FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR TØRREM GNR. 5 BNR. 6 I BJUGN KOMMUNE

Transkript

1 [Skriv her] FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR TØRREM GNR. 5 BNR. 6 I BJUGN KOMMUNE Dato: Plan ID Utarbeidet av:

2 Innholdsfortegnelse BAKGRUNN OG FORMÅL...2 Oppdragsgiver...2 Hensikt...2 Beskrivelse av planområdet...2 Dagens bruk av planområdet...3 FORUTSETNINGER...3 Forholdet til kommuneplanens arealdel...3 HOVEDINNHOLD...4 Formålsområder...4 Boligbebyggelse (1110)...4 Vann og avløpsanlegg (1540)...4 Lekeplass (1610)...4 Kjørevei (2011)...4 Annen veggrunn grøntareal (2019)...5 Parkering (2080)...5 Naturområde (3020)...5 Turveg (3031)...5 Friområde (3040)...5 Friluftsområde (6700)...5 TEMA...6 Arealutleie...6 Geoteknikk...6 Vann og Avløp...7 Illustrasjon bebyggelse....7 VIRKNING...8 Naturmangfoldloven...8 Landbruk...8 Barn og unges interesser...8 Trua og sårbar natur...8 Ros analyse...8 PLANPROSESSEN...10 Oppstart...10 Kunngjøring og medvirkning...10 Innkomne merknader...10 Sektormyndighetene og andre interesenter...10 Naboer...12 TØRREM GNR. 5 BNR. 6 1

3 Oppdragsgiver BAKGRUNN OG FORMÅL Kystplan AS er engasjert av grunneiere John Helmer og Tordis Harsvik for å utarbeide reguleringsplanforslag for en del av eiendommen gnr.5 bnr. 6. på Tørrem i Bjugn kommune. Hensikt. Formålet med reguleringsplanforslaget er å kunne tilby forskjellige kvaliteter av boligtomter for salg for å oppnå et større markedspotensialet. Dette er «minibruk» og eneboligtomter. Grunneier ønsker å kunne tilby noen tomter som gir rom for husdyrhold «minibruk», som kan suppleres med utleie av dyrket mark. - areal til grønnsaksdyrking vil være et tilbud til alle boenheter. Arealet til grønnsaksdyrking vises i eget temakart Beskrivelse av planområdet Området er skogkledt og ligger med skrånende terreng. Det er et lite vann og det går en traktorveg igjennom området frem til et dyrket areal TØRREM GNR. 5 BNR. 6 2

4 Dagens bruk av planområdet Området er igjennom tidene brukt til vedhogst. FORUTSETNINGER Forholdet til kommuneplanens arealdel Forslaget til reguleringsplan er i tråd med kommuneplanens arealdel for dette området: TØRREM GNR. 5 BNR. 6 3

5 HOVEDINNHOLD Formålsområder Boligbebyggelse (1110) MINIBRUK MB01 til 04 Tomtene er på ca.2 daa og idéen er at disse tomtene skal kunne brukes til å etablere små «minibruk». I praksis betyr det at det kan etableres uthus av noen størrelse og derfor har tomtene en høy utnyttelsesgrad. I konseptet ligger det også at grunneier ønsker å leie ut jord og mark til driverne av minibrukerne. Rettigheter og plikter vil bli regulert igjennom en kontrakt mellom grunneier og kjøpere av eiendommene. Området med «minibruk» har ingen bakenforliggende bebyggelse og den har Kopparen som «bakvegg» Derfor er det gitt åpning for å kunne bygge i 2 fulle etasjer på eiendommene, og det er ikke gitt noen begrensning på takvinkelen. Det er derimot gitt begrensninger på fargevalg og blanke flater, fordi man ønsker å begrense synligheten fra Koet. ENEBOLIG EB01 TIL EB 08 Tomtene er på ca. 1,5 daa, så det er relativt store tomter, men rom og luft imellom eiendommene, så er utnyttelsesgraden satt relativt lavt. Eneboligtomtene 01, 02, 03 og 0,4 ligger i relativt bratt terreng og har et utsiktspotensialet som en av sine goder. Med Kopparen som «bakvegg» er det mulig å bygge med sokkel. Tomtene ligger litt forskjøvet i forhold til hverandre, og de har en foreslått planert høyde og begrenset til 2 etasjer og takvinkel, for å sikre likeverdighet i forhold til utsiktspotensialet på tomtene. Eneboligtomtene 05, 06, 07 og 08 ligger i et område som har svakt skrånende terreng. Boligene til begrenset til 1,5 etg. og med takvinkel. Derfor har tomtene fått høyere utnyttelsesgrad, men også for å sikre mulighet for utsikt og lys innslipp. Vann og avløpsanlegg (1540) Det er i planen satt av et område for felles tekniske anlegg. Hvis behovet for felles minirenseanlegg for hele området blir etablert. Det er i bestemmelsene gitt mulighet for enkeltstående minirenseanlegg på egen tomt. Lekeplass (1610) L 01 - nærlekeplass er tenkt for små barn og har et rekkefølgekrav på etablering L 02 ballplass / lekeareal er tenkt til bruk for større barn. Deler av arealet er planert og kan tas i bruk. Den er plassert slik at kontakten med friområdet og vanndam (skøyteis) er naturlig. Kjørevei (2011) Veiene inn i området er planlagt med en bredde på 3,5 meter. Snudråpen er dimensjonert for vogntog. TØRREM GNR. 5 BNR. 6 4

