1. gangs behandling av planid områderegulering for Betania

Transkript

1 Arkiv: Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Erik Ditlefsen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 7/ gangs behandling av planid områderegulering for Betania Rådmannens innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven legges områdereguleringsplan for Betania Malvik til offentlig ettersyn og sendes på høring, med vilkår om følgende endringer i planens bestemmelser: 4.5 Overvannshåndtering Overvann fra bebyggelse og anlegg skal håndteres innenfor planområdet slik at det ikke medfører økt belastning i forhold til dagens situasjon på nedenforliggende avløpssystem. Løsning for overvannshåndtering for hele området må senest vær avklart ved utarbeidelse av første detaljreguleringsplan for området Renseanlegg Før det enkelte byggeområde bygges ut skal det foreligge utbyggingsavtale som sikrer tilfredsstillende løsning på offentlig renseanlegg med tilhørende ledningsnett. Godkjent reguleringsplankart, digitalt (SOSI og PDF), skal leveres kommunen før forslaget kan sluttbehandles. Vedlegg: Vedlegg 1 - revidert plankart, datert Vedlegg 2 - revidert illustrasjonsplan, datert Vedlegg 3 - forslag til reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 4 - forslag til planbeskrivelse, datert Vedlegg 5 - Merknader Vedlegg 6 - Solstudier Vedlegg 7 - Utearealer Vedlegg 8 - Tegning - Foreløpig adkomstveg Vedlegg 9 - Perspektiver Vedlegg 10 - Snitt Vedlegg 11 - Trafikkanalyse Vedlegg 12 - Geotekniske undersøkelser Vedlegg 13 - Stabilitet Vedlegg 14 - Uavhengig kontroll Vedlegg 15 - VA anlegg Vedlegg 16 - Risiko- og sårbarhetsanalyse

2 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel , vedtatt i kommunestyret 20.juni 2011 Reguleringsplan for Malvik sentrum (PlanID 27), vedtatt Alle dokumenter i saken kan sees i kommunens karttjeneste Planinnsynet, Søkeord: Saksopplysninger: Sak: Formålet: Grunneier: Lokalisering: Planstatus: Forslagsstillerne: 1.gangsbehandling av områderegulering for Betania Malvik Legge til rette for videre drift av Betania Malvik ved å rive deler av eksisterende bebyggelse og bygge nytt institusjonsbygg. Det planlegges nye boligområder på en stor del av området. I all hovedsak Lukas Stiftelsen. Malvik i Malvik kommune. I kommuneplanens arealdel er området avsatt som område for tjenesteyting, med hensynsone 810_7, gjennomføringssone Betania. I reguleringsplan for Malvik sentrum fra 1983 er planområdet regulert til offentlig formål. Planlegger: PKA Arkitekter. Tiltakshaver: Lukas Stiftelsen. Planområdet: Planområdet er Betanias eiendom i Malvik inklusiv atkomst fra fylkesveg 950 (Malvikvegen) og skogkledd ås vest for dagens bebygde areal. Planstatus og overordnede føringer:

3 Det vises til planbeskrivelsens kapittel 4 for utfyllende informasjon. Planområdet er avsatt til offentlig tjenesteyting i kommuneplanens arealdel, og er tidligere regulert til offentlig formål i reguleringsplan av I kommuneplanens arealdel er det lagt en del føringer til hvordan området kan utnyttes, og at dette må avklares gjennom en reguleringsplan: For å synliggjøre muligheten fortettingsprinsippet gir Betania-området, markeres området med en hensynssone. Deler av dette området kan vurderes omdisponert fra tjenesteyting til boligformål gjennom en reguleringsplan. Planforslaget: Planforslaget er utarbeidet av PKA Arkitekter, på vegne av tiltakshaver, Lukas Stiftelsen. Planforslaget består av en oppdatert planbeskrivelse, bestemmelser og kart. Bakgrunnen for planforslaget er å tilrettelegge for videre drift av Betania Malvik ved å bygge et nytt institusjonsbygg (Tj), i tillegg til at store deler av gjenstående areal etter rivning av eksisterende bygningsmasse reguleres til tre boligområder (B1, B2 og B3). Områdereguleringen stiller krav om videre detaljregulering av planområdets utbyggingsfelter: B1, B2, B3 og Tj. For øvrig vises det til vedlagt planbeskrivelse for ytterligere informasjon om planforslaget. Samråd og medvirkningsprosess:

