Innhold. Årsberetning. 3 Hovedtall for Årsberetning Resultatregnskap konsern. 9 Eiendeler

Transkript

1 Årsrapport 2015

2 Årsberetning Innhold 3 Hovedtall for Årsberetning Resultatregnskap konsern 9 Eiendeler konsern 10 Egenkapital og Gjeld Kontantstrømoppstilling konsern 12 Resultatregnskap morselskap 13 Eiendeler morselskap 15 Kontantstrømoppstilling morselskap 16 Regnskapsprinsipper 18 Noter til regnskap 25 Revisors beretning 2

3 Hovedtall for (MNOK) Driftsinntekter 1 394, , , , ,5 Driftskostnader 1 003, , , ,2 893,1 Resultat før gevinst/tap ved salg av eiendommer og rehabiliteringskostnader 390,8 290,8 365,9 240,1 265,4 Gevinst/tap ved salg av eiendommer 73,9 174,2 78,2 97,1 Rehabiliteringskostnader 11,1 26,7 74,3 9,3 23,5 Netto finanskostnader 76,4 125,8 88,5 27,3 79,5 Resultat før skattekostnad 377,3 312,5 203,0 281,7 259,5 Totalkapital 8 137, , , , ,5 Egenkapital 2 780, , , , ,8 Bokført egenkapitalandel 34% 33% 34% 36% 39% Styret Knut G. Aspelin Truls Holthe Harald Espedal Jonas Ramm Axel Ramm Gustaf Aspelin (Leder) Konsernledelse Gunnar Bøyum Adm. direktør Christopher Utne Finansdirektør Gunnar Oveland Direktør forretningsutvikling Sverre Landmark Markedsdirektør Dagfinn Godell Direktør prosjekt og utvikling Isak Oksvold Direktør for miljø- og samfunnsansvar Ledelse datterselskaper Lennart Karlsson Adm. direktør Aspelin Ramm Fastigheter AB Vegard Halden Adm. direktør Motek AS 3

4 Årsberetning 2015 Aspelin Ramm Gruppen AS er morselskap i Aspelin Ramm konsernet. Konsernet har to forretningsområder: Eiendomsutvikling gjennom Aspelin Ramm Eiendom AS i Norge og Aspelin Ramm Fastigheter AB i Sverige. Konsernets tradisjon som handelsbedrift ivaretas av Motek AS. Handelsvirksomheten Motek AS med datterselskap er et salgs- og serviceselskap spesialisert innen utstyr og verktøy til bygg- og anleggssektoren i Norge og Sverige. Motek AS har et landsdekkende apparat i Norge med 25 egne utsalgssteder og 4 lokale samarbeidspartnere. Aspelin Motek AB markedsfører og selger verktøy og festemidler på det svenske markedet. Motek har langsiktige avtaler med leverandører av verdenskjente merkevarer som Hilti, Festool og Bostitch. Moteks egen merkevare representerer en betydelig andel av omsetningen. Moteks datterselskap Automotek AS markedsfører og selger verktøy og forbruksmateriell til verksteder for bil og nyttekjøretøyer samt andre reparasjonsverksteder. Totale salgsinntekter for Motek-konsernet ble MNOK 735,5 mot MNOK 707,2 i Ordinært resultat før skattekostnad ble MNOK 91,5 mot MNOK 84,3 i Eiendomsvirksomheten Aspelin Ramm Eiendom AS og Aspelin Ramm Fastigheter AB er anerkjente eiendoms- og byutviklere i henholdsvis Oslo- og Gøteborg-regionen. Aspelin Ramm har en langsiktig, aktiv og bevisst holdning til byutvikling, arkitektur, materialbruk og miljø. Eiendomsvirksomheten har gjennom flere år vist god lønnsomhet og verdiutvikling. Inkludert forholdsmessige andeler i deleide selskaper utgjorde konsernets bygningsmasse ca m 2 pr Konsernet har i tillegg store arealreserver med et betydelig utbyggingspotensial på egne og deleide eiendommer. Våre leieinntekter fra hel- og deleide eiendommer var ca. MNOK 635 i I tillegg til å utvikle prosjekter i egen regi, samarbeider Aspelin Ramm med andre eiendomsaktører om eierskap og utvikling. Norge Utbyggingen av Tjuvholmen som ble fullført i 2014 var et samarbeidsprosjekt med Selvaag Gruppen AS. Gjennom felleseide selskaper ivaretas i dag Tjuvholmens løpende stedsutvikling og forvaltning av partenes eierskap til P-huset, båtplasser mv. Aspelin Ramms egne eiendommer på Tjuvholmen er hotellet The Thief samt Handelsbanken Norge sitt hovedkontor i Tjuvholmen allé 11. I tillegg eier vi 66 boliger for utleie. Union Eiendomsutvikling AS har vært en viktig brikke i forvandlingen av Drammen. Samarbeidet med Selvaag Eiendom AS og Vedal Utvikling AS er i dag konsentrert om utviklingen av siste del av Union Brygge-området, samt «Glassverket» som også er et tidligere industriområde. Planene for Glassverket omfatter både nærings- og boligutvikling. Brakerøya i Drammen ble kjøpt for byutviklingsformål i 2013, men er senere valgt som lokalitet for det nye sykehuset i regionen. Forhandlinger om innløsning pågår. Sammen med OBOS Forretningsbygg AS eier Aspelin Ramm deler av området Økern Næringspark med en kombinasjon av ferdigstilte næringsbygg, hotell (Quality Hotel 33), og et betydelig tomteareal for fremtidig utvikling. Aspelin Ramms halvpart av Oxenøen Bruk AS ble solgt til OBOS i Med byggingen og salget av Alf Bjerckes vei 30 AS i 2015 er et mangeårig samarbeid med ROM Eiendom AS om utviklingsprosjektet Alna Nord avsluttet. I 2015 startet utbyggingen av Gardermoen Campus på Jessheim. I løpet av året er leiekontrakter tegnet med Landsforeningen for Hjerte og Lungesyke (LHL) for et klinikkbygg med tilhørende pasienthotell, og med Ullensaker kommune m.fl. for etablering av et interkommunalt helsehus. I 2015 solgte Aspelin Ramm 65 % av aksjene i Gardermoen Campus Utvikling AS til Hemfosa Samfunnsbygg AS. Nye samarbeids-/utviklingsprosjekter i 2015 er for øvrig Landbrukskvartalet Utvikling AS med Norges Bondelag og Vedal Utvikling AS. Landsbrukskvartalet (Schweigaards gate 34) er et om- 4

