Update. Forhandling av leiekontrakter side 4. «Deres hus og hoteller brenner» side 33

Transkript

1 Update Update Næringseiendom Forhandling av leiekontrakter side 4 «Deres hus og hoteller brenner» side 33 MVA og justering enkelte tema av stor betydning for utleiere side 35

2 update Næringseiendom 2 innhold For leietakere som har rett til å forlenge sin leiekontrakt med fastsettelse av ny markedsleie, og benytter denne retten uten først å få et tilbud fra utleier, kan utleiers etterfølgende fastsettelse av markedsleien ende med en stor og uventet økning i markedsleien. SIDE 18 Update januar Forhandling av leiekontrakter 8 Standardkontrakter universell utforming regulering i leieavtaler SIDE Felleskostnader store muligheter 13 Inngåelse av leiekontrakter ny høyesterettsavgjørelse 14 Oppsigelse av leiekontrakter 16 Utleiers tapsbegrensningsplikt ved ekstraordinært opphør av tidsbestemte leiekontrakter 18 Stor økning i leien ved fornyelse kan være markedsmessig 20 Vedlikeholdsplikt i husleieforhold 23 Overlevering og tilbakelevering av leieobjektet 25 Garantistillelse i leieforhold 27 Universell utforming regulering i leieavtaler 29 Energimerking av yrkesbygg 31 Tinglysing og pantsettelse av leiekontrakter 33 «Deres hus og hoteller brenner» 35 MVA og justering enkelte tema av stor betydning for utleiere 38 Næringseiendomsteamet 39 Kontaktinformasjon Utgiver Wikborg Rein Redaktør Line ravlo-losvik og tormod ludvik nilsen Forsidefoto Erik Burås / Studio B13 Layout & design Cecilie breivik hansen Produksjon Scandinavian Sales Design AS Opplag 1250 Update Dette nummeret av Update er produsert av Wikborg Rein. Update gir et sammendrag av forskjellige rettslige temaer, men artiklene er ikke ment som spesifikk juridisk rådgivning. Situasjonene som er beskrevet kan skille seg fra din situasjon og rådene trenger ikke gjøre seg gjeldende for deg. Dersom du ønsker juridisk rådgivning eller har spørsmål eller kommentarer, kan du kontakte din kontaktperson i Wikborg Rein direkte eller en av kontaktpersonene i dette nummeret. Innhold fra Update kan ikke reproduseres uten skriftlig tillatelse fra Wikborg Rein.

3 3 LEDER Undervurderte leiekontrakter! 2011 viste seg å bli et hektisk år med stor aktivitet både på salgssiden og hva gjelder inngåelse av leiekontrakter. Selv om nye omsetningsrekorder ikke ble satt, så viser aktiviteten et eiendomsmarked som er spennende og i utvikling. Wikborg Rein har hatt gleden av å bistå sentrale eiendomsaktører både ved erverv, salg og utvikling av næringseiendom, med eiendomsverdier på flere titalls milliarder de siste årene. Vi har også bistått ved mange leiekontraktsforhandlinger og ved tvister i tilknytning til leiekontrakter. Via dette arbeidet har vi sett mange leiekontrakter, deriblant forskjellen på de godt strukturerte og de lite gjennomtenkte leiekontraktene. Betydningen av gode leiekontrakter er ofte undervurdert. En riktig leiekontrakt er en sentral byggestein i utviklingen av en eiendom, og den er en viktig verdiskaper for et eiendomsselskap. Den vil danne rammer for inntjeningen på eiendommen, og grunnlaget for fordelingen av kostnader mellom utleier og leietaker. Leiekontraktene påvirker ikke bare verdien på eiendommen, men også hvilke parter som er interessert i å kjøpe eiendommen på kort eller lang sikt. Her syndes det en god del. Enkelte gårdeiere har lite fokus på helheten, og i ytterste konsekvens kan leiekontraktene bli et lappeteppe med lite fleksibilitet. FOTO: Erik Burås / Studio B13 Dette Update er derfor i det vesentligste viet leiekontrakter. Noen av artiklene har allerede stått på trykk i andre medier, men vi har likevel valgt å innta de her også. God lesing, godt nytt år, og en blomstrende eiendomsvår! Line Ravlo-Losvik Leder av Næringseiendomsteamet i Wikborg Rein

4 update Næringseiendom 4 Forhandling av leiekontrakter Forhandling av leiekontrakter De leiekontrakter som er inngått for et bygg er viktige for den som til enhver tid er eier av bygget da det er leieinntektene som skal sikre eierens drift av eiendommen. Leiekontraktene vil også ha betydning for byggets markedsverdi ved et eventuelt salg. Verdsettelsen bygger som regel på en kombinasjon av eiendommens kontantstrøm kombinert med eiendommens utviklingsmuligheter. Når man forhandler leiekontrakter bør man derfor også ha in mente at kontrakten som forhandles kan påvirke eiendomsverdien på utleieobjektet. Utformingen av leiekontraktene vil kunne ha mye å si for verdsettelsen av eiendommen i fremtiden. Husleieloven vil som kontakt / Haakon Blaauw hbl@wr.no Gøran Mjelde Aarvik gla@wr.no utgangspunkt komme til anvendelse som bakgrunnsrett for leieforholdet. Husleieloven er for det meste fravikelig for leieforhold knyttet til forretningslokaler. Husleieloven vil likevel være bakgrunnsrett, og vil komme til anvendelse i den grad man ikke i leiekontrakten har avtalt avvikende reguleringer, eller på annen måte fraveket de utgangspunkter som følger av loven. I det følgende skal vi belyse noen av de elementer i leiekontrakten som man i så måte bør ha særlig oppmerksomhet på når man skal forhandle om leiekontrakter med leietakere, slik at man kan legge grunnlaget for å oppnå en større avkastning og dermed også en høyere fremtidig verdi av eiendommen. Fastsettelse og regulering av leienivået Det viktigste er naturligvis selve leienivået det konkrete leienivået vil normalt være utgangspunkt for konkrete forhandlinger ved inngåelsen av en kontrakt, og således reflektere leieprisnivået på forhandlingstidspunktet. Det er imidlertid flere forhold som kan påvirke «verdien» av leiekontrakten i fremtiden først og fremst kontraktens