4 Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Forslagsstiller varslet oppstart av planarbeidet i Adresseavisen Naboer og høringsparter er varslet i eget skriv datert Frist for å komme med innspill var I samme tidsrom lå melding om oppstart på kommunens hjemmeside. I etterkant har planområdet blitt utvidet noe, primært for å sikre sideareal til atkomst for snøopplag og frisikt. Dette ble varslet i brev av Sammendrag av innkomne innspill Det kom inn til sammen 11 merknader til planoppstart og utvidelse av plangrensen. Disse er oppsummert og kommentert av tiltakshaver i kapittel 3.4 i planbeskrivelsen. Innspill fra de ulike sektormyndighetene anses som tilfredsstillende ivaretatt og besvart av tiltakshaver. Når det gjelder innspill fra berørte grunneiere og naboer, er det flere kritiske merknader til planinitiativet. I hovedsak går disse ut på manglende geotekniske utredninger, økt trafikk på atkomstvegen (Betaniavegen), sol- og skyggeforhold, og forringelse av egen eiendom både som følger av breddeutvidelse av dagens veg, økt trafikk, og den planlagte nye bebyggelsens skyggevirkning. Berørte naboer vil kunne uttale seg til et mer konkret planforslag, ved høring og offentlig ettersyn av plandokumentene som nå foreligger. I planforslaget som nå legges fram, er det gjort grep for å bedre sol- og skyggeforhold mht. byggehøyder for nabobebyggelsen. Det er i tillegg gjennomført en overordnet geoteknisk vurdering som vil måtte følges opp videre i neste planfase. Rådmannen anser de planfaglige utredningene i denne planfasen som tilstrekkelige. Vurdering: Generelt Gjennom kommuneplanens arealdel har Malvik kommune lagt føringer for området, som at endret arealbruk og føringer for utbygging må avklares gjennom en reguleringsplanprosess. Dette er nå igangsatt. Området er i dag i bruk som institusjonsområde og i stor grad bebygd. Planen presenterer en transformasjon og fortetting av område fra institusjon til kombinert formål, der boligandelen vil bli betydelig. Det er stilt krav om detaljregulering for alle delområdene innenfor planområdet. Således er denne områdeplanens hovedmål å avklare arealbruken innenfor planområdet på et overordnet nivå. Det legges allikevel forholdsvis detaljerte krav til planlagt bebyggelse, i tillegg til at regulert veg vil kunne etableres slik den foreligger i denne planen. Beliggenhet Planområdet ligger sentralt i tettstedet Malvik, med kort avstand til offentlige aktiviteter og handel på Vikhammer. Planområdet utgjør totalt ca. 47 daa og avgrenses av boliger i øst, dyrkamark i nordvest og sør, og en skogkledd ås i sørvest. Selve planområdet fremstår i dag som bebygd, der formålet hovedsakelig er offentlig tjenesteyting (helseforetak). Hensikten med planforslaget Hensikten med planforslaget er å legge til rette for videre drift av Betania ved å bygge nytt og bedre utnyttet institusjonsbygg nord i området (Tj). Øvrig areal reguleres til boligformål. Planforslaget legger til rette for blokkbebyggelse i område B1 helt vest i planområdet, blokkbebyggelse og/eller konsentrert småhusbebyggelse i B2 vest i planområdet, men øst for

