Steinkjer kommune Planavdelingen v Egil Stensheim Steinkjer Rådhus

Transkript

1 Steinkjer kommune Planavdelingen v Egil Stensheim Steinkjer Rådhus Plansak: I K Lykke, Eiendomsavdelingen, Trondheim Reguleringsforslag Sørlia: Markusvegen 18, Steinkjer. G/B.nr 96/162,165,492 Området er tidligere brukt til butikk for Bunnpris Oversendelse med anmodning om behandling av privat reguleringsplan Vedlagt oversendes forslag til reguleringsplan Vedleggsliste: Nabovarsling og annonse Høringsuttalelser fra: Statens Vegvesen Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Reguleringsplan Planbestemmelser Beskrivelse Tegninger og illustrasjoner til reguleringsplan: Arealdisponering Illustrasjonsplan Illustrasjoner Solstudier Planer, boligeksempel Planen er utarbeidet for: I K Lykke Eiendom v Tor Arne Moe, eiendomssjef Tor.Arne.Moe@bunnpris.no Besøksadresse: Munkegata 48, 7011 Trondheim Postadresse: Postboks 2431 Sluppen, 7005 Trondheim Arkitekt: Letnes Arkitektkontor AS v Tor Arne Langdal torarne@letnesark.no Utførende reguleringsarbeider: Planstyring AS v Bjørn Stubbe bjorn.stubbe@planstyring.no

2 Steinkjer kommune Planavdelingen v Egil Stensheim Steinkjer Rådhus Plansak: I K Lykke, Eiendomsavdelingen, Trondheim Reguleringsforslag Sørlia: Markusvegen 18, Steinkjer. G/B.nr 96/162,165,492 Området er tidligere brukt til butikk for Bunnpris Innledning: Planarbeidet har kommet i stand etter henvendelse fra I K Lykke Eiendomsavdelingen ved Tor Arne Moe. Bunnpris har flyttet til nybygde lokaler. De gamle lokalene er ikke egnet til bruk, I K Lykke må finne ny bruk av eiendommen og ønsker å få omregulert arealet til boligformål Reguleringsarbeidet er utført i et samarbeid mellom Letnes Arkitektkontor AS og Planstyring AS Planstatus: Området er i kommuneplanens arealdel angitt til boligformål. Det er ikke gjeldende reguleringsplan for området. Forhåndskonferanse: Skisser til løsning ble presentert for planavdelingen i møte på Rådhuset 3.nov I forhåndskonferansen ble det avklart at det ikke vil bli krav om planprogram og konsekvensutredning Kunngjøring og varsling: Annonse i Trønder-Avisa lørdag 3.desember Naboer ihht liste og Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Statens Vegvesen ble tilskrevet samtidig. Uttalelser fra NTFK, NTFK og STVV vedlagt. Naboliste: 96/32 Arild Olsen, Nedre Sørliveg 18A, 7712 Steinkjer 96/164 Christopher Feragen og Hanne R Herfjord, Markusv. 10, 7712 Steinkjer 96/179 Carita Berg og John Chr Berg, Markusv. 13, 7712 steinkjer 96/491 Solvor L. Lein Lillemark, Markusv. 12, 7712 Steinkjer. Eystein Utheim, Lø gård, hjemmelshaver 7712 Steinkjer Beskrivelse av planområdet: Planområdet ligger i Markusvegen i Sørlia. Ved innkjøringa til boligfelt. Det omfatter eksisterende bygningsmasse som ved igangsetting av bygging vil bli søkt revet. Eier ser det ikke hensiktsmessig å nytte eiendom og bygning slik anlegget framstår i dag. Det er boliger på tre sider og kommunal samleveg (gammel E6) nord for området. Eksisterende balløkke syd for eiendommen berøres ikke, ny bruk endrer ikke adkomstforhold. Nye boliger på eiendommen vil få en flott utsikt mot nord, utover Beitstadfjorden. Gode solforhold. Eiendomsforhold: Hjemmelshavere for eiendommene 96/162 0g 165: I K Lykke, Steinkjer kommune og Eystein Utheim, Lø gård Hjemmelshaver for eiendommen 96/36: Steinkjer kommune Strømforsyning, trafo: Det finnes en trafostasjon utenfor planens begrensning. Denne står i et areal som kan være aktuelt som gjennomfart for bl.a brøyting ag renovasjonsbil. Det er avsatt ny plass for trafo innenfor planens begrensning.