5 Årsberetning 2015 fattende byutviklingsprosjekt i området Grønland/Gamlebyen. Prosjektet omfatter planer om blandede byformål. I 2015 ble Sommerrogaten Utvikling AS etablert for transformasjon av Oslo Lysverkers tidligere hovedkontor på Solli plass til hotell, bolig og næring. Dette er et samarbeidsprosjekt mellom Aspelin Ramm Eiendom AS (40 %), Anker Properties AS (40 %) og Høegh Eiendom AS (20 %). Aspelin Ramm kjøpte i 2015 også Pilestredet i Oslo, et tidligere institusjonsbygg, med henblikk på boligutvikling. I tillegg til transaksjoner nevnt ovenfor solgte Aspelin Ramm sin andel på 33,3 % i Vestre Havn Bygg AS (Rock City) i Namsos. Sverige Aspelin Ramm Fastigheter AB eier en rekke utviklingseiendommer i Gøteborgregionen. Selskapet har gjennom mer enn 15 år opparbeidet seg en posisjon som en anerkjent lokal aktør gjennom arbeidet med flere større nærings- og boligutviklingsprosjekter som Pedagogen Park, Forsåker i Mölndal og Vallhamra Torg. Selskapet eier i tillegg 2 hoteller i Bohuslän, Smögen Hafvsbad og VANN (SPA og konferansehotell). Selskapet ervervet i 2015 et stort utviklingsprosjekt på Sisjöen-området i Gøteborg i partnerskap med lokal aktør. Her planlegges utvikling av ca m 2 handelsarealer og ca m 2 kontor. Aspelin Ramm Fastigheter har også utviklingsprosjekter i Varberg og Kungsbacka hvor det planlegges etablering av handelssentra. I Stockholm eier Aspelin Ramm Clarion Hotell Stockholm, som er et av byens største hotell med 542 rom. Resultat- og balanseregnskap Konsernets samlede leieinntekter fra heleide eiendommer ble MNOK 538,5 mot MNOK 462,6 i 2014, en økning på MNOK 75,9. Leieinntektene økte som følge av ferdigstilte prosjekter, erverv av nye eiendommer og utleie av ledige lokaler. Resultat før gevinst ved salg av eiendommer ble MNOK 390,8 (MNOK 290,8). I 2015 var gevinster ved salg av næringseiendom MNOK 73,9 (MNOK 174,2) Utgiftsførte rehabiliteringskostnader utgjorde MNOK 11,1 mot MNOK 26,7 i Resultat fra investering i tilknyttet selskap utgjorde MNOK 24,7 mot MNOK 0,6 i Konsernets finansinntekter utgjorde MNOK 46,9 (MNOK 36,5) mens finanskostnadene utgjorde MNOK 148,0 (MNOK 162,9). Ordinært resultat før skattekostnad endte på MNOK 377,3 mot MNOK 312,5 i Årsresultatet etter skatt ble MNOK 345,3 mot MNOK 293,8 i Konsernets bokførte totalkapital økte fra MNOK 7 813,2 med MNOK 324,0 til MNOK 8 137,2. Årets investeringer i Norge er knyttet til eksisterende eiendommer og nye prosjekter ved Pilestredet samt kapitalinnskudd i deleide selskaper, hovedsakelig Gardermoen Campus. I tillegg er det investert i de svenske prosjektene Pedagogen Park og Vallhamra Torg i Gøteborg området. På den annen side er selskapets balanse redusert gjennom salg av hel - og deleide selskaper, herunder Alf Bjerckes Vei 30 AS, Oxenøen Bruk AS, Vestre Havn Bygg AS (Rock City i Namsos) og August Bark AB i Gøteborg. Konsernets bokførte egenkapital økte fra MNOK 2 599,7 med MNOK 181,1 til MNOK 2780,8. Bokført egenkapitalandel var 34,2 % pr mot 33,3 % pr Det er betydelige merverdier i anleggsaktiva i forhold til bokførte verdier. Finansiell risiko Konsernet genererte en kontantstrøm før skatt (eks. gevinster og resultat fra deleide selskaper) fra ordinær virksomhet på MNOK 458,2 mot MNOK 430,2 i Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet MNOK 685,9 (MNOK 554,2), bestående av bankinnskudd på MNOK 152,3 (MNOK 217,9) og ubenyttede trekkrammer på MNOK 533,6 (MNOK 336,3). I tillegg har konsernet lånepotensial i eksisterende eiendomsmasse. 5

