Fylkesmannen skriver følgende i sit t vedt ak i klagesak (Bærum 39/ 42, Ut sikt sveien 3);

Transkript

1 0-3 Axel Dahl Utsiktsveien 12B 1369 St abekk Stabekk Klage på nabovarsel for Gnr. 15 Bnr. 78, Utsiktsveien 14 Vi viser t il nabovarsel om opprett ing av mat rikkelenhet mott att med fr ist for t ilbakemelding Eier søker om deling av grunneiendom, slik at det etter fradeling blir t re parseller A, B, C som skal benytt es som boligeiendommer. Naboene t il Utsiktsveien 14 har diskutert nabovarselet. Hver og en av oss innestår for innholdet i vår egen klage, men vi har også samarbeidet om a fa frem vårt syn i selve dokumentet. Overordnede planer: 1. Kommuneplan Eiendom men inngår i kommuneplanens arealdel som nåværende boligbebyggelse. I kommuneplanen gis det føringer i forhold t il vekst og fort et t ing for området. I innledningen på kommuneplanen st år f ølgende om hensikt en: «... a styre boligbygging mot f or tetting mot ut valgte områder og begrense f or tetting i resten av komm unen». Utsiktsveien 14 befinner seg langt utenfor de definerte knut epunktene og utenfor 10-minutt ers gangavst and formulert som sent rale vekst soner i kommuneplanen. Foreslått t ilt ak vil t riple event uelt fe mdoble (om det etter event uell fradeling t illates tomannsbolig på hver parsell) ut nytt else i et område som ikke er definert for vekst. Området er i t illegg spesielt sårbart for slike inngrep. Oppføring av t o nye hus vil skape presedens og vil dermed få store følger for hele åsryggen. Videre er veiene i området smale, og med forholdsvis mye t rafikk, og har ikke kapasit et t il den økte belast ningen som fort et t ingen medfører. Fo r allmennhet en innebærer en ut bygging at særpreget langs veien forsvinner, fordi den i dag preges av villaer med beslekt et utforming. Fylkesmannen skriver følgende i sit t vedt ak i klagesak (Bærum 39/ 42, Ut sikt sveien 3); «Nar det f remmes f lere enkeltsaker i området som vil innebære økt traf ikkmengde f or denne delen av veien, vil det være av betydning f or allmennheten og strøket som sådan at f ortetting blir vurdert gj ennom en planprosess, og ikke gj ennom enkelt vise byggesaker. Fylkesmannen vil bemerke at det a f ravike gj eldene plan kon anf res d vaere en ulempe i seg selv.» 2. Reguleringplan Eiendommen som ønskes delt inngår i reguleringsplan for området Nyveien- Ut sikt sveien, landskapsdrag, planid , regulert t il fr itt liggende småhusbebyggelse og bevaring av landskap og veget asj on. I best emmelsene t il reguleringsplan for området Nyveien - Ut sikt sveien/la ndskapsdrag fremgår det av $ 1; «Hensikten med planen er a beskytte landskapet mot uheldige inngrep og ivareta områdets grønne preg med trevegetasj on og sikre at ny bebyggelse med tilhørende anlegg innordnes disse

