markedsrapport næringseiendom 2004

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "markedsrapport næringseiendom 2004"

Transkript

1 Q4 markedsrapport næringseiendom 2004

2 Innhold TEMA Skattereformen - 4 MAKROØKONOMI BNP utvikling Norge - 6 Internasjonale konjunkturer - 7 Markeder - 8 Infl asjon - 9 Renter - 10 Arbeidsledighet - 11 INVESTERING I NÆRINGSEIENDOM Yieldutvikling - 12 LEIEMARKEDET Arealledighet utvikling - 14 Leieprisene i positiv utvikling - 15 Leiepris Oslo status - 16 Leiepris Oslo prognose - 18 Det europeiske eiendomsmarkedet - 20 TEMA Byggeaktivitet - 19 Handel og handelssteder - 21 Hotell - 22 Bolig - 23 EIENDOMSSELSKAPENE - 24 OM UNION GRUPPEN - 26 Markedsrapporten utgis av UNION Gruppen. Rapporten baseres på ulike kvalifi serte kilder innenfor økonomi og fi nans. Kilde er oppgitt ved hver artikkel. UNION Gruppen tar forbehold mot trykkfeil og uriktige opplysninger. Markedsrapporten kan kopieres og gjengis når kilde oppgis. Redaktør for markedsrapporten er Øysten A. Landvik, epost: Markedsrapporten fi nnes også på internett: Grafi sk utforming og prosjektledelse ved Truls Petter Bergh, TIBE Republic AS. Trykk: Sandnes Media UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 2

3 Sammendrag SALG NÆRINGSEIENDOM Etterspørselen etter næringseiendommer har økt kraftig, og det rapporteres om unormalt mange salg. Flere prisrekorder har blitt notert, med historisk lave yielder i underkant av 6 prosent. UTLEIE NÆRINGSEIENDOM Vi sporer gryende optimisme i utleiemarkedet. Attraktive bygg med god beliggenhet opplever økende pågang. Arealledigheten er på vei ned, spesielt gjelder dette Oslo sentrum og Skøyen. Prisstigningen forventes å komme først i de øvre segmentene av markedet, Aker Brygge og Vika. AREALLEDIGHET Den generelle arealledigheten i markedet er fortsatt høy, på mellom 9 og 10 prosent. Ledigheten er ned fra et nivå på omkring 11 prosent tidligere i år. Q4 markedsrapport næringseiendom 2004

4 Tema SKATTEFRITAK FOR AKSJEGEVINSTER HVORDAN PÅVIRKES EIENDOMSMARKEDET? Av advokat Anne Sofi e Bjørkholt, Wikborg, Rein & Co. Anne Sofi e Bjørkholt er partner og jobber ved Wikborg Reins Oslo kontor hvor hun også leder fi rmaets virksomhetsgruppe for Handel og Industri. Hun er tilknyttet kompetansegruppene for Fast Eiendom og Skatt. Bjørkholt har bred erfaring fra eiendomsmarkedet og jobber særlig med skatt, regnskap, avgift og selskapsrettslige spørsmål i forbindelse med eiendomsprosjekter. Hun har vært med på å strukturere fl ere store eiendomstransaksjoner, syndikeringsstrukturer, utbyggingsprosjekter m.v. Anne Sofi e Bjørkholt har sin juridikum fra Universitetet i Oslo. Skattereformen er vedtatt. Aksjegevinster er fra 26. mars i år fritatt fra beskatning når selgeren er et aksjeselskap. Det gir store muligheter, men også enkelte utfordringer for eiendomsbransjen. Opp til nå har det skattemessig ikke spilt så stor rolle om man kjøper eiendom direkte eller aksjene i et eiendomsselskap, i det man uansett kunne få kostprisen over på eiendommen ved å likvidere selskapet etterpå. Nå kan forskjellen mellom å selge aksjer og eiendom bli dramatisk både for kjøper og selger. FRITAKSMETODEN Fritaksmetoden gjelder alle aksjesalg, bortsett fra aksjer i lavskatteland og porteføljeinvesteringer utenfor EØS. Andre lovfestede begrensninger gjelder ikke. Når aksjesalg er skattefritt mens salg av eiendeler ikke er det, vil markedet tilpasse seg. Det kan reises spørsmål om hvilke tilpasninger som er akseptable og hvilke som rammes av den ulovfestede gjennomskjæringsregelen. Utgangspunktet er klart: En skatteyter har ikke plikt til å velge den transaksjonsform som gir høyest skatt. Finansdepartementet vil se hvorledes fritaksmetoden fungerer, før de eventuelt vil foreslå ytterligere begrensninger. Slike begrensninger kan være aktuelt i forhold til oppføring av fast eiendom i nyetablert selskap. Regjeringspartiene understreker imidlertid at det er viktig at reformen gjennomføres helhetlig. Noen generell avgrensning mot nyoppført eiendom i AS kan man neppe vente, først og fremst fordi det vil være en rekke forretningsmessige grunner til å gjennomføre et nybyggingsprosjekt i et AS. Også merverdiavgiftsreglene favoriserer bruk av single purpose selskap. Vi kommer tilbake til dette nedenfor. Derimot må man forvente et større fokus på prissetting av varer og tjenester ovenfor slike selskaper. Transaksjoner skal gjennomføres på forretningsmessige vilkår. Man må fakturere både entreprise- og prosjektutviklingskostnader samt et rimelig påslag. Derved skal man ikke urettmessig kunne omgjøre skattepliktig entreprisefortjeneste til skattefri aksjesalgsgevinst. SINGLE PURPOSE AS En selger som har eiendommen plassert i et single purpose aksjeselskap og som selv er et aksjeselskap, vil kunne profi tere stort på å selge aksjene fremfor eiendommen. Har man ikke en slik struktur, er det fullt mulig å omorganisere seg frem til en. Allerede nå blir mange eiendommer kun tilbudt i form av aksjekjøp. En investor vil imidlertid ønske å betale mindre for aksjene enn for eiendommen, særlig dersom saldoverdien av eiendommen er markert lavere enn markedsverdien. Siden avskrivingssatsen for forretningsbygg kun er 2 prosent utgjør nåverdien av mindreavskrivningene normalt ikke svært høye beløp, og oftest et langt lavere beløp enn den skatten selger unngår. Derved er det ikke så vanskelig å bli enige om en prisjustering knyttet til lavere avskrivninger. LATENT GEVINSTSKATT Kjøperen av et aksjeselskap overtar imidlertid også en latent gevinstskatt knyttet til eiendommen. Denne vil bli utløst dersom eiendommen selges fra aksjeselskapet. Kjøperen kan i stedet selge aksjene, og vil i så fall oppnå en skattefri gevinst. Nettopp dette gir opphav til vanskelige prisdiskusjoner. Det fi nnes ikke noe fasitsvar på hvilken verdireduserende effekt denne latente gevinsten kan og bør ha. Vi kommer tilbake til dette nedenfor, men først kan vi se på et enkelt, men langt fra urealistisk eksempel. En eiendom i et single purpose selskap har en markedsverdi på NOK 200 mill, en skattemessig nedskrevet verdi (saldoverdi) på NOK 110 mill, mens kostpris på aksjene er NOK 180 mill. Selgerens reelle gevinst er NOK 20 mill. Selges aksjene vil denne gevinsten være skattefri. Selges derimot eiendommen vil det oppstå en gevinst på UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 4