6 Årsberetning 2015 Konsernets har sikret langsiktige finansiering fra flere långivere. Av konsernets langsiktige gjeld forfaller 22 % innen et år, 61 % innen 2-5 år mens 17 % av porteføljen har løpetid lengre enn 5 år. Selskapets verdier er i betydelig grad påvirker av rentenivået. Reduserte renter i eurosonen så vel som i Norge og Sverige har medført økende etterspørsel etter fast eiendom som aktivaklasse i 2015 og dermed redusert avkastningskrav. Dette har bidratt til høyere eiendomsverdier for konsernet i løpet av året. En eventuell fremtidig økning i rentenivået vil således kunne redusere selskapets eiendomsverdier. For å redusere effekten på selskapets kontantstrøm ved en eventuell fremtidig renteøkning er ca. 35 % av konsernets langsiktige lån rentesikret med gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca 6 år. I tråd med markedsforventninger legger selskapet fortsatt lavt rentenivå i overskuelig fremtid til grunn i sine prognoser. Konsernet har en god finansiell posisjon kjennetegnet ved høy soliditet og god tilgang på likviditet gjennom løpende kontantstrøm, tilgjengelig kontantbeholdning, etablerte trekkrettigheter og lånepotensial i eksisterende eiendomsportefølje. Denne posisjonen trygger konsernets verdier og muliggjør utnyttelse av fremtidige investeringsmuligheter. Med utgangspunkt i selskapets finansielle soliditet er det i løpet av 2015 gjennomført fisjon av morselskapet som reduserer egenkapitalen med MNOK 240 som legger til rette for økning i eiernes direkte investeringer. Fisjonen er gjennomført dels ved kontanter og dels ved fisjonsfordring. Fisjonen ble gjennomført til regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet. Redegjørelse for Årsregnskapet Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av Aspelin Ramm Gruppen AS og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Konsernets økonomiske og finansielle stilling og de enkelte enheters administrative og operative kapasitet er god. Konsernet står godt rustet til å møte fremtidens krav og utfordringer. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Personal Konsernet har i alt 402 ansatte, fordelt med 277 i Norge og 125 i Sverige, hvorav 95 ansatte i hotellvirksomheten i Bohuslän. I norsk virksomhet er sykefraværet uendret fra fjoråret med 5,3 % av arbeidet tid, hvorav 2,9 % var korttidsfravær og 2,4 % var langtidsfravær. Det arbeides med å få fraværet ytterligere ned. Av de i alt 402 ansatte er 118 kvinner og 284 menn. I et av datterselskapene er det registrert 5 skader i Norge og ingen i Sverige. Ingen av hendelsene har vært av alvorlig karakter. Aspelin Ramm konsernet har i sine personalhåndbøker retningslinjer som skal hindre diskriminering eller trakassering som følge av etnisitet, kjønn, livssyn eller legning. Ved rekruttering av nye medarbeidere er det en målsetting å øke kvinneandelen i ledende posisjoner. Det er styrets oppfatning at arbeidsmiljøet er godt. Energibruk, miljø og samfunnsansvar. Selskapet har i en årrekke arbeidet målrettet med reduksjon av energiforbruk og klimabelastning. Konsernets samlede energiforbruk, inklusive det leietakerne forbruker gjennom året, er i hovedsak levert som elektrisk kraft eller fjernvarme. Direkte utslipp til det ytre miljø i forbindelse med oppvarming er således minimalt. Det arbeides like fullt kontinuerlig med energibesparende tiltak. Selskapets miljøarbeid og samfunnsoppgave favner langt videre enn energibruk, og omfatter et helhetlig verdisyn som omfatter utforming av bygg og omgivelser, materialbruk, infrastruktur og andre elementer som er vesentlige for bærekraftig eiendoms- og byutvikling. Aspelin Ramm er gjennom de senere år tildelt en lang rekke priser for sine prosjekter innen eiendoms- og byutvikling, som Statens Byggeskikkpris, Oslo Bys Jubileumspris, FutureBuilt-prisen, Oslo bys arkitekturpris, Betongelementprisen, City-prisen, Olavsrosa og Sundts premie. 6