5 B1, og konsentrert småhusbebyggelse i B3 øst i planområdet, og tilgrensende til eksisterende boligbebyggelse. Atkomst Området får samme atkomst via Betaniavegen som i dag. Vegen skal breddeutvides til å inneholde fortau, i tillegg til at krysset strammes opp. Som følge av stigningsforholdene er det vanskelig å flate ut vegen mot Malvikvegen. Det er i planen foreslått å se på løsning med siktutbedring samt også etablering av markert gang- og sykkelvegovergang. I plankartet er det regulert inn frisiktsone ved krysset. Det settes av en meter annen veggrunn (snøopplag) på hver side langs Betaniavegen. På nord og vestsiden av samme veg er det regulert et fortau, som er sammenkoblet med eksisterende fortau langs Malvikvegen. Forslag til atkomst til interne atkomstveger er vist for alle feltene foruten B1. For B1 skal atkomst etableres via område B2. Ytterligere detaljer vedrørende lokalisering av veger inne på de ulike delområdene må uansett avklares i detaljplanene som vil måtte komme etter vedtak av denne områdeplanen. Vann og avløp Det er utarbeidet en overordnet plan for vann og avløp, som del av planmaterialet. Eksisterende hovedvannledning gjennom området ivaretas og byggeavstand på 4 meter sikres i planen med en sikringssone.

6 Det er planlagt fordrøyningsanlegg innenfor planområdet. Omfanget av fordrøyningen skal avklares nærmere i detaljeringsfasen, men fordrøyningen skal ikke slippe ut mer enn dagens avrenning. Kapasiteten i avløpssystemet i området rundt renseanlegget i Hauganvegen, nord for området, er dårlig. Som følger av dette foreslås det bestemmelser som sikrer at forhold vedrørende dette i større grad ivaretas i neste planfase både for selve renseanlegget, men også for tilhørende ledningsnett. Inndeling av planområdet - byggeområder Planområdet er delt inn i fire ulike delfelt med egne bestemmelser, benevnt som B1, B2, B3 og Tj. Lekeplasser og uteareal internt i disse områdene vil bli etablert og lokalisert ut fra kravene i bestemmelsene. Hvert enkelt delfelt skal utvikles videre i detaljreguleringsplaner. Grønnstruktur og uteareal Det stilles krav om minste uteoppholdsareal pr boenhet på 30 m2, hvorav minimum 15 m2 av disse skal opparbeides til felles uteareal tilrettelagt for lek og opphold innenfor de enkelte byggeområdene B1 til B3, noe som betyr at det anlegges betydelig areal for lek og opphold, minimum 1800m2, i tillegg til annet grøntareal som private hager, balkonger, terrasser, mm. Det forventes også at det blir store grøntområder på selve institusjonsområdet som følger av bebyggelsesgraden som er angitt. Deler av skogkledd ås i sørvest reguleres til grønnstruktur, og eksisterende turveg opprettholdes. Planforslaget stiller krav til utarbeidelse av landskapsplan og tidspunkt for opparbeidelse av fellesareal i forbindelse med byggesak. Arealbruk Samlet omfatter reguleringsplanen ca. 46 daa. AREALFORMÅL AREAL Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse m² Offentlig eller privat tjenesteyting m² Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg m² Fortau 883 m² Gang-/sykkelveg 147 m² Annen veggrunn m² Grønnstruktur Grønnstruktur m² Bebyggelsens plassering, byggehøyder, utforming og grad av utnytting Reguleringsplanen viser overordnede byggegrenser for de ulike feltene, og disse gir tiltakshaver stor fleksibilitet i forhold til videre planlegging og utbygging. Ved behandlingen av de kommende detaljplanene vil det kunne bli aktuelt å se på mer detaljerte byggegrenser som gir større forutsigbarhet i forhold til planlagte bygningers konkrete lokalisering. Mot grønnstruktur reguleres byggegrenser hovedsakelig i en avstand på 4 meter.

