største driftskostnad, kommer kratig ned fra historisk høye nivåer i Målet for 2009 er å beholde eksisterende inntektsnivåer og redusere kostnadene. Gjennom selskapets første driftsår er det lagt et godt grunnlag for å aktivt forvalte og utvikle eiendommene videre og så langt som mulig motvirke negative konjunktureffekter. En komplett organisasjon er bygget opp med et sterkt fokus på oppbygging av kunderelasjoner og nyutleie. SveaReal AS Årsrapport

6 Vesentlige hendelser etter regnskapsårets utgang Etter regnskapsårets utgang er det av SveaReal AB foretatt en ekstraordinær nedbetaling av banklånet på SEK 40 mill. Det er i denne forbindelse foretatt en likviditetsoverførsel fra SveaReal AS til SveaReal AB på SEK 30 mill. Den ekstraordinære avdragsbetalingen er gjort i samråd med bankene, med den hensikt å forbedre nøkkeltallet «Loan to value». Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet har ikke aktiviteter som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i SveaReal AS: Overført til fond/udekket tap TNOK Første kvartal i 2009 viser fortsatt ingen dramatiske forandringer for selskapets resultat, dog fortsetter økningen i forslag fra leietakerne for å kortsiktig redusere sine lokalkostnader samt å korte ned avtalene. Et antall større leietakere velger på den annen side også å beholde sine lokaler og forlenger sine leieavtaler. Selskapets i utgangspunktet lave leier, bidrar til en viss stabilitet i leieporteføljen da store leietakere, med betydelig kostnadsfokus i dagens marked, ikke finner rimeligere alternativer til sine eksisterende lokaler hos SveaReal. Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital TNOK Overkursfond TNOK Fond TNOK Udekket tap TNOK Sum egenkapital TNOK Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av vesentlig betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overført til udekket tap TNOK Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Selskapet har ingen fri egenkapital etter årets disponeringer. Oslo, 5. mai 2009 Erik Gjellestad Styremedlem Widar Salbuvik Styrets leder Stian Nicolaus Styremedlem Jon Steinar Eide Styremedlem Kristian Nordtømme Daglig leder 6 SveaReal AS Årsrapport 2008

7 Morselskap Konsern Alle tall i NOK Note Resultat Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Driftskostnader 0 0 Driftskostnader eiendom Selskapsadministrasjon Festeavgifter Eiendomsskatt Forsikringer Avskrivninger Nedskrivning Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansposter Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekt Kursgevinst utenlandsk valuta Andre finansinntekter Rentekostnader Sum finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skatt på ordinært resultat Ordinært resultat SveaReal AS Årsrapport

8 Balanse Morselskap Konsern Alle tall i NOK Note EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, Maskiner, biler, inventar og datautstyr Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer 0 0 Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER SveaReal AS Årsrapport 2008

9 Morselskap Konsern Alle tall i NOK Note Balanse EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 5, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen opptjent egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 5. mai 2009 Erik Gjellestad Styremedlem Widar Salbuvik Styrets leder Stian Nicolaus Styremedlem Jon Steinar Eide Styremedlem Kristian Nordtømme Daglig leder 9

10 Kontantstrømoppstilling Morselskap Konsern Alle tall i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Ordinære avskrivninger Effekt av egenkapitalmetoden datterselskap Nedskrivning anleggsmidler Effekt av valutakursendringer ved konsolidering Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved ansvarlig lån datterselskap Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld Innbetalinger av egenkapital Tilbakebetalinger av egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter periodens slutt Spesifikasjon av kontantbeholdningen ved periodens slutt Bankinnskudd, kontanter og lignende SveaReal AS Årsrapport 2008

11 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Alle tall i notene er oppgitt i NOK med mindre annet fremkommer. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Sveareal AS, datterselskapet Sveareal AB samt 51 datterdatterselskaper. Konsernregnskapet utarbeides som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet elimineres. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskapet vurderes etter egenkapitalmetoden i morselskapet. Balansetall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. valutakursen ved regnskapsårets slutt. Resultattall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret. Omregningsdifferanser er ført mot fond for vurderingsforskjeller. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall i den grad regnskapsreglene krever det. Avsetninger neddiskonteres hvis renteelementet er vesentlig. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger NOK Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Nedskrivning av anleggsmidler Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp. Tidligere nedskrivninger reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Noter til regnskapet 2008 Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Rentesikring Konsernet rentesikrer sine langsiktige lån. Omløpsmidler vurderes til det laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld i norske kroner balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på SveaReal AS Årsrapport

12 grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd and andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Note 2 Varige driftsmidler Varige driftsmidler Bygninger og tomter Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Tilgang ved kjøp av datterselskap Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Akkumulerte nedskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Årets nedskrivninger Forventet økonomisk levetid år 5 50 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Note 2 Datterselskap Investeringen i datterselskap regnskapsføres i morselskapet etter egenkapitalmetoden Datterselskap Forretningskontor Eierandel Stemmeandel Sveareal AB Stockholm 100 % 100 % Opprinnelig anskaffelseskost 97 Balanseført egenkapital på anskaffelsetidspunktet Inngående balanse 90 Kjøp 97 Emisjon Inntektsført resultat Valutajusteringer Bokført verdi Det er ingen bokførte merverdier eller goodwill knyttet til kjøpet av datterselskapet Sveareal AB. 12 SveaReal AS Årsrapport 2008

13 Note 3 Mellomværende konsernselskap Sveareal AS har ytet datterselskapet Sveareal AB et ansvarlig lån på SEK Lånet regnes som et aksjonærtilskudd og er ikke rentebærende. Det er ikke avtalt nedbetalingsplan på lånet. Note 4 Fordringer og gjeld Morselskapet Konsernet Fordringer med forfall senere enn ett år Andre langsiktige fordringer Sum Ingen del av selskapets gjeld forfaller senere enn 5 år etter balansedagen Gjeld sikret ved pant Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 0 0 Varige driftsmidler Sum Konsernets langsiktige gjeld er rentesikret gjennom 4 swap avtaler. Totalt rentesikret beløp er pr på SEK Urealisert tap på disse avtalene er samlet SEK Tapet er ikke resultatført pr Note 5 Egenkapital Morselskapet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital Årets resultat Vurderingsforskjeller valuta Egenkapital Konsernet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital Årets resultat Vurderingsforskjeller valuta Egenkapital SveaReal AS Årsrapport

14 Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på NOK består av aksjer á NOK Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene Antall aksjer Eierandel DnB NOR Eiendomsfond I AS ,0 % Trondheim Kommunale Pensjonskasse 188 7,8 % Sum ,8 % Øvrige (eierandel < 5 %) totalt 335 aksjonærer ,2 % Totalt antall aksjer ,0 % Selskapet eier ikke egne aksjer. DNB NOR Eiendomsfond I AS og Trondheim Kommunale Pensjonskasse er representert i selskapets styre ved hhv. Erik Gjellestad og Jon Steinar Eide. I tillegg til disse eier styrets leder Widar Salbuvik 10 aksjer gjennom sitt selskap Wisa Holding AS. Note 7 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet Konsernet Midlertidige forskjeller Aktiverte lånekostnader Midlertidige forskjeller eiendom Nedskrivning eiendom Netto midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag for utsatt skatt/ skattefordel i balansen % utsatt skattefordel Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skattefordel Utsatt skattefordel knyttet til skatteposisjoner i Sverige er omregnet etter en skatteprosendt på 28 % i konsernregnskapet. I Sverige benyttes en skattesats på 26,3 % på utsatte skatteposisjoner. Utsatt skattefordel i morselskapet er ikke balanseført. 14 SveaReal AS Årsrapport 2008

15 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Morselskapet Konsernet Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) Endring i utsatt skattefordel Herav skatteposisjoner ved kjøp av datterselskap Vurderingsforskjeller valuta Skattekostnad (28 % av grunnlag årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) Betalbar skatt tidligere år ikke utlignet Betalbar skatt i balansen Note 8 Leieinntekter Samtlige leieinntekter i konsernet opptjenes i Sverige gjennom datterdatterselskapene. SveaReal AS Årsrapport

16 Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Morselskapet Konsernet Lønnskostnader Lønninger Sosiale avgifter Pensjonskostnader Andre ytelser Sum Sysselsatte årsverk i regnskapsåret har vært 0 i morselskapet og 14 i konsernet. Konsernet har inngått avtale om obligatorisk tjenestepensjon for sine svenske ansatte iht. gjeldende rett. Ytelser til ledende personer Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Alle konsernledelsestjenester kjøpes inn eksternt og inngår i kostnader for selskapsadministrasjon. Det er ikke utbetalt styrehonorar i Styrets leder har en rådgivningsavtale med Sveareal AS gjennom sitt selskap Widar Salbuvik AS. Revisor Kostnadsført honorar uten merverdiavgift til revisor fordeler seg på følgende områder: Morselskap Konsern - lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) annen bistand 0 56 Sum Note 10 Bundne bankinnskudd, trekkrettigheter Morselskapet Konsernet Bundne bankinnskudd Skattetrekksmidler SveaReal AS Årsrapport 2008

17

18

19

20 Miksmaster Manager: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/kristian Nordtømme, Tordenskiolds gate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS DnB NOR Bank ASA, DnB NOR Markets Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: SveaReal AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på hovedtilretteleggers nettsted: SveaReal AB har egne nettsider: