PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan, områderegulering. HOLMENGA Eidsvoll kommune

Transkript

1 Planbeskrivelse Holmenga, PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan, områderegulering HOLMENGA Eidsvoll kommune Bilde av terrengmodell, sett fra Staviåsen

2 Forside: Bilde hentet ut av en terrengmodell, hvor illustrasjonsplanen er drapert på terrenget, ståsted er toppen av Staviåsen. Det er lagt inn (illustrert)et bygg med maks høyde iht reguleringsbestemmelsene (kotehøyde 226), her tilsvarer dette 15 meter, bygget er 2000 m 2. Vedlegg: 1: Plankart, «Områdereguleringsplan for Holmenga», datert : Reguleringsbestemmelser, datert : Planbeskrivelse, datert : ROS-analyse, datert : Illustrasjonsplan, : VA-NOTAT for reguleringsplan Holmenga, Eidsvoll Verk, Januar2014 Sammendrag: Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS, på vegne av grunneierne Mathiesen Eidsvold Verk og Norce Holding AS. Planen er utarbeidet som reguleringsplan, områderegulering, iht i PBL08. Planen er utarbeidet med den hensikt å tilrettelegge for næringsbebyggelse på Holmenga iht gjeldende kommunedelplan for Ormlia/Staviåsen-Parisbrenna, vedtatt Det aktuelle området er et ubebygd skogsareal som i kommunedelplanen er avsatt til næringsbebyggelse. Terrenget er middels til grovt kupert og ligger øst for Østre Hurdalsveg, fv 180. Planen er utført som en områderegulering i nært samarbeid mellom grunneier, kommune og konsulent. I kommunedelplanen er det gitt særskilt bestemmelse for hva område kan inneholde og hva som skal avklares i reguleringsarbeidet. Reguleringsplanen følger opp disse så langt det lar seg gjøre. Side 2

3 1. FAKTAOPPLYSNINGER: 1.1. Bakgrunn Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS, på vegne av grunneierne Mathiesen Eidsvold Verk og Norce Holding AS. Planen er utarbeidet som reguleringsplan, områderegulering, iht i PBL08. Planområdet ligger like inntil «krysset» mellom E-6 og Østre Hurdalsveg (Fv180), og har enkel tilgjengelighet fra begge disse vegene, men direkteavkjøring kun fra Fv180. Det finnes allerede en god del ulike virksomheter i Ormlia-området og mer er under planlegging. I gjeldende kommunedelplan for «Ormlia/Staviåsen- Parisbrenna» er det aktuelle området i hovedsak avsatt til arealformål Bebyggelse og anlegg, underformål næringsbebyggelse (BAN2 og BAN3) på eiendommene gnr/bnr 124/35, Norce og del av 97/1, MEV, jfr. utsnitt av kommunedelplanen under Planstatus og eksisterende planer i nærområdet Planen er utarbeidet iht. gjeldende kommunedelplan for Ormlia/Staviåsen-Parisbrenna, som er den siste vedtatte, overordnede arealplanen for området. Denne relativt nye kommunedelplanen ble vedtatt etter en omfattende prosess med stor grad av lokal medvirkning. Kommunedelplanen gjenspeiler kommunens ønske om å satse på dette området for næringsutvikling, noe som stadfestes ytterligere i den pågående kommuneplanrulleringen. Utsnitt av gjeldende kommunedelplan som viser arealbruk for Holmenga. Bygge- og Anleggsområde for Næring nr. 2 og 3 (BAN2, BAN3) Side 3

4 Inntil planområdet på sørsiden, er det vedtatt en reguleringsplan for «Eidsvoll Verk næringssenter og Nebbenes sørgående veganlegg», som da i hovedsak inneholder et industriområde under opparbeidelse og eksisterende vegserviceanlegg for nordgående trafikk, som nå utvides med en døgnhvileplass for større kjøretøy. Denne reguleringsplanen ble vedtatt , det vil si med hjemmel i pbl85, og har derfor ingen «tidsavgrensing», slik heller ikke en områdereguleringsplan vil ha. Planen strekker seg sydover til reguleringsplanavgrensingen for E-6. I forbindelse med vedtaket opphevet kommunestyret reguleringsplan for Ormlia Næringspark, del av gnr 97 bnr 1 vedtatt Gjeldende reguleringsplan for E-6, strekker seg også oppover langs Østre Hurdalsveg, men slutter noen meter på sørsida av dette planforslaget. Regulerte arealer vest for Østre Hurdalsveg i «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for vegserviceanlegg ved Ormlia» er fortsatt gjeldende i den grad de ikke er omregulert ved reguleringsplanen for E-6 2. OVERORDNEDE PLANER OG FØRINGER Regionale planer og statlige føringer for arealplanleggingen ble grundig belyst og hensyntatt så langt som mulig ved utarbeidelse og behandling av kommunedelplanen med tilhørende konsekvensutredning, ytterligere omtale av disse utover føringer gitt ved vedtak av fylkesdelplanen for Romerike gis derfor ikke her. Enkelte relevante vurderinger i forhold til konsekvenser finnes også i kapittel Fylkesdelplan for Romerike Fylkesdelplan for Romerike, Romerike møter framtida» - Regional utviklingsplan for Romerike » ble vedtatt 14.oktober Ved vedtak av fylkesdelplanen for Romerike, er følgende oppsummering å lese på Akershus fylkeskommunens hjemmeside: Romerike møter framtida vedtatt : «Romerike står foran store utfordringer. Regionen har nesten innbyggere, og antallet øker sterkt. Et flertall i fylkestinget vedtok 14. oktober fylkesdelplanen Romerike møter framtida - Regional utviklingsplan for Romerike » Fylkestinget vedtok at utbygging og utvikling på Romerike skal prioriteres i korridoren Lørenskog, Lillestrøm, Jessheim og Eidsvoll. Dette skal bidra til å styrke regionsentrene og kanalisere reisebehovet til en sterk kollektivtransportakse og redusere omfanget av bilreiser. Utbyggingspolitikken skal i større grad legge vekt på konsentrasjon i de viktigste sentra langs kollektivaksene i stedet for konsentrasjon innen den enkelte kommune. Side 4

5 Vurdering: Dette planarbeidet bygger opp om de regionale føringene om at utvikling skal skje i korridoren Lørenskog, Lillestrøm, Jessheim og Eidsvoll. Fra Jessheim opp til Eidsvoll er E-6 og bussbetjeningen på vegen en like viktig kollektivakse som jernbanen. Ved å tilrettelegge for noen arbeidsplasser her, en lokalisering som vil være å oppfatte som sentral for de nordre kommunene/grendene på Romerike, vil en redusere behovet for pendling inn mot hovedstaden og således redusere noe på på den miljøbelastende køkjøring inn mot hovedstaden. 3. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 3.1. Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Eidsvoll og Ullensaker Blad 7.desember Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner ble varslet ved brev datert Det kom opprinnelig inn 4 merknader fra offentlige myndigheter, både Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus Fylkeskommune kom med reviderte uttalelser noe senere Avklaringer med offentlige myndigheter I møte og i brev av ble plantype drøftet med Eidsvoll kommune som planmyndighet. I brev av bekrefter kommunen at de stiller seg positiv til at planen utarbeides som en områderegulering. I notat av er planforslaget utredet, iht. plan- og bygningslovens kapittel VII "Konsekvensutredninger", med tilhørende forskrift. Arealdisponeringen ble utredet allerede på kommunedelplannivå og Eidsvoll kommune, som ansvarlig myndighet, har i brev bekreftet at det ikke er KU-plikt knyttet til utarbeidelsen av områdereguleringsplanen. Uttalelser fra offentlige myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Forutsetter at reguleringsplanen blir utarbeidet i samsvar med kommuneplanen. Har ingen merknader til planen med bakgrunn i regionale og nasjonale hensyn. Når det gjelder aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging vises det til forventningsbrev til kommunen av 13.mai Vurdering: Reguleringsplanen er utarbeidet i samsvar med kommunedelplanen. Fylkesmannen har funnet behov for å presisere i en ny uttalelse til varsel om planoppstart, Denne går ut på at de vil ha innsigelse dersom planen ikke setter tilstrekkelige begrensinger på visse virksomhetene som kommunedelplanen åpner for. Vurdering: Uttalelsen tas til orientering Akershus fylkeskommune, Side 5