2 hensyn. Eksisterende bebyggelse merket retningsgivende skal være utgangspunkt f or ny bebygge/ses størrelse og f orm». Tilt akshavers eiendom, Utsikt sveien 14, best år av store deler terreng og vegetasjon som skal beskytt es samt bolig merket som ret ningsgivende bebyggelse. Varslede t iltak, som garasjeanlegg, t errasse, fradeling av to tomter (hvor det er usikkert om t ilt akshaver kommer t il å søke om oppføring av eneboliger eller tomannsboliger) må i sin helhet anses som et drast isk og historieløst inngrep i et unikt landskapsområde. Tilt akshaver har t idligere sendt ut nabovarsel om oppføring av garasjeanlegg og terrasse med støtt emurer. Disse t iltakene ble ikke kommentert av oss. Nå som t iltakshaver ser ut t il å dele opp søknaden sin stykkevis og delt; 1) s knad om forbedringer og bebyggelse eksist erende bygg, 2) s knad om fradeling av t o parseller, samt at det på et senere t idspunkt må forvent es å komme ytt erligere nabovarsler med ent en t o eneboliger, eller t o tomannsboliger, finner klager grunn t il å bemerke at terrasse med t ilhørende støttemurer må anses å være i st rid med ret ningslinj ene i reguleringsplanens 9: «Dette er arealer som er spesielt viktige f or landskapsbildet og som primært ikke bør bebygges. Innenfor spesialområdet skal eksisterende terreng og trevegetasj on vernes og beskyt tes. Dette skal ikke være til hinder for en naturlig skjøtsel av vegetasj onen som en del av den naturlige pleie av en boligtomt. Nye bygninger, tilbygg, støttemurer, veier, ledningsanlegg og gravings- og fyllingsarbeider skal så langt det er mulig plasseres utenfor sp esialområdene. Der slike tilt ak likevel tillates innenf or spesialområdet skal det stilles spesielle krav om at husplassering, høyde, takf orm, takutspring, f asade- og vindusutf orming, materialvalg, f argebruk og ytre karakter tilpasses landskapet. Dette skal dokumenteres med perspektivskisser eller f otomontasj er. Byggesøknaden skal være i samsvar med $5 og 7. Dersom bygningsrådet finner at hensynet til landskapsdraget ikke kan ivaretas pa en tilfredsstillende mate kan s knaden avslas.» " 3. S knad om deling I kart et t il reguleringsplanen som omfatter Ut sikt sveien 14, fre mkommer det at eiendommen er regulert t il bevaring av bygninger (hovedhuset er merket RB- ret ningsgivende bebyggelse) og t erreng og veget asj on (store områder av eiendommen har terreng og veget asj on som skal beskytt es). Klager er av den formening at de planene t ilt akshaver har for eiendommen i sin helhet må v urderes som en søknad om dispensasj on fra gj eldende reguleringsplan og klager mener en event uell dispensasj on vil gi st ore konsekvenser. Delingen av eiendommen med ett erfølgende oppføring av nye boliger vil være i st rid med formålet med reguleringsplanens 1 om å beskytt e landskapet mot uheldige inngrep og ivaret a området s grønne preg. Godkjennes oppdelingen vil det ikke være mye «fr it t liggende» småhusbebyggelse og bevaring av landskap igj en i Ut sikt sveien, jf. Reguleringsplanens 1 og 9. Kommunen har i t idligere byggesaker i Ut sikt sveien uttalt at Utsiktsveien anses å ha en helhet lig bebyggelsesst rukt ur og at event uelle fort ett ingst iltak må vurderes helhet lig. De viser også t il at områder som dett e kan ha en infrast rukt ur som ikke har kapasitet t il den økt e belast ningen som fort ett ing medfører. Klager er av den klare formening at en event uell oppdeling av eiendommen vil rokke ved den helhet lige bebyggelsesst rukt uren og medføre en overbelast ning av infrast rukt uren.

3 Oppdeling ant as videre å ha st ore konsekvenser for nat urmangfold, veget asj on, sammenhengende grønt drag og oppsamling av overvann i området. I t illegg berører t ilt aket vesent lige kult urverdier. Ut siktsveien 14 representerer sammen med naboeiendommene noe av den først e arkit ekt uren med int akt bygningsst rukt ur og hager fra 1910/ Kommunedelplanen for kult urminner og kult urmilj øer priorit erer bebyggelsen i Ut sikt sveien som kult urmiljø i fremt idige planer, dett e inkluderer også den nordre delen av Ut sikt sveien. Denne priorit eringen er enda ikke nedfelt i gj eldende planer. Utsiktsveien 14 ligger i et av Bærums mest int akt e kult urmiljøer innen villaut bygging, og det er vikt ig å bevare nåværende t omt e- og bebyggelsesst rukt ur. En fortett ing fra en t il t re tomter vil forrykke denne st rukt uren og lage en ny st rukt ur, fremmed for dett e området. I denne forbindelse vil klager vise t il kommunens t idligere vurderinger av de siste års søknader om deling av tomt/ byggesøknader i Ut sikt sveien. 4. Tidligere byggesaker i Utsiktsveien 1. Ut sikt sveien 1 (Baerum 39/ 52) I byggesak om deling av tomt i Utsiktsveien 1, avslo kommunen deling av tomt. Avdeling for Park, Landbruk, Nat ur og Kult urvern skrev følgende i denne saken (Arkivsaksnr: 19/ 18270); «Kult urminne/kulturmilj. Utsiktsveien, f ra Ås veien på Stabekk sørvestover til krysset Åsveien / Clausenvbakken. Veien ble antagelig anlagt rundt 1920 og har trolig navn etter høyden hvorf ra det er en vid utsikt. Tomtene i den østre delen er skilt ut f ra M alurtåsen gård(ene). Den vestre delen er skult f ra eiendommen Stabekk Skog eller «Greveskogen». Området ble parsellert ut f ra 1912 og f remover mot krigen. På eksisterende tomt er registrert to kulturminner, hovedbygning og garasj e, begge registrert i bygningsregistreringen Garasj en i Utsiktsveien 1 er byggemeldt i 1919, hovedbygningen er ventelig noe eldre. Det vises til tilgrensende kulturmilj ø (KDP , vedtatt i kommunestyret }: Landskapsdrag på Stabekk/ Blåsen - Nyveien - Utsiktsveien Åsveien - M arstrander veien. Om radet består av villabebyggelse og villahager fr a 1910/ 20-talle t, men noe f ortetting innimellom. Det ansees som hensiktsmessig å ut vide området til et større kulturmiljø med tilsvarende avgresning som reguleringsplanen Området Nyveien- Utsiktsveien, Plan/D Vurdering av tiltaket. Det søkes om tomtedeling på to nye tomter. Utsiktsveien 1 grenser til et av Bærums mest intakte kult urmiljøer innen villautbyggingen. I dette verneverdige området er det særlig viktig at tomte- og bebyggelsesstrukturen blir bevart. En f ortet ting f ra en til tre tomter vil f orrykke denne strukturen og lage en ny struktur, f remmed f or dette området. Kulturvern f raråder tomtedeling.» Når kommunen her viser t il at Utsiktsveien 1 grenser t il et av Bærums mest intakte kult urmilj øer innen villabebyggelses sikt es det t il området hvor Ut sikt sveien 14 ligger.

4 2. Ut siktsveien 3 (Baerum 39/ 42) I Fylkesmannens vedt ak i klagesak om t omt edeling (Utsikt sveien 3), skriver fylkesmannen følgende om belast ningen på området; «Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering av at behovet f or d vurdere en større del av det akt uelle området utover den enkelte tomt er reelt og i samsvar med bestemmelsens intensj on. Vi ser blant annet av kartmaterialet at Utsiktsveien i det omsk te omradet er svært smal, med begrensede muligheter f or at to biler kan møtes. Høydef orskj eller, etablert e murer, autovern mm innebærer at en ut videlse av veien må anses å være krevende. Når det f remmes f lere enkeltsaker i området som vil innebære økt traf ikkmengde f or denne delen av veien, vil det være av betydning f or allmennheten og strøket som sådan at f ortetting blir vurdert gj ennom en planprosess, og ikke gj ennom enkelt vise byggesaker. Fylkesmannen vil bemerke at det å f ravike gj eldene plan kan anf res d vere en ulempe i seg selv. Fylkesmannen f inner etter dette at det ikke er dokumentert klart større f ordeler enn ulemper i denne saken. Vilkårene i pbl er derved ikke oppf ylt, og dispensasj on kan ikke gis.» 5. Negati v servitutt Det er t inglyst en negat iv servit utt på Utsiktsveien 14 som tydelig hindrer deling og videre ut bygging. Blant annet st år det : Paa eiendommen, som ikke moa utstykkes maa kun opf res et f rittliggende villahus pa hi st 1 ½etage til 2 - to - familier med fornøden uthusbygning, hvori ingen beboelse ma finde sted. Høyest erett har, i HR A, slatt fast at reguleringsplanen «ikke opphevet negative servitutter som kunne komme i konflikt med planen og kom derfor til at servitutten ikke kunne anses bortfalt.» (Rt ) Dommen er senere bekreftet og spisset mot deling av tomt : Inst ans Sammendrag Borgart ing lagmannsrett - Dom Klausul om forbud mot oppføring av mer enn en villa på hver tomt og forbud mot deling av tomter mv. var t il hinder for deling og bebyggelse av eiendom på Frøen i Oslo. At det var innført offent lig reguleringsplan kunne ikke medføre bortfall av servit utt en. Heller ikke utviklingen i området t ilsa at servit utt en hadde utspilt sin rolle. Anke til høyesterett ikke tillatt fremmet.

