REGULERINGSPLAN FOR BUSTADOMRÅDE KVERNAHAUGEN 109/17 m.fl., SVORTLAND, BØMLO KOMMUNE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR BUSTADOMRÅDE KVERNAHAUGEN 109/17 m.fl., SVORTLAND, BØMLO KOMMUNE Plan ID: PLANOMTALE Postboks 131 Sæ 20 Tlf E-post 5401 STORD Leirvik

2 2 INNHALD Planomtale Vedlegg: 1. Kopi av varselbrev og annonsetekst 2. Kopi av innkomne merknader 3. Sjekkliste for reguleringsplaner 4. VA-plan 5. Støyrapport frå Sinus AS

3 3 PLANOMTALE 1.0 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET. Planarbeidet er starta opp på initiativ av utbyggjar SteinsbøHus AS hausten Utbyggjaren har avtale med dei største grunneigarane innan planområdet. Dei ynskjer å byggja nye bustader i området, i samsvar med gjeldande kommuneplan.

4 4 2.0 PLANOMRÅDET. 2.1 Lokalisering. Området ligg på Svortland, vest for eksisterande bustadområde Bekk, like sørvest for Svortland sentrum. Mot nord og vest grensar området til Fv 4998 Stavlandsvegen, og mot aust går grensa langs Svortlandselva. Like nord for planområdet ligg Storavatnet, og like sør ligg Straumfjorden. 2.2 Areal. Planområdet utgjer i alt ca. 12,8 da. 2.3 Eigedomstilhøve. Innan planområdet er det fylgjande eigedommar: Gnr. Bnr

5 Landskapsvurdering. Sentralt i området er ein markert åsrygg (Kvernahaugen). Haugen skrånar ned mot vest, sør og aust.

6 6 Området er stort sett tilvakse med lauvskog. Mot vest er eit planta granfelt. Svortlandselva ligg i plangrensa mot aust. Denne har høge naturkvalitetear, og må ikkje rørast under utbygginga. Like nord og vest for planområdet ligg Storavatnet. Området er solrikt, og har god utsikt mot vest, sør og aust. 2.5 Naturmangfald. I Artsdatabanken er det 2 registreringar av raudlista fugleart, Vannrikse i nærleiken av planområdet, i Svortlandselva. Registreringane er gjort ved elvemunninga nord for planområdet, og ved utløpet ved sjøen sør for planområdet. Det er ikkje registrert hekkeplassar her. Dette er registert andre stader i Bømlo kommune. Her er også ført opp 2 registreingar av framand art, Boersvineblom. Det er registrert svartlista plante, legepestrot innanfor planområdet (i vegskråning og langs bekk). Arten har stort invasjonsmateriale, og høg økologisk effekt. Når det gjeld avbøtande tiltak, viser vi til reguleringsføresegnene pkt I Naturbasen frå Miljødirektoratet er området vist som «Arealressurser N5 (NIBIO) Skogsbonitet» 2.7 Friluftsinteresser.

7 7 Då området ligg nær opp til eksisterande bustadfelt, har arealet verdi som friluftsområde, så lenge det ligg som utmark. Men området er i kommuneplanen vist som byggeområde for bustader, og er såleis frigjeve til utbygging. 2.8 Eksisterande bygningar. Innan området er det i dag fylgjande bygningar: 1 bustadhus på 109/17. 1 avløpspumpestasjon på 109/9.

8 8 3.0 PLANSTATUS. 3.1 Kommuneplan. I gjeldande kommuneplan er området vist som bustadområde med krav om reguleringsplan, sjå oversikt nedanfor. 3.2 Gjeldande reguleringsplanar. Området er i hovudsak ikkje regulert frå før. Oversiktskartet ovanfor viser gjeldande reguleringsplaner for tilgrensande område. Planen vil erstatta deler av fylgjande planar: U-18, R-50 og R-22.

9 9 3.3 Pågåande planarbeid. Mot sør og aust pågår det planarbeid med ny reguleringsplan Skjenaberg. Plangrensene for Kvernahaugen er samordna med denne planen. 3.4 Planprosess for ny reguleringsplan. Oppstartmøte med Bømlo kommune vart halde Prinsippsøknad om oppstart av planarbeid vart sendt frå J. Tufteland AS til Bømlo kommune Utval for areal og samferdsel godkjende søknaden Oppstart av planarbeid vart kunngjort Tilhøve til «Forskrift om konsekvensutredninger» (KU-forskrifta). Reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanen og gjeldande reguleringsplanar. Her er ingen planlagde tiltak iflg. KU-forskrifta, Vedlegg 1, som skal konsekvensutgreiast. Det er heller ingen tiltak iflg. 10, som skal vurderast nærare. Planen utløyser dermed ikkje krav om Konsekvensutgreiing (KU). 3.6 Merknader til oppstartmeldinga. Innan merknadsfristen har vi motteke i alt merknader, sjå vedlagde kopier: 1. Hordaland Fylkeskommune, Regionalavdelinga. Fylkeskommunen ber om at planarbeidet legg særleg vekt på Areal- og transport, Senter og tettstadsutvikling, Arkitektur og estetikk, Folkehelse, Barn og unges interesser, Universell utforming, Landskap, Kulturminne og kulturmiljø. Planlegginga må ta omsyn til landskapsverknader av byggetiltak, og at utforminga av nye bygg skapar gode butilhøve og uterom. Dei har ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne i planområdet. Kommentar: Merknaden er teken omsyn til i plandokumenta. 2. Norges Vassdrags og energidirektorat. NVE ber om at fylgjnde tilhøve vert ivareteke: Flaum, erosjon og skred. Vassdrags- og grannvasstiltak. Energianlegg. Kommentar: Merknaden er teken omsyn til i plandokumenta. 3. Statens Vegvesen. Vegvesenet er skeptisk til to avkjørsler til Fv. 14. Dei påpeikar at planen må ivareta trafikktryggleiken for alle trafikantgrupper. Kryss må utformast i samsvar med N100, og planforslaget må vise byggegrense mot Fv14. Trafikkstøy må vere berekna og utreda og nødvendige tiltak visast i plankartet. Det må stillast krav til at kryss til fylkesvegen skal godkjennast av Statens Vegvesen. Kommentar:

10 10 Etter telefonsamtale med sakshandsamar, blei det opplyst at det ikkje er eit absolutt krav å berre ha ei avkjørsle til fylkesvegen. Forslag med to avkjørsler til Fv14 vert difor oppretthalde. Elles er meknaden teke omsyn til i plandokumenta. Støyrapport frå Sinus AS fylgjer vedlagt.. 4. Folkehelsekoordinator/barnas representant i Bømlo kommune. Ho er positiv til fortetting av bustader i sentrumsnære område. Vidare at det vert etablert gangveg/fortau fram til Fv14. Krav om sikring av bekk særskilt mot små barn. Krav til leikeareal må oppfølgast. Vurdering om naturen kan nyttast som leikeområde. Folkehelse må inn og omtalast i reguleringsplanen. Kommentar: Merknaden er teken omsyn til i plandokumenta. 5. Bømlo Vatn og Avløpsselskap AS (BVA). BVA har fylgjande kommentarar: Overordna VA-plan skal fylgja reguleringsplanen. VA-plan må utarbeidast, og godkjennast av BVA før anleggsstart. Kostnaden med framlegging, utbygging og tilkopling av VA-leidningar til offentleg nett må takast av utbyggjar. Kommentar: Overordna VA-plan fylgjer vedlagt. Vidare planlegging og utbygging av nye VA-anlegg vil bli utført i samråd med BVA. 6. Gerald Stavland. Har fylgjande merknader: 1. Viser til at ei av den einaste av dei 3 opphavelege steinbruene ligg innanfor planområdet. Brua frå lenge før Kommentar: Brua er regulert som omsynssone Bevaring kulturmiljø i reguleringsplanen. Sjå elles omtale/bilete i pkt nedanfor. 2. Svortlandsselva er gytebekk for aure, og skal renne fritt. Kommentar: Merknaden er teken omsyn til i plandokumenta. 3. Grenselina i sør/sørvest tangerer i ei lengde på 100 meter ein av kjørevegane frå Svortlandsvågen og opp til Fv14 i Gunnersvikjo. Underteikna har rett til kjøreveg her. Kommentar: Detter eit privatrettsleg tilhøve, som ikkje vert teke inn i reguleringsplanen. 4. Omhandlar samme sak som pkt Gangsti langs Svortlandselva. Han viser til at han har tinglyst rett til kjøreveg. Kommentar: Planutvalet har i samband med prinsippsøknaden vedteke at her skal vera gangveg. Dette er difor lagt inn i planforslaget.

11 11 7. Evy Alice Undheim, grunneigar av 109/91. Ho er imot veg over hennar eigedom, då det vil medføra alt negativt frå steling, vandalisme av bil og andre ting som vert tilfelle her. Kommentar: Bømlo kommune har vedteke at det skal gå veg og fortau over eigedommen. Dette er også i samsvar med gjeldande Utbyggingsplan U-18.

12 PLANFORSLAGET. 4.1 Forslagsstillar. Utbyggjar SteinsbøHus AS. 4.2 Plangrenser. Mot nord og nordvest grensar området til Fv 14 Stavlandsvegen, og mot aust går grensa langs Svortlandselva. Mot nord grenser også planen mot eksisterande bustadområde. Mot sør går plangrensa langs bustadeigedommen 108/14, og til eksisterande veg. 4.3 Planstatus. Planen er utforma som detaljert reguleringsplan, i samsvar med 12-3 i Plan- og bygningslova.

13 Arealbruk. Arealtabell Nr. 1 Bebyggelse og anlegg Areal (daa) 1111 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (3) 0, Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (5) 5, Vann og avløpsanlegg 0, Renovasjonsanlegg (2) 0, Lekeplass (2) 0,8 Sum areal denne kategori: 7, Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) 2010 Veg (8) 2, Kjøreveg (2) 0, Fortau (4) 0, Gangveg/gangareal/gågate (2) 0, Annen veggrunn grøntareal (9) 1,2 Sum areal denne kategori: 4, Nr. 5 Landbruks, natur og friluftsformål samt reindrift Areal (daa) 5130 Friluftsformål (2) 0,6 Sum areal denne kategori: 0, Nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Areal (daa) 6600 Naturområde (3) 0,4 Sum areal denne kategori: 0,4 Totalt alle kategorier: 13,0

14 Illustrasjonsplan. Illustrasjonsplanen ovanfor viser fylgjande: 24 bustader i konsentrert form, med carport/garasje. 2 einebustader. 17 parkeringsplassar. 2 leikeplassar. Friluftsområde. Naturområde. Trafikkareal. Uteopphaldsareal. Illustrasjonsplanen er ikkje juridisk bindande. Endeleg utforming av tiltak vil bli fastsett i samband med byggesøknader.

15 Konsentrerte bustader. I alt viser Planen viser 12 bustader i rekke, med BRA ca m2, pluss carport / garasje og sportsboder 2 6-mannsbustader, (med mogeleg parkering i underetasje.) 4.8 Frittliggjande bustader. Det er planlagt 2 einebustader. BFS2 med bygg inntil 140 m2 BYA. For BFS1 kan eksisterande hus med grunnflate 140 m2 på sikt flyttast og bevarast. I tillegg vil det vera aktuelt med garasje/carport på begge tomtene. 4.9 Parkering. Det er føresett parkering på eigen grunn. For konsentrerte bustader er det i alt regulert inn 36 parkeringsplassar/garasjeplassar, noko som tilsvarer 1,5 plass pr. bustad. For einebustadene er det krav til 2 parkeringsplassar pr. tomt Dvs. i samsvar med kommuneplanen Trafikkløysing / vegsystem. Tilkomst til området er planlagt frå eksisterande avkjørsler frå Fv4998 i nordvest og nord. Avkjørsle mot nordvest: Frisiktsonar i kryssa er lagt inn som omsynssoner. Avkjørsla i vest vil bli utbetra i samsvar med handbok N100.

16 16 Langs tilkomstvegen mot nord er planlagt fortau, i samsvar med gjeldande utbyggingsplan U- 18. Fortauet held fram som gangveg vidare mot sør, langs Svortlandselva. Nytt fortau langs Stavlandsvegen mot aust er lagt inn i planen ved avkjørsla mot nord. Annan veggrunn skal jordslåast og isåast. Alle nye vegar og gangvegar skal vera private, felles trafikkareal. Alle vegar skal vera tilgjengelege for ålmenta, som gangvegar. Gangsti langs Svortlandselva fylgjer i hovudsak traceen for opphaveleg sti. Der stien går nær elva, går den gamle stien langs ein mur mot elva. som viser på vedlagde bilete. Dette medfører at ny sti kan byggjast nær elva, utan terrenginngrep. Tverrprofiler for sti og tilkomstveg fylgjer vedlagt Kollektivtilbod. For kollektivtilbod er det gangavstand til busstopp langs Fv 4998 mot nord og vest Leikeplassar. Det er planlagt 2 leikeplassar, med totalt areal 894 m2. Kravet iflg. Kommuneplanen: 25 m2 pr. konsentrert bustad: 24 x 25 = 600 m2. 50 m2 pr. einebustad: 2 x 50 = 100 m2. Totalt 700 m2. Dvs. arealet er ok. Leikeplassane vil bli opparbeidd med sandkasse, leikeapparat og sitjegrupper. Leikeplassane blir universelt utforma i henhold til TEK Landskap og estetikk. Nye bygningar og anlegg vil bli tilpassa landskapet og omsyn til naboar. Bygningane skal utformast i ei moderne form, med eit samla estetisk uttrykk Barn og unge sine interesser. Som nemnt ovanfor, vert leikeplassar etablert internt i området. I tillegg er det store naturområde sør og aust for planområdet. Det er gangavstand til skuleområda på Leite. Skulevegane har fortau. Tilkomstvegen blir sikra. Feltet vil bli godt eigna for barnefamiliar Folkehelse. Nye, moderne bustader med leikeplassar,er positivt for folkehelsa. Nye bustader vert sikra med radonsperre iflg. TEK17. Nedbygging av eksisterande naturområde er negativt, men dette blir kompensert med større naturområde i nærleiken.

17 17 I tillegg blir det regulert nye friluftsområde og leikeområde innan planområdet. Gangvegen langs Svortlandselva vil gje gode opplevingar. Det samme gjeld strandsona rundt Storavatnet i nord. Sjå elles pkt og 4.13 ovanfor Friluftsliv og grøntstruktur. Leikeplassar, friluftsområde og annan veggrunn ivaretar intern grøntstruktur. Områda langs Svortlandselva skal i størst mogeleg grad bevarast slik dei er i dag. Elles er det store naturområde mot sør og aust. Strandsona rundt Storavatnet mot nord og langs Straumfjorden mot sør er verdfullt for friluftslivet Naturområde og strandsone i sjø og vassdrag. Svortlandselva er eit svært verdfullt naturelement i planområdet, både for innbyggjarane i feltet og for ålmenta. Det må difor leggjast stor vekt på å skåna elva under utbygginga, og ved seinare bruk av området. Spesielt må det takast omsyn til registrerte område for Vannrikse, som er ein raudlista fugleart. Storavatnet ligg like nord for planområdet. Her er det tilkomst til strandsona rundt vatnet. Straumfjorden ligg like sør for planområdet: 4.18 Landbruk. Området som blir nedbygt, har liten verdi som landbruksområde Skule og barnehage.

18 18 Planområdet har fylgjande avstander: Barnehage: 1,5 km. Barneskule: 1,5 km. Ungdomsskule 0,8 km. Ny skule er under bygging, i avstand 1,5 km. Vidaregåande skule. 1,5 km Servicetilbod. Planområdet ligg i gangavstand (200 m) til Svortland sentrum Her forretningar, bank m.v., kulturhus og offentlege servicetilbod Senterstruktur. Dei nye bustadene vil vera ei fortetting av eksisterande sentrumsnære bustadfelt, og såleis kunna nytta eksisterande infrastruktur. Utbygginga vil vera med og styrka Svortland sentrum, sjå pkt Området ligg nær servicetilboda på Svortland, og vil difor vera transportreduserande og klimavenleg Støy. Sinus AS har gjennomført støyberekningar for feltet, sjå vedlagt støyrapport. Konklusjonen er at det må etablerast støyskjerm mot Fv 4998 mot vest. Dette er teke inn i plankart og føresegner Miljø, ureining, radon. Avløpsvatn vert sett inn på eksisterande kommunal pumpestasjon. Det blir ingen ureining i Svortlandselva. Auka biltrafikk kan medføra auka luftforureining i området, avhengig av biltypar. Nye bygningar blir bygt med radonsperre iflg. TEK Universell utforming. Bustadne blir utforma i samsvar med TEK17. Leikeplassar og parkeringsplassar blir utforma i samsvar med TEK Kulturminne. Iflg. Hordaland Fylkeskommune er det ingen kjende kulturminne eller fornminne i planområdet.

19 19 Men vi har likevel registrert ei eldre bru over Svortlandselva, sjå merknad frå Gerald Stavland. Brua ligg like sør for planområdet. Brua er truleg frå før Området ved brua er tilvakse med lauvskog, og er difor lite tilgjengeleg. Sjå elles merknad frå Fylkeskommunen Energiløysingar. Til oppvarming av bustadene vil det bli nytta fornybar energi, i samsvar med TEK17. Aktuelle varmekjelder kan her vera jordvarme, varme frå sjøen eller Storavatnet, og varmepumper frå luft Tekniske anlegg. Bustadene vil bli tilknytt kommunale VA-anlegg. Sjå vedlagt overordna VA-plan. Sløkkjevatn blir etablert med brannventilar i nye vasskummar. Spillvatn blir ført til eksisterande avløpspumpestasjon innan området. Takvatn blir ført til Svortlandselva mot aust. Overvatn frå tilkomstveg mot vest utgjer små vassmengder. Dette blir ført til infiltrasjonskum ved Fv Området vert tilknytt Finnås Kraftlag sitt forsyningsnett for straum og breiband, etter nærare avtale Renovasjon. Areal for oppstilling av bossdunkar er vist i planen. Tilkomst og snuplass for bossbil er i samsvar med retningsliner frå SIM Økonomiske konsekvensar for kommunen. BVA vil overta ansvar for drifta av nye hovudanlegg for vatn og avløp.

20 20 Men desse kostnadene vil bli dekka av tilknytings- og årsavgifter frå bustadeigarane, slik at det ikkje vert netto meirkostnader. Vegane i feltet vert private, slik at kommunen ikkje får driftskostnader med vegvedlikehald Eigedomsinngrep. Tiltakshavaren har avtale med alle grunneigarane i planområdet, med unntak av gnr./bnr. 109/91. Sjå merknad. Dette fordi eigedomsinngrep her ligg inne i gjeldande utbyggingsplan Stord, J. TUFTELAND AS