2 BOLIGSAMVIRKET 2.1 INNLEDNING 2.11 KORT HISTORIKK

Transkript

1 2 BOLIGSAMVIRKET 2.1 INNLEDNING 2.11 KORT HISTORIKK Boligsamvirket i Norge har røtter tilbake til siste halvdel av det nittende århundre da de første prosjekter med boligbygging på kooperativ basis ble satt i gang. Men noe gjennombrudd fikk ikke boligsamvirket før i 1930-årene i Oslo; og først i etterkrigstiden i landet for øvrig. De tidlige kooperative byggelag som ble etablert før dette, var alltid organisert i étt selskap som både skulle bygge nye boliger og senere forvalte dem for medlemmene. Disse byggelagene maktet aldri å drive noen kontinuerlig boligbygging; i de fleste tilfeller oppførte man de boliger som var planlagt ved stiftelsen, og deretter innskrenket man virksomheten til å forvalte disse boligene. Det kan nok ha vært mange og ulike årsaker til at boligbyggingen «tørket inn» på denne måten, men den viktigste var sikkert organisasjonsmåten og den risiko byggevirksomhet alltid har ført med seg. Så lenge det var étt og samme selskap som både bygget nye boliger og eide de ferdigbygde, ville en økonomisk misère i en del av selskapets virksomhet komme til å ramme alle andelseierne. Til dette kommer at boligsamvirket skiller seg fra annet forbrukersamvirke på et vesentlig punkt: I vanlig forbrukersamvirke har medlemmene et kontinuerlig behov for lagets ytelser, f.eks. dagligvarer. Når man brukte det samme mønster for samvirkelag som skulle dekke medlemmenes boligbehov, overså man at i disse tilfeller er medlemmene bare interesserte kooperatører inntil de har fått dekket sitt boligbehov. Etter denne tiden er de blitt «gårdeiere» uten direkte og personlig interesse for videre bygging. Løsningen på disse problemer fant man da Oslo og Omegn Bolig og Sparelag ble omorganisert i 1935 under navnet Oslo Bolig og Sparelag (OBOS). Mannen bak det nye organisasjonsmønsteret var arkitekt Jacob Christie Kielland, og modellen hadde han hentet fra Sverige og Danmark: Man foretok en selskapsrettslig deling av virksomheten slik at de ferdige boliger ble eiet av egne selskaper som var selvstendige rettssubjekter atskilt fra byggelaget. Hovedhensikten var å sikre beboerne mot å miste boligene som følge av økonomiske vanskeligheter i boligbyggelaget. Men selvom boliglagene var egne rettssubjekter, var de samtidig boligbyggelagets datterselskaper. Gjennom vedtekter og kontrakter sikret byggelaget seg kontroll med de viktigste avgjørelser i datterlagene. Det var vanlig med bestemmelser om at byggelaget skulle være uoppsigelig forretningsfører, og at vedtektsendringer i boliglaget måtte ha byggelagets godkjenning. Tilknytningen mellom lagene kom også til

2 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 2 av 114 uttrykk ved at beboerne fortsatte som andelseiere i byggelaget, og ved at de boligsøkende medlemmer i byggelaget hadde forkjøpsrett når det ble ledige leiligheter i datterlagene. Selvom de boende fortsatte som medlemmer i byggelaget, var de boligsøkende sikret en dominerende innflytelse. Dette kom blant annet til uttrykk ved at de boligsøkende skulle ha flertallet i representantskapet som kontrollerte at laget oppfylte sitt formål. På denne måten skulle man sikre at byggelaget fortsatte å være et effektivt redskap for de boligsøkende medlemmer. Denne organisasjonsformen dannet mønster for nye boligbyggelag andre steder i landet. Enkelte av disse ble stiftet før annen verdenskrig, men først etter krigen ble det fart i danningen av boligbyggelag over hele landet. Allerede i 1946 gikk 22 boligbyggelag sammen om å stifte Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), som i dag har tilslutning fra 89 av landets 117 boligbyggelag. Boligkooperasjonens hurtige vekst og store omfang har sammenheng med at kooperativ boligbygging ble stimulert gjennom offentlige tiltak frem til omleggingen av boligpolitikken på 1980-tallet, både gjennom Husbanken og gjennom samarbeide med kommunene om utbygging av nye boligområder. Etterhvert som boligbyggelagene har forvaltet et økende antall boliger gjennom sine datterlag, har boligforvaltningen fått en økende betydning i mange lag. Og den kommunale prioritering av boligbygging gjennom boligbyggelagene, er i praksis nesten opphørt slik at boligbyggelagene idag må konkurrere med andre utbyggere i markedet. For den som er interessert i en grundig fremstilling av boligkooperasjonens historie, vises det til Annaniassen I-III, her finnes også en omfattende litteraturliste. Om sosial boligbygging i Europa og Norge, vises til Brantenberg I-II som ble utgitt i anledning Husbankens 50 års-jubileum i I Boligrett 4 s er det henvisninger til annen litteratur om boligsamvirket BOLIGSAMVIRKET OG LOVGIVNINGEN Boligsamvirket oppstod og fant sitt organisasjonsmønster i en tid da det verken fantes noen generell samvirkelov 1 eller noen lovgivning om boligkooperative selskaper. Aksjeloven har aldri vært anvendelig på boligbyggelag siden dette er åpne selskaper uten økonomisk formål. 2 Og selvom borettslagene er lukkede selskaper der antallet andelseiere er bestemt ved stiftelsen, har det også vært antatt at aksjeloven ikke kom til anvendelse på disse medmindre de i stiftelsesgrunnlaget uttrykkelig betegnet seg som aksjeselskap. 3 I dag følger det av brl. 1-4 første ledd at et selskap med samme formål som et borettslag, ikke kan stiftes som aksjeselskap og loven legger opp til at eldre boligaksjeselskaper skal kunne omdannes til borettslag, jf. brl Spørsmålet om å lovregulere virksomheten i boligsamvirket ble tatt opp etter krigen, og i 1950 ble det nedsatt en lovkomité til å utrede spørsmålet. Komitéen leverte sin innstilling i november 1955 og den dannet grunnlaget for de tidligere borettslover: Lov om boligbyggelag og lov om borettslag begge av 4. februar Som fellesbetegnelse brukte man gjerne uttrykket borettslovene. Disse lovene ble endret en rekke ganger, men uten at det ble gjort noen endringer i hovedprinsippene. 1 Lov 81/2007 om samvirkeforetak er den første i sitt slag, tidligere lovutkast har ikke ledet til lovgivning. At den ikke gjelder for boligbyggelag og borettslag, følger av 1 fjerde ledd nr. 3 og 4. 2 Jf. asl. 1-1 annet ledd sammenholdt med bbl. 1-1 annet ledd. 3 Dette følger av asl. 1-1 tredje ledd nr. 3 og forutsetningsvis av brl. 1-4 annet ledd.

3 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 3 av 114 I 1997 ble det oppnevnt en ny lovkomité med sikte på en fullstendig gjennomgang av borettslovene og med et mandat som i tillegg omfattet en rekke konkrete punkter blant annet spørsmål om å innføre en ordning med registrering av borettsandeler tilsvarende tinglysing i fast eiendom. Utvalget 4 hadde professor Kåre Lilleholt som formann og avgav innstilling i Etter høring fremmet regjeringen et lovforslag i desember som på de fleste punkter lå svært nær opp til utvalgets forslag. Men det var også viktige endringer: Mest omstridt var forslaget om at registrering av borettsandeler skulle skje hos tinglysingsmyndighetene utvalget hadde foreslått at det kunne opprettes frittstående borettsregistre som skulle godkjennes av det offentlige. Under stortingsbehandlingen våren 2003 gikk komitéflertallet tilbake til utvalgets forslag, 7 og slik ble lovene vedtatt. De ble sanksjonert 6. juni 2003 som lov nr. 38 (boligbyggelag) og lov nr. 39 (borettslag). 8 Det trakk imidlertid ut med ikrafttredelsen og årsaken var nettopp at regjeringens forslag om rettsregistrering ikke var blitt vedtatt. Våren 2005 var lovene ennå ikke satt ikraft og det ble da fremmet en ny proposisjon 9 som gjentok det tidligere forslag om rettsregistrering hos tinglysingsmyndighetene nå i et eget statlig borettsregister lokalisert i Ullensvang kommune. I denne «omkampen» snudde Fremskrittspartiet slik at regjeringen vant frem til slutt. 10 Fordi oppretting av et borettsregisteret krevde ytterligere arbeide, kunne de deler av lovene som berørte registreringsordningen ikke tre ikraft like fort som resten. Resultatet ble delt ikrafttreden: Mesteparten av lovene tok til å gjelde 15. august 2005, mens registreringsreglene (borettslagslovens kapittel 6 og enkelte andre regler) først trådte i kraft 1. juli Det statlige borettsregister var da operativt og lokalisert til Kinsarvik i Hardanger. Det er foreløpig sparsomt med litteratur om de nye borettslovene. Først ute var Eek-Stormfelt- Lauridsen, Lov og rett i borettslag, Oslo 2005 som er en artikkelsamling og som tittelen sier, med hovedvekt på aktuelle problemer i borettslag. Våren 2006 kom Lilleholt-Wyller-Aagenæs, Borettslovkommentaren, Stavanger 2006 som dekker begge lovene. Fremstillingen her bygger i stor utstrekning på denne kommentaren og det har ikke vært til å unngå at den enkelte steder fremstår som en kortversjon. Borettslovkommentaren gir imidlertid en langt grundigere behandling. 4 Heretter omtalt som borettslovutvalget. 5 NOU 2000:17 Burettslovene heretter sitert som NOU. 6 Ot.prp. nr. 30 ( ) Om [lov om] bustadbyggjelag og lov om burettslag heretter sitert som prp. 7 Jf. Innst. O. nr. 82 ( ), heretter sitert som innst. 8 Lovene forkortes henholdsvis bbl. og brl.. I fremstillingen her vises det bare til paragrafnummer når det er rimelig klart hvilken lov det gjelder. 9 Ot.prp. nr. 52 ( ). 10 Jf. lov 94/2005.

4 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 4 av BOLIGBYGGELAGET 2.21 HVILKE SELSKAPER ER BOLIGBYGGELAG? Boligbyggelagsloven 1-1 første ledd fastslår lovens virkeområde og har en legaldefinisjon av boligbyggelag: «Lova gjeld for bustadbyggjelag. Med bustadbyggjelag er meint eit samvirkeføretak som har til hovudføremål å skaffe bustader til andelseigarane gjennom burettslag eller på anna vis og å forvalte bustader for andelseigarane.» Definisjonen har to sentrale elementer: Laget må være et samvirkeforetak og hovedformålet må være å bygge og forvalte boliger for medlemmene (andelseierne). Det følger videre av bbl. 1-2 at andelseierne ikke kan ha noe personlig ansvar for lagets forpliktelser utover betaling av andelsinnskudd og årskontingent. Også dette er et sentralt kjennetegn ved et boligbyggelag selvom det ikke kommer direkte til uttrykk i legaldefinisjonen BOLIGBYGGELAG ER SAMVIRKEFORETAK Det første vilkåret er at boligbyggelaget er et samvirkeforetak (samvirkelag). Dette begrepet er ikke definert i loven, men må forstås som en henvisning til definisjonen i samvirkeloven 11 1 annet ledd: «Med samvirkeforetak er meint ei samanslutning som har til hovudformål å fremje dei økonomiske interessene til medlemmane gjennom deira deltaking i verksemda som avtakarar, leverandørar eller på annan liknande måte, og der 1. avkastinga, bortsett frå ei normal forrenting av innskoten kapital, anten blir ståande i verksemda eller fordelt mellom medlemmane på grunnlag av deira andel i omsetninga med samanslutninga, og 2. ikkje nokon av medlemmane har personleg ansvar for skyldnadene til samanslutninga, udelt eller for delar som til saman utgjer dei samla skyldnadene.» Dette er en lovfesting av det som tradisjonelt har vært oppfattet som de sentrale kjennetegn ved samvirkelag 12 og innebærer at et boligbyggelag verken kan gi medlemmene ubegrenset utbytte eller bestemme at de skal være ansvarlige for lagets 11 Lov 81/ Jf. Skåre i LoR

5 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 5 av 114 forpliktelser. Skulle et lag med samme formål som et boligbyggelag ta inn slike bestemmelser i vedtektene, vil de være virkningsløse fordi de er i strid med loven BOLIGBYGGELAGETS FORMÅL Det er lagets reelle formål som avgjør om det er et boligbyggelag eller ikke bare hvis hovedformålet er å skaffe boliger og/eller å forvalte disse for medlemmene, er det et boligbyggelag. De fleste boligbyggelag driver både med bygging og forvaltning, men det er ikke nødvendig for å oppfylle lovens vilkår: Loven hindrer ikke at et boligbyggelag slutter å bygge og bare forvalter boliger. Det vedtektsfestede formål er heller ikke avgjørende: Driver laget gjennom lengre tid hovedsakelig med annen virksomhet, er det ikke lenger et boligbyggelag. Boligbyggelaget har anledning til å drive annen virksomhet ved siden av primæroppgavene. I den gamle loven ( 1) var det angitt hva som kunne vedtektsfestes av slike tilleggsformål. Nå setter ikke loven grenser med hensyn til hva slags virksomhet laget kan drive, men det er nødvendig at vedtektene har bestemmelser om dette, jf. bbl. 2-2 første ledd nr. 3, noe som også innebærer at generalforsamlingen må behandle saken. Angivelsen må være noenlunde presis, f.eks. at laget skal drive eiendomsmegling eller vaktmesterservice for medlemmer og andre. Tradisjonelt har boligbyggelagene holdt seg til boligsektoren og drevet med forvaltning av boliger for andre enn medlemmene og lignende ANSVARSBEGRENSNINGEN I motsetning til samvirkeloven, er det ikke en del av legaldefinisjonen at andelseierne ikke hefter for boligbyggelagets gjeld. Dette er imidlertid et sentralt kjennetegn på samvirkelag og regelen følger av bbl. 1-2 første ledd. Det innebærer at andelseierne ikke svarer for annet enn det andelsinnskudd som skal betales, jf, 3-1, og den medlemskontingent som måtte være fastsatt i vedtektene, jf Får laget økonomiske problemer, kan kreditorene ikke kreve ytterligere innbetalinger fra andelseierne det samme gjelder om laget går konkurs. Opp gjennom årene har det visstnok bare vært et boligbyggelag som har gått konkurs Ungdommens Egen Heim i Trondheim i SÆRLIG OM UTDELING TIL ANDELSEIERNE I mange samvirkelag er det vanlig at en del av overskuddet blir ført tilbake til medlemmene på ulike måter, f.eks. som kjøpeutbytte i dagligvarehandel; og som oftest i forhold til hvor meget man har handlet. I boligsamvirket har slikt «utbytte» ikke vært vanlig på annen måte enn at man har kunnet få ytelser til under markedspris, f.eks. boliger til selvkost eller forretningsførsel til lavere pris enn andre. Og i den tidligere loven var det ikke regler om utdeling til andelseierne. 13 Jf. Borlkom s Konkursen førte til store tap for borettshaverne i de prosjektene som ikke var ferdigstilte, jf. Rt , og straffansvar for boligbyggelagets direktør, jf. Rt , se også Rt Den var også den direkte årsak til en del lovendringer i 1977 (lov 31/1977).

6 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 6 av 114 Nå bestemmer bbl. 3-5 både at det kan betales rente av andelsinnskuddet (første ledd), at det av årsoverskuddet kan foretas utbetaling til andelseierne (annet ledd) og avsettes midler til almennyttige formål (tredje ledd). At renten må være «avgrenset» innebærer ikke annet enn at renten må fastsettes til en bestemt prosentsats resultatavhengig utbytte er ikke tillatt. Utbetaling til andelseierne og avsetning til almennyttige formål, forutsetter at laget har overskudd og dekket tidligere underskudd, og beløpet kan uansett ikke overstige ti prosent av overskuddet. I begge tilfeller er det generalforsamlingen som avgjør om slik utbetaling skal skje og det kan ikke vedtas i større utstrekning enn styret har foreslått VIRKSOMHETEN I BOLIGBYGGELAGET Det følger av legaldefinisjonen at lagets hovedformål er å skaffe og forvalte boliger for andelseierne. Historisk sett har dette skjedd ved at laget har oppført nye boliger organisert i tilknyttede borettslag som man er forretningsfører for, og det er fortsatt kjernevirksomheten i de fleste boligbyggelag. Men som nevnt kan vedtektene bestemme at laget også kan drive med annet så lenge laget oppfyller hovedformålet. I boligbyggelagsloven kapittel 7 er det nærmere regler om virksomheten i laget, men bestemmelsene er nærmest av informativ karakter SKAFFE ANDELSEIERNE BOLIG Å skaffe andelseierne bolig har alltid vært et hovedformål og i bbl. 7-1 er det regler om hvordan dette kan gjøres. Selvom nybygging og etablering av tilknyttede borettslag har vært den vanligste måten, kan laget også skaffe boliger på andre måter eller bruke andre organisasjonsmønstre. Det er ingenting iveien for at boligbyggelaget kjøper boliger istedetfor å bygge, og boligene kan organiseres i boligsameier, som ordinære eierboliger eller andre måter. Laget kan også eie boliger og leie dem ut til andelseierne i ulike varianter. En viktig måte å skaffe boliger på er særskilt nevnt, nemlig å sikre at de tilknyttede borettslag har vedtekter som gir medlemmene i boligbyggelaget forkjøpsrett BOLIGFORVALTNING Det andre hovedformålet er å forvalte boliger for andelseierne, og bbl. 7-2 lister opp ulike måter dette kan skje på. Det viktigste i praksis er at laget er forretningsfører for tilknyttede borettslag og i forhold til disse kan det inngås langvarige avtaler. 15 Men boligbyggelaget kan også påta seg forvaltningsoppgaver for frittstående borettslag og seksjonssameier, og slike avtaler kan også inngås med andre, f.eks. forvaltning av fellesarealer som ligger i sameie mellom eneboliger. Videre kan laget drive forvaltning av utleieboliger, både egne og boliger som tilhører andre. Oppregningen i 7-2 forutsetter at det er for andelseiere man påtar seg forvaltningsoppgaver, men 7-4 åpner for at man også kan påta seg oppgaver for andre ANNEN VIRKSOMHET Som nevnt i avsnitt kan vedtektene bestemme at laget kan drive annen virksomhet enn det som følger av hovedformålet. Oftest vil dette også være virksomhet 15 Vi kommer tilbake til reglene om forretningsføreravtaler nedenfor i avsnitt

7 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 7 av 114 rettet mot andelseierne, men laget kan også ha aktiviteter rettet mot enhver. Riktignok heter det i 7-4 at virksomheten skal være «til beste» for andelseierne, men det kravet oppfylles ved at laget tjener penger på tiltaket. Det praktisk viktigste eksempel har vært eiendomsmegling som mange boligbyggelag tidligere drev med idag er slik virksomheten oftest organisert i egne eiendomsmeglerforetak. Tidligere var også medlemssparing en del av virksomheten i mange lag. I dag er det bare OBOS som driver med sparing og laget har konsesjon etter finansieringsvirksomhetsloven STIFTELSE OG VEDTEKTER STIFTELSE OG STIFTELSESDOKUMENT Reglene om stiftelse av boligbyggelag finnes i lovens annet kapittel og er en forenklet variant av aksjelovens regler. Stiftelsen skjer ved undertegning av et stiftelsesdokument som skal inneholde vedtekter for boligbyggelaget og ellers de opplysninger som loven krever. Det første styre og den første revisor velges i og med undertegningen. Det er ikke lenger nødvendig med en konstituerende generalforsamling slik det var tidligere, når dokumentet har det lovbestemte innhold, stiftes laget ved at det undertegnes av stifterne, jf VEDTEKTER Bbl. 2-2 har nærmere bestemmelser om minstekrav til vedtektene og om foretaksnavnet for boligbyggelaget. De krav til vedtektene som følger av første ledd, må oppfylles slik at det er påbudt at laget har slike vedtekter. I noen tilfeller er vedtektsformen nødvendig hvis forholdet skal reguleres annerledes enn i loven, et eksempel er vilkår for å bli andelseier ( 4-1). 18 Utover dette står laget fritt til å ta inn i vedtektene nær sagt hva man ønsker, slike vedtekter er frivillige. Vedtektene må inneholde bestemmelse om lagets navn og dette navnet må inneholde ordet «bustadbyggjelag» eller forkortelsen BBL. 19 Videre kreves det angitt hvilken kommune forretningskontoret skal ligge i, 20 og hvilken virksomhet laget skal drive utover det som følger av det lovfestede formål. Vedtektene skal også angi andelenes pålydende og enkelte andre forhold FASTSETTELSE OG INNBETALING AV ANDELSBELØP Loven krever nå at et boligbyggelag skal ha en andelskapital (eller likestilt kapital) ved stiftelsen på minst kroner, jf. 2-1 første ledd. Det skal være minst tyve andeler og andelene skal være mellom 300 og 5000 kroner, jf. 3-1, og andelenes 16 Det er noe usikkert om lagene kan ta imot sparemidler fra andelseierne. Et forslag om dette i NOU 2000:17 ble ikke tatt med i proposisjonen, men det er ikke dermed gitt at det ikke tillates. 17 Vi skal ikke behandle disse reglene i detalj, her vises det til Borlkom s. 47 flg. 18 Om vedtektene kan fravike loven i andre tilfeller enn der det åpnes for det, kan det ikke gis noe generelt svar på, jf. Borlkom s Bokmålsvarianten boligbyggelag er selvsagt like god. Enkelte lag har navn som ikke fyller dette kravet bl.a. «Oslo Bolig og Sparelag» og «Ungdommens Selvbyggerlag» men slike etablerte navn kan opprettholdes etter overgangsbestemmelsen i bbl annet ledd. 20 Laget kan selvsagt drive virksomhet i andre kommuner. Forretningskontoret har blant annet betydning for hvor generalforsamlingen skal holdes, jf. 5-11, og for hva som er lagets verneting, jf. tvl. 4-4 tredje ledd

8 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 8 av 114 størrelse skal fremgå av stiftelsesdokumentet. Det betyr at hvis man velger minimumsantallet stiftere, må det velges det høyeste andelsbeløp for at laget skal få tilstrekkelig egenkapital. For å gi bedre muligheter for å velge lavere andelsbeløp, tillater 3-1 fjerde ledd at det kan skytes inn annen kapital som skal likestilles med andelskapitalen, dvs. være egenkapital. Forskjellen ligger i at slik kapital kan kreves tilbake hvis laget senere har forsvarlig egenkapital som også etter tilbakebetalingen er minst kroner, jf. samme ledd. Det er ikke nødvendig at andelene er betalt før laget stiftes, men de må være betalt før registrering i Foretaksregisteret, jf. 2-8 annet ledd. Og siden registrering skal skje innen tre måneder etter stiftelsen, betyr det at innbetalingsfristen må settes kortere ANDELER OG ANDELSEIERE BOLIGBYGGELAGET ER ÅPENT FOR NYE ANDELSEIERE Hovedregelen er at et boligbyggelag alltid står åpent for enhver som ønsker å melde seg inn, jf. 4-1 første ledd. Dette åpenhetsprinsippet er et viktig kjennetegn på samvirkelag selvom det ikke er tatt med i definisjonen i samvirkeloven. Det kan riktignok fastsettes vilkår for å være medlem i boligbyggelaget, men det er en nokså snever unntaksregel. 21 Laget kan også ekskludere medlemmer som handler til skade for laget og andelseierne står alltid fritt til å melde seg ut av laget. Medlemskapet er personlig slik at rettighetene andelen gir, faller bort ved utmelding eller utestengning, og det er som hovedregel ikke adgang til å overføre andelen. Man har heller ikke krav på å få andelsbeløpet tilbakebetalt. Av 4-1 første ledd følger det også at alle andeler gir samme rett og plikt i laget medmindre annet følger av loven. Den som tegner en ny andel får med andre ord samme stilling som de som har vært medlem i lengre tid. Men det finnes unntak i loven, og når det gjelder tildeling av boliger og bruk av forkjøpsrett må laget nødvendigvis ha regler som «ordner køen». I praksis brukes oftest ansiennitetsprinsippet som innebærer at gamle medlemmer går foran nye. En andelseier kan bare tegne én andel, jf. 4-1 tredje ledd, men det er unntak når organisasjoner tegner seg som andelseier, jf. avsnitt nedenfor. I den tidligere lov var det en regel som utelukket sameie i boligbyggelagsandeler, men som gjorde unntak for ektefeller og som åpnet for at vedtektene lot slektninger og personer i samme husstand komme i samme stilling. Disse regler er ikke videreført og laget kan nekte to eller flere å tegne andel sammen det følger av at medlemskapet er personlig. Men det er ikke gitt overgangsregler slik at eldre vedtekter som tillater sameie, kan opprettholdes; og laget kan heller ikke nekte sameie som er etablert VILKÅR FOR Å BLI ANDELSEIER Det følger av 4-1 første ledd annet punktum at vedtektene kan sette vilkår for å eie andeler hvis det er saklig grunn til det. Slike vilkår er ikke utbredt i praksis, men det finnes boligbyggelag som er reservert for spesielle grupper som enslige og for sjø- 21 Se neste avsnitt.

9 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 9 av 114 folk. Det kan ikke stilles vilkår som virker diskriminerende, jf. bbl. 1-4, og også lignende vilkår som ikke direkte rammes av diskrimineringsregelen, vil måtte regnes som usaklige. Ellers må vurderingen ta sitt utgangspunkt i at boligbyggelag skal være åpne og det må kreves at vilkåret fremmer et respektabelt formål. Generelt vil det være lettere å akseptere at det innføres vilkår i forbindelse med stiftelse av et nytt boligbyggelag enn i eksisterende lag. Vilkår for medlemskap kan begrenses til bare å gjelde når man tegner andel, men loven gir også adgang til å fastsette vilkår for å være medlem. Fyller man ikke lenger vilkårene, kan man utestenges fra laget, jf. bbl. 4-5 annet ledd. I den tidligere loven var det også en regel om at styret kunne nekte en person å bli andelseier hvis det var saklig grunn til det, f.eks. hvis vedkommende tidligere var utelukket. Regelen er ikke videreført, men kan trolig innføres i vedtektene ANDELSBELØP OG ÅRSPENGER For å sikre at boligbyggelagene er åpne for alle, er det grenser for hvor stort andelsbeløpet kan være. Tradisjonelt har det alltid vært tale om små beløp 22 og frem til 1988 kunne det ikke overstige 300 kroner. I dag bestemmer bbl. 3-1 tredje ledd at andelsbeløpet skal være mellom 300 og 5000 kroner, men det gjelder ikke for lag som er stiftet før loven trådte ikraft. 23 Vedtektene kan bestemme at andelene kan være på ulike beløp, noe som er aktuelt dersom det besluttes å forhøye andelsbeløpet. 24 Det er ikke adgang til å vedtektsfeste at eldre andelseiere skal innbetale differansen mellom nytt og gammelt beløp. Tidligere kunne boligbyggelaget også kreve en tegningsavgift av nye medlemmer, men den regelen er ikke videreført. Den eneste løpende økonomiske forpliktelse som kan pålegges andelseierne, er en årspenger, jf. bbl. 3-2 første ledd. Det må vedtektsfestes at det skal innkreves slik kontingent, men størrelsen fastsettes av generalforsamlingen med vanlig flertall. Det er intet maksimum for årspengene, men også på dette feltet har det vært vanlig med småbeløp på noen få hundre kroner. 25 Loven har heller ingen regler om hva kontingenten skal brukes til, den er en ordinær inntektspost for boligbyggelaget. Det er dessuten adgang til å fravike likhetsprinsippet ved fastsettelsen, kontingenten behøver ikke å være lik for alle andelseierne. Det kan f.eks. gjøres forskjell på andelseiere som har bolig og andre andelseiere, og det kan også gjøres forskjell på annet grunnlag. Men om man kan la noen andelseiere slippe hele kontingenten, er tvilsomt. Andelsbeløpet og årspengene er de eneste økonomiske forpliktelser som kan knyttes til det å være andelseier i et boligbyggelag. Laget er derfor avskåret fra å ta seg særskilt betalt for ulike ytelser til andelseierne, f.eks. en tegningsavgift for å stille seg 22 Frem til 1988 skulle beløpet være mellom 100 og 300 kroner. Senere stod lagene fritt, men i praksis ble det visstnok sjelden vedtektsfestet større beløp. 23 Jf. bbl fjerde ledd og den regelen innebærer at eldre lag fortsatt kan ha lavere andelsbeløp enn 300 kroner. 24 Men regelen gjelder generelt og i prp. s. 215 er det forutsatt at man kan la ulike andelsbeløp korrespondere med ulike rettigheter, f.eks. slik at de medlemmer som har betalt høyere andel har fortrinnsrett ved boligtildeling. 25 Siden generalforsamlingens fastsettelse bare kan gjelde for neste kalenderår, kan en andelseier melde seg ut om laget forsøker å unngå ansvarsbegrensningen (jf. 1-2) ved å fastsette ekstraordinær høy kontingent.

10 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 10 av 114 på listen over dem som er interessert i å få tildelt bolig. Boligtildeling er lagets lovbestemte formål og en rett som loven gir den enkelte andelseier, og kan derfor ikke gjøres avhengig av et økonomisk vederlag. 26 Annerledes vil det være når boligbyggelaget påtar seg oppgaver utover det man etter loven er forpliktet til JURIDISKE PERSONER SOM ANDELSEIERE De fleste andelseiere i et boligbyggelag er fysiske personer, og vedtektene kan bestemme at bare fysiske personer skal kunne bli medlem, bbl. 4-1 annet ledd. Men det er ikke vanlig, det er lovens hovedregel at også ulike sammenslutninger (juridiske personer) kan tegne andeler. Vedtektene kan imidlertid sette særlige vilkår for juridiske personers medlemskap, det kan f.eks. kreves at det tegnes et bestemt antall andeler, jf. tredje ledd som åpner for dette. Slike særvilkår for juridiske personer må fremgå av vedtektene, men det er også anledning til å la styret bestemme hvilke vilkår som skal settes. Det må også kunne settes ulike vilkår for ulike juridiske andelseiere. I motsetning til hva som ellers gjelder, kan juridiske personer tegne mer enn én andel, jf. 4-1 tredje ledd. Isåfall plikter man å betale årskontingent for alle andelene, men vedtektene kan bestemme noe annet, jf. 3-2 første ledd. Om hver andel gir rett på boligtildeling, vil avhenge av lagets tildelingsregler. På generalforsamlingen følger ikke stemmeretten antallet andeler; den som eier flere andeler har likevel bare én stemme, jf. 5-4 første ledd OVERDRAGELSE AV BOLIGBYGGELAGSANDELER Siden boligbyggelaget er åpent for nye medlemmer, og kostnadene med å bli medlem er beskjedne, er det lite behov for å kunne overføre andeler. Lovens hovedregel er derfor at overføring krever samtykke fra laget, jf. 4-4, og det innebærer at laget ikke trenger noen bestemt grunn til å nekte. Men det er enkelte unntak: Andelseieren står fritt til å overføre andelen til ektefellen, til barn, fosterbarn og foreldre, til søsken og til personer som har tilhørt husstanden de siste to år. Samtykke kreves heller ikke hvis overføringen skjer ved felleseieskifte eller når man har rett til å overta etter husstandsfellesskapsloven. 27 Det forutsettes i forarbeidene at laget kan vedtektsfeste større rett til overføring og også en helt fri overføringsrett, men det er ikke vanlig og NBBLs mønstervedtekter svarer til lovens regel. Har andelseieren også en andel i et tilknyttet borettslag, kan han bare overføre andelen sammen med borettsandelen, jf. 4-4 annet ledd. Uten en slik regel kunne man risikere at andelen gav rett til flere boliger, men dette kan også motvirkes gjennom tildelingsreglene. Regelen gjelder ikke motsatt; ved overføring av borettsandeler følger ikke andelen i boligbyggelaget med og det kan bare gjøres der boligen overtas av en person som samtykkekravet ikke gjelder for. Den tidligere lov hadde opprinnelig en regel om at erververen trådte inn i overdragerens rettigheter; og der dette ble kombinert med tildelingsregler basert på andelens 26 Men et borettslag kan kreve gebyr etter brl for å gjøre forkjøpsrett gjeldende, jf. avsnitt nedenfor. 27 For detaljer vises til Borlkom s

11 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 11 av 114 ansiennitet, kunne eldre andeler bli svært verdifulle fordi de gav førsterett til de beste prosjektene. Dette ble imidlertid justert ved en lovendring i som er videreført i 4-4 tredje ledd: Laget står fritt til å bestemme hvilke rettigheter som skal følge med når andelen overføres. Det er derfor ikke lenger slik at barn eller barnebarn alltid vil «arve ansiennitet» i boligbyggelaget hvis de overtar en andel fra foreldre eller besteforeldre. Men fortsatt har mange boligbyggelag slike regler i vedtektene STYRINGSORGANER Styringsorganene i boligbyggelag er i første rekke generalforsamlingen som er lagets øverste organ, og styret som står for forvaltning og organisering av virksomheten i laget. I tillegg skal alle boligbyggelag ha en daglig leder. Tradisjonelt har alle boligbyggelag også hatt representantskap som skal føre tilsyn med virksomheten og særlig med at laget oppfyller sitt formål. Etter den tidligere lov var representantskap påbudt, men nå er det frivillig. Boligbyggelagslovens regler om lagets styringsorganer (kapittel 5 og 6) og revisor (kapittel 8) er basert på de tilsvarende regler i aksjeloven og de er meget utførlige. I det følgende skal det derfor bare gis en helt summarisk fremstilling av hovedreglene, for detaljspørsmål må det vises til Borettslovkommentaren side og side , og til annen aksjerettslig litteratur GENERALFORSAMLINGEN Møterett, stemmerett, innkalling og forslagsrett Generalforsamlingen er boligbyggelagets øverste organ og den formelle hovedregel er at alle andelseierne har rett til å møte, ta ordet og avgi stemme. Men fordi mange boligbyggelag har tusenvis av medlemme, er det nødvendig med regler som kan begrense antallet møtedeltakere. Det skjer ved at vedtektene kan bestemme at andelseierne skal representeres ved delegerte; slike vedtekter kan innføres i lag med mer enn 500 andelseiere, jf. 5-3, og de finnes i de fleste boligbyggelag. Loven har også nærmere regler om valget regler som skal sikre at alle andelseiere får samme mulighet til å influere på valget av de delegerte. Andelseiere i tilknyttede lag velger sine delegerte på generalforsamlingen eller i eget møte, og det holdes egne valgmøter for de øvrige andelseiere. Hvis alle borettslag skal velge minst en delegert, er det i praksis umulig å sikre at alle stemmer teller likt, og loven nøyer seg derfor med å kreve at det står tilnærmet like mange andelseiere bak hver delegert. Det er bare andelseiere som tegnet seg før årsskiftet som har møterett, jf. 5-2 første ledd. Laget skal holde ordinær generalforsamling én gang i året, og det kan innkalles til ekstraordinær generalforsamling så ofte det er nødvendig. Det er ulike regler om innkalling, jf. 5-6 og 5-7, og det er visse saker som alltid må og skal behandles på den ordinære generalforsamling. Utover det er reglene om gjennomføringen stort sett de samme enten det er en ordinær eller ekstraordinær generalforsamling. Det er styret som innkaller generalforsamlingen etter regler i Sammen med innkallingen skal det settes opp en dagsorden (saksliste) og generalforsamlingen kan bare treffe vedtak i saker som er ført opp her, jf første ledd. Skal vedtektene 28 Lov 86/1992.

12 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 12 av 114 endres, kreves det også at endringsforslaget inntas i innkallingen. Av disse grunner gir 5-11 første ledd andelseierne rett til å få saker ført opp på dagsordenen når de meldes før 1. april. Dette er en rett alle andelseiere har også der det velges delegerte og den kan ikke begrenses i vedtektene Inhabilitet Siden generalforsamlingen er boligbyggelagets øverste organ, er det her interessemotsetninger mellom andelseierne skal kunne fremføres og diskuteres, og avgjørelse treffes. Det tilsier at habilitetsreglene ikke bør være strenge og de er mindre strenge enn for styremedlemmer. Utgangspunktet er at man ikke er inhabil selvom man har en særinteresse i sakens utfall, andelseiere kan la sin særinteresse bli avgjørende for stemmegivningen. En andelseier er heller ikke generelt inhabil til å stemme i en sak som gjelder kontrakt med ham selv, hans nærstående eller et selskap der han har en betydelig eierinteresse. 29 Etter 5-4 annet ledd er andelseieren inhabil når generalforsamlingen skal behandle spørsmål om å reise søksmål mot en ham eller saken gjelder hans ansvar overfor laget. Foreligger det forslag om søksmål mot andelseieren, er det uten betydning hva søksmålet dreier seg om. Alternativet ansvar overfor laget gjelder både erstatningsansvar, jf. 11-1, og kontraktsansvar ved mislighold. Et forslag om å foreta granskning og oppnevne granskningsmenn, jf flg., er ikke spørsmål om å gjøre ansvar gjeldende. Den eller de som er foreslått gransket, er med andre ord ikke inhabile. Inhabilitet foreligger dessuten i saker som gjelder søksmål mot eller ansvar for andre, hvis andelseieren har en vesentlig interesse i saken som kan komme i strid med lagets interesse. Det vil normalt være tilfellet hvis det er tale om søksmål mot eller ansvar for andelseierens nærstående. Er f.eks. andelseierens ektefelle avskjediget eller oppsagt fra sin stilling i boligbyggelaget, vil det foreligge inhabilitet etter dette alternativet hvis generalforsamlingen skal ta stilling til behandlingen av søksmål i den forbindelse. Men generelt skal det meget til før det er grunn til å anta at en særinteresse leder til inhabilitet når saken ikke gjelder andelseieren selv, hans nærstående eller selskaper der han har betydelige eierinteresser. Loven har ikke regler om hvordan tvist om habilitet skal avgjøres og det innebærer at den påstått inhabile kan være med å avgjøre dette spørsmålet. Det er heller ikke krav om at han fratrer når saken drøftes eller under avstemningen så lenge han avstår fra å stemme. At en inhabil andelseier har avgitt stemme, leder bare til ugyldighet dersom hans stemmegivning har vært avgjørende. Det er ikke adgang til å skjerpe eller lempe lovens habilitetsregler i vedtektene eller på annen måte Vedtak i generalforsamlingen flertallskrav Hovedregelen er at generalforsamlingens vedtak krever flertall av de avgitte stemmer, jf første ledd. Det er ikke avgjørende hvor mange som har stemmerett, at noen unnlater å stemme eller stemmer blankt, ser man bort fra. Står stemmetallet likt, er det møtelederen som avgjør. Dette uttrykkes gjerne dithen at møteleder har 29 Her hadde den gamle loven ( 38) strengere krav, og det samme har brl annet ledd.

13 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 13 av 114 dobbeltstemme, men det er ikke helt treffende. For møteleder avgjør også om han ikke har stemmerett; og hvis han har stemt, kan han også avgjøre saken mot det han selv stemte for. 30 Vedtektene kan imidlertid ha andre regler både om hvilket flertall som kreves 31 og hvordan stemmelikhet skal håndteres. 32 Det er ikke adgang til å vedtektsfeste krav om et visst fremmøte for gyldig vedtak, og vedtektene kan heller ikke gjøres unntak fra lovbestemte flertallskrav. Etter den tidligere lov ( 35 fjerde ledd) kunne vedtektene bestemme at generalforsamlingen skulle deles slik at de «boligsøkende» og de «boende» andelseiere behandlet visse saker hver for seg. Denne regel ble visstnok lite brukt og ble ikke videreført. En vedtekt om dette vil være ugyldig. Det kan heller ikke vedtektsfestes at visse vedtak må ha tilslutning fra en bestemte grupper tvertimot står alle likt på generalforsamlingen. Hovedregelen om simpelt flertall gjelder også ved valg og ansettelser. Er det er mer enn to kandidater, må det foretas ny avstemning mellom de to som fikk flest stemmer i første omgang. Men her gir 5-18 annet ledd generalforsamlingen mulighet til å bestemme på forhånd at den som får flest stemmer er valgt/ansatt. Og er det stemmelikhet ved valg og ansettelser, skal det foretas loddtrekning istedetfor at møteleder avgjør. Dette gjelder også når det er bestemt at den som får flest stemmer er valgt. Unntak fra regelen om simpelt flertall kan følge av loven eller av vedtektene. Det viktigste unntak i praksis er 5-19 som krever to tredjedels flertall for å endre vedtektene, og vedtektene kan skjerpe dette kravet. Ved fusjon ( 9-2) mellom boligbyggelag og ved oppløsning ( 10-1) 33 kreves det også totredjedels flertall. Utover dette kan vedtektene fastsette andre flertallskrav, men det er ikke vanlig. Loven sier at vedtaket treffes med totredjedeler av de avgitte stemmer, og det er tilstrekkelig at stemmene for er nøyaktig det dobbelte av stemmene mot, noen form for «stemmelikhet» kan ikke oppstå her. Når generalforsamlingen er lagets øverste myndighet, er hovedregelen at det ikke er spesielle grenser for hva et vedtak kan gå ut på. Generalforsamlingen kan f.eks. omgjøre et vedtak som styret har fattet og også omgjøre sine egne vedtak. Den kan også instruere styret eller daglig leder i en hvilken som helst sak. Men vedtaket må ikke komme i strid med lagets formål og i 5-20 har vi også en regel om myndighetsmisbruk. Fordi bestemmelsen er generell og ikke peker på spesielle typetilfeller der flertallet misbrukes, kalles den gjerne for en generalklausul. Den setter forbud mot ethvert vedtak som gir visse andelseiere eller andre en urimelig fordel på bekostning av andre andelseiere eller boligbyggelaget. I borettslagsloven 7-13 er det en likelydende regel og siden den har større praktisk betydning, skal vi ikke gå nærmere inn på generalklausulen her Vi kan tenke oss at han stemte for et forslag som han trodde ville få bred oppslutning; når forsamlingen er delt på midten, synes han kanskje det er bedre at forslaget forkastes. 31 F.eks. krav om totredjedels flertall for visse vedtak. 32 F.eks. en regel om loddtrekning. 33 Oppløsningsvedtaket krever dessuten slikt flertall på to generalforsamlinger. 34 Jf. avsnitt nedenfor. Bestemmelsen gir uttrykk for et grunnleggende selskapsrettslig prinsipp som også gjaldt tidligere selvom loven fra 1960 ikke hadde noen tilsvarende regel, jf. Borlkom s. 125 flg. med videre henvisninger.

14 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 14 av STYRET Valg av styremedlemmer, funksjonstid m.m. Mens generalforsamlingen er det overordnede organ som treffer de viktigste vedtak, er det i praksis styret og den daglige leder gjerne titulert direktør eller forretningsfører 35 som har ansvaret for driften av boligbyggelaget. Det følger av 6-1 at alle boligbyggelag plikter å ha et styre med minst tre medlemmer. 36 Som hovedregel er det generalforsamlingen som velger styrets medlemmer, jf. 6-3 første ledd. Men vedtektene kan gjøre to unntak fra dette: For det første kan valgretten overføres til et «annet lagsorgan» og for det annet kan den overføres til utenforstående. Vedtektene kan innføre det indirekte valg av styremedlemmer ved at valgretten er lagt til et annet organ, jf. 6-3 tredje ledd. I praksis har dette vært representantskapet som igjen er valgt av generalforsamlingen. NBBLs mønstervedtekter har ikke denne ordningen, men den har f.eks. alltid vært praktisert i OBOS som er landets største boligbyggelag. Og når valgretten overføres til et av boligbyggelagets egne organer, kan det vedtektsfestes at dette organ velger alle styrets medlemmer unntatt de som velges av de ansatte. Tidligere hadde loven en regel om at kommunen der laget hadde kontor, skulle oppnevne ett styremedlem, og vedtektene kunne utvide dette opp til halvparten av styremedlemmene. Borettslovutvalget foreslo regelen videreført, men den ble strøket i proposisjonen. Nå kan kommunal representasjon istedet opprettholdes i vedtekt som nevnt i 6-3 tredje ledd, og det er nok den mest aktuelle bruk av regelen. Men den kan også brukes til å gi de ansatte rett til å velge et styremedlem i boligbyggelag der slik representasjon ikke er påbudt etter 6-4. Valgretten kan ikke overføres til styret eller et styremedlem. Og i motsetning til hva som gjelder når valgretten overføres til et lagsorgan, skal flertallet av styremedlemmene være valgt av generalforsamlingen. I 6-4 er det også regler som gir de ansatte krav på å få velge styremedlemmer og observatører i boligbyggelag med over tredve ansatte. Loven må her suppleres med forskrift 1205/1998 (representasjonsforskriften) som har detaljerte regler om valg m.m. Er det både kommunalt oppnevnte og styremedlemmer valgt av de ansatte, må disse samlet utgjøre et mindretall i styret. Det følger forutsetningsvis av 6-1 annet ledd at det skal velges en styreleder. Han kan velges av generalforsamlingen, men er ikke det gjort, velger styret selv hvem som skal være leder. Hvem som skal ha valgretten kan også reguleres i vedtektene. Styrets leder har et særlig ansvar for at styret behandler de saker som ligger under styrets myndighet, jf Det er ikke påbudt å ha en nestleder, men det forutsettes i 6-17 at man kan ha det. Han må da kunne velges på samme måte som styrelederen; av styret selvom ikke vedtektene bestemmer noe annet eller generalforsamlingen har valgt nestleder. 35 Loven bruker uttrykket «dagleg leiar», men man står fritt til å bruke andre titler. I boligsamvirket har forretningsfører vært vanlig og vil bli brukt i fremstillingen her. Større lag har etterhvert gått over til ha direktør eller administrerende direktør. 36 Det skal velges minst ett varamedlem til styret, jf. 6-3 første ledd, men det er anledning til å velge flere og vedtektene kan ha regler om dette. Om de skal være personlige eller innkalles i nummerrekkefølge, er det også opp til vedtektene eller generalforsamlingen å bestemme. Er intet bestemt, er de valgt i rekkefølge.

15 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 15 av Styrets oppgaver Det følger av 6-10 første ledd at styret har det overordnede ansvar for forvaltningen av boligbyggelaget herunder å sørge for at virksomheten er organisert på en forsvarlig måte. Det er styret som har ansvaret for økonomiforvaltningen og som utarbeider opp budsjett. Utover de generelle utformede regler i denne bestemmelsen, er det en rekke paragrafer som pålegger styret oppgaver eller gir det spesiell myndighet. I forhold til generalforsamlingen er regelen at styret er underlagt den og må følge dens instrukser og retningslinjer, jf Styret er også bundet av vedtektene og kan verken endre dem eller gjøre unntak i konkrete saker. Det er også visse saker der kompetansen eksklusivt er lagt til generalforsamlingen 38 og vedtektene kan bestemme at bestemte sakstyper skal forelegges for eller vedtas av generalforsamlingen. 39 Utover dette er hovedregelen at styret har myndighet til å avgjøre alle typer saker selvom boligbyggelagsloven ikke har noen regel som uttrykker dette like klart som brl. 8-8 annet punktum Saksbehandlingen i styret Boligbyggelagsloven 6-17 flg. har enkelte regler om saksbehandlingen i styret og i lag der de ansatte er representert i styret, 40 skal det også utarbeides en styreinstruks, jf Det kan naturligvis utarbeides styreinstruks også i andre lag. Enten laget har en egen styreinstruks eller ikke, gjelder det dessuten et overordnet krav om at saksbehandlingen må være forsvarlig i forhold til hva slags vedtak det dreier seg om. Det er hovedregelen at styret drøfter og avgjør saker i et møte som alle styrets medlemmer blir innkalt til, jf første ledd. Men bestemmelsen åpner også opp for at saksbehandlingen kan foregå på annen måte f.eks. ved sirkulasjon, telefonmøte eller e-post. Det ligger imidlertid en begrensning i lovens krav om at den alternative behandlingsmåte skal være «fullgod», og dessuten må årsberetning og årsregnskap alltid møtebehandles. I tillegg kommer at både det enkelte medlem og forretningsføreren kan kreve møtebehandling, de kan også kreve at styret tar opp bestemte saker til drøftelse, jf Når det gjelder vilkårene for å treffe vedtak, er hovedregelen at flertallet av de som deltar 41 avgjør, dvs. absolutt flertall. Ved stemmelikhet er det møteleders stemme som gjelder. Men i motsetning til hva som gjelder for generalforsamlingen, har loven krav om en minste deltagelse før styret er beslutningsdyktig. For det første kreves det at mer enn halvparten av styremedlemmene 42 deltar i saksbehandlingen, jf første ledd. For det annet kreves det at de som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, utgjør mer enn tredjeparten av styrets medlemstall, jf første ledd. Har styret ni medlemmer, er det med andre ord ikke vedtaksført om det bare møter fire, det kreves minst fem. Men i siste fall kan det ikke treffes vedtak med tre 37 Men det følger av 6-25 annet ledd at styret plikter å la være å etterkomme vedtak som er i strid med lov eller med boligbyggelagets vedtekter. 38 Jf. f.eks om at bare generalforsamlingen kan fastsette styrets godtgjørelse. 39 Men boligbyggelagsloven har ingen regel som svarer til brl. 8-9 om at visse sakstyper er unntatt fra styrets myndighet. 40 Det er ikke avgjørende om de ansattes representasjon følger av loven eller vedtektene. 41 Ikke de som stemmer, dvs. at blanke stemmer regnes med når flertallet bestemmes. 42 Herunder varamedlemmer.

16 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 16 av 114 mot to stemmer det kreves minst fire stemmer for vedtaket. Vedtektene kan skjerpe disse kravene, jf annet ledd, men ikke lempe dem. De vanlige flertallsregler gjelder også ved valg og ansettelser. Men her kan styret på forhånd bestemme at den som får flest stemmer, er valgt/ansatt, dvs. at et relativt flertall er nok, jf første ledd. Her gjelder dessuten at det skal være loddtrekning ved stemmelikhet, jf. annet ledd, slik at møteleders syn ikke er avgjørende. Også her kan vedtektene skjerpe kravene, f.eks. alltid kreve absolutt flertall, jf. tredje ledd Inhabilitet for styremedlemmer På generalforsamlingen ivaretar andelseierne primært sine egne interesser, mens styret avgjør spørsmål på vegne av andre. Dette tilsier at habilitetsreglene er strengere i styremøter enn på generalforsamlingen. Hovedregelen i 6-24 er derfor at et styremedlem må fratre hvis saken har så mye å si for ham selv eller hans nærstående 43 at han har en klar personlig eller økonomisk særinteresse. Det må med andre ord foreligge en situasjon der styremedlemmets interesse i sakens utfall er annerledes enn lagets, og denne interessen må være av personlig eller økonomisk karakter. Eksempel på det første er at saken angår vedkommende selv, 44 f.eks. krav om utestengning fra laget, eksempel på det andre at den gjelder en avtale laget skal inngå med ham selv. En idéell interesse i sakens utfall, leder ikke til inhabilitet, og heller ikke at saken generelt berører styremedlemmet f.eks. fordi han er andelseier. Et inhabilt styremedlem skal ikke bare la være å stemme, men fratre under hele sakens behandling og også når styret drøfter og avgjør om det foreligger inhabilitet. Det er ikke særregler i loven om virkningen av inhabilitet, men virkningen kan bli at vedtaket er ugyldig. Det beror imidlertid på en nærmere vurdering av den enkelte sak DAGLIG LEDER (FORRETNINGSFØRER) Det følger av 6-2 at alle boligbyggelag plikter å ha en daglig leder (forretningsfører) og det er styret som ansetter ham. Forretningsføreren skal være en fysisk person det er ikke adgang til å la et annet foretak være forretningsfører for et boligbyggelag. 45 Men han behøver ikke å være ansatt i boligbyggelaget, han kan f.eks. være en selvstendig næringsdrivende som påtar seg slike oppdrag. Den daglige leders rettigheter og plikter er nærmere angitt i 6-12 og Innenfor sitt ansvarsområde kan han representere laget og inngå bindende avtaler, jf REVISOR OG REPRESENTANTSKAP I tillegg til disse tre organer, plikter alle boligbyggelag å ha minst én statsautorisert eller registrert revisor, jf Lovens kapitel 8 inneholder en del regler om valg av 43 Loven definerer ikke «nærstående», men i forarbeidene (prp. s. 232) er det vist til dekningsloven Styremedlemmer som er valgt blant de ansatte er normalt ikke inhabile i saker som gjelder de ansattes arbeidsforhold m.m., men klart i saker som bare gjelder vedkommendes eget arbeidsforhold, jf. nærmere Borlkom s Den motsatte regel var foreslått av borettslovutvalget, men ble strøket i proposisjonen, jf. prp. s. 77.

17 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 17 av 114 revisor og hans plikter i forhold til boligbyggelaget og lagets andelseiere. Reglene om revisors arbeide og plikter finner vi ikke i boligbyggelagsloven, men i revisorloven (lov 2/1999). Revisjonsplikten gjelder helt fra stiftelsen og det skal fremgå av stiftelsesdokumentet hvem som skal være lagets første revisor. Revisjonsplikten gjelder hele lagets virksomhet. Den tidligere borettslagslov ( 68 annet ledd) hadde en regel som bestemte at boligbyggelagets revisor også skulle være revisor for de tilknyttede borettslag, men den ble ikke videreført. Loven er ikke til hinder for slikt personfellesskap, men det er borettslagets generalforsamling som velger revisor og som derfor avgjør om den ønsker det. Tidligere måtte alle boligbyggelag ha et representantskap som var valgt av generalforsamlingen og som var det organ som skulle kontrollere at styret og forretningsføreren utførte sine oppgaver i samsvar med lagets formål, lover og vedtekter. Tradisjonelt har også de boligsøkende andelseiere hatt flertall i representantskapet 46 i mange boligbyggelag. Nå er representantskap en frivillig ordning som må vedtektsfestes i lag som ønsker det, jf I lag der representantskapsordningen også fulgte av vedtektene, vil den videreføres inntil vedtektene måtte bli endret. Det er generalforsamlingen som velger representantskapet, jf første ledd, og vedtektene kan ikke ha andre regler om dette. Representantskapets hovedoppgaver følger av annet ledd og heller ikke de kan fravikes i vedtektene. Tredje ledd gir anledning til å vedtektsfeste at representantskapet skal ha andre oppgaver, men denne regel må tolkes innskrenkende slik at representantskapet ikke kan overta oppgaver som ligger til andre organer 47 unntatt retten til å velge styremedlemmer. 46 Slik er det fortsatt i OBOS' representantskap. 47 Jf. Borlkom s. 148.

18 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 18 av BORETTSLAGET 2.31 HVILKE SELSKAPER ER BORETTSLAG? BORETTSLAGET ER ET LUKKET SAMVIRKEFORETAK Borettslagsloven 1-1 første ledd har en legaldefinisjon av borettslag samtidig som bestemmelsen slår fast at loven bare gjelder for slike lag. Definisjonen er bygget opp på samme måte som bbl. 1-1 ulikheten ligger i at de to lag har ulike formål. Selvom borettslaget ikke er åpent for nye medlemmer på annen måte enn ved at man overtar en annens andel, må det likevel regnes som et samvirkelag og dette begrepet er tatt inn som en del av definisjonen. 48 De viktigste kjennetegn ved et samvirkelag er at det i motsetning til aksjeselskap ikke skal gi økonomisk avkastning, men tjene andelseiernes interesser som forbrukere, leverandører eller på annen måte. For borettslag er det andelseiernes interesser som boligforbruker som er aktuelt BORETTSLAGETS FORMÅL Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne bruksrett (borett) til boliger i lagets eiendom, jf. 1-1 første ledd første punktum. Som regel vil det være en eiendom som laget eier, men definisjonen dekker også den situasjon at laget leier en eiendom der andelseierne får bruksrett til boliger. Boretten er en lovbestemt følge av at man er andelseier og dens nærmere innhold er regulert i lovens kapitel Alle selskap som har dette formål, er et borettslag og underlagt lovens regler, og slike lag kan heller ikke stiftes som aksjeselskap, jf Tidligere var andelseiernes borett en leierett underlagt husleielovens regler, men det ble endret i loven fra Det er ikke adgang til å unngå lovens regler ved å vedtektsfeste at laget skal leie ut boliger til andelseierne. En husleieavtale gir også leieren bruksrett til en bolig, jf. husll. 1-1, og følgelig vil laget falle inn under legaldefinisjonen og bli regulert av borettslagsloven. Den gamle loven hadde et skille mellom hovedformål og tilleggsformål. Selvom disse begrepene ikke brukes lenger, finnes skillet fortsatt i loven. Hovedformålet er fortsatt å skaffe andelseierne borett til bolig som laget disponerer, jf. 1-1 første ledd 48 Samvirkelovens definisjon er gjengitt foran i avsnitt Jf. avsnitt 2.36 nedenfor.

19 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 19 av 114 første punktum, og alle borettslag må ha dette formålet. Men det følger av annet punktum at borettslaget også kan drive med annen virksomhet som har sammenheng med boretten, slik virksomhet vil være et tilleggsformål. Tidligere måtte dette vedtektsfestes, nå følger det direkte av loven. Et borettslag som hittil bare har drevet med ren boligforvaltning, kan med andre ord sette igang med andre tiltak innenfor de rammer loven setter. I hvilken utstrekning borettslaget kan engasjere seg i andre tiltak enn det som ligger innenfor hovedformålet, kan ofte være tvilsomt og skape strid i laget. I den gamle loven var det et vilkår at tiltakene måtte tjene andelseiernes bointeresser, og formuleringen i den nye loven «heng saman med buretten» er ment å ha det samme innhold. Forarbeidene til den gamle loven 50 hadde en rekke eksempler på hva slags tiltak lovkomitéen tenkte seg og enkelte av disse gikk nok vel langt. Det rette må være at bomiljøtiltak m.m. må ha en nokså klar sammenheng med boretten og beboernes fellesinteresser, selvom ikke alle kan ha nytte av tiltaket. Andelseiere uten barn må finne seg i at borettslaget lager lekeplass på utearealet og andelseiere uten bil må akseptere at det bygges parkeringsplasser. 51 I praksis har felles innkjøp av strøm og fasttelefoni vært akseptert, 52 men det siste kan nok ikke godtas idag siden fasttelefon er i ferd med å bli erstattet av andre telefonisystemer. Spørsmålet har gjerne dukket opp når det gjelder kabelfjernsyn; her må installasjonen av ledningsnett m.m. aksepteres som et fellestiltak, mens felles abonnement på omfattende programpakker ligger utenfor det laget kan bestemme. 53 Tilsvarende gjelder bredbåndstilknytning. Å finne eksempler på tiltak som klart ligger utenfor formålet er enklere; borettslaget kan f.eks. ikke drive butikk eller bensinstasjon, eller påta seg drift av nærradio eller TV-sendinger. Kjøp av fritidsboliger til bruk for andelseierne, faller også utenfor tiltak som har sammenheng med boretten. Selvom borettslaget primært skal ha boliger som andelseierne har bruksrett til, er det ikke utelukket å leie ut boliger til andre. Den gamle loven satte en grense på to slike boliger og tanken var at det skulle dekke behovet for vaktmesterbolig. Nå er det ingen lovfestet grense, dvs. at borettslaget selv bestemmer dette, og det er flere paragrafer i loven som forutsetter at laget kan ha slike «andelsløse» boliger. 54 Men lagets formål setter grenser. Hvis utleievirksomheten blir betydelig, vil det være i strid med hovedformålet. Det er derfor uaktuelt at to personer kjøper en leiegård med tyve boliger og deretter stifter et borettslag med to andeler og atten utleieboliger. Det behøver ikke å være formålsstridig at borettslaget leier ut næringslokaler av ulike typer, f.eks. kontor til lege og fysioterapeut i et eldreborettslag eller barnehagelokaler i et lag med yngre andelseiere. Men den som skal bruke lokalet kan ikke være andelseier, lokalet må være borettslagets fellesareal og bruksretten må være en husleieavtale. Derimot vil ordinær utleie av vanlige forretningslokaler i et noe større omfang lett komme i strid med hovedformålet Jf. NOU 1974:6 s Se Rt som er referert i avsnitt nedenfor. 52 Vi har ingen dommer som uttrykkelig tar stilling til spørsmålet, men LB og Rt er eksempler på at borettslag har slike ordninger og retten måtte avgjøre om betalingen var en del av husleien. 53 Se nærmere om dette i avsnitt nedenfor. 54 Se 3-2, 4-9, 4-10 og Den gamle loven hadde en regel om større rett til utleie av næringslokaler når laget hadde ervervet en kombinert eiendom, jf. Boligrett 4 s. 81. Den tok særlig sikte på situasjoner der en kommune brukte forkjøpsrett

20 KAP2-REV.doc Utskrift 10/30/07 9:43 AM Side 20 av 114 Tradisjonelt har borettslag skaffet andelseierne helårsboliger og etter den gamle loven var det tvilsomt om fritidsboliger kunne organiseres i borettslag. Nå følger det av 1-1 annet ledd at et borettslag kan disponere fritidsboliger og leie disse ut til andelseierne. Forutsetningen er imidlertid at laget stiftes som borettslag. 56 Det betyr at borettslagsformen ikke er påbudt, det kan også stiftes aksjeselskap eller ansvarlige selskap som eier fritidsboliger som deltagerne har bruksrett til. Men er et slikt lag stiftet som et borettslag, gjelder loven fullt ut ikke bare så langt den passer. Borettslagsloven har ingen særregler om «fritidsborettslag» heller ikke i den form at laget kan gjøre unntak fra enkelte regler. I denne fremstillingen skal vi ikke ta opp særlige problemer som fritidsboliger i borettslag måtte reise ANSVARSBEGRENSNINGEN Det er en del av samvirkedefinisjonen at andelseierne ikke har ansvar for lagets forpliktelser utover det som er skutt inn som andelskapital. Dette vilkåret er ikke tatt med i legaldefinisjonen, men følger av bestemmelsen i brl. 1-2 første ledd, og i annet ledd er det presisert dithen at andelseierne ikke kan pålegges å gjøre innskudd i laget. 57 Et borettslag kan derfor ikke ha vedtekter som pålegger andelseierne ansvar utover dette, og det kan heller ikke vedtas av generalforsamlingen. Skulle det likevel være gjort, vil det ikke være bindende for den enkelte andelseier. 58 Det viktigste unntak fra ansvarsbegrensningen er at borettslaget kan pålegge den enkelte andelseier å dekke en andel av felleskostnadene, jf Et borettslag har ikke andre inntektskilder og andelseierne hefter på dette vis indirekte for lagets forpliktelser. Ansvarsbegrensningen er likevel en realitet i flere retninger: For det første kan lagets kreditorer aldri gå direkte på andelseieren og kreve ham for lagets forpliktelser heller ikke om kravet begrenses til vedkommendes «andel». Og for det annet kan en andelseier si opp bruksretten, jf første ledd, og derved bli fri plikten til å betale felleskostnader for tiden etter at oppsigelsesfristen er ute TILKNYTTEDE OG FRITTSTÅENDE BORETTSLAG Borettslagsloven skiller mellom tilknyttede og frittstående borettslag og har en legaldefinisjon av hva som er tilknyttede lag i 1-3. Selvom uttrykket frittstående borettslag ikke er brukt i loven, har uttrykket hevd og brukes om alle lag som ikke er tilknyttede. Skillet fantes også i de tidligere lover, men uten noen legaldefinisjon, og det var antatt tilknyttede lag var de som fylte disse tre vilkår: Boligbyggelaget stod for stiftelsen (kontorstiftelse) Boligene ble tildelt boligbyggelagets medlemmer Borettshaverne måtte være andelseiere i boligbyggelaget etter leiegårdsloven, se som eksempel Rt Nå vil det være i tråd med hovedformålet at borettslaget fortsetter å eie og leie ut lokaler i et slikt tilfelle. 56 Det kan ikke stiftes lag som har til formål å skaffe andelseierne både helårs- og fritidsbolig, jf. Borlkom s Med unntak av de særhjemler for betalingsplikt som uttrykkelig er nevnt i bestemmelsen. 58 Om muligheten for å stifte ansvarlig selskap med samme formål som borettslag, se Borlkom s Om omgåelse av ansvarsbegrensingen ved stor og hurtig økning av felleskostnadene, se Borlkom s. 278.