Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for del av Valle

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /3605 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/82 Komite for plan, næring og miljø Bystyret Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for del av Valle Sammendrag Saken gjelder sluttbehandling av detaljreguleringsplan for del av Valle. Arealet ligger sør for riksveg 80 og grenser til sjø i sør, til eksisterende bolig- og gårdsbebyggelse i vest og i nord og til grøntareal i øst. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av to bolighus, adkomstvei, lekeplass, adkomstbrygge og areal for to naust. Forslagstiller er Norconsult på vegne av private tiltakshavere. Planprosessen har vist at det knytter seg utfordringer til adkomstveien, da denne har bratt stigningsforhold og ligger delvis på privat eiendom. Tiltakshaver har, etter offentlig ettersyn, justert terrengprofil for veien og fremforhandlet avtale som sikrer veirett og vedlikehold. Byplankontoret vurderer totalt sette at de løsninger planen legger opp til er akseptable og at planen bør godkjennes. Kartutsnittet viser planstatus i kommuneplanens arealdel i kombinasjon med flyfoto og planområdets beliggenhet ved Åsen Kvalvåg, område Valle, sør for Riksveg 80. Side120

2 Saksopplysninger Bakgrunn Norconsult har på vegne av Ivar Andre Simonsen og Ingvild og Ståle Limstrand fremmet et privat forslag til detaljregulering for hele eller deler av følgende gnr. 58 bnr. 1, 67, 69, 81 og 111. Hensikten med planen er å regulere areal for to nye boliger, lekeareal, adkomstvei og to naust. Planstatus Planområdet grenser opp til bebyggelsesplan for Valle i vest og til reguleringsplan for gang- /sykkelveg langs riksveg 80 mellom Åsen og Kvalvåg i nord. Planområdet ligger innenfor en sone som i kommuneplanen er satt av til framtidig boligområde. Planforslaget Planforslaget dekker et areal på i alt 10, 3 dekar og ligger sør for Riksveg 80. Området grenser til sjø i sør, til eksisterende bebyggelse i nord og vest og til dyrka jord/grøntareal i øst. Sør i planområdet ligger det en eksisterende våg med naustbebyggelse, den østlige delen av planområdet omfatter en kolle med busker og trevegetasjon. I planforslaget er det lagt til rette for å forlenge eksisterende tilkomstveg fra riksvegen og fram til boligtomtene. Det er satt av areal til en bolig i nordvest (B1) og til en bolig i øst (B2). Den nordlige delen av B1 er avmerket med egen båndleggingssone etter lov om kulturminnevern. Sentralt i planområdet er det også satt av areal til felles lekeareal. Innenfor boligarealene i planen er det satt en utnyttelsesgrad på BYA 25%, maksimal gesimshøyde er satt til 8m og mønehøyden er satt til 9 m over gjennomsnittlig planert terreng. I område B1 er maksimal mønehøyde satt til kote + 16m og i område B2 er maksimal mønehøyde satt til kote +21m. Strandsonen innenfor planområdet er i all hovedsak satt av til landbruk-, natur- og friluftsområde, reindrift (LNFRF), med unntak for eksisterende naustområde og areal for oppføring av to nye naust. Det er også satt av areal til et mindre bryggeanlegg sørøst i planområdet for av- og påstigning. Innenfor område UN1 UN3 er det lagt til rette for gjenoppbygging av eksisterende naust, samt etablering av to nye naust. Mønehøyden for nye naust skal være på maksimalt 4,5 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal BYA er satt til 40m² og maksimal bredde er satt til 5m. Naust skal ha ren takvinkel på mellom grader og bygningene skal ikke ha vinduer eller være innredet for overnatting. Planprosess Oppstart Oppstart av dette planarbeidet ble annonsert i avisa Nordland og ved brev datert til eiere av eiendommer i og ved planområdet, offentlige myndigheter og interessegrupper. Videre ble det avholdt møter med berørte grunneiere. Det kom inn 10 kommentarer til oppstartsmeldingen; 5 fra berørte grunneiere og 5 fra statlige-, og regionale myndigheter samt Universitetet i Nordland og Nordlandsnett. Merknadene fra berørte grunneiere var hovedsakelig knyttet til ivaretakelse av felles adkomstvei og tilkomst til eksisterende boliger, tilkomst til kommunalt pumpehus og strandsone og byggehøyder for ny bebyggelse. I merknadene var det også lagt vekt på at strandsona måtte være åpen for allmenn ferdsel. I merknadene fra Statens Vegvesen blir det opplyst at eksisterende adkomstvei kan benyttes dersom denne blir opprustet i samsvar med trafikkbelastningen. Dersom det i framtiden blir fremmet Side121

