FAST EIENDOM OG ENTREPRISE

Transkript

1 NR Nyhetsbrev FAST EIENDOM OG ENTREPRISE Kvartalsvis oppdatering på eiendom og entreprise fra DLA Piper 01 Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper EVERYTHING MATTERS

2 02 Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper Nye regler om solidaransvar for lønnsforpliktelser trer i kraft fra 1. januar januar 2010 trer nye regler om solidaransvar for lønnsforpliktelser i kraft. Reglene medfører at dersom en part i et byggeprosjekt misligholder lønnsforpliktelser, får de øvrige parter i prosjektet et ansvar for disse. Reglene om solidaransvar er innført ved en ny 13 i lov om allmenngjøring av tariffavtaler med videre (allmenngjøringsloven). Solidaransvaret for lønnsforpliktelser gjelder bare på de områder der tariffavtale er allmenngjort etter allmenngjøringsloven. Allmenngjorte områder pr i dag er: Byggeplasser i Norge Byggeplasser i Oslo-regionen (installasjon, vedlikehold og reparasjon på elektro- og automatiseringsanlegg i Oslo og Akershus) Enkelte petroleumsanlegg på land - i henhold til egen liste Verkstedoverenskomsten for Skips- og verftindustrien Reglene innbærer at dersom en arbeidstaker ikke får utbetalt lønn av sin arbeidsgiver, kan han kreve denne utbetalt av andre parter i byggeprosjektet. Ansvaret omfatter pr dags dato ikke byggherren, men det er åpnet for at han kan omfattes ved forskrift. Ansvaret begynner med hovedentreprenør og går nedover i kontraktskjeden uten begrensninger. Enhver entreprenør over den misligholdende arbeidsgiver i kontraktskjeden er solidarisk ansvarlig. Resultatet av dette er at man kan bli ansvarlig for lønninger for selskaper man ikke selv har kontrakt med. Ansvaret går imidlertid ikke sidelengs. Ansvaret for lønnsforpliktelsene omfatter lønn, overtidsbetaling og feriepenger. Ansvaret er imidlertid begrenset av at det bare omfatter lønn til nivået i allmenngjøringsforskriften, og bare den del av lønnen som kan knyttes til oppdrag hvor man er i kontraktskjeden. Ansvaret omfatter også plikt til å svare arbeidsgiveravgift, foreta forskuddstrekk, sende inn oppgaver med mer. Kravet fremmes av arbeidstaker selv. Arbeidstaker har ingen plikt til å tvangsinndrive lønn hos egen arbeidsgiver, det er tilstrekkelig at lønnen ikke er utbetalt på forfallsdato. Det er et vilkår at kravet fremmes skriftlig innen tre måneder etter lønnens forfallsdato. Ved melding til én oppdragsgiver avbrytes fristen i forhold til alle. Etter at krav er fremmet, skal utbetaling skje innen 3 uker. Ved forsinket betaling vil det påløpe forsinkelsesrenter. De nye reglene gjelder kontrakter signert etter 1. januar 2010.

3 Næringseiendom og Fast eiendom Ikrafttredelse av endringer i husleieloven. De tidligere vedtatte endringene i husleieloven trådte i kraft 1. september Flere av husleielovens bestemmelser er nå endret. Blant de viktigste kan det nevnes at utleier ved tidsbestemte leieavtaler nå må uttrykkelig spesifisere skriftlig at leieavtalen ikke skal kunne sies opp. Det er derfor viktig at utleier er oppmerksom på denne endringen i husleieloven 9-2 dersom han ønsker at en tidsbestemt leieavtale ikke skal kunne sies opp av leietaker i den fastsatte leieperioden. Reglen gjelder bare i boligleieforhold. Endringen vil derfor ikke ha konsekvenser for utleie av næringslokaler. Videre vil det etter endringen i husleieloven 3-1 være adgang til å avtale at leietaker i tilegg til leien skal betale en andel av utleiers utgifter til forbruk av vann og avløp for eiendommen, forutsatt at utgiftene skal betales etter målt forbruk. Tidligere var det bare tillatt å avtale at utgifter til elektrisitet og brensel kunne kreves dekket i tilegg til leien. Denne bestemmelsen vil imidlertid også bare være relevant i boligleieforhold. Ved utleie av næringslokaler er det avtalefrihet på dette punktet og det er også vanlig at slike utgifter allerede er inkludert i felleskostnadene. Det er i tillegg gjort visse formelle og reelle endringer i depositumsreglene. Blant annet er det fastsatt at depositumskonto skal opprettes i leietakers navn, slik at det nå må opprettes en depositumskonto for hvert leieforhold. Det er også inntatt i lovteksten i 3-5 at det er utleier som må dekke kostnadene med å opprette en depositumskonto. Denne bestemmelsen gjelder også ved leie av lokaler men kan fravikes ved avtale. Ikrafttredelse av endringer i odelsloven, konsesjonsloven, jordloven. Flere av de vedtatte endringene i odelsloven, konsesjonsloven og jordloven trådte i kraft 1. juli Noen av de mest sentrale endringene vedrører reglene om odlingsjord. Reglene er nå forenklet slik at det kun vil være spørsmål om arealgrenser. Det er med andre ord ikke lenger noe vilkår at eiendommen skal kunne nyttes til landsbruksdrift. Grensene i odelsloven 2 er hevet til 25 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller 500 dekar produktiv skog. Det er også viktig å få med seg at fristen til å gjøre odelsretten gjeldende er redusert til seks måneder mot tidligere ett år fra tinglysning. Med endringen vil man nå kunne oppnå en raskere avklaring av odelsspørsmål ved salg av eiendom. Endringene får ikke virkning for tilfeller der fristen startet å løpe før 1. juli Her vil fristen fortsatt være ett år. Vilkårene for boplikt fremgår etter lovendringen kun av konsesjonsloven. Boplikten er fortsatt fem år og erververen må i likhet med før endringen bosette seg på eiendommen innen ett år. Plikten gjelder imidlertid nå også for den som kun har løst eiendommen på odel. Er det slik at vedkommende ikke vil eller kan oppfylle boplikten, må det søkes om konsesjon. Det er også verdt å merke seg at arealgrensen for konsesjonsplikt for bebygd eiendom er hevet til 25 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord og 100 dekar totalareal. Forslag til lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapport ved omsetning av bolig i forbrukerforhold. Justisdepartementet har sendt Takstlovsutvalgets utredning (NOU 2009:6) med forslag til lovendringer i flere lover på høring. Bakgrunnen for forslagene er et ønske om å sikre at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold etter avhendingslova, foreligger god nok informasjon om forhold ved boligen. De foreslåtte endringene i avhendingslova vil innebære at selger av bolig får plikt til å legge frem godkjent tilstandsrapport. I tilknytning til dette er det også foreslått at kjøper i utgangspunktet ikke skal kunne gjøre gjeldende som mangel noe som går frem av en godkjent tilstandsrapport etter avhendingslova 3-7 og 3-8, forutsatt at han har hatt anledning til å gjøre seg kjent med den. Blir disse forslagene vedtatt i sin nåværende utforming, vil dette øke betydningen av tilstandsrapporter både for kjøper og selger. Ikrafttredelse av endringer i tomtefesteloven På bakgrunn av Høyesteretts avgjørelse i den såkalte Sørheimsaken vedtok Justisdepartementet å endre 40 prosent-regelen i tomtefesteloven 37 for å unngå grunnlovsstridige resultater. Endringen trådte i kraft 1. oktober 2009 og innebærer at det bare er bortfester som kan kreve innløsning etter 40 prosent-regelen. Innløsningssummen er også redusert fra 30 til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden, forutsatt at det ikke er avtalt en mindre sum. 03 Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper 03

4 Offentlige Anskaffelser Bruk av kontraktsstandarder ved offentlige anskaffelser Det følger av forskrift om offentlige anskaffelser 3-11 at der det finnes fremforhandlede og balanserte kontraktsstandarder, skal disse som hovedregel benyttes. Leverandørene har derfor reagert på at mange offentlige oppdragsgivere synes å se bort fra denne klare hovedregelen, og at det er en utstrakt bruk av egne kontraktsvilkår som i større eller mindre grad fraviker fra de fremforhandlede standardene. I et brev fra Fornyings- og administrasjonsdepartementet til en rekke oppdragsgivere omfattet av anskaffelsesregelverket har imidlertid departementet forsøkt å ta tak i denne praksisen, ved å oppfordre til økt bruk av kontraktsstandarder ved offentlige anskaffelser. Oppdragsgiverne oppfordres til å gjennomgå og vurdere interne rutiner eller instrukser som forutsetter bruk av generelle tillegg eller avvik fra kontraktsstandarder. Videre foreslås det at oppdragsgiverne innfører rutiner for å dokumentere for eget bruk, hvorfor det i det konkrete tilfelle er nødvendig med avvik fra kontraktsstandarden. KOFA-sak 2009/49: ulovlig tildelingskriterium erfaring Saken gjaldt bruken av undertildelingskriteriet Tilbudt personell sin erfaring fra gjennomføring av tilsvarende opplegg. Konkurransen gjaldt anskaffelse av klimaskjerm og diverse ombygningsarbeider til en skole. KOFA tar utgangspunkt i den senere tids nemndspraksis, særlig sak 2008/120, hvor det er foretatt en grundig gjennomgang av rettstilstanden etter EF-domstolens sak C-532/06 (Lianakis). I sak 2008/120 kom KOFA til at erfaring som hovedregel ikke kan benyttes som tildelingskriterium, fordi det ikke er egnet til å identifisere det mest økonomisk fordelaktige tilbudet. Unntak er gjort ved anskaffelser hvor det kreves særlig tung kompetanse. I slike tilfeller antas det at erfaring og tilsvarende tildelingskriterier kan benyttes. I nærværende sak kom imidlertid ikke unntaket til anvendelse. KOFA diskuterer hvorvidt deler av anskaffelsen kan være av en slik art at unntaket kommer til anvendelse, men ender på at dette uansett bare dreier seg om en mindre del av kontrakten, slik at underkriteriet med den generelle utforming dette er gitt, ikke har tilstrekkelig tilknytning til kontraktsgjenstanden, jf forskrift om offentlige anskaffelser 13-2 (2). Undertildelingskriteriet var derfor ulovlig. KOFA-sak 2009/181: ulovlig tildelingskriterium sammenblanding av kvalifikasjon og tildeling Grenland kommunes innkjøpsenhet gjennomførte en anbudskonkurranse om rammeavtaler for rådgivertjenester. Oppdragsgiver ble innklaget for KOFA, blant annet med det grunnlag at det forelå en ulovlig sammenblanding og anvendelse av tildelingskriteriene og kvalifikasjonskriteriene. Det forhold som KOFA tok stilling til gjaldt tildelingskriteriet referanseprosjekter og kvalifikasjonskravet referanser. KOFA kom til at de forhold som syntes å skulle bli vurdert under tildelingskriteriet referanseprosjekter var de samme som skulle bli vurdert under kvalifikasjonskravet referanser, og at dette således var et ulovlig tildelingskriterium. KOFAs avgjørelse følger opp flere andre avgjørelser som dreier seg om skillet mellom kvalifikasjonsfase og tildelingsfase, etter EF domstolens klargjøring av dette skillet, jf Lianakis-dommen (C-532/06). 04 Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper 04

5 Plan og bygningsrett NY PLAN- OG BYGNINGSLOV Den nye plan- og bygningsloven er inndelt i to deler, henholdsvis plandelen og byggesaksdelen. Plandelen trådte i kraft 1. juli i BYGGESAKSDELEN TIL NY LOV Det er varslet at byggesaksdelen til ny plan- og bygningslov trer i kraft 1. januar Kommunal- og regionaldepartementet har i den forbindelse sendt ut forslag til forskrift vedrørende byggesaksdelen på høring. Høringsfristen gikk ut 1. oktober. Høringen omfatter forslag til ny Byggesaksforskrift og ny Teknisk forskrift. Det er grunn til å tro at forskriften vil tre i kraft samtidig med byggesaksdelen av loven, 1. januar FORSLAG OM FORVALTNING AV STRANDSONEN PÅ HØRING Miljøverndepartementet har sendt forslag til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen på høring. Bakgrunnen for forslaget er at det i plandelen til ny plan- og bygningslov er fastsatt nye regler om strandsonen. Byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen og reglene om dispensasjon er strammet inn. NY BYGGHERREFORSKRIFT Arbeids- og inkluderingsdepartementet har gitt ny forskrift om sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på byggeeller anleggsplassen. Forskriften trer i kraft 1. januar 2010 og opphever någjeldende byggherreforskrift fra Formålet med revisjonen har vært å oppnå en mer effektiv forskrift som på en bedre måte kan bidra til økt seriøsitet i bygge- og anleggssektoren. Den reviderte forskriften tar særlig sikte på å tydeliggjøre byggherrens HMS-ansvar. I tillegg er forskriften omstrukturert, slik at kapitlene nå er inndelt etter aktørene i byggeprosessen. Dette i motsetning til dagens forskrift der inndelingen skjer etter de ulike fasene i prosjektet. NY HØYESTERETTSAVGJØRELSE - KONSEKVENSUTREDNING Saken gjelder gyldigheten av en reguleringsplan vedrørende etablering av den amerikanske ambassade på Huseby. Spørsmålet som var til behandling hos Høyesterett var hvorvidt vedtatte reguleringsplan var gyldig fordi det ikke var foretatt konsekvensutredning med tanke på alternativ lokalisering. Tiltakshaver har i utgangspunktet en plikt til å gjennomføre konsekvensutredning i forbindelse med innsendelse av et reguleringsforslag. Formålet med konsekvensutredninger er å klargjøre virkningene av tiltak som kan ha vesentlige konsekvenser for miljø-, naturressurser og samfunn. Utredning av alternativer, herunder alternativ lokalisering, er særskilt nevnt i regelverket som fastlegger kravet om konsekvensutredninger. Høyesterett slår imidlertid fast at det ikke ut i fra dette kan utledes en alminnelig plikt til å utrede alternativ lokalisering for et tiltak som det foreliggende. Høyesterett fremhever at innholdet i utredningsplikten fastsettes av ansvarlig myndighet ut fra et faglig-politisk skjønn. Når kommunen valgte å godkjenne reguleringsplanen, og altså ikke krevde utredning om alternativ lokalisering, er dette kommunens valg og kan ikke føre til ugyldighet. NY HØYESTERETTSAVGJØRELSE - EKSPROPRIASJONSERSTATNING Saken gjelder fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon av et areal til idrettsanlegg som etter reguleringsplanen er avsatt til friområde. Høyesterett slår innledningsvis fast hovedregelen om at reguleringsplaner som hovedregel legges til grunn ved ekspropriasjon, det vil si at erstatning gis basert på den verdi arealet har etter planen: her friområde. Det foreligger imidlertid to unntak, der det sentrale her er unntaket om at grunneieren, ved ekspropriasjon av område regulert til offentlige bygninger eller anlegg, kan kreve at vederlaget blir fastsatt på grunnlag av alternativ påregnelig bruk. Spørsmålet i saken var derfor om et idrettsanlegg var å likestille med offentlige anlegg. Høyesterett kom til at et stort idrettsanlegg slik som i dette tilfelle måtte anses som et offentlig anlegg. Det ses derfor bort ifra at området opprinnelig var regulert til friområde, og erstatning utbetales basert på alternativ påregnelig utnyttelse av arealet. 05 Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper Nyhetsbrev Fast Eiendom og Entreprise DLA Piper 05

6 Bjørn Slaatta Avdelingsleder og Partner M bjorn.slaatta@dlapiper.com Hans Christian Brodtkorb Partner M hans.christian.brodtkorb@dlapiper.com Martine Finbak Adv.fullmektig M martine.finbak@dlapiper.com Glenn V. Heia Advokatfullmektig M glenn.heia@dlapiper.com Håvard Hordvik Fast advokat M havard.hordvik@dlapiper.com Are Hunskaar Partner M are.hunskaar@dlapiper.com Tommy Jahnsen Adv.fullmektig M tommy.jahnsen@dlapiper.com Eva M. Johnsen Fast advokat M evamarie.johnsen@dlapiper.com Andreas Kildal PSA andreas.kildal@dlapiper.com Magnus Løvlien Lutnæs Fast advokat M magnus.lovlien.lutnas@dlapiper.com Espen Moe RMP/Partner M espen.moe@dlapiper.com Bjørn Erik Mørkved Advokat M bjorn.erik.morkved@dlapiper.com André Standberg Senioradvokat M andre.standberg@dlapiper.com Gun Marit Stenersen Advokat M gun.marit.stenersen@dlapiper.com Evald Jon Strøm Kontorfelle M evald.jon.strom@dlapiper.com DLA Piper n o r w a y is part of DLA Piper, an international legal practice, the members of which are separate and distinct legal entities. For further information please refer to A list of offices can be found at Switchboard Copyright DLA Piper. All rights reserved. NOV