5 5 justeringsmekanisme. Husleielovens utgangspunkt i 4-2 er at hver av partene kan kreve leien justert med inntil «endringen i konsumprisindeksen» og krav om endring kan gjøres med minst ett års mellomrom. Fra et utleierperspektiv vil det kunne være ønskelig å begrense dette til justering i henhold til økningen i konsumprisindeksen (KPI) og ikke i forhold til endringen i KPI. I kontrakten kan det også inntas en bestemmelse om at varsel om årlig regulering av leienivået må anses gitt, slik at partene i prinsippet vedtar en årlig oppjustering av leienivået per 1. januar. For lange leiekontrakter, eller leiekontrakter med opsjon for leietaker til forlengelse, kan utleier søke å ta inn en klausul om at leienivået ved forlengelse (eller etter et visst antall år) skal oppjusteres til det som må anses å være markedsleie på tidspunktet for forlengelsen. Husleieloven 4-3 har en bestemmelse som ved visse mellomrom gir partene (både leietaker og utleier) rett til å kreve tilpasning til «gjengs leie». Denne bestemmelsen er det vanlig å kreve fraveket fra utleier. Bakgrunnen for dette er først og fremst betydningen av «gjengs leie». Dette er ikke det samme som markedsleie. «Gjengs leie» er et gjennomsnitt av alle løpende leiekontrakter for tilsvarende lokaler på det angjeldende tidspunkt. Dette betyr at gamle leiekontrakter inngått på tidspunkt da markedsleien var lavere, vil trekke ned nivået på «gjengs leie» i denne gjennomsnittsvurderingen. En tilpasning til «gjengs leie» vil således utlikne konjunktursvingninger og ikke medføre en rett til oppjustering av leienivået. Sammensetning av leietakere I bygg med mange leietakere, og som i tillegg gjerne har utviklingspotensiale (eksempelvis kjøpesentre), vil det for eier av bygget være ønskelig med fleksibilitet med tanke på å optimalisere den samlede kontantstrøm. Et sentralt element vil da være sammensetningen av leietakere, både med hensyn til ulike bransjer, og med hensyn til aktører innen de ulike bransjer. Utgangspunktet i husleieloven er at leietaker i henhold til leiekontrakten skal ha en eksklusiv rett til det lokale som leietaker har. Dersom det vil være i utleiers interesse å flytte på leietakere, vil dette således være i strid med leietakernes eksklusive rett til de respektive lokaler. Forhandler man leiekontrakter for slike bygg, kan man innta bestemmelser i kontrakten som gir eier av bygget rett til (gjerne mot kompensasjon) å flytte leietakeren til andre deler av bygget dersom dette må anses å være til det beste for bygget som sådan og leietakerne samlet. En slik bestemmelse kan Husleieloven 4-3 har en bestemmelse som ved visse mellomrom gir partene (både leietaker og utleier) rett til å kreve tilpasning til «gjengs leie». Denne bestemmelsen er det vanlig å kreve fraveket fra utleier. gjøres mindre inngripende for leietaker ved at den for eksempel kun kommer til anvendelse dersom eier av bygget foretar ombygginger. Leietakertilpasninger og reforhandling av leiekontrakter Når en leiekontrakt nærmer seg utløp, vil det ofte for utleier oppstå spørsmål om man skal satse på reforhandling av kontrakten med eksisterende leietaker, eller om man skal forsøke å få inn en ny leietaker i de aktuelle lokaler. Gevinsten ved å få inn en ny leietaker kan ligge i forhøyet leie, men prisen for dette kan være kostnader til leietakertilpasninger og ledigtid. I forhold til utleiers kontinuerlige kontantstrøm vil en reforhandling med eksisterende leietaker normalt være gunstig, i alle fall på kort sikt man vil da sannsynligvis ha lave eller ingen kostnader med tilpasning og man vil ikke ha noen ledigtid. Å få inn ny leietaker kan på den annen side bety at man kan øke leienivået, slik at dette over tid gir en bedre kontantstrøm og dermed grunnlag for høyere verdivurdering. I slike situasjoner er det viktig at utleier gjør et grundig forarbeid med hensyn til å analysere effekten av de valg man foretar seg. Et sentralt element i denne vurderingen er eierkostnadene. Ved skifte av leietaker vil man for det første risikere (minst) 3 6 måneder ledigtid. Dernest vil det komme opp spørsmål om å tilpasse lokalene til en ny leietaker. Skal man gjøre leietakertilpasninger, vil dette kunne representere relativt betydelige kostnader. Hvorvidt kostnadene skal bæres av leietaker eller utleier er for så vidt et forhandlingsspørsmål, men ofte representerer tilpasningene, sett fra leietakers ståsted, en oppgradering av lokalene til en slags markedsstandard, noe som for leietaker innebærer en oppjustering til det nivå han vil kreve for å betale markedsleie (med andre ord ønsker leietaker ikke å dekke kostnadene for slike oppgraderinger). Videre kan tilpasningene ha en kostnadsramme som vil være vanskelig å bære for leietaker som en kostnad før innflytning, og utleier vil så fall måtte (delvis) forskuttere slike kostnader. Leietakertilpasninger ligger erfaringsvis på mellom og kroner per kvadratmeter, og ligger tilpasningene i det øvre sjikt sier det seg selv at det må være en langvarig kontrakt for at dette skal gi utleier gevinst dersom utleier skal dekke eller forskuttere kostnadene. Skal det være en fordeling av kostnadene mellom partene, eventuelt at leietaker skal nedbetale kostnadene gjennom kontraktens løpetid, er det i kontraktsforhandlingene viktig å vite hvordan man ideelt sett

6 update Næringseiendom 6 Forhandling av leiekontrakter Foto: istockphoto skal legge opp til å dekke inn disse kostnadene. Skal utleier dekke inn en del av kostnadene og dette skal gjøres som en leierabatt, vil det normalt være en fordel å yte rabatten så tidlig som mulig. Løper rabatten i hele kontraktens løpetid vil rabatten kunne bli kalkulert inn i kontantstrømmen ved senere verdsettelse. Skal utleier forskuttere kostnadene, men senere ta dem inn, må dette gjøres ved at man krever inn et beløp utover leiebeløpet som spesifiseres i avtalen, og ikke ved at man bare legger dette inn som en del av leien. Eierkostnader og Felleskostnader og ansvar for vedlikehold Eierkostnadene er en viktig faktor når man skal foreta en verdsettelse. Samtidig viser det seg ofte at eierkostnader er undervurdert i transaksjonsdokumenter. Med verdsettelse for øyet er det imidlertid viktig for en utleier å få skjøvet over så mange kostnader fra å være eierkostnader til å være felleskostnader, som leietakerne i fellesskap må dekke inn. På samme måte vil det være et skille mellom kostnader som den enkelte leietaker skal bære og kostnader som leietakerfellesskapet skal bære. For en utleier vil det naturligvis være et ønske om å holde felleskostnadene lavest mulig, slik at målet må være å kontraktsregulere dette slik at så mange kostnader og forpliktelser ligger på den enkelte leietaker i den enkelte leiekontrakt. Drifts- og vedlikeholdskostnader er kostnader som undertiden kan være kategorisert som både eierkostnad, felleskostnad og den enkelte leietakers kostnad. Slike kostnader utgjør også normalt vesentlige tallstørrelser, og får således en ikke ubetydelig innvirkning på verdsettelsen av eiendommen. I henhold til husleieloven 5-3 er vedlikeholdsplikten kun i svært beskjeden grad tillagt leietaker. Loven bygger på det utgangspunkt at utgifter til vedlikehold av bygget skal dekkes av leieinntektene, og etter 5-3 omfatter leietakers vedlikeholdsplikt kun bestemt opplistede komponenter samt inventar som «ikke er en del av eiendommen». Skal utleier skyve slike kostnader over på leietaker, må derfor leiekontrakten spesifisere i hvilken grad leietaker skal ha vedlikeholdsplikt utover det som følger av loven. Det vedlikeholdsansvar og de vedlikeholdskostnader som på denne måten pålegges leietaker, vil utleier kunne skyve over på leietaker. For det vedlikehold som etter dette faller på utleier, er det som nevnt over fra utleiers ståsted ønskelig å dekke inn så mye som mulig gjennom felleskostnader. I henhold til husleieloven 3-1 skal leien fastsettes til et bestemt beløp felleskostnader kan derfor ikke uten særskilt grunnlag avkreves leietaker. Det må således avtales særskilt at felleskostnader skal dekkes i tillegg til leien. Har man avtalt at det kreves dekning av felleskostnader er utgangspunktet at de kostnader som legges inn under felleskostnadene, også blir skjøvet over

