SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Arne Fuglestad, BYGG Arkiv: GBNR 32/8 Arkivsaksnr.: 04/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Fuglestad, BYGG Arkiv: GBNR 32/8 Arkivsaksnr.: 04/ NY CARPORT - BARTHEBRYGGA 5 - RØEGH - GBNR. 32/8 ANMODNING OM NY VURDERING Rådmannens forslag til vedtak: Bygningsrådet viser til rådmannens saksfremstilling og godkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 korrigert tegning av carport i Barthebrygga 5. Naboprotester er ikke etterkommet. Kragerø, den 4. november 2004 Olaf Keim Bygningssjef

2 SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Jens S. Røegh, Ulf Hamran, Harald Rønning Clausen. Som trykte vedlegg følger: Tegning. Følgende dokumenter finnes i saksmappen: Tidligere saksbehandlingsdokumenter. Bakgrunnen for saken Klage, datert , fra Jens. S. Røegh på bygningsrådets vedtak i sak 0135/04. Saksbeskrivelse Røegh bruker benevnelsen Klage i headingen på brevet sitt hvor han sier at han tar uttalelser som fremkom i siste bygnigsrådsmøte vedr. vegg mot sjøen med lukket bod og dermed gjentetting til etterretning. På subsidiært grunnlag oversender han korrigert tegning nå uten bod for behandling. Samtidig viser han til behovet for å dekke over bilen mot snø, og at bilen i praksis likevel fyller det rom hvor den omsøkte carport er tenkt oppført. Samtidig blir det bak bilen mulig å oppbevare sykler, ski etc. som det ikke er plass til i kontorbygget og leiligheten. Andre opplysninger Administrasjonen hadde til behandlingen følgende saksfremstilling: Bakgrunnen for saken Meldingen er en oppfølging av meldingen om tiltak som kommunen mottok 9. januar iår. Røegh meldte da en carport/garasjeløsning som var nokså identisk med tilstøtende båthus i høyde og bredde. Administrasjonen fant ikke å kunne anbefale løsningen godkjent. Dette var begrunnet i at tiltaket resulterte i at vist antall parkeringsplasser for eiendommens virksomheter ikke ble opprettholdt. Andre grunner som forsterket begrunnelsen for avslag var tap av utsikt for bakenforliggende bolig til Clausen og gjentetting langs sjøkanten. Saken ble trukket i bygningsrådets februarmøte. Saksbeskrivelse I samråd med arkitekt Bothner har tiltakshaver nå valgt å redusere høyde, bredde og gjentetting betydelig for å imøtekomme naboens behov for utsikt. Samtidig ivaretas behov for et tekke over bilen som likevel fyller det rom hvor den omsøkte carporten er tenkt oppført. Foruten plass til bil er det også et prekært behov for plass for lagring av ved, sykler, ski og lignende idet kontorbygget og leiligheten ikke har mulighet for dette.

3 Andre opplysninger Tom Bergesen som eier båthuset på gbnr. 32/379 har ikke noen innvendinger mot at carporten bygges inn mot hans båthus. Det foreligger imidlertid to naboprotester til meldingen; Harald Rønning Clausen i Barthebrygga 6 skriver i brev av 22. september at han ikke kan se at det nye forslaget har tungtveiende elementer i seg som burde tilsi en godkjennelse. Parkeringsproblemene vil bli de samme som han hevdet i brev av Plassering av 6 biler, sykler, scooter og tilgang for rullestolbrukere og gående til bl.a. legekontor er ikke praktisk mulig. Utsikten vil også bli vesentlig redusert og vi får en fortetting mot sjøen som er uheldig. Utsiktskorridoren mot havnebassenget reduseres også for andre som ferdes langs Barthebrygga. Bildet som følger søknaden er tatt fra sjøen og ser gunstig ut med tanke på utsiktstap for Clausen, men fra hans vinduer blir utsikten mot indre havn vesentlig redusert, da carporten i tillegg ikke er åpen ut mot sjøen, men avsluttes med en bod av 4 vegger som er trukket ut på brygga. Ulf Hamran i Barthebrygga 8 skriver i brev av 24. september at etablering av carport og lukket bod på et allerede begrenset areal vil forverre den allerede i dag pressede parkeringsmulighet på Røeghs tomt, og påføre hans parkeringsplass økte ulemper og sjenanse. Hamran kan ikke se at det nye forslaget inneholder noe som skulle tilsi godkjenning. SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Hamran har tidligere krevd at saken behandles som søknad etter plan- og bygningslovens 93. Det er tre aspekter som må vurderes i behandlingen. Det ene er om antall parkeringsplasser på eiendommen opprettholdes, det andre er om Rønning Clausens tap av utsikt er uakseptabelt, og det tredje er gjentettingen mot havnebassenget. Ved ombyggingen av Barthebrygga 5 ble det gitt igangsettingstillatelse på en situasjonsplan som viste 5 parkeringsplasser på eiendommen. Det var 3 plasser ned mot brygga, og 2 plasser hvorav en for bevegelseshemmede, nærmest gaten. Dette etter en vurdering i samsvar med kommunal vedtekt til plan- og bygningslovens 69 nr. 3 som ikke tallfester parkeringsplassene for slike virksomheter, men overlater det til en vurdering. Ingen fullkommen løsning, men akseptert siden et par av bilene vanligvis sto parkert konstant på dagtid. Samme antall plasser må nå forutsettes opprettholdt.