5 NOK 90 mill og en skatt på NOK 25,2 mill (28%). Skatten overstiger derved den reelle gevinsten. INNLÅSNINGSEFFEKT I et slikt tilfelle er det selvsagt uaktuelt å selge eiendommen som sådan og det oppstår en innlåsningseffekt. Effekten forsterkes over tid, etter hvert som differansen mellom eiendommens skattemessige verdi og dens markedsverdi øker. Man kan derfor se for seg at aksjetransaksjoner etter hvert tar over for rene eiendomstransaksjoner. Dette kan påvirke markedet, spesielt i forhold til aktører som har særskilte grunner for å ønske seg eiendommen direkte i egen balanse, typisk syndikerte KS og forsikringsselskaper. SYNDIKERTE PRODUKTER Vi kan forvente et større innslag av syndikerte AS varianter, enten med AS som toppselskap eller KS som eier AS. Siden fritaksmetoden gjelder for aksjesalgsgevinster innvunnet av KS så lenge deltaker er aksjonær, er det ingen spesiell grunn til å forlate KS modellen dersom KSet eier et underliggende eiendoms AS. AKSJERABATT? Hva bør så rabatten ved aksjekjøp være? I Sverige, hvor man har hatt tilsvarende skatteregler siden 1. juli 2003, har utviklingen gått mot at det ikke kreves noen særlig prisreduksjon for fremtidig merskatt ved å overta et selskap, etter at man i startfasen gjerne reduserte prisen med inntil 50% av den latente merskatten. I Norge har vi foreløpig ikke så mye praksis å vise til, men det rapporteres om at et prisavslag på maksimalt 10% av den latente gevinsten virker å være markedstrenden. I Sverige fi nnes det også metoder for å få opp kostprisen på en eiendom (eller andre eiendeler) i et selskap ved å foreta en transaksjonsrekke via Nederland. Fremgangsmåten er nokså komplisert, og egner seg best for store transaksjoner. Noen tilsvarende mulighet har vi ikke fra Norge. Våre skatteregler ville fanget inn en tilsvarende transaksjon til beskatning. FINANSIERINGEN En utfordring ved kjøp av aksjer i eiendomsselskap, er at aksjelovens 8-10 forbyr banken å ta pant i eiendommen til sikkerhet for aksjenes kjøpesum. Den kjøpesum kjøperen må ut med utover den gjeld som ligger i selskapet, må derfor enten sikres ved pant i aksjer eller på annen måte. Finansieringsbehovet reduseres når belåningsgraden i selskapet er høy, men det vil likevel oftest være et større eller mindre behov for restfi nansiering av aksjebeløpet. Tradisjonelt har bankene vært noe restriktive med å akseptere pant i aksjer. Det kan derfor bli noe dyrere å få fi nansiert et kjøp av aksjer i et eiendomsselskap. Også dette kan tenkes endret over tid, dersom de fl este eiendomstransaksjoner gjennomføres som aksjesalg. En holdningsendring fra bankene vil nok fremtvinges for å opprettholde et fungerende marked. MERVERDIAVGIFT Ofte er det ikke skattemessige årsaker til at man velger et aksjesalg. Merverdiavgiftsreglene legger hindringer i veien for å selge frivillig registrert utleie-bygg uten å risikere krav på tilbakebetaling av merverdiavgiftsfradraget på byggekostnadene. Enkelte fylkesskattekontorer har sluttet å gi forhåndssamtykke til å beholde merverdiavgiftsfradraget, men vil kun ta stilling til dette etter at transaksjonen er gjennomført. Siden det er helt uaktuelt å ta risiko for at den etterfølgende vurderingen slår negativt ut, innebærer dette at transaksjoner hvor bygget er yngre enn tre år i praksis ikke kan foretas på annen måte enn ved aksjesalg. Det behøver med andre ord ikke ligge noen skatteplanlegging bak en transaksjonsform hvor det benyttes et single purpose AS. ROMJULSHANDEL Når fritaksmetoden omsider er vedtatt, venter vi at avtaler som tidligere i år ble satt på hold, nå gjennomføres. Det er alltid en rekke eiendomstransaksjoner som gjennomføres i romjulen, men i år kan det nok bli ekstra hektisk. Strukturering av transaksjoner - skatt Aksjer Før Aksjer Skatte reform Innmat Før Innmat Skatte reform Selger Skatt av gevinsten Skattefritak om selger er AS Skatt av gevinst, men føres over gevinst/tapskonto Ingen endring Kjøper Får ikke avskrevet kostpris uten å likvidere. Fradrag ved salg Ikke avskrive kostpris, heller ikke ved likvidasjon. Ikke fradrag ved salg Kostpris inn i avskrivningsgrunnlag Ingen endring UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 5

6 Makro BNP UTVIKLING NORGE Sterk vekst vil gi rentehopp EIENDOMSSØK På oppdrag for Gyro-gruppen søkes leie av m 2 kontorlokaler med særpreg arbeidsplasser m 2 lager med lasterampe Beliggenhet: Skøyen, Nydalen, Sagene og områdene rundt Akerselva Veksten i norsk økonomi holder seg høy, og over trend. Den sterke veksten gjør det sannsynlig at Norges Bank vil sette opp renten i løpet av Statistisk Sentralbyrå (SSB) offentliggjorde tirsdag 7. desember BNP-tall for tredje kvartal som viste en vekst i Fastlands-Norge på 0,7 prosent, mens veksten på årsbasis var på 3,3 prosent. Ifølge SSB har dermed veksten ligget stabilt over trendveksten i seks kvartaler på rad. BNP (SSB 7. desember 2004) % BNP vekst (%) SSB prognose BNP tallene er på linje med forventningene i de større fi nansmiljøene, som opprettholder troen på at renten vil bli hevet i (Kilde: TDN Finans og SSB) SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser (% vis endring hvis ikke annet oppgitt) Prognoser Konsum i husholdninger 6,5 3,2 2,7 3,3 3,9 1,8 3,6 3,7 5,2 5,1 4,2 BNP 5,3 5,2 2,6 2,1 2,8 2,7 1,4 0,3 2,8 2,3 2,0 BNP Fastlands-Norge 4,2 4,9 4,1 2,7 2,5 2,1 1,7 0,7 3,6 2,8 2,3 Sysselsatte personer 2 2,9 2,5 0,8 0,4 0,2 0,3-0,6 0,2 0,9 1,0 Arbeidsledighetsrate (nivå) 4,8 4 3,2 3,2 3,4 3,5 3,9 4,5 4,4 4,0 3,8 Konsumprisindeksen (KPI) 1,2 2,6 2,3 2,3 3,1 3,0 1,3 2,5 0,7 1,7 2,3 KPI-JAE ,6 2,3 1,1 1,0 1,9 2,3 Boligpris 8,4 10,9 9,7 9,4 14,1 7,2 4,0 1,6 4,8 4,1 4,6 Husholdningenes realdisponible inntekt 3,4 3,8 5,7 2,8 3,6-0,2 8,8 1,7 3,7 2,6 2,9 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 6

7 Makro INTERNASJONALE KONJUNKTURER Konjunkturoppgangen i eurosonen har mistet fart, mens BNP i USA er høyere enn forventet BNP EMU-området og USA 5 % EUROSONEN OECD venter en økonomisk vekst i eurosonen på i underkant av 2,0 prosent inneværende år, men tror at BNP tar seg opp til 2,5 prosent i 2006 på grunn av fortsatt sterk internasjonal handel. Dette vil imidlertid ikke være tilstrekkelig til å redusere det økonomiske slakket og arbeidsledigheten vil holde seg høy på rundt 8,5 prosent, sier OECD. EIENDOMSSØK På oppdrag for Midelfart søkes leie av m 2 moderne kontorlokaler til arbeidsplasser, alternativt kjøp av inntil m 2 kontorbygg Beliggenhet: Skøyen / Sjølyst, alternativt Lysaker. Nærhet til offentlig kommunikasjon og Flytoget E2005 BNP vekst EMU BNP vekst USA E2006 E2007 Infl asjonen ventes å falle når effektene av høyere oljepris avtar. Videre mener OECD at det er rom for å holde rentene lave. USA Bruttonasjonalproduktet (BNP) i USA viste en vekst på 3,9 prosent i tredje kvartal Det var på forhånd ventet en BNP-vekst på 3,7 prosent i perioden. JAPAN Veksten i Japan uteblir og bruttonasjonalprodukt steg med 0,1 prosent i tredje kvartal 2004 sammenlignet med kvartalet før. Det er svakere enn ventet. Det var på forhånd ventet at BNPveksten ville være på 0,5 prosent i kvartalet. På årsbasis var BNP-veksten på 0,3 prosent, mens det var ventet en vekst på 2,1 prosent. (Kilde: DN) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 7

8 Makro MARKEDER Oslo Børs all time high OSLO BØRS Både i oktober og november har Oslo Børs notert ny historisk topp. Den forrige rekorden ble notert 14. september. Likevel sier nær åtte av ti investorer at et børskrakk nå er sannsynlig. Aldri før har det vært så mye pessimisme blant de norske storinvestorene. Et kraftig børsfall i løpet av tre måneder er svært sannsynlig, ifølge 18 prosent. Ytterligere 60 prosent av storinvestorene som deltar i den månedlige spørreundersøkelsen i regi av Danske Capital og Firstnordic-fondene mener et krakk er litt sannsynlig. Undersøkelsen gir viktige signaler om bemanningsutvikling, resultatutsikter og investeringsvilje i næringslivet. Oslo Børs Index Oslo Børs Eiendomsselskapene Fyrstikkalléen 7, 450 m 2 kontor til kr ,- pr m 2 /år OLJE Flere ganger i tredje kvartal har oljeprisen vært over 50 dollar fatet. Oljeprisen skaper frykt for vekstutsiktene internasjonalt. Hvis oljeprisen skulle fortsette å holde seg høy, eller til og med stige videre, kan det dempe styrken i konjunkturoppsvinget både i og utenfor eurosonen, sier Jean-Claude Trichets i Den europeiske sentralbanken (ESB) Valuta Index Importvektet valutakurs Konkurransekursindeksen (stigende kurve = svakere NOK) VALUTA Mot slutten av året går dollar mot nye bunnivåer og kronen styrkes til det sterkeste nivået mot euro på godt over et år. Det er lite som synes å kunne stoppe kronens ferd mot nye høyder. (Kilde: TDN Finans og DN) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 8

9 Makro INFLASJON Rentehopp rykker nærmere Infl asjon % Inflasjon (KPI) Brikkene begynner å falle på plass for sentralbanksjef Svein Gjedrem, og ekspertene er blitt sikrere i sin sak. Rentehoppet kommer til neste år Den sterke veksten i økonomien fester seg. En svekket krone passer utmerket for sentralbanken. Kjerneinfl asjonen steg med 1,0 prosent i november, opp fra 0,5 prosent i oktober. På forhånd var det ventet en kjerneinfl asjon på 0,8 prosent, ifølge en undersøkelse foretatt av TDN Finans. DnB Nor Markets sier i en kommentar at den sterke kronekursen, og ingen utsikter til renteoppgang på lang tid i eurosonen, får Norges Bank til å vente til sommeren neste år før rentene heves. Grev Wedels plass 5, m 2 kontor, 1.680,- pr m 2 /år (Kilde: TDN, SSB og DnB Nor Markets) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 9