7 7 på leietakerne (i fellesskap). Men det er i denne sammenheng viktig å ha i mente at utleier selv vil måtte oppebære en del av disse kostnadene i tilfeller der det er ledige lokaler. I profesjonelle forhold vil det være tilnærmet full avtalefrihet med hensyn til hva som skal legges inn som felleskostnader, og hva som skal gå inn under eierkostnader. Isolert sett vil det derfor fra utleier være en fordel om så mye som mulig legges inn i felleskostnadsgrunnlaget. På den annen side vil et bygg med et for høyt felleskostnadsnivå kunne anses som mindre attraktivt for potensielle leietakere, og det er derfor viktig å finne en balansegang. Merverdiavgift, skatter og avgifter Dersom kontrakten er taus med hensyn til MVA, skatter og avgifter forbundet med eiendommen, så må dette anses å være inkludert i den kontraktsfestede leien (husleieloven 3-1). Ved inngåelse av leiekontrakter er det således viktig å innta bestemmelser om at MVA og eventuelt andre skatter og avgifter kommer i tillegg til leien. I dag er det inntatt MVAbestemmelser i de fleste standardkontrakter på markedet. Det er like fullt et viktig sjekkpunkt når man forhandler om en leiekontrakt. Et sentralt element i så måte er at kontrakten inneholder regulering av mulige endringer i MVA-statusen på leietakersiden, for eksempel dersom en leietaker i løpet av leietiden endrer virksomheten med den følge at MVAklassifiseringen endres, eller at behovet for lokaler reduseres og man fremleier til aktører som har en annen MVAstatus. I så fall er det viktig at kontrakten inneholder bestemmelser om hvem som skal bære den økonomiske risikoen for slike endringer. En vanlig regulering er at leietaker påtar seg en forpliktelse om å holde utleier skadesløs for eventuelle krav som følge av endret MVA-status, samt at leietaker plikter å besørge frivillig registrering i MVA-registeret dersom han skal fremleie lokalene. Et annet viktig element hva angår MVA-reguleringen er forholdet til justeringsforpliktelser. Dersom det er gjort leietakertilpasninger som leietaker selv skal bekoste, kan leietakeren ha opparbeidet en egen justeringsforpliktelse. Dersom ikke annet er avtalt vil denne forpliktelsen følge eiendommen dersom leieforholdet opphører, og således få følger for utleier. Det er derfor viktig Dersom kontrakten er taus med hensyn til MVA, skatter og avgifter forbundet med eiendommen, så må dette anses å være inkludert i den kontraktsfestede leien (husleieloven 3-1). at leiekontrakten inneholder en bestemmelse om at leietaker beholder sin egen justeringsforpliktelse. Også andre skatter og avgifter som kan pålegges bygget og/eller leieforholdet, kan man få dekket inn av leietaker. Dette må imidlertid presiseres i leiekontrakten. I hvilken grad man kan få dekket inn slike skatter og avgifter er et forhandlingsspørsmål, men som et minstekrav fra utleier bør i alle fall skatter og avgifter som har sammenheng med leietakers aktiviteter, kunne kreves dekket fra leietaker. Tilbakelevering av lokaler Utgangspunktet etter husleieloven er at lokalene skal tilbakeleveres «ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde», jf. husleieloven 10-2, 2. ledd. Dette er også en vanlig regulering som inntas uttrykkelig i leiekontrakter. Men det er også i forhold til dette temaet potensielle mer- og mindreverdier for en utleier når man forhandler leiekontrakten. En tilbakeleveringsklausul kan reise flere problemstillinger. For det første må tilbakeleveringsklausulen ses i sammenheng med vedlikeholdsplikten. Fradraget for alminnelig slit og elde innebærer ikke at det stilles krav om at lokalene skal tilbakeleveres i tipp topp stand. Samtidig skal leietaker følge opp sin vedlikeholdsplikt frem til utløpet av kontrakten, slik at utleier skal kunne kreve at lokalene tilbakeleveres i en fungerende stand. Et annet spørsmål er hvordan det forholder seg med leietakers egne oppgraderinger og leietakertilpasninger. Dette representerer ikke nødvendigvis en positiv verdi for utleier på tilbakeleveringstidspunktet. Utgangspunktet fra et utleierperspektiv bør derfor være at alle tilpasninger skal reverseres før tilbakelevering, dog slik at utleier skal ha en rett til å forhandle om å beholde de tilpasninger som utleier ønsker. Her vil det likevel ligge en begrensning i at utleier ikke kan kreve tilbakeføring dersom dette vil medføre en verdireduksjon, eller om dette vil være økonomisk formålsløst. Et tredje spørsmål som kan reise seg i denne sammenheng er hvilket tidspunkt som skal anses som overtakelsen under den aktuelle leiekontrakt. Dersom en leiekontrakt er forlenget kan det bli spørsmål om overtakelsen er å regne som innflytningstidspunkt eller tidspunktet for forlengelsen. Det er således viktig at utleier presiserer at lokalene ved tilbakelevering skal leveres tilbake med inngåelsen av den opprinnelige kontrakt som overtakelsen. For å imøtegå problemstillinger og tvister knyttet til eiendommens tilstand ved tilbakelevering, bør man som utleier ved inngåelsen av leiekontrakter innta som et vedlegg en standard protokoll for tilbakeleveringen. Protokollen vil da fungere som dokumentasjon på hva som faktisk var status på tidspunktet for tilbakeleveringen.

8 update Næringseiendom 8 Standardkontrakter Standardkontrakter hvilke benyttes og hvordan forholde seg til disse? Standardkontraktene som Huseiernes Landsforbund, Foreningen Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund i fellesskap har utarbeidet for næringsdrivende, har utviklet seg til å bli de klart mest brukte standard leiekontraktene. Kontraktene kan langt på vei benyttes «som de er», men både leietaker og utleier har en del å hente på å gjøre tilpasninger og tilføyelser, og ukritisk bruk kan være risikofylt. Det er utviklet ulike standardkontrakter for ulike typer lokaler og leievilkår. Grovt sett kan disse deles inn i de tre standardene «nye lokaler» (inklusive rehabiliterte lokaler), «as-is»-lokaler, samt «bare-house» leieforhold («triple net lease»). Hvilke standarder Det som skiller nybyggstandarden fra de øvrige, er at den forutsetter at det lages en detaljert kravspesifikasjon for utforming av lokalene. Den inneholder videre en rett for leietaker til å kreve endringer i kravspesifikasjonen og slik sett påvirke kontakt / Line Ravlo-Losvik Lra@wr.no Tormod Ludvik Nilsen tln@wr.no utformingen av lokalene underveis. Normalt utarbeides det også prosedyrer og frister for byggeprosessen. En tilsvarende detaljert regulering for utforming av og arbeider i lokalene er ikke inntatt i «as-is»-standarden, selv om også denne åpner opp for at det utarbeides et vedlegg om arbeider som skal utføres av utleier eller eventuelt partene i fellesskap. Hvor det kun skal foretas tilpasninger og ikke-strukturelle arbeider i allerede eksisterende lokaler, er det normalt mest nærliggende å benytte «asis»-kontrakten. Det er verdt å merke seg at det er utviklet en variant av nybyggstandarden som inneholder endringsregulering, dagmulktalternativer mv. Denne er beregnet for større nybyggprosjekter. Disse spesialbestemmelsene vil kunne benyttes som et utgangspunkt, men både byggherren, entreprenøren og leietakeren har sterke motstridende interesser i slike prosjekter, noe som gjør at skreddersøm av kontraktene ofte er nødvendig. Den tredje typen er den såkalte «barehouse»-kontrakten («triple net lease»). Her samtykker leietaker i å betale all eiendomsskatt, bygningsforsikring og vedlikehold. Leietaker vil således også være ansvarlig for kostnader forbundet med reparasjon og vedlikehold av fellesareal. Denne formen for leieavtaler er mest brukt for frittstående bygninger med en leietaker. Avslutningsvis bemerkes det at standardene benyttes i stor grad av meglerhusene. Flere store eiendomsselskaper tar også utgangspunkt i standardene, dog med tilpassede versjoner. Fordeler og ulemper Standardkontraktene kan langt på vei benyttes «som de er». Vi ser imidlertid at ukritisk bruk uten særskilte tilpasninger kan gi uheldige utslag. En av de største fordelene med standarder som er såpass mye brukt, er at disse anses av mange aktører for å reflektere markedspraksis. Riktignok kan standardene omfattes som noe utleiervennlig

