FREDRIKSTAD KOMMUNE. Meteinnkalling Planutvalget. Radhuset, Nygaardsgata 16,3. etg., meterom Elingaard

Transkript

1 FREDRIKSTAD KOMMUNE Meteinnkalling Planutvalget Metested: Tidspunkt: Radhuset, Nygaardsgata 16,3. etg., meterom Elingaard kl. 15:00. Eventuelle forfall me/des til Grete Herwander, telefon / eller Margrethe N0dtveidt, telefon Varamedlemmer m0ter etter na9rmere avtale. Spersmal i tilknytning til meldinger eller innmeldte saker som enskes besvart i metet, rna meldes til sekretaer dagen fer metet. Forslag til vedtak som enskes fremmet i metet, fremsettes skriftlig. Sekretaers telefonnr , faxnr grho@fredrikstad.kommune.no. Fredrikstad, Arvid Vestvik (s) Leder

2 Planutvalgets mete Sakliste Side PS 49/11 Referater til planutvalgets ml2lte PS 50/11 Delegerte vedtak til planutvalgets ml2lte PS 51/11 Forslag til detaljregulering - del av gnr 423, bnr 2, Vrerste - 53 Krakerl2lY Forslagstiller: Totalprosjekt AS PS 52/11 Forslag til detaljregulering for Sponheimlia 2 - Sentrum 120 Endring av plan nr. 511 Forslagstiller: SG Arkitekter AS PS 53/11 Planprogram - omraderegulering for del av Hankl2lsundet Fredrikstad kommune PS 54/11 Wilbergjordet - gnr 298, bnr Sentrum 167 Sl2lknad om rammetillatelse for kontor- og forretningsbygg Tilth: Fredriksborg Eiendom AS PS 55/11 Enhus - Vestre Gytilen - gnr 425, bnr 1 - Krakerl2lY 205 Sl2lknad om disp. fra byggeforbudet i 1OO-metersbeltet og fra formalet i kommuneplanens arealdel for etablering av fellesbrygge Tilth: Vestre Gytilen Hytteeierforening v/bjl2lrn Paulshus PS 56/11 Gnr 66, bnr Onsl2lY 229 Sl2lknad om deling av eiendom - klage pa planutvalgets vedtak i sak 175/10 Klager: Fylkesmannens miljl2lvernavdeling PS 57/11 Fru Ingers gate 31- Sentrum Klage pa planutvalgets innvilgelse av dispensasjon fra reguleringsplan Tilth: 0stfold Byggtjenester AS v/bjl2lrn Henriksen PS 58/11 Lensmannsfjellet 21 - gnr 66, bnr Onsl2lY 267 Klage pa planutvalgets vedtak - oppfl2lring av fritidsbolig nr. 2 Klager: Fylkesmannen i 0stfold PS 59/11 Onsl2lyveien 66 b og c - Sentrum 283 Klage pa planutvalgets vedtak om etablering av ny avkjl2lrsel Tilth: Kenneth Larsen PS 60/11 Toresvei 17 - Borge 295 Sl2lknad om oppfl2lring av ny garasje Tilth: Line og Ketil0strem PS 61/11 Roald Amundsensvei Borge 305 Palegg om riving, opprydding og opphl2lr av ulovlig bruk Vedtak om tvangsmulkt Tilth: Japan Auto AS

3 00,0001 FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: Dokumentnr.: L0penr.: Klassering: Saksbehandler: 2011/ / Grete Herwander M0tebok Behandlet av M0tedato Utvalgssaksnr. Planutvalget /11 Referater til planutvalgets mffjte Skogl0kken 10 - gnr 208, bnr 482 m.fl. - Sentrum Klage pa vedtak i sak 111/10 av Klager: Link Signatur AS pa vegne av Grundvig Eiendom AS 2. Lang0yveien 83 - gnr 425, bnr 14 - Kraker0Y Klage pa vedtak i sak 80/10 av Klager: Heidi Rassat og Ellen Ophaug pa vegne av bemrte 3. Blekedamsveien 5 - gnr 440, bnr 173 og Kraker0Y Klage pa vedtak i sak 107/10 av Klager: Adv. Vibeke Olavesen pa vegne av Karin Bye-Pedersen 4. Sareptakroken 17 - gnr 85, bnr Ons0Y Klage pa vedtak i sak 1136/10 av Klager: Liv S. og Knut Aarvak 5. Paul Holmsens vei 87 - gnr 210, bnr Sentrum Klage pa vedtak i sak 1641/10 av Klager: Barbro Flodin og Helge Neerland 6. S0rgarden 29 - gnr 124, bnr 28 - Ons0Y Klage over planutvalgets vedtak i sak 86/10 av Klager: Fylkesmannens milj0vernavdeling

4 ' _ '.'..'1:. (. \

5 ~SI\:""::K'::'::SB""':EH J'----'A-RK--'-IV-:-:U-J -~ ~t~ DATOiSIGN Fylkesmannen i 0stfold ~?--J '-----j l.- ~. Link-Signatur AS Christianslund aile 2 ]613 FREDRIKSTAD 2010/ TAS ViJr date: Fylkesmannen stadfester Fredrikstad kommunes vedtaki sak 111/10 av om avslag pa seknad om dispensasjon fra plankrav for riving og oppfering av nybygg pi eiendommen Skoglekken 10, gbnr 208/482 m.fl. Vi viser til klage av 01.] 0.1 O. Dokumentene i saken er mottatt fra kommunen den Hjemmel for Fylkesmannens kompetanse til a behandle saken er plan- og bygningsloven (Pbl) av 2008 ]-9, delegasjon av avgjerelsesmyndighet fra Miljevemdepartementet gitt i rundskriv T-2/09, og fra Kommunal- og regionaldepartementet i brev av I forbindelse moo klagesaksbehandlingen kan Fylkesmannen preve aile sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf forvaltningsloven 34 annet ledd. Fylkesmannen legger til grunn at Link-Signatur AS som ansvarlig s0ker har kiagerett i saken pa vegne av tiltakshaver Grundvig Eiendom AS, og at klagen er kommet inn i rett tid, jf. forvaltningsloven 28 og 29. Vilkarene for a behandle saken er derfor oppfylt. Fylkesmannens vedtak Kommunens vedtak i sak 111/10 av stadfestes, jf. pbl Klagen tas ikke til folge. Fylkesmannens vootak kan ikke paklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Dokumentene i saken fremgar av dokumentliste i oversendelsesbrevet fra Fredrikstad kommune datert Fylkesmannen har ikke funnet grunn til a foreta befaring i saken, da saksforholdet anses tilstrekkelig opplyst gjennom bilder og dokumentene i saken, jf. forvaltningsloven 17. For ordens skyld nevnes at plan- og bygningsloven ikke pabyr befaring. Klagen gjelder Klagen gjelder kommunens vedtak om a avsla s0knad om dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel for riving av eksisterende enebolig og oppf0ring av nytt boligbygg pa eiendommen Skog10kken ] O,gbnr. 208/482 mfl. i Fredrikstad kommune.