3 søknader om flere boliger i området må krav til utbedring av krysset ved RV 80 med fysisk kanalisering oppfylles. Nordland fylkeskommune opplyser at allmennhetens interesser i strandsona må ivaretas, videre må følgende tema ivaretas; universell utforming, barn- og unge sine interesser, naturmangfoldsloven, estetiske hensyn, krav til medvirkning og alternative energilkilder bør vurderes. Avslutningsvis ble det opplyst at det er et automatisk freda kulturminne delvis innenfor planområdet og et verneverdig gårdsanlegg i nærheten av planområdet. Planarbeidet måtte ikke berøre automatisk freda kulturminne og hensynet til nyere tids kulturminner måtte ivaretas i planarbeidet. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden fra den til den , og det kom inn i alt 13 merknader til planforslaget. Merknadene er oppsummert under: Jim Thomassen, gnr. 58 bnr. 69: Vei: Grunneier ønsker ikke at eksisterende vei blir utbedret slik som skissert i planforslaget, dette med bakgrunn i at veien delvis ligger på hans eiendom, ca 1,5 meter fra husveggen og under vegen ligger nye kloakkledninger. Dersom man skaver av toppen av veien vil dette kunne ødelegge rørledninger og grunnmuren på hans tomt. Planforslaget vil medføre økt trafikk på adkomstveien og ettersom veien er svært bratt vil dette føre til at biler som skal opp bakken vinterstid vil måtte holde høy fart. Dette er uheldig da vegen ligger 1,5 meter fra hans hus hvor det også er utgang fra hybelleilighet. Grunneier ønsker at veien flyttes slik at den stemmer med eiendomsgrensene i området og slik den var planlagt opprinnelig. Dette vil gjøre det mulig å senke veien og å lage forstøtningsmur mot hans eiendom. Boligtomt B1: I planforslaget er byggehøydene for tomt B1 fastsatt til kote + 16m. Grunneier forventer at ny bebyggelse på tomten ikke kommer høyere enn hans tomt og at dette blir fulgt opp i alle deler av byggeprosessen. Ny bolig på tomt B1 bør plasseres lengst mot nord på tomten. Grunneier ønsker at infrastruktur på vei skal være på plass før byggeprosessen starter på boligtomtene og at veien bare skal benyttes som adkomst til disse eiendommene. Dersom det i framtiden skal åpnes for mer bebyggelse i området må veien sperres med bom. Arnfinn Pedersen: Grunneier ber om at reguleringsplanen regulerer adkomst til gnr. 58 bnr. 74, samt naust med 58 bnr. 81. Utnyttelsesgraden på tomt B1 virker høy og grunneier ber om at denne reduseres slik at den samstemmer med omkringliggende bebyggelse på BYA maks 25%. Kai Davidsen og Elin Hammer, gnr. 58 bnr Grunneier ber om at utnyttelsesgraden for boligtomtene i planen reduseres slik at den stemmer med omkringliggende bebyggelse. Ønsker at hus m/gnr. 58 bnr. 67 flyttes så langs som mulig mot nord. Naust på UN1 er plassert på deres eiendomsgrense ønsker at denne plasseringen blir justert. Arve Pedersen, gnr. 58 bnr. 49 Har merknader til at det godkjennes en reguleringsplan for to boligtomter uten at hele området blir regulert samlet. Grunneier ønsker også at det blir bygd en forstøtningsmur mot hans eiendom og at det blir stilt estetiske krav til utforming av adkomstvei. Grunneier ønsker at høyden på ny bolig på B2 gnr. 58 bnr. 74 ikke overstiger de flate delene av sin eiendom, samt at det satt rekkefølgekrav om at infrastruktur (vei) blir fullført før bygging av bolig blir igangsatt. Ønsker at adkomstveien bare skal brukes som tilkomst til bolig; B1 og B2 med hver sin enebolig. Dersom det i framtiden blir snakk om videre utbygging i området, må denne veien sperres med bom. Side122