3 Beskrivelse av planforslaget: Plannavnet er: Reguleringsplan i Sørlia: Markusvegen 18, Steinkjer. G/B.nr 96/162,165,492 Planforslaget består av: plankart i målestokk 1:1000 og tilhørende planbestemmelser Arealet innenfor området nyttes til: trafikkformål, uteoppholdsareal og boligformål Fornminner: Det er ikke lokalisert fornminner i dette området. Dersom man undervegs skulle gjøre funn, er disse automatisk fredede kulturminner og funnet skal rapporteres Miljømessige vurderinger: Tiltaket vil ikke påvirke miljøet. Støymessige vurderinger: Tilliggende veg er gamle E6, den har begrenset med trafikk. Det foreligger ikke registreringer av nyere dato. Fra Vegvesenet er det foreslått å bruke ÅDT 700, eldre støyberegninger basert på ÅDT En enkel opptelling av boliger som sannsynligvis vil benytte vegen (boliger som sokner til vegen fra og med Frøsetsvingen) er ca 110 enheter, inkl nye boliger Øver-Lø/Frøsethåsen. Det tilsier at også ÅDT 700 er i overkant av forventet. E6 ligger vesentlig lavere, bak forstøtningsmur og utgjør sannsynligvis ikke noe problem. Det anses som uaktuelt å gjennomføre tiltak i form av støyskjermer. Fysiske hindre mot støy vil ødelegge en fantastisk utsikt over Beitstadfjorden fra boligene. Det vil bli gode solforhold og oppholdsarealer på syd side av boligene. I dette området vil ny bebyggelse skjerme for eventuell støy fra veg. Dette medfører at utvendig oppholdsareal på syd side vil tilfredsstille retningslinjer fra Miljødepartementets retningslinjer T-1442 Bygningsmessig kan det iverksettes tiltak for å begrense støy innvendig i boliger. Innendørs gjelder krav i Norsk Standard NS 8175 klass C Hovedgrep i planen: Vi har sett for oss en oppbrutt bygningsmasse som strekker seg langs den gamle E6. 2 grupper á 4 boliger. Boliger bygget sammen med carport og terrasse. Samlet areal mindre enn 800m2 pr gruppe. Man kan også se for seg at to eiendommer kan slås sammen til en større eiendom som kan bebygges med en større enebolig. I så fall bør boligene bygges med 8m avstand mellom enhetene. Bygninger er tenkt bygd i 2 etasjer med innredbart loft. Gesimshøyde maksimalt 6,0m over terreng og mønehøyde maksimalt 9,0m over terreng. Det er skissert mindre boliger med adkomst i underetg. Oppholdsrom i form av stue og kjøkken på hovedplan. Uteoppholdsrom på terreng mot syd og nord, samt på terrasse mellom boliger. Dette gjør det vanskelig å bygge boliger tilpasset universell utforming. Boligene har adkomst via felles trafikkareal i sør. Parkering for egen bil og gjesteparkering foran hver enkelt bolig. Naboer i eksisterende boliger syd for utbyggingsarealet kan disponere felles trafikkareal. Utbyggingsområdet deles i to med felles grøntområde, dette området nyttes til nærlekeplass for de minste på vel 100m2. Opparbeidet lekeplass og balløkke sør for området. Dette området berøres ikke av planen.

4 Uttalelser fra Steinkjer kommune: Planavdelingen: Uttalelse fra Egil Stensheim, Steinkjer kommune ang planbegrensninger etc, e-post datert :!"#$%&'"()*+%($,&-(*,#./011011#23,#),4#*4534#,4#6-&#*67&*8"3#*%8#9,:#3%;4,#"#<(),&*7+,#(=&8,&,0# >%88<(,(#;53#2,'%3),#),44,#-&,-3,40##D5#$%&,*3"&#-4#-&,-3#$&-8#453#:9,&),#8%4#$&5%8&"),4##4-*#8,)#5# &,:<3,&5(:*63-(,(E#%:#&,:<3,&,*#*%8#-((,(#;,::&<((#F+%),#B.1GHE#8,)#2,*4,88,3*,#%8#-4#-&,-3,4#,&#%$$,(435:# ;,::&<((E#-4#),4#+-(#(I44,*#453#-4+%8*44&-$5++#453#2%35:,(,#*%8#235&#&,:<3,&4E#%:#-4#),4#,&#"6,(4#$%&#:-(:4&-$5++# $%&#-338,((',4,(0# J,:#;,)3,::,&#*+5**,#*%8#$%&,*3"&#-;:&,(*(5(:,&#-;#63-(#%:#$%&8"30#K&5*5+435(9,&#,&#%:*"#5((4,:(-0# L53+(I4(5(:#;-((#%:#-;3760# J,:#'-&#+%($,&,&4#3544#8,)#M&(,#>;--3#',&#%8#),44,0#N,4#+-(#5++,#6"&,:(,*#453+(I4(5(:#453#,+*5*40#C.88# ;-((3,)(5(:#*%8#35::,&#35+,#*7&#$%&#4%84-0#N,4#,&#),&$%&#-+4<,34#"#+(I44,#*,:#453#*47&&,#3,)(5(:#5#O-&+<*;,:,(#,33,&#P,)&,#Q7&35;,:0#N,4#+-(#%:*"#;=&,#-+4<,34#"#3,::,#*,6-&-4,#3,)(5(:,&#$%&#*6533;-((#%:#%;,&;-((#,(# *4&,+(5(:E#8,(#453+(I4(5(:*6<(+4#8"#;<&),&,*#(=&8,&,0 Vann og avløp: Uttalelse fra Arne Gunnar Kvaal, Steinkjer kommune ang vann- og avløpsløsning, e-post datert : Kommunen kan ikke akseptere at det skjer tilknytning fra flere boliger i dette området uten at det legges nye ledninger på strekningen A-B-C, dvs 140 m. Begrunnelsen for dette er at ledningen er ca 50 år gamle og av dårlig standard Det må kunne forventes at dette i sin helhet bekostes utbygger. Ved en eventuell utbygging må det forventes at kommunen kommer til å gi pålegg om omlegging til separatsystem for omtrent det som er vist som en sone på vedlagt kart (også det som er stipulert) Kart vedlagt e-post: Andre uttalelser er vedlagt.