7 For B1 er byggehøyden angitt til maks kotehøyde +54, noe som kan tilsvare 5 etasjer med terrasseblokker. For B2 varierer maks kotehøyde fra +43 til + 49, noe tilpasset sol- og terrengforhold, og som tilsvarer inntil 3 etasjer over sokkel. For B3 varierer kotehøyden mellom +31 og +39, noe tilpasset sol- og naboforhold, noe som tilsvarer inntil 3 etasjer, foruten bebyggelse i nordøst mot eksisterende bebyggelse, som vil kunne bebygges med maks. 2 etasjer. Det er satt et minimumskrav til antall boenheter på 120 boenheter totalt, hvorav disse fordeler seg til minimum 10 i område B1, minimum 80 i område B2 og minimum 30 i område B3. Det legges opp til 1,0 til 2,0 parkerings- og gjesteparkeringsplasser per boenhet (avhengig av boligens størrelse) og et minimum av 5 % skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Parkering skal som hovedregel etableres i kjeller. Det skal være 1 3 parkeringsplasser for sykkel per boenhet, avhengig av størrelse på denne. For institusjonsbygget skal det etableres 2 parkeringsplasser og 1 sykkelparkeringsplass per 10. sengeplass. For område Tj gir angitte byggegrenser, utnyttelsegrad %-BYA=50% og BRA=Maks m2 og byggehøyder (maks kote +37 i østre del og maks kote +45 i vestre del) i plankartet føringer for utnyttelse av tomta. I realiteten vil dette si at ny bygningsmasse inntil eksisterende boliger i nordøst foreslås etablert med to etasjer, samt sokkel. For øvrige deler av denne tomta er bygget planlagt med inntil fire etasjer over terreng. Solforhold Det er gjennomført kartlegging av solforhold og disse følger saken som eget vedlegg. For eksisterende bebyggelse i nordvest vil det på ettermiddagstid kunne bli en del skyggevirkning. I forhold til tidligere innsendt planforslag fra tiltakshaver er maks kotehøyde for tak på institusjonsbygget i område Tj justert ned 8 meter i nordøstlig område, noe som gjør solforholdene for tilgrensende eksisterende boliger bedre. Boliger lokalisert nordøst i felt B3 har også nedjustert maks kotehøyde for å ivareta solforholdene til eksisterende bebyggelse i større grad. Skissen nedenfor viser solforholdene 15. mai kl. 15:00 og kl. 18:00. Bebyggelsen nordøst for planlagt tiltak vil få mindre ettermiddagssol på oversiden av eiendommene sine som følger av planlagt tiltak. Noe skygge fra eksisterende bebyggelse er det allikevel også i dag.

8 Ved utarbeidelse av detaljerte reguleringsplaner vil det kunne være hensiktsmessig at foretas en mer detaljert studie av solforholdene for optimal plassering av bygninger. Støy fra trafikk Temaet anses ikke som problematisk i forhold til eksisterende trafikkforhold. Utbygging vil medføre økt aktivitet og støy gjennom Betaniavegen, men Rådmannen anser ikke dette til å være av vesentlig art. Rekreasjonsområder Planområdet grenser mot landbruks- og friluftsområder i vest. Det er forholdsvis kort veg ned til fjæra, i tillegg til at planen inneholder krav til etablering av lekeplasser innen planområdet. Friområdene er viktige nærområder for rekreasjon og et klart supplement som lekeplass for de litt større barna. Landskap Planforslaget legger til rette for en tettere og høyere bebyggelsesstruktur enn eksisterende arealbruk. Planbeskrivelsens kapittel 6.9 skisserer planlagt utbygging i trinn, og kartskissene viser på en god måte hvordan området kan utnyttes som følge av planforslaget. Mer detaljerte skisser for ny bebyggelse og endelig lokalisering av disse, vil bli del av de påfølgende detaljreguleringsplanene. Kulturminner Planforslaget medfører riving av eksisterende institusjonsbebyggelse, inklusiv Fagerli hotell. Dette er et over 100 år gammelt bygg, som etter befaring av regionkonservator har blitt konkludert med å ha bevaringsmessige kvaliteter. Dette er ikke forenlig med tiltakshavers planer for området. Til tross for at bygget kan ha bevaringsmessige kvaliteter er det vanskelig å se at det er mulig å ta vare på dette bygget når ikke eieren ser noen muligheter for å ta bygget inn som en del av det nye anlegget. Rådmannen ser heller ikke at det er noen annen realistisk bruk av bygget i dag. Rådmannen aksepterer derfor med at bygningen kan rives, i tråd med utbyggers ønsker. Naturmangfold Planforslaget er vurdert opp mot naturmangfoldlovens (nml) 8-12 (se planbeskrivelsens delkapittel 7.11). Planforslaget anses å ha små natur- og miljømessige konsekvenser. Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Hensynet til naturmangfoldet og kravene om dette i naturmangfoldsloven anses med dette å være i tilstrekkelig grad ivaretatt i planarbeidet. Grunnforhold Bestemmelsene sikrer videre oppfølging av geotekniske undersøkelser i neste planfase. Foreløpige vurderinger tilsier at områdestabiliteten i området er tilfredsstillende, men at tiltak må utføres for å sikre at utbyggingen ikke får uheldige konsekvenser for områdestabiliteten nord og øst for planområdet. Barn og unges interesser Planområdet benyttes i dag av en privat institusjon og er ikke tilrettelagt med leke- og oppholdsarealer for barn og unge. Planforslaget sikrer tilstrekkelig leke- og uteoppholdsarealer for nye boliger innenfor planområdet. Det skal bl.a. etableres nærlekeplasser på til sammen minimum 1800 m² innenfor planområdet.

9 Deler av den skogkledde åsen reguleres til grønnstruktur. Dette arealet innbyr til lek og rekreasjonsaktiviteter for større barn. Grøntområdet er koblet sammen med de større naturområdene opp mot Øvre Leistad og vest mot bebyggelsen på Vikhammer. Nærheten til fjorden gir også gode muligheter for friluftsaktiviteter. Vikhammer skole (barneskole og ungdomsskole), Malvik videregående skole, idrettshall og idrettsbaner ligger lett tilgjengelig langs Malvikvegen, ca 1,5 km fra planområdet. Kollektivtilbud Nærmeste kollektivtilbud er tilknyttet bussholdeplasser på fv. 950 (Malvikvegen). Herfra er det hyppige avganger til og fra Trondheim og Hommelvik. Nærmeste holdeplass for tog ligger i Vikhammer sentrum. Universell utforming På grunn av stigningsforholdene er det vanskelig å tilfredsstille kravene til universell utforming når det gjeldet atkomst via Betaniavegen. Bestemmelsene gir føringer for etablering av tilgjengelige boenheter, der forholdene ligger til rette for det. Radon Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at radonmålinger skal foreligge senest 1 år etter at brukstillatelse eller ferdigattest er gitt. Tiltak skal iverksettes ved konsentrasjoner over gjeldende tiltaksgrense. Støy- og luftforurensning Det gis bestemmelser vedrørende støy og forurensing. Eventuelle støy- og lufttiltak skal utføres i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/2012. For å redusere ev. ulemper som en bygge- og anleggsperiode kan ha på omgivelsene skal egen plan følge søknad om rammetillatelse. Planen skal blant annet redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, støvdemping og støyforhold. Overvann Overvannshåndtering skal ivaretas innenfor planområdet. Dette sikres i bestemmelsene, og vil bli tematikk i neste planfase. Renovasjon Det skal etableres felles nedgravde løsninger for alle nye boliger. Lokaliseringen av disse er skissert i situasjonsplanen, men endelig plassering vil avgjøres i påfølgende detaljreguleringsplaner for de ulike delområdene. Snøopplag Areal for snøopplag reguleres med en meters bredde på hver side av vegen. Risiko- og sårbarhet Det er gjennomført en egen ROS-analyse for tiltaket. Det er spesielt grunnforholdene det er knyttet høy risiko til, i forbindelse med konsekvenser av et masseras/skred i kvikkleiresonen. Tiltak innenfor planområdet kal vurderes av geotekniker, og bestemmelser sikrer at dette gjennomføres (se vedlagt ROS-analyse for ytterligere informasjon). Økonomiske konsekvenser for kommunen

10 Planforslaget vil kunne få økonomiske konsekvenser for kommunen, da kommunen vil få ansvaret for å opparbeide sentralpunktene for renovasjon. Det kan også bli aktuelt med investeringer for vann og avløp i området som følger av utbyggingen. Tettstedet Malvik vil som følger av utbyggingen få et betydelig økt innbyggertall. Dagens skolestruktur og barnehagedekning anses å være tilfredsstillende for å ivareta denne befolkningsveksten, men på sikt vil dette måtte ses i sammenheng med framtidig vekst også på Vikhammer. Rekkefølgekrav Bestemmelsene innehar flere krav som må ivaretas før utbygging kan igangsettes. Det vises til bestemmelsenes 10 for ytterligere informasjon. Oppsummering: Overordnede planer og mål Planforslaget vurderes å være i tråd med overordnede mål, planer, rikspolitiske retningslinjer og nasjonale føringer. Planforslaget anses å bidras til måloppfyllelse i kommuneplan, hvor planområdet er avsatt til tjenesteyting, men som åpner for omdisponering av arealet så fremt det foreligger geoteknisk rapport og grunnforholdene tillater det. Tilretteleggingen for utbygging til boligformål utgjør en betydelig del av dagens areal. Da området i hovedsak allerede er bebygd, kan planlagt tiltak sies å være i samsvar med tidligere nevnte rikspolitiske retningslinjer og overordnede føringer, herunder boligfortetting i byggesonen. Området ligger i forholdsvis kort gangavstand til skoler, barnehager, turveisystemer og rekreasjonsområder samt god kollektivbetjening og god tilgjengelighet til hovedveinettet. Barn og unges interesser anses å være ivaretatt i planarbeidet. Stedsutvikling og sosial og teknisk infrastruktur Planen vil kunne være med på å øke befolkningen i Malvik tettsted, noe som anses som positivt for utviklingen av stedet. Planområdet innehar gode kvaliteter for etablering av boliger, med nærhet til friområder, infrastruktur og fjorden. Videre detaljplaner vil på en enda mer konkret måte vise arealer for lek og uteopphold. Rådmannen mener at planen tar opp i seg den overordna intensjonen om å sikre gode bygningsmiljøer og gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Forslaget som legges fram til politisk behandling viser gode og gjennomarbeidede løsninger for det framtidige mulighetsrommet innenfor eiendommen til Betania. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven legges områdereguleringsplan for Betania Malvik til offentlig ettersyn og sendes på høring. Med hjemmel i Plan- og bygningsloven legges områdereguleringsplan for Betania Malvik til offentlig ettersyn og sendes på høring, med vilkår om følgende endringer i planens bestemmelser: 4.5 Overvannshåndtering Overvann fra bebyggelse og anlegg skal håndteres innenfor planområdet slik at det ikke medfører økt belastning i forhold til dagens situasjon på nedenforliggende avløpssystem. Løsning for overvannshåndtering for hele området må senest vær avklart ved utarbeidelse av første detaljreguleringsplan for området.

11 Renseanlegg Før det enkelte byggeområde bygges ut skal det foreligge utbyggingsavtale som sikrer tilfredsstillende løsning på offentlig renseanlegg med tilhørende ledningsnett. Godkjent reguleringsplankart, digitalt (SOSI og PDF), skal leveres kommunen før forslaget kan sluttbehandles. Behandling i Utvalg for areal og samfunnsplanlegging Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for areal og samfunnsplanlegging Med hjemmel i Plan- og bygningsloven legges områdereguleringsplan for Betania Malvik til offentlig ettersyn og sendes på høring, med vilkår om følgende endringer i planens bestemmelser: 4.5 Overvannshåndtering Overvann fra bebyggelse og anlegg skal håndteres innenfor planområdet slik at det ikke medfører økt belastning i forhold til dagens situasjon på nedenforliggende avløpssystem. Løsning for overvannshåndtering for hele området må senest vær avklart ved utarbeidelse av første detaljreguleringsplan for området Renseanlegg Før det enkelte byggeområde bygges ut skal det foreligge utbyggingsavtale som sikrer tilfredsstillende løsning på offentlig renseanlegg med tilhørende ledningsnett. Godkjent reguleringsplankart, digitalt (SOSI og PDF), skal leveres kommunen før forslaget kan sluttbehandles.