7 Årsberetning 2015 Selskapet utarbeider en årlig miljørapport for konsernets eiendomsvirksomhet. Det henvises til denne for mer detaljert informasjon om selskapets miljøpåvirkning og de tiltak som er gjennomført, samt tiltak som planlegges iverksatt for å redusere miljøbelastningen fra virksomheten. Miljørapporten er tilgjengelig på Utsiktene fremover Konsernets har en god og solid finansiell situasjon. Selskapets eiendommer har en gjennomsnittlig gjenværende leietid på ca. 6 år pr Dette sikrer solide inntekter og god kontantstrøm i årene fremover. Porteføljen er diversifisert. Konsernet har en betydelig utviklingsreserve i porteføljen og sikrer lønnsomhet i denne gjennom forhåndssalg, utleie og øvrige risikoreduserende tiltak. Handelsvirksomheten i Motek er i stor grad påvirket av nybygg og rehabiliteringsaktiviteter i bygg og anleggssektoren. Motek legger opp til en offensiv satsing de neste årene med økning i salgsstyrken og andre markedsrettede tiltak. Vi forventer vekst i boligproduksjonen og i anleggssektoren, men at markedet for nye næringsbygg fortsatt vil være relativt svakt. Konsernet er i liten grad direkte eksponert mot olje-/offshoresektoren, men usikkerheten i norsk økonomi som følge av lav oljepris ventes å få betydning også for våre markeder. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom har gjennom 2015 styrket seg til tross for denne usikkerheten, godt hjulpet av gunstig norsk valuta for utenlandske investorer og et rekordlavt rentenivå. Boligmarkedet i Osloregionen har vist forholdsvis sterk prisvekst i Lav igangsettingstakt og god etterspørsel, blant annet som følge av befolkningsvekst og lavt rentenivå, gir grunn til å forvente et godt boligmarked i Oslo også i Prognosene for svensk økonomi for årene er gode. Aspelin Ramm Fastigheter AB er godt posisjonert i Gøteborg-området med flere utviklingsprosjekter. Vi planlegger for en fortsatt vekst i vår svenske eiendomsvirksomhet. Aksjonærforhold Aksjene i Aspelin Ramm Gruppen AS er eiet med 50 % hver av selskapene Artel Holding AS og Sole Invest AS, som kontrolleres av henholdsvis Knut G. Aspelin med familie og Jonas Ramm med familie. Disponering av årets resultat Årsresultatet i morselskapet på MNOK 59,6 foreslås anvendt slik: Til annen egenkapital MNOK 59,6 Sum MNOK 59,6 Oslo, den 2. juni 2016 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL GUNNAR BØYUM Adm. direktør 7