5 Risiko- og sårbarhetsforhold for området, ROS-analyse: Sjekkliste er hentet fra DSB sin veileder Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Emne Forhold eller uønsket hendelse Ja Nei Mrk Naturgitte forhold: Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning, geologisk ustabilt område? Er området utsatt for springflo/flom i sjø og vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Infrastruktur: Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende veg utgjøre en risiko for området? Tilliggende veg er tidligere E6, begrenset trafikk i dag Liten tungtrafikk Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter/ Industriforetak, utgjøre er risiko for området? Medfører bortfall av elektrisitet, teletjenester, vannforsyning, renovasjon/spillvann Spesielle ulemper for området? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende i området? Brannberedskap: Omfatter området spesielt farlige anlegg? Har området utilstrekkelig brannforsyning, mengde og trykk? Har området bare en mulig adkomst med brannbil? Tidligere bruk: Er området påvirket eller forurenset av tidligere virksomheter? Området har vært brukt til butikkvirksomhet, dagligvare Omgivelser: Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare? Ulovlig virksomhet: Sabotasje og terrorhandlinger: er tiltaket et potensielt mål, eller finnes slike i nærheten?

6 Støy, her antas at den eneste utfordringen kommer fra veg i nord, gml E6, nå kommunal veg: Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging: T-1442 Statens Vegvesen v June Stubmo sier i mail av 4.juli 2012 følgende: Viser til tidligere kontakt på telefon angående spørsmål om støy i forbindelse med utbyggingsprosjekt ved Sørlia. Vi mener fortsatt at det er nødvendig å utarbeide en støyfaglig utredning i sammenheng med reguleringsplanarbeidet. I planområdet er støy fra kommunevegen (gamle E6) og støy fra ny E6, støykilder som må dokumenteres. I vårt register har vi ikke ÅDT-tall for vegen forbi Sørlia ved gamle Bunnpris. Det ble foretatt en ÅDTregistrering i 2011 av Frøsetsvingen som blir en del lenger sør for planområdet. Her var ÅDT 200. Nærmere Sørlia og planområdet vil det være enda mer trafikk. Dere kan ta utgangspunkt i ÅDT 700 ved beregning av støy for kommunevegen. Det vil sannsynligvis være støy fra E6 som vil være den vesentligste støykilden. mail av 10.juli 2012 Jeg har fått tilbakemelding fra de som gjorde støyberegningen på gamle E6 ved Sørlia for noen år tilbake. Der ble det brukt ÅDT 1500 i støyberegningen. I forbindelse med deres støyberegning bør dette tas i betraktning. Støymessige vurderinger, vår holdning: Tiltaket vil ikke være spesielt utsatt for støy. Tilliggende veg er gamle E6, den har begrenset med trafikk. Det anses som uaktuelt å gjennomføre tiltak i form av støyskjermer. Fysiske hindre mot støy vil ødelegge en fantastisk utsikt over Beitstadfjorden fra boligene. Det vil bli gode solforhold på syd side av boligene. I dette området vil ny bebyggelse skjerme for eventuell støy fra veg. Bygningsmessig kan det iverksettes tiltak for å begrense støy innvendig i boliger. Med vennlig hilsen Letnes Arkitektkontor AS Steinkjer 17.juli 2012 Tor Arne Langdal (sign) ark/saksbehandler torarne@letnesark.no telefon: