Markedsrapport nr. 4/96 For fulle seil!

Transkript

1 Markedsrapport nr. 4/96 For fulle seil! I NN H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Rentesituasjon Forbrukervekst - inflasjon Arbeidsledighet Bank - Finans - Forsikring Aksjemarkedet - Olje - Handel De børsnoterte eiendomsselskapene 3 2. EIENDOMSMARKEDET Generelt Boligmarkedet Arealledighet De enkelte leiemarkeder 5 Kontormarkedet 5 - Leieprisanslag, kontor 6 - "Skysystemet" 8 Lager/kombinasjon 9 Forretning Salgsmarkedet Nybygg DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE Nøkkeltall for eiendomsselskapene OPPSUMMERING 12 Oslo, 13. desember 1996 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

2 Markedsrapport nr. 4/96 side 2 INNLEDNING Realrente I forrige rapport kunne vi melde om et utleiemarked med stadig stigende leiepriser, og om en situasjon hvor det begynte å bli vanskelig å oppdrive kontorlokaler med god standard/beliggenhet. Dette er en utvikling som også er beskrivende for siste kvartal. Markedsrapport nr. 1/97 kommer ut i mars. 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Dagens situasjon bærer preg av forsiktig optimisme. Vi tror fortsatt på vekst i norsk økonomi, med et lavt rentenivå. Det er imidlertid frykt for at inflasjonen vil stige dersom ikke finanspolitikken strammes inn eller pengepolitikken legges om. 1.1 Rentesituasjonen Den norske 10-års renten ligger på ca 6,52%, og tremåneders NIBOR på ca 4,37 %. Norges Bank kuttet renten i oktober etter en tid med press mot den norske kronen. Dette har ført til spekulasjoner om ytterligere rentekutt dersom presset mot den sterke norske kronen fortsetter. Lange og korte renter Kilde: SSB og Sparebanken NOR, estimat for Forbruksvekst/Inflasjon Med sterk økonomi og store overskudd marsjerer Norge for tiden i utakt med resten av Europa. Norges Bank har foretatt store støttekjøp for å holde kronekursen på et akseptabelt nivå. Dette er en situasjon som på nytt har blåst liv i diskusjonen om penge-, finans- og inntektspolitikken. Selv om forbruket er i vekst er det likevel ikke slik at nordmenn atter en gang velter seg i lånefinansiert luksus. Rentebelastningen utgjør ca 6 prosent av husholdningenes disponible inntekt, mot 15 prosent i Folk flest opplever vekst i sin realdisponible inntekt. Inflasjon 17,00 15,00 13,00 11,00 9,00 7,00 5,00 10 års statsobl. 3-mnds nibor 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %-vise endring i KPI og 1997 er anslag. Kilde: SSB , Kilde: DnB Konsumprisindeksen for de tolv siste måneder utgjorde 1,7 % pr Indeksen steg 0,4% fra 15. september til 15. oktober inneværende år.

3 Markedsrapport nr. 4/96 side Arbeidsledighet 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Vi har hatt en betydelig sysselsettningsøkning forårsaket av den sterke veksten i Norsk økonomi. Arbeidsledigheten er imidlertid noe mindre redusert enn den sterke sysselsettningsveksten isolert sett skulle tilsi. Dette skyldes at flere melder seg på arbeidsmarkedet når forholdene på arbeidsmarkedet bedrer seg. Vi har anslagsvis hatt en vekst i arbeidsstyrken i 1996 på ca. en prosent. Dette utgjør ca arbeidsplasser mens rent demografiske forhold skulle tilsi en vekst på ca arbeidsplasser. Arbeidsledigheten er nå redusert til 3,5%. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Kilde: Arbeidsdirektoratet Bank/finans/forsikring De positive fremtidsutsiktene for norsk økonomi, samt rentebildet med utsikter til ytterligere rentekutt, gir positive fremtidsutsikter. «The sky is the limit» på Oslo børs for tiden. Totalindeksen setter stadig nye rekorder, og det rapporteres om meget god likviditet i markedet. Generelt sett later de fleste børsnoterte selskaper til å få god inntjening i år og det er ingen grunn til å tro at prisingen av selskapene på børsen er spesielt opphetet. Den økende eksporten av olje og gass, samt gode oljepriser bidrar i stor grad til den sterke veksten i norsk økonomi. Oljeprisen ligger pr på 24,055 USD/fat Brent Blend. Statens netto kontantstrøm fra petroleumsvirksomheten utgjorde i ,5 mrd NOK, og vil anslagsvis i 1996/97 utgjøre henholdsvis 71,2 og 77,6 mrd NOK. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Stor etterspørsel etter kontorlokaler og den siste rentereduksjonen har gitt eiendomsaksjene en hyggelig utvikling. Olav Thon aksjen har totalt steget med ca 43% i år. Thon aksjen steg 23 % fra rentereduksjonen i begynnelsen av oktober og frem til desember De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo børs Resultatene for finansnæringen er gode, men gjennomgående er resultatet av driften for dårlig - fremdeles er regnskapene preget av tilbakeførte tap og finansgevinster. En fortsatt strukturendring, med ytterligere nedbemanninger står trolig for tur i bankvesenet Totalindeks Oslo børs Eiendomsselskapene - indeks Kilde: Finansavisen

