AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Arkitektkontoret Ulf Røstøen AS Postboks 64 Nesttun 5852 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /12 NYBY ROKV AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 82 Bnr 9 Tiltakets adresse : Hamrevegen 31 Tiltakets art : Nybygg alders-/sykehjem Tiltakshaver : Habo Eiendom Bergen AS Saken gjelder: Det søkes om riving av eksisterende alder-/sykehjem og oppføring av nybygg alders/sykehjem i 4 etasjer + underetasje med parkering. Alders-/sykehjemmet skal ha 48 rom for beboelse, og det har et totalt bruksareal som er oppgitt til 4744 m². Alders/sykehjemmet som søkes revet har ifølge GAB-registeret et bruksareal på 2836 m². Det søkes videre om dispensasjoner fra plankravet, byggehøyde, overskridelse av utnyttelsesgrad og plan- og bygningsloven 70 nr 2. Søknaden: Søknaden er sendt til kommunen , men ved en feiltagelse hos kommunen er saken blitt liggende på vent, og ikke registrert hos oss før Søknaden behandles derfor som innkommet den Forhistorie: Det er søkt om det samme tiltaket tidligere i Da søknaden var i strid med flere bestemmelser i plan og plan- og bygningsloven, ble det den gitt et avslag. Tiltaket som behandles nå er nesten identisk med det som tidligere ble avslått, men søknaden inneholder nå også søknad om dispensasjoner. Vedtak datert utgår og erstattes av følgende vedtak: VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 7, 20-6, 70 nr 2 og 74 nr 2 avslås søknad om tillatelse til riving av eksisterende alder-/sykehjem, oppføring av nybygg alders/sykehjem og dispensasjoner, slik som beskrevet ovenfor under overskrift saken gjelder

2 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus/dispensasjoner: Eiendommen er uregulert og ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er definert som byggeområde. Dispensasjoner: Søknaden kommer i strid med kommuneplanens arealdel med hensyn til plankravet, byggehøyde og maksimal utnyttelsesgrad. I tillegg kommer tiltaket i strid med plan- og bygningsloven 70 nr 1. En godkjenning av tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser. Godkjenning av tiltaket er også avhengig av at det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 70 nr 2. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra eiere av seksjon 10, 15 og 18 på gnr 82 bnr 199. Merknadene går i hovedsak på at bygget er for høyt, at det tar utsikt og sol og at det blir økt innsyn og økt trafikk. Uttale/krav fra andre myndigheter: Søknaden er sendt til uttalelse hos Fylkesmannen i Hordaland. Fylkesmannen har ikke uttalt seg i saken, men påpeker at de skal ha vedtaket tilsendt dersom det gis dispensasjon. Hordaland Fylkeskommune har uttalt seg i saken, jf skriv gjengitt nedenfor: Fråsegn om automatisk freda kulturminne. Hamrevegen 31 gnr Nybygg alders / sykehjem - Bergen kommune. Saka gjeld riving av eksisterande, og bygging av ny sjukeheim på gnr 82, bnr 9, 21, 225. Hordaland fylkeskommune har vurdert saka som regional sektorstyresmakt innan kulturminnevern. Det omsøkte tiltaket ligg nær fleire automatisk freda kulturminne. Omtrent meter mot sørvest ligg Leigneshaugen (ID 55448), ein gravhaug med tverrmål på om lag 24 meter. Mot søraust ligg kulturminnet ID 94527, som er dyrkningsspor frå eldre bronsealder. Øst for tiltaket ligg ID som er ein lokalitet med fleire kulturspor bla. frå eldre jernalder. ID og må markerast på situasjonskartet. Det er viktig at dei automatisk freda kulturminna blir godt ivaretatt i byggeprosessen. Det er eit krav at eksisterande veg blir nytta og at det ikkje vert opparbeida areal som ikkje er vist på situasjonsplan datert (tegn. nr. A2-01). Hordaland fylkeskommune gjer merksam at det eldre vegfaret som har gått like aust for gravhaugen ID ikkje kan nyttast som vegfar i dag då det ligg innafor den 5 meters automatiske sikringssona til kulturminnet. Det forutsettast og at evt. ny vann og kloakk ikkje vert graven over kulturminna. Det kan verte potensiell konflikt mellom nybygget og det automatisk freda kulturminnet ID som ligg få meter søraust for den planlagde sjukeheimen (sjå vedlegg). Det må ikkje skje tiltak innanfor 5 meters sikringssone rundt kulturminnet, verken av sjølve bygget eller i anleggsfasen, det vil i så fall verte eit brot på Lov av 9. juni 1978 nr 50 om kulturminner. I anleggsperioden må kulturminnet merkast med band slik at den blir synleggjort. Viss tiltaket kjem i konflikt med kulturminnet må det søkast Riksantikvaren om dispensasjon frå Kulturminneloven. Side 2 av 7