10 Makro RENTER OECD vil ha lavere renter i Norge Fornebuveien 38-44, solgt fra KS tilrettelagt av Ness, Risan & Partners AS til Aberdeen Property Investors. Pris 165 mill. OECD mener pengepolitikken i Norge bør rettes mot å nå infl asjonsmålet og at rentene bør holdes lave. Samtidig bør fi nanspolitikken raskt komme tilbake til handlingsregelen. Det fremgår av OECDs seneste Economic Outlook for Norge. Pengepolitikken bør rettes mot å nå infl asjonsmålet ved å holde rentene lave gjennom prognoseperioden. Finanspolitikken bør komme raskt tilbake til handlingsregelen for å bidra til å unngå overoppheting og kroneappresiering, og for å bidra til en mer rettferdig bruk av oljeressursene over tid, heter det i OECD-rapporten. Den innenlandske etterspørselsdrevne konjunkturoppgangen får momentum, basert på sterkere oljeinvesteringer, lave renter og ekspansiv fi nanspolitikk. Det negative produksjonsgapet ventes å bli reversert i Utlandet vil begynne å bidra positivt til veksten. Kjerneinfl asjonen anslås å stige som et resultat av overskuddsetterspørsel, men ventes ikke å nå midten av intervallet som Norges Bank sikter mot før i slutten av Renteutvikling 9,0 % 7,5 6,0 4,5 3,0 1,5 0, Swap-kurve % års stat 3 mnd NIBOR 2005 OECD mener risikofaktorene for norsk økonomi er balanserte. En sterk etterspørsel fremover kan resultere i prisoppgang og raskere pengepolitisk tilstramming, noe som kan føre til negativ innvirkning på privat forbruk og boliginvesteringer fordi husholdningenes gjeld har økt betydelig de seneste kvartalene. På den annen side kan oljeinvesteringene bli sterkere enn antatt om oljeprisen holder seg høy. (Kilde: DN) mnd 3 mnd 6 mnd 12 mnd 3 år 5 år 7 år 7-des mar feb mar år UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 10

11 Makro ARBEIDSLEDIGHET OG SYSSELSETTING Omslaget i norsk økonomi har slått ut i et bedre arbeidsmarked, men bedringen er beskjeden Arbeidsledighet 5 % Arbeidsledighet Norge Sysselsetting Antall (1000) Norge Akershus Antall (1000) Oslo/Akershus kv kv kv kv Oslo Norge Sysselsettingen har steget med personer fra sommeren 2003 til nå. Veksten i sysselsettingen det siste året har bare gitt små utslag på arbeidsledigheten. Sesongjustert er ledigheten 4,5 prosent av arbeidsstyrken, mot 4,7 prosent på det høyeste i fjor sommer. Antallet registrerte helt ledige har også avtatt, og er sesongjustert personer lavere enn ved toppen i desember. Utviklingen i bruttoledigheten, det vil si arbeidsledige inklusive personer på tiltak, har vist større nedgang, om lag personer i samme tidsrom. Tilgangen av ledige stillinger annonsert i media fortsetter å holde seg stabil, men viste tegn til økning i september. Nedgangen i arbeidsledigheten har vært størst i Oslo/Akershus. Antakelser/implikasjoner: Samlet ventes det en moderat oppgang i sysselsettingen i år relativt til produksjonsveksten, men veksten i sysselsettingen tar seg opp neste år. Samtidig ventes tilbudet av arbeidskraft også å ta seg opp, likevel ikke mer enn at arbeidsledigheten faller fra anslåtte 4,3 prosent i år til 4,0 prosent i (Kilde: DNB NOR Markets) 5 eiendommer i Sverige utleiet til Plantasjen. Solgt til selskap tilrettelagt av Alfred Berg Industrifi nans. Pris SEK 245 mill. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 11

12 Investering i næringseiendom YIELD UTVIKLING Et hett marked Det er høy temperatur i markedet for salg av næringseiendommer nå like før vi går inn i år Det rapporteres om unormalt mange salg til priser som gir historisk lave yielder. Etterspørselen etter eiendom har økt, og dette har fl ere forklaringer. De viktigste grunnene slik vi ser det er: - Lav rente gir få investeringsalternativer til fast eiendom som gir akseptabel forventet avkastning relativt til risiko. Private investorer som tradisjonelt har investert i eiendom, øker som følge av dette sin eksponering. - Nye typer investorer vekter seg opp i eiendom. Pensjonskasser har frem til i dag i liten grad investert i eiendom, men etablering av nye investeringsprodukter innenfor eiendom har medført at fl ere store pensjonskasser øker sin eiendomseksponering vesentlig. Yield Ti års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat 2005 Karenslyst Alle 16, solgt fra KS tilrettelagt av Fearnley Finans (Eiendom) AS til Sparebank 1 Skade. Pris ca. 200 mill. MINDRE PRISDIFFERENSIERING MELLOM GODE OG MINDRE GODE EIENDOMMER Det har vært meldt om prisrekorder i fl eng, med yielder godt under 6,0 prosent. Selv om begrepet yield ikke er et vitenskapelig mål for hvorvidt prisnivået for næringseiendom går ned eller opp, er det liten tvil om at investors avkastningskrav har gått ned. Dette er i og for seg ikke så overraskende, ettersom den lange renten har gått ned ca. 2 prosentpoeng de siste to år. Det er vanskelig å måle markedspris ut i fra markedsført yield. For å kunne sammenligne yielden ved to salg må kriteriene for beregningen av yielden normaliseres. Et eksempel på dette er salget av Bokklubbenes hovedkvarter i Nydalen som er opplyst solgt til en yield på 5,6 prosent. Eiendommens leie er imidlertid lavere enn markedsleie. For å kunne sammenligne yield må man da etter vår oppfatning måle yielden basert på den avtalte økte leien og justere for mindreleien i perioden frem til leien økes. Dette vil gi en yield på ca 6,3 prosent som er betydelig høyere enn yielden som er kommunisert i markedet. Vi har i en egen tabell listet opp gjennomførte salg og salg som er i ferd med å gjennomføres med markedsførte yielder. Vi kan i begrenset grad overprøve yieldene, da detaljene i en transaksjon sjelden er kjent. Eksemplene viser at yieldkurven har gjort et markert skift i løpet av de siste to månedene. Det er ca. 6 måneder siden vi sist gang viste vår yieldkurve, da med en yield på i underkant av 7,0 prosent. Nå oppfatter vi at yielden for dette segmentet er i overkant av 6,0 prosent. Det som er spesielt nå er at markedet fremstår som umettelig. Flere fondsstrukturer, med både institusjonelle og private investorer, har solgt inn høy avkastning relativt til dagens rentenivå med relativt lite risiko. Dette, i tillegg til en generell økt etterspørsel etter eiendomseksponering, gjør at det synes som viktigere å få eiendomseksponeringen raskt enn å få riktig eiendomseksponering. Vi oppfatter at fl ere eiendommer er kjøpt for dyrt bl.a. som følge av at yielden er for lav sammenlignet med andre tilsvarende eiendomskjøp, eierkostnadene er for lave eller at det er forutsatt en for høy restverdi etter utløpet av påhvilende leiekontrakter. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 12

13 Transaksjonsoversikt Dato Eiendom Leietaker Kjøpesum Netto yield mai 02 Pilestredet 33 Kemnerkontoret ,60 % okt 02 St. Olavs plass 5 UIO ,00 % okt 02 Oslo Atrium SAS, E&Y ,30 % des 02 Wergelandsveien 1-3 Avinor ,60 % des 02 Vahls gt 1-3 Plan og Bygningsetaten ,50 % des 02 Dronning Mauds gt 1-3 Diverse ,20 % des 02 IFN-portefølje Nydalen Diverse ,70 % jun 03 IFN GV1-3 Hjemmet Mortensen ,30 % sep 03 Innovasjonssenteret Glaxo Smith Kline/Riksh ,70 % okt 03 Drammensveien 144 Hafslund ASA ,30 % nov 03 Gullhaugveien 13 PST ,50 % des 03 Lørenveien 68 Hafslund ASA ,00 % des.03 Thorvald Meyers gt 2 Ringnes ASA ,00 % des 03 Helsfyr Panorama Diverse ,20 % jan. 04 Fløisbonnveien 2 Jernia ASA ,10 % apr 04 IFN portefølje Diverse * jun 04 Strømsveien 102 Oslo kommune m. fl * jun 04 Frederik Selmers vei Oslo kommune m. fl. * jun 04 Brynsalleen 2 Ementor * jun 04 Brynsengveien 10 Ementor * jun 04 Sommerrogaten 1 AS Oslo kommune m.fl. 6.5% sept 04 Rolf Wickstrøms vei 15 Forbrukerrådet og Operaen % okt 04 Fornebuveien SAS % okt 04 Stillverksveien 1-9 Diverse % okt 04 Torget Vest Drammen Diverse % okt 04 Portefølje i Sverige Plantasjen SEK 7.7% okt 04 Sandefjord og Tønsberg Plantasjen % okt 04 Solsiden Kjøpes. Trondheim Diverse % nov 04 Drammensveien 60 Skanska % nov 04 Hovin Nordre Strålfors % nov 04 Dyrskueveien 44 DFDS % nov 04 Universitetsgaten 8 Sparebankforeningen % nov 04 Gullhaug Torg 1 De norske Bokklubbene % * Transaksjonene er gjennomført som porteføljesalg og/eller med leienivå som avviker betydelig fra markedsleie. Yieldnivå er derfor vanskelig å fastsette. FORVENTNINGER TIL ÅR 2005 Forventningene til prisutviklingen innenfor næringseiendom i år 2005 avhenger i hovedsak av forventningene til utviklingen av yield og leiepris. Yield-nedgangen i 2004 har dels vært etterspørselsdrevet og dels rentedrevet. Vi har observert en enorm etterspørsel som skal mettes før nyttår, og dette har vært med på å presse yielden på eiendom ned. Historisk har det vært lav aktivitet innenfor kjøp/salg i 1. kvartal sammenlignet med de øvrige kvartalene i året, og det er sannsynlig at etterspørselen etter eiendom vil bli noe lavere over nyttår. Imidlertid er aktiviteten nå så høy, at vi forventer større aktivitet enn normalt i første kvartal Rentenivået i Norge er i dag lavt, og de fl este aktører er av den oppfatning at rentenivået skal opp. Det er imidlertid uenighet mht. hvor lang tid det vil ta før rentene øker, og hvor mye renten skal økes med. De fl este eiendomsaktører er i dag enige om at leieprisene for kontormarkedet har bunnet ut/er i ferd med å stige, men det er uenighet mht. hvor mye leiene vil øke i årene som kommer. Dersom man legger til grunn at leiene vil stige samt at yieldnivået forblir relativt stabilt de neste årene, vil dette bidra til å forsvare dagens prising i eiendomsmarkedet. For investorer som forventer en økning i leieprisene, men et stigende yield nivå kan dagens prising fortone seg som noe høy. Det er usikkert hvilke av disse scenariene som er sannsynlige. Vi legger uansett til grunn at vår rolle som megler, rådgiver eller kapitalforvalter vil være den samme i alle markeder; å sikre at våre kunder kan gjennomføre kjøp/salg til en god pris. Stillverksveien på Lillestrøm, solgt fra Rom Eiendomsutviklig AS til Aberdeen Property Investors. Pris 102,5 mill. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 13

14 Leiemarkedet AREALLEDIGHET - UTVIKLING Noen områder har vært hardt rammet, men utviklingen er nå positiv Haraldrudveien 10, m 2 kontor/ lager til gj. snittsleie kr. 700,- pr m 2 /år Noen områder og segmenter har blitt mer berørt enn andre i nedgangsperioden. Lysaker og Skøyen er geografi sk sammenlignbare, men arealledighet og prisutvikling har vært svært ulik i de to områdene. Interessen for Skøyen har vært jevnt god gjennom nedgangsperioden og frem til i dag, selv om kontraktuelle leienivåer har vært langt lavere enn toppnoteringene i I løpet av den siste perioden har kontormarkedet absorbert store arealer. Etterspørselen etter større arealer i nyoppført /rehabilitert kontoreiendom er stabil. Sjølystparken langs E18 er i stor grad i ferd med å fylles opp. Flere gjenstående arealer tilbys på fremleiebasis. Skøyen oppfattes derfor å ha forholdsvis liten ledighet sett fra gårdeiers ståsted. Lysaker har vist seg å trekke det korteste strået i forhold til Skøyen med merkbart mindre etterspørsel og større arealledighet. Det er inngått få større kontrakter den siste perioden. Lysaker har vært mer sårbart enn Skøyen som følge av å være et ungt og ikke fullt ferdig utviklet næringsområde. I Oslo sentrum er det store lokale forskjeller. De mest populære områdene i Vika og Aker Brygge er fulle. Det er fortsatt ledighet i Kvaderaturen og sentrum øst, men de beste arealene er det økende interesse for. Antakelser/implikasjoner: Vi spår at Lysaker-området generelt vil utvikle seg og bli mer etterspurt i tiden som kommer som følge av bygningsmessig høy kvalitet, god infrastruktur, eksponeringsmuligheter, nærhet til Sentrum og ikke minst sin strategiske beliggenhet i Vestkorridoren ved Fornebuporten. Arealledighet - utvikling m 2 ledig 2004 E2005 E2006 Skøyen vil beholde sin posisjon og det vil også i fremtiden oppnås generelt høyere priser her enn på Lysaker. Nydalen er også et mer etterspurt næringsområde, især blant teknologibedriftene og fi rmaer som ser gode vekst- og synergimuligheter med åpningen av BI Campus høsten Også IT Fornebu har økt interesse fra teknologisegmentet, og det kan være at vi igjen vil se større grad av næringsklynger i ulike geografi ske segmenter. Vi følger også spent med i utviklingen av Fornebu generelt. Området er under utvikling, men i skrivende stund avventes det fortsatt avklaringer i forhold til endelig plassering av blant annet svevebanen og den nye stadioen. I Bjørvika skal man bygge en ny bydel. Området har klare potensialer med bl.a. nærhet til offentlig kommunikasjon og sjøen. Kvalitetsmessig vil E2007 Ledighet Nybygg Absorpsjon E2008 E2009 også Bjørvika ha fordeler i forhold til resten av byen, da alt blir nytt. Men det er viktig at Bjørvika kan realiseres relativt raskt. Dersom området blir en byggeplass over for mange år og infrastrukturen blir hengende etter, vil dette påvirke attraktiviteten. Økern er et annet område som skal gjennomgå en revitalisering i løpet av de kommende år. Det er fl ere større eiendomsaktører som har investert i området og forslag om ny kommunedelplan foreligger. Som vist på grafen, vil arealledigheten bli mindre de kommende år. Et marked i balanse har vi først i Imidlertid vil psykologien endres lenge før dette. Leiemarkedet styres mer av økende leiepriser enn av endringer i arealledighet. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 14

15 Tema LEIEPRISENE I POSITIV UTVIKLING En holdningsendring både hos gårdeier og leietaker FRA GÅRDEIERS STÅSTED Det er en allmenn oppfatning blant eiendomsaktørene at leieprisene er i positiv utvikling. Med dette som bakgrunn inngås det kortere kontrakter på dagens leienivåer. Å inngå en femårs avtale vil derfor koste mer enn en treårs avtale. Gårdeier har større fokus på leietakers soliditet enn tidligere. Bedriftens inntjening og substans samt evnen til å stille tilstrekkelig sikkerhet, veier tungt. For å opprettholde byggets verdi er det viktig at leien ikke ligger under markedsnivå. I en forhandlingssituasjon er derfor utleier mer Arealledighet bekvem med å gi rabatter i form av leiefritak, gratis tilpasninger osv. fremfor å redusere leienivået. FRA LEIETAKERS STÅSTED Til tross for et gunstig leiemarked, er det sjelden ønskelig med 10-års avtaler. Fokus på fl eksibilitet og strukturelle endringer har ført til at fem år i dag defi neres som et langt leieforhold. De leiekontraktene som inngås for en 10 års periode eller mer, er som regel knyttet til nybygg. Kvalitet (luft/klima, innredninger, fl eksibilitet etc) vektlegges i større grad enn før. Dagens leietakere er kvalitetsbevisste og urasjonelle bygg kommer sjelden med i fi nalen, uansett prisnivå. Med dagens fokus på høy ledighet, er det viktig å presisere at fl ere av byggene med ledighet er utrangerte, og vil ikke bli leid ut før de har gjennomgått en totalrehabilitering. BUNNEN ER NÅDD At bunnen er nådd kjennetegnes også ved at stadig færre prisgunstige fremleiekontrakter tilbys i markedet. For prisnivået i bygget er det viktig at gårdeier sitter i førersetet. Fokus har dermed gått fra leietakerens ønske om kostnadsdekning til gårdeierens fokus på eiendommens verdi. Det er fl ere store bedrifter med fremtidig kontraktsutløp på fl yttefot. Disse ønsker nå å posisjonere seg mens tilbudet fortsatt er stort, og prisene moderate. Brynsengveien 10 og Brynsalléen 2, solgt fra Industrifi nans Næringseiendom ASA til KLP Eiendom AS. Pris 370 mill m 2 ledig Bedriftens beslutningsprosess har blitt vesentlig redusert. Dette som følge av et grundigere forarbeid mht. behov og beliggenhet, samt ønske om å gjøre en god deal på et gunstig nivå % 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 9% Antakelser/implikasjoner: Vi mener ledigheten har vært høyere tidligere i år enn den er nå ved utgangen av året. Det har vært gjennomført analyser som viser opp til 11 prosent ledighet. Vi mener denne nå er nede i 9-10 prosent. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 15

16 Leiemarkedet LEIEPRIS OSLO - STATUS Vekst i prestisjesegmentet Det er optimisme i utleiemarkedet. Attraktive bygg med god beliggenhet opplever økende pågang. Arealledigheten er på vei ned, spesielt gjelder dette Sentrum og Skøyen. Endel gode objekter i disse områdene er i ferd med å fylles opp. Leiepris prestisjesegment 3600 NOK Maks Markedsleie 3200 Min 2800 Det har i sesonginnspurten før jul vært fl ere leietakere i markedet enn på lenge. Vi oppfatter større beslutningsdyktighet og raskere prosesser enn tidligere. Vi er nå inne i en fase hvor prisene vil stige i tråd med at leierabattene gradvis reduseres Haakon VII s gate 1, 200 m 2 kontor ca ,- pr m 2 /år Prisstigningen forventes å komme først i de øvre segmentene og vil følgelig innledes i områdene Aker Brygge og Vika. Skøyen er også i ferd med å fylles opp og prisene forventes å stige svakt også her neste kvartal. Leietakere som ønsker å treffe riktig ved inngåelse av historisk gode leiekontrakter på gode objekter, begynner å få dårlig tid. Vi opplever også at det etter en periode med liten interesse for nybygg er en del større leietakere som igjen vurderer nybyggsalternativet som mer aktuelt. Leiepris prestisje- og B-segment snitt og nominelt NOK 4000 Prestisjesegment snitt (2004 kroner) 3500 Prestisjesegment snitt (nominelt) B segment (2004 kroner) B segment (nominelt) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 16

17 Leiepris bydeler NOK Nydalen 1900 Sentrum 1800 Helsfyr/Bryn 1700 Skøyen/Lysaker Det forhold at yielden er historisk lav gjør det mulig å legge en lavere leiepris til grunn for realisering av nye prosjekter. Dette er et forhold som reduserer prisgapet mellom bruktleie- og nybyggsmarkedet. Profesjonelle aktører som f.eks. Oslo S Utvikling AS i Bjørvika, melder om økende interesse. Økende nybyggsaktivitet kan på den annen side føre til at leieøkningen avtar noe. Et antall større nybyggsprosjekter i sentrum er klar til å konkurrere om større leietakere. Eiendom Areal Pris m 2 Løpetid Drammensveien Haakon 7 gt Roald Amundsens gate Stortingsgaten Sjølyst Campus treningsenter SIO år Campus (min 5 år) Gjerderumsvei Billingstadsletta Lysaker torg Gullhaugveien Eiendom Areal Pris m 2 Løpetid Storgaten Holbergsgate Olav Vs gate Hoffsveien Jernbanetorget Storgaten Lunden 25, m 2 lager. 625,-pr. m 2 /år lager UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 17

18 Leiemarkedet LEIEPRIS OSLO - PROGNOSE Vi ser klare tendenser til en raskere beslutningshorisont - tiden fra første visning til leiebeslutningen tas er redusert Leietagere som ønsker billige tilpassede moderne lokaler må skynde seg! På Skøyen og i deler av Oslo sentrum er dette vanskelig å fi nne allerede. Dette påvirker leieprisene, som har en klar positiv trend. Leiene vil først begynne å stige i prestisjesegmentet. Selv om den generelle ledigheten fortsatt er høy (9%-10%), er betalingsvilligheten for de beste lokalene blitt betydelig bedre det siste kvartalet. Oslo Børs Leiepris prestisje Det er enighet om at det vil ta noen år før det er balanse i markedet. I 2008 er ledigheten beregnet til å utgjøre ca m 2. Leiemarkedet har nå passert bunnen og er i ferd med å stige Oslo Børs Leiepris prestisje (ett års etterslep) Stortorvet 3, 231 m 2, pr. m 2 /år Som vi ser av grafen er leiemarkedet (ett års etterslep) relativt godt korrelert med børsutviklingen. Oslo børs har hatt svært positiv utvikling, basert på dette forventer vi at leienivået vil øke % Leiepris Arbeidsledighet 6% Svingningene i leiemarkedet stemmer også godt overens med utviklingen i ledigheten. Ledigheten synker nå, og leieprisene burde da øke. Vi ser for oss et stigende leiemarked i tiden som kommer. Leieøkningen kommer først i de dyreste segmentene og best beliggende lokalene % % % 500 9% 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 9% 5% 4% 3% 2% 1% 0% % Leiepris, prestisje Arbeidsledighet i % Arealledighet i % UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 18

19 Tema BYGGEAKTIVITET Veksten i bygge- og anleggsvirksomheten fortsetter For andre kvartal på rad viser produksjonen i bygge- og anleggsvirksomheten i Norge en vekst på nesten 9 prosent sammenlignet med tilsvarende kvartal i fjor. Produksjonsveksten holder seg høy både innenfor bygg og anlegg, melder SSB. Størst er veksten innenfor anleggsvirksomheten. Her økte produksjonen med 10,2 prosent i tredje kvartal i år sammenlignet med tredje kvartal i fjor. Produksjonen av nybygg steg i tredje kvartal med 8,4 prosent sammenlignet med samme kvartal i fjor. Innenfor rehabilitering av bygg er den tilsvarende veksten på 8,0 prosent. SSB Produksjonsindeks bygg/anlegg ØKT ORDRERESERVE Tilgangen på nye byggeprosjekter er fortsatt høy. Totalt er nå verdien av byggebransjens ordrereserve 22 prosent høyere enn på samme tid i fjor. I næringsbyggsektoren har tilgangen på nybygg vært relativt stabil de to siste årene. Tilgangen på nye rehabiliteringsprosjekter har derimot steget betydelig i inneværende år. Verdien av rehabiliteringsprosjekter til utføring er ved utgangen av 3. kvartal 23 prosent større enn ett år tidligere. Totalt for hele bygge- og anleggsvirksomheten har verdien av bedriftenes reserve holdt seg uendret gjennom 3. kvartal i år. HØY BYGGEAKTIVITET Konserndirektør Leif E Johansen i Veidekke Eiendom A/S sier at byggeaktiviteten nå er høy de fl este steder av landet. - Innen privat sektor er det boligbygging og tildels handel som går godt. Dette høye aktivitetsnivået ser ut til å fortsette også gjennom 2005, noe som medfører at byggebransjen nå utnytter nesten all ledig kapasitet, sier Johansen. - Konsekvensen av dette er at byggekostnadene øker innen alle fagområder. I tillegg har vi sett at enkelte materialgrupper som feks stålprodukter har hatt en betydelig prisstigning. Som utbyggere må vi nok dessverre innstille oss på et økende kostnadsnivå de nærmeste årene, avslutter Johansen. KRAFTIG ØKNING I ENKELTE OMRÅDER Petter Vøien i Skanska Norge AS sier i en kommentar at de opplever en kraftig økning i enkelte områder. kontorbyggmarkedet er lavt, men stabilt rehabilitering har økt kraftig institusjonsbygg / helsebygg har hatt en kraftig økning. Torggt. 5, 451 m pr. m 2 /år (Kilde: SSB, Leif E. Johansen, Petter Vøien) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 19

20 Tema DET EUROPEISKE EIENDOMSMARKEDET Markedet i de fl este landene har nå nådd en foreløpig bunn eller ventes å nå bunnen i løpet av det kommende halvåret I det samlede økonomiske markedet i Europa vil veksten være moderat i 2004 og For inneværende år er forventet BNP-vekst 1,9 prosent mens estimatet for 2005 er 2,1 prosent. Blant de store aktørene er det særlig Tyskand, Nederland og Italia som vil slite. Temperaturen vil være noe høyere i de nordiske landene, og det er det britiske og spanske markedet som fortsatt vil dra lasset i Europa. Arealledighet 20% 15% 10% Sommerrogaten 1 AS, solgt fra Oslo kommune og Hafslund ASA til Höegh Invest Eiendom AS Kontormarkedene i Europa antas å ha nådd bunnen, eller en bunnotering ventes i løpet av de kommende seks månedene. Unntaket i denne sammenhengen er det tyske markedet og i Amsterdam i Nederland. For første halvdel av 2004 opplevde det samlede leiemarkedet i Europa en sterkere fremgang enn samme periode i Det er nå en ledighet på 10,6 prosent i Europa sett under ett. Det er ventet at dette tallet vil stige noe for en del markeder gjennom andre halvdel av 2004, men i et rolig tempo. 5% 0% Paris Barcelona København Helsinki Arealledighet og Prime Yield 20% 15% Berlin Brüssel München Madrid Oslo Frankfurt London Stockholm Arealledighet Düsseldorf Prime Yield Amsterdam Selv om de grunneleggende utviklingstrekkene i det vest-europeiske kontormarkedet ennå er i ubalanse, er aktiviteten i eiendomsmarkedet for øvrig svært stor. 10% 5% Investeringsnivået holdes konstant på et høyt nivå som følge av billig lånekapital. Investeringsvolumet for inneværende år er ventet å bli noe høyere enn i % Amsterdam Barcelona Berlin Brüssel Düsseldorf Frankfurt Helsinki København London Madrid München Oslo Paris Stockholm (Kilde: Catella Property Group) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 20

kvartalsoppdatering næringseiendom

kvartalsoppdatering næringseiendom kvartalsoppdatering næringseiendom 2 2004 2 2004 Innhold Sammendrag... 3 Makroøkonomi BNP utvikling Norge... 4 Inflasjon og renter... 5 Investering i næringseiendom Transaksjonsoversikt... 6 Yieldutvikling...

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014 Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile

Detaljer

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor 13.10.2010 1 Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø 13.10.2010 2 1 Vital Eiendom AS

Detaljer

EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR?

EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR? EIENDOMSMARKEDET Q1-2016 MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR? Prime yield 4,00% Største transaksjon: Statens Hus i Stavanger 51% av transaksjonsvolumet (2015) Ledighet 8,50%. Forventes å øke til 8,75%

Detaljer

Entras Konsensusrapport April 2014

Entras Konsensusrapport April 2014 Entras Konsensusrapport April 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabil

Detaljer

Status og prognoser for næringseiendom. Torsdag 6. mars 2014

Status og prognoser for næringseiendom. Torsdag 6. mars 2014 Status og prognoser for næringseiendom Torsdag 6. mars 2014 Norsk økonomi på trendvekst fra 2015 Årlige prosentuelle endringer 2012 2013E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,4 1,8 2,1 2,5 3,1 BNP 2,9

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

Entras Konsensusrapport Januar 2014

Entras Konsensusrapport Januar 2014 Entras Konsensusrapport Januar 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo & Bærum Entra 2013: Kontrakter, prosjekter, kjøp

Detaljer

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS STATUSRAPPORT FOR 3. KVARTAL 2010 www.northbridge.no EIENDOMSOPPDATERING Trollåsveien, Oppegård (100 %) En ny leietaker flyttet inn i 507 m 2 kontorlokaler 1. september

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Leieprisene for prestisjelokaler i

Detaljer

MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q1-2005

MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q1-2005 UNION Gruppen MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q1-2005 Q1 UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Corporate ASA UNION Eiendomskapital AS UNION Gruppen INNHOLD Hva blir eiendomsavkastningen de nærmeste tre årene

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 06-07/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Det har vært historisk høy prisstigning på leie

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

Markedsrapport. 1. kvartal 2012. P. Date

Markedsrapport. 1. kvartal 2012. P. Date Markedsrapport 1. kvartal 212 P. Date Aksjemarkedet Man har, etter et svakt 2, vært vitne til en oppgang i aksjemarkedene i første kvartal i 212. Sterkere tiltro til verdensøkonomien har økt risikovilligheten

Detaljer

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene

Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Om konjunkturene, pengepolitikken og eiendomsmarkedene Sentralbanksjef Svein Gjedrem Næringseiendom. april Forventet konsumprisvekst om år Prosent. Kvartalstall.. kv. -. kv. Arbeidsgiverorganisasjoner

Detaljer

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK

Aksjemarkedet. Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK. Månedlig avkastning på Oslo Børs og verdensindeksen målt i NOK Aksjemarkedet var preget av uro knyttet til gjeldskrisen i PIIGS-landene. Dette ga seg spesielt utslag i avkastningen i aksjemarkedene i. kvartal, etter at gjeldssituasjonen i Hellas ble avdekket. I tillegg

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 48/2006: side 2/12 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Bybanen 3. Salgsmarkedet 4. Leiemarkedet BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjekter Lønningen Areal ca. 3.500 kvm

Detaljer

Markedskommentar. 3. kvartal 2014

Markedskommentar. 3. kvartal 2014 Markedskommentar 3. kvartal Aksjemarkedet Etter en svært sterkt. kvartal, har 3. kvartal vært noe svakere. MSCI World steg var opp,5 prosent dette kvartalet målt i NOK. Oslo Børs nådde all time high i

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Kvartalsrapport Q4 25 2 Kvartalsrapport Q4 25 - Storebrand Eiendomsfond AS Vestre Rosten 79 i Trondheim, en av de første eiendommene som ble kjøpt for fondet. Eiendommen

Detaljer

Nasjonalbudsjettet 2007

Nasjonalbudsjettet 2007 1 Nasjonalbudsjettet 2007 - noen perspektiver på norsk økonomi CME seminar, 13. oktober 2006 1 Noen hovedpunkter og -spørsmål Utsikter til svakere vekst internasjonalt hva blir konsekvensene for Norge?

Detaljer

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS > 950 Aksjonærer i Norge > 1 450 Aksjonærer i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS («GEU») 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU»)

Detaljer

Makrokommentar. April 2015

Makrokommentar. April 2015 Makrokommentar April 2015 Aksjer opp i april April var en god måned for aksjer, med positiv utvikling for de fleste store børsene. Fremvoksende økonomier har gjort det spesielt bra, og særlig kinesiske

Detaljer

Brent Crude. Norges Bank kuttet renten med 0,25 prosentpoeng til 1,25 % og NOK svekkelse i kjølvannet. Rentemøtet i Norges Bank

Brent Crude. Norges Bank kuttet renten med 0,25 prosentpoeng til 1,25 % og NOK svekkelse i kjølvannet. Rentemøtet i Norges Bank Norges Bank kuttet renten med 0,5 prosentpoeng til,5 % og NOK svekkelse i kjølvannet. Rentemøtet i Norges Bank Rentemøtet. desember medførte at Norges Bank (NB) kuttet styringsrenten fra,50 % til,5 %.

Detaljer

Hovedstyremøte 22. september 2004

Hovedstyremøte 22. september 2004 Hovedstyremøte. september Forutsetninger for rente og valutakurs og anslag på konsumprisene justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE) og produksjonsgapet i Inflasjonsrapport /. Prosent

Detaljer

Markedskommentar. 1. kvartal 2014

Markedskommentar. 1. kvartal 2014 Markedskommentar. kvartal des. jan. jan. jan. jan. feb. feb. feb. feb. mar. mar. mar. mar. Aksjemarkedet Utviklingen i aksjemarkedene har vært relativt flat dersom man ser. tertial under ett. Oslo Børs

Detaljer

Markedsrapport. 1. kvartal 2011. P. Date

Markedsrapport. 1. kvartal 2011. P. Date Markedsrapport 1. kvartal 20 Aksjemarkedet Til tross for en turbulent start på 20, hvor jordskjelvet i Japan og den politiske uroen i Nord- Afrika og midtøsten har preget nyhetsbildet, så har verdens aksjemarkeder

Detaljer

Markedskommentar. 2. kvartal 2014

Markedskommentar. 2. kvartal 2014 Markedskommentar 2. kvartal 2 1 Aksjemarkedet Etter en svak start på året for aksjer, har andre kvartal vært preget av bred og solid oppgang på verdens børser som på ny har nådd nye toppnoteringer. Dette

Detaljer

Markedskommentar 2014 1

Markedskommentar 2014 1 Markedskommentar jan. apr. jul. jan. apr. jul. jan. apr. jul. jan. apr. jul. jan. apr. jul. Aksjemarkedet Aksjer har levert god avkastning i, og grunnet den kraftige kronesvekkelsen har norske investorer

Detaljer

Søt kløe for eiendom i 2011, men den sure svie lurer i kulissene. Citykonferansen 2011

Søt kløe for eiendom i 2011, men den sure svie lurer i kulissene. Citykonferansen 2011 Søt kløe for eiendom i 2011, men den sure svie lurer i kulissene Citykonferansen 2011 Radisson SAS Scandinavia Hotel 15. februar 2011 Christian Ringnes Adm. dir. 2010 gir fin fart inn i 2011. Lite nybygg

Detaljer

Markedskommentar P. 1 Dato 14.09.2012

Markedskommentar P. 1 Dato 14.09.2012 Markedskommentar P. 1 Dato 14.9.212 Aksjemarkedet Det siste kvartalet har det det franske og greske valget, i tillegg til den spanske banksektoren, stått i fokus. 2. kvartal har vært en turbulent periode

Detaljer

Norwegian Property. Industrifinansporteføljen. Desember 2006

Norwegian Property. Industrifinansporteføljen. Desember 2006 Norwegian Property Industrifinansporteføljen Desember 2006 Industrifinans-porteføljen 2 Kjøp av Industrifinans-porteføljen Norwegian Property kjøper 13 kontoreiendommer fra Rasmussengruppen for NOK 2.199

Detaljer

Makrokommentar. Oktober 2014

Makrokommentar. Oktober 2014 Makrokommentar Oktober 2014 Turbulent oktober Finansmarkedene hadde en svak utvikling i oktober, og spesielt Oslo Børs falt mye i første del av måneden. Fallet i oljeprisen bidro i stor grad til den norske

Detaljer

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015

VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2015 2015 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 1.141 mill., mot kr 514 mill. i 2014. Verdijustert egenkapital er

Detaljer

Makrokommentar. Mai 2015

Makrokommentar. Mai 2015 Makrokommentar Mai 2015 Relativt flatt i mai Verdens aksjemarkeder hadde en relativt flat utvikling på aggregert basis, til tross for at flere markeder beveget seg mye i mai. Innen fremvoksende økonomier

Detaljer

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere

Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Høye prisforventninger og sterkt boligsalg, men fortsatt mange forsiktige kjøpere Det månedlig BoligMeteret for september 29 gjennomført av Opinion as for EiendomsMegler 1 Norge Oslo, 23. september 29

Detaljer

Markedskommentar P.1 Dato 15.10.2012

Markedskommentar P.1 Dato 15.10.2012 Markedskommentar P. 1 Dato 15.1.2 Aksjemarkedet Aksjemarkedene har steget i 3. kvartal og nyheter fra Euro-sonen har fortsatt å prege bevegelsene i markedene. Siden utgangen av 2. kvartal har frykten for

Detaljer

Makrokommentar. August 2015

Makrokommentar. August 2015 Makrokommentar August 2015 Store bevegelser i finansmarkedene Det kinesiske aksjemarkedet falt videre i august og dro med seg resten av verdens børser. Råvaremarkedene har falt tilsvarende, og volatiliteten