6 Automatisk fredete kulturminner: Mener området kan ha potensiale for funn av fornminner, krever derfor arkeologisk registrering, utmarksregistreringer stipulert til ett ukeverk Nyere tids kulturminner: Ingen merknader Universell utforming: Mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, formålet om UU er nedfelt i formålsparagrafen i PBL. Ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig. Andre regionale interesser: Bakgrunn: Her gjengis deler av Fylkesutvalgets uttalelse ved behandling av kommunedelplanen for området Vurdering: Det gjøres ingen vurdering av den planhistorikken som ble avgjort for flere år siden, forslagsstiller/kommunen er godt kjent med denne. Den første vurderingen var at arkeologisk registreringsarbeid på ett ukesverk etter utmarksminner i planområdet virket mye, noe AFK ved senere befaring også kom fram til. UU er ivaretatt så langt som mulig i plan og bestemmelser Akershus fylkeskommune, , ny uttalelse Frafaller kravet om arkeologisk søk for planområdet, da de etter befaring kan fastslå at området har lite potensial for funn av fornminner. Vurdering: Uttalelsen tas til etterretning 3.3. Andre uttalelser til varsel om planarbeid Det er ikke kommet noen uttalelser fra naboer eller andre. Side 6

7 3.4. Planavgrensing I kommunedelplanen er området delt inn i og benevnt som to områder: BAN2 og BAN3, det er også brukt benevnelsene Lundgaard skog og Holmenga. Dette skyldes at det er to ulike hjemmelshavere for områdene. Da Holmenga, er det mest stedsriktige navnet innenfor planområdet, benyttes dette nå som fellesbetegnelse på hele planområdet. Ved behov for benevnelse for ulike deler av området, kan himmelretninger legges til. Som eksempelvis Holmenga, sør for eiendommen 124/35. Avgrensingen av planområdet er satt slik at det også inkluderer områder avsatt til grøntområder inntil næringsområdene i kommunedelplanen. Dette for å kunne tilpasse avgrensing av grønne soner på en hensiktsmessig måte i forhold til topografien i nærområdet, og gi nødvendige bestemmelser for skjøtsel av disse.. I planforslaget er det ikke regulert inn ny atkomst til området fra fylkesveien, regulert atkomst i gjeldende reguleringsplan på sydsiden vil bli benyttet, planavgrensingen mot vest følger derfor eiendomsgrensen mot fylkesvegen Eierforhold Mathiesen Eidsvold Værk ANS har hjemmelen til området BAN3, del av gnr/bnr 97/1. For område BAN2, som tilsvarer eiendommen gnr/bnr 124/35, har Norce Holding AS hjemmelen. Side 7

8 3.6. Andre aktiviteter i nærområdet Bebyggelsen i kryssområdet (svart sirkel) Her ligger det vegserviceanlegg med kro og bensinstasjon, først og fremst rettet mot nord og sydgående trafikk på E6. Kro for nordgående trafikk ble ved opparbeidelse av denne E6- trassen ombygd fra den gamle skihytta til Eidsvold Værks Skiklubb (EVS). Langs fv 508, øst for krysset, ligger det noen boliger og en ambulansesentral. Skistue (klubbhus for Eidsvold Værk skiklubb) og tidtakerbu ligger ca. 200 meter vest for krysset, med start-/målarena mellom stua og krysset. Ut fra skistua går det i dag mange ulike tilbud for skiløpere på vinterstid. Dette er både lysløype og andre konkurranseløyper, men også turløyper i ulike retninger. En turløype går langs Hurdalssjøen, denne kjøres opp selv ved lite snø da den i hovedsak går langs en skogsbilveg. I snørike vintre kjøres det også opp skiløyper nordover gjennom Bjørkemarka mot Minneåsen, disse løypene går stedvis på skogsstier som også er populære for turgåing eller løping sommerstid Andre fremtidsmuligheter i nærområdet I kommunedelplan for Ormlia/Staviåsen-Parisbrenna, vedtatt , er det avsatt en arealbruk ved Eidsvoll Verk, skistadion/staviåsen som gir mange muligheter for utvikling av dette området helt ned til Hurdalssjøen, for benevnelser i avsnitt under, se utsnitt av kommunedelpankartet s3, dette gjelder da også aktiviteter beregnet for sommerhalvåret. Nordre del av Staviåsen, området BAI er område avsatt for idrettsanlegg, her kan det opparbeides golfbane. Område for naturbasert fritidsaktiviteter (Hensynssone C2 på LNF-formål), utgjør største delen av Staviåsen. I kommunedelplanen gis det retningslinjer for bruk/opparbeidelse. For områdene rundt og rett vest for skistadion/skistua og områder avsatt for fremtidig idrettsanlegg/ privat tjenesteyting(eva, BAI/P) jobbes det for tiden med en konseptutviklingsplan. Det er utarbeidet en 3D- modell for området, av denne fremkommer det at bebyggelse i området i liten grad vil være eksponert fra omgivelsene, under forutsetning av at området opparbeides med de foreslåtte tomtehøyder som fremkommer av illustrasjonsplanen. Bebyggelsen vil trolig kunne skimtes fra «midt ut» på søndre del av Hurdalssjøen, men ikke ved badeplassene på østsiden av sjøen. Bebyggelsen vil sees fra toppen av Staviåsen og lia øst for toppen, avhengig av hvor mye og Side 8

9 tett vegetasjon det vil være i dette området. Bebyggelsen vil i en viss grad kunne sees fra E-6, særlig for sørgående trafikk. I kommunedelplan for Ormlia/Staviåsen-Parisbrenna, er det avsatt en arealbruk ved Eidsvoll Verk, skistadion/staviåsen som gir mange muligheter for utvikling av dette området helt ned til Hurdalssjøen, for benevnelser i avsnitt under, se utsnitt av kommunedelpankartet s3, dette gjelder da også aktiviteter beregnet for sommerhalvåret. Nordre del av Staviåsen, området BAI er område avsatt for idrettsanlegg, her kan det opparbeides golfbane. Område for naturbasert fritidsaktiviteter (Hensynssone C2 på LNFformål), utgjør største delen av Staviåsen. I kommunedelplanen gis det retningslinjer for bruk/opparbeidelse. Kulturmiljø og kulturminner: Dette temaet ble grundig behandlet ved utarbeidelse av KU til kommunedelplanen. Her gjentas derfor bare det mest sentrale i forhold til planområdet. Rett nord for planområdet ligger spor etter Nysetra, i kommunedelplanen ble det avsatt en ekstra bred buffer mot denne, som griper inn i planområdet. Oppe på «åspartiet går det en sti tvers over planområdet i nord/syd-retning på eiendommen 97/1, tidligere gikk denne også over eiendommen 124/35, men her er den nå blitt borte. Stien er en del av en sammenhengende sti som starter i syd ved regulerte næringsarealer ved E6 og går nordover forbi restene etter Nysetra (Nyvangen), Gladbakkvangen, Bjørkesætra og videre mot Mistberget. Stien som i dag fremstår som en middels stor skogsti er nok ganske sikkert identisk med den som en gang var den gamle setervegen langs vestsida av Netsjøen som gikk rett over Nysetra og videre nordover. I dag benyttes den først og fremst som turgåing eller jogging/trening med utgangspunkt i skistua og innover i Bjørkemarka mot Spetalen og Mistberget. Stien som går inn til/forbi setra er allerede fjernet i sør, og er ikke ved noe tidspunkt ivaretatt som et kulturminne, den vurderes i dag å ha størst verdi for friluftsliv, for å ivareta denne funksjonen bør det derfor legges til rette for en ny sti nord for planområdet. Ny sti vil kunne etableres på nordsiden av planområdet dersom dette er ønskelig, men må vurderes med tanke på fremtidig arealbruk i dette området. Det settes ingen absolutte krav til slik opparbeidelse eller ytterligere hensyn til Nysetra, da hele dette ubebygde skogsarealet på nordsiden, ca da nå er avsatt til utbyggingsformål i Eidsvolls nye kommuneplan, som for tiden (desember 2013) er utlagt til offentlig ettersyn Mulige plangrep for å ivareta hensyn til nærområdet Beskrivelse av mulige VA-løsninger er kort omtalt i et eget notat som følger planforslaget. Detaljplaner for vann- og avløp skal prosjekteres etter kommunens VA-norm, og planene skal godkjennes av kommunen før anleggene bygges. Detaljplaner for vann- og avløp skal prosjekteres etter kommunens VA-norm, og planene skal godkjennes i kommunen før anleggene bygges. Det vil være aktuelt at det avsettes et vegetasjonsbelte ut mot Østre Hurdalsveg, det kan være aktuelt og at også andre områder innenfor dette arealet holdes fri for bebyggelse, dette må avklares gjennom den etterfølgende reguleringsplanleggingen BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Begge områdene (eiendommene) i kommunedelplanen har en avlang fasong i øst/vest retning. Når disse to ses på som et område, får det en ganske kvadratisk fasong. Side 9

10 Topografi: Området har en variert topografi, og noe varierende bunn-/grunnforhold. I hovedsak et mellom- til grovkupert terreng bestående av «fjellknauser» med et tynt lag med skogbunn over, mellom disse er det myrer/myrsig eller søkk med noe mer mektighet av løsmasser. Terrengformasjonene går i hovedsak i nor-sør retning. I nord/sør-retning er de midtre delene de høyeste områdene, og utgjør i realiteten et lavt «åsparti». Langmyra er et annet dominerende landskapselement i planområdet, denne har også en nord/sør gående orientering. Myra avgrenses i sør ca. på eiendomsgrensen til 124/35 og strekker seg nordover gjennom hele planområdet og flere hundre meter videre nordover. Langmyra ligger også høyt i terrenget, oppe på åsryggen. På den søndre delen av Langmyra har det vært drevet torvuttak. På vestsiden av åsen synker terrenget fra Langmyra ned mot Østre Hurdalsveg med noe varierende helningsgrad. På østsiden av åsen synker terrenget svært bratt, stedvis så bratt at det er loddrette skrenter/stup. Skråningen i øst avsluttes av et grøftet skogsareal/dal, som tidligere var en myr betegnet som Svendsmyra/ Klaseiemåsan BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er totalt på ca. 376, ca. 319 daa er regulert til kombinert formål for bebyggelse og anlegg(kba), 0,7 daa for øvrige anlegg (ABB), fellesområde. Resterende til grønnstruktur(g, GV), LNF(S) og samferdselsanlegg (KV1, 6,9 daa + KV2, 3,2 daa). Maksimal utnyttelse for områdene til bebyggelse og anlegg er satt til 50 % BYA, som er tilsvarende utnyttelsen som ligger inne i vedtatt reguleringsplan på sørsiden. Etter at reguleringsplanen for Eidsvoll Verk næringssenter og Nebbenes sørgående vegserviceanlegg ble vedtatt, har det kommet innspill på at dette området er for lite i forhold til større etableringer. Det har vært konkrete innspill om at arealene burde vært utvidet i nordlig retning for å kunne romme f.eks. store logistikk-, grossistselskap eller sentrallager for ulike typer virksomheter. Grunneier for nordre del, 97/1 ønsket primært at området skulle tilrettelegges for etablering av næringsutvikling med et aktivt tilsnitt, dvs. næring som kan være tilpasset aktivitet og friluftsliv, men er nå åpen for at større etableringer skjer uavhengig av den gamle eiendomsgrensen. Reguleringsplan med bestemmelser åpner for begge disse noe ulike strategiene. Topografien og størrelsen på området muliggjør at ulike områder gis noe ulik utforming (tilsnitt) da det vil bli opparbeidet flater (hyller) i ulike høyder. Samtidig er det viktig, for å få etablering i området, at det ikke legges for mange begrensinger i reguleringsplanen. Beskrivelse av Reguleringsformålene i planen: Arealformålet i reguleringsplanen er i hovedsak kombinert bebyggelse og anleggsformål hvor reguleringsbestemmelsene gir ulike nyanser for hva som kan tillates innenfor de ulike delområdene. Da SOSI-manualen ikke har koder (tillater) kombinasjoner av ulike formål utover de som er listet opp i: MDs «Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister», har vi i planforslaget måtte benytte det generelle kombinasjonsformålet for kombinert bebyggelse og anlegg som har SOSI-kode, Dette medfører at reelle formål og nyanser for hva som tillates i områdene ikke fremkommer på plankartet. Planområdet foreslås regulert til: Side 10

11 Tabellen under viser samtlige reguleringsformål og hva som tillates innenfor de ulike delområdene av kombinert bebyggelse Hovedformål Underformål Kortform Sosi-kode Samferdselsanlegg og Kjøreveg KV1, KV teknisk infrastruktur Samferdselsanlegg og Annen veggrunn AV 2018 teknisk infrastruktur Grønnstruktur G Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm GV Landbruk-, natur og Skogbruk S friluftslivsformål Bebyggelse og anlegg Øvrige anlegg, ABB Kombinerte formål KBA 1590 KBA5 Industri-, håndverk og lagervirksomhet(1340), forretninger(1150)*, bebyggelse for hotell / overnatting(1320) KBA6 industri-, håndverk og lagervirksomhet(1340), forretninger(1150), bebyggelse for hotell / overnatting(1320) KBA7a industri-, håndverk og lagervirksomhet(1340), forretninger(1150), bebyggelse for KBA7b hotell / overnatting(1320) KBA8 industri-, håndverk og lagervirksomhet(1340), forretninger(1150) KBA9 industri-, håndverk og lagervirksomhet(1340), forretninger(1150) *For alle områder innebærer forretning, kun salg av plasskrevende varer Begrunnelse for formål i ulike områder: Industri-, håndverk og lagervirksomhet vil ut fra områdets beliggenhet være den mest sannsynlige arealbruken og tillates derfor i alle delområdene. Blir det tilrettelagt for salg av plasskrevende varer innenfor området vil det kreve et stort areal og er derfor også foreslått tillatt i alle delområdene, dette kan f.eks. være salg av landbruksmaskiner, trevareutsalg el. Det er i reguleringsbestemmelse 3.05 gitt tillatelse til midlertidig deponering av steinmasser området KBA5.Dette gjelder kun deponering av steinmasser fra planområdet eller fra EVN, næringsområdet på sydsiden, nord for E-6. Det tillates ingen deponering av masser som kommer utenfra(med tilkjøring fra fv 180). Deponeringen skal foregå på en slik måte at den ikke fremstår som farlig eller skjemmende for omgivelsene. Det skal ikke deponeres i høyder mer enn ca. 3 meter over framtidig kotehøyde, jfr. ill.planen. Når Holmenga-området skal opparbeides forutsettes det at deponeringen opphører og at steinmassene primært benyttes til planering av KBA5, KBA6 eller andre områder innenfor reguleringsplanen. Senest når tiltak eller delområder innenfor planområdet skal igangsettes skal den midlertidige deponeringen opphøre. Området KBA 5 er godt egnet til dette siden ligger i grensen mellom de to planområdene og nært inntil eksisterende veg innenfor EVN, området forutsettes også å opparbeides med en liten oppfylling. Hotell/overnatting her har minst to forskjellige målgrupper og er en viktig funksjon for å gjøre hele dette området så attraktivt som mulig, målgruppene er: Side 11

12 1) De som har dette som et destinasjonsmål, f.eks. - går en skikonkurranse eller er på treningsleir i Staviåsen - Kombinerer bade- og, frilufts ferie i Hurdalssjøen sammen med gåturer i Bjørkemarka mot Spetalen og Mistberget eller i Staviåsen - For å benytte øvrige, fremtidige aktiviteter i Staviåsen, som kommunedelplanen åpner for. (skitunnel, golfbane, trollpark, e.l.) over flere dager. 2) De som reiser på E6 og som trenger overnatting før ferden går videre nord- eller sørover i landet og har planlagt eller evt. bare dropper inn for å få seg søvn for natta. Det har vært åpning for hotell gjennom gjeldende reguleringsplaner i området i flere tiår (Nebbenes sine områder) + at det også ligger inne i planen for EVN. Et hotell for målgruppe 2 vil nok gjerne foretrekke å etablere seg nært opp mot E-6 med god eksponering fra vegen og da gjerne innenfor et av de tidligere regulerte arealene, mens et hotell for målgruppe 1, vil ønske seg en etablering inn mot skogen mot nord eller vest innenfor denne planen. GRØNNSTRUKTUR, VEGETASJONSSKJERM OG SKOGBRUK Vegetasjonsskjermene skal sikre en buffersone/et grøntbelte mot omkringliggende hovedveger og omgivelser. Det er gitt noe ulike reguleringsbestemmelser for de ulike grøntområdene ut i fra dagens tilstand, samt fremtidig funksjon, bredde og beliggenhet. 6 HENSYNSSONER 6.1 Sone a.1, Frisikt Sone for frisikt er markert med hensynssone a), og skal tilrettelegges som vist på plankartet. I frisiktområdene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller annet med høyde mer enn 50 cm over tilstøtende vegers planum. Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelsene fastsetter i 3 hvilke formål de ulike områdene for bebyggelse og anlegg kan benyttes til. De gir også rammer og retningslinjer for de forhold som kan påvirke omkringliggende omgivelser og miljø, som blant annet byggehøyder, utnyttelsesgrad og utforming. Bebyggelse grad av utnytting og byggehøyde Foreslått utnyttelsesgrad er satt til 50 % BYA. Begrunnelse: Dette er samme utnyttelsesgrad som i gjeldende reguleringsplan på sydsiden og gir en rimelig grad av fleksibilitet i forhold til hva som kan bygges. Høydebegrensinger er i hovedsak relatert til kotehøyde, hensikten med dette er å hindre for høy bebyggelse på de mest eksponerte områdene. Terrengmodell, illustrasjonsplan Med bakgrunn i en terrengmodell over området, er det vurdert fremtidig høydenivåer og deretter utarbeidet en illustrasjonsplan hvor det er satt terrenghøyder, disse har deretter vært styrende for avgrensing av de ulike delområdene i reguleringsplanen. Av illustrasjonsplanen vises også hvorledes det vil fremkomme grøntområder innenfor planområdet som tar høydeforskjellene mellom delområdene. Illustrasjonsplanen følger med som en del av plandokumentene. Bredden på Side 12

13 disse grønne områdene er slik at de alle steder kan opparbeides som en skråning med fall på 1:3, andre steder vil dagens terreng kunne opprettholdes. Disse kan opparbeides med steinmasser, men skal ha et øvre lag/behandling slik at de kan tilsås med gress. Bredden på sonene og således skråningens fall kan justeres i den helhetlige situasjonsplanen, men ikke mer enn at skråningene står sikkert. Da det er ønskelig å kunne tilpasse utforming av disse både i stigningsgrad og i bredde er ikke disse avgrensingene å finne igjen på reguleringsplanen. Utforming skal fremkomme av helhetlig situasjonsplan ved søknad om tiltak før utbygging av bebyggelse. Før de enkelte delområder kan bygges ut, skal det utarbeides en helhetlig situasjonsplan for området, i målestokk 1: 500 eller 1: 200. Kommunen kan kreve at situasjonsplanen også omfatter flere delområder dersom det er behov for det. Dersom hovedprinsippene i illustrasjonsplanen følges, kreves det ikke utarbeidet detaljreguleringsplan for de enkelte delområder. Ved ønske om gjennomføring av utbyggingsprosjekter som i vesentlig grad avviker i høyde med det som er satt i illustrasjonsplanen, skal det utarbeides detaljreguleringsplan, samt en ny høydesatt illustrasjonsplan. Avgrensing av detaljreguleringsplanen avgjøres av kommunen, illustrasjonsplanen skal dekke hele den ubebygde delen av planområdet. Figur 6.1: Bilde av 3D-modellen, tatt fra sør. Trafikksikkerhet og atkomst Atkomst til området blir fra Østre Hurdalsveg, fv180. Det er ikke planlagt eller etablert busslommer langs denne vegen, men det er planlagt på rampene til/fra fylkesvegen ut på E-6. Til busslommene er det planlagt sammenhengende gsv/fortau fra innkjøringen til Holmenga, disse fortsetter også over E-6 mot Eidsvoll Verk på østsida av motorveien. Side 13

14 Planbeskrivelse Holmenga Det vil være en fordel trafikksikkerhetsmessig om sonen for nedsatt hastighet langs Østre Hurdalsveg flyttes nordover slik at skiltene for 60 km/t kommer et stykke nord for innkjøringa til næringsområde, slik at hastighetskonflikten mellom biler som kommer nordfra og saktegående lastebiler fra næringsområdet reduseres. Støy I forbindelse med reguleringsplanen for «Eidsvoll Verk næringssenter og Nebbenes sørgående veganlegg» ble det utarbeidet en støyberegning i 2007 på E-6. Denne viser at gul støysone slutter innenfor disse arealene og ikke når fram til planområde for Holmenga, jfr. utsnittet under. Området ligger også i sin helhet utenfor beregnede støysoner fra OSL. Det er ikke gjennomført støysonerberegninger fra Østre Hurdalsveg, da det ikke anses som nødvendig pga trafikkmengde på denne vegen, distanser og foreslåtte arealformål i planområdet. Det vil i liten grad være aktuelt å tilrettelegge for uteoppholdsareal innenfor sonen, slike områder bør i så fall skjermes lokalt. Evt. bebyggelse med støyfølsomme formål bør isoleres i fasaden på en slik måte at det oppnås gode støynivåer inne. Støysonekart, fra analyse ved utarbeidelse av reguleringsplan for «Eidsvoll Verk næringssenter og Nebbenes sørgående veganlegg». Trafikkmengde på E-6 fremskrevet til VA, inkludert overvannshåndtering Det vises til eget notat om dette temaet. Tiltak for å ivareta barn og unges interesser Det er ikke ønskelig at barn- og unge skal oppholde seg utendørs innenfor planområdet uten i følge av voksne, det er derfor ikke planlagt noen særskilte tiltak innenfor planområdet for denne gruppen av befolkningen. Det er likevel forutsatt gsv langs fylkesvegen fram til planområdet, som senere evt. kan forlenges videre nordover. Grunnforhold/geoteknikk Radon På NGU sin internettside, som dokumenterer utsatte områder for radon, befinner det seg ingen registreringer som viser at området er utsatt for radonstråling. Det følger av TEK 10 at det skal Side 14

15 gjøres tiltak mot radonstråling ved bygging dersom radonfaren for den enkelte byggetomt ikke er avkreftet. Tiltak skal gjennomføres ved radonforekomster høyere enn 100 Bq/m 3. Renovasjon Planforslaget legger opp til en plass for felles renovasjonsløsning (ABB1) tidlig på samlevegen inn i feltet, her vil det også være mulig for renovasjonsbil å snu. Energi Energikilde vil være elektrisk strøm. Planområdet ligger ikke innenfor område der det befinner seg pålegg om tilknytning til fjernvarme. Som alternativ til elektrisitet kan det etableres eller legges til rette for alternative energikilder med tiltak som pipe eller vannbåren varme, varmebrønner, solcellepaneler eller luft til luft varmepumpe osv. Dette for enkelte bygg, som fellesløsninger for flere bygg, for hele planområdet eller evt. også sett i sammenheng med virksomheter i Staviåsen på vestsiden av fylkesvegen. Dette må i så fall detaljprosjekteres på et senere tidspunkt KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET I forbindelse med innspill til og utarbeidelse av kommunedelplanen ble det utført en KU for de ulike arealene. Her ble konsekvensene for en rekke tema omhandlet. Under er det gjort en ny vurdering/oppsummering av enkelte av de mest sentrale temaene: 7.1. Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål, RPR for samordnet areal- og transportplanlegging Planområdet ligger nært opp til hovedveger hvor det i dag er bussbetjening, og arbeidsplasser her vil styrke kundegrunnlaget for disse, noe som igjen kan bedre tilbudet med bedre frekvens. I denne delen av distriktet er det stor overvekt av utpendling, flere arbeidsplasser her vil således også kunne redusere pendleavstand for noen av de eksisterende beboerne i kommunene lengst nord på Romerike Konsekvenser for natur og miljø Planforslaget omdisponer ca. 350 skog til utbyggingsformål, dette medfører flere negative konsekvenser for natur og miljø. Både dyr, fugler og innsekter/amfibier vil bli forskjøvet vekk fra dette området. Dessuten reduseres da selvfølgelig produksjonen av skog i dette området. 7.3 Geologiske konsekvenser Planforslaget vil medføre intern oppfylling og nedbygging av steinmasser som kunne være en nyttig ressurs for bruk til annet formål, andre steder. Steinmassene er mest sannsynlig av god kvalitet i det meste av planområdet. Konsekvenser for stein- og løsmasseressurser Da det ikke er foretatt non eksakte masseberegninger vil det kunne være overskudd av steinmasser som evt. kan kjøres ut av området og benyttes andre steder. Det samme kan være aktuelt for myrmasser innenfor planområdet, det vil ikke være overskudd av andre løsmasser Samfunnsmessige konsekvenser I forbindelse med innspill til utarbeidelse av kommunedelplanen ble det utført en KU for de ulike arealene, teksten under er hentet derfra, og vurderes som fortsatt like aktuell: Hovedhensikten med den foreslåtte arealdisponeringen er å gi gode rammebetingelser for næringsetableringer i kommunen. Det vil med bakgrunn i allmenne utviklingstrekk ikke være urimelig at allerede etablerte bedrifter (gjerne logistikkbedrifter) med en mer sentrumsnær etablering i kommunen av ulike årsaker ønsker å reetablere seg i dette området. Slike prosesser innebærer at tomtearealer i mer sentrale områder får ny bruk, gjerne i tilknytning til handel, kontor Side 15