3 Uttaler fra andre kommunale etater/avdelinger: Grønn Etat for byggesak og private planer har i notat datert 21.oktober 2009 uttalt følgende: Uttalelse fra Grønn etat. Fana, gnr. 82 bnr. 9 m.fl., Hamrevegen. - Vedr. søknad om oppføring av sykehjem. Grønn etat viser til oversendelse datert , vedrørende søknad om riving av eksisterende sykehjemsbygg og bygging av nytt sykehjem på gnr 82 bnr 9, 21 og 225, Hamrevegen 31. Eiendommen ligger i et område vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. Grøntfaglige verdier i området knytter seg hovedsakelig til Kalandsvatnet. Vannet er et av Bergens prioriterte vassdrag, og er registrert som våtmark med regional verdi i Grønt atlas. Strandsonen sør for den omsøkte eiendommen er registrert med sterke brukerinteresser (kl. A) i Grønt atlas. Kalandsvatn og omkringliggende arealer danner et viktig og verdifullt landskapsrom, og er karakterisert som opplevelsesrikt landskap med høy egenverdi (kl.a) i Grønt atlas. Landskapstilpasning må derfor vektlegges ved utforming av nye bygg i området. Arealet øst for eksisterende sykehus er et tidligere landbruksareal registrert som gjødslet beite i kommunens digitale markslagskart, og er i dag ubebygget. En eventuell utbygging vil medføre inngrep i dette området, jfr. tegninger vedlagt rammesøknaden. På kommunens ortofoto kan det se ut som det går en sti over gnr 82 bnr 226 i området der utbyggingen planlegges. Ut fra grøntfaglige hensyn er det ønskelig at allerede opparbeidede arealer tas i bruk slik at inngrep i grønne områder minimaliseres. Grønn etat ber derfor om at en større del av bygningsmassen lokaliseres til parkeringsområdet og eksisterende bygningsmasse i sør. Dersom dette ikke er mulig vil det være viktig å sikre eventuelle gangforbindelser i området, samt sørge for at eventuelle nye skjæringer/skråninger i landskapet beplantes og gis et grønt preg. Uttalelser fra Tilsynsutvalget for byens utseende: Fana gnr 82 bnr 9,21,225 Hamrevegen 31. Sykehjem riving/nybygg Tilsynsutvalget for byens utseende behandlet saken i møtet sak og fattet følgende vedtak: Omsøkte tiltak fremstår som gjennomtenkt og effektivt i plan. Den symmetriske formen er lite tilpasset tomten, og vil føre til store terrenginngrep. Tiltaket bør bearbeides videre med hensyn til terrengtilpassning og eksteriør. Atkomst/avkjørsel: Avkjørsel blir som før. Det er ikke dokumentert tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. Vannforsyning og avløp: Tomten er tilknyttet offentlig vann- og avløpsanlegg. Det foreligger ingen dokumentasjon (forhåndsuttalelse) på utvidet bruk. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Side 3 av 7

4 Det vises her til uttalelse fra Tilsynsutvalget for byens utseende (TFBU) gjengitt ovenfor. Bygningsmyndighetene slutter seg til uttalelsen fra (TFBU), og er av den oppfatning at nybygget strider mot plan- og bygningsloven 74 nr 2. Bygget er lite tilpasset tomtens bratte form. Det blir for store terrenginngrep i skråningen mot øst. Kultur- og fornminner: Det er lokalisert kulturminner i nærheten av tiltaket, jf uttalelse fra Hordaland fylkeskommune som er gjengitt ovenfor. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Dispensasjoner. Plan- og bygningsloven 7 forutsetter at for å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner. I forarbeidene til loven er det sagt at hvis det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt. Ved vurderingen om vilkåret er innfridd, må det foretas en avveining av de hensyn som taler for søknaden kontra de hensyn som loven er ment å ivareta. Omsøkte nybygg strider mot kommuneplanen og plan- og bygningsloven på følgende punkt: 1.) Krav til at det utarbeides en reguleringsplan (plankravet). 2.) Overskridelse av byggehøyde i byggeområde (maks byggehøyde 9 meter), 3.) Overskridelse av tillatt utnyttelsesgrad (TU) (maks 50 %) 4.) Overskridelse av avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 70 nr 2. Bestemmelsene vedrørende plankrav, byggehøyde og utnyttelse er nedfelt i "Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanen" pkt 1 og 23. Det er søkt om dispensasjon og det er angitt følgende begrunnelse: - Det har vært avholdt møter med Fylkesmannen vedrørende å knytte seg til planarbeid til pågående plan nr , men det var ikke ønskelig at sykehjemstomten skulle slutte seg til planarbeidet. - Formålet sykehjem blir ikke endret ved omsøkte tiltak. - Antall sengerom blir det samme selv om bygningsvolumet øker. - Vedrørende høyden, er også eksisterende sykehjem høyere enn 9 meter - Også i dag har eiendommen betydelig større TU enn 50 %. TU pr i dag er beregnet til 125 %, mens TU for det nye sykehjemmet vil være 83.5 %, p.g.a. det er foretatt kjøp av tilleggsareal. - Vedrørende avstand fra nabogrensen, blir det nye sykehjemmet liggende lenger fra grensen enn det gamle. Etter bygningsmyndighetenes oppfatning er en tillatelse til omsøkte tiltak avhengig av temmelig store dispensasjoner: - Utnyttelsesgraden (TU) vil etter bygningsmyndighetene beregning bli over 200 %. Dette fordi TU skal regnes ut fra egen eiendom. Når det gjelder tilleggsareal som er kjøpt, påpeker bygningsmyndighetene at alt ikke er i orden vedrørende dette, blant annet vises det her til at søknad om fradeling av tilleggsarealet fra gnr 82 bnr 225 er avslått. Det påpekes også at i planforslaget til pågående planarbeid øst for sykehjemstomten er nesten hele tilleggsarealet fra gnr 82 bnr 225 definert som Felles grøntområde. Det samme er nesten hele eiendommen gnr 82 bnr 21. Denne er også oppgitt å være tillegg til sykehjemstomten. Side 4 av 7

5 Bygningsmyndighetene bemerker at Felles grøntområde ikke skal tas med i beregning av TU. - Det er riktig at også eksisterende sykehjem er høyere enn 9 meter. Det nye sykehjemmet vil imidlertid bli ca 2.80 m høyere enn det gamle, og ruver dermed mer enn 16 meter over bakken i sør. - Omsøkte tiltak kommer svært nær grensen mot gnr 82 bnr 199 både i nord og vest(0.27 m på det nærmeste). Det er i tillegg protester fra 3 seksjonseiere på naboeiendommen, som blant annet går på byggehøyden, solforhold, økt innsyn og tap av utsikt. Eksisterende bygning ligger enda nærmere nabogrensen enn omsøkte tiltak, men på grunn av økt høyde, volum, og flere vindusflater, vil opplevelsen av å ha det nye bygget så nært kunne bli mer plagsomt, spesielt for nærmeste nabo i vest. Utendørs oppholdsareal. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at det vil bli for lite og vanskelig tilgjengelig utendørs oppholdsareal av god kvalitet. Riktignok er det en god takterrasse på det nye bygget, som sikkert vil bli mye brukt i sommerhalvåret. På bakken, derimot, er det verre. Det brukbare utendørs oppholdsarealet som fins, er syd på tomten, og for å komme dit må beboerne bevege seg over/langs trafikkareal fram til parkeringskjelleren, eller gå ut gjennom parkeringskjelleren. Det kan også nevnes at trafikk til parkeringsplasser på naboeiendommen gnr 82 bnr 199 også går helt opp til grensen mot gnr 82 bnr 9. Når det gjelder arealet i øst, som skal erverves, så er dette arealet avsatt som felles grøntområde i plan under arbeid. Dette arealet har mange kvaliteter, men det vil være i bratteste laget for eldre mennesker. Byggets innpasning mot skråning i øst. Som nevnt tidligere i saksutredningen, går tiltaket for mye inn i skråningen mot øst. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at dette kan skape problemer for belysning i noen av soverommene i første etasje. Det blir en høy skråning rett utenfor vinduet, som ikke kan avtrappes for mye før det blir konflikt med areal som er definert som felles grøntområde i plan som er under arbeid. Det kan også nevnes at en sti som går over grøntområde også vil bli berørt av tiltaket, jf grønn etats uttalelse. Konklusjon. Bygningsmyndighetene ser fordelen og samfunnsnytten av å erstatte det gamle og umoderne sykehjemmet med et nytt moderne, men det er også vårt syn at det ikke bare må sees på byggets funksjon, men også konsekvensene for omgivelsene og utendørs brukbarhet. En tillatelse i denne saken, er som tidligere nevnt avhengig av flere store dispensasjoner. Bygningsmyndighetene skal i hovedsak kreve planbehandling når et tiltak på denne størrelsen krever store dispensasjoner, og i tillegg er konfliktfylt, jf kommunens egen veileder i saksbehandlingspraksis dispensasjoner og mindre vesentlige endringer. Øst for angjeldende eiendom og vest for naboeiendommen gnr 82/199 er det pr i dag pågående planarbeid. Bygningsmyndighetene nevnte i forrige avslag at sykehjemseiendommen burde være tatt med i planarbeidet, og vi har fremdeles denne oppfatningen. I alle fall må det på forhånd utarbeides en reguleringsplan. I en planbehandlingsprosess vil saken bli mye bedre belyst. Det blir da en helhetlig vurdering av eiendommen, prosjektet, naboeiendommer, trafikksituasjon m.m. Med bakgrunn i drøftingen ovenfor, finner bygningsmyndighetene ikke særlige grunner for å gi dispensasjon fra plankravet og øvrige omsøkte dispensasjoner, og følgelig avslås søknaden om riving eksisterende sykehjem og oppføring nybygg sykehjem. Side 5 av 7

6 Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Ronald Kvamme - saksbehandler Malvin Klementsen - gruppekoordinator Kopi: HABO EIENDOM BERGEN AS, POSTBOKS 83 KRISTIANBORG, 5822 BERGEN ACERO ADELINA MARIA B, HAMREVEGEN 31 V, 5229 KALANDSEIDET ELIASSEN SOLVEIG M PALM, HAMREVEGEN 31 M, 5229 KALANDSEIDET MUNDT JURGEN A H W, POSTBOKS 2320 SOLHEIMSVIKEN, 5824 BERGEN Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7