6 PIanutvaIget avsio dispensasjonssaknaden pa nytt i sak 111/10 av , mot administrasjonens innstilling, men denne gangen med en mer utfyllende begrunneise. PIanutvaIget konkiuderte med at detikk~_foreliggeren overvekt av hensyn som takrjor Sakens bakgrunn Link-Signatur AS fl-emsatte den saknad om dispensasjon fra plankravet i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel for riving av eksisterende enebolig og oppf0ring av et nytt boligbygg som skal inneholde 4 leiligheter i 2 etasjer og underliggende parkeringskjeller. Det har tidligere vrert sakt om dispensasjon for oppfmng av leilighetsbygg med 5 leiligheter med et annet arkitektonisk uttrykk pa den samme eiendommen, men saknaden ble avslatt av kommunen. Avslaget ble i hovedsak begrunnet med at bebyggelsens omfang og utforrning ikke var tilfredsstillende tilpasset stmkets karakter, og at man ut fra de kriterier som falger av kommuneplanens retningslinjer for dispensasjon, ikke kunne se at det forela "srerlige grunner" (if. det tidligere vurderingsternaet i dispensasjonssaker). Den aktuelle dispensasjonssaknaden er i hovedsak begrunnet med at en reguleringsplan ikke vii gi mer utdypende lasninger som ikke ivaretas direkte gjennom en rammeseknad, og at tiltaket ligger innenfor begrensningene i plan- og bygningsloven samt tekniske forskrifter. Parkeringsbehov er ivaretatt, og atkomstforhold og trafikale forhold blir som fm. Anlegget vii fii en universell utforrning, det vii vrere god ressursbruk at tomten utvikles moo 4 leiligheter i et sentrumsnrert omrade, og saker viser til at tiltaket er i trad med i kommuneplanens retningslinjer for vurdering av dispensasjon fra plankravet. Saker anfmer at d'et ikke er ukjent med flerfamiliehus i nrerrniljaet, at omradet har variert uttrykksforrn fra litt forskjellige tidsepoker, og at tiltaket er et eksempel pa dagens forrnsprak. Det er benyttet hovedtakforrner, dimensjoner og materialer som er kjent i omradet. For 0Vrig har saker vist til at eksisterende bolighus er kondernnabelt. Det er fremsatt naboprotest fra flere naboer i omradet. Planutvalget i kommunen avslo dispensasjonssaknaden i vedtak av , mot administrasjonens innstilling. Begrunnelsen for vedtaket lad slik: "S(}knad om dispensasjonjra plankravet avsliis med hjemmel i ny Pbl. kap. 19. Under hel1visning til tidligere avslagsvedtak, presiseres at omradet er best egnet til 1-2 boenhet med basis i stedstilpassing og estetikk. " Kommunens vedtak ble paklaget av Link-Signatur AS pa vegne av tiltakshaver Grundvig Eiendom AS. I klagen er det i hovedsak anfart at kommunens vedtak var basert pa feil opplysninger og oppfatninger. Det er vist til vedlagte bilder fra Skoglakken 1O's nrerrnilja. For 0Vrig har klager vist til de grunner som er anfert i dispensasjonssaknaden. Planutvalget opprettholdt ensternmig sitt vedtak, og saken ble oversendt Fylkesmannen for avgj0felse. Fylkesmannen kom til at vedtaket var mangelfullt begrunnet, og at den mangelfulle begrunnelsen ga Fylkesmannen et utilstrekkelig grunnlag for a bed0l11me om vedtaket led av innholdsmessige feil, herunder om det var tatt utenforliggende hensyn. Vedtaket ble derfor opphevet og sendt tilbake til kommunen for ny dispensasjonsbehandling. Etter Fylkesmannens opphevelse justerte ansvarlig saker prosjektet, slik at bygget skulle senkes ytterligere 50 ern ned i terrenget, og trekkes 100 em bakover pa tomten (fta gaten). Det kom inn ny protest fra nabo Liv RekdaIsbakken, som etterlyste reguieringspian og mulighet for reell innflyteise i prosessen f0f omradet endres.

7 kommuneplanens retningsjinjer for dispensasjon fra plankrav. Planutvalget mener fremdeles at eiendommen egner seg best for bebyggelse med 1-2 boenheter. Kommunens vedtak ble paklaget av ansvarlig seker Link-Signatur AS pa vegne av tiltakshaver Grundvig Eiendom AS. Klager viser til tidligere anf0'fsler, og er ikke enig i kommunens vurdering av byggets volum og utf0'felse i forhold til omgivelsene. Klager papeker at tiltaket ikke kan kalles blokkbebyggelse, og det vises dessuten til at prosjektet er justert og denned far en annen virkning pa tomten. Pa bakgrunn av klagen ble saken vurdert pa nytt av planutvalget i sak: 166/1 0 den Det ble konkludert med at det i klagen ikke fremkom nye momenter som kunne tilsi en endring av vedtaket. Planutvalget opprettholdt derfor vedtaket, og oversendte saken til Fylkesmannen for endelig avgj0felse. Fylkesmannen ser ikke grunn til a referere nrermere fra sakens dokumenter, kommunens vurderinger eller klagers anf0fsler, da vi forutsetter at disse er vel kjent for de ber0'rte. Fylkesmannens vurdering Eiendommen ligger i et uregulert omrade som i kommuneplanens arealdel , vedtatt ] , er avsatt til navrerende boligomrade. Det felger av kommuneplanens utfyilende bestemmelser pkt at i navrerende byggeomrader: "(...) kan orbeid og liltok son? nevnt i plon- og bygningsloven 93 oj, c),j) og h) ikke.finne sled1m' omradet inngar i reguleringsplon. " Det omsekte tiltaket omfattes av plan- og bygningsloven 93 f0'fste ledd bokstav a), og er denned avhengig av dispensasjon fra kravet om reguleringsplan. I forbindelse med at plandelen i ny plan- og bygningslov tradte i kraft den , gjelder nye dispensasjonsregler fra samme dato. Seknaden i denne saken ble sendt inn til kommunen etter Det er denned den nye dispensasjonsbestemmelsen i plan- og bygningsloven av 2008, 19-2, som kommer til anvendelse, jf. forskrift om samvirke mellom bestemmelsen i plan- og bygningsloven av 1985 og bestemmelsene i plan- og bygningsloven av En forutsetning for at plan- og bygningsmyndighetene skal kunne innvilge dispensasjon er at de hensyn som ligger til grunn for lovens formaisparagraf eller den/de bestemmelser det er aktuelt a dispensere fra, ikke b1ir vesentlig tilsidesatt. I tillegg rna fordelene ved dispensasjon vrere ldart st0'rre enn ulempene. Det er klart uttalt i lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 ( ) at det rna foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i den enkelte sak. Det kan ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak lovens fonnaisparagraf eller bestemmelser det dispenseres fra fortsatt gjer seg gjeldende med styrke. Sp0fsmalet om a dispensere fra planer reiser srerlige sp0fsmal. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens 0Verste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt omrade, og det skal derfor ikke vrere en kurant sak a fravike disse. Dispensasjoner vii lett kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensyn til offentlighet, samrad og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer av planene ikke skjer gjennom enkeltdispensasjoner. I juridisk teori ("Plan- og bygningsrett" av Pedersen, Sandvik m.fl.) nevnes at dispensasjon likevel kan vrere nrerliggende for eksempel i saker der synet pa arealbruken har endret seg etter at planen ble vedtatt (srerlig aktuelt for eldre planer). Det aktuelle plankravet (i kommuneplanens utfyjiende bestemmelser punkt ].12) har blitt til