6 Annen veggrunn grøntareal (2019) Veggrunnen skal tildekkes med stedegen vegetasjon. Parkering (2080) Man ønsker å legge parkering på egen eiendom. Men i planen er det også lagt inn en parkeringsplass for allmenheten, Den kan være utgangspunkt for turer i planlagt friområde eller for å følge stien opp til Kopparen denne veien. Naturområde (3020) Dette er områder som det i hovedsak ikke kan gjøres inngripen i. Men det er lagt turveg igjennom området og det er nødvendig for fremkommeligheten på turvegen, er det åpnet for enkle reversible konstruksjoner Turveg (3031) Turveiene slik de er planlagt har en bredde på 1,5 m. Rundløypen rundt vannet har en lengde på ca. 500 m. Den kan fungere som en rundløype for trening, men også for å nå et naturlig utsiktspunkt innenfor området. Friområde (3040) Innenfor friområdet er det flere naturlige steder hvor det kan være attraktivt å etablere reversible konstruksjoner. Dette kan være gapahuk på utsiktspunkt, eller gapahuk og bålplass ved vannet. Friluftsområde (6700) Dette er den lille dammen som ligger innenfor friområdet kan være en ressurs for området. Denne kan blant annet fryse til og fungere som skøyteis om vinteren Derfor er det i bestemmelsene lagt til rette for at det kan etablere reversible konstruksjoner. TØRREM GNR. 5 BNR. 6 5

7 TEMA Arealutleie I sin søknad om å få regulere området med relativt store tomter, og med muligheter til flere hus og husdyrhold, lå det også et forslag fra grunneier om mulighet for å leie ut jordstykker for grønnsaksdyrking, grasproduksjon eller beite. Illustrasjonen nedenfor viser 2 arealer som er av god kvalitet og ligger lett tilgjengelig for grønnsaksdyrking og et som kan brukes til gras eventuelt beite. Bruken av disse arealene reguleres i egen kontrakt med grunneier. Tilgang til arealene går over grunneiers eiendom og avklares i kontrakt. Geoteknikk På grunn av at det i området hvor minibrukene er planlagt, teoretisk kan finnes lommer av kvikkleire, er det gjennomført en registrering av ber i dagen innenfor dette området. Den er utarbeidet av Kystplan as og er vedlagt som eget vedlegg i permen under punkt 8 - Utredninger. TØRREM GNR. 5 BNR. 6 6

8 Vann og Avløp Det skal føres vann inn i området fra etablert tilknytnings kum, traseen er i prinsippet at den skal følge avløpet i vegtraseen. Illustrasjon bebyggelse. Fordi tomtene er relativt store så har men valgt o vise mulig plassering av bebyggelsen for best å sikre kvalitetene til bakenforliggende tomter. Det er også utarbeidet et informasjonsskjema for tomtearealene, som gir forslag til planert kotehøyde av samme grunn. Skjema finnes i permen under punkt 10 TEMA tomter TØRREM GNR. 5 BNR. 6 7

