Investorrapport H1 2013

Transkript

1 Investorrapport H UPN Holding AS KORT MARKEDSBESKRIVELSE Siden Sist USA BNP +2.2% i 2012 Arbeidsledigheten i Florida ned til 8.1% Svak bedring for kontormarkedet i Tampa med ledighet ned fra 20.8% til 19.8% Snittleie noe ned til $22,18 SF I løpet av 2012 så vi tendenser til at den negative trenden i det amerikanske markedet kan ha snudd. Fjerde kvartal viste imidlertid at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at videre vekst vil være stedvis og avhengig av lokale konjunkturer så vel som politiske beslutninger på føderalt nivå. Verdensøkonomien er fortsatt preget av finanskrisen og det kraftigste økonomiske tilbakeslaget på mange tiår. Etter å ha svekket seg gjennom 2011 tok veksten seg opp ved inngangen av Oppsvinget var imidlertid kortvarig, og utover våren avtok veksten igjen. Det nordamerikanske eiendomsmarkedet viste fremgang på flere fronter i 3. kvartal (sterk utvikling i bolig, noe lavere ledighet og økt transaksjons-aktivitet i kontormarkedet), til tross for den politisk skapte usikkerheten og maktbalansen i forkant av presidentvalget i november og i forhold til det amerikanske budsjettet og det såkalte gjeldstaket. Den amerikanske økonomien har hatt et flyktig år: BNP svingte fra en robust økning på 4,1 prosent ved utgangen av 2011 til en moderat økning på 1,3 prosent ved midten av 2012, og veksten i sysselsettingen var uberegnelig, på +284,000 arbeidsplasser per måned ved utbruddet av 2012 til et lavt +96,000 arbeidsplasser i august. Tilstanden i kontormarkedet er i bedring men var og er fortsatt hemmet av usikkerhet i markedet i etterkant av presidentvalget, og i lys av den uløste og forestående underskuddsproblematikken i den amerikanske finanspolitikken.

2 ARBEIDSLEDIGHET Nasjonalt ligger ledigheten på ca. 7.8 prosent (topp på 10,1 prosent i oktober 2009), mens det i Florida er 8.1 prosent ledighet. Tampa og Florida har hatt en høyere ledighet enn det nasjonale gjennomsnittet i USA, men den lokale arbeidsledigheten er nå kraftig redusert. Arbeidsledigheten i Tampa Bay Metropolitan Area er nå 8.1 prosent, en nedgang på 16.6 % fra november Florida er nå rangert som nummer to (etter North Carolina) med største en-månedlig økning i sysselsetningen med 24,500 arbeidsplasser. Florida er også rangert som nummer tre i største år-over-år fall i arbeidsledighet, like bak Nevada og Mississippi. Økte investeringer i Tampa og området rundt bidrar positivt til å skape nye arbeidsplasser, og spesielt bedrifter innen medisin og elektronikk, finansielle og it- relaterte tjenesteleverandører og advokatvirksomheter kan bidra til å skape nye arbeidsplasser i KORT OM KONTORMARKEDET Florida Ved utgangen av 2012 var det klare indikasjoner på at bunnen for kontormarkedet i Florida er nådd. Total ledighet er nå på ca. 19.8%, mer enn 100 basispunkter lavere enn inngangen til 2012 og 120 basispunkter siden slutten av Gjennomsnittlig leiepris på kontorlokaler per square foot (sf) er nå på $ Fjerde kvartals absorpsjon utgjorde nesten 850,000 sf, slik at total absorpsjon for kontorlokaler i Florida for 2012 var 2,5 millioner sf. Dette markerer det første året siden 2006 at alle kontormarkeder i Florida registrerte positiv absorpsjon.

3 Tampa Source: Colliers Tampa Ved utgangen av fjerde kvartal 2012 ble den samlede ledigheten i Tampa registrert til 15.9%, en reduksjon på 1.2 prosent fra tredje kvartal og 1.7 prosent siden inngangen av året. Selv om den generelle absorpsjonen var positiv i løpet av de første seks månedene i 2012, ble det registrert betydelig høyere tall for de siste seks månedene med 36,850 sf og 290,161 sf, respektivt. Som et resultat av den sterke absorpsjonen ved slutten av året ble samlet absorpsjon for året på positive 694,191 sf en 31.2% økning fra Fire av regionens seks delmarkeder viste forbedringer i år-over-år ledighet. Regionens to fremste delmarkeder, Westshore og Tampa Central Business District (CBD), viste jevn forbedring i fjerde kvartal. 13.5% av 8.5 milioner sf av kontorlokaler i Tampa CBD var ledig, en nedgang på 16.8% siden I Westshore stod 14.6% av totalt 15.5 millioner sf ledig, en reduksjon på 17.2% i samme periode. SUBMARKET BREAKDOWN Property calss WESTSHORE Bldgs Total Inventory S.F Direct Vac. % Total Vac. % Net Absorp. Current Qtr. S.F. Net Absorp. YTD S.F. New Completion s Under Construc. S.F. Avg. Direct Asking Rate Full Service A % 17.3% $25.85 B, C % 12.0% $18.91 Overall % 14.6% $22.77 WS % $22.18 Source: Colliers Tampa Ved å se nærmere på de forskjellige kontorklassene (A,B og C), kan man se at for klasse B (som man kan kategorisere Westhore 500 som) er ledigheten på 12.0% noe lavere, samt leieprisen per sf på $ Mye av dette skyldes sammenhengen med boligveksten i området. Over 5000 leiligheter ble bygget under siste eiendomsboble, som i dag i stor grad er bebodd av fagfolk og personer som ønsker å bo og arbeide i umiddelbar nærhet.

4 FORVENTNINGER FOR 2013 Mange indikatorer for 2012 var positive, og det er forventninger til ytterligere vekst for Det er vekst i sysselsettingen i Florida samtidig med at det har vært bygget lite nytt de siste årene, slik at ledigheten i det generelle kontormarkedet nå er under 20% for første gang siden tredje kvartal Sysselsettingen forventes å stige videre i 2013 som vil føre til ytterligere positiv absorpsjon. Boligprisene har snudd i flere av Floridas metropoler og det forventes høyere leiepris og leiegrad i flere delmarkeder. Til tross for en flat utvikling i etterspørselen etter kontorlokaler ila 2012, la kontormarkedet i Tampa et grunnlag for en betydelig sunnere utvikling i Mens de gunstige leieprisene i kontormarkedet var en av de viktigste faktorene for nedgangen i den totale ledigheten og den økte absorpsjonen de siste tolv månedene, forventer man nå at leieprisene for 2013 gradvis begynner stigningen tilbake mot nivåene før lavkonjunkturen.

5 STATUS FOR EIENDOMMEN: WESTSHORE 500 Eierstruktur

6 Refinansiering av eiendommen gjennomført i 2012 UPN Holding AS eier 52,17% av aksjene i 500 Westshore Holdings LLC. Investeringen i 500 Westshore i Tampa ble foretatt delvis med egenkapital og delvis med lån. Ved inngangen til 2012 utgjorde lånet USD 15,2 millioner med opprinnelig forfall i februar Som en betingelse for refinansiering av lånet krevde banken en nedbetaling av lånet med USD 1,5 millioner samt en likviditetsbuffer på USD 0,5 millioner. UPN Holdings andel av dette utgjorde USD 1,04 millioner. Som følge av dette besluttet UPN Holding AS i 2012 å gjennomføre en emisjon rettet mot andelseiere i morselskapet USA Property Norway KS. Emisjonen ble gjennomført med assistanse fra Norne Securities og innbrakte et samlet emisjonsproveny på NOK 8,6 millioner, hvorav ca. NOK 6,5 millioner ble benyttet til å dekke selskapets andel av tilleggsinnskuddet i 500 Westshore. Avtale med banken om refinansiering av lånet ble inngått 14. desember 2012 og innebærer i praksis en utvidelse av låneperioden fra 15. september 2012 til 15. september Ved refinansieringen ble det gjort en nedbetaling på lånet med USD , samtidig med at det ble etablert en kontantsikkerhet på USD Westshore ble i tillegg belastet med ca. USD i finansieringskostnader ved refinansieringen. Lånet har en løpende rente på LIBOR pluss 3% (3,209% per ). Per utgjorde utestående hovedstol ca. USD 13,9 millioner. Av dette forfaller USD til betaling i 2013 og USD til betaling i 2014, med resten ved forfall. Emisjonen i UPN Holding AS Som følge av prosessen med refinansiering av 500 Westshore vedtok generalforsamlingen i UPN Holding AS i september 2012 en kapitalutvidelse på totalt NOK ved nytegning av aksjer og konvertering av gjeld. Som følge av kapitalutvidelsen er USA Property Norway KS eierandel i UPN Holding AS redusert fra 100% til 13%. Utleie 90% 88% 86% 84% 82% 80% 78% 76% 74% 72% 70% Utleiegrad 500 Westshore

7 Grafen over viser byggets utleiegrad per kvartal. Vi ser at grafen illustrerer det vanskelige utleiemarkedet fra kjøp i 2008 og gjennom Etter et svært volatilt marked i 2011, så man en positiv utvikling gjennom store deler av Leiegraden var så høy som ca. 88% i løpet av året, før desember avsluttet året med en leiegrad på 82.40%. Så langt i 2013 har derimot 500 Westshore mistet et par store leietakere på grunn av utløpte leiekontrakter, noe som ga en utleiegrad på 78.2% ved utgangen av første kvartal. Dette tilsvarer at 101,333 sf av byggets totalt 129,728 sf er utleid. Som et resultat av oppgraderingene som er gjort i bygget i løpet av , intensivert utleiearbeid og noe mer positiv markedsutsikt håper og forventer man derfor vekst i utleiegraden i løpet av året. Den lokale forvalteren av WS500 vil i 2013 fokusere på å signere mindre leietakere for å fylle så mye som mulig av den ledige kapasiteten. For året som helhet er det budsjettert med en gjennomsnittlig utleiegrad på 78.11% og en kontantstrøm fra drift på ca. -$156,516, men med budsjettert positiv kontantstrøm for Etter utløpet av 2013 er det budsjettert med at eiendommen vil ha en netto kontantbeholdning på ca. $500,000. Det er kun lagt opp til moderate vedlikeholdsinvesteringer, samtidig som kostnader til nye leietakertilpasninger vil fokuseres på inntektsdrivende kontrakter. Det arbeides med nye leietakere og utvidelser av eksisterende kontrakter som kan omfatte ca SF i inneværende kvartal. På dagens gjennomsnittsleier vil dette tilsvare en økning i brutto årsinntekt på ca. $200,000 og en økning utleiegraden øker fra 78.2% til ca. 85%. Disse vil i så fall ha likviditetseffekt ca. fra begynnelsen av 2014.» Nytt avsnitt: «Etterspørselen fra mindre leietakere har tatt seg opp i Westshore og forvalter forsøker å tiltrekke seg disse for å fylle ledig kapasitet. Regnskap 2012 Regnskapet for 2012 vil bli sendt ut i forbindelse med innkalling til ordinært selskapsmøte og generalforsamling. Deltakeroppgave og ligningsverdi Ligningsverdi for USA Property Norway GP AS for 2012 er NOK 1.763,53,- per aksje. Individuelle deltakeroppgaver er under utarbeidelse og vil bli sendt så snart disse er klare. Innrapportering av kommandittistandeler har frist 31. mai. Ligningsverdi UPN Holding AS er lik emisjonskursen fra emisjonen som ble gjennomført i høst, som er 1000 kroner/aksje.

8 Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 6,99 USD/NOK. Kursen per var NOK 5,827. Eiendomsfinansieringen er gjort lokalt i amerikanske dollar. Oppsummering Kontormarkedet i Tampa forventes å ha en positiv utvikling i 2013, mye på grunnlag av en sterkere amerikansk økonomi generelt og i Florida spesielt. Florida har siden slutten av 2011 sett en betydelig oppgang i boligpriser og sysselsetting, noe som forventes å videreføres til kontormarkedet etter hvert. WS500 har hatt noe frafall fra leietakere grunnet utløpte leiekontrakter, men den lokale forvalteren har flere potensielle leietakere som man håper vil komme på plass i løpet av kort tid. Reduksjon av budsjetterte vedlikeholds investeringer og leietaker oppgraderinger vil vurderes dersom dette anses som riktig for videre positiv drift. *** Neste investorrapport vil publiseres i månedsskiftet september/oktober Colliers Asset Management AS