8 Planutvalget har pekt pa at tiltaket estetisk sett ikke passer i omradet, og viser til at bade kommuneplanens retningslinjer og plan- og bygningsloven angir at estetiske hensyn skal vektleq'q'es. Fvlkesmannen ooofatter ikke Planutval~et dit hen at de avslcir seknaden moo dato. En reguleringsplan vii bidra til a utvikle et omrade helhetlig og samtidig avdekke eventuelle problemstillinger av bade privatrettslig og offentligrettslig karakter i lepet av prosessen. Det har i denne saken kommet innsigelser fra flere naboer, noe som kan tyde pa at det vii vrere gunstig a gjennomga en bredere prosess hvor sa vel offentlige som private interessenter/rettighetshavere kan ivareta sine interesser, Basert pa opplysninger og kart i saken kan det ogsa se ut som om det er flere eiendommer i dette omradet som har tomter store nok til at ogsa de i prinsippet kan bebygges moo flere boenheter. Dette taler for at omradet b0r ses under ett gjennom en reguleringsplan, og mot at dispensasjon gis i denne enkeltsaken. Pa bakgrunn av det ovenstaende utelukker vi ikke at en dispensasjon i denne saken kan fa uheldige presedensvirkninger for andre eiendommer moo tilsvarende plankrav, eller at en dispensasjon kan vanskeliggjme en eventuell senere regulering. I sum anser Fylkesmannen at hensynene bak plankravet i hvert fall i noen grad blir tilsidesatt voo en dispensasjon i denne saken. Forbudet mot a dispensere i pbl 19-2 annet IOOd fmste punktum gjelder imidlertid der hensynene blir "vesentlig" tilsidesatt, og vi tinner at det ikke er tilfelle i denne saken. I vurderingen har vi lagt vekt pa at det i denne saken er tale om riving og gjenoppbygging av et kondemnabelt boligbygg. Planutvalget har i sitt vootak ikke direkte ber0rt hvorvidt de anser at hensynene bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i denne saken (pbl 19-2 annet IOOd f0fste punktum). Utvalget har imidlertid avslatt s0knaden moo den begrunnelse at fordelene ved en dispensasjon ikke vii vrere klart st0rre enn ulempene (pbl 19-2 annet ledd annet punktum), og det er tilstrekkelig for avslag at sistnevnte vilkar ikke er oppfylt. FrOOrikstad kommune har vedtatt retningslinjer for nar plankravet kan fravikes i byggeomrader (kommuneplanens arealdel kapittel 16, punkt 1.1). Det fremgar av retningslinjene at dispensasjon ikke bm gis for tiltak som moof0rer at "bruken av eiendommen blir endret eller vesentlig utvidet". Det skallegges vekt pa estetiske forhold, og "byggehoyder og grad av utnytting bar ti/passes omradet og tilstotende eiendommer". Retningslinjene er ikke juridisk bindende. De gir likevel veilooning nar plan- og bygningsmyndighetene skal gjme en konkret vurdering av hensynene for og i mot dispensasjon, i det de gjenspeiler viktige hensyn som etter praksis kan og skal vektlegges i dispensasjonsvurderingen. Det vii vrere av vesentlig betydning for dispensasjonsvurderingen om det pa bakgrunn av tiltakets omfang er naturlig a ta omradet opp til regulering, jf. ogsa de nevnte retningslinjene. Planutvalget har vist til at tiltaket omfatter sa mange som 4leiligheter, og anser dette som en vesentlig utvidelse i forhold til dagens bruk av eiendommen (en enebolig). Fylkesmannen anser at dette konkrete tiltakets omfang taler for a kreve en forutgaende regulering, fremfor a gi tillatelse gjennom dispensasjon. Planutvalget anser at tiltaket synes darlig stedstilpasset bade i forhold til tomtestmrelsen og eksisterende bebyggelse i omradet. Fylkesmannen kan i hovedsak tiltre Planutvalgets vurderinger, og dette selv om ansvarlig s0ker har justert prosjektet noe slik at det fremtrer som noe mindre dominerende. Uavhengig av om bygget kan karakteriseres som blokkbebyggelse elier konsentrert smahusbebyggelse, vii bygget etter vcir oppfatning fremsta som en annen type bebyggelse enn det man hovedsakelig tinner i omradet. Til sammenligning ser det ut til at de 0vrige flennannsboligene i omradet (som ansvarlig s0ker har vist bilder av) i hovedsak er av eldre dato og har en annen utforming.

9 som vj]]e tatt anvendelse i denne saken). Utvalget har imidlertid lagt vekt pa estetikkhensyn ved avveiningen av fordeler og ulemper i dispensasjonsvurderingen. Fordelen for tiltakshaver, som tar utnytte sin eiendom slik han 0l1sker uten a matte ga veien om en mer omfattende reguleringsprosess, er apenbar. Fylkesmannen har likevel kommet til at fordelen ikke kan tillegges avgj0'rende vekt i dette konkrete tilfellet. Vart standpunkt har sammenheng med ulempene nevnt ovenfor, og at vi anerkjenner kommunens rett til a styre utviklingen av eksisterende boligomn'ider gjennom en reguleringsprosess. Vi vii tilfeye at gjeldende kommuneplan ikke har noen bestemmelser som begrenser graden av utnytting av den enkelte boligeiendom i byggeomn'ider, og heller ingen bestemmelser om maksimalt tillatt bruksareal eller bebygd areal. Dette er forhold som naturlig herer inn under den detaljplanlegging som kommuneplanens plankrav nettopp skal sikre. Ansvarlig s0'ker antyder en mulig usaklig forskjellsbehandling, og har i den sammenheng vist til andre godkjente tiltak (if. biider). Vi bemerker at det ser ut til at ansvarlig seker dels viser til tiltak i omrader med annen planstatus, og dels til eldre bygninger. Fylkesmannen bemerker at to saker sjelden er samrnenlignbare nar det gjelder vurderingen av tiltakets estetikk. Bygningsmyndighetene rna gjere en konkret vurdering av akkurat dette tiltaket pa akkurat dette stedet. Pa bakgrunn av det ovennevnte, kan vi ikke se at det har fremkommet opplysninger som viser at vedtaket innebrerer usaklig eller urimelig forskjellsbehandling. Etter en gjennomgang av klagers anf0'rsler og sakens dokumenter for 0'Vrig, har Fylkesmannen ikke funnet grunnlag for a tilsidesette kommunens vurderinger og konkiusjon i vedtak i sak av Som det frerngar av ovenstaende, ervi enig med kommunen i at vilkarene for a innvilge dispensasjon etter pbl 19-2 annet ledd ikke er oppfylt, siden fordelene ved at det innvilges dispensasjon etter Fylkesmannens syn ikke er klart st0'rre enn ulempene etter en samlet vurdering. Med hilsen Dette dokumentet er elektronisk godkjent av Katrine Bj0'11lstad e.f. seniorradgiver /t;/~.l~ Tone Aaland Svartveit radgiver Saksbehandler: Tone Aaland Svartveit Kopi til: Fredrikstad kommune Postboks Fredrikstad Grundvig Eiendom AS Dammyr Fredrikstad

10 000008

11 -i-- FyIkesmannen i 0stfold Heidi Rassat Jegerveien 24 f"";l1iij;;;;:. Fi=iR:;[E=rDwR lli "'" KOMMUNEARK/VET _S.\KSW~. OlOO(p "ASS AR , V-;;',S~T:-;-A~D-;-:K:':;;:O-=-=M:-=-:M~U""""NE~'::l'l- "' 1679 KRAKER0Y ARKIV U 22 MARS luil DATO/SIGN o/j KOPI vdeling for utdanning og justis eres ref.: ar ref.: 2011/ TAS ar dato: ~di~/9: J. Fylkesmannen stadfester Fredrikstad kommunes vedtak i sak 80/10 av om rammetillatelse til oppfering av fem tomannsboliger pi eiendommen gbnr. 425/14 - Langeyveien 83 Vi viser til klage av fra Heidi Rassat og Ellen Ophaug pa vegne av bermte naboer. Dokumentene i saken er mottatt fra kommunen den Fylkesmannen er de]egert myndighet fra Milj0Vemdepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet til abehandle klager etter plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71 (pbi.). I forbindelse med klagesaksbehandlingen kan Fylkesmannen pr0ve aile sider av saken, herunder 18 hensyn til nye omstendigheter, jf forvaltningsloven (fyi.) 34 andre ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen for helt eller delvis ny behandling, jf fyl 34 fjerde ledd. Fylkesmannen legger til grunn at naboene har klagerett i saken, og at klagen er kommet inn i rett tid, jf forvaltningsloven 28 og 29. Vilkarene for abehandle saken er derved oppfylt. Fylkesmannens vedtak Kommunens rammetillatelse i sak 80/10 av stadfestes, men med en noe annen begrunnelse. Klagen bar ikke fort frem. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke pillages, jf forvaltningsloven 28 tredje ledd. Sakens dokumenter fremgar av dokumentliste i kommunens oversendelsesbrev av Fylkesmannen har ikke funnet grunn til a foreta befaring i saken, da saksforholdet anses tilstrekkelig opplyst gjennom bilder og dokumentene i saken, jf forvaltningsloven 17. For ordens skyld nevnes at plan- og bygningsloven ikke pabyr befaring. Klagen gjelder Klagen gjelder kommunens vedtak om a gi dispensasjon fra reguleringsplan og rammetillatelse til oppfming av fem tomannsboliger pa eiendommen gbnr. 425/14 pa Kraker0)' i Fredrikstad kommune. Sakens bakgrunn Meter Arkitektur AS s0kte pa vegne av PM Eiendomsutvikling AS om a fa rive eksisterende bygning og oppfme fem tomannsboliger (10 boenheter) pa eiendommen Statens hus. Postboks Moss' Telefon: Telefaks: Beseksadresse: Vogtsgate 17. e-post: postmottak@fmos.no.

12 Langeyveien 83. Etter korrespondanse mellom plan- og bygningsmyndigheten og ansvarlig seker, ble det sekt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Ansvarlig seker har ogsa tidligere fremmet seknad om riving og oppfering av boligbygg pa eiendommen (i 2007). Da gikk prosjektet ut pa oppfming av 12 boenheter fordelt pa tre firemannsboliger. Seknaden ble retumert, moo henvisning til at en sapass massiv utbygging pa en enkelttomt var i konflikt moo reguleringsplanen. I motsetning til kommunen, er ansvarlig seker av den oppfatning at det aktuelle prosjektet (i likhet moo det ferste) rna anses a vrere i trad moo reguleringsplanens bestemmelser. Nh de likevel har sekt om dispensasjon, har de begrunnet seknaden moo at prosjektet tilfroosstiller de konkrete kravene som felger av reguleringsplanen, knyttet til for eksempel bygningenes volum, terrengtilpasning, heyder og takvinkler. De har anfert at det er god balanse mellom miljehensyn, utomhusarealer, bebygde omgivelser, naturgitte forhold og ekonomiske hensyn. Nabomerknader har kommet inn. I hovoosak anferte naboene at boligene ikke vii hannonere moo evrig bebyggelse i omradet, at de vii bli til stor sjenanse og at de vii skape ekt press i forhold til blant annet trafikk og skolekapasitet. Kommunens vootak er i hovoosak begrunnet moo at tiltaket ivaretar hensynene bak reguleringsplanens bestemmelse 3.2 og planens intensjon om a opprettholde villamessig bebyggelse. Etter en konkret vurdering har planutvalget kommet til at fordelene moo tiltaket ma anses a vrere sterre enn ulempene. Utvalget har srerlig lagt vekt pa fordelen knyttet til fortetting av boligomradet, og at utvidelsen ikke er sterre enn det som ma forventes i omradet. Klagerne har i hovoosak anf0rt det samme som tidligere er fremfert som nabomerknader (se ovenfor). Det er srerlig bebyggelsens heyde og antall boenheter naboene reagerer pa. De viser blant annet til at bygningene vii stenge for sollys for flere av naboeiendommene. Pa bakgrunn av klagen ble saken vurdert pa nytt av planutvalget i sak8/11 den Det ble konkludert moo at det i klagen ikke fremkom nye momenter som kunne tilsi en endring av vootaket. VOOtaket ble derfor opprettholdt, og saken oversendt Fylkesmannen for endelig avgjerelse. Klagers anmodning om utsatt iverksetting av vootaket, jf. forvaltningsloven 42, ble etterkommet i kommunens beslutning av Fylkesmannen ser ikke grunn til a referere nrermere fra sakens dokumenter, kommunens vurderinger eller klagers anfersler, da disse forutsettes vel kjent for de bererte. Fylkesmannens vurdering I henhold til det legalitetsprinsipp som gjelder innenfor plan- og bygningsretten rna plan- og bygningsmyndighetene ha hjemmel i plan- og bygningsloven for a avsla en seknad om byggetillatelse. Dette moofurer at kommunen bare kan avsla foreliggende seknad dersom denne er i strid moo de generelle materielle bestemmelser i plan- og bygningsloven, gjeldende kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Byggesaksdelen i ny plan- og bygningslov av 2008 tradte i kraft Seknaden om tillatelse til riving og oppfering av fem tomannsboliger ble imidlertid sendt kommunen fur denne dato. Det er derfor de materielle reglene i plan- og bygningsloven av 1985 som kommer til anvendelse i denne saken, jf. pbi. (2008) 34-4 fjerde ledd. Eiendommen Langeyveien 83 ligger i et regulert omrade som i kommuneplanens arealdel, vootatt , er avsatt til byggeomrade. Eiendommen dekkes ogsa av Reguleringsplan for

13 Fylkesmannen bemerker at den nevnte intensjonen om villamessig bebyggelse ikke fremgar direkte eller indirekte av selve planen eller dens bestemmelser. Derimot inneholder planen som nevnt konkrete angivelser av tillatt utnyttingsgrad, maksimalt antall etasjer, krav til takvinkler og andre krav til bebyggelse. Av hensyn til innbyggemes forutsigbarhet kan man etter var oppfatning ikke anvende planens intensjon som selvstendig hjemmel for avslag pa saknad om byggetiltak, nar tiltaket for 0Vrig er i trad med planen og bestemmelsene. Noe annet er at hensynene bak en reguleringsplan kan ha betydning ved tolkningen av enkeltbestemmelser i planen MoH8tt ii -k~~ - 3 Seksjon for miljo fj9 ~mfufl~5vtyl lmg 22 MARS 2011 gang og sykkelveg, Langayveien, vedtatt , og er regulert til Dyggeomnide for boiiger. Det falger av reguleringsbestemmelsene 3.2 at: "Bygningsradet skal pose at all ny bebyggelse og tomtearrondering harmonerer innbyrdes og med omgivelsene, og at naboer ikke generes nevneverdig av bebyggelse,faste installasjoner, vegetasjon eller terrenginngrep. " En mindre del av eiendommen (langs Langeyveien) dekkes av Reguleringsplan for Langayasen, vedtatt Ogsa i denne nyere reguleringsplanen er omradet avsatt til byggeomrade for boliger. Denne planen tar ikke betydning i saken, siden de omsekte boligene ikke er planlagt oppfert pa den delen av eiendommen. Fylkesmannen har i lilchet moo kommunen kommet til at rammetillatelse skal gis, men moo en noe annen begrunnelse. Mens kommunen har kommet til at en tiiiatelse krever dispensasjon, anser vi at tiltaket ikke er i strid moo reguleringsplanen, og derfor ikke er avhengig av dispensasjon. Vi har i vurderingen lagt vekt pa at tiltaket etter var oppfatning holder seg innenfor de konkrete begrensninger som falger av reguleringsplanen, for eksempel bestemmelsene om tiilatt utnyttingsgrad, maksimalt antall etasjer, krav til takvinkler og andre krav til bebyggelsen, se srerlig 3.3 til 3.7. Dette er heller ikke bestridt av klager. Fylkesmannen mener videre at tiltaket ikke er i strid moo bestemmelsen om at ny bebyggelse skal harmonere moo omgivelsene i 3.2. Vi viser til falgende fra planutvalgets vurdering i vedtaket av , som vi erenigi: "Etter radmannens oppfatning viser seknadsdokumentasjonen at omsekte eiendom har et fortettingspotensial, men har vurdert om det ma tas sterre hensyn til stedets naturgitte og bebygde omgivelser enn det seknaden legger opp til. Boligene vilfa et tidsriktig uttrykk, samtidig som boligene erforsekt tilpasset evrig bebyggelse nar det gjelderform og volum, og rodmannen jinner at boligene er godt nok tilpasset bygde omgivelser. " At bebyggelsen skal harmonere innbyrdes og med omgivelsene, kan etter var mening ikke innebrere at all bebyggelse skal vrere ensartet, eller at dette i seg selv skal kunne hindre etablering av tomannsboiiger i et stmk som per i dag hovoosakeiig bestar av eneboliger. En slik begrensning matte i sa fall kommet ldarere frem i planbestemmelsene. Nar det gjelder vilkaret i 3.2 om at naboer ikke rna sjeneres nevneverdig av bebyggelsen, er vi enig med planutvalget i at: "Omsekte eiendom er relativt stor ogforholdsvis lite utbygd. Enhver byggingpa eiendommen vil av den grunn pavirke naboer, men i og med at omradet er regulert til boligbebyggelse, er ikke omsekte utvidelse mer enn hva som kan forventes i slike omrader. Det vises i den forbindelse til gjeldende kommuneplans arealdels overordnede mal (Kommuneplanen Arealdel, kap. 4.4): "Arealplanen skal... bidra til en heyere arealutnyttelse og heyere totalkvalitet i eksisterende byggeomraderltettsteder, samt legge til rette for et nekternt og ressursvennlig arealforbruk i nye utbyggingsomrader. "

14 Planutvalget har i sitt vedtak vist til kommunal- og regionaldepartementets rundskriv H-18/90, som gir veilooning for tolkningen av pbi. (1985) 70. Bestemmelsen kan ikke hjemle avslag pa byggeseknad, men plan- og bygningsmyndigheten kan moo hjemmel i 70 palegge en annen plassering eller heyde dersom den omsekte plasseringen eller heyden "medf@rer betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende milj@". Fylkesmannen anser at det omsekte tiltaket klart vil moofme en viss ulempe for enkelte naboer og det omkringliggende milje, siden det innebrerer utbygging av en boligeiendom 80m har vrert sparsomt utbygget til na og som i tillegg grenser til et friomrade. I likhet moo kommunen anser vi imidlertid at tiltaket ikke er mer enn hva som rna forventes i et omnide avsatt til boligformai. Vi har lagt vekt pa at bygningenes minste avstand til nrermeste nabohus er 16 m, som er tilfroosstillende for a ivareta hensynet tillys og luft mellom bygningene. Vi mener at tiltaket ikke moofmer betydelig ulempe for naboene eller omkringliggende milje i lovens forstand. Vi minner for evng om at eksakt heydeplassering i felge rammetillatelsen skal fastsettes i igangsettingstillatelsen. For ordens skyld presiserer vi at vi ikke anser at tiltaket er i strid moo pbi. 74 nr. 2, den sakalte skjennhetsparagrafen. Vi bemerker at deler av kommunens vootak fremstar som noe uklart. Kommunen er som nevnt av den oppfatning at det omsekte tiltaket er i strid moo reguleringsplanen, og felgelig krever dispensasjon. Den viser blant annet til at tiltaket er i strid moo hensvnet bak planen (omtalt som planens intensjon). Pa den annen side gar det frem av vootaket at kommunen innvilget dispensasjonsseknaden fordi tiltaket nettopp ivaretar hensvnenelintensjonen bak planen. Tilsvarende gar det frem av vootaket at tiltaket anses a vrere i strid med reguleringsbestemmelsene 3.2, som krever at tiltaket harmonerer moo omgivelsene og ikke sjenerer naboer nevneverdig. Pa den annen side begrunner planutvalget selve dispensasjonen moo at boligene er godt nok tilpasset bygde omgivelser (selv om de representerer annen type bebyggelse enn eksisterende), og at tiltaket ikke er mer enn hva naboene rna tale i et boligomrade inntil en hittil beskjooent bebygget tomt. Vi mener at kommunen moo dette nettopp tydeliggjm at tiltaket rna anses a vrere i trad med reguleringsplanen etter en konkret tolkning av dens bestemmelser og hensynene bak. Etter en gjennomgang av klagers anfmsler og sakens dokumenter for evng, stadfester Fylkesmannen planutvalgets rammetillatelse i sak 80/10 av , men moo en annen begrunnelse. Vi anser at tiltaket er i samsvar moo gjeldende reguleringsplan, og at tiltaket for evng er i trad moo de materielle bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Likelydende brev er i dag sendt til Heidi Rassat og Ellen Ophaug. Moo hilsen Dette dokumentet er elektronisk godkjent av Katrine Bjmnstad seniorradgiver ~~~~r:- Tone Aaland Svartveit radgiver Saksbehandler: Tone Aaland Svartveit Kopi til: PM Eiendomsutvikling Julius Jacobsens vei 14 Meter Arkitektur AS Lykkeberg 4 Fredrikstad kommune Postboks GRESSVIK FREDRIKSTAD FREDRIKSTAD

