Q210. Realkapital Partners AS Eiendomsfond. Realkapital Nordic Recovery Invest AS. Realkapital European Opportunity Invest AS

Transkript

1 Q210 Realkapital European Opportunity Invest AS Realkapital Aktiv Europa AS Realkapital Partners AS Eiendomsfond Realkapital Nordic Recovery Invest AS Realkapital Nordic Recovery Invest II AS

2 02 Realk apital Partners as q2 r apport Innhold Q210 Ord og uttrykk 03 Daglig leder i Realkapital Partners har ordet 04 Om forvalter, Realkapital Partners AS 06 Samarbeidspartnere 08 Eiendomsmarkedet i Europa 10 Realkapital European Opportunity Invest AS 14 Sammendrag 14 Portefølje 16 Kvartalets eiendom Aire sur la Lys, Frankrike 24 Regnskap 1. halvår Realkapital Aktiv Europa AS 30 Sammendrag 31 Portefølje 32 Regnskap 1. halvår Realkapital Nordic Recovery Invest AS 38 Sammendrag 39 Regnskap 1. halvår Realkapital Nordic Recovery Invest II AS 42 Sammendrag 42 Regnskap 1. halvår

3 Ord og uttrykk Annenhåndsmarked er et finansmarked for handel av verdipapirer som allerede har blitt utstedt i en emisjon, også kalt sekundærmarked. Bud-aksept er et sentralt steg i investeringsprosessen. Det innebærer at selger har akseptert kjøpers bud, og typisk gitt kjøper eksklusivitet i å kjøpe eiendommen innen en gitt tidsperiode. Etter en bud-aksept gjenstår en due diligence og inngåelse av endelig kjøpekontrakt. Eiendommen er ikke formelt kjøpt før etter signering av endelig kjøpekontrakt og godkjennelse fra offentlige myndigheter. CBD er en forkortelse for Central Business District. Dette er et samlet kontorområde som ligger sentralt i byen. Typiske leietakere er finansforetak, advokatfirmaer og andre kontorbrukere med behov for sentral lokalisering og som har høy betalingsvillighet. Husleien er høyere i disse områdene enn utenfor. Diversifisering betyr at kapitalen (pengene) blir fordelt over en lang rekke forskjellige investeringer gjerne med ulik risikoprofil.diversifisering illustreres gjerne gjennom viktigheten av og ikke putte alle eggene i samme kurv. Due diligence er betegnelsen på prosessen når en kjøper gjennomgår ulike aspekter av kjøp for å sikre at alle opplysninger gitt av selger er korrekte og for å avdekke ulike risikoforhold. Due diligence omfatter gjerne både juridiske, tekniske, økonomiske og miljømessige forhold. Typisk brukes det eksperter innen hvert fagområde for å sikre høyest mulig kvalitet. Indirekte eiendom vil si investeringer i allerede eksisterende eindomsfond/syndikater, eiendomsgjeld og børsnoterte eiendomsselskaper. IRR er en forkortelse for Internal Rate of Return (internrente): Lønnsomhetsmål som angir den diskonteringsrente hvor nåverdien av alle framtidige inn- og utbetalinger (kontantstrømmer) er lik null. LTV er en forkortelse for Loan to Value som betyr lånets andel av markedsverdien av bygget. Opportunistisk investeringsstil er kjennetegnet på investeringsfilosofien som benyttes for de fleste av våre fond. Investeringsstiler kategoriseres typisk i fire kategorier; Core, Core+, Value Added og Opportunistisk. Core-eiendommer er eiendommer med lange sikre kontrakter og god beliggenhet, og har således liten eiendomsmessig risiko utover endringer i yielden. Avkastningspotensialet er relativt lavt og forvalter har liten mulighet til å påvirke avkastningen. Opportunistiske eiendomsinvesteringer ligger helt i andre enden av skalaen. Her ønsker forvalter aktivt å bidra til en høy avkastning gjennom å investere i eiendom med stort avkastningspotensial gjennom utbygging, renovering, utleie eller andre verdiskapende tiltak. Retail park er en betegnelse på storhandelsbutikker som er samlokalisert innenfor et lite område. Senteret er typisk bilbasert og beliggende et stykke utenfor selve bykjernen. Byggene ligger gjerne rundt en stor parkeringsplass. Sale-lease back (salg-tilbakeleie) er en transaksjon av en eiendom hvor den eksisterende eieren selger bygget samtidig som de leier det tilbake gjerne på en lang kontrakt. Selgeren ønsker typisk å selge bygget fordi eiendom ikke er en del av deres kjernevirksomhet og fordi de ønsker å frigjøre kapital. VEK (Verdijustert Egenkapital): er et mål på markedsverdien av egenkapitalen. Beregnes som, markedsverdien av alle eiendomsinvesteringer og andre aktiva fratrukket gjeld og latent skatt. Volatilitet er et risikomål som er mye brukt i finansiell teori og som brukes om usikkerhet i kursen for aksjer og andre finansielle instrumenter. Det uttrykker hvor mye prisen på for eksempel en aksje svinger/varierer over tid (målt ved standardavvik). Jo mer aksjens verdi svinger, desto høyere er aksjens volatilitet. Yield er et utrykk for prising av eiendom. Yield utrykker, i prosent, størrelsen på netto leieinntekter i forhold til eiendommens verdi. Netto leieinntekter er brutto leieinntekter minus driftskostnader som eier må dekke. Yielden er således et utrykk både for den løpende avkastningen eiendommen gir og for hvor mye eiendommen har i verdi relativt til leieinntektene.