5 Instans Dato Publisert Stikkord Sammendrag Saksgang Borgarting lagmannsrett - Dom LB Tingsrett. Rekkevidden av negative servitutter. Strøksservitutt. Servituttl ova 4. Tvist om rekkevidden av negative servitutter. Lagmannsre tten kom til at tre ulike bestemmelser i en kjøpekontrakt, henholdsvis om villamessig bebyggelse, delingsforbud og etasjebegrensning, samlet sett varaanse som en strøksservitutt. Servitutten var ikke bortfalt som følge av reguleringsplan eller utviklingen i området. Lagmannsretten kom til at et brudd på strøksservitutten ville undergrave hensynet som servitutten skulle ivareta overfor naboene. Flere av ankemotpartene hadde påtalerett. Asker og Bærum tingrett TAHER Borgarting lagmannsre tt LB ( ASD-BORG/OI).Anketil Høyesterett ikke tillatt fremmet, HR U. Heller ikke en mer sammensat t vurdering av t ida og utviklingen kan medføre at servit utten anses for aha ut spilt sin rolle. Ut siktsveien har over t id beholdt sin karakter og det er anerkj ent at veien oppebærer kult ur- og arkit ekt urhist oriske kvalitet er. Slik sett oppebærer ordlyden i servit utt en en st øtt e for bevaring av området s opprinnelige karakt er og særpreg, og samsvarer med kommuneplanens are ald el og herunder også med kommunens vedt ak i sakene o mt alt over. Eiendommen kan fortsatt ut nyttes som forutsatt da servit utten ble påheft et, innenfor rammene av reguleringsplanen for om rådet. Tilt akshaver har t il t ross for kj ennskap t il de begrensningene som heft er ved eiendommen valgt a investere i Utsiktsveien 14 med en plan om gevinst gjennom ut bygging som bryter med kjent servit utt.

6 á

7 Her er en maskinskrevet «oversett else» av samme servit utt : «No 176 stempel. Tarif No (2) kroner. Skj ote. Undertegnede fr k en Anette Hansen og orsagf orer Th. Jurgensen skj ter og overdrager herved paa vegne av enkef ru Anet te Hansens ar vinger til lærer Oluf Schultz en parcel av «Østre Stabæk» gno 15, bno 2 i Bærum, hvilken parcel ved skylddelingsf orretning av 18. j uli 1912 f ik gno 15, bno 78, av skyld 12 - tolv øre i Bærum Extratinget 21. november 1913 Kr tretusensyvhundrede og tyve kroner, der er abgj ort paa omf orent maate. Paa eiendommen, som ikke maa utstykkes maa kun opf res et frittliggende villahus pa hi st 1 ½ etage til 2 - to - f amilier med f ornøden uthusbygning, hvori ingen beboelse ma finde sted. Sælgeren f orbeholder seg approbation av tegninger, og husene anbringes ef ter sælgerens anvisning. Hovdbygningens afs tend f ra nabo eller vei maa være minst 5 - f em - meter. Paa eiendommen maa ikke drives nogen håndversmæssig eller industriel bedrift, handel, utskj aenkning elle r utsalg aberusende drikke, bakeri, dansehus, karusell ellr lignende eller nogen f or naboerne ved lugt, sti eller urenslighet generende bedrift. Kj øperen f orpligter sig til inden 1. august 1914 paa egen bekostning at indgj ærde eiendommen med solid og pent stakit langs vei og ellers stakit eller staaltraadnetgj ærde og vedlikeholde gj ærdet uten at naboerne undtagen hovedbøllet f ritas f or vanlig gj ærdepligt halvt mot halvt. Kjp eren sam tykker at hovedb llets eier eller andre parcelkjp ere uten erstatnin g, hvis ik e skade f orvoldes, lægger vand og kloakledning over den her solgte parcel eller f artsæt ter vandledningen f ra denne. Kloakledning maa f øres ut i en dobbelt rensekum av minst 1 -en- meter diameter. Før kj øpesummen er betalt, har ikke kj øperen ret til at hugge i den paa parcel/en værende skog uten f ornødent til opdyrking av j orden og byggetomtens ryddiggj øre/se samt f oran huset. Kj p eren f aar adgang til den f orbi parcel/en f ørende private vei, som han pligter at vedlikeholde sammen med dem som har adgang til den. Parcel/en sælges f ri f or pengeheft elser, dog maa kj øperen f inde sig i at en del gamle anmærkninger f indes paa ældre hj emmelsdokumenter, men som er

8 betydningsløse, f orblir uavl ste. Parcellen er overtat av kj øperen den 4. ds f ra hvilken tid skat ter og andre utgifter bæres av kj øperen og kj øpesummen f orrentes. For øvrig selges eiendommen med samme rettigheter og f orpligtelser, hvormed enkef ru Anet te Hansens arvinger har eiet samme. Kristiania den 4. november For Enkef ru Anet te Hansens arvinger if lg. (vedl} f uldmagt. Anette Hansen. Th. Jurgensen» 6. Oppsummering Klager mener det ikke kan gis dispensasj on t il deling av eiendommen. Bygningssj efen i Bærum har nylig vurdert dispensasj on, veid fordeler for ut bygger opp mot t rafikk og st røksend ring i en annen eiendom i nett opp Ut sikt sveien og avslått med begrunnelsen under; «Veiene i område er smale og med f orholdsvis mye traf ikk. Områder som dette kan ha en inf rastruktur som ikke har kapasitet til den økte belastingen som f ortetting medf ører. Når kommuneplanen har gitt noen unntak f ra plankravet er det f or å begrense utbygging i områder som ikke er regulert. Selv om krav tilf. eks BYA og M UA oppf ylles må tiltaket vurderes. Den omsk te utbyggingen endrer bebyggelsesstrukturen langs veien som i dag har villaer med beslektet utf orming. Garasj en som legges i underetasj en innebærer store terrenginngrep og endrer denne idylliske veistrekningen. Fordeler med tiltaket er f or tiltakshaver som kan utnyt te potensialet på eiendommen mer enn det er utnyt tet i dag. For allmennheten vil særpreget langs veien f orsvinne og strøkskarakteren langs Utsiktsveien påvirkes på en uheldig måte. Bygningssj ef en kan med bakgrunn i denne vurderingen ikke se at f ordelene ved adispensere er klart større enn ulempene et ter en samlet vurdering». Dispensasjonssøknaden må ett er dett e avslås. Vi ønsker også å underst reke hvor krevende og belastende en så stor ut bygging for beboerne i området er og viser t il uttalelse fra Malurt aasen Vel i saken. Det er i t illegg tvilsomt om et slikt t iltak i et så sårbart milj ø passer t il Bærum kommunens overordnet st rat egi som klima klok kommune. Vedlegg: Utt alelse fra M alurt aasen Vel