TEKNISK ETAT Bygnings-, regulerings- og

Transkript

1 oppmålingsavdelingen TEKNISK ETAT Bygnings-, regulerings- og Ansvarlig søker: Stenseth Grimsrud Arkitekter AS Postboks HALDEN SAK NR. : D 105/13 RAMMETILLATELSE etter plan- og bygningslovens 20-1 Eiendom (gnr/bnr/adresse): GNR 55 BNR 52 RÅDHUSPLASSEN 1 Tiltakets og bygningens art: RIVING/NYBYGG NÆRINGS-/BOLIGBYGG Komplett søknad: Bebygd areal: Bruksareal: 281 m m 2 Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato Saknr. 12/3047/GB 55/52 Tor Johannessen Løpenr. 6520/13 Tiltakshaver: Anne Lene Skotterud Ansvarlig søker: Stenseth Grimsrud Arkitekter AS Bakgrunn for saken: Gnr 55 bnr 52 i Ås sentrum nord, ligger innenfor felt C1 i gjeldende reguleringsplan, og avgrenses av eksisterende fotgjengerundergang mot syd og Brekkeveien i øst. Felt C1 avgrenses ellers mot Raveien i vest og utbyggingsfelt B i nord. Eksisterende bebyggelse på eiendommen, sveitservillaen Åsheim, er antagelig oppført i tiden etter stasjonsstedets etablering i 1878, og har tidligere vært brukt som forretningsgård, kolonial, skysstasjon, blomsterbutikk, caravanutsalg og tannlegekontor. Bygningen har i følge SEFRAK-registeret høy verneverdi for både bygningens egenverdi og som en del av et miljø. Hovedutvalg for teknikk og miljø ga i møte den rammetillatelse for utbygging av felt D i Ås sentrum. Ifølge gjeldende reguleringsplan (R-203) for Ås sentrum skulle eksisterende sveitservilla Åsheim felt D flyttes til et annet sted innenfor samme felt. For å få en mer hensiktsmessig utbygging av felt D, ga utvalget i det samme møtet dispensasjon fra 3 i reguleringsbestemmelsene, slik at sveitservillaen i stedet kunne flyttes til felt C1 (gnr 55 bnr 52). Det ble forutsatt at villaens fasader ble tilbakeført til det opprinnelige. Åsheim ble flyttet til felt C1 sommeren Bygningen ble før flytting benyttet som kombinert bolig og div. næringsvirksomhet (kunstutstilling, kafe). Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Bankgiro: Org.nr: Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks: Ås 1430 Ås E-post: post@as.kommune.no

2 Søknaden gjelder: Nyttårsaften 2011ble Åsheim påtent og brannskadet innvendig. Brannskadene er av et slikt omfang at man har besluttet å rive bygningen og erstatte den med en ny. Søknaden gjelder derfor oppføring av en erstatningsbygning for Åsheim på den eksisterende grunnmuren. Det nye huset skal oppføres med samme størrelse og høyder som eksisterende bygning. Åsheim er tenkt oppført med samme innhold som tidligere, dvs. næringslokaler i 1. etasje og boliger i etasjene over. Frem til i dag har det vært leiligheter i 2. etasje og enkelte beboelsesrom på loftet. Det er oppgitt at for å utnytte eiendommen bedre og for å få bærekraft i prosjektet er loftet i det nye bygget tenkt utnyttet til 2 stk. komplette leiligheter. Totalt sett søkes det om å oppføre det nye huset med 4 stk. leiligheter i tillegg til næringslokalene i 1. etg. Reguleringsmessige forhold: Eiendommen ligger innenfor felt C1 som omfattes av endret reguleringsplan for Ås sentrum (R-203), vedtatt av kommunestyret Reguleringsformålet er byggeområde for blandet formål: Bolig, forretning, kontor, bevertning, parkering. Fastsatt utnyttelse av felt C1 har ingen relevans for dette tiltaket, da hele området skal omreguleres, og Åsheim er forutsatt innpasset i dette. I gjeldende kommuneplan for Ås , vedtatt av kommunestyret , ligger eiendommen innenfor et område som er avsatt til sentrumsformål. Dispensasjonssøknad med begrunnelse: Det er søkt om dispensasjon fra krav om heis i henhold til TEK 12-3 for bygning med 3 etasjer eller flere som har boenhet. Utgangspunktet for prosjektet er å oppføre en kopi av et eksisterende bygg fra 1880 årene. Dette for å kunne bevare et viktig historisk element i Ås sentrum. Det eksisterende huset er brannskadet og er av den grunn ikke hensiktsmessig eller økonomisk forsvarlig å restaurere. Det er oppgitt at en installasjon av heis eller løfteplattform i huset stiller høyere krav til rømningsveier som da må utføres som utvendige trapper. Ansvarlig søker mener at dette ikke er forenlig med gjenoppføring av det historiske sveitserhusets ytre utseende. Det er også oppgitt at det økonomiske grunnlaget for å få oppført prosjektet er begrenset, og at de kostnader som en installasjon av en heis/løfteplattform representerer ytterligere vil svekke dette. Det er også søkt om dispensasjon fra krav om bod i leilighet med 2 rom eller flere i henhold til TEK Søknaden gjelder liten leilighet i 2. etasje som er vist med ett stort oppholdsrom som tilfredsstiller kravet til oppbevaring i henhold til TEK, der bod kan erstattes av 2 ekstra løpemeter med skap. Det er et ønske om å sette opp en skillevegg for å gi et separat soverom. De ser på dette som en bedre planløsning for å kunne møblere, men dette vil stride mot bodkravet. De mener at fordelene ved å sette opp en vegg og skille ut et eget soverom i en ellers uforandret størrelse på leiligheten er større enn ulempen, og bør kunne gi grunnlag for en dispensasjon. Nabovarsling: Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling i henhold tilplan- og bygningslovens Det er ikke innkommet merknader fra naboer og gjenboere.

3 Ansvar, kvalitetssikring og kontroll: Ansvarlig søker godkjennes iht. skjema søknad om tillatelse til tiltak. Ansvarlige foretak for øvrig godkjennes iht. søknad om ansvarsrett. Godkjenningen gjelder kun det aktuelle tiltaket det er søkt om. Godkjente ansvarsretter er listet opp i nedenforstående tabell. Ansvarsrett for sentralt godkjente foretak tildeles i følgende funksjoner: Ansvarlig søker (SØK) Stenseth Grimsrud Arkitekter AS TKL 2 Søkerfunksjon bygningstiltak Ansvarlig prosjekterende (PRO) Stenseth Grimsrud Arkitekter AS TKL 2 Arkitektur Bygningsmyndighetene vil føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i byggesaksforskriften er oppfylt. Gjennomføringsplan/samsvarserklæring: Det går fram av gjennomføringsplanen at Stenseth Grimsrud Arkitekter AS har avgitt samsvarserklæring innenfor sitt ansvarsområde på at det ikke er avdekket gjenstående arbeider som er til hinder for å gi rammetillatelse: Kulturminnemyndighetene I forbindelse med flyttingen av Åsheim henviste kulturminnemyndighetene til sin uttalelse i forbindelse med reguleringsplanbehandlingen, der de påpekte at det sentrale er at bygningen bevares og settes i en sammenheng som ikke går på bekostning av bygningens verneverdi. De forutsatte at den videre behandling av tiltaket ville gå via kommunen. Når det gjaldt restaureringsarbeidet etter flyttingen av bygningen kom fylkesrådmannen i brev av med noen generelle anbefalinger i forbindelse med istandsetting av bygningen. Spesielt gjaldt dette taktekking med rød, enkeltkrum uglassert teglstein, samt inngangsparti med veranda med dekorativt saget listverk. Vinduer var ønsket utført som krysspostvinduer, og fylkesrådmannen anbefalte å få riktige dimensjoner på rammer og karmer med utgangspunkt i opprinnelige vinduer. Det ble anbefalt å bruke tidsriktige dører for sveitserstilen, med bl.a. tofløyet port med speilfyllinger i hovedinngangspartiet. Ved flytting var huset videre malt i hvitt med brune vinduskarmer og rammer. Fylkesrådmannen viste til at det var vanlig for bygninger i sveitserstil at de hadde en sterkere fargesetting, og anbefalte at man fant tilbake til den opprinnelige fargesettingen. Det ble videre anbefalt takrenner og nedløp i sink. Kommentarer fra reguleringssjefen angående fremtidig plan: Eiendommen gnr 55 bnr 52, Åsheim, befinner seg innenfor et større planområde som skal reguleres i løpet av 2014, basert på vinnerforslaget i en konkurranse om dette strategisk viktige sentrumskvartalet i Ås. Derfor vil utvikling av eiendommen kunne få konsekvenser for utviklingen av kvartalet som helhet, samtidig som utvikling av kvartalet som helhet vil kunne få konsekvenser for utvikling av eiendommen. Det er viktig å være bevisst på at utforming av utearealene på tomten vil måtte forholde seg til en fremtidig reguleringsplan for området. Det er fortsatt uvisst hvordan denne vil forholde seg til eiendommen, så reguleringsmyndighetene anmoder om å

4 ikke foreta inngrep som vil være kostbare å endre, eller vil binde utformingen av utearealene i nevneverdig grad, slik at det vil la seg gjøre å endre utformingen i fremtiden, i tråd med grep som i større grad krysser eiendomsgrensene i kvartalet. Når det er sagt, er det positivt at prosjektet som det foreligger inviterer offentligheten til å delta i aktiviteter på tomten, at det legges til rette for næringsaktivitet, og at man sydøst på tomten forholder seg til gjeldene regulering, og legger til rette for fotgjengertrafikk fra Brekkeveien via gangvei/trapp til undergang. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Bygningsmyndighetene kan ikke motsette seg riving uten at det nedlegges midlertidig bygge- og deleforbud (riveforbud) etter plan- og bygningslovens 13-1 med sikte på en omregulering til vern etter plan- og bygningslovens Så lenge hensikten er å oppføre en erstatningsbygning som utvendig utformes tilnærmet som en kopi av det eksisterende huset, vil det ikke være aktuelt med en egen omregulering nå. Dette også med bakgrunn i at eiendommen inngår i et større område som skal omreguleres. Ved befaring både innvendig og utvendig på eiendommen har kommunen konstatert skadene ved brann, og forholder seg til ønsket om å rive bygget. I denne saken tar bygningsmyndighetene bare stilling til riving/oppføring av ny bygning på Åsheim. Når det gjelder utearealene henvises det til ovennevnte kommentar fra reguleringssjefen. Videre forutsetter bygningsmyndighetene at man forholder seg til fylkesrådmannens anbefalinger i brev av også når det gjelder utformingen av den nye bygningen. Det er søkt om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 12-3 om krav til heis i bygning med 3 etasjer eller flere som har boenhet. Det er oppgitt både estetiske og økonomiske årsaker. I henhold til plan- og bygningslovens 31-2, siste ledd, kan kommunen gi tillatelse til bruksendring, nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. I dette tilfellet ville kommunen gitt fritak for kravet til heis dersom det hadde vært aktuelt med rehabilitering av den eksisterende bygningen. Imidlertid vil nybygget være en tilnærmet kopi av nåværende bygg med samme størrelse og høyde. Kommunen ser verdien av at man ved det nye bygget vil beholde gjenkjennelsesverdien av det gamle sveitserhuset Åsheim som et historisk spor i Ås sentrum, og at husets ytre kan beholdes uten for store tillegg av utvendige trapper etc. På denne bakgrunn vil kommunen i medhold av plan- og bygningslovens 31-2 gi fritak for krav om heis, under forutsetning av at trapperommet utformes på en måte som tilrettelegger for muligheten til å kunne montere trappeheis om nødvendig. Videre anbefaler kommunen at det etableres en branncellebegrensende dør mellom trapperommet og næringslokale 1, slik at atkomst til boligdelen ved behov kan skje via rampene på byggets vestside. Eventuelt bør det legges til rette for rampe ved boliginngangen, om nødvendig demonterbar. Når det gjelder søknaden om fritak for bod for den minste leiligheten i 2. etasje, så finner bygningsmyndighetene de oppgitte argumentene relevante for

5 dispensasjonsspørsmålet. På denne bakgrunn vil ikke bygningsmyndighetene motsette seg dispensasjon fra TEK Det er vist 5 parkeringsplasser for biler på den delen av tomten som vender ut mot Brekkeveien. Dette innebærer en parkeringsdekning på 1,25 per leilighet, som er greit for sentrumsnær bebyggelse. Imidlertid må det redegjøres nærmere for parkering i forbindelse med næringsdelen. Bygningsmyndighetene synes at det er trist at man er kommet i den situasjonen at den gamle sveitservillaen skal rives, men erstatningsbygningen er utformet på en slik måte at den sammen med den bevaringsverdige bygningen i felt C2 fortsatt vil kunne utgjøre et miljø med frittstående bygninger, som gir mulighet til å ivareta og eventuelt videreutvikle de parkmessige omgivelsene mellom dem. VEDTAK: 1. Bygningssjefen godkjenner i medhold av plan- og bygningslovens 20-1 de anmeldte planer for riving av eksisterende sveitservilla Åsheim samt oppføring av et nytt nærings- og boligbygg med tilnærmet samme utforming på samme sted på gnr 55 bnr 52, Rådhusplassen Bygningssjefen gir i medhold av i plan- og bygningsloven fritak for krav til heis/løfteplattform i nytt nærings- og boligbygg på gnr 55 bnr 52, Rådhusplassen Bygningssjefen gir i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra i byggteknisk forskrift TEK 10 vedrørende krav om bod i liten leilighet i 2. etasje på nytt bygg på gnr 55 bnr 52, Rådhusplassen Bygningssjefen gir i medhold av plan- og bygningslovens 23-1 ansvarsrett til Stenseth Grimsrud Arkitekter AS i de oppgitte funksjoner. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Vedtak om igangsettingstillatelse kan ikke fattes før følgende vilkår er oppfylt: 1. Søknad om ansvarsrett for prosjektering av alle fagområder skal være innsendt og godkjent. 2. Søknad om ansvarsrett for utførelse for de enkelte fagområder skal være innsendt og godkjent. 3. Oppdatert gjennomføringsplan i forbindelse med igangsettingstillatelse skal være innsendt og godkjent. 4. Eksisterende overvannsledning, som går under eksisterende bygnings sydvestre hjørne, må legges om. Kommunalteknisk avdeling skal ha godkjent planene, og arbeidet skal være utført i marka.

6 5. Anmeldelse av utvendig sanitæranlegg/rørleggermelding skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling. 6. Endelig brannteknisk dokumentasjon med branntegninger av ferdig prosjektert bebyggelse skal være innsendt og godkjent. 7. Det må redegjøres for parkeringsbehovet i forbindelse med næringsdelen. 8. Dokumentasjon skal innleveres på at det sendt søknad om samtykke fra Arbeidstilsynet. 9. Redegjørelse for materialvalg og farger på bygget skal være godkjent. 10. Dokumentasjon må innsendes i henhold til reguleringsbestemmelsenes 13 vedrørende støyskjermingstiltak for veitrafikkstøy og støy fra jernbanen. 11. Dokumentasjon skal innleveres på at trapperommet blir utformet på en måte som tilrettelegger for muligheten til å kunne montere trappeheis om nødvendig. 12. Dokumentasjon på at atkomst til boligdelen kan skje trinnfritt via utvendig rampe skal innleveres. 13. Øvrige krav i henhold til plan- og bygningslovens 22-1, samt tilhørende forskrifter, for at søknad om igangsettingstillatelse skal være fullstendig. 14. Evt. fjerning av asbest skal ivaretas i samsvar med kap. 8 i «Forskrift om asbest» utgitt 2005 av Direktoratet for arbeidstilsynet. 15. Sikringstiltak i henhold til plan- og bygningslovens 28-2 skal overholdes ved riving. Forøvrig skal følgende oppfylles: 16. Ansvarlig utførende for påvisning er selv ansvarlig for tiltakets plassering på samme sted som eksisterende bygning. 17. Det forutsettes at man forholder seg til fylkesrådmannens anbefalinger i brev av når det gjelder utformingen av den nye bygningen. 18. Det forutsettes at det tas kontakt med kommunen dersom det er spørsmål rundt den foreløpige utformingen av utearealene. 19. Det forutsettes dokumenterbare rutiner for sikring av universell utforming. 20. Tilknytningsgebyr for vann- og avløp skal være innbetalt til kommunekassen senest ved tilknytning. 21. Før brukstillatelse gis, skal det foreligge ferdigmelding på sanitæranlegg fra rørlegger. 22. Årsgebyret for vann og avløp skal betales etter målt forbruk, dvs. at det skal installeres vannmåler. Installasjonen skal utføres av ansvarlig rørlegger. Ansvarlig rørlegger får vannmåleren utlevert hos Ås kommune v/kommunalteknisk avdeling. Tiltakshaver vil bli fakturert for vannmåleren. 23. Ildsteder skal rapporteres til kommunen på Ås kommunes rapporteringsskjema. 24. Før det gis brukstillatelse skal det være satt opp husnummerskilt i henhold til Ås kommunes forskrift for oppsetting av husnummerskilt, jfr Oppsamlingsenhet for husholdningsavfall skal plasseres i henhold til kommunal renovasjonsforskrift; jfr. 7 og Før det gis brukstillatelse skal nødvendig støybeskyttelsestiltak være utført. Avfallsplan: Ved rive- og rehabiliteringsarbeider over 100 m 2 og nybygg med bruksareal over 300 m 2 skal det utarbeides avfallsplan. Avfallsplan må også utarbeides for konstruksjoner og anlegg hvor totale avfallmengde overskrider 10 tonn. For rive- og

7 rehabiliteringsarbeider med bruttoareal over 100 m 2 skal det i tillegg utarbeides miljøsaneringsbeskrivelse. Dokumentasjon på avfallshåndtering vedlegges ikke søknaden, men oppbevares hos ansvarlig søker og skal fremlegges ved eventuelt tilsyn, jf. TEK 9-6. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter plan- og bygningslovens 21 nr. 2 første og annet ledd er innsendt samlet, og undergitt nødvendig kontroll. Krav til utførelse: Alt arbeid skal utføres i samsvar med plan- og bygningsloven, teknisk forskrift, normalreglement for sanitæranlegg og Ås kommunes vedtekter til plan- og bygningsloven. Tillatelsens gyldighet: Er arbeidet ikke igangsatt senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningslovens Klageadgang: Dette vedtak er gjort i henhold til fullmakt, og i samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven av 2008 og forvaltningslovens kap. VI kan vedtaket påklages. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Klages stiles til fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til kommunen. Ivar Gudmundsen Bygnings- og reguleringssjef Tor Johannessen Avdelingsingeniør Kopi: Kommunalteknisk avdeling