8 Resultatregnskap (Alle tall i NOK 1000) NOTE DRIFTSINNTEKTER Salgsinntekter og andre driftsinntekter Leieinntekter fast eiendom Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Varekostnad Lønnskostnad 7, Avskrivninger 2, Nedskrivning av anleggsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Resultat før gevinst/(tap) ved salg av eiendommer og rehabiliteringskostnader Gevinst/(tap) ved salg av eiendommer Rehabiliteringskostnader eiendommer (11 068) (26 699) Driftsresultat FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt på investering i tilknyttet selskap Finansinntekter Finanskostnader 11 ( ) ( ) Netto finansposter (76 411) ( ) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat Minoritetsinteresser Majoritetsinteresser

9 Eiendeler (Alle tall i NOK 1000) NOTE ANLEGGSMIDLER Immaterie lle eiendeler Goodwill Programvare Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Varer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Kontanter og bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler

10 Egenkapital og gjeld (Alle tall i NOK 1000) NOTE EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Øvrig konsernkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Avsatt utbytte års avdrag på langsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, den 2. juni 2016 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL GUNNAR BØYUM Adm. direktør 10

11 Kontantstrømoppstilling (Alle tall i NOK 1000) LIKVIDER TILFØRT / BRUKT PÅ VIRKSOMHETEN Resultat før skatt Resultatandel i tilknyttet selskap (24 681) (590) Betalt skatt (14 563) (14 127) Ordinære avskrivninger Nedskrivning anleggsmidler Gevinst ved salg av anleggsmidler (73 911) ( ) Forskjellen mellom kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger (10 126) Endring i varer, kundefordringer og leverandørgjeld (54 778) (96 947) Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto likviditetsendring fra virksomheten LIKVIDER TILFØRT / BRUKT PÅ INVESTERINGER Utbetaling ved investeringer i tilknyttet selskap ( ) (58 176) Utbetaling ved investeringer i varige driftsmidler ( ) ( ) Inn-/utbetaling ved salg/kjøp av datterselskap ( ) Innbetaling fra investeringer i tilknyttet selskap Innbetaling ved salg av varige driftsmidler (salgssum) Innbetaling ved salg av aksjer i tilknyttet selskap Inn-/utbetaling ved salg/kjøp av minoritetsinteresser (234) (13 437) Endring i andre investeringer Netto likviditetsendring fra investeringer ( ) ( ) LIKVIDER TILFØRT / BRUKT PÅ FINANSIERING Opptak av gjeld Nedbetaling av gjeld ( ) ( ) Valutakurseffekter (2 672) Utbetalt utbytte og egenkapital (99 766) (70 000) Netto likviditetsendring fra finansiering ( ) Netto endring i likvider i året (65 605) Kontanter og bankinnskudd per Kontanter og bankinnskudd per

12 Resultatregnskap MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) NOTE DRIFTSINNTEKTER Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter 0 0 DRIFTSKOSTNADER Annen driftskostnad Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT (682) (117) FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Mottatt konsernbidrag Inntekt på investering i tilknyttet selskap Finansinntekter Finanskostnader 11 (71 608) (66 203) Netto finansposter ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat 8 (6 027) (4 992) ÅRSRESULTAT Overført annen egenkapital

13 Eiendeler MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) NOTE ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer/andeler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordring konsernselskap Andre fordringer 51 Sum fordringer Kontanter og bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER forts. neste side 13

14 forts. fra forrige side Eiendeler MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) NOTE EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt Gjeld konsernselskap Avsatt utbytte års avdrag på langsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, den 2. juni 2016 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL GUNNAR BØYUM Adm. direktør 14

15 Kontantstrømoppstilling MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) LIKVIDER TILFØRT / BRUKT PÅ VIRKSOMHETEN Resultat før skatt Resultatandel i datterselskap/tilknyttet selskap (50 200) Betalt skatt (6) (7) Gevinst ved salg av aksjer/andeler (1 351) Endring i andre tidsavgrensningsposter (95 781) Netto likviditetsendring fra virksomheten (92 439) LIKVIDER TILFØRT / BRUKT PÅ INVESTERINGER Utbetaling ved investering i aksjer og andeler ( ) Innbetaling fra investeringer i tilknyttet selskap Innbetaling ved salg av aksjer Netto likviditetsendring fra investeringer LIKVIDER TILFØRT / BRUKT PÅ FINANSIERING Opptak av gjeld Nedbetaling av gjeld ( ) ( ) Utbetalt utbytte og egenkapital (99 766) (70 000) Netto likviditetsendring fra finansiering ( ) ( ) Netto endring i likvider i året ( ) (69 139) Kontanter og bankinnskudd per Kontanter og bankinnskudd per

16 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven 1998 og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Aspelin Ramm Gruppen AS og datterselskap. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskap følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Utsatt skatt og utsatt skattefordel tilregnes til nominell verdi. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld samt forskjeller mellom nominell verdi og nåverdi av utsatt skatt balanseføres som goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid med maksimalt 5 år. Datterselskap/tilknyttet selskap Investering i datterselskap og tilknyttede selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. I konsernregnskapet brukes egenkapitalmetoden for tilknyttede selskaper. Andelen av resultat er basert på resultatet etter skatt i de selskap hvor man har investert med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger på merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av balanseført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelen vist under finansposter. Utbytte og andre utdelinger inntektsføres samme år som det avsettes i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene fratrekkes investerings verdi i balansen. Salgs- og leieinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Leieinntekter resultatføres i takt med utleieperioden. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til gjenvinnbart beløp dersom dette er lavere enn bokført verdi, og verditallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Rentebytteavtaler ( renteswapper ) benyttes for å sikre fremtidige rentevilkår på konsernets lån. Swaprenter periodiseres likt med underliggende lån. Urealisert gevinst/tap resultatføres ikke i regnskapet. Eiendommer Konsernets eiendommer er i balansen vurdert til anskaffelseskost inklusive oppskrivninger, redusert med akkumulerte ordinære avskrivninger og nedskrivninger. Nedskrivninger foretas når forskjellen mellom virkelig verdi og bokført verdi for eiendommer er vesentlig, og verdiforringelsen antas ikke å være av forbigående karakter. Eiendommene er vurdert individuelt. Vedlikeholds- og rehabiliteringskostnader Kostnader i forbindelse med vedlikehold og foredling av eiendommer er delt i tre grupper i regnskapet. Løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader er klassifisert som andre driftskostnader. Utgiftsførbare rehabiliteringskostnader er ført på egen linje i resultatregnskapet, mens aktiveringspliktige påkostninger er tillagt bokførte verdier av eiendommer i balansen. Gevinst/tap av eiendommer Resultatposten er ordinær for konsernets virksomhet, men vil variere mye fra år til år. Posten er derfor presentert på egen linje i resultatoppstillingen. 16

17 Regnskapsprinsipper Varige driftsmidler, maskiner og inventar Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varebeholdninger Varebeholdning består av innkjøpte handelsvarer og er verdsatt til laveste av anskaffelseskost etter FIFO-prinsippet og virkelig verdi. Det foretas nedskriving for påregnelig ukurans. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Ved omregning av utenlandske selskap blir resultatregnskapet omregnet til gjennomsnittskurser for året mens balansen omregnes til kurs på balansedagen. Omregningsdifferanser føres direkte mot konsernets egenkapital. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskapene inntektsføres som annen finansinntekt. Pensjoner Konsernet avviklet sine sikrede kollektive ytelsesbaserte pensjonsordninger ved utløpet av Konsernet etablerte samtidig avtale om innskuddsbasert pensjonsordning for sine ansatte. Pensjonsinnskudd kostnadsføres løpende som lønnskostnad. Konsernet har usikrede pensjonsforpliktelser overfor nåværende og tidligere eiere og ansatte. Usikrede pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forutsetninger om diskonteringsrente, fremtidig regulering av lønn, pensjoner og ytelser fra folketrygden, fremtidig avkastning på pensjonsmidler samt aktuarmessige forutsetninger om dødelighet, frivillig avgang, osv. Endringer i forpliktelsen som skyldes endringer i pensjonsplaner fordeles over antatt gjenværende opptjeningstid. Endringer i forpliktelsen og pensjonsmidlene som skyldes endringer i og avvik i beregningsforutsetningene (estimatendringer) resultatføres løpende. Ved regnskapsføring av pensjon er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet med basis i den indirekte metode. Dette innebærer at man i analysen tar utgangspunkt i foretakets resultat før skatter for å kunne presentere kontantstrømmer tilført fra henholdsvis ordinær drift, investeringsvirksomhet og finansieringsvirksomhet. Fisjon Aspelin Ramm Gruppen AS (oppløst ved fisjon) var overdragende selskap i fisjon med regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet. Fisjon ble registrert i Foretaksregisteret den 22. desember Overtakende selskap var Artel Holding II AS, Sole Invest II AS og nyetablert Aspelin Ramm Gruppen AS. Regnskapstall for 2014 er ikke omarbeidet som følge av fisjonen. 17