15 Statens hus. Postboks Moss. Telefon: Telefaks: Bes"ksadresse: VoatsaaJe17' e-oost: oostmottak((i)fmos.no. nn/n..tfnlt! -i-- Fy1I<esmannen i 0stfold REf ~. fef 2009/ GHJ KLA55ERING Fylkesmannen stadfester Fredrikstad kommunes vedtak av i sak 107/10 om innvilgelse av dispensasjon fra plankrav for oppforing av ny bolig, uthus og garasje pi gbnr. 440/173 og 440/408 Vi viser til din klage av pa vegne av Karin Bye-Pedersen, samt tillegg til klage datert Dokumentene i saken er mottatt fra kommunen den Fylkesmannen er delegert myndighet fra Miljmremdepartementet og KommunaI- og regionaldepartementet til a behandle klager etter pian- og bygningsloven av 27. JUDi 2008 nr. 71 (pbi.). I forbindelse med klagesaksbehandlingen kan Fylkesmannen prmre alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven ( VI.) 34 andre Iedd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppbeve det og sende saken tilbake til kommunen for belt eller delvis ny bebandling, jf. VI. 34 fjerde ledd. Vi Iegger til grunn at din klient har klagerett, og at klagen er kommet inn i rett tid, jf. VI. 28 og 29. Vilkarene for abehandle saken er dermed oppfyit. Fylkesmannens vedtak Med hjemmel i pbl 19-2 stadfester Fylkesmannen kommunens vedtak av i sak Klagen har ikke fsrt frem. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke p3klages ytterligere, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Dokumentene i saken fremgar av dokumentliste vediagt oversendelsesbrevet fra Fredrikstad kommune datert FyIkesmannen har ikke funnet grunn til a besiktige eiendommen eller innkalle sakens parter til en befating. Vi anser at digitale kart og fotos, samt bilder og sakens dokumenter gir tilstekkelig informasjon om det som er pakrevd for a kunne avgjm-e saken, jf. VI 17. For ordens skyld nevner vi at pian- og bygningsloven ikke pabyr befaring. Klagen gjelder Klagen gjelder kommunens vedtak om a innvilge s0knad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplan for oppfuring av ny bolig, uthus og garasje pa eiendommen gbnr. 440/173 og 440/408 i Fredrikstad kommune.

16 Sakens bakgrnnn I brev av sekte Borg Entreprener AS, pa vegne av tiltakshaver LeifG. Engen Johansen, om riving av eksisterende bolig og garasje med bod og oppf0ring av ny bolig, uthus og garasje pa henholdsvis 171,41 og 38 m 2 Bolighuset er sekt oppfert moo tilnamnet samme heyde og fonn som boligen som blir revet. Uthuset erstatter eksisterende uthus pa 24 m 2, og rar en mooeheyde pa 5 m. Garasjen tar ogsa en meneheyde pa 5 m. Tomtens st0rrelse er oppgitt til 992 m 2 Seknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens bestemmelser er fremmet i brev av Som grunner for a gi dispensasjon oppgir tiltakshaver at den nye boligen tar samme plassering som eksisterende, med unntak av forlengelsen av boligen. Tiltakshaver viser til at det har blitt gitt tilsvarende dispensasjoner i omradet tidligere, samt at det vii vrere uforholdsmessig ressurskrevende a forlange regulering av en enkelt tomt. Sammen med seknaden er det bedt om fritak for videre nabovarsling om dispensasjonen da dette ikke berm-er naboene utover hva som tidligere er varslet. Kommunen behandlet seknaden og innvilget dispensasjon etter plan- og bygningsloven av i vedtak av Vedtaket ble p8klaget av Karin Bye-Pedersen som er nabo til tiltakshaver og eier av Trinebakken 6 (gbnr. 440/41). Fylkesmannen opphevet den kommunens vedtak pa grunn av saksbehandlingsfeil. Naboene var ikke varslet om dispensasjonsseknaden, slik dagjeldende pbi. 7 tredje ledd, jf. 94 nr. 3 og saksbehandlingsforskriften 16 nr. 3 krevde. Etter dette ble naboene varslet om dispensasjonsseknaden. Advokat lohan H. Olavesen har pa vegne av Karin Bye-Pedersen protestert pa tiltaket i brev av Kommunens vedtak av er i hovedsak begrunnet med at tiltaket er tilpasset eiendommen og 0Vrig bebyggelse i omradet pa en tilfredsstillende mate. Tiltaket vii etter kommunens syn ikke vanskeliggjm-e en eventuell fremtidig regulering av omradet, og fordelene ved en innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet vii vrere kiart s1mre enn ulempene. I klagen er det i hovedsak anfm-t felgende: Bolighuset har en utpreget ny arkitektur med flere utspring og betydelig st01te areal enn tidligere bolighus som hadde en enkel konstruksjon. Uthuslbod pa 41 m 2 med meneheyde pa 5 meter og garasje pa 44 m 2 er bygninger som er tilnrennet bolighus i st01telse. Tiltaket utgjm- en dominerende tunbebyggelse i en stil som er ukjent i boligmiljeet og i nabolaget. Det foreligger ikke srerlige grunner for a gi sekeren dispensasjon fra plankravet. Verandaen pa boligen vii redusere utsikten for klager. Utnyttelsesgraden vii bli for hey. Tiltakshaver har foretatt omfattende sprengningsarbeider og planeringsarbeider pa tomta. Tiltakshaver har kj0pt et tilleggsareal til tomta av kommunen som grunneier, og dette er problematisk i forhold til kommunens rolle som bygningsmyndighet. Pa bakgrunn av kiagen gjennomfurte Bygnings- og reguleringsavdelingen besiktigelser av eiendommene i Blekedamsveien 5 og Trinebakken 6 den og Det omsekte tiltaket var da oppfm-t. Saken ble vurdert pa nytt av Planutvalget i mete den som sak Utvalget konkluderte med at klagen ikke inneholdt nye momenter som kunne tilsi en endring av det opprinnelige vedtaket. Dette ble derfor opprettholdt, og saken oversendt Fvlkesmannen for endeli~ av~im-else, jf. forvaltningsloven 34 fjerde ledd.

