Presentasjon av eierseksjonsloven. Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v.

Transkript

1 Presentasjon av eierseksjonsloven Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v.

2 Oversikt Hva er et eierseksjonssameie? Eierseksjonslovens virkeområde Forbud mot andre sameieformer Irregulære seksjoner Kort om seksjoneringsprosessen Enkelte særtrekk ved eierseksjoner

3 Hva er et eierseksjonssameie? Et ordinært sameie med en avtalt bruksdeling, jf. legaldefinisjonen i 1 første ledd annet punktum: Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Det spesielle er at hver andel har eget grunnbokblad Og stort sett behandles som en selvstendig eiendom Noen ord om «den danske modell» - 1 annet ledd, jf 3

4 Hva er et eierseksjonssameie? Ideelle andeler kan kjøpes, selges og pantsettes Har vært vanlig i to- og firemannsboliger Bakgrunnen: Orden i grunnboken Historikk Før 1976 ingen lovregler Fra 1976 til 21. april 1983: Forbudsloven Fra 22. april 1983 til 31. desember 1997: 1983-loven Fra 1. januar 1998: Eierseksjonsloven Revisjonsarbeide starter trolig i høst

5 Eierseksjonslovens virkeområde Eierseksjonslovens virkeområde Regelen om virkeområdet - 1: Loven her gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kapittel II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Virkeområdet og legaldefinisjonen er ikke sammenfallende: Legaldefinisjonen omfatter irregulære sameier Eierseksjonsloven gjelder også seksjoneringer etter den danske modell (før 1983)

6 Eierseksjonslovens virkeområde Tre typer sameier: Boligsameier: Alle seksjoner er boliger Næringssameier: Alle seksjoner er lokaler Kombinerte sameier: Både boliger og lokaler Litt om samleseksjoner - 6 fjerde ledd Må gjelde alle boligene og/eller alle lokalene Andre kombinasjoner er ikke tillatt

7 Eierseksjonslovens virkeområde Fritidsboliger kan seksjoneres - 1 tredje ledd Men visse regler gjelder ikke fritidsboliger Grensen må trekkes etter en totalvurdering av hvordan boligen er innrettet Loven omfatter tre «generasjoner» sameier: Sameier opprettet før 22. april 1983 Sameier opprettet fra 22. april 1983 tom 1997 Sameier opprettet etter 1. januar 1998 Overgangsregler for eldre sameier før 1983/1998

8 Forbud mot andre sameieformer Hvordan hindre lignende eierformer? Den danske modell er forbudt - 3 Eiersl. 2 har forbud mot ideelle andeler uten formell seksjonering? Forbudet gjelder varighet over ti år ikke avtaler med kortere varighet Forbudet gjelder ikke fritidsboliger Forbudet gjelder ikke eldre sameier - 47

9 Forbud mot andre sameieformer Forts: Hvordan hindre lignende eierformer? Forbudet mot langvarig bruksdeling kombineres med et pantsettelsesforbud - 2 annet ledd Konsekvens: Umulig å få pantelån med sameieandelen som sikkerhet Heler ikke dette forbudet gjelder ikke «eldre» seksjoner

10 Irregulære seksjoner Definisjon: Sameier med bruksdeling som ikke er seksjonert ved tinglysing og matrikulering Eierseksjonsloven omfatter ikke slike sameier Men det gjorde ordlyden i 1 i den gamle loven Men den loven måtte trolig tolkes innskrenkende, jf. høyesterettsdom i Rt (Kjeller Bil) Idag er spørsmålet ikke aktuelt siden loven er opphevet

11 Irregulære seksjoner Omfattes ikke av dagens lov Hva er da rettsstillingen for slike sameier? Reguleres av avtaler og av sameieloven Særlig om forkjøpsrett sameieloven 11 Særlig om utløsning av misbruker saml 13 Særlig om bruksdeling saml 14 Særlig om oppløsning saml 15

12 Irregulære seksjoner Seksjonering av irregulære seksjoner? Kan besluttes ved enighet mellom sameierne Gjennomføres på ordinær måte Kan flertallet vedta seksjonering saml. 4? Ja hvis bruksenheten svarer til eierbrøk Nei hvis bruksdeling m.m. avviker fra lovens ordning, hvis stemmeretten blir omfordelt eller hvis kostnadene blir betydelige

13 Irregulære seksjoner Alternativet er da oppløsning saml 15: Ved naturaldeling (aktuelt ved rekkehus o.l.) Ved tvangssalg av hele eiendommen? Spørsmålet er ikke løst i Høyesteretts dom fra 1998 og er tvilsomt

14 Seksjoneringsprosessen To ledd: Kommunens behandling av begjæringen - seksjoneringsvedtak Tinglysing av kommunens seksjoneringsvedtak etablerer eierseksjonssameiet Kommunens rolle: Kommunen skal kontrollere at lovens vilkår er oppfylt Men ikke gi samtykke til seksjonering

15 Seksjoneringsprosessen Vilkårene for seksjonering Utgangspunkt: Krav på seksjonering Unntak i eiersl. 8: Utbedringsprogram m.m. 8 første ledd Feil ved søknaden - 8 annet ledd bokstav b Manglende gebyr - 8 annet ledd bokstav c Kommunen skal nekte seksjonering hvis lovens vilkår ( 6) ikke er oppfylt - 8 annet ledd bokstav a

16 Seksjoneringsprosessen Nærmere om vilkårene i eiersl. 6 Seksjonering kan bare omfatte ett bruksnummer Hver sameier skal ha en bruksenhet i bygningen Hoveddel og tilleggsdel - 6 første ledd Standardkrav til hoveddel bolig - 6 syvende ledd Formålstjenlig avgrensning - 6 første ledd Areal som skal være fellesareal - 6 annet ledd

17 Seksjoneringsprosessen Vilkårene i eiersl. 6 - forts Fullstendig seksjonering - 6 fjerde ledd Unntak: Samleseksjoner I bestående bygninger må bruksenheten være ferdig utbygd skal hindre ikke-bygde loftsleiligheter Seksjonering av planlagte bygninger? OK hvis det foreligger igangsettingstillatelse etter planog bygningsloven Påbygninger ikke lovregulert

18 Seksjoneringsprosessen Vilkårene i eiersl. 6 - forts Bruksenheten skal ha et formål Bolig også hybelutleie er bolig Næring alt som ikke er bolig Loven kjenner ikke andre formål f.eks. garasjeseksjon Formål skal være i samsvar med arealplanformålet

19 Seksjoneringsprosessen Vilkårene i eiersl. 6 - forts Hver seksjon skal ha en sameiebrøk Ingen regler om hvordan brøken skal fastsettes Ulike fastsettelsesmåter Areal, verdi, likedeling m.m. Sameiebrøkens betydning Ansvar for felleskostnader Stemmeretten i sameier med lokaler Sameiebrøken kan ikke endres

20 Særtrekk ved eierseksjoner Samme rådighet som en eier 19 Enrett til faktisk bruk 22 Rettslig råderett som en eier Intet selskap som eier eiendommen Styret representerer ikke sameierne i andre saker enn fellestiltak Begrenset rett til flertallsvedtak

21 Bøkene du trenger

22 Kjøpe bøker? Ta kontakt med: Christian Fr Wyller Solbakken 4146 SKIFTUN tlf Bokpriser: Boligrett kr. 790 Borettslovkom kr. 890 Ved bestilling direkte fra utgiver er prisene kr. 700 for Boligrett og kr. 800 for Borettslovkommentaren. Bøkene sendes portofritt. Ved kjøp her i dag: Boligrett kr. 600 Borettslovkom kr. 600 Begge kr. 1000