9 VIRKNING Naturmangfoldloven Området er maksimalt utnyttet etter at de planlagte tiltakene er utført. De nye tomtene ligger slik til at det i liten sannsynlighet for ytterligere flere tomter. Planen vil derfor ikke gi sterke føringer for fremtidig arealdisponering. Naturmangfoldet blir i liten grad berørt. Det er ingen vannforekomster i nærheten som blir påvirket. Landbruk Reguleringsområdet ligger i et jordbruksområde, men det vil ikke skape hinder for jordbruksområdene som ligger inntil planen. Det går i dag en avlingsvei igjennom området. Den vil bli rustet opp og parkeringsplassen som er i området i dag, for å kunne parkere landbruksredskap midlertidig er ivaretatt i planen. Barn og unges interesser Planen ivaretar barn og ungers interesser på den måten at det er lagt opp til flere arenaer der de kan treffes. I et allerede planert området har vi lagt en lekeplass som større barn kan bruke til ball spill uten at boområdene sjeneres. Området rundt tjernet, kan etableres med sti og reversible konstruksjoner til friluftsaktiviteter for både voksne og barn både sommer og vinter. Og det er planlagt en nærlekeplass innenfor boområdet for små barn. Trua og sårbar natur En har sjekket i naturbasen for prioriterte naturtyper, artsdata og kulturlandskap. Har ikke funnet noen registreringer. Ros analyse Det ble gjennomført en risiko og sårbarhetsanalyse den Analysen er vedlagt som eget vedlegg under punkt 8 utredninger i overlevert perm. Aktuelle vurderinger og tiltak er presentert nedenfor. Punkt 14 Fornminner og kulturminner. (rød) Det er registrert mange fornminner og kulturminner i naboområdene til reguleringsplanen. TILTAK: Det ble gjennomført feltregistrering og ingen automatisk fredete kulturminner ble registrert. Punkt 20 Brannsluknings vann (rød) Man er usikker på om tilførselen av vann inn til området har kapasitet nok som brannvann. TØRREM GNR. 5 BNR. 6 8

10 TILTAK: Det er i prinsippløsningen vurdert behovet for ekstra tiltak og ikke funnet nødvendig. Det blir vurdert på nytt i forbindelse med prosjektering av vann og avløp. Punkt 29 Støy, andre kilder (gul) Området ligger midt i et landbruksområde, hvor det er full drift. TILTAK: Ingen tiltak Punkt 44 Ulykke ved anleggsgjennomføring (gul) Periodevis øket anleggstrafikk på veien inn til området langs en vei uten fortau. Veien inn til området er svært oversiktlig. TILTAK: Ingen tiltak TØRREM GNR. 5 BNR. 6 9

11 Oppstart PLANPROSESSEN Oppstartsmøtet for reguleringsplanarbeidet ble holdt i Bjugn rådhus. I oppstartsmøtet ble det av grunneier uttrykket ønske om endring av utnyttelsesgraden og området fordi man ønsket en mulighet til å utvikle et minibruk- konsept hvor tomtestørrelsen må være fra 2 3 daa. Derfor ble det overlevert en forespørselssak til Bjugn kommune datert Forespørselen ble behandlet i hovedutvalget for arealbruk og drift saksnr. 14 / 31 Endelig vedtak: Hovedutvalget for arealbruk og drift gir sin tilrådning til at Kystplan as på vegne av Tordis og John Helmer Harsvik, starter opp arbeidet med detaljregulering av boligområdet på Tørrem Kunngjøring og medvirkning Oppstart av arbeidet med reguleringsplanen ble kunngjort i Avisen Fosna Folket fredag med innspills frist Tilsvarende kunngjøring med utdypende vedlegg ble på samme tidspunkt tilgjengeliggjort både på Bjugn kommunes og Kystplan as sine internettsider, slik det sto i annonsen. Det ble sent ut egne brev til alle berørte naboer og sektormyndigheter etter liste gitt fra Bjugn kommune. Innkomne merknader Sektormyndighetene og andre interesenter Fylkesmannen i Sør-Trøndelag De ble tilskrevet den og svarte med brev den Fylkesmannen kommenterte at det var tatt i bruk areal til boligformål utenfor området avsatt i arealdelplanen. Planen inneholder ikke boligformål utenfor formålsgrensene i arealdelplanen. Fylkesmannen kommentert at reguleringsgrensen var lagt slik at jordbruksareal befant seg innenfor planområdet og at de ønsket det tatt ut. Reguleringsgrensen er forandret slik at reguleringsplanen ikke inneholder jordbruksjord. Fylkesmannen uttrykte også et ønske om høyere utnytting, men ser at presset på boligtomter på Tørrem er svært liten. Det ble fremmet en forespørselssak knyttet til utnyttingsgraden pga. ønsket om TØRREM GNR. 5 BNR. 6 10

12 muligheter for å etablere minibruk. Forespørselen ble behandlet i hovedutvalget for arealbruk og drift saks nr. 14 / 31 med positivt vedtak som Sør-Trøndelag fylkeskommune De ble tilskrevet den og svarte med brev den STFK begrunnet behovet for feltregistreringer og gav oss et kostnadsoverslag. Kostnadsoverslaget var relativt høyt bl.a. fordi reguleringsområdet inneholdt jordbruksareal. Vi valgte derfor å endre reguleringsgrensen for å redusere omfanget av og for di Fylkesmannen også hadde uttrykket ønske om at det ble gjort. Vi mottok nytt kostnadsoverslag på mail den Og vi mottok uttalelse fra STFK i brev datert STFK kommenterte at det innenfor planområdet ligger ei tjern de ønsker ivaretatt. I planen er både tjernet og området rundt regulert med formålet friområde og i bestemmelsene gitt mulighet for en etablering av sti og reversible konstruksjoner som gapahuk og lignende. Området inneholder fine utsiktsplasser og tjernet brukes til skøytebane når det er mulig STFK ønsker å sikre barn og unge Det er i planen lagt til rette for en ball lekeplass i et område som allerede er planert og en nærlekeplass for små barn i boligområdet. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner og STFK hadde ingen merknad til utnyttelsesgraden. Norges vassdrag- og elektrisitetsvesen De ble tilskrevet den og svarte med brev den NVE har en kommentar til planarbeidet knyttet til risiko for marin avleiring og kvikkleirelommer i området. Vi gjorde en registrering av bart fjell og morene innenfor området som er tenkt planlagt til boligformål. Dokumentet ble oversendt 26.juni på mail Vi mottok svaret på mai 30.juni fra NVE. Vi har tatt inn i bestemmelsene at det stilles krav om faglig assistanse om man under bygging finner risikoområder. TØRREM GNR. 5 BNR. 6 11

13 Statens vegvesen De ble tilskrevet den og svarte med brev den De minner generelt om bruk av vegvesenets normaler for avkjørsler, frisiktslinjer etc. Planen inneholder ny avkjøring mot privat vei og er vist i plankartet med frisiktslinjer. Norges geologiske undersøkelser De ble tilskrevet den og ikke svart Landbrukskontoret i Ørland Bjugn De ble tilskrevet den og svarte med mail den Landbrukskontoret kommenterte bruken av jordbruksjord. Reguleringsgrensen er endret, så det er ikke jordbruksjord innenfor ny reguleringsgrense. Sikre mulighet for flere tomter mot sør sørvest i fremtiden. Snuplassen ved lekeplassen i sør kan inn i fremtiden være et naturlig sted og føre eventuell ny vei fra. Sikre at vann og avløp har dimensjoner for videre utbygging. Dette vurderes ved prosjektering og søknad om tiltak. Sikre behovet for breddeutvidelse av avlingsvei i området. I planen er avlingsveien endret til ordinær vei med regulert bredde på 3,5 m. Ungdomsrådet i Bjugn kommune De ble tilskrevet den og ikke svart Eldrerådet i Bjugn kommune De ble tilskrevet den og ikke svart Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne De ble tilskrevet den og ikke svart Naboer De ble tilskrevet den og vi fikk ett innspill fra nabo som mail den John Arve Andresen Han uttrykte ønske om at veien inn til området ble utvidet med 1 til 1,5 meter på grunn av økt trafikk og møteproblemer. Veien ligger ikke innenfor reguleringsområdet, og vil derfor ikke bli vurdert. TØRREM GNR. 5 BNR. 6 12