Report. Første halvår First half-year 2008

Transkript

1 Report Første halvår 2008 First half-year 2008

2 Første halvår AUGUST 2008 Første halvår 2008 HOVEDPUNKTER 1. HALVÅR 2008 Leieinntekter Driftsresultat Oppskrivning av eiendom TUSD 770 TUSD TUSD BALANSE En ekstern, uavhengig verdivurdering av eiendomsinvesteringen Gasfield viser en verdi på bygget på 75,5 MUSD. Selskapet har per 30. juni 2008 balanseført denne verdien. RESULTAT Resultatet for 1. halvår 2008 inkluderer driften av kontoreiendommen i Moskva, kontoreiendommen i St. Petersburg for juni og morselskapets virksomhet. Selskapets leieinntekter for 1. halvår består av leieinntekter for Gasfield på 4,1 MUSD og leieinntekter for Zao Grifon for juni måned på 0,3 MUSD. Driftskostnader på TUSD inkluderer 851 TUSD i driftsog vedlikeholdskostnader for eiendommene og 728 TUSD for lønnskostnader for ledelsen i Norge og Russland. Andre driftskostnader kan splittes i tre hovedområder, daglige driftskostnader for kontorene i Oslo og Moskva, ekstern rådgivning i forbindelse med kjøp av bygg og kostnader knyttet til oppbyggingen av organisasjonen, avleggelse av årsregnskapet 2007, rapportering samt juridiske forhold. Selskapet har i andre kvartal gjennomført en ekstern og uavhengig verdivurdering av Gasfield bygningen i forbindelse med refinansiering. Denne vurderingen, sammen med ledelsens egne vurderinger, gir grunnlag for en oppskrivning av verdien på Gasfield-bygningen med 10,2 MUSD. Finansinntektene består i hovedsak av renter fra selskapets bankinnskudd. Finanskostnader består av rentekostnader, agiotap og andre finanskostnader. Kjøp av kontorbygget Grifon i St. Petersburg er balanseført med kostpris på 29 MUSD. Dette gir en samlet verdi av investeringseiendommer på ca 105 MUSD. Selskapets likviditet utgjorde 15,9 MUSD per 30. juni Selskapets egenkapital var 96,7 MUSD per 30. juni Dette gir en verdi per aksje (Net Asset Value) på 1,05 USD / NOK 5,6. Eiendomsinvesteringen i Gasfield vil bli refinansiert med et lån på 41,5 MUSD i henhold til konsernets refinansieringsplan. Lånet er inngått med selskapets bankforbindelse i 2. kvartal 2008 og planlagt utbetalt i tredje kvartal MARKEDET FOR KONTOREIENDOM Første del av året 2008 ble også preget av global uro i finansmarkedene. Denne uroen har ikke i noen særlig grad redusert behovet for sentrale og moderne forretningseiendommer i Moskva og St. Petersburg. Imidlertid har finansuroen påvirket enkelte eiendomsbesittere til å måtte frigjøre kapital ved salg av eiendommer. Dette gir til en viss grad kjøpers marked, og det kan gi enkelte gode muligheter for kjøp av moderne, førsteklasses næringsbygg med gode leiekontrakter. Selskapet ønsker å utnytte denne muligheten og vurderer nå eiendomsinvesteringer i Moskva og St. Petersburg i tråd med selskapets strategi. E-Star Property har nå i august inngått en intensjonsavtale om kjøp av et forretningsbygg i Moskva. Selskapets skattekostnader består av utsatt skatt i forbindelse med oppskrivning av eiendom og inntektsskatt i Russland. 1

3 Første halvår AUGUST 2008 E-Star Property Group I USD Resultatregnskap 1. halvår 2008 Leieinntekter investeringseiendom Andre inntekter 6 Sum inntekter Drifts- og vedlikeholdskostnader invinvesteringseiendom 851 Personalkostnader 728 Andre driftskostnader Sum driftskostnader Resultat før verdiendring investeringseiendom 770 Vinning på endring markedsverdi invest.eiendom Driftsresultat etter verdiendring investeringseiendom Finansinntekter 855 Finanskostnader (590) Netto finans 265 Resultat før skattekostnad Skattekostnad (2 993) Periodens resultat Selskapet ble etablert våren Det finnes derfor ikke sammenlignbare tall for første halvår

4 Første halvår AUGUST 2008 E-Star Property Group I USD År Balanse 30. juni Eiendeler Anleggsmidler Investeringseiendom, anlegg og utstyr Andre anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer og andre fordringer Forskuddsbetalte kostnader Andre fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital Aksjekapital (1 558) (1 556) Overkurs (86 755) (86 755) Opptjent egenkapital (8 424) (182) Sum egenkapital (96 737) (88 493) Gjeld Langsiktig gjeld Lån (24 000) - Utsatt skatteforpliktelse (3 211) (37) Sum langsiktig gjeld (27 211) (37) Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld (2 783) (6 353) Annen kortsiktig gjeld (1 044) (2 519) Avsetninger for forpliktelser (5 233) (5 238) Sum kortsiktig gjeld (9 060) (14 110) Sum gjeld (36 271) (14 147) Sum egenkapital og gjeld ( ) ( ) 3

5 Første halvår AUGUST 2008 Aksjonærer i E-Star Property AS pr 15. august 2008 Navn BEHOLDNING Andel SEB PRIVATE BANK S.A. LUXEMBOURG NOM ,59 % CREDO EIENDOM A/S ,71 % DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM ,42 % SKIALP AS ,84 % FINANSFORBUNDET ,80 % STIG AS ,80 % VICTORY LIFE & PENSION LTD ,42 % EBN INVEST AS ,35 % BJØRGVIN AS ,30 % MINOR INVEST AS ,08 % UBS AG, LONDON BRANCH NOM ,07 % BANQUE DE LUXEMBOURG S.A ,02 % JPMORGAN CHASE BANK NOM ,99 % BANAN AS ,96 % LANGBERG ,92 % TDL AS ,88 % CASTELAR EIENDOM II KS US ,87 % MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS ,87 % NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE ,87 % S. UGELSTAD INVEST AS ,87 % STEADY BERGEN AS ,87 % SVEIDIS HOLDING AS ,87 % Sum 22 største aksjonærer ,35 % Totalt antall aksjer Antall aksjonærer 626 Kontaktpersoner: Niels Troen, CEO, Erik Engan, CFO,

6 First half-year 2008 AUGUST 27, 2008 First half-year 2008 Main points first half-year 2008 Rental income Operating profit Fair value adjustment TUSD 770 TUSD TUSD BALANCE SHEET An external, independent appraisal on the investment property Gasfield is stipulated to be 75.5 MUSD. The Company has as of June 30th included this adjusted value in the income statement. INCOME STATEMENT The income statement for the first half-year 2008 includes the operation of the office building in Moscow, the office building in St. Petersburg in June and the Parent Company s activities. The Company s rental income for the first half-year 2008 consists of a rental income of 4.1 MUSD for Gasfield and a rental income of 0.3 MUSD for Zao Grifon. The total operating expenses of TUSD includes maintenance and property related costs amounting to 851 TUSD and 728 TUSD in salary costs for the management in Norway and Russia. Other operating expenses can be broken down into three main categories, daily operational costs for the Oslo and Moscow office, external advisory service in connection with the continued organizational build up, balancing the annual accounts for 2007, reporting and legal structures. The Company has, in connection with refinancing, carried out an external and independent appraisal of the Gasfield building in the 2nd quarter. This evaluation, along side the Management s own assessment, gives grounds for a fair value adjustment of 10.2 MUSD on the Gasfield office building. The finance income consists mainly of interest from the Company s bank accounts. The Company s finance cost consists of interest costs, foreign exchange loss and other finance costs. The Company s tax expenses are due to deferred tax in connection to property value adjustment and income tax in Russia. The purchase of the office building Grifon in St. Petersburg is included in the balance at the cost price of 29 MUSD. This results in a total value of approximately 105 MUSD in investment properties. The Company s cash and cash equivalents amounted to 15.9 MUSD as at June 30th, The Company s total equity is 96.7 MUSD as at June 30th, 2008, setting the NAV at 1.05 USD/NOK 5.6. The investment property Gasfield will be refinanced with a loan of 41.5 MUSD in accordance with the Company s re-financing plan. The loan with the Company s bank connexions is entered in the second quarter 2008 and will be disbursed in the third quarter THE COMMERCIAL PROPERTY MARKET The first half of 2008 has been characterized by global unrest in the financial markets. This unrest has in little degree reduced the need for modern, centrally located commercial property in Moscow and St. Petersburg. However, the financial unrest has forced some property owners to free up liquidity by selling property. This results in, to a certain degree, a buyer s market and opens up for some good opportunities to buy modern, first class commercial buildings holding good leases. The Company continues to seek to take further advantage of this opportunity and is assessing investment properties in both Moscow and St. Petersburg, in line with the Company s set strategy. And on a final note, E-Star Property has in August signed a Letter of Intent concerning the purchase of an office building in Moscow. 1

7 First half-year 2008 AUGUST 27, 2008 E-Star Property Group In USD Income statement First half-year 2008 Rental income from property Other income 6 Total income Maintenance and property related costs 851 Personnel costs 728 Other operating expenses Total operating expenses Operating profit before fair value adjustment 770 Gain from fair value adjustments on investment property Operating profit after fair value adjustment Finance income 855 Finance costs (590) Foreign exchange differences - Net financial items 265 Result before income tax Tax expenses (2 993) Result for the period The company was established in the spring of 2007, hence there are no comparable figures for 1st half-year

8 First half-year 2008 AUGUST 27, 2008 E-Star Property Group In USD Year Balance Sheet June 30th ASSETS Non-current assets Property, plant and equipment Other Non-current assets Total non-current assets Current assets Trade and other receivables Prepaid cost Other receivables Cash and cash equivalents Total current assets Total assets EQUITY AND LIABILITY Equity Ordinary shares (1 558) (1 556) Share premium (86 755) (86 755) Retained earnings (8 424) (182) Total equity (96 737) (88 493) Liabilities Non-current liabilities Loan (24 000) Deferred tax liabilities (3 211) (37) Total non-current liabilities (27 211) (37) Current liabilities Trade and other payables (2 783) (6 353) Debts (1 044) (2 519) Provisions for other liabilities and charges (5 233) (5 238) Total current liabilities (9 060) (14 110) Total liabilities (36 271) (14 147) Total equity and liabilities ( ) ( ) 3

9 First half-year 2008 AUGUST 27, 2008 Shareholders in E-Star Property AS as at August 15th, Name HOLDING PRECENTAGE SEB PRIVATE BANK S.A. LUXEMBOURG NOM ,59 % CREDO EIENDOM A/S ,71 % DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM ,42 % SKIALP AS ,84 % FINANSFORBUNDET ,80 % STIG AS ,80 % VICTORY LIFE & PENSION LTD ,42 % EBN INVEST AS ,35 % BJØRGVIN AS ,30 % MINOR INVEST AS ,08 % UBS AG, LONDON BRANCH NOM ,07 % BANQUE DE LUXEMBOURG S.A ,02 % JPMORGAN CHASE BANK NOM ,99 % BANAN AS ,96 % LANGBERG ,92 % TDL AS ,88 % CASTELAR EIENDOM II KS US ,87 % MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS ,87 % NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE ,87 % S. UGELSTAD INVEST AS ,87 % STEADY BERGEN AS ,87 % SVEIDIS HOLDING AS ,87 % Total 22 largest shareholders ,35 % Total number of shares Total number of shareholders 626 Contacts: Niels Troen, CEO, Erik Engan, CFO,