9 9 Det er verdt å merke seg at det er utviklet en variant av nybyggstandarden som inneholder endringsregulering, dagmulktalternativer mv. på enkelte punkter men det er i seg selv ansett for å være markedsmessig. Det er også kostnads- og tidseffektivt å benytte en velkjent standard. En ulempe ved bruk av standarder er at partene glemmer å tenke gjennom eller overser behov for særskilte reguleringer som er nødvendige eller ønskelige for det konkrete leieforholdet. Videre kan særskilte endringer som gjøres i ett punkt, få konsekvenser for andre deler av avtalen, uten at dette blir reflektert eller tenkt over. Dette kan skape ubevisst tolkningstvil. Endelig kan det være vanskelig å se konsekvensen av små endringer som foretas i standarden. Bruk av standardkontrakter reiser også spørsmål om leiekontraktens betydning for utleiers eierkostnad. Vi ser ofte at den reelle eierkostnaden er høyere enn forventet, og for utleier er det følgelig viktig å foreta en analyse av dette kostnadselementet før konkrete forhandlinger om leien innledes. Tilføyelser og vedlegg Det er alltid viktig å være bevisst på hvordan standardene benyttes, slik at det blir klart hvem som er parter, hva leien utgjør, når leien starter og løper, og eventuelle særlige reguleringer som er diskutert. Ved særskilte tilføyelser er det viktig å påse at det ikke oppstår motstrid i kontrakten. Når det gjelder endrings- og tilpasningsarbeider, som er særlig aktuelt for nye og rehabiliterte bygg, jf. ovenfor, så bør arbeidene beskrives i så stor grad som mulig før kontraktsinngåelse. Fremdriftsplan og risiko for forsinkelser bør også vurderes. En av de vanligste tilføyelsene er fornyelses- og forlengelsesklausuler. Dette anses som en leietakervennlig tilføyelse. Vi ser at det ofte oppstår tvil om praktiseringen av slike klausuler, og slike klausuler bør derfor være nøye gjennomtenkt. En ulempe ved bruk av standarder er at partene glemmer å tenke gjennom eller overser behov for særskilte reguleringer som er nødvendige eller ønskelige for det konkrete leieforholdet. Vedleggene må utformes og tilpasses til det konkrete leieforholdet. For felleskostnader er det viktig at administrasjonspåslaget angis. Utleier- og leietakervennlige tilpasninger Noen av de mest vanlige utleiervennlige tilpasningene er leietakers plikt til å betale eiendomsskatt, utleiers fleksibilitet tilknyttet felleskostnader (se egen artikkel om dette), og at leien bare endres som følge av «økninger» i KPI, og ikke enhver «endring» i KPI. Et annet eksempel på en utleiervennlig tilpasning knytter seg til brann og destruksjon av leieobjektet i leietiden. Den endringen som gjerne foretas på dette punktet, er å innføre en begrensning i hevingsretten til leietaker under slike omstendigheter. Dette kan være særlig aktuelt ved inngåelse av lange leiekontrakter (10 år +). Vanlige leietakervennlige tilpasninger er redusert leie i en oppstartsperiode, bare delvis regulering i henhold til KPI, og ulike mekanismer for å kompensere for leietakers investeringer i leieobjektet (for eksempel tilskudd fra utleier eller rett til vederlag for investeringer med verdi ut over det konkrete leieforholdet). Engelske kontrakter Huseiernes Landsforbund, Foreningen Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund har også utarbeidet engelske versjoner av standardene. Disse er ment å være en ren oversettelse av de norske standardene. Ovennevnte vedrørende utleier- og leietakervennlige tilpasninger, samt tilføyelser, gjelder derfor tilsvarende for de engelske versjonene. Tolking av engelske kontrakter etter norsk rett kan by på utfordringer. Det kan derfor vurderes hvorvidt kontrakten bør være tospråklig (to spalter) hvor den norske versjonen har forrang ved eventuell motstrid.

10 update Næringseiendom 10 Felleskostnader FELLESKOSTNADER - store muligheter Enhver kostnad forbundet med det å være eier av et bygg er i utgangspunktet en eierkostnad. Kostnadene kan dekkes av den leie som eieren får inn ved å leie ut lokalene, og vil således redusere overskuddet. Alternativt kan flere av kostnadene dekkes via felleskostnadene, og således bli en indirekte leietakerkostnad i stedet for en eierkostnad. Hvordan fordelingen mellom felleskostnader og eierkostnader skal være, avhenger av leiekontrakten. Et bevisst forhold til felleskostnadsfordelingen kan resultere i betydelige besparelser for utleierne, og potensielt også høyere salgspris ved salg av eiendommen. Felleskostnader Med «felleskostnader» menes i utgangspunktet kostnader som knytter seg til fellesarealet som inngår som en del av leiekontrakten, samt kostnader som kontakt / Line Ravlo-Losvik Lra@wr.no Jørgen Aas Eide jae@wr.no angår eiendommen som sådan, men som etter leiekontrakten skal fordeles på leietakerne. Grensen for hva som er felleskostnader og hva som er eierkostnader kan være flytende. En utvidelse av type kostnader som inngår i felleskostnader kan videre uthule grensen mellom utleiers og leietakers vedlikeholdsplikt. Type leiekontrakt påvirker behovet for særskilte reguleringer av felleskostnader. En ren «bare-house»-kontrakt hvor hele bygningen leies av én leietaker vil kunne gjøre det unødvendig å operere med felleskostnader, mens behovet er helt annerledes i eksempelvis et kjøpesenter med mange leietakere. Grunnlaget for å kunne kreve dekket felleskostnader Det klare utgangspunkt er at utleier ikke kan kreve dekket kostnader fra leietaker uten at dette har grunnlag i leiekontrakten. Dette kan blant annet utledes fra Høyesteretts dom inntatt i Rt s som legger opp til en streng fortolkning av leiekontrakter mellom profesjonelle parter. Høyesterett fremhevet særlig partenes behov for forutberegnelighet som grunnlag for å nekte utvidende tolking av slike kontrakter. Administrasjonspåslag Det er ingen tvil om at administrering av felleskostnader medfører arbeid som enten må utføres av gårdeier eller av en forvalter. Det er derfor rimelig at utleier får dette dekket av leietakerne. Dersom arbeidet ikke utføres av utleier selv, men av en forvalter, vil arbeidet normalt resultere i en kostnad som kan medregnes i felleskostnadene. Dersom arbeidet derimot utføres av gårdeier selv, har det ikke resultert i en kostnad. Mange gårdeiere ønsker å få dekket dette via et sjablongmessig tillegg til felleskostnadene basert på en fast prosentsats av øvrige kostnader. Selv om det er rimelig å få dette dekket, så kreves det at dette står eksplisitt i leiekontrakten for at utleier skal ha krav på dette.

11 Tips fakta / / Ikke la opplistingen av forhold som inngår i felleskostnadene være uttømmende. Dersom utleier skal administrere felleskostnadene selv husk å innta hjemmel for å ta administrasjonspåslag. Inkluder eventuell eiendomsskatt i felleskostnadene. Innta maksimal fleksibilitet vedrørende fordelingsnøkkelen. Vær forsiktig med bruk av faste felleskostnader eller «cap». Foto: istockphoto Et konkret utslag av dette finner vi i Borgarting lagmannsretts dom LB som gjaldt utleiers adgang til å kreve et sjablongmessig administrasjonspåslag dekket som felleskostnader. I leiekontrakten mellom partene fulgte det at «reelle fellesutgifter» skulle dekkes. Lagmannsretten uttalte at avtalen ikke ga «hjemmel for at [utleier] kan belaste leietakerne for høyere beløp enn selskapet selv har betalt, og den gir heller ikke hjemmel for generelle påslag eller gebyrer.» Lagmannsretten la også vekt på at utleier var den profesjonelle part hvis morselskap hadde utformet leiekontrakten. Disse momenter tilsa at utleier burde ha risikoen for at leiekontrakten ga tilstrekkelig dekning for et slikt administrasjonspåslag. Vanlig regulering av felleskostnader Den vanlige reguleringen av felleskostnader skjer ved at det fremkommer av leiekontrakten at leietaker skal betale en fast leie, med tillegg av en forholdsmessig andel av eiendommens felleskostnader. En oversikt over hvilke typer kostnader som normalt inngår i felleskostnadene, vedlegges deretter leiekontrakten som bilag. Dette gjøres blant annet i den mye brukte FN1-standarden, hvor det også presiseres at opplistingen kun er ment som eksempler på forhold som inngår i felleskostnadene, og at innholdet i felleskostnadene senere vil kunne endre seg. Sett fra utleiers ståsted er det viktig at listen ikke gjøres uttømmende og er så generell som mulig, samt at det inntas en prosentsats for administrasjonspåslag som er såpass høy at utleier får dekket sine reelle kostnader forbundet med administrasjonen av felleskostnadene. Leiekontraktens formuleringer om grensen mellom utleiers og leietakers ansvar, og formuleringer tilknyttet felleskostnadene, vil imidlertid sette grenser for hvilke kostnader som senere kan inkluderes. Eiendomsskatt er i dag innført i mange kommuner, og det er risiko for at det også kan innføres i flere kommuner. Dersom leietaker skal dekke eiendomsskatten, må dette normalt inntas eksplisitt i leiekontrakten. Vedlikeholdskostnader Vedlikeholdskostnader fordeles ofte slik at utleier besørger utvendig vedlikehold, mens leietaker står for det innvendige vedlikeholdet. Deler av vedlikeholdskostnadene kan alternativt dekkes gjennom felleskostnadene. En vanlig regulering er eksempelvis at vedlikehold av tekniske innretninger og fellesareal dekkes gjennom felleskostnadene. Fordelingsnøkkel Det har vært mange uenigheter tilknyttet den såkalte fordelingsnøkkelen som skal anvendes for fordeling av felleskostnadene. Det normale utgangspunktet er en fordelingsnøkkel på grunnlag av antall leide kvadratmeter.

12 update Næringseiendom 12 Felleskostnader Enkelte leietakere hevder imidlertid at de kun skal dekke kostnader forbundet med tiltak som kommer dem til gode. Et typisk eksempel er en heis som kun enkelte av leietakerne har tilgang til. Videre kan det tenkes at leietakere nekter å være med på uforholdsmessige høye kostnader til eksempelvis vann eller renovasjon dersom en av byggets øvrige leietakere (eksempelvis et treningssenter) benytter en uforholdsmessig større andel av dette enn øvrige leietakere. Uten å gå inn på berettigelsen av slike anførsler, illustrerer dette at det kan være hensiktsmessig å ha tilstrekkelig hjemmel i leiekontrakten til å kreve dekning av kostnader uavhengig av nytte, og til å kunne kreve skjevdeling. Det er også viktig å være bevisst på forholdet til ledige lokaler. Dersom utleier selv skal dekke felleskostnader for ledige lokaler som følge av at disse inngår i «fordelingsnøkkelen», er det viktig å sørge for at besparelsen som det medfører at lokalene står tomme, kommer utleier til gode. «Cap» på felleskostnader eller felleskostnader med fast beløp Enkelte leietakere etterspør mulighetene for å sette en «cap» på felleskostnadene, eller at felleskostnadene skal settes til et fast beløp. Utleier vil ikke ha noen fordeler med en «cap», mens fordelen med fast felleskostnadsbeløp vil kunne være lavere kostnader i forbindelse med administrasjon av kostnadene. En slik binding av mulighetene for å kunne kreve kostnadsdekning fra leietakerne medfører en risiko for at utleier ikke får dekket sine reelle kostnader forbundet med utleien. Slik usikkerhet kan påvirke verdsettelsen av bygget i forbindelse med et fremtidig salg. «Cap» eller fast angivelse av felleskostnader bør således kun benyttes der utleier har et solid grunnlag, gode erfaringstall, langsiktig investeringsperspektiv, og hvor utleier for øvrig tror dette kan gi et konkurransefortrinn i form av høyere leie og/eller bedre leietakere. Felleskostnader relatert til strøm eller andre kostnader som baseres på forbruk, bør normalt alltid holdes utenfor en «cap» eller fastbeløpsordning. Utleier vil ikke ha noen fordeler med en «cap», mens fordelen med fast felleskostnadsbeløp vil kunne være lavere kostnader i forbindelse med administrasjon av kostnadene. Avregning Med mindre felleskostnadene er fastsatt til et bestemt beløp, vil det alltid være behov for en avregning av felleskostnadene. Frem til avregningen har leietaker normalt betalt et akonto-beløp basert på utleiers budsjett. Avregningen må nødvendigvis skje når kostnadene har blitt endelig, dvs. når årsregnskapet er avsluttet og alle kostnader er avregnet. Det normale er at felleskostnader avregnes én gang per år basert på en oversikt satt opp av utleier og som viser de faktiske påløpte felleskostnader i kostnadsåret. Men selv etter dette tidspunktet kan det være kostnader som viser seg å være uteglemt, eksempelvis på grunn av mangelfull eller feilaktig fakturering fra underleverandører, eller som følge av at endelig avregning tilknyttet strøm eller annet avviker fra det estimerte. Underleverandører kan normalt kreve avregning i inntil tre år etter at kostnaden oppsto dersom det viser seg at det foreligger feil tilknyttet faktureringen. Utleier bør normalt ha tilsvarende mulighet for å foreta korrigeringer vis-à-vis leietakeren. Det er da viktig at avregningen som foretas årlig ikke defineres som en endelig avregning. Merverdiavgift Felleskostnader vil alltid inkludere merverdiavgift ettersom tjenesteytere/underleverandører har fakturert kostnader med merverdiavgift. Normalt har dette ingen betydning så lenge utleier er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret, og leietaker driver merverdiavgiftspliktig virksomhet. I tilfeller hvor leietaker ikke driver merverdiavgiftspliktig virksomhet i hele eller deler av lokalene, er det imidlertid viktig å presisere at merverdiavgift er inkludert i felleskostnadene som leietaker skal dekke. I motsatt fall risikerer utleier å måtte dekke dette som en eierkostnad. Sikkerhet Utleier bør sikre seg at den sikkerheten som stilles for leieforholdet også dekker felleskostnadene, og ikke bare leien for øvrig. Dette gjelder både i selve leiekontrakten og i garantiteksten i garantidokumentet som utstedes. Dessuten er det viktig å huske dette dersom garantien maksimeres, eksempelvis til seks måneders leie. Garantibeløpet bør da beregnes på basis av både leie, merverdiavgift og felleskostnader. Ved bruk av depositum som sikkerhet er det viktig å få inn tilsvarende reguleringer i selve leiekontrakten, slik at depositumet pliktes justert i samsvar med nivået på felleskostnadene.

13 13 inngåelse av leiekontrakter Inngåelse av leiekontrakter ny høyesterettsavgjørelse I utgangspunktet gjelder det ingen formkrav for å anse en leiekontrakt som bindende inngått. Tilbud og aksept kan være utvekslet muntlig i en samtale mellom utleier og interessent eller skriftlig per e-post eller brev. Det er ikke nødvendigvis slik at partene først er bundet når leiekontrakten er undertegnet. Partene behøver heller ikke å ha kommet til enighet om alle vilkårene i leiekontrakten. Hvorvidt det foreligger bindende leieavtale før partene har formalisert og undertegnet en kontrakt, vil bero på en totalvurdering i det enkelte tilfelle. Vurderingstemaet er om det foreligger partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller om den ene part har handlet slik at medkontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått. Et utgangspunkt ved denne vurderingen er om partene har blitt enige om de vesentligste punkter i avtalen. Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt s.410 er godt egnet til å illustrere problemstillingen. Saken gjaldt hvorvidt det mellom Optimogården AS (som utleier) og Ernst & Young AS (som leietaker) var inngått bindende avtale om leie av forretningslokaler, til tross for at det ikke var undertegnet noen skriftlig kontrakt. Etter en konkret vurdering av hendelsesforløpet, presentert ved e-postkorrespondanse og muntlig kommunikasjon mellom partene, fant Høyesterett at bindende avtale var inngått. Høyesterett la til grunn at partene hadde oppnådd enighet på alle vesentlige punkter, og utarbeidet det som var ment å være en endelig leiekontrakt. Som vesentlige kontraktspunkter nevnes i avgjørelsen leiepris, leieforholdets varighet og angivelse av leieobjektet. Også partenes opptreden underveis talte etter Høyesteretts syn for at avtale var kommet i stand, selv om ingen av utsagnene isolert sett var så klare og ubetingede at de kunne ses på som aksept av et konkret tilbud. Det ble i denne relasjon vist til at Optimogården hadde pådratt seg utgifter til tilpasning av lokalene i tråd med Ernst & Youngs ønsker. En utleier vil ofte ha kostnader til å utrede og presentere ulike muligheter i lokalene i en innledende fase, uten at det betyr at partene har bundet seg. I dette tilfelle var imidlertid lokalene under oppføring og utgiftene gjaldt mer enn en innledende presentasjon. Høyesterett pekte også på at Optimogården avsluttet forhandlingene med andre potensielle leietakere. Disse forholdene hadde vært synbare for Ernst & Young. Høyesterett mente blant annet på denne bakgrunn at Ernst & Young måtte ha gitt klar beskjed dersom de oppfattet at avtalen ikke ville være bindende før absolutt alle forhold var avklart og avtalen var godkjent sentralt. I tillegg til å vurdere om bindende avtale var kommet i stand, vurderte Høyesterett også om representanten for Ernst & Young (som i all hovedsak hadde stått for dialogen mot Optimogården), kunne inngå avtale med bindende virkning for selskapet. Høyesterett besvarte også dette spørsmålet bekreftende. Problemstillingen gjelder temaet om hvem som er kompetent eller legitimert til å opptre på vegne av et selskap ved inngåelse av leieavtale, men det er ikke rom for en nærmere gjennomgang av dette spørsmålet her. Selv om ovennevnte avgjørelse er et eksempel på at bindende leieavtale kan anses å foreligge uten en skriftlig og undertegnet kontrakt, betyr ikke dette at rommet for uforpliktende forberedelse og forhandlinger er innsnevret. Samtaler om pris og andre vilkår, herunder visning og utsagn om at lokalet er interessant, har normalt ikke karakter av å være uttrykk for binding. Det er likevel viktig å være oppmerksom på grensen mot den rettslig bindende disposisjon, og at denne ikke uten videre trekkes ved kontraktssignering. Parter som innleder forhandlinger om en leieavtale, bør gjøre det klart på et tidlig stadium hvilke forutsetninger som gjelder for at avtalen skal anses bindende, det være seg forutsetninger om kontraktssignatur, styregodkjenning eller annet. kontakt / Lars-Kaspar Andersen lka@wr.no Kenneth Foyn Markeng kfm@wr.no

14 update Næringseiendom 14 Oppsigelse av leiekontrakter Oppsigelse av leiekontrakter Leiekontrakter er normalt midlertidige, enten i form av tidsbestemte avtaler eller i form av tidsubestemte avtaler. Utleier kan i leieperioden ha et ønske om omdisponert bruk, eller leietaker kan ha et ønske om å komme ut av leiekontrakten. I denne artikkelen skal vi se nærmere på de reglene som gjelder for oppsigelse, med fokus på næringsleie. I næringsforhold er leieforholdene ofte tidsbestemte; det vil si at leieforholdet utløper ved en nærmere angitt dato. Likevel velger noen utleiere å ha tidsubestemte leiekontrakter, altså at leieforholdet løper fram til det blir sagt opp av enten leietaker eller utleier. Ved oppsigelser av løpende leiekontrakter er det flere forhold som særlig utleier må ha in mente både hva angår formkrav og begrunnelse for oppsigelsen. Kort om tidsbestemte leiekontrakter Det følger direkte av husleieloven (husll.) 9-2 (2) at også tidsbestemte leiekontrakter kan ha oppsigelsesklausuler, eksempelvis at leietaker gis adgang til å si opp leieforholdet i løpet av leieforholdets kontakt / Leif Petter Madsen lpm@wr.no Silje Immonen Mjelle smj@wr.no første 24 måneder. Partene står videre fritt til å avtale at det kun skal være én av partene som har adgang til å si opp avtalen, eller at det kun er under visse forutsetninger at oppsigelse kan skje. Tidsbestemte leiekontrakter løper i utgangspunktet fram til leieperioden opphører, og en oppsigelsesadgang må være klart og entydig regulert i leiekontrakten. Er oppsigelsesadgang ikke avtalt er det kun ved vesentlig mislighold fra den annen parts side at utleier eller leietaker har mulighet til å komme seg ut av leieforholdet (heving). Utleier har i utgangspunktet ingen rett til å omdisponere bruken av sine leieobjekter, med mindre dette er særskilt regulert i leiekontrakten. En slik omreguleringsklausul er særlig aktuelt for eiere av kjøpesentre hvor det ofte vil være hensiktsmessig å ha mulighet til å flytte lokalene til eksisterende leietakere, for eksempel for å få inn en særlig attraktiv leietaker i kjøpesenteret. Leietakers oppsigelse av tidsubestemte leiekontrakter Husleieloven 9-4 stadfester at leietaker har rett til å si opp en tidsubestemt leiekontrakt. Oppsigelse må foretas innenfor de frister som avtalen eller husleieloven fastsetter. Husleieloven oppstiller ingen formelle krav til leietakers oppsigelse, eller et krav om at oppsigelsen må være saklig begrunnet. Ved næringsleie står partene likevel fritt til å fravike husleielovens regler på dette punkt. Til tross for at det i utgangspunktet ikke oppstilles formelle krav til leietakers oppsigelse, vil det tilhøre sjeldenhetene at det i næringsleie er uformelle oppsigelser, og av bevishensyn bør leietaker alltid inngi skriftlig oppsigelse. Det er uansett leietaker som har bevisbyrden for at oppsigelse har funnet sted. Hvis utleier mottar en muntlig oppsigelse bør han bekrefte oppsigelsen skriftlig. Utleiers oppsigelse av tidsubestemte leiekontrakter Husleieloven legger i stor grad opp til en beskyttelse av den presumptivt svake part nemlig leietakeren. I næringsforhold gjelder ikke beskyttelseshensynet i like stor grad, og husleielovens bestemmelser er derfor i stor grad fravikelige ved næringsutleie, se husll Det følger av husll. 9-5 at «om ikke annet er avtalt eller følger av husleieloven

15 15 kan tidsubestemte leieavtaler sies opp av utleier». Deretter angir bestemmelsen hvilke grunner utleier av bolig kan ha for å si opp sin leietaker: Utleier kan si opp leietaker når han selv skal bo i leieobjektet, hvis leieobjektet skal rives eller ombygges, hvis leietaker er i mislighold eller det foreligger annen saklig grunn til oppsigelse. Bestemmelsen kan fravikes i næringsforhold, og det er derfor i utgangspunktet ikke nødvendig at utleier i næringsutleie har en saklig begrunnelse for oppsigelse. Som vi kommer tilbake til kan imidlertid en oppsigelse alltid settes til side dersom den er urimelig, jf. husll Husleieloven 9-7 regulerer hvilke formkrav utleiers oppsigelse må oppfylle. Bestemmelsen er ufravikelig, hvilket betyr at også utleier i næringsutleie er pålagt å oppfylle bestemmelsens krav. For det første skal oppsigelsen fra utleier alltid være skriftlig, og inneholde en begrunnelse for oppsigelsen. Videre skal det opplyses at leietaker har rett til å protestere på oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen ble mottatt, samt opplyses om at hvis ikke leietaker protesterer innen fristen, taper leietakeren rett til å hevde at oppsigelsen er i strid med husleieloven. Hvis utleier unnlater å opplyse om ovennevnte, er oppsigelsen ugyldig. Dette vil få konsekvenser dersom leietaker protesterer på oppsigelsen, se nedenfor. Dersom leietaker flytter frivillig, reparerer dette oppsigelsens mangler leietaker kan ikke kreve å flytte tilbake med krav om rettslig prøving av oppsigelsen, se husll. 9-7 (3). Selv om det ved næringsutleie ikke er påkrevd at utleier har en saklig begrunnelse for sin oppsigelse, krever loven likevel at utleier angir en begrunnelse for oppsigelsen, se 9-7. Hensynet bak regelen er at leietaker skal ha mulighet til å vurdere hvorvidt de skal protestere på oppsigelsen eller ikke. Leietakers rett til å protestere på oppsigelsen Når utleier har sendt oppsigelse til leietaker har leietaker én måned på seg, fra mottakelsen av oppsigelsen, til å innlevere skriftlig protest, jf. husll Bestemmelsen er ufravikelig og gjelder derfor også ved næringsutleie. Unnlater leietaker å protestere skriftlig innen én måned, mister han det særskilte oppsigelsesvernet loven gir. Hvis leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier, for å få stadfestet oppsigelsen, reise sak innen tre måneder etter at leietakers frist til å protestere utløp. Det vil si fire måneder fra leietaker mottok oppsigelsen. Oversittes denne fristen bortfaller oppsigelsen. I perioden hvor utleier kan reise sak, har utleier ikke anledning til å sende en ny oppsigelse som korrigerer eventuelle formelle feil i foreliggende oppsigelse. Utleier må vente Hvis leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier, for å få stadfestet oppsigelsen, reise sak innen tre måneder etter at leietakers frist til å protestere utløp. til søksmålsfristen er ute, for så å sende inn ny formriktig oppsigelse. Rettslig skritt for stadfestelse av oppsigelse skal enten inn for forliksrådet eller tingretten. Når saken er kommet inn for domsmyndighetene skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den kan settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten vil derfor alltid kunne tilsidesette en oppsigelse den finner urimelig, selv om oppsigelsen er formriktig og begrunnet. Retten foretar i slike saker en helhetsvurdering hvor både leietakers og utleiers forhold hensyntas i vurderingen. Leietakers behov for å leie lokalet veies opp mot utleiers behov for å omdisponere lokalet. Av foreliggende rettspraksis og teori er det vanskelig å oppstille klare retningslinjer for hvordan domstolene utøver skjønnet, og det vil trolig være ulik vekting av hensyn avhengig av om det er utleie av bolig eller næring. Særlig om fremleieforhold Ved fremleie foreligger det to kontraktsforhold: Ett mellom utleier og hovedleietaker og ett mellom hovedleietaker og fremleietaker. Fremleietakers rettigheter er avledet av hovedleietakers rettigheter, og han vil i utgangspunktet ikke få bedre rett enn det hovedleietaker har. Det vil si at endringer i hovedleieforholdet vil medføre endringer i fremleieforholdet. Etter husll. 7-7 er fremleietaker gitt en selvstendig rett til å protestere på oppsigelsen av hovedleieforholdet. Dersom fremleietaker protesterer begrunnet i hovedleietakers rettigheter i hovedleieforholdet, er utleier pliktig til å reise sak mot både hovedleietaker og fremleietaker for å stadfeste oppsigelsens rettmessighet. Utleier plikter bare å varsle fremleietakeren om oppsigelsen dersom han har godkjent fremleietaker. For det tilfelle fremleietaker ikke er godkjent, framgår det av 7-7 (1) at hovedleietaker plikter å protestere på oppsigelsen. Dersom dette ikke blir gjort, kan hovedleietaker bli erstatningspliktig overfor fremleietaker, jf. 7-7 (3). Hovedleietaker har likevel ikke plikt til å protestere dersom han underretter fremleietaker om oppsigelsen senest 15 dager før fristen til å protestere etter reglene i 9-8 utløper. Hovedleietaker har ikke rett til å si opp hovedleieforholdet i strid med den rett fremleieren har. Hovedleietakeren må dermed først si opp leieforholdet med fremleietakeren og avvente for å se om fremleietaker protesterer, før han kan si opp hovedleieavtalen.

16 update Næringseiendom 16 utleiers tapsbegrensningsplikt Utleiers tapsbegrensningsplikt ved ekstraordinært opphør av tidsbestemte leiekontrakter Leietakere i tidsbestemte leieforhold er bundet til å betale leie frem til utløpet av leieperioden. Vi ser imidlertid fra tid til annen at leietakere av ulike årsaker legger ned sin virksomhet og dermed misligholder sine leieforpliktelser, samtidig som de påberoper seg utleiers tapsbegrensningsplikt som grunnlag for å si seg fri fra å betale leien fram til kontrakten utløper. I denne artikkelen skal vi se nærmere på utleiers tapsbegrensningsplikt ved ekstraordinært opphør av tidsbestemte leiekontrakter. Ileieforhold har både utleier og leietaker en plikt til å begrense hverandres tap dersom man kommer i en posisjon hvor man har mulighet til dette en tapsbegrensningsplikt. Plikten gjelder både ved utleie av bolig og ved utleie av næringslokaler. Leieforholdets art vil trolig være et moment i vurderingen av hvor langt utleiers tapsbegrensningsplikt strekker. kontakt / Erlend W. Holstrøm ewh@wr.no Silje Immonen Mjelle smj@wr.no Vi vil i denne artikkelen konsentrere oss om utleie av næringslokaler. At leietaker har en alminnelig tapsbegrensningsplikt er fastslått i husleieloven 2-14 fjerde ledd. At utleier har en alminnelig tapsbegrensningsplikt følger ikke direkte av husleieloven, men følger av den alminnelige ulovfestede lojalitetsplikten i kontraktsforhold. Også utleier er dermed forpliktet til å begrense tapet ved leietakers kontraktsbrudd, og det skal således skje fradrag for de besparelser som utleier kunne og burde gjort. Bakgrunnen for regelen er rettferds- og rimelighetsbetraktninger; partene i et kontraktsforhold skal i rimelig grad ta hensyn til hverandres interesser. Problemet i praksis og teori er å kartlegge hvor langt plikten til å begrense tapet rekker. Utleiers tapsbegrensningsplikt kommer på spissen i de tilfeller det skjer et ekstraordinært opphør av det eksisterende leieforhold. Eksempelvis hvis leietaker bestemmer seg for å legge ned sin virksomhet, eller påstår å være på randen av konkurs og beskriver en situasjon der de vil slå seg konkurs dersom de må fortsette å leie lokalet. Leietaker fraflytter leieobjektet til tross for at leieperioden ikke er utløpt, og slutter å

17 17 betale leie. Leietaker påstår deretter at utleier ikke har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt når utleier krever betaling for resterende periode, eksempelvis fordi utleier ikke har gjort nok for å få leid ut lokalet på nytt så snart som mulig. I en slik situasjon har leietaker i utgangspunktet begått et kontraktsbrudd overfor utleier. Det er ikke tvil om at hovedregelen da er at leietaker er forpliktet til å betale leie og felleskostnader ut leieperioden, og at fraflytning er et mislighold som leietaker er ansvarlig for. Lojalitetsplikten mellom partene medfører likevel at utleier har en forpliktelse til å forsøke å begrense leietakers tap i tillegg til leietakers egen plikt. En gjennomgang av rettspraksis og teori viser at det er vanskelig å oppstille en grense for hvor langt utleiers tapsbegrensningsplikt strekker seg. Domstolene foretar i den enkelte sak en konkret helhetsvurdering når det gjelder hvor langt tapsbegrensningsplikten strekker seg. Som et generelt utgangspunkt kan man også si at utleier lojalt må forsøke å få på plass en ny leietaker i lokalene, men plikten til å iverksette tapsbegrensende tiltak går ikke utover det som er rimelig å forvente innenfor bransjen og mellom partene. Rimelige tiltak fra utleiers side vil eksempelvis være å engasjere en megler som skal jobbe med å leie ut objektet, at det avholdes visninger, etableres skilting i vinduene etc. Med andre ord forventes en viss aktivitetsplikt fra utleiers side. Til tross for tiltak som iverksettes for å finne en ny leietaker kan, det ikke forventes at utleier må godta hvilken som helst ny leietaker i leieobjektet. Dersom en motorsykkelklubb ønsker å etablere sitt nye klubblokale i det ledige butikklokalet på Frogner, er utleier neppe pliktig til å godta denne leietakeren. Utleier må, til tross for tapsbegrensningsplikten, ha en mulighet til å avvente utleie til han finner en egnet leietaker. Dette kan likevel ikke strekkes for langt, og man kan i enkelte tilfeller måtte godta å leie ut til en mindre attraktiv leietaker for å begrense eksisterende leietakers tap. Det kan videre ikke forventes at utleier må godta en vesentlig reduksjon i leien fra en ny leietaker. Foreliggende rettspraksis gir liten veiledning for hvilket tidsaspekt som kan tolereres før påstand om manglende oppfyllelse av tapsbegrensningsplikten fører frem. Bildet som tegnes er at så fremt utleier har gjort det man med rimelighet kan forvente, kan det ikke bebreides utleier at leieobjektet ikke blir leid ut. Det foreligger dommer hvor det er godtatt at det har gått nærmere ett år før utleie har skjedd, men også lengre tid Bildet som tegnes er at så fremt utleier har gjort det man med rimelighet kan forvente, kan det ikke bebreides utleier at leieobjektet ikke blir leid ut. vil kunne godtas hvis utleier kan godtgjøre at han har iverksatt rimelige tiltak for å forsøke å leie ut leieobjektet. At leietaker selv har forsøkt å leie ut, uten å lykkes, kan være et moment ved en eventuell senere påstand fra leietakers side om mislighold av utleiers tapsbegrensningsplikt, se LB 2005 s Øvrige momenter i vurderingen av hvor langt utleiers tapsbegrensningsplikt strekker seg, kan eksempelvis være foranledningen til leietakers kontraktsbrudd. Det kan tenkes at dersom leietaker er i en uforskyldt, prekær situasjon, vil utleiers plikt til å iverksette tapsbegrensende tiltak undergis en strengere vurdering. Situasjonen er en annen dersom leietaker kun bestemmer seg for at de ikke lenger ønsker å drive virksomheten og legger ned. Et annet moment i vurderingen kan være hvilken innsats leietaker har lagt ned for å finne en løsning, og utleiers samarbeidsvilje hertil. Når misligholdet har oppstått kan utleier, i tillegg til å kreve leie for den perioden leieobjektet er fraveket, men ikke reutleid, også kreve erstattet eventuelle ekstrautgifter som påløper grunnet leietakers fraflytting, for eksempel utgifter til megler, advokat, annonsering mv. Leietaker må også svare for eventuelt mellomværende mellom leienivået i den nye leiekontrakten og leienivået de selv er ansvarlig for å betale.

18 update Næringseiendom 18 leieøkning ved fornyelse Stor økning i leien ved fornyelse kan være markedsmessig For leietakere som har rett til å forlenge sin leiekontrakt med fastsettelse av ny markedsleie, og benytter denne retten uten først å få et tilbud fra utleier, kan utleiers etterfølgende fastsettelse av markedsleien ende med en stor og uventet økning i markedsleien. I 2010 endte to slike saker, som gjelder sentrale og attraktive lokaler i Oslo sentrum i serveringsbransjen, med tvist for hhv. Oslo tingrett og en privat voldgiftsrett. Saken for Oslo tingrett gjelder en 10-års leiekontrakt for lokaler til serveringsformål med meget sentral og attraktiv beliggenhet i Oslo sentrum. Den opprinnelige leieperioden utløp , men leietaker hadde rett til å forlenge frem til Etter leiekontrakten skulle det fastsettes en ny markedsleie gjeldende fra opsjonens ikrafttredelse Leietaker benyttet seg av fornyelsesretten nesten to år før opsjonsperioden. Leietakeren ba imidlertid ikke om et tilbud inneholdende nye markedsvilkår, men valgte å gi et ensidig bindende tilsagn om forlengelse før leietaker kjente markedsleien. Da utleier nesten 18 måneder senere presenterte den nye markedsleien, tilsa leiemarkedet en helt annen markedsleie kontakt / Erlend W. Holstrøm ewh@wr.no Tormod Ludvik Nilsen tln@wr.no enn det leietaker hadde forventet. Utleier krevde en årlig minimumsleie på 5,7 millioner kroner, tilsvarende NOK per kvm, eks. MVA, mens leietaker på sin side mente at minimumsleien skulle fastsettes til 2,5 millioner kroner, eller ca. NOK per kvm, eks. MVA. Problemstillingen Etter begjæring fra utleier ble saken innledet med oppnevnelse av en takstnemnd i medhold av husleielovens Nemnden konkluderte med at minimumsleien skulle fastsettes til NOK per kvm, eks. MVA, samt en omsetningsleie på 10 %. Leietaker mente leiefastsettelsen var feil, og brakte saken inn for Oslo tingrett. Leietaker ble imidlertid ikke hørt, og Oslo tingrett avsa dom i samsvar med takstnemndens vurdering og utleiers påstand. Tre av anførslene som leietaker fremførte for tingretten har generell interesse. For det første mente leietaker at markedsleien skulle settes vesentlig lavere fordi leiemarkedet for næringseiendom var vesentlig påvirket av finanskrisen. Dernest mente leietaker at den sviktende omsetningen i lokalene tilsa lavere husleie. For det tredje ville Tips fakta / / Leietaker: Vurder om det er hensiktsmessig å be om et tilbud om ny markedsleie før bindende tilsagn om fornyelse gis. Tidspunktet for å be om slikt tilbud må bero på forventet markedsutvikling. Utleier: Vurder særskilt regulering av hvilke momenter som skal vektlegges ved fastsettelsen av ny leie, som for eksempel attraktiv beliggenhet og at leietakers investeringer er ferdig nedskrevet. Dersom ikke enighet oppnås, husk å sende flyttingsoppfordring innen fristen. Generelt: Påse at leiekontrakten inneholder en klar og tilstrekkelig detaljert bestemmelse om prosedyren ved forlengelse og eventuelt hvordan markedsleien skal fastsettes. Vurder bestemmelse om bortfall av fornyelsesrett for de tilfellene hvor enighet om ny markedsleie ikke oppnås gjennom forhandlinger.

19 19 Det synes å være bred enighet om at markedsleien normalt ikke påvirkes av dårlig omsetning i lokalene. ny utleie til en annen leietaker innebære betydelige investeringer i lokalene, som igjen ville resultert i en lavere husleie. Finanskrisen liten betydning i enkelte bransjer I tingrettens dom fremkommer det at retten ikke har lagt særlig vekt på finanskrisen i sin markedsleievurdering. Retten viser til at takstnemnden mener finanskrisen hadde liten betydning for vurderingen av hva som var riktig markedsleie, og uttaler deretter at «På bakgrunn av bevisførselen i saken, legger retten til grunn at finanskrisen har hatt liten betydning for markedsleien for det restaurant/serveringskonsept som drives i lokalene». Tingrettens uttalelser vil neppe kunne påberopes generelt. Retten knytter sin konklusjon opp mot at det konseptet som drives i lokalene («folkelige og billigere serverings/restaurant-konsepter»), ikke er like konjunkturutsatt som for eksempel dyre gourmetrestauranter. Dette fremkommer klart i dommen når retten uttaler at «Utleie av næringslokaler innenfor det konseptet [leietaker] driver, har [ ] ikke vært utsatt for et slikt fall i leiepriser som næringslokaler innenfor andre markedssegmenter, som eksklusive butikklokaler og kontorlokaler». Legger man rettens syn til grunn, vil altså finanskriseliknende tilstander kunne påberopes som grunnlag for endringer i markedsleien ved fornyelse av leiekontrakter, dog slik at virksomheten som drives i lokalene har betydning for i hvilken grad dette er aktuelt. Sviktende omsetning ikke utleiers risiko Det ble også påberopt at leietaker «er en meget profesjonell restaurantdriver og at de historiske omsetningstallene fra [ ] viser at det ikke er mulig å omsette for NOK 50 millioner per år, slik Knai og Knai og DnB NOR Næringsmegling har lagt til grunn». Til dette bemerker retten at «Utleier kan ikke bære risikoen for om leietakers drift av lokalene er optimal». Retten legger altså til grunn at det rettslig sett er adgang til å vektlegge det omsetningspotensial som lokalene innehar innenfor det konsept som drives, og at leietakers dårlige drift har begrenset betydning for lokalenes markedsleie. Rettens vurderinger på dette punktet er nokså klare, og er for øvrig sammenfallende med hva profesjonelle parter normalt legger i markedsleiebegrepet. Det synes å være bred enighet om at markedsleien normalt ikke påvirkes av dårlig omsetning i lokalene. Investeringer i lokalene uten betydning? Investeringer som er gjort i lokalene reiser en særskilt problemstilling ved fornyelse av leiekontrakter. Spørsmålet er om markedsleien skal fastsettes basert på hva en ny leietaker ville betalt for en fem års leiekontrakt, hvor betydelige investeringer i inventar og utstyr med bare fem års avskrivningstid er en forutsetning. En slik leiekontrakt ville i de fleste tilfeller resultert i en rabatt i forhold til markedsleien. Leietakers anførsel ble på dette punktet klart avvist av tingretten. Det kan likevel settes spørsmålstegn ved om rettens konklusjon gjelder generelt. I dommen forankret retten sitt syn i leiekontraktens ordlyd. Dersom det ikke foreligger konkrete holdepunkter i leiekontrakten, kan det ikke utelukkes at løsningen ville blitt en annen. Utleier bør derfor sikre sine interesser ved å innta en bestemmelse som regulerer dette i leiekontrakten. Avgjørelsens vekt Ovennevnte dom fra Oslo tingrett ble avsagt 2. juli 2010 og har saksnr TVI-OTIR/03. Som det fremkommer av dommen ga tingretten utleier fullt medhold i påstanden, og fastsatte husleien i tråd med denne. Dommen ble imidlertid anket til lagmannsretten av leietaker, hvor den ble forlikt mellom partene, og er således ingen rettskraftig avgjørelse. Vi er likevel enige med retten i dens vurderinger hva gjelder de anførslene som er drøftet. En privat voldgiftsrett fra 2010 har for øvrig i det alt vesentlige kommet til samme resultat i en tilsvarende sak. Det styrker etter vår oppfatning tingrettens uttalelser i nevnte sak.

20 update Næringseiendom 20 Vedlikeholdsplikt i husleieforhold Foto: istockphoto Vedlikeholdsplikt i husleieforhold Fordelingen av vedlikeholdsplikten i husleieforhold kan ha stor økonomisk betydning, og partene bør derfor være nøye med hvordan denne reguleres. Vi ser her nærmere på hvordan vedlikeholdsplikten er regulert i husleieloven, samt adgangen til å fravike husleielovens regulering ved avtale.