4 Markedsrapport nr. 4/96 side 4 Avantor som hadde den største børsøkningen i fjor med ca. 52 prosent, har kun hatt en beskjeden oppgang frem til november i år. Aksjen har imidlertid steget med 20% fra begynnelsen av oktober til midten av november. Nydalens Companie aksjen har også på det nærmeste stått stille frem til rentereduksjonen i oktober. På tross av den pene utviklingen synes eiendomsakjene fortsatt å være rabbatert i forhold til substansverdien. 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Det skjer en strukturendring på eiendomsmarkedet. Mindre private investorer søker i større grad direkte til aksjemarkedet eller til aksjefondmarkedet. Hittil i år er det netto tegnet andeler i aksjefond for mer enn 3,6 milliarder kroner, mot 600 millioner i hele fjor. De store aktørene posisjonerer seg, og de mindre aktørene er bedre tjent med å spre risikoen. De dominerende eiendomsselskapene fører an med investeringer i, og utvikling av eiendommer tilhørende de øvre og mest attraktive segmenter i eiendomsmarkedet. Konsentrasjonen mot vest fortsetter. Det har vært og er fortsatt stor pågang i forbindelse med utbyggingsprosjektene på Lysaker og Skøyen. Men det står ikke stille på andre kanter heller. På østsidens «vest» - på Bryn - har Bryn Eiendom AS lagt ut planene for ca kvm nye kontorarealer. 1. byggetrinn på ca kvm igangsettes sannsynligvis til våren. I sydligere strøk er også aktiviteten bedre enn noen gang. Kommunen har solgt tomter langsmed Europaveien og på Bjørndal, - som begge er deler av Næringskorridor Syd. Bygging blir påbegynt til våren på flere av disse tomtene. Det er få regulerte tomter igjen på markedet i denne regionen. I mer sentrale strøk.. Det meldes også om stor interesse for den planlagte utviklingen av Pilestredet Park (Rikshospital-tomten). Reguleringsplanen for området forventes vedtatt i begynnelsen av De planlagte næringsarelene representerer 40% av prosjektet og utgjør ca kvadratmeter. Området rundt sentralstasjonen seiler opp som Oslo`s «hoteste» hotellområde. Mer enn ti hoteller vil stå ferdig i dette området når Gardermoutbyggingen avsluttes. Alle disse store nye prosjektene vil påvirke struktur, dynamikk og de enkelte byområders innbyrdes attraktivitet. 2.2 Boligmarkedet Boligprisene fortsetter å stige, og har på landsbasis steget med 48% siden bunnivået i 1992/1993.Det siste året har boligprisene steget 10 prosent på landsbasis. Formidlingstiden for boliger går stadig ned og har ikke vært lavere siden andre kvartal Boligprisene har nå passert toppnivået fra 1987, i nominelle priser. Det er imidlertid ingen grunn til å tro at boligprisene er i ferd med å snu, snarere tvert imot. 2.3 Arealledighet Ledigheten i Oslo området som på sitt høyeste utgjorde ca. en million kvadratmeter er i dag redusert til ca kvadratmeter. Dette skyldes at absorbsjonen av ledige lokaler i perioden etter 1993 har vært større enn tilførselen. Ledigheten er i perioden etter 1993 redusert fra ca. 10 til 7 prosent av den totale massen av kontor/forretningsbygg. Dog bemerkes at endel av denne totalmasse er kondemnable eller utidsmessige. Tilførselen av arealer i 1996 utgjør 70% mer enn tilførselen i 1995, og dette kombinert med et stort prosjektvolum for ferdigstillelse i

5 Markedsrapport nr. 4/96 side 5 perioden gir en viss risiko for økt arealledighet på noe sikt. 2.4 De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet Dagens gjennomsnittspris for prestisjelokaler ligger på ca 1.900,- kroner pr. kvadratmeter, men det synes fortsatt langt frem til toppnivået fra Dersom vi regulerer for prisstigningen ville disse i dag ha ligget på ca kroner pr. kvadratmeter. Taperene i kontormarkedet vil gå tøffere tider i møte, som en følge av kundenes krav, og som en følge av den pågående utbyggingen på Skøyen, Lysaker og den planlagte utbyggingen på Fornebu. Telenors utflytting til Fornebu representerer alene kvadratmeter. Intensjonsavtalen med Statsbygg om overtakelse av store deler av disse arealene kan imidlertid føre til at utflyttingen ikke får så dramatiske konsekvenser for arealledigheten i Oslo området som tidligere antatt. Avtalen omfatter i første omgang kvartalet Universitetsgaten 2, men Statsbygg vil i neste omgang vurdere å overta en større del av Telenors portefølje. Figuren nedenfor viser den gjennomsnittlige m²-leien for kontorlokaler i Oslo (NNMs utvalg) i løpet av de siste to årene MR 1/95 MR 2/95 MR 3/95 Oslo-gjennomsnitt MR 4/95 MR 1/96 MR 2/96 MR 3/96 MR 4/96 Leieprisutvikling fra 1988 til 1996/4 A: Prestige lokaler, beste beliggenhet Leie pr m²/åt B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, tidsmessige lokaler /4 F E A B C D E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler.

6 Markedsrapport nr. 4/96 side 6 NNM s anslag av leienivå 4. kvartal 1996 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % D: Ordinære lokaler: % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % G: Skøyen - Lysaker, god standard: % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: % Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 996,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.435,- pr m²/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området Endringer siden: kv kv kv.-96 A: Prestisje lokaler: % 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet % 3 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % 4 % D: Ordinære lokaler % 6 % E: Umoderne lokaler % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 4. kv sammenlignet med 1988 og pr. 3. kv Pilene indikerer tendenser (prognoser).

7 Markedsrapport nr. 4/96 side 7 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg f.eks. topp-etasjen av Dronning Maudsgate til UNI Storebrand. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også. Denne definisjonen vil endres over tid. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 10 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Nebb-tomten til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Det er i dette segmentet den største byggeaktiviteten i nærmeste fremtid er forventet. Vi har i vår oversikt sett bort fra enkelte prestisjeeiendommer, som feks. Godthaab, som oppnår leier på nivå med og kanskje til og med over presitsjeeiendommene i Oslo sentrum. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og "kultur". Stort utbyggningspotensiale som gradvis utnyttes. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel "enslige" nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

8 Markedsrapport nr. 4/96 side 8 A "SKYSYSTEMET" Aker Brygge B Vika S E G M E N T C D Vaterland Karl Johans gate Tinghuskvartalene E Storgaten F Kvadraturen Min Middels Max ATTRAKTIVITET Forklaring til "Skysystemet" I ovenstående modell har vi ønsket å visualisere hvor enkelte definerte områder/markeder ("skyer") befinner seg i forhold til hverandre. Leieprisoversikter presenters ofte som en funksjon av kun beliggenhet og standard. Dette er ikke alltid hele sannheten, - markedet har også en egen dynamikk som styres av feks. bransjetilhørighet, strøksforskjønnelse, trafikkmønster og følt attraktivitet. Dette endrer seg over tid. Tendenspilene i "skysystemet" viser det enkelte områdets forventet bevegelse i forhold til hverandre og i forhold til skalaene. Feks. har Tinghuskvartalene en bedre forventet utvikling enn Karl Johansgate, som dels faller både i segment og attraktivitet. Aksen som betegner "Attraktivitet" gjenspeiler også til en viss grad det enkelte områdets evne til å "holde på" leietakeren samt å tiltrekke seg/avvise nye ved små prisendringer. Et "smalt" område har høy priselastisitet og vil således være relativt følsomt for små prisendringer.

9 Markedsrapport nr. 4/96 side 9 Lager og kombinasjonseiendommer Undersøkelser tyder på at arealledigheten for lager/produksjonslokaler i Oslo området synes å være bortimot halvert siste år. Dette gjør det for tiden svært vanskelig å oppdrive moderne lager eller kombinasjonslokaler. Alternativet er ofte å vente på at lokaler blir fristilt, eller å bygge. Overraskende mange lagersøkere er dårlig forberedt på denne situasjonen. Prisnivået for lagerlokaler har raskt steget ifra kr til kr pr. kvadratmeter. Det siste året har prisene for lager/ kombinasjonsbygg gått opp med opptil 20-30%. Prisøkningen er et resultat av misforholdet mellom tilbud og etterspørsel. Leieprisene nærmer seg nå et nivå hvor vesentlige investeringer i moderne kombinasjonslokaler kan forsvares. Mangelen på kombinasjonslokaler kommer også til uttrykk gjennom stor etterspørsel etter tomtene Oslo kommune har lagt ut for salg både i Oslo nord og i Sørkorridoren (Ryen- Bjørndal) Lagerlokaler i Oslo området 250 m² m² m² 5000 m² Kjennetegn Lavtlager (høyde 3,5 m) "Vanlig" lager (h. 3,5-6 m) Høytlager (høyde 6m ) Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Spesialtilpasset. Stort antall ramper. Matrisen tar utgangspunkt i at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager-/kombinasjonslokaler enn f.eks. for kontorlokaler. Gode lagerlokaler kjennetegnes ved forhold som: Beliggenhet i forhold til kommunikasjonsårer, gode adkomstforhold, opparbeidede utearealer, gode laste- og losseforhold, tilstrekkelig antall porter, rasjonelle arealer, søylefritt eller stor søyleavstand. Lager med lav takhøyde er mindre attraktive enn høytlagre. Lave lagre er gjerne lokalisert i underetasje og har derfor ofte få porter/ramper. Prisene faller med økende arealer, fordi større lagerbrukere har høye krav til logistikk, kapasitet, samt at lokalene ofte er vanskelige å dele etc. Etterspørselen er størst for mellomstore lokaler, dvs. 750 m² til 5000 m². Her oppnås gjennomgående høyest priser. For store flater (over 5000 m²) faller gjennomsnittsprisen.

10 Markedsrapport nr. 4/96 side 10 Forretningslokaler Blant byens handlestrøk fører fortsatt Bogstadveien an som handlegate nr.1.gjennomsnittsleie for bransjer som klær, sko etc. er i størrelsesorden kr pr. kvm. Omsettningsbasert leie ligger i området 8-12%. Det er generelt sett en økende etterspørsel etter forretningslokaler lokalisert i større kjøpesentre. Med utgangspunkt i de forretningstyper vi har referert til i Bogstadveien, må man i forretningsentre i Oslo regionen regne med å betale kr pr. kvm inkl. andel av fellesarealer. Omsettningsbasert leie utgjør 7-10% Nybygg Byggekostnadene er igjen på vei opp, særlig kraftig er økningen i Oslo området. Prisstigningen i Oslo området anslås å utgjøre ca 10% i år. Dette skyldes delvis høyere kostnader for underleveranser og høyere timepriser, men det antydes at store deler av prisstigningen har havnet som profitt hos entreprenørene. Det rapporteres om stor interesse for Vitals utbyggingsprosjekt i Granfos Næringspark på Lysaker. Prosjektet representerer kvadratmeter kontorer, fordelt på to kontorbygg, og vil stå ferdig i Vital henvender seg med dette prosjektet til større bedrifter, og forventer leiepriser på over kr pr kvadratmeter Salgsmarkedet Selv om salgsmarkedet influeres av god likviditet, preges fortsatt markedet av veloverveide handler, hvor eiendommens verdi først og fremst baseres på eiendommens faktiske inntjeningsevne. De gode tidene lokker imidlertid frem en del selgere med svært optimistiske prisforventninger Ingangsatt yresbyggareal i 1000 kvm Oslo/Akershus Oslo kommune har gjennom Etat for eiendom og utbygging innstilt på salg av eiendommer for ca. 400 mill kroner inneværende år. Av disse er ca ¾ næringseiendommer. Det antydes at salget av kommunale eiendommer neste år kan komme opp i ca. 600 mill. kroner. Statsbygg har kjøpt opp en rekke eiendommer langs Akerselva. Eiendommene som er kjøpt, antas å ha et utbyggingspotensiale på ca kvadratmeter. Oppkjøpene kan sees i sammenheng med myndighetenes planer for Akerselva Miljøpark, og vil foruten de tre R`ene (Rikskonsertene, Riksutstillingen og Riksteateret), blant annet gi plass til utdanningsinstitusjoner som Arkitekthøyskolen og Kunsthøyskolen Tallene for 1997 og 1998 er prognoser. Kilde.: LBA Den grafiske fremstillingen bygger på foreløpige tall fra LBA for Det anmerkes at dersom Schibsted kommer i gang med byggingen av sitt nye trykkeri i Nydalen inneværende år, kan igangsatt yrkesbyggareal for Oslo og Akershus komme opp i kvm.

11 Markedsrapport nr. 4/96 side DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Her presenterer vi nøkkeltall for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 4. kvartal Tallene er innhentet av NNM i uke 49 og bør tolkes forsiktig. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 4. KVARTAL 1996): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 3.96 Samlet næringsareal (m²) hvorav park/ rehab/ under bygging Totalt Endring fra 3.96 Vektet gjenværende leietid (år) Endring fra 3.96 AS OBOS Forretningsbygg 175,0-1, ,3 0,3 ASA Veidekke 36,2-11, ,0-0,2 Aspelin-Ramm gruppen AS 94, ,0 0,1 Avantor AS 255,2 0, ,6 0,1 Borg Eiendomsselskap AS 73,5 11, Bøhler-gruppen 44, ,5 - EAB Eiendom AS 102, ,5 - Eeg-Henriksen gruppen 2) 75, ,4-0,1 Eiendomsspar AS/ Victoria AS 333,0 28, ,0 - Gjensidige Eiendom 520,0 35, ,0 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 57,8 0, ,1-0,4 Linstow Eiendom 265, ,5 - Maridalen eiendomsselskap AS 1) 31, ,5 - Mustad Eiendom AS 47, ,7 - Nora Eiendom AS/KLP 392, ,8 - Norske Liv AS 76,5 2, ,0 1,4 Nydalens Compagnie AS 1) 185,0-10, ,0 - Olav Thon gruppen 760, ,5 - Pecunia AS 18, ,9 - Samvirke forsikring 94,6 8, Steen & Strøm Invest 3) 225, ,5 - Storebrand Eiendom 710,0-2, ,5 - Vital Forsikring 318,0-2, Wahl Eiendom AS 52, ,1 - SUM Gjennomsnitt 5,47 0,05 1) Ikke oppgitt tall - forrige kvartals tall benyttet. Het tidligere Aveny Eiendom AS. Fusjoneres med Borg Eiendomsselskap primo ) Samlet for Nielsen-Nielsen og Eeg-Henriksen. 3) Ikke oppgitt tall - forrige kvartals tall benyttet. Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst utifra leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr ,- 2) Storebrand Eiendom kr ,- 3) Gjensidige Eiendom kr ,- Størst positiv endring i leieinntekt fra 3/96: 1) Gjensidige + kr ,- 2) Eiendomsspar/ Viktoria + kr ,- 3) Borg eiendomsselskap + kr 11, ,-

12 Markedsrapport nr. 4/96 side 12 Størst negativ endring i leieinntekt fra 3/96: 1) AS Veidekke - kr ,- 2) Nydalens Compagnie AS - kr ,- 3) Vital Forsikring - kr ,- Størst ut fra areal: 1) Storebrand Eiendom m² 2) Olav Thon Gruppen m² 3) Gjensidige Eiendom m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv AS 10,0 år 2) Aspelin-Ramm gruppen AS 9 år 3) Nora Eiendom AS/ KLP 8,8 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Pecunia AS kr 1160,- pr m² 2) Bøhler gruppen kr 1158,- pr m² 3) Nora Eiendom AS/ KLP kr 1136,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) AS Veidekke kr 454,- pr m² 2) AS OBOS Forretningsbygg kr 508,- pr m² 3) Kristiania Eiendomsforvaltning AS kr 553,- pr m² 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: Norsk økonomi er inne i en markert konjunkturoppgang, Press i økonomien gir risiko for tiltagende pris- og kostnadsvekst. Stabilt lavt rentenivå. Finansministeren indikerer at lavere renter foretrekkes fremfor sterkere kronekurs. Skal renten ytterligere ned? Reallønnsveksten har ikke vært sterkere på 20 år. Hjulene i norsk næringsliv holder god fart, og andelen registrerte arbeidsledige er nå nede i 3,5%. Eiendom: Fortsatt lyse utsikter i møte. Leieneprisene fortsetter å stige i de mest attraktive segmentene. Etterspørselen etter gode kombinasjons-/ lagerlokaler, samt det raskt stigende leieprisnivået i dette segmentet, bør etterhvert stimulere til vesentlige nyinvesteringer. Absorbsjonen av ledige lokaler fortsetter, men rekordstort byggevolum i 1996, kombinert med stort prosjektvolum de neste par årene gir på litt sikt igjen risiko for økt arealledighet. Antall byggekraner i Oslo pr. 6. desember 1996 er oppe i 18. Dette vitner om fortsatt stor byggeaktivitet, selv om antallet er noe under det forventede.