Detaljer

Makrokommentar. September 2015

Makrokommentar. September 2015 Makrokommentar September 2015 Volatil start på høsten Uroen i finansmarkedene fortsatte inn i september, og aksjer falt gjennom måneden. Volatiliteten, her målt ved den amerikanske VIXindeksen, holdt seg

Detaljer

Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 19. mars 2004

Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 19. mars 2004 Pengepolitikken og den økonomiske utviklingen Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 9. mars SG 9 SR-Bank Stavanger Mandatet. Pengepolitikken skal sikte mot stabilitet i den norske krones nasjonale

Detaljer

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 1 Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

FORTE Obligasjon. Oppdatert per 30.11.2011

FORTE Obligasjon. Oppdatert per 30.11.2011 FORTE Obligasjon Oppdatert per 30.11.2011 Avkastningshistorikk 102,0 101,5 101,0 2,50 % 2,00 % 100,5 100,0 1,50 % 99,5 99,0 1,00 % 98,5 98,0 0,50 % 97,5 FORTE Obl. Indeksert ST4X Indeksert 0,00 % siden

Detaljer

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7 Månedsrapport 7/14 Den svenske Riksbanken overasket markedet Som vi omtalte i forrige månedsrapport ble markedet overasket av SSB s oljeinvesteringsundersøkelse og sentralbankens uttalelser på sist rentemøte

Detaljer

Storebrand Eiendomsfond AS

Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS 1. kvartal 26 2 Kvartalsrapport Q1 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondets avkastning i 1. kvartal ble 7,9%, nesten tre ganger forventet

Detaljer

Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB. CME 16.

Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB. CME 16. Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB CME 16. juni 2015 Internasjonal etterspørsel tar seg langsomt opp Litt lavere vekst i

Detaljer

Finansuroen og Norge hva kan vi lære? Sentralbanksjef Øystein Olsen Eiendomsdagene Norefjell 19. januar 2012

Finansuroen og Norge hva kan vi lære? Sentralbanksjef Øystein Olsen Eiendomsdagene Norefjell 19. januar 2012 Finansuroen og Norge hva kan vi lære? Sentralbanksjef Øystein Olsen Eiendomsdagene Norefjell 19. januar 1 Hvordan oppstod finanskrisen? 1. Kraftig vekst i gjeld og formuespriser lave lange renter 1 Renteutvikling,

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

Makroøkonomiske utsikter

Makroøkonomiske utsikter Makroøkonomiske utsikter Byggevaredagen 9. april 2014 Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse roger.bjornstad@samfunnsokonomisk-analyse.no 2012M01 2012M02 2012M03 2012M04 2012M05 2012M06 2012M07 2012M08

Detaljer

RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER

RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER JON H. DAHLBERG ÅRSTAD DIREKTØR, NEWSEC ADVICE 8.10.2014 REFERANSER PORTEFØLJEVURDERINGER OLAV THON GRUPPEN Kontorporteføljen og Kjøpesenterporteføljen

Detaljer

Økonomisk utsyn over året 2014 og utsiktene framover Økonomiske analyser 1/2015

Økonomisk utsyn over året 2014 og utsiktene framover Økonomiske analyser 1/2015 Økonomisk utsyn over året 2014 og utsiktene framover Økonomiske analyser 1/2015 2014: Moderat økning i internasjonal vekst Store negative impulser fra petroleumsnæringen, positive impulser fra finans-

Detaljer

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum.

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum. PROSPEKT Strandveien Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, minutt fra Trondheim sentrum. Strandveien Et topp moderne signalbygg oppført av Veidekke Entreprenør AS for Obos Næringsbygg nærmer

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2008

Prisstigningsrapport nr. 5-2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2008 (05.05. - 11.05.2008): side 2/11 OPAK AS

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Boligpriser flater ut s. 3 Prisene på borettslagsboliger vs. «totalmarkedet» s. 5 Gjennomsnittspriser 3-roms blokk

Detaljer

CME SSB 12. juni. Torbjørn Eika

CME SSB 12. juni. Torbjørn Eika CME SSB 12. juni Torbjørn Eika 1 Konjunkturtendensene juni 2014 Økonomiske analyser 3/2014 Norsk økonomi i moderat fart, som øker mot slutten av 2015 Små impulser fra petroleumsnæringen framover Lav, men

Detaljer

Ukesoppdatering makro. Uke 6 11. februar 2015

Ukesoppdatering makro. Uke 6 11. februar 2015 Ukesoppdatering makro Uke 6 11. februar 2015 Makroøkonomi: Nøkkeltall og nyheter siste uken Makroøkonomi USA god jobbvekst, bra i bedriftene, men litt lavere enn ventet for industrien mens det er bedre

Detaljer

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN 1/9 NR. 5/2006 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAK har for attende året på rad foretatt en "vårundersøkelse" av boligprisene i Oslo og omegn. Denne undersøkelsen er et supplement

Detaljer

Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 2. kvartal 2015

Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 2. kvartal 2015 Obligo RE Secondaries Invest IV AS status per 2. kvartal 2015 Beregnet verdijustert egenkapital per 30. juni 2015 er NOK 6,62, opp 3,5 % (utbyttejustert) i 2. kvartal. Det har i etterkant av 2. kvartal

Detaljer

NR. 06-07/2014. Oslo, 21.08.2014 for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder næring

NR. 06-07/2014. Oslo, 21.08.2014 for OPAK AS. Øystein Dieseth Avdelingsleder næring 3975.1 Side 1/9 NR. 06-07/2014 Stort sett mindre endringer i leieprisene for kontorbygg i Oslo siste halvår av 2014. Blant kystbyene har prisveksten i Tromsø fortsatt. Øvrige kystbyer har uendret leieprisnivå

Detaljer

Utviklingen på arbeidsmarkedet

Utviklingen på arbeidsmarkedet Utviklingen på arbeidsmarkedet SAMMENDRAG Den registrerte arbeidsledigheten var ved utgangen av april på 38 800 personer, noe som tilsvarer 1,6 prosent av arbeidsstyrken. Det er over 20 år siden arbeidsledigheten

Detaljer

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014

Etatbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014 Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 Vi er bedt om å vurdere verdien av til sammen 46 eiendommer beliggende i området rundt regjeringskvartalet.

Detaljer

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013 Virke Mote og fritid - Konjunkturrapport mars 2013 1 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA. Per 1. desember 2010

Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA. Per 1. desember 2010 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Per 1. desember 2010 Norge II Hendelser i 3. kvartal 2010 Eiendomsverdiene steg med 0,9 % i kvartalet - 17 av fondets 22 eiendommer hadde positiv verdiutvikling i kvartalet

Detaljer

Hovedstyremøte. 12. desember 2007. Pengepolitisk rapport 3/07 Konklusjoner. Hovedstyrets strategi

Hovedstyremøte. 12. desember 2007. Pengepolitisk rapport 3/07 Konklusjoner. Hovedstyrets strategi Hovedstyremøte. desember Pengepolitisk rapport / Konklusjoner Hovedstyrets strategi Styringsrenten bør ligge i intervallet ¾ - ¾ prosent i perioden fram til neste rapport legges fram. mars, med mindre

Detaljer

Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme

Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme 1/10 NR. 6-7/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKAL-LEIER I OSLO-OMRÅDET OG "KYSTEN RUNDT" Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5

Detaljer

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR 2 2014 INTERVJUER ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 22. APRIL TIL 16.

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR 2 2014 INTERVJUER ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 22. APRIL TIL 16. REGIONALT NETTVERK Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR 2 2014 INTERVJUER ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 22. APRIL TIL 16. MAI OPPSUMMERING ETTERSPØRSEL, PRODUKSJON OG MARKEDSUTSIKTER Kontaktbedriftene

Detaljer

Utsiktene for norsk økonomi. Sentralbanksjef Svein Gjedrem Bergen Næringsråd 27. april 2010

Utsiktene for norsk økonomi. Sentralbanksjef Svein Gjedrem Bergen Næringsråd 27. april 2010 Utsiktene for norsk økonomi Sentralbanksjef Svein Gjedrem Bergen Næringsråd 7. april Kredittpåslag -års løpetid. dagers snitt. Prosentenheter.. juni 7. april Fremvoksende økonomier High Yield USA BBB USA

Detaljer

Konjunktur- og boligrapport med prognoser til 2018

Konjunktur- og boligrapport med prognoser til 2018 Konjunktur- og boligrapport med prognoser til 2018 Boligkonferansen 19. mars 2015 Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse Roger.bjornstad@samfunnsokonomisk-analyse.no BNP-vekst 2014 (IMF) Investeringer

Detaljer

Makrokommentar. November 2015

Makrokommentar. November 2015 Makrokommentar November 2015 Roligere markeder i november Etter en volatil start på høsten har markedsvolatiliteten kommet ned i oktober og november. Den amerikanske VIX-indeksen, som brukes som et mål

Detaljer

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014

Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Kvartalsrapport juni 2014 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Kvartalsrapport juni 2014 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

London Opportunities AS

London Opportunities AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold/ Innehåll Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014. Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar.

REGIONALT NETTVERK. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014. Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar. REGIONALT NETTVERK Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner NR. 1 2014 Intervjuer er gjennomført i perioden 27. januar til 19. februar. NASJONAL OPPSUMMERING ETTERSPØRSEL, PRODUKSJON OG MARKEDSUTSIKTER

Detaljer

2016 et godt år i vente?

2016 et godt år i vente? 2016 et godt år i vente? Investment Strategy & Advice Det nærmer seg slutten av 2015 og den tiden av året vi ser oss tilbake og forsøker å oppsummere markedsutviklingen, og samtidig prøver å svare på hva

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR LEIER FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG KYSTEN RUNDT Det er god vekst i leieprisene i de største byene, med tidenes

Detaljer

Makrokommentar. Mars 2015

Makrokommentar. Mars 2015 Makrokommentar Mars 2015 QE i gang i Europa I mars startet den europeiske sentralbanken sitt program for kjøp av medlemslandenes statsobligasjoner, såkalte kvantitative lettelser (QE). Det har bidratt

Detaljer

Etatbygg Holding III AS

Etatbygg Holding III AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding III AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

Knutepunkt Edinburgh 2014. Konserndirektør Vegard Helland

Knutepunkt Edinburgh 2014. Konserndirektør Vegard Helland Knutepunkt Edinburgh 2014 Konserndirektør Vegard Helland 1 2 3 Næringslivet i SMN / Midt-Norge / NV Eiendomsmarkedet med bankøyne Tilgang på finansiering 1 2 3 4 Vårt geografiske fokus er i Trøndelag og

Detaljer

Hovedstyret. 3. februar 2010

Hovedstyret. 3. februar 2010 Hovedstyret. februar Referansebanen for styringsrenten fra PPR /9 Med gjennomsnittlig styringsrente for. kv. 9 og strategiintervall 9 9 % % 7% 9% 8 7 Strategiintervall PPR /9 mar.7 mar.8 mar.9 mar. mar.

Detaljer

Med dette som bakteppe valgte Norges Bank å holde renten uendret på 0,75 % 17.desember. Hovedpunktene som ble nevnt i pressemeldingen var:

Med dette som bakteppe valgte Norges Bank å holde renten uendret på 0,75 % 17.desember. Hovedpunktene som ble nevnt i pressemeldingen var: Oljeprisen faller videre Uendret rente fra Norges Bank men nedjustering i rentebanen Svak forventet produksjonsvekst Svak konsumentindeks Litt opp på arbeidsledigheten Lave / Fallende renter Svak NOK og

Detaljer

EIENDOMSDAGENE 2016. 14. januar 2016

EIENDOMSDAGENE 2016. 14. januar 2016 EIENDOMSDAGENE 2016 14. januar 2016 2015 2015 Tidenes transaksjonsår 125 milliarder Estimat 2 pr. 11. januar Hva med 2016? 3 AVGJØRENDE DRIVERE I 2016 1. Finansiering 2. Utsikter i leiemarkedet Banksjef

Detaljer

markedsrapport næringseiendom

markedsrapport næringseiendom markedsrapport næringseiendom 1 2004 1 2004 Innhold Makroøkonomi BNP utvikling Norge... 4 Internasjonale konjunkturer... 5 Oslo Børs... 6 Inflasjon... 7 Renter... 8 Arbeidsledighet... 9 Tema: langsiktige

Detaljer

Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 2. kvartal 2015

Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 2. kvartal 2015 30.06.2012 30.09.2012 31.12.2012 31.03.2013 30.06.2013 30.09.2013 31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 2. kvartal

Detaljer

UKENS HOLBERgRAF. 14. mars 2008

UKENS HOLBERgRAF. 14. mars 2008 UKENS HOLBERgRAF 14. mars 2008 Norges Bank holdt renten uendret på 5,25 men løftet rentetoppen 0,25 prosentpoeng Norges Bank besluttet på rentemøtet i går å holde folioinnskuddsrenten uendret på 5,25-poeng.

Detaljer

Påvirker markedsparametrene byutviklingen? MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2013

Påvirker markedsparametrene byutviklingen? MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2013 Påvirker markedsparametrene byutviklingen? MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2013 TORE BERG Analytiker/Partner RUNE HUSBY Megler/Partner Tilbakeblikk Liten tilgang på nye kontorlokaler i 2013 vil føre til

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN

NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN 1. Byggeprosjekter 2. Leiemarkedet 3. Transaksjonsmarkedet BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjekter Hotell Zander K Areal: 7.960 m² Type: Hotell 250 rom

Detaljer

DE ØKONOMISKE UTSIKTENE SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN, 23. MAI 2014

DE ØKONOMISKE UTSIKTENE SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN, 23. MAI 2014 DE ØKONOMISKE UTSIKTENE SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN,. MAI Inflasjon og kapasitetsutnytting KPI. Glidende tiårs gjennomsnitt og variasjon. Årsvekst. Prosent 8 Variasjon Inflasjonsmål KPI 8 Anslag på kapasitetsutnytting

Detaljer

5,8 % 1,5 % 3,7 % 4. kvartal 2009 1. kvartal 2010 2. kvartal 2010 3. kvartal 2010 Kilde: Reuters Ecowin/Gabler Wassum

5,8 % 1,5 % 3,7 % 4. kvartal 2009 1. kvartal 2010 2. kvartal 2010 3. kvartal 2010 Kilde: Reuters Ecowin/Gabler Wassum Aksjer Avkastning i sentrale internasjonale aksjemarkeder, samt OSEBX, i NOK 20,0 % 15,0 % 14,9 % 16,2 %,7 %,0 % 5,0 % 0,0 % 5,0 % 5,9 % 7,6 % 45% 4,5 1,7 % 8,7 % 7,5 % 2,1 % 5,8 % 46% 4,6 1,4 % 0,3 %

Detaljer

I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året fra november 2011 til juni 2012, vært:

I Oslo har endringene i leieprisene det siste halve året fra november 2011 til juni 2012, vært: 3788.2 NR. 06-07/2012 Kontormarkedet er generelt sett kjøligere, i følge Dagens Næringslivs eiendomsindeks 12. juni 2012. Kontorprisene faller i Kristiansand, Bergen, Trondheim og deler av Oslo. Det er

Detaljer

Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger. 20. November 2013

Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger. 20. November 2013 Forventninger til eiendomsmarkedet Stavanger 20. November 2013 Agenda Hvem er UNION? Forventninger til eiendom i Norge - Markedsutvikling - Strukturelle endringer for eiendomsinvesteringer Oppsummering

Detaljer

SKAGEN Høyrente august 2005

SKAGEN Høyrente august 2005 SKAGEN Høyrente august 2005 Målsettingen til SKAGEN Høyrente SKAGEN Høyrente skal gi bedre avkastning enn de beste høyrentetilbudene i bank, og samtidig være like trygt som bankinnskudd. Over tid skal

Detaljer

STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE.

STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE. NR. 11/2014 Side 1/8 STOR ETTERSPØRSEL ETTER PRESTISJEEIENDOMMER GIR REKORDLAVT AVKASTNINGSKRAV PÅ TROSS AV FLAT UTVIKLING I LEIEPRISENE. DN S EKSPERTPANEL FORVENTER VIDERE VEKST I SALGSPRISENE. En kombinasjon

Detaljer

4/03 markedsrapport næringseiendom. www.nnm.no

4/03 markedsrapport næringseiendom. www.nnm.no 4/03 4/03 4/03 markedsrapport næringseiendom www.nnm.no < Innhold 2 Leder... 2 Oppsummering... 3 1. Investering i næringseiendom.. 3 Innledning... 3 Konjunkturutvikling... 3 Renter... 4 Generelle eiendomsforhold...

Detaljer

3/03 markedsrapport næringseiendom. www.nnm.no

3/03 markedsrapport næringseiendom. www.nnm.no 3/03 markedsrapport næringseiendom www.nnm.no Innhold 2 Leder........................................... 2 Oppsummering........................... 3 1. Investering i næringseiendom.. 3 Innledning............................

Detaljer

MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q2-2005. Nytt regime for salg av næringseiendom Side 4. UNION Gruppen

MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q2-2005. Nytt regime for salg av næringseiendom Side 4. UNION Gruppen UNION Gruppen MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q2-2005 Q2 Nytt regime for salg av næringseiendom Side 4 UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION Gruppen FORTSATT FULL

Detaljer

Budsjettrenter 2015 2018

Budsjettrenter 2015 2018 Budsjettrenter 2015 2018 (Oppdatering etter ny pengepolitisk rapport PPR3/14) Kommunalbanken har de siste årene laget forslag til budsjettrente / flytende rente til bruk i kommende budsjett- og økonomiplanperiode.

Detaljer

Pengepolitikken og trekk ved den økonomiske utviklingen

Pengepolitikken og trekk ved den økonomiske utviklingen Pengepolitikken og trekk ved den økonomiske utviklingen Sentralbanksjef Svein Gjedrem Ålesund. oktober BNP for Fastlands-Norge Sesongjustert, annualisert kvartalsvekst. Prosent.. kvartal. kvartal -. kv.

Detaljer

10/13/2010. Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg. Markedsstatus per tredje kvartal 2010. NFF 13. oktober 2010

10/13/2010. Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg. Markedsstatus per tredje kvartal 2010. NFF 13. oktober 2010 Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg Markedsstatus per tredje kvartal 21 NFF 13. oktober 21 UNION Gruppen Konklusjoner Forutsetninger for vårt markedssyn Transaksjonsmarkedet Kontorleiemarkedet

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 5-2009

Prisstigningsrapport nr. 5-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2009 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2009 (04.05. - 10.05.2009): side 2/12 OPAK AS

Detaljer