4 Ellen Belsom, gnr. 58 bnr. 100, brev datert Grunneier mener at krav til medvirkning ikke er fulgt, dette ved at hun ikke har blitt innkalt til fellesmøte med grunneierne den og den Grunneier mener også at hennes eiendom har blitt tatt ut av planen uten at hun har blitt informert. Hun har et ferdig planutkast, som etter avtale, skulle kobles sammen med hovedplanen. Grunneier har tidligere fått innvilget søknad av Statens Vegvesen om avkjørsel for ny bolig fra hennes eiendom. Dersom Statens Vegvesen setter en maksgrense på kun to nye boliger i området mener hun at hun ligger først i løypa. Ellen Belsom, gnr. 58 bnr. 100, brev datert Grunneier opplyser at hun siden 2008 har jobbet med å kunne oppføre en kårbolig på hennes eiendom, denne boligen skal ikke fradeles hovedeiendommen. Ny bolig kan få adkomst fra gangog sykkelveien på 3 ulike steder. Planutvalget åpnet i 2009 for godkjenning av utbyggingsplanene forutsatt at det kunne legges fram en plan for et større område, hun var derfor positivt innstilt til planforslaget som nå har vært på høring. Hun ber om at hennes eiendom skal inngå i planen og opplyser for øvrig at det nye boligområdet ligger innenfor 100 metersbeltet. 5 vedlegg til merknadsbrevet fra Ellen Belsom: Brev fra STV der det blir opplyst at de ikke er kritisk til ny avkjørsel forutsatt at området inngår i en reguleringsplan. Diverse e-postkorrespondanse mellom grunneier og tiltakshaver for planarbeidet vedrørende veiløsninger og påkobling/innlemming av hennes eiendom i ny plan. Kopi av merknad til varsel om oppstart av planarbeidet, datert , der grunneier opplyser at hun ønsker at deler av hennes eiendom innlemmes i planarbeidet. Kopi av brev til Bodø kommune, datert , (se over). Kartutsnitt over mulige veiløsninger over hennes eiendom (kårbolig). Kommunalteknisk kontor: Adkomstvei (KV1) er i forslag til detaljplan regulert som offentlig vei fra gang-/sykkelvei ned i reguleringsområdet. Adkomstvei er tidligere medtatt i reguleringsplan for gang-/sykkelvei langs Rv 80 mellom Åsen og Kvalvåg. I denne reguleringsplanen er veien regulert som privat fellesadkomst (F6) for gnr/bnr 58/1, 58/67, 58/81, 58/74 og kommunalteknisk anlegg K3. Slik adkomstvei (KV1) er regulert og planlagt tilfredsstiller den ikke kravene til offentlig vei. Dette gjelder særlig i forhold til regulert bredde og planlagt stigningsforhold. Selve veibanen er regulert med 3 meter bredde. Reguleringsbredde for selve veibanen bør være minimum 4,5 meter. Lengdeprofil viser at deler av veien er planlagt med stigning over 20 %. Statens vegvesens Håndbok 017 Veg- og gateutforming anbefaler at stigning for adkomstveier til boliger ikke bør være over 8 %. Slik veien er regulert og planlagt vil den ikke kunne overtas til drift og vedlikehold av Bodø kommune. Det er etablert vann- og avløpsnett langs adkomstvei, samt spillvann på sørsiden av B2. Regulerte eiendommer vil kunne tilknyttes offentlig nett. Helse og Miljøtilsyn Salten, Miljøtilsynet har merknader til at støy ikke er omtalt i plandokumentasjonen og viser til at boligområdet ligger nært opp til riksvegen og muligens innenfor gul støysone, jfr. T Det forutsettes at en i det videre planarbeidet tar hensyn til støy og at det ev. stilles krav om støyskjerming av stille rom og uteareal. Side123

5 Nordland fylkeskommune, Fylkeskommunen vurderer at bestemmelsene til planen må endres slik at lekeplassen blir ferdigstilt før ferdigattest for boligene kan gis. Videre blir det opplyst at fylkeskommunen ser det som viktig at den verneverdige gårdsbebyggelsen på gnr. 58 bnr. 100 får beholde tilstrekkelig med «luft» rundt seg. Med bakgrunn i at området har store kulturmiljø- og kulturlandskapsverdier er det ikke ønskelig med en sterk fortetting i området. Disse partene hadde ikke merknader til planforslaget: Statens Vegvesen, datert Sametinget, datert Bodø kommune, grunnseksjonen Kystverket, datert Bodø kommune, Geodatakontoret. Vurderinger Adkomstvei Planområdet ligger innenfor en sone som i kommuneplanen er satt av til framtidig boligbebyggelse med krav om felles planlegging, jfr. bestemmelser gitt til kommuneplanen Tiltakshaver har prøvd å få med flere deltakere i planprosessen, men dette viste seg vanskelig å fremme en plan for et større område og planområdet har derfor blitt redusert i omfang. Vi vurderer dette i utgangspunktet som uheldig da en felles plan for et større område ville kunne gitt en bedre løsning for avkjøring til riksvegen. Terrengforhold, eksisterende bebyggelse og hensynet til kulturminneinteressene gjør det imidlertid vanskelig med en veiløsning mot vest. Statens Vegvesen har i sin uttalelse ved planoppstart godkjent at eksisterende adkomstvei kan benyttes dersom denne blir opprustet i samsvar med trafikkbelastningen. Etter byplankontorets vurdering er den løsning som nå er vist i planforslaget akseptabel. Det har kommet inn flere merknader knyttet til utformingen av adkomstveien, der det blant annet har blitt opplyst at tilkomstvegen er bratt og at det må gjennomføres tiltak for å redusere stigningsforholdet. Det har også kommet inn merknader knyttet til eiendomsforhold og rettigheter til adkomstveien, samt fare for at utbedringstiltak på veien vil medføre skade på hus og kommunaltekniske anlegg. Tiltakshaver har, etter offentlig ettersyn, fremforhandlet avtale om veirett, samt utarbeidet et revidert terrengprofil for veien som viser reduserte stigningsforhold. Byplankontoret vurderer at det tiltak som skal gjennomføres med å senke adkomstvegen i topp- punktet og fylle på masser i bunn, vil redusere stigningsforholdet og gjøre vegen mer framkommelig. Tiltakshaver har også utarbeidet en avtale som sikrer veirett til boligområdene i planen. Boligområdene i planen Det har kommet inn flere merknader fra berørte naboer med krav om at det må settes høydebegrensninger for ny boligbebyggelse og at utnyttelsesgraden må reduseres. Det er også ønskelig at det innarbeides rekkefølgebestemmelser om at adkomstveien må være opparbeidet før nye boliger kan bygges og at veien bare skal benyttes til de to regulerte boligeiendommene. I planbestemmelsene er det fastlagt at mønehøyden innenfor område B1 er kote +16 m, dette samsvarer med bakkenivå for bakenforliggende bebyggelse. Byplankontoret vurderer at dette vil medføre at bakenforliggende bebyggelse ikke vil tape utsikt som følge av utbygging på tomten. I område B2 er maks mønehøyde satt til kote +21 m.o.h., og dette er ca. 3 meter høyere en de flate partiene på gnr. 58 bnr. 49. Byplankontoret vurderer at de negative konsekvensene av ny boligbebyggelse på tomten, som følge av tapt utsikt, vil være begrenset. Side124

6 Når det gjelder de resterende merknadene til planforslaget, knyttet til utnyttelsesgrad og rekkefølgebestemmelser så er dette innarbeidet i planbestemmelsene. Adkomst til gnr. 58 bnr. 74 er også vist i planforslaget. Strandsone Det har under offentlig ettersyn kommet inn merknader knyttet til naustformålet UN1 i planen og at dette må justeres i samsvar med eiendomsgrensene. Byplankontoret vurderer at denne merknaden er imøtekommet i nytt revidert plankart da byggegrensene er justert slik at ny bebyggelse ikke skal komme nærmere en 4m fra nabogrense. Medvirkning og krav om utvidet planområde Grunneier med gnr. 58 bnr. 100 mener at krav til medvirkning ikke er fulgt, dette ved at hun ikke har blitt innkalt til fellesmøte med grunneierne og at hennes eiendom har blitt tatt ut av planen uten at hun har blitt informert. Byplankontoret vurderer at krav til medvirkning er fulgt i denne saken og vil opplyse om at allmøter i forbindelse med dette planarbeidet var arrangert for å diskutere veiløsningen. Ettersom grunneier med gnr. 58 bnr. 100 ikke grenser til tilkomstveien ble hun ikke invitert til møtene. Byplankontoret vurderer forhold knyttet til grunneier sitt ønske om å delta i planprosessen som privatrettslig og vil ikke bli kommentere dette ytterligere i denne saksutredningen. Støy Helse og Miljøtilsynet Salten hevder i sin uttalelse at støy ikke er omtalt i plandokumentasjonen. Byplankontoret finner at dette ikke er korrekt da støy er omtalt i eget kapittel (kap. 4.16) i planbeskrivelsen. Her framgår det at adkomstveien ligger innenfor gul støysone og at boligområdene i planen ligger betydelig under verdier som utløser krav om tiltak mot trafikkstøy. Barn og unge Nordland fylkeskommune ønsker at bestemmelsene til planen blir endret slik at lekeplassen blir ferdigstilt før ferdigattest for boligene kan gis. Byplankontoret vurderer at dette er et urimelig krav da planen legger til rette for en moderat fortetting med to eneboliger i et område med store grøntareal. Byplankontoret vurderer at bestemmelsene ivaretar behovet for etablering av lekeplass på en akseptabel måte. Naturmangfoldsloven 8 (kunnskapsgrunnlaget) Som en del av denne planprosessen er det innhentet informasjon om naturverdier gjennom Direktoratet for Naturforvaltning (DN) sin nettside - naturbasen. I denne basen er det opplyst at det finnes et hekkeområde for sjøfugl i området rundt Storskjæret Sandskjeret. Vi vurderer at det kunnskapsgrunnlaget som er innhentet i forbindelse med dette planarbeidet er tilstrekkelig. 9 (føre-var prinsippet) I planbeskrivelsen er det gjort rede for naturverdiene i og ved planområdet. Grøntområde mot sjø (funksjonell strandsonen) er i all hovedsak avsatt til LNFR område med prioritet for friluftsinteresser. Dette med unntak for eksisterende naustområde hvor det er åpnet for en moderat fortetting og reetablering av naustbebyggelse. Det er videre lagt til rette for etablering av en tilkomstbrygge sør i planområdet. Tilkomstbryggen ligger innenfor den sone som er avmerket som yngleområde/hekkelokalitet i DN sin naturdatabase og i rapport for viltkartlegging. Side125

7 Byplankontoret vurderer at konfliktgraden, ved etablering av tilkomstbrygge, vil være lav ettersom tilkomstbryggen kun skal benyttes til av- og påstigning og ettersom bryggen ikke skal brukes til permanent oppankring av båter. 10, 11 og 12(økosystemtilnærming, kostnader ved miljøforringelse og miljøforsvarlige teknikker) Vi vurderer at den samlede belastningen for planområdet vil være moderat og at det ikke er aktuelt å gjennomføre tiltak for å hindre eller begrense skade eller å sette krav til materialbruk eller driftsformer. Konklusjon og anbefaling Justert planforslag legger til rette for en moderat fortetting med to eneboliger, adkomstvei og naust. Planforslaget ivaretar også hensyn til ferdsel i strandsonen ved at store deler av strandsonen er satt av til LNFRF (friluftsformål) og ved at eksisterende naustområder er definert med klare rammer for framtidig utvikling. Byplankontoret vurderer videre at planforslaget på en god måte ivaretar hensynet til automatisk freda kulturminner og verneverdig bebyggelse i/ved planområdet. Vurderingen etter Naturmangfoldsloven viser også at den samlede belastningen for naturmangfoldet vil være moderat og at det ikke er aktuelt gjennomføring av tiltak for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. Planprosessen har vist at det har knyttet seg størst utfordringer til adkomstveien, da denne er bratt og ligger delvis på privat eiendom. Tiltakshaver har imidlertid justert planforslaget når det gjelder stigningsforhold og krav til utforming, samt utarbeidet en avtale som sikrer veirett og vedlikehold av adkomstvei over privat eiendom. Byplankontoret anbefaler med dette at planen vedtas. Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12,1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplanen for Valle, slik det framgår av plankart, plan ID 2526, datert , med tilhørende planbeskrivelse datert og planbestemmelser datert Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Kjetil Christensen Side126

8 Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Plankart 3 Planbestemmelser 4 Veiprofil 5 Oppsummering av merknader 6 Avtale om veirett Utrykte vedlegg: <skal fylles ut><vennligst ikke slett noe etter denne linjen> Side127

9 Diverse kunder Plan ID 2526 Bodø kommune Planbeskrivelse Oppdragsnr.: Side128

10 MALUN GAN GAN Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Alsgården, Notveien 17, NO-8013 Bodø Side129

11 Innhold 1 Sammendrag 5 2 Planens formål HENSIKT MED PLANARBEIDET TILTAKSHAVER, PLANKONSULENT OG EIERFORHOLD TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN UTBYGNINGSAVTALER KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER 7 3 Planstatus og rammebetingelser OVERORDNEDE PLANER GJELDENDE REGULERINGSPLANER TILGRENSEDE PLANER TEMAPLANER STATLIGE RETNINGSLINJER/RAMMER/FØRINGER 9 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold BELIGGENHET AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK LANDSKAP NATURVERDIER KLIMA KULTURMINNER OG KULTURMILJØ BEBYGGELSE NÆRING SOSIAL INFRASTRUKTUR LANDBRUK REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL GRUNNFORHOLD TRAFIKK (UNIVERSELL UTFORMING) TEKNISK INFRASTRUKTUR STØY FORURENSNING (ANALYSER/ UTREDNINGER) 18 5 Planprosessen MEDVIRKNINGSPROSESS MØTER OG ANDRE DELTAKERE (PLANPROGRAM/KONSEKVENSUTREDNING) INNSPILL TIL PLAN (ANNET) 25 Side130

12 6 Beskrivelse av planforslaget PLANLAGT AREALBRUK (LANDSKAP) NATURVERDI KLIMA KULTURMINNER OG KULTURMILJØ BEBYGGELSE (NÆRING) SOSIAL INFRASTRUKTUR LANDBRUK REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL (GRUNNFORHOLD) TRAFIKK UNIVERSELL UTFORMING TEKNISK INFRASTRUKTUR AVFALL STØY (FORURENSNING/MILJØOPPFØLGING) RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE REKKEFØLGEBESTEMMELSER 32 7 Virkning/konsekvenser av planforslaget OVERORDNEDE PLANER KONSEKVENSER FOR TILGRENSENDE OMRÅDER ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN INTERESSEMOTSETNINGER AVVEINING AV VIRKNINGER 34 Vedlegg 1. Reguleringsbestemmelser 2. Plankart 3. Oppstartsannonse 4. Brev om oppstart m/ naboliste og høringsinstanser 5. Referat fra oppstartsmøte 6. Innspill til oppstartsvarsel 7. Plan og lengdeprofil for atkomstvei Side131

13 1 Sammendrag Planforslaget skal tilrettelegge for etablering av ett bolighus på gnr/bnr 58/1 og ett bolighus på gnr/bnr 58/67. Atkomstveien til gnr/bnr 58/74 (enebolig) og gnr/bnr 58/111 (kommunal pumpestasjon) skal forlenges for å gi atkomst til de nye boligene. Det skal også reguleres inn lekeplass, brygge for av- og påstigning og det åpnes for etablering av to nye naust. Side132

14 2 Planens formål 2.1 HENSIKT MED PLANARBEIDET Planforslaget skal tilrettelegge for etablering av ett bolighus på gnr/bnr 58/1 og ett bolighus på gnr/bnr 58/67. Atkomstveien til gnr/bnr 58/74 (enebolig) og gnr/bnr 58/111 (kommunal pumpestasjon) skal forlenges for å gi atkomst til de nye boligene. Det skal også reguleres inn lekeplass, brygge for av- og påstigning og det åpnes for etablering av to nye naust. 2.2 TILTAKSHAVER, PLANKONSULENT OG EIERFORHOLD Tiltakshaver for planarbeidet er Ivar Andre Simonsen og Ingvild og Ståle Limstrand. Grete Angel Bertnes, eier av 58/2, var med da oppstartsmøte ble gjennomført men er ikke med etter at planområdet ble redusert. Planarbeidet utføres av Norconsult AS. Norconsult As Alsgården Notveien BODØ Norconsult AS har sentral godkjenning på alle relevante fagområder som rådgivningsfirma. Oppdragsleder i Norconsult har vært Gøran Antonsen og medarbeidere har vært Marit Lunde og Nils Bjørnar Nilsen. Tiltakshaverne har en intensjons-/opsjonsavtale med grunneierne om oppkjøp av området dersom reguleringsprosessen fører frem i forhold til deres ønsker. Detaljplanen omfatter hele eller deler av følgende gårds- og bruksnummer: 58/1, 58/67, 58/69, 58/81 og 58/ TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Eier av gnr/bnr 58/100 som grenser mot planområdet søkte i 2009 om dispensasjon fra plan- og bygningsloven for å bygge tilleggsbolig/kårbolig i sørøstlige del av tomten. Søknaden ble ikke imøtekommet. Kommunen signaliserte i saksfremlegget krav om utarbeidelse av reguleringsplan for området fra Åsen til Kvalvåg før det kan etableres boliger i området. Alternativt, dersom ingen tar initiativ til en slik plan, mulighet for å fremme en plan for et noe mindre område. Side133

15 Ved oppstartsmøtet var det tenkt at planforslaget skulle omfatte boligtomter øst og vest for planområdet. Statens vegvesen tillot ikke flere atkomster til gang- og sykkelveg. Dermed ville utbygging av fler enn to boliger kreve samlevei langs gang- og sykkelveien og omlegging/utbedring av kryssløsning mot RV80. Dermed ble det bestemt at planforslaget skulle reduseres til å omfatte kun to boliger. Bodø kommune ønsket at planforslaget skulle omfatte atkomstveg vestover til gnr/bnr 59/3 med tanke på fremtidig utbygging. Ettersom en slik atkomstvei i stor grad vil berøre private eiendommer ble det i samarbeid med Bodø kommune bestemt at planforslaget skal grense til eksisterende kryss mot RV80. Statens vegvesen bekreftet i brev datert i at utbygging av to boliger ikke medfører krav om oppgradering av atkomst til RV UTBYGNINGSAVTALER Det står i møtereferat fra oppstartsmøte at det skal varsles oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Planforslaget er blitt betydelig redusert i omfang siden oppstartsmøtet. Se kap 2.3. Det er derfor ikke behov for utbyggingsavtale. 2.5 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER Bodø kommune har som ansvarlig myndighet vurdert planen/tiltaket opp i mot forskrift om konsekvensutredninger og kommet frem til at tiltaket ikke medfører krav om konsekvensutredning. Det ble begrunnet med at tiltaket er i tråd med overordnet plan. Side134

16 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 OVERORDNEDE PLANER Området er i Kommuneplanens arealdel regulert til boligformål. Se kartutsnitt under. Boligområde er gult, landbruks-, natur- og friluftsområde er lys grønn. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel er hentet fra Bodø kommunes kartløsning på internett B i kommuneplanens arealdel sier følgende: «Utbyggingsområdet sør for RV 80 mellom Åsen og Kvalvåg kan fortettes noe med boliger. Det kreves utarbeidet en helhetlig reguleringsplan for området med løsning av avkjørsler til rv 80». I løpet av planarbeidet har det blitt avklart med Bodø kommune at planområdet kan reduseres ettersom utbygging av mer enn to boliger vil kreve større utbedring/omlegging av kryssløsning mot RV GJELDENDE REGULERINGSPLANER Det er en gjeldende reguleringsplan i planområdet: Åsen Kvalvåg, plan ID Se kartutsnitt under. Vegformål er grå, kommunalteknisk virksomhet er rosa. Side135

17 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel er hentet fra Bodø kommunes kartløsning på internett. 3.3 TILGRENSEDE PLANER Planområdet vil grense til bebyggelsesplan Valle Gnr/Bnr 58/101, plan ID Se kartutsnitt i kap Boligformål er gul, jord- og skogbruk er lys grønn. 3.4 TEMAPLANER Det er ingen gjeldende temaplaner i planområdet. 3.5 STATLIGE RETNINGSLINJER/RAMMER/FØRINGER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer. Det er funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Det er kun redegjort for retningslinjer/rammer/føringer som er spesielt viktig i forbindelse med planforslaget. Statlige retningslinjer for jordvern er ikke beskrevet ettersom området er regulert til boligformål i overordnet plan. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging Viktige nasjonale mål er å: Side136

18 o o Sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Ivareta det offentlige ansvar for å sikre barn og unge de tilbud og muligheter som samlet kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og kulturell bakgrunn. Loven stiller følgende krav til fysisk utforming: o o Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: er store nok og egner seg for lek og opphold gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider o o kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Kommunene skal avsette tilstrekkelige, store nok og egnet areal til barnehager. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Plan- og bygningsloven, herunder byggeforbud i 100-metersbeltet Strandområdene har stor betydning for naturmiljøet og for friluftsliv. Det er derfor viktig å skjerme de områdene som ikke er nedbygd mot ytterligere utnyttelse. Hele 100-metersbeltet langs sjøen er definert som en vernesone av nasjonal interesse, der all utbygging må vurderes opp mot vern. Det generelle byggeforbudet i dette beltet gjelder både oppføring av nye bygninger og anlegg og ombygging av eksisterende byggverk, f.eks. ombygging fra naust til hytte. Bestemmelsene om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen gjelder ikke i tettbebygd strøk eller områder som omfattes av godkjent reguleringsplan. Det er også gjort unntak for anlegg til primærnæringer, forsvaret, bade og toalettanlegg på friluftsområder og for brygger som er nødvendig for adkomst til bebygd eiendom. Etter plan- og bygningsloven kan kommunen gi dispensasjon fra byggeforbudet i 100metersbeltet. Lovens vilkår for å gi dispensasjon er at det foreligger «særlige grunner». Kulturminneloven Kulturminner og kulturmiljøer med deres egenart og variasjon skal vernes både som del av vår kulturarv og identitet og som ledd i en helhetlig miljø- og ressursforvaltning. Ingen må sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje. Vil noen sette igang tiltak som kan virke inn på automatisk fredete kulturminner må vedkommende tidligst mulig før tiltaket planlegges iverksatt melde fra til vedkommende myndighet eller nærmeste politimyndighet. Vedkommende myndighet avgjør snarest mulig om og i tilfelle på hvilken måte tiltaket kan iverksettes. Side137

19 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 BELIGGENHET Planområdet ligger på Valle, jfr. kartskissen under. Planområdet er ca. 10,3 daa. Lokalisering av planområde. Kart hentet fra Bodø kommunes kartløsning på internett, bearbeidet av Norconsult Planområdet er innskrenket i forhold til varslet planområde. 4.2 AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK Planområdet omfatter eksisterende atkomstvei fra RV80, kommunal pumpestasjon og fem naust. Deler av området er ubebygd og ubrukt areal. Østre del av planområdet benyttes til beite for husdyr. Planområdet avgrenses av havet mot sør. Nord, vest og nordøst for planområdet er det spredt gårds- og boligbebyggelse. Øst for planområdet er det jorder og ubebygd areal. Side138

20 Ortofoto med eiendomsgrenser er hentet fra Bodø kommunes kartløsning på internett. 4.3 LANDSKAP Planområdet ligger i skråningen mellom RV80 og havet. 4.4 NATURVERDIER Planområdet omfatter strandsone, jorder og en del ubenyttede arealer med løvtrær. Østre del av planområdet benyttes til beite for husdyr. Avgrensning av funksjonell strandsone er vist med rød stiplet linje på ortofoto nedenfor. Side139