18 Noter til regnskap Note 1 Egenkapital MORSELSKAP Aksjekapital Overkurs Annen EK Sum Egenkapital pr Fisjon (36) (365) ( ) ( ) Årets resultat Egenkapital pr Sum EK Egenkapital pr Årets resultat Fisjon ( ) Kjøp minoritetsinteresse (234) Omregningsdifferanse Egenkapital pr Note 2 Immaterielle eiendeler Immaterielle eiendeler Goodwill Programvare Sum immaterielle eiendeler Anskaffelseskost Tilgang ved konserndannelse Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (12 671) (6 061) (18 732) Bokført verdi pr Årets avskrivninger Goodwill er knyttet til forskjell mellom nominell verdi og nåverdi av utsatt skatt ved kjøp av aksjer i datterselskap. 18

19 Noter til regnskap Note 3 Varige driftsmidler Varige driftsmidler Tomter/ bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost Valutaeffekt anskaffelseskost Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler ( ) (8 018) ( ) Anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger ( ) ( ) ( ) Bokført verdi pr Årets avskrivninger Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: Bygninger og annen fast eiendom år Maskiner og inventar 3-15 år Note 4 Datterselskap, tilknyttet selskap m v DATTERSELSKAP I konsernregnskapet inngår følgende datterselskaper: Forretnings kontor Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen Aksjer i datterselskap eiet av morselskapet Aspelin Ramm Eiendom AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Handel AS Oslo 100,0 % Alf Bjerckes vei AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Utvikling AS Oslo 100,0 % Sum aksjer i datterselskaper Eiet av datterselskaper Alfakrøll Bygget AS Oslo 100,0 % Aspelin Motek AB Eskilstuna 100,0 % Aspelin Ramm Boliger F2 Tjuvholmen AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Boliger F1 Sør Tjuvholmen AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Drift AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Fastigheter AB * Gøteborg 100,0 % Aspelin Ramm Hurum AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Lillestrøm AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Øst AS Oslo 100,0 % Automotek AS Oslo 100,0 % B5 Kontor AS Oslo 100,0 % Brobekkveien 50 AS Oslo 100,0 % Hans Møller Gasmannsvei 7 AS Oslo 100,0 % Hausmannsgate 16 AS Oslo 100,0 % Infill AS Oslo 99,7 % Lillestrøm Industrieiendom AS Oslo 100,0 % Mathallen AS Oslo 100,0 % Mathalltorget AS Oslo 100,0 % Note 4 Datterselskap, tilknyttet selskap, forts. neste side

20 Noter til regnskap Note 4 Datterselskap, tilknyttet selskap, forts. fra forrige side DATTERSELSKAP I konsernregnskapet inngår følgende datterselskaper: Forretnings kontor Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen Motek AS Oslo 100,0 % Nordre Gate Utvikling AS Oslo 100,0 % Nordre Næring AS Oslo 100,0 % Nordre Parkering AS Oslo 100,0 % Pilestredet AS Oslo 100,0 % Rosenholmveien 25 AS Oslo 100,0 % Sven Oftedalsvei 10 AS Oslo 100,0 % Svestad Marinepark AS Oslo 100,0 % Svestad Utvikling AS Oslo 100,0 % Svestad Infrastruktur AS Oslo 100,0 % Svestad Hotell AS Oslo 100,0 % Søndre Næring AS Oslo 100,0 % Søndre Hotell AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen F8 AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Hotel AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Kontor VIII AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Spa AS Oslo 100,0 % Vulkan Eiendom AS Oslo 100,0 % Vulkan Hotell AS Oslo 100,0 % Vulkan Infrastruktur og Drift AS Oslo 100,0 % Vulkan Scene AS Oslo 100,0 % Vulkan Utvikling AS Oslo 100,0 % * Morselskap i svensk underkonsern 20 Tilknyttet selskap MORSELSKAP Aksjer Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen Union Eiendomsutvikling AS Drammen 49 % Tjuvholmen AS Oslo 40 % 449 Sum aksjer Andeler Tjuvholmen KS Oslo 40 % Sum andeler Sum aksjer og andeler Eierandel/ Forretnings Inngående Utgående stemmeandel balanse Tilgang/ Resultat balanse Selskap kontor avgang andel * Union Eiendomsutvikling AS 49,0 % Drammen (9 800) (775) Alf Bjerckes Vei 30 AS 50,0 % Oslo (15 735) Rue Notre Da.D.Victoires AS 50,0 % Oslo * Østre Aker Vei 33 AS 50,0 % Oslo (2 709) Telefonfabrikken AS 50,0 % Oslo Hotell 33 AS 40,0 % Oslo Tjuvholmen KS/AS 40,0 % Oslo (47 600) Note 4 Datterselskap, tilknyttet selskap, forts. neste side