4 Parkeringsplassens kritiske mål er fra hjørnet på båthuset til inngangsdøren til advokatkontoret. Her er det 8,5m, men det går bort 0,5m til et trappetrinn. Minimumsmålet for en parkeringsplass er 2,3m. For HC-parkering min. 3,8m. Carporten er nå redusert fra 3,3 til 2,6m. To parkeringsplasser pluss carport blir 7,2m. Da er det 0,8m igjen til å passere på med rullestol. I praksis litt mer fordi bilen ikke er 2,3m bred. Altså viser de teoretiske mål at dette skal fungere også i praksis. Hamrans parkeringsplass ligger åpent og fristende til, og bare skilting kan i størst mulig grad forhindre at uvedkommende korttidsparkerer der. Ombyggingen av Barthebrygga 5 ble godkjent med en heving av taket på mellombygget med 10cm. Sidefløyene ble godkjent 50 cm over eksisterende møne. Bygningsmyndighetene har ingen indikasjoner på at ikke godkjente tegninger ble fulgt, og da har Rønning Clausen hatt et utsiktstap som følge av dette, hovedsakelig p.g.a. sidefløyene. Dersom carporten bygges, blir det ytterligere utsiktstap, men som man kan forestille seg fra vedlagte bilde tatt i kjøkkenet hos Clausen, blir tapet svært begrenset i forhold til totalutsikten, og langt mindre enn ved førsteutkastet. Etter administrasjonens syn ligger utsiktstapet innenfor hva man må forvente når det skjer byggeaktiviteter på naboeiendom. Her kommer også det tredje aspektet inn, dette med åpning mot havnebassenget for veifarende langs Barthebrygga. Vi har en åpning mellom El Paso og havnevesenets bu, så har vi denne åpningen før det igjen er åpent over Hamrans hage. Alle tre verdifulle siktkorridorer mot havnebassenget. Skal man så akseptere en varig reduksjon? Administrasjonens konklusjon blir at når minstekravene til parkering og passasje er oppfylt, skal dette kunne fungere i praksis. Bygningsmyndighetene godkjente familieleilighet i forretningsbyggets 2. etasje, og det er da ikke uventet at det blir et ønske å få bilen under tak og etablere en utebod for ved, sport- og fritidsutstyr. Clausens utsiktstap må vurderes opp mot de fordeler tiltakshaver får, og i denne sammenheng mener administrasjonen at carporten med bod nå er blitt en så minimal løsning som nesten mulig. Det synes ikke som bodveggene stjeler særlig utsikt til vannflaten, det er det takflaten som gjør. Når nå de to først nevnte aspektene i vurderingen kommer positivt ut, og bredden tross alt er noe redusert i forhold til førsteutkastet, får man under tvil akseptere en noe redusert utsiktskorridor slik at Røegh får bilen under tak. Forslag til løsning Byggesaken godkjennes. Naboprotestene er ikke tatt til følge.

5 KONSEKVENSER Ingen for Kragerø kommune utover den reduksjon av kontakten med sjøen som gjentettingen resulterer i. SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Den korrigerte tegningen er gunstigere i forhold til redusert utsiktskorridor fra gata mot havnebassenget enn løsningen med bod som administrasjonen tidligere anbefalte godkjent. Gjentetting som følge av nye bygningskonstruksjoner langs havnebassenget er ikke vurdert spesielt i kommunens sentrumsplan, men må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det nye forslaget ligger innenfor tidligere søknads rammer, og det er derfor etter forvaltningslovens bestemmelser ikke krav til ny nabovarsling. Administrasjonen opprettholder sin tidligere anbefaling om godkjennelse. Forslag til løsning Byggesaken godkjennes. Naboprotestene er ikke tatt til følge. KONSEKVENSER Ingen for Kragerø kommune.