17 I. Mottatt av J SeksJon for miljo og 52.rJfunnsutvikling D4 APR I brev av til Fylkesmannen krever advokat Olavesen at Planutv 1gets vedtak av oppheves som f0lge av saksbehandlingsfeil. Hun viser til at by.... heten har gjennomfmt to besiktigelser uten a varsle klager, og at fotografier og rapporter fra besiktigelsene er lagt ved saken til Planutvalget uten at klager har fiitt dem oversendt for vurdering og uttalelse. Advokat Olavesen viser ogsa til at kommunens salg av 186 m 2 grunnareal til tiltakshaver har vrert avgj0fende for a kunne realisere byggeprosjektet. Klager hevder komrnunen som forvaltningsorgan urettmessig har medvirket til et bestemt innhold i et forvaltningsvedtak av bygningsmyndigheten i kommunen, og at dette er utslag av blant annet forskjeilsbehandling til fordel for tiltakshaver og til fortrengsel for klager. Videre bemerker Olavesen at klager er a anse som part i saken, og at hun derfor skulle vrert varslet om salget av arealet. Nar det gjelder sp0fsmaiet om dispensasjon fra plankravet, viser klager til at s0knaden ble fremmet f0f , og at den dermed skulle vrert vurdert etter plan- og bygningsloven av 1985, jf. overgangsbestemmelsene i den nye plan- og bygningsloven 34-2 sjette ledd. Videre anf0rer klager at tillatelse for tiltaket er avhengig av at kommunen vedtar endring av reguleringsplanen, ettersom arealet tiltakshaver ervervet fra kommunen er avsatt til veg. Fylkesmannen ser ikke grunn til a referere nrermere fra sakens dokumenter, kommunens vurderinger eller klagers anfursler, da vi forutsetter at disse er vel kjent for de ber0rte. Fylkesmannens vurdering 1. Anf0fSler og saksbehandlingsfeil Klager hevder det utgj0f en saksbehandlingsfeil at kommunen har gjennomfm1 besiktigelse uten varsling av henne som nabo. Fylkesmannen presiserer at plan- og bygningsloven ikke har konkrete regler for befaring/besiktigelser. Forvaltningsloven 17 krever at en sak skal vrere sa godt opplyst som mulig f0r vedtak treffes. Det vii da i mange tilfeller vrere n0dvendig for bygningsmyndighetene a besiktige eiendommer og ta bilder. Dette er en fast, etablert praksis, og vi kan ikke se at verken plan- og bygningsloven eller forvaltningsloven stiller krav om at parter skal varsles f0f en besiktigelse. Vi kan heller ikke se at det utgj9l' noen saksbehandlingsfeil at fotografier fra besiktigelsen og rapport fra denne ikke er blitt forelagt for klager til uttaielse. Klager anwrer videre at det er problematisk at kommunen behandler s0knaden som bygningsmyndighet nar den forut for byggesaken har solgt et tomteareal til tiltakshaver. Fylkesmannen forst&- dette som en anf0fsel om at bygningsetaten i kommunen ikke var habil til abehandle dispensasjonss0knaden. Det f0lger av forvaltningsloven 6 bokstav a at en offentlig tjenestemann er ugild til a tilrettelegge grunnlaget for en avgj0felse eller til a treffe avgj0felse i en forvaltningssak nar han selv er part i saken. Etter ordlyden fastsetter 6 bare inhabilitet for enkeltpersoner. Et offentlig organ kan saledes ikke vrere inhabil, men inhabilitet rna kunne statueres hos den enkelte tjenestemann. Men det forhold at et forvaltningsorgan har en srerinteresse i saken, kan i prinsippet f0fe til at en tjenestemann blir inhabil etter 6 annet ledd: Likesa er han ugild nar andre sreregne forholdforeligger som er egnet til a svekke tilliten til hans upartiskhet; blant annet skal legges vekt pa om avgjerelsen i saken kan innebrere srerligfordel, tap eller ulempefor ham selv eller noen som han har personlig tilknytning til. Det skal ogsa legges vektpa om ugildhetsinnsigelse er reist av en part. Arvid Frihagen skriver i sin bok om inhabilitet (1985 s. 104):

18 At staten eller kommunen har en partsinteresse i en regulerings- eller byggesak, vii neppe hellerjure til at vedkommende stats- eller kommuneorganer er avsldlretfra abehandle saken som regulerings- og bygningsmyndighet. Idette tilfellet er ikke kommunen part i byggesaken, og vi kan heller ikke se at kommunen har noen som heist srerinteresse i utfallet av den. Fylkesmannen kan denned ikke se at vedkommende tjenestemann i Bygnings- og reguleringsavdelingen var inhabil til a avgjme seknaden i dette tilfellet, pa bakgrunn avat kommunen tidligere har vrert eier av et areal som er omfattet av en byggeseknad. Videre bemerker klager at hun som part skulle vrert varslet om salget av arealet. Fylkesmannen presiserer at kommunen i et slikt tilfelle opptrer som en privat part, og at den ved salg av egne eiendommer ikke treffer noen avgjerelse under uteving av offentlig myndighet, jf. definisjonen av vedtak i forvaltningsloven 2. Forvaltningslovens regler om forhandsvarsling og partsinnsyn kommer derfor ikke til anvendelse. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det foreligger feil ved kommunens saksbehandling. 2. Lovvalg og plangrunnlag Plandelen i ny plan- og bygningslov tradte i kraft , mens byggesaksdelen tradte i kraft Med hjemmel i lovens 34-2 er det i forskrifts form gitt overgangsregler som presiserer at dispensasjonsseknader som er sendt kommunen fer , skal behandles etter 7 i plan- og bygningsloven fra Vi viser til 13 i forskrift om samvirke mellom bestemmelsene i plan- og bygningsloven 14. juni 1985 og bestemmelsene i plan- og bygningsloven 27. juni Idette tilfellet ble dispensasjonsseknad fremmet ferste gang i brev av , og klager hevder derfor at kommunen skulle ha behandlet seknaden etter 7 i loven av Som nevnt ovenfor, opphevde Fylkesmannen kommunens vedtak om innvilgelse av denne seknaden ettersom naboene ikke var blitt varslet i henhold til 94 nr. 3 i loven av Det felger av denne bestemmelsen at naboer og gjenboere skal varslesjur suknad sendes inn. En seknad er dermed mangelfull dersom naboer ikke er varslet pa korrekt mate. Borg Entreprener AS opplyser i brev av til kommunen at naboene er varslet om seknaden. Fylkesmannen legger til grunn at dette brevet innebrerer en ny seknad, og at det derfor er 19-2 i ny plan- og bygningslov som kommer til anvendelse ved behandlingen av seknaden om dispensasjon. Byggesaksdelen i den nye plan- og bygningsloven hadde ikke tradt i kraft pa tidspunktet for innsending av ny seknad. For tiltaket for 0Vrig kommer denned plan- og bygningsloven av 1985 til anvendelse. Eiendommen ligger i et omrade som i kommuneplanens arealdel, vedtatt , er avsatt til navrerende byggeomrade for boliger. Det mlger av kommuneplanens bestemmelser at det i navrerende byggeomrader ikke kan finne sted arbeid og tiltak som nevnt i pbi. 93 bokstav a, C, fog h fer omradet inngar i reguleringsplan. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra dette plankravet. Kommunen opplyser at det i sin tid ble utarbeidet en reguleringsplan for omradet; reguleringsplan nr. 53 "Strek av Smertu syd, Kraker")'''. Denne ble oversendt til Kommunalog arbeidsdepartementet for stadfesting, men departementet stadfestet kun veiarealene i planen. I brev av skriver departementet: "Unntatt fra departementets stadfesting er de pa planen viste byggeomrader og friomrader". Boligarealene er dermed ikke regulerte. Klager hevder tiltaket er avhengig av reguleringsendring ettersom deler av arealet tiltakshaver ervervet fra kommunen er avsatt til veg i denne reguleringsplanen. Fylkesmannen kan ikke se at tiltaket er sekt oppfm pa den delen av eiendommen som er regulert til veg. Tiltaket er

19 000017, Mottatt av 5 Seksjon for nllljd 09 5c:mfunnsutvikling 04 APR, 2011 derfor ikke avhengig av at reguleringsplanen endres eller at det gis dispe~sasjon fra arealfonnalet. 3. Dispensasjonsvurderingen Det f0lger av ovenstaende at en tillatelse til a gjennomfme det aktuelle tiltaket forutsetter at det gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplan~, jf. pbl ; \".. En forutsetning for at plan- og bygningsmyndighetene skai kunne innvilge dispensasjon er at de hensyn som ligger til grunn for lovens formaisparagrafeller den/de bestemmelser det er aktuelt a dispensere fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg rna fordelene voo dis.pensasjon vrere kiart sterre enn ulempene. Det er kiart uttalt i lovens forarbeider (Ot.pIp. nr. 32 ( ) at det rna foreligge en kiar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i den enkelte sak. Det kan ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak lovens formaisparagraf eller bestemmelser det dispenseres fra fortsatt gjm seg gjeldende moo styrke. SpmsmaIet om a dispensere fra planer reiser srerlige spmsmai. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vootatt av kommunens 0Verste folkevaigte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til areaiutnyttelsen innenfor et bestemt omrade, og det skai derfor ikke vrere en kurant a fravike disse. Dispensasjoner vii lett kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunniag. Ut fra hensyn til offentlighet, samnid og moovirkning i planprosessen er det viktig at endringer'av planene ikke skjer gjennorn enkeltdispensasjoner. Hensynet bak plankravet er fmst og fremst a sikre at man gjennom en reguleringsprosess skal kunne fastsette mer i detalj hvordan grunnen innenfor planens begrensningslinje skal nyttes og/eller vemes i trcid moo det aktuelle areaiformaiet. Gjennom en slik prosess sikres naboer, andre bermte personer og fagmyndigheter innflytelse og moobestemmelse for en helhetlig videreutvikling av omradet som eiendommen er en del av. V00 vurderingen av om det skai gis dispensasjon, vii det derfor ha betydning om tiltakets omfang tilsier at det er naturlig a ta omradet opp til regulering. I tillegg rna en se hen til om en dispensasjon vii vanskeliggjme en eventuell fremtidig regulering av omradet. Det rna vrere en forutsetning at en dispensasjon ikke fmer til en dcirligere utnyttelsesmulighet av nabotomter eller Qmkringliggende areal. I komrnuneplanens retningslinjer er det angitt hvilke forhold som skal vektlegges voo vurdering av en eventuell dispensasjon fra plankravet, jf. areaidelens kapittel 16, punkt 1.1: I. forhoidet til viktige a/lmenne hensyn m' 'viijre avklarl, sam mi/jflhensyn, estetikkog bevaring, tilgjengelighet m.m.,jfr retningshnjenes pkt II. byggehflyrjer oggrad av utnytting blljr lilpasses omrildet og tilstfjtende eiendommer 11/. god skolevei og tilstrekkelig skolekspasitet sleal vektlegges for nye boliger IV. landskbpshensyn og tomtens topografi skal vut'deres V. bylandskapsanalysen slcal vektjegges VI. vai-, venn- og avlepsforhold - herunder overvannsh'ndtering - 1M ligge til rette for utbygging VII. tiltaket m' ikke medfl!jre at framtidig reguleting av omrildet blir vanskeliggjort VfII. tiltbk pi bebygd eieooom bsr ilcke medfsre at broken av eieooommen blireooret eller vesent/ig utvidet IX. det ber ikke gis tillatelse til fradeling eller elab/ering av mer enn 3 nye boenheter for hel.rsbeboe/se X. retningslinjenes krav til/eke- og oppholdsarealer skaj i stlljrst mulig grad vere oppfylt." Kommunen papeker at ikke aile punktene er fullt ut relevante i saken, da tiltaket innebrerer en riving og gjenoppfering av bolig pa samme sted. Seknaden om dispensasjon gjelder kun en boenhet i samsvar med tidligere utnyttelse av eiendommen. Kommunen har lagt vekt pa at tiltaket er tilpasset eiendomrnen og 0Vrig bebyggelse i omradet pa en tilfredsstillende mate. Kommunen finner heller ikke at tiltaket vii vanskeliggjme en fremtidig regulering av

20 omradet, og fordelene ved en innvilgelse av dispensasjon vil etter kommunens vurdering vrere klart st0ite enn ulempene. Fylkesmannen deler kommunens oppfatning. Eiendommen ligger i et godt etablert boligomnide. Byggeheyder og grad av utnytting er innenfor lovens og planens begrensninger. Tiltaket har etter Fylkesmannens oppfatning en god estetisk utforming, og er godt tilpasset omgivelsene. Tiltaket ferer ikke til endrede atkomstforhold, og vi kan heller ikke se at det vii vanskeliggj0re en fremtidig regulering. Fylkesmannen kan ut fra en helhetsvurdering ikke se at noen av hensynene bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg anser vi at fordelene ved a gi en dispensasjon i dette tilfellet er klart st0lte enn ulempene etter en samlet vurdering. 4. Tiltakets st0ltelse. fonn 02 plassering Deler av klagers anfersler er knyttet til tiltakets st0ltelse, utforming og plassering. Utgangspunktet er at tiltakshaver skal fa utnytte sin tomt til bebyggelse innenfor de grenser som plan- og bygningslovgivningen setter. I forarbeidene til plan- og bygningsloven av tas det utgangspunkt i at tiltakshavers plassering skal respekteres dersom avgjerende grunner ikke taler mot. Men hvis plasseringen paferer naboen ulemper, skal bygningsmyndighetene ta "tilberlig hensyn" til naboens interesser. Det fremgar av Kommunaldepartementets rundskriv H-18/90 om 70 at bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ensker im0tekommes der ikke avgjerende grunner taler imot dette. Med avgjerende grunner sikter en srerlig til plassering og heyde som medf0rer en betydelig ulempe for f.eks. naboer og omkrlngliggende milje. I konflikter mellom naboer har Sivilombudsmannen lagt til grunn at ulempene for naboene ma vrere kvalifiserte fer bygningsmyndighetene kan gripe inn mot tiltakshavers ensker, forutsatt at tiltaket er innenfor gjeldende heyde- og avstandsbestemmelser. Det utta1es i Sivilombudsmannens arsmelding 1987 s. 172: Det ma utfra dette kunnefastslds som lovgiversforutsetning generelt at det bare er kvalifiserte tilfeller av utsiktsforringelsefor naboer som kan begrunne avslag pa en byggesoknad. Og i praksis skal det st rdeles mye tilfor at naboer i slike tettbygde str~k som det aktuelle blir hort med klage over utsiktsforringelse. Fylkesmannen kan ikke se at tiltaket i dette tilfellet ferer til betydelige ulemper for klager. Vi viser til bilder fra kommunens besiktigelse. Vi kan heller ikke se at tiltaket strider mot plan og bygningslovens krav til estetikk, og viser i den forbindelse til skrafoto av eiendommen. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det foreligger feil ved kommunens saksbehandling, dispensasjonsvurdering, eller vurdering av tiltaket opp mot plan- og bygningslovens og kommuneplanens materielle bestemmelser. Kommunens vedtak av i sak 107/10 stadfestes derfor. Medhilsen Dette dokumentet er elektronisk godkjent av Katrine Bj01l1stad seniorradgiver w~-j~ G0ri1 Hjelseth radgiver