21 Noter til regnskap Note 4 Datterselskap, tilknyttet selskap, forts. fra forrige side Eierandel/ Selskap stemmeandel Forretnings kontor Inngående balanse Tilgang/ avgang Resultat andel Utgående balanse Tjuvholmen Holding AS 40,0 % Oslo (2 822) (491) Ekornrud Eiendom AS 40,0 % Oslo (498) (307) (805) Oxenøen Bruk AS 50,0 % Oslo (78 402) (1 310) 0 Strandtorget 1 AS 50,0 % Tromsø Vestre Havn Bygg AS 33,0 % Namsos (14 136) Vare Bolig AS 50,0 % Oslo (398) Sommerogaten Utvikling AS 40,0 % Oslo (246) Gardermoen Campus Utvikling AS 35,0 % Oslo Sum * Omregningsdifferanse Note 5 Aksjer og andeler Aksjer Antall aksjer Eierandel Verdi i balansen AF Gruppen ASA ,4 % Lillo Gård AS % Øvrige aksjer 243 Sum aksjer Andeler Eierandel Verdi i balansen Lillo Gård KS 14 % Sum andeler Sum aksjer og andeler Note 6 Fordringer og gjeld MORSELSKAP Fordringer med forfall senere enn ett år Fordringer på tilknyttet selskap Andre langsiktige fordringer Sum Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år Gjeld til kredittinstitusjoner Sum MORSELSKAP Gjeld sikret ved pant Balanseført verdi av pantsatte eiendeler Garantiforpliktelser Uinnkalt ansvarskapital deleide selskaper Morselskapet har garantert for lån i datterselskaper på MNOK 850. Som del av avviklingsplanen for Tjuvholmen KS ble det i 2014 inngått avtale mellom Tjuvholmen KS, Aspelin Ramm Eiendom AS og Selvaag Eiendom AS om kjøp av usolgte leiligheter per Leilighetene overføres fra Tjuvholmen KS ut fra vurdert markedsverdi og fordeles mellom Selvaag og Aspelin Ramm ut fra selskapenes eierandel i Tjuvholmen KS. Som følge av godt salg i Tjuvholmen KS er Selvaag og 21

22 Noter til regnskap Aspelin Ramm sin forpliktelse utsatt til Per utgjør forpliktelsen for Aspelin Ramm ca MNOK 53. Ubenyttede trekkrammer Konsernet har trekkrettigheter i norske banker på MNOK 700. Pr var det trukket MNOK 166. Rentebytteavtaler Konsernet er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere renterisiko benyttes rentebytteavtaler («renteswapper»). Regnskapsmessig behandling er beskrevet under regnskapsprinsipper. Mindreverdi på konsernets portefølje av rentebytteavtaler ( MNOK 1714 ) utgjør MNOK 136 pr Selskapet har videre inngått valutabyttekontrakter fra NOK til SEK for å utligne forskjeller i gjeldsgrad mellom NOK og SEK. Kontraktens hovedstol er per MNOK 75 med mindreverdi ca MNOK 3. Bankinnskudd Av totale bankinnskudd er MNOK 11 bundet til betaling av skyldig skattetrekk. Tilsvarende tall pr var MNOK 10. Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes beholdning formelt sett er fordringer mot morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort. Pr var det innestående MNOK 39 under konsernkontoordningen. Gjeld til nærstående Det er bokført en gjeld på MNOK 220 under annen kortsiktig gjeld til Artel Holding II AS og Sole Invest II AS som er datterselskap til henholdsvis Artel Holding AS og Sole Invest AS. Lånene renteberegnes. Note 7 Pensjoner Konsernselskapene er pliktig til å ha tjenestepensjon etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapene har etablert innskuddsbaserte pensjonsordninger som oppfyller kravene etter denne loven. Datterselskapet Motek AS har i tillegg inngått avtale med de ansatte om avtalefestet pensjon (AFP). Eiere og tidligere ledende ansatte har tilleggspensjoner ut over kollektive ordninger. Tilleggspensjoner finansieres over konsernets drift Nåverdi av årets pensjonsopptjening Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen Resultatført estimatