Klage på tillatelse til deling - gnr. 139 bnr. 1, Tårnvik

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /1 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/21 Planutvalget Klage på tillatelse til deling - gnr. 139 bnr. 1, Tårnvik Saksopplysninger Eiendommens adresse: Tårnvik 8093 KJERRINGØY Eiendom: 139/1 Hjemmelshaver/søker: Paul Andersen Erverver: Formål: Fritidsbygg(hytter, sommerhus)fritidsbolig Søknaden, datert , gjelder fradeling av parsell på 350 m² til fritidsformål. Parsellen er bebygd med eksisterende hytte/sjøhus. Parsellen ligger i sin helhet i 100-metersbeltet langs sjøen. Det foreligger ikke naboprotester. Den ble søknaden godkjent i medhold av planog bygningsloven av bokstav h.) jf Det ble innvilget dispensasjon i medhold av pbl. (2008) 19 2 fra arealbruksformål LNF for deling av tomt til eksisterende fritidsbolig. Klage på godkjent deling er mottatt fra advokat John Steen Holm på vegne av eierne av gnr. 139 bnr. 2, Toralf Johansen, bnr. 6, Hans F. Hustoft og bnr. 15, Harald H. Hansen. Klagen er datert og mottatt Kart og delingsforretning ble holdt Rettighetshaverne Kjell Øigård, Harald Hansen og Hans Hustoft har ikke mottatt nabovarsel i saken. Bygningssjefen finner det rimelig at klage fra Hans T. Hustoft og Harald Hansen blir prøvd da de ikke har hatt anledning til å protestere på søknaden og påklage vedtaket. Bygningssjefen finner det ønskelig å få avklart en del forhold vedrørende kommunens behandling av søknader og omfanget av undersøkelsesplikten. Det foretas ingen vurdering av om klage fra Toralf Johansen skulle vært avvist siden saken uansett skal klagebehandles. Kommunens Geodata-kontor har orientert partene om at ferdigstilling av delingsforretningen er utsatt i påvente av klagebehandlingen. Forholdet til plan-/lovverk Omsøkte eiendom omfattes av Kommuneplanens arealdel for Bodø , vedtatt Området er avsatt til LNF-område. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel angis det at det innenfor LNF normalt ikke tillates spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring. Innenfor disse områdene vil kommunen føre en mindre streng dispensasjonspraksis enn i øvrige LNF-områder så fremt den ikke er i konflikt med vesentlige landbruks-, reindrifts-, natur- eller friluftsinteresser. Side 74

2 Parsellen ligger også i 100-metersbeltet langs sjøen. I bestemmelsenes 1.2 angis det at fradeling inntil 100 m fra strandlinjen ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan. Plan- og bygningsloven (2008) 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag, kommer også til anvendelse: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Pbl Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Pbl Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. ( ). Søknad om dispensasjon Det er søkt om dispensasjon for fradeling av en tomt på 350 m2 til eksisterende sjøhus på naustodden. Søker opplyser at sjøhuset ligger i et LNF-område. Høringsuttalelser Fylkesmannen i Nordland er hørt og har ikke uttalt seg til saken. Side 75

3 Nordland Fylkeskommune har ingen kulturminnefaglige merknader til saken. Øvrige avdelinger har ikke uttalt seg. Hva klagen gjelder Adv. Holm viser til at området hvor fradelingen er godkjent ligger i et område som Salten jordskifteretts dom av ble funnet å være Fælles Nøsttomter og med gnr. 139 bnr. 1 som grunneier. Rettighetene er beskrevet på side 23 flg. i rettsboken. (Det nevnes bla. andel i landslott og rett til klippfisktørking, rett til å sette opp naust, bryggetomter, flytting av sjøveg og anlegging av parkeringsplass.). Se bilag 1. Klager viser også til at Paul Andersen begjærte disse rettighetene avlyst (slettet), men begjæringen ble avvist av Salten jordskifterett. Se bilag 2. I 2005 søkte Paul Andersen kommunen om fradeling av to tomter i det samme området. Naboprotest innkom fra eierne av bnr. 2, 6 og 15. Bilag 3. Klager mener fradeling ble nektet av kommunen i brev av Bilag 4. Felles naustområde fremgår av jordskiftekart og situasjonskart. Bilag 5 og 6. Klager påpeker at det kun er eier av bnr. 2 som har mottatt nabovarsel i forbindelse med omsøkte deling. Det opplyses at samtlige rettighetshavere er av den oppfatning at fradeling av tomt til sjøhus/hytte vil stride mot deres rettigheter i fellesområdet og innebære en innskrenkning av det felles naustområde slik kommunen la til grunn da fradeling ble nektet i samme område i Klager viser til delingsforretningen av hvor det fremgår at tomten er ca 220 m2. Klager mener dette er vesentlig større enn tomt til byggeformål (som er den gamle beskrevne rettighet) tilsier. Utnyttelsen av tomten er også i strid med det formål som er angitt for tomten i jordskifterettens kjennelse, bilag 2. Prinsipalt hevdes at den gitte delingstillatelse må oppheves fordi den strider mot privatrettslige rettigheter hos mine parter. Subsidiært påklages den utmålte tomtestørrelse som vil gi en privatisering av og reduksjon i et fellesområde. Bygningssjefens vurdering Det er tidligere gitt tillatelse til bygging av naust på området. Naustet ble senere omsøkt bruksendret til fritidsbolig. Kommunen fant ved disse søknadene at bygningen lå innenfor et område som var avsatt til naust og hytter i Kommunedelplan for Tårnvik. Denne planen ble opphevet i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Naustområdets grenser er noe justert på plankartet i den nye kommuneplan. Ved en sammenstilling av situasjonskart og plankart viser det seg at søkers hytte/sjøhus ligger innenfor et LNF-området, og ikke i naust/hytteområdet. Eier har anledning til å levere innspill med krav om justering av formålsgrensene ved neste revisjon av kommuneplanens arealdel. Det er søkt om dispensasjon for fradeling i et LNF-område. Søker og kommunen har ikke vært oppmerksom på at en tillatelse også forutsetter dispensasjon fra plankravet som er angitt i bestemmelsene til kommuneplanen 1.2 og fra pbl Side 76

4 Dispensasjon for fradeling i et LNF-område: I vedtak av vurderte Bygningssjefen at delingen ikke medfører ny eller endret bruk av arealet og at delingen er i samsvar med de forutsetninger som lå til grunn for den opprinnelige byggesaken. Dispensasjon fra plankrav: Bygningssjefen mener det må legges avgjørende vekt på at omsøkte deling gjelder en mindre tomt rundt en eksisterende hytte. I forbindelse med oppføring av naustet og ved bruksendring av naust til hytte/fritidsbolig ble det vurdert at bygningen lå innenfor område avsatt til naust og hytter i en kommunedelplan som nå er opphevet. Bygningen og omsøkte tomt ligger nå like utenfor området som er avsatt til byggeområde i den nye kommuneplanen. Bygningssjefen kan ikke se at omsøkte deling vil medføre noen form for ulemper ved en eventuell fremtidig regulering av området. Dispensasjon bør derfor kunne innvilges. Dispensasjon fra pbl. 1-8: Omsøkte deling vil ikke medføre noen faktisk endring av situasjonen i området. En fradeling av en mindre tomt rundt eksisterende hytte vil ikke påvirke natur- og kulturmiljøet i området. Hensynet til friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser vil heller ikke å bli påvirket av omsøkte fradeling. Bygningens nærområde er allerede privatisert ved oppføringen av naustet og ved den senere godkjente bruksendringen. Tomtens arealbruksformål vil imidlertid fortsatt være LNF-område og parsellen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, med de begrensninger dette vil medføre for eier. Bygningssjefen mener det foreligger en overvekt av hensyn som tilsier at det skal innvilges dispensasjon. Bygningsmyndighetenes forhold til privatrettslige forhold: I Ot. Prp. nr. 45 ( ) side er det gjort rede for hvordan bygningsmyndighetene skal forholde seg til privatrettslige forhold: Utgangspunktet etter planog bygningsloven 85 nr. 2 er at tvister om privatrettslige forhold er bygningsmyndighetene uvedkommende. Det følger av bestemmelsen at bygningsmyndighetene skal påse at tiltaket ikke vil stride mot bestemmelser som er gitt i eller i medhold av denne lov. Det følger dog av Sivilombudsmannens årsmelding 2005 side 33 at en søknad kan avvises fra realitetsbehandling dersom det ikke fremstår med tilstrekkelig klarhet at tiltakshaver har de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter. Det følger videre av side 33 at avvisningsspørsmålet må avgjøres etter en konkret sannsynlighetsvurdering, der det bør gjelde ulike utgangspunkt avhengig av om det gjelder tiltak på egen eiendom eller tiltak på annen manns grunn. Når det gjelder tiltak på egen eiendom er utgangspunktet at det er den utenforstående tredjeparten som må sannsynliggjøre sin påstand. Så lenge dette ikke er gjort, bør utgangspunktet om eiers fulle rådighet legges til grunn. Gjelder derimot søknaden tiltak på annen manns grunn, blir det privatrettslige utgangspunktet det motsatte. Man har ikke rett til å disponere over eiendommen og det er den som hevder å ha en slik rett som må sannsynliggjøre denne. Hvis det ikke gjøres, bør søknaden avvises. Bygningsmyndighetene har en begrenset undersøkelsesplikt i de tilfeller hvor det fremstår som uklart om tiltakshaver har rett til å disponere over den omsøkte eiendom. Når det gjelder hvilke undersøkelser som myndighetene bør foreta i de tilfeller der det privatrettslige fremstår som uklart, vises det til Sivilombudsmannens årsmelding for 2005 side 32: Hvis det privatrettslige fremstår som uklart, vil det normalt utløse en undersøkelsesplikt for planog bygningsmyndighetene. Som det fremgår av redegjørelsen i årsmeldingen 2002 side 35, kan det Side 77

5 ikke forventes at planog bygningsmyndighetene foretar noen omfattende undersøkelser av de privatrettslige forholdene. Undersøkelsesplikten omfatter kun forhold som planog bygningsmyndighetene med rimelighet kan mene noe om. En rekke kompliserte privatrettslige spørsmål, for eksempel spørsmål om tolking av uklare avtalevilkår, vil dermed kunne ligge utenfor undersøkelsesplikten. Som nevnt ovenfor, har undersøkelsene ikke som mål å avgjøre den privatrettslige tvisten, men å ta stilling til om søknaden skal behandles eller avvises. Søknadsbehandlingen: En søknad om tillatelse til tiltak etter pbl. 93 første ledd skal inneholde opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av planog bygningsloven, jfr. forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) 18. I SAK 19 angis det at søknad om tillatelse skal inneholde opplysninger som nevnt i bokstavene n p i den utstrekning de er nødvendige for kommunens behandling. I veiledning til SAK kap. VI angis det at kommunen skal påse at saken er forsvarlig opplyst før vedtak fattes, jf. forvaltningslovens 17. Det betyr at alle relevante opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne ta stilling til om tillatelse skal gis må være på plass. Kommunen kan ikke kreve andre opplysninger enn om de forhold i planog bygningsloven som kommunen skal ta stilling til. Av veiledning til SAK 19 vedrørende krav til opplysninger om eiendom og eksisterende bebyggelse angis det at det skal oppgis entydig adresse på eiendommen og bygningen som tiltaket omfatter. Dette vil i praksis være kommune, gårds- og bruksnummer og eventuelt festenummer eller seksjonsnummer. Disse opplysningene er gitt i søknaden. Ved mottak av søknader kontrollerer skal saksbehandlerne kontrollere at søker er hjemmelshaver er identiske gjennom systemet GISLINE WEBMatrikkel. Dette er gjort i denne saken. I matrikkelen ligger det ingen opplysninger om private rettsforhold/servitutter som hviler på eiendommen. Kommunens saksbehandlere har ikke tilgang til grunnboken. Via kommunens kartsystem genereres en naboliste hvor tinglyste eierforhold til naboeiendommer og evt. festere av grunn fremkommer. I denne saken har kommunen mottatt naboliste som er utarbeidet av kommunen, og søker har dokumentert at eiere av naboeiendommer er varslet om søknaden. Ved mottak av søknaden ble det vurdert at varsling av gjenboere ikke var nødvendig da en ikke kunne se at disse var berørt av delingen. Eier av naboeiendommen gnr. 139 bnr. 2 har mottatt nabovarsel, men har ikke levert inn protest til søknaden, eller gjort saksbehandler oppmerksom på at det kan foreligge forhold ved eiendommen som skulle tilsi at saken burde undersøkes nærmere. Klagen er først levert etter at oppmålingsforretningen var utført. Det forhold at kommunen har avvist å behandle en tidligere søknad fra Paul Andersen om fradeling av to tomter for oppføring av nye naust et annet sted på eiendommen er ikke relevant for denne saken. Kommunen avviste å behandle denne søknaden i medhold av forvaltningsloven 17 fordi det i protester, bla. fra eier av gnr. 139 bnr. 2, ble hevdet at søknaden ville være i strid med privatrettslige forhold. Det ble også orientert om at kommunen ikke kan godkjenne søknaden før disse forholdene er avklart. Paul Andersen har levert en rekke søknader om deling og tillatelser til tiltak på eiendommen bnr. 139 bnr. 1. Saksbehandler i denne saken har kun undersøkt de sakene som har tilknytning til omsøkte delingssak, dvs. søknad om oppføringen av naust/sjøhus på parsellen som nå søkes fradelt, og saken som gjaldt bruksendringen til fritidsbolig. Det kan ikke forventes at kommunens Side 78

6 saksbehandlere skal foreta en gjennomgang av alle saker som er registrert på et gårds- og bruksnummer. Søker har i denne saken sendt inn et utkast til ordningsbestemmelser for veirett til felles sjøveg. I dokumentet vises det kun til rett til bruk av veien og at plassering av vei, og hvem som har rett til å bruke denne, er beskrevet i en jordskiftesak. Det gis ingen opplysninger om at det foreligger andre rettigheter som kan bli berørt av omsøkte deling. Bygningssjefen mener saksbehandler ikke har hatt grunn til å undersøke denne saken nærmere. Konklusjon og anbefaling Adv. Holms anførsel om at delingstillatelsen må oppheves fordi den strider mot privatrettslige forhold hos hans parter avvises. Bygningssjefen mener kommunen har overholdt sin undersøkelsesplikt i saken, og at kommunen kunne behandle søknaden fordi det fremsto som tilstrekkelig klart at søker hadde de privatrettlige rettigheter som søknaden forutsatte. Når det gjelder klage på den utmålte tomtestørrelsen mener Bygningssjefen en tomt på ca 220 m 2 til en hytte/fritidsbolig ikke kan anses som for stor. Den godkjente tomtestørrelsen var ca 350 m 2, men ved oppmåling ble grensen i bakkant av hytta flyttet i samråd med partene for å gå klar av en etablert gangveg til landfester for båt. Dersom klagerne mener omsøkte deling og størrelsen på tomta vil være til hinder for deres andel av landslott, rett til å benytte klippfiskbergene mv. må disse fremme saken inn for jordskifteretten til avgjørelse. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder tillatelse gitt , og tilføyer at det også innvilges dispensasjon fra kommuneplanens 1.2 og pbl Hensynene bak bestemmelsene blir ikke vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/David Losvik Tor Åseng bygningssjef Side 79