4 04 Realk apital Partners as q2 r apport Daglig leder i realkapital partners har ordet

5 Innledning Dette er en samlerapport med status for Realkapital Partners sine fond per 2. kvartal Ved å samle fondene i samme rapport spares kostnader, og det bidrar også til at flere potensielle investorer får informasjon om de ulike fondene, noe som vil kunne bidra til bedre likviditet i annenhåndsmarkedet. Rapporten inneholder både generelle deler om blant annet eiendomsmarkedet, men også spesifikke deler hvor vi går i dybden på de ulike fondene og deres porteføljer. Fondet Realkapital Nordic Recovery Invest II AS er det eneste fondet som er åpent for nytegning. Dette Fondet gjennomfører en emisjon som løper frem til 16. september. Mer informasjon finnes på Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet ble i andre kvartal preget av støyen i finansmarkedene som følge av usikkerheten knyttet til statsgjelden i flere europeiske land. Dette har smittet over på makroøkonomien og eiendomsmarkedet. Spesielt transaksjonsmarkedet ble preget, og eiendomsverdiene gikk stort sett sidelengs etter et par kvartaler hvor spesielt de beste eiendommene i de mest attraktive markedene hadde steget mye. Det positive i dette kvartalet er imidlertid at det er en viss bedring i det europeiske leiemarkedet, hvor flere markeder er i ferd med å bunne ut og enkelte er i ferd med å begynne å stige. Leiene for de beste kontorlokalene i Oslo har for eksempel begynt å stige nå. Selv om ting begynner å lysne for de beste markedene og eiendommene, er det fortsatt store utfordringer i det mer brede eiendomsmarkedet i Europa, og det vil ta noe tid før vi ser noen markant oppgang her. spesielle nyheter som medførte behov for verdijustering. Støyen i finansmarkedene har bidratt til en liten korreksjon i annenhåndsmarkedet for eiendomsfond. Dette har gitt gode muligheter for Realkapital Nordic Recovery Invest II til å investere opp pengene som er hentet i de to første emisjonene. Også Realkapital Nordic Recovery Invest I, som er fullinvestert, har til dels fått benyttet seg av dette fallet til å gjøre attraktive reallokeringer, men fallet i kursene har selvfølgelig også påvirket avkastningen negativt i det korte bildet. Fremtidsutsiktene Til tross for at vi har vært igjennom en periode med mye usikkerhet knyttet til den økonomiske veksten og med et finansmarked preget av stor usikkerhet, har vi stor tro på at eiendomsverdiene gradvis vil bedre seg. At de beste kontormarkedene nå opplever leievekst igjen er en viktig tidlig indikator på at ting gradvis er i ferd med å bedre seg. Oppgangen vil imidlertid forventes å være litt humpete og nervøs, og det vil være til dels betydelig forskjell i utviklingen, spesielt i det korte bildet, mellom ulike eiendommer og ulike markeder. Vi tror imidlertid at alle våre fire fond står foran en periode hvor man gradvis får mer medvind fra markedet. Flere av fondene har allerede i starten av 3. kvartal hatt en rekke positive hendelser. Ny emisjon i Realkapital Nordic Recovery Invest II Som følge av de gode investeringsmulighetene i annenhåndsmarkedet for eiendomsfond er det besluttet å gjennomføre en ny emisjon i Realkapital Nordic Recovery Invest II AS. Denne løper til 16. september 2010, og er åpen for både nye og eksisterende investorer. Vi ser veldig gode muligheter til å oppnå en høy avkastning med denne strategien. Mer om dette fondet finnes lenger bak i rapporten og på vår hjemmeside. Overordnet status for fondene For våre europeiske fond har vi justert ned verdiene noe for Realkapital European Opportunity Invest. Dette skyldes et fortsatt krevende eiendomsmarked i Europa, og noen konkrete utfordringer ved enkelte av eiendommene. Det har imidlertid også i kvartalet skjedd en del positive forhold i porteføljen knyttet til nye leiekontrakter og utvikling av eiendommene. For Realkapital Aktiv Europa, som er vårt andre europeiske fond, var det ingen Morten Kampli Daglig leder i Realkapital Partners AS VEK for 2. kvartal 2010: Realkapital European Opportunity Invest AS 9,69 Realkapital Aktiv Europa AS 11,16 Realkapital Nordic Recovery Invest AS 11,28

6 06 Realk apital Partners as q2 r apport om forvalter av fondet Forvalter av fondene er Realkapital Partners AS som er et Private Equity-selskap som jobber med tilrettelegging og drift av ulike eiendomsinvesteringer i Europa. Selskapet ble startet høsten 2006, og har hovedkontor i Oslo, samt et kontor i Luxembourg. Selskapet ledes av administrerende direktør Morten Kampli og har åtte medarbeidere med lang erfaring og sterk historikk fra investeringer i eiendom, i tillegg til en betydelig erfaring med oppsett og drift av fond. Investeringsstrategi Selskapet har så langt hatt en opportunistisk investeringsstrategi og har hovedsakelig investert i og forvaltet en bred sammensatt portefølje av eiendom, fordelt på både ulike eiendomstyper og ulik beliggenhet i hele Europa. Diversifisering er et nøkkelord i selskapets strategi og hovedfokuset ligger i å øke verdien på hver enkelt eiendom gjennom aktiv utvikling og selge når potensialet er realisert. Selskapet har gjennomført en rekke attraktive eiendomsinvesteringer og etablert en bred og solid portefølje. Realkapital Partners mener at man ved å sette sammen en portefølje av flere eiendommer, fra ulike sektorer og ulike regioner av Europa, kan bygge en portefølje som har høy avkastning samtidig som den har moderat risiko. Selskapet har knyttet til seg flere viktige samarbeidspartnere for best mulig kvalitet på forvaltningen. Som følge av finanskrisen og påfølgende dramatiske fall i verdiene av eiendomsselskaper, evaluerte Realkapital Partners mulighetene for å gjøre meget gode investeringer i annenhåndsmarkedet for eiendom som veldig bra. I motsetning til årene anså man ikke lenger det nordiske eiendomsmarkedet som overpriset. Verktøyet for å utnytte dette unike vinduet i markedet var etableringen av fondet Realkapital Nordic Recovery, i april Fondet har hatt en svært god avkastning så langt. Realkapital Partners anser fremdeles mulighetene som enda bedre i annenhåndsmarkedet for eiendom enn i direktemarkedet. I april 2010 lanserte Realkapital Partners derfor et oppfølgingsfond til det første Recovery-fondet, nemlig Realkapital Nordic Recovery II. Realkapital Partners besterber seg på å levere investeringsløsninger av topp kvalitet til sine kunder.

7

8 08 Realk apital Partners as q2 r apport samarbeidspartnere Realkapital Partners har et etablert strategisk samarbeid med flere viktige partnere som sørger for at selskapet kan levere løsninger av topp kvalitet uavhengig av investeringenes omfang, størrelse eller marked. Det sikrer at selskapet har den lokale kompetansen og ekspertisen som er nødvendig i hver enkelt eiendomsinvestering. Realkapital Partners har etablert et langsiktig strategisk samarbeid med DTZ. Det benyttes i tillegg andre komplementære eksperter der det er hensiktsmessig. Bildet er fra REOIs logistikktomt i Vendin le Vieil i Frankrike. Styret i fondet er representert, sammen med Patrice Genre til høyre (Adm. Dir. DTZ AM), Philippe Bournouf (DTZ AM, nr. 2 fra høyre) og Francois Michot (DTZ AM, nr. 3 fra høyre).

9 DTZ Asset Management Europas beste eiendomsforvalter DTZ AM er Realkapital Partners viktigste strategiske partner. DTZ Asset Management bistår Fondet med å finne de beste mulighetene og er en viktig rådgiver i investeringsprosesser. DTZ er en av verdens ledende rådgivere innenfor eiendom og har over ansatte fordelt på 148 byer i 43 land. Konsernet har stor lokal kompetanse og tilbyr både strategisk rådgivning og operativ støtte. Denne utmerkelsen er nok en bekreftelse for Realkapital Partners at selskapets europeiske opportunistiske eiendomsfond nyter godt av samarbeidet med denne ledende aktøren i Europa. DTZ Asset Managment ble i juli i år kåret til Europas beste eiendomsforvalter under European Pension Awards 2009 i London. ryen vektla spesielt kvaliteter som innovasjon i produkt- og tjenestetilbudet, samt konsistent og kvalitet på forvaltning i sin vurdering av kandidatene. Denne prisen bekrefter DTZ AM sin solide posisjon i det europeiske eiendomsmarkedet. De har tidligere vunnet en lignende pris i Frankrike, og har nå med denne europeiske prisen fått anerkjennelse for at de har lykkes i sin strategi med å ekspandere utover i Europa. Patrice Genre, administrerende direktør i DTZ AM, vektla under prisutdelingen at det nære samarbeidet med Realkapital Partners hadde vært med på å videreutvikle DTZ AM som organisasjon og dermed på å bidra til selskapets posisjon og anerkjennelse. På bildet er de to lederne av DTZ Asset Management Europe, Patrice Genre (nr. to fra venstre) og Francois Brisset (nr. to fra høyre) under prisutdelingen i Royal Lancasetr Hotel i London i DTZ AM forvalter alle våre eiendommer i Frankrike, samt de tre kontoreiendommene i Tyskland. Høy kvalitet på forvaltningen er spesielt viktig i dagens meget krevende eiendomsmarked, og markedet har virkelig differensiert de siste to årene mellom gode og dårlige aktører. For ytterligere informasjon om Realkapital Partners eller selskapets samarbeidspartnere; og

10 010 Realk apital Partners as q2 r apport eiendomsmarkedet i Europa

11 Selv om Europa fortsatt sliter tungt med lav økonomisk vekst, er det en del positive tegn å spore, og situasjonen er vesentlig bedre enn for ett år siden. De noe bedrede utsiktene er i ferd med å smitte over på leievekst for enkelte av de beste kontormarkedene. Totalt sett er imidlertid leiemarkedet fortsatt under negativt press, men det forventes snart å snu, og leienivåene forventes å bunne ut høyere enn ved forrige nedgangsperiode. Eiendomsverdiene utvikler seg fortsatt positivt for flere markeder, men veksten avtok noe i 2. kvartal som følge av mye støy knyttet til PIIGS-landene. Både transaksjons- og finansieringsmarkedet utvikler seg i riktig retning, men er fortsatt langt unna de attraktive nivåene på toppen av sykelen. Makroøkonomi Den økonomiske utviklingen i andre kvartal har vært mye preget av usikkerheten og konsekvensene av de statlige låneproblemene i PIIGS-landene (Portugal, Italia, Irland, Hellas og Spania). De beste vekstutsiktene i Europa synes nå i den nordlige delen av Europa, mens flere av Middelshavslandene forventes å ha en svakere utvikling de neste par årene. Svekkelsen av euro har bidratt til økt konkurransekraften, noe spesielt Tyskland har dratt fordel av gjennom økt eksport. Også deler av Øst-Europa har opplevd More god vekst Positive i sin industriproduksjon Signals den siste for tiden. Rentenivået European i Europa er lavt, og Office forventes å Markets forbli lavt i lang tid fremover i et forsøk på å stimulere til økonomisk vekst. Veksten i Europa forventes imidlertid å være humpete og variere mellom Prime office rents across the region stabilised further with the ulike markeder. first markets showing rental growth; The Jones Lang LaSalle Office Rental Index rose by 2.6% over the quarter leiemarkedet: Demand for office space improved 34% compared to Q Kontor and vacancy rates in most markets have reached or passed Til tross for en fortsatt tung utvikling i makroøkonomien begynner gradvis kontorleiene for flere av de beste markedene å stige their peak i følge JLLs Office Property Clock. I gjennomsnitt steg de med Office Capital Values continued to recover; our Capital Value Index increased by 4.3% over the quarter based on the strong performance of London and Paris JLLs leieklokke for Q Denne anslår hvor i sykelen de ulike kontorleiemarkedene befinner seg 2,6 % i løpet av 2. kvartal, og fortsatte således den positive trenden fra 1. kvartal. Indeksen viser nå for første gang siden 3. kvartal 2008 en oppgang på årsbasis. Det er London og Paris som har den kraftigste leieoppgangen. Leieoppgangen skyldes en The noe Jones økt etterspørsel Lang LaSalle fra bedriftene, Office Property kombinert Clock med en stadig redusert ferdigstillelse av nye lokaler. Det er spesielt sentrale og - Q moderne lokaler som etterspørres. Eiendommer med mer perifer beliggenhet eller sekundær kvalitet opplever derimot gjerne økende ledighet og fortsatt reduserte leier for. Dette er et typisk trekk man ser etter hver konjunkturbunn Selv om leiene falt bratt i nedturen vi har vært igjennom er det viktig å presisere at leiene synes å bunne ut for de fleste markedene på et høyere nivå enn ved forrige bunn. Det innebærer at mange reforhandlinger og nyutleier vil kunne gjøres fremover på høyere leienivå enn eksisterende leier. Arealledigheten holdt seg stabil på 10,2 % for Europa i snitt. Ledigheten steg noe i Vest- Europa, men falt noe i Øst-Europa, dog fra høye nivåer. Grunnet til dels ulike økonomiske utsikter og ulik forventet nybygging vil det være til dels betydelig forskjeller i forventet arealledighet og leieutvikling. Rental Growth Slowing Rents Falling Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out Luxembourg Barcelona Madrid Rome Athens, Edinburgh, Hamburg London City, London West End Dusseldorf Oslo, Paris Berlin, Kiev, Moscow, Munich, Warsaw Brussels, Budapest, Bucharest, Frankfurt, Lisbon, Milan, Stuttgart Amsterdam Copenhagen, Dublin, Prague, Stockholm Helsinki, Lyon, St. Petersburg Istanbul Geneva Source: Jones Lang LaSalle IP, ly 2010

12 12 Realk apital Partners as q2 r apport Yields - Quarterly Change EU15 Yields Indices - Quarterly Change Industrial 7.78% -7bps EU15 Indices Office 5.69% -4bps Industrial Retail 7.78% 5.20% -7bps -8bps Office 5.69% -4bps Number of markets Retail 5.20% -8bps Risers Number of markets 6 Stable 96 Risers 6 Fallers Handel 48 Stable 96 I følge CBRE falt leiene for handelslokaler Fallers både for 2. kvartal 48 og de siste 12 månedene samlet. Leiene Rents har - Quarterly imidlertid Change begynt å bunne noe ut, og faller nå kun marginalt, EU15 spesielt Indices Rents - Quarterly for Change de mest Industrial attraktive lokalene. Til tross for at konsumentenes tro -0.6% på fremtiden har bedret seg noe sammenlignet med EU15 Indices Office 0.4% Industrial krisestemningen Retail -0.6% -0.4% i 2008/09, preges fortsatt privat konsum av Officeøkende arbeidsledighet og generelt krevende og usikker økonomisk Number Retail of marketssituasjon -0.4% for 0.4% mange. Mange butikker sliter med lave marginer Risers og mindre 17vo- lumer, og mange av de større internasjonale kjedene har Number of markets Stable 111 stoppet Risers Fallers eller drastisk bremset sine ekspansjonsplaner. Stable Leieutviklingen 111 er best for butikklokaler i prestisjegatene Fallers og de beste kjøpesentrene Number of markets Number of markets Lager Den økonomiske veksten i Europa drives nå av økt industriproduksjon og økende handel, noe som begge deler er positivt for lagersegmentet. Det er imidlertid fortsatt en god del ledig kapasitet etter fallet i aktivitetsnivåer, noe som innebærer at det fortsatt ikke er noe oppgang i leiene. I følge CBRE falt lagerleiene i Europa med kun 0,6 % i 2. kvartal og nedgangen på årsbasis er også meget moderat. Nybygging av lagerbygg er drastisk redusert de siste årene. Gradvis vil manglende tilbud av ledige moderne lagerbygg i de mest attraktive områdene aøke prisene igjen, men lagersegmentet opplever sjelden akraftige leieoppgang. Relativt kort oppføringstid for nye lagerbygg kombinert med ofte meget lave marginer for leietakerne legger en demper på mulig leievekst. På den andre side er som regel leiefallet tilsvarende moderat i nedgangstider. CB RICHARD ELLIS FLASH REPORT ON EMEA RENTS AND YIELDS AS AT 30 th ne 2010 CB RICHARD ELLIS FLASH REPORT ON EMEA RENTS AND YIELDS AS AT This 30 th report ne is 2010 designed to provide our clients with an immediate view on prime rents and yields across major markets and sectors in the region as at the end of the quarter. This report is designed to provide our clients with an immediate view on prime rents and yields across major markets and sectors in the region as at the end of the It quarter. is our intention to provide this information as soon as possible after the end of the quarter. In some markets, the data may therefore be a preliminary estimate and clients It is our should intention note to that prov data vide contained this information within the as soon report as may possible be subject after the to revision. end of the quarter. In some markets, the data may therefore be a preliminary estimate and Please clients note should also note that that the figures data contained within in this the report are may indicative be subject of values to revision. applying to buildings of particular quality, specification and size. The extent to which Please they note are also supported that the by figures transactional contained evidence in this report varies are across indicative markets of and values over time. applying When to deal buildings flow is of generally particular thin, quality, as now, specification the quoted and figures size. are The based extent more to CBREs on which expert they Yield opinion are supported Index of market viser by conditions. transactional yield-utviklingen Full evidence definitions varies are across provided siste markets år. on Fallende page and 5. over yieldutvikling time. When deal tilsvarer flow is generally høyere thin, as eiendomspriser now, the quoted figures are based more CB on RICHARD expert opinion ELLIS of EU1 ma 5 rket YIELD conditions. INDEX Full ANNUAL definitions BASIS are provided POINT CHANGE on page CB RICHARD Retail ELLIS EU1 Industrial 5 YIELD INDEX Office ANNUAL BASIS POINT CHANGE un-94 un-95 un-96 un-97 un-98 CB RICHARD ELLIS EU15 RENT INDEX ANNUAL CHANGE 30% CBREs CB RICHARD Rent Retail ELLIS Index EU1 dustrial 5 viser RENT leieprisutviklingen INDEX Office ANNUAL CHANGE siste år 25% % 30% 15% 25% 10% 20% 5% 15% 0% 10% -5% 5% -10% 0% -15% -5% -20% -10% n-94-15% -20% un-94 n-94 n-95 un-95 n-95 Source: CB Richard Ellis Source: CB Richard Ellis n-96 Retail un-96 Retail n-96 n-97 un-97 n-97 n-98 CB RICHARD ELLIS MarketView CB RICHARD ELLIS EMEA Rents MarketView and Yields Q V2 EMEA Rents and Yields Industrial un-98 un-99 Industrial n-98 n-99 un-99 n-99 un-00 n-00 un-00 n-00 un-01 n-01 Office un-01 Office n-01 un-02 n-02 un-02 n-02 un-03 n-03 un-03 n-03 un-04 n-04 un-04 n-04 un-05 un-05 n-05 n-05 un-06 un-06 n-06 n-06 un-07 un-07 n-07 n-07 un-08 un-08 n-08 Q V2 n-08 un-09 un-09 n-09 n-09 un-10 un-10 n-10 n , CB Richard Ellis, Inc. 2010, CB Richard Ellis, Inc.

13 Verdiutvikling Enkelte markeder i Europa opplevde en markant oppgang i eiendomsverdiene i 2. halvår Dette gjaldt spesielt for de beste byggene. Veksten har vært noe mer moderat i 1. halvår 2010, men for en del markeder som er noe senere i sykelen begynte verdiene først å stige etter nyttår. Gjennomgående har imidlertid uroen i verdensøkonomien og finansmarkedene som følge av problemene knyttet til statsgjelden i PIIGS-landene bremset den positive utviklingen i eiendomsverdiene markant i 2. kvartal. Etter en periode hvor verdioppgangen var fokusert kun rundt en generell yield-nedgang drevet av reprising av eiendom, begynner nå gradvis de økte leiene å få mer betydning for prisingen, spesielt i markeder som London og Paris. Vektet prime office yield, et uttrykk som delvis beskriver avkastningskravet for de beste kontorlokalene, er nå ned rundt 0,5 prosentpoeng til tett i overkant av 5,5 %. I 2007 var den under 4,5 %, noe som viser at eiendomsverdiene fortsatt ligger langt under de historiske toppnivåene. Dette indikerer også at det er en potensiell betydelig oppside i eiendomsverdiene om de på sikt skal nærme seg 2007-nivået. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolumet steg noe fra 1. til 2. kvartal, men var noe lavere enn 4. kvartal Det er imidlertid veldig vanlig at 4. kvartal har uforholdsmessige høye transaksjonsvolumer. Volumene er kun 1/3 av hva de var i 2006 og 2007, men er markant opp fra første halvår I følge DTZ var transaksjonsvolumene i 1. halvår % høyere enn samme periode i Mange pågående transaksjoner ble utsatt eller trukket som følge av støyen i finansmarkedet i 2. kvartal. Usikkerheten førte også til et fornyet fokus på eiendommer med lange kontrakter og god beliggenhet ( flight to quality ). Omsetningen av handelseiendommer var også unormalt høy sammenlignet med andre eiendomstyper. Handel ses ofte på som en relativ defensiv investering. Det er også en markant økning i større transaksjoner, delvis som følge at bankene igjen begynner å tåle større enkeltlån. En økende del av transaksjonene i Europa ble gjort av utlendinger. Finansiering Europeiske banker har fremdeles store utfordringer, selv om det ikke er like ille som for 1-2 års siden. Problemene knyttet til statsgjelden har gjort at bankene på ny er mer forsiktige med å låne til hverandre. Den europeiske sentralbanken ECB gjennomførte en stresstest av europeiske banker for å avdekke hvor problemene er størst, for på den måten øke tryggheten og tillitten til de øvrige bankene. Selv om det fortsatt er et meget krevende finansieringsmarked for eiendom tenderer oppnåelig belåningsgrad å øke noe og marginene synke noe, men nivåene er fortsatt langt unna betingelsene i Til tross for høye marginer, er den underliggende renten veldig lav, noe som gjør at finansieringskostnaden er lav for de som har flytende rente eller får innvilget nye lån. For de med fastrente ble det imidlertid tap på rentesikringskontraktene i 2. kvartal som følge av fallende lange renter. Som nevnt over begynner bankene nå gradvis også å gi større enkeltlån, noe som igjen åpner opp før større enkelt-transaksjoner. Utsikter fremover Selv om yield-nedgangen bremset noe opp i 2. kvartal, er det meget positivt å se at leieveksten begynner å komme. Dette er viktig for den langsiktige utviklingen i eiendomsverdiene. Selv om leieoppgaven er selektiv så langt, og knyttet til de beste eiendommene i markeder som er syklisk tidlig ute i oppturen, så forventes dette gradvis å bre seg utover. Hvis vi ikke får noen nye store sjokk, forventes eiendomsmarkedet å utvikle seg positivt for 2. halvår 2010 og også de neste årene. Utviklingen kan imidlertid bli litt humpete, og ikke minst litt varierende mellom ulike land og lokale sub-markeder. Hovedretningen antas imidlertid av de aller fleste å være meget positiv.

14 14 Realk apital European Opportunity invest as Q2 r apport REALK APITAL EUROpean OppOrtunity INVEST AS Realkapital European Opportunity Invest AS er et eiendomsfond med fokus på høy avkastning gjennom opportunistiske investeringer i det europeiske markedet. Fondet investerer i og forvalter aktivt en bred sammensatt portefølje av eiendom i Europa. Forvalter plukker ut attraktive eiendommer ved å finne de regionene i Europa som har de beste investeringsutsiktene og kjøper undervurderte eiendommer med stort verdistigningspotensiale. Ved å kjøpe billige eiendommer for så å utvikle dem til eiendommer av god kvalitet som leies ut og dermed gjøres eiendommene om til attraktive investeringseiendommer for institusjonelle kjøpere som ønsker gode, langsiktige investeringer. Fondet er rettet mot privatpersoner og bedriftskunder med investeringsbeløp fra NOK Målsetning for Fondet er en avkastning til investorene på over 14 % p.a. over Selskapets levetid på inntil 7 år. Fondet er stengt for nytegning, men det kan finnes andeler i annenhåndsmarkedet. SAMMENDR AG - Q Fokus på utleie og utvikling 2. kvartal har vært et blandet kvartal for utviklingen i fondet. Ved Cergy Etoille i Paris har Nielsen Group ønsket å redusere arealet de leier, som følge av planlagt nedbemanning i selskapet.. Forhandlinger har pågått igjennom sommeren, og utfallet synes allikevel å bli relativt positiv for Fondet med noe reduksjon i utleid areal, men med en betydelig forlengelse av leiekontrakten. Kjøpesenteret i Aire sur la Lys har imidlertid utviklet seg meget positivt, noe man kan lese om i detalj under Kvartalets Eiendom. I Tyskland har Realkapital Partners gjennomført grep på asset management siden, gjennom å erstatte DTZ Asset Management med Metis Asset Management. Metis vant frem etter en omfattende anbudsrunde, blant annet som følge av lokal tilstedeværelse i Hamburg og Frankfurt og deres gode resultater på utleie av mindre lokaler utenfor CBD-områder. Det er viktig å understreke at Realkapital Partners er meget fornøyd med samarbeidet med DTZ Asset Management på de franske eiendommene, og at de fortsetter som forvalter for disse eiendommene. DTZ Asset Management valgte imidlertid tidligere i år å avvikle sin lokale representasjon i Tyskland, noe som var en viktig faktor i forhold til ønsket om å endre

15 asset manager i Tyskland. I løpet av 2. kvartal har det også blitt tydelig at de to helseklinikkene har betalingsproblemer, hovedsakelig som følge av omfattende rehabilitering av eiendommen for den ene og fallende belegg for den andre. Realkapital Partners jobber tett med leietagerne for å løse denne uheldige situasjonen og det er også innhentet spesialkompetanse på tyske privatklinikker for å sikre en best mulig løsning. I slutten av august har Fondet formelt overtatt Piastow-tomten i Stettin i forbindelse med at byggetillatelsen er kommet på plass. Dette innebærer at man nå kan intensivere utleieaktiviteten og forberedelse av selve utviklingsprosjektet. i 2011, gjør at utbetaling, etter våre foreløpige analyser, først vil være realistisk i Styret og Forvalter har fokus på å komme i utbytteposisjon så fort som mulig dog kun dersom dette er forsvarlig og anses som totalt sett mest lønnsomt for investorene. Ny anbefalt kurs: NOK 9,69 Ny anbefalt kurs per utgangen av 2. kvartal er på NOK 9,69 per aksje. Dette er 7 % ned fra 1. kvartal. Fondet er ned 3 % i forhold til første emisjonen, til tross for at fondet ble etablert og gjorde meste parten av sine investeringer rundt det som var toppen av markedet. Avkastningen siden oppstart er betydelig bedre enn konkurrerende fonds utvikling i samme periode. Utbytte Forvalter har i dialog med Styret i Fondet konkludert med at det antagelig ikke er riktig tidspunkt for større nedsalg i porteføljen. Et par av eiendommene er testet for salg, men prisene som synes oppnåelig i markedet anses fremdeles for lave. Det forventes at markedet for den type eiendommer som er aktuelt å selge i Fondet gradvis vil forbedres. En ytterligere antatt kilde til høyere avkastning, og ikke minst utbytte for investorene, har vært gjennomføring av lånefinansiering av de tyske kontoreiendommene. Kredittmarkedet i Tyskland har bedret seg noe det siste året, men er fremdeles utfordrende. Tilbakemeldingene fra arbeidet mot bankene denne våren har vært relativt positive. Imidlertid vil det kreves en økt utleiegrad på kontoreiendommene før Fondet kan oppnå en hensiktsmessig finansiering. Med de grep som nå er fattet på asset management siden i Tyskland, anses utsiktene for bedre progresjon på utleiesiden som god. Imidlertid er det ikke sannsynlig med noen utbetaling i Fondet har fremdeles en rekke utviklingsprosjekter løpende som krever investeringer. Dette kombinert med at både salg av eiendommer og refinansiering i Tyskland antagelig først kommer Utsikter fremover Vi forventer et fortsatt krevende, men gradvis bedre leie- og finansieringsmarked. Begge deler er viktig for dette fondet, siden vi har kjøpt eiendommer med betydelig ledighet og har en lav belåningsgrad. Vi forventer også at oppgangen i eiendomsverdier vil bli bredere, og ikke kun være gjeldene for de aller mest sentrale eiendommene med lange kontrakter. Fondets mulighet til å gjøre nye investeringer gikk ut i Fondets midler skal således kun brukes til utvikling av eksisterende eiendommer og utviklingsprosjekter. Alle frie midler som ikke trengs til dette skal betales ut til investorene. Som nevnt over, jobbes det aktivt med å øke belåningen for fondet, spesielt relatert til fondets tyske portefølje hvor det i dag ikke er noen belåning. Den økte belåningen vil kunne medføre tilgjengelig kapital som kan utbetales til investor. Få av eiendommene er for øyeblikket klare for salg, og markedet er også antagelig nær bunnen hva gjelder verdier. På noe lenger sikt forventer vi imidlertid å selge eiendommene gradvis, hvilket vil muliggjøre betydelige utbetalinger. Innen planlagt avvikling av Fondet i 2013 er det planlagt at alle pengene er tilbakebetalt til investor og fondet oppløst. Kursutvikling - nok per aksje

16 16 Realk apital European Opportunity invest as Q2 r apport Porteføljen Porteføljen består av tolv eiendommer i Frankrike, Tyskland, Slovakia og Polen, fordelt på kontor, handel og helse, samt logistikk- og boligutvikling. Denne differensieringen på både land og sektor sørger for god risikospredning i porteføljen. Selskapet jobber kontinuerlig med aktiv utvikling, utleie og analyse for best mulig verdiøkning på samtlige eiendommer. Parallelt jobber selskapet aktivt med å frigjøre kapital gjennom refinansiering for å øke avkastningspotensialet, samt salg der man mener potensialet er realisert. Salg vurderes forløpende så fort selskapet mener verdipotensialet er nådd på hver enkelt eiendom eller deler av en eiendom, for å frigjøre kapital for reinvestering eller utbetaling til investor. Så langt er det solgt en eiendom i Halmstad i Sverige, samt ett ikke strategisk lagerbygg som var en del av logistikksenteret Aire Sur la Lys i Frankrike. Begge disse eiendommene ble solgt over forventet salgspris og med god gevinst. I sistnevnte prosjekt ligger det ytterligere ett fullt utleid lagerbygg hvor det jobbes med salg. Eiendommene i porteføljen er nærmere beskrevet i tabellen og teksten som følger. Land Eiendom By Segment Utleibart areal (kvm) Overtatt/ Solgt Gj.snittlig leietid Kjøpspris Frankrike Cergy-Etoile Paris Kontor Reforhandles Frankrike Vendin le Vieil Lille Logistikk-utvikling Utvikling Frankrike Aire Sur la Lys Lille Handel/Logistikk - utvikling år Frankrike Carentan Carentan (Normandie) Handel - utvikling år Tyskland Spaldingtor Hamburg Kontor år Tyskland Rhönblick Bad Soden - Salmünster Klinikk ,5 år Tyskland Sanaderm Bad mergentheim Klinikk ,5 år Tyskland Necom senter Hannover Kontor år Tyskland Carl Bosch Haus Frankfurt Kontor år Slovakia Jarovce Bratislava Bolig - utvikling n/a Utvikling Polen Park Ostrowska Stettin Bolig - utvikling Utvikling Polen Piastow Office Park Stettin Kontor - utvikling Utvikling Sverige Halmstad Hörsås Halmstad Industri (s) SOLGT

17 Bilder av byggets fasade Cergy Etoile, Fr ankrike Kontorbygg beliggende 35 km nordvest for Paris (Cergy-Pontoise), på kvm. Bygningen som opprinnelig er fra 1982, ble renovert i 1996 og holder god stand. Det er 9 etasjer i tillegg til 344 parkeringsplasser på kjellernivå. Bygget er konstruert i Y-fasong og inneholder betjent resepsjon og kafeteria for ansatte. Bygget har god beliggenhet i kort avstand fra offentlig kommunikasjon og motorvei, i et typisk veletablert og sentralt kontorområde. 90 % av arealene er utleid til Nilsen Group (tidligere AC Nielsen), som har lokalisert sitt franske hovedkontor på eiendommen. I juni signaliserte Nielsen Group at de som følge av gjennomførte og videre planlagte nedbemanninger vurderte å benytte seg av en break option de har i leiekontrakten og således fraflytte eiendommen i februar Siden juni har Realkapital Partners, i tett samarbeid med DTZ AM, ført intense forhandlinger med Nielsen Group og deres rådgiver CBRE, med målsetning om at Nielsen Group skal forbli leietager ved eiendommen. Selv om det per skrivende stund ikke er signert noen ny avtale, er forhandlingene gode og det synes sannsynlig at det vil kunne inngås en ny leieavtale hvor Nielsen Group reduserer arealene noe, men inngår en ny avtale på seks år. Det virker også sannsynlig at Nielsen Group vil kreve at det gjennomføres mindre investeringer ved eiendommen enn hva de har krevet tidligere. Ytterligere detaljer rundt leieavtalen vil følge i 3. kvartalsrapporten. Kontorbygg Adresse: 9 avenue des Trois Fontaines, Cergy kvm Kjøpt: % utleid (under reforhandling) Bilder fra landområdet Vendin le Vieil Vendin le Vieil, Fr ankrike Et logistikkutviklingsprosjekt lokalisert i Vendin le Vieil, en liten by i Nord-Frankrike. Selskapet har kjøpt en stor tomt hvor det kan utvikles tre lagerbygg på til sammen kvm. Første fase utgjør Bygning A og er på ca kvm. For å sikre løpende inntekter når bygget står klart, vil man ikke starte byggingen før hele arealet er forhåndsutleid. Det jobbes aktivt med utleie, og byggingen vil starte så fort leiekontrakter er signert. I andre kvartal er det ført konkrete forhandlinger med en logistikkaktør som etterspør ca kvm. Dette vil eventuelt være en såkalt turn-key avtale, hvilket innebærer minimalte likviditetsbelastninger for Fondet. Forhandlingene pågår i skrivende stund, hvilket tilsier at det ennå er uklart hvorvidt Fondet vil lykkes med å inngå en avtale. Uansett anses denne bevegelsen i markedet som positiv, etter en relativt lang periode hvor aktørene i dette markedet har opptrådd svært varsomt. Fase to utgjør bygning B som er planlagt å romme ca kvm lagerplass og tredje fase utgjør bygning C er planlagt å romme ca kvm. På grunn av vesentlig reduserte byggekostnader, som en følge av finanskrisen, er leieprisen redusert til EUR 39,50 per kvm. Dette gjør bygget svært konkurransedyktig i forhold til konkurrerende produkter. Området er gunstig for lagerlokaler, og tomten ligger strategisk lokalisert ved et av Europas viktigste veikryss (Nederland/Belgia Kontinental-Europa, og UK Kontinental-Europa). Atisreal, Tostain & Laffineur og CBRE er engasjert som utleiemeglere. Det er også utarbeidet eget markedsføringsmateriell for promotering av prosjektet. Logistikk utvikling Adresse: Parc d Activités Bois Rigault, Vendin le Vieil kvm Kjøpt: Under utvikling

18 18 Realk apital European Opportunity invest as Q2 r apport Bilder fra utsiden av handelsparken Aire Sur la Lys, Fr ankrike Utvikling av en handelspark i Aire Sur la Lys nærmer seg ferdigstillelse. Handelsbyggene er i praksis fullt utleid med inngåelse av ytterligere leiekontrakter med Lidl og Norauto (Biltema-type butikk) i Q1 og Q De nye leietagerne planlegger innflytting i løpet av høsten. I tillegg til dette forhandles det med en hurtigmatkjede om bygging av et mindre frittstående bygg i ytterkanten av tomten. Hurtigmatkjede vil i så fall inngå en langsiktig leiekontrakt. En caféoperatør synes også å kunne være interessert i å leie inntil 50% av dette nye eventuelle bygget. Opprinnelig bestod investeringen av fem umoderne lagerbygg og ett kontorbygg. Kontorbygget er fullt utleid. Tre av lagerbyggene ble revet til fordel for bygging av tre nye handelsbygg. Ett ikke strategisk lagerbygg ble utleid og siden solgt i september 2008 for 10 % over forventet salgspris. Det siste gjenværende lagerbygget er utleid og er i salgsprosess. Salgsprosessen er forsinket, grunnet manglende finansiering hos kjøper. Handelsparken er planlagt solgt sammen med eiendommen Carentan. Under Kvartalets Eiendom er prosjektet omtalt i ytterligere detalj. Handels- og logistikkutvikling Adresse: Avenue de l Europe, Aire Sur la Lys kvm Kjøpt: % utleid Bilder fra utsiden av handelsparken Carentan, Fr ankrike Ferdig utviklet handelspark på kvm i Normandie-regionen i Nord- Frankrike. Eiendommen er fullt utleid og butikkene rapporterer om god omsetning. Området består av to bygninger fordelt på fire større butikklokaler. Alle lokalene ble levert tomme, leietakerne var selv ansvarlig for eget interiør. Bygningene er av god kvalitet og området har gode parkeringsmuligheter samt en svært god lokasjon midt i byens sentrum. To små deler av tomten ble solgt til kommunen i januar 2009, noe som blant annet sikret bedre aksess til butikksenteret. 100 % av utviklingskostnaden ble lånefinansiert. Planen er å selge eiendommen sammen med Aire sur la lys. I februar 2010 mottok Selskapet et bud på EUR 3,25 millioner. Styret valgte å ikke akseptere dette budet, med begrunnelse i at man forventer stigende verdier fremover, og/eller at strategien med å selge eiendommen sammen med Aire sur la lys vil kunne medføre en høyere salgspris. Det ble også vektlagt at et salg vil frigjøre begrenset med kapital, ettersom eiendommen har en relativt høy finansiering til meget gunstige betingelser. Handelsutvikling Adresse: Rue de la 101ème Airborne, Carentan kvm Kjøpt: Fullt utleid

19 Bygget slik det ser ut i dag etter oppussing av fasade Spaldingtor, Tyskland Kontorbygget beliggende sentralt i Hamburg (City Süd) ble ferdig renovert i august Kun individuelle leiertakertilpasninger gjenstår. Ferdig renovert fremstår bygget som topp moderne, og dette til en kostpris, inkl. tomt, vesentlig under nybyggekostnad. Bygget er på i overkant av kvm og består av èn del som er bygget i 1960 med ni etasjer, og en del bygget i 2002 med åtte etasjer. Bygget er synlig plassert sentralt i City Süd. Hamburg er den nest største byen i Tyskland med 1,7 millioner innbyggere. Per i dag er 21 % av bygget utleid. Leiemarkedet i Hamburg var preget av lav aktivitet i andre halvår av Selskapet jobber for øyeblikket med flere potensielle leietakere som er interessert i lokaler. Metis Asset Managemnt jobber for tiden med utarbeidelse av en ny markedsføringsbrosjyre og har overtatt markedsføringsarbeidet fra Engel & Völkers. I begynnelsen av september kick-startes Metis sitt initiativ med eiendommen med et meglerarrangement. Eiendommen har egen hjemmeside: samt at bygget er kledd med plakater som viser at bygget er ledig. Bygget ble i 2009 profilert i en artikkel i et tysk eiendomsmagasin som et eksempel på kontorlokaler av god kvalitet til en lav pris. Strategien er å selge hele bygget til en finansiell investor, ferdig renovert og fullt utleid. Kontor og næringsbygg Adresse: Spaldingstraße 64-68, Hamburg kvm Kjøpt: % utleid Bilder av klinikkens fasade Rhönblick-klinikk, Tyskland Rehabiliteringsklinikken ligger i byen Bad Soden, like utenfor Frankfurt am Main. Klinikken er fullt utleid og har høy beleggsprosent. Klinikken har gjennomført renovering av inngangspartiet, resepsjonen, restauranten og fellesområder for leietakers regning. Bygget på seks etasjer er fullt utleid til Rhoenblick-Klinik Wilhelm GmbH & Co KG. Leiekontrakt er tegnet for 20 år fra kjøpsdato i 2007, med årlig KPI-justering. Klinikken har relativt godt belegg, men det har den siste tiden fremkommet at leietager har utfordringer, primært som følge av egeninvesteringer i eiendommen og forretningen. Dette har medført en tøff finansiell situasjon for leietageren, hvilket igjen har medført manglende innbetaling av leieinntekter for store deler av Riktignok eksisterer en depositumskonto, men Styret og Forvalter er svært opptatt av å identifisere størrelsen på problemene, samt løse situasjonen både på kort og lang sikt. I tillegg kreves noen mindre vedlikeholdsinvesteringer og gjøres ved eiendommen kortsiktig. Som en følge av situasjonen som er oppstått har Forvalter den senere tiden jobbet meget tett mot leietager for å løse situasjonen. Ytterligere er det engasjert ekstern bistand for en uavhengig vurdering av klinikkens strategi og overlevelsesevne. Klinikk Adresse: Fachklinik Rhönblick,Brüder-Grimm-St. 15, Bad Soden-Salmunster kvm Kjøpt: Fullt utleid

20 20 Realk apital European Opportunity invest as Q2 r apport Bilder av klinikkens fasade Sanaderm-klinikk, Tyskland Rehabiliteringsklinikk beliggende i byen Bad Mergentheim, like utenfor Frankfurt am Main. Bygget på seks etasjer ligger i et område kjent for sine mange naturressurser og spa-anlegg. Bygget er fullt utleid til Sanaderm Fachklinik fuer Hauterkrankeiten, Allergologie und Lymphology KG. Leiekontrakt er tegnet for 20 år fra kjøpsdato. Klinikken har vært i full drift siden eiendommen ble bygget i Bygningen inneholder i tillegg til værelser, behandlingsrom og spisesal med tilhørende kjøkken. Klinikken har over en periode gradvis hatt lavere belegg og i løpet av 2. kvartal ble det klart at også Sanaderm-klinikken har økonomiske utfordringer. Forvalter følger opp denne klinikken på samme måte, og i sammenheng med Rhonblickklinikken, som beskrevet over. Klinikk Adresse: Fachklinik Sanaderm,Löffelstelzer Straße 36, Bad Mergentheim kvm Kjøpt: Fullt utleid Bilder av byggets fasade Necom Center, Tyskland Kontorbygg lokalisert i Laatzen sentrum, en by like utenfor Hannover, som er en forholdsvis stor og viktig handelsby med ca innbyggere. Bygget, som ble oppført i 1997 og 1998, har syv etasjer og et utleibart areal på kvm. I tillegg til kontor, inneholder bygget også et lite hotell og et par butikker. Eiendommen er delt inn i tre deler, med hver sin hovedinngang. 108 parkeringsplasser fordelt på disse tre delene medfølger. Bygget fremstår som moderne og i god stand, og anses som det beste kontorlokalet i Laatzen. Det er per i dag ca. 40 leietakere fordelt på eiendommen, noe som gir god risikospredning. Metis AM utarbeider for tiden både en ny markedsføringsbrosjyre, samt en ny hjemmeside. Eiendommen vil også endre navn fra Necom-Center til Leine-Forum etter vurdering fra Metis AM. Naboeiendommen, som er et kjøpesenter, har navnet Leine Shopping Center. Mange leietakere fører til relativt hyppige utskiftinger, som igjen fører til nye kontrakter og muligheter for reforhandling av leieavtaler. Eiendommen gir en god løpende avkastning. Planen er å selge bygget når potensialet er realisert. Kontor og næringsbygg Adresse: Würzburger Str. 13,15,17, Laatzen kvm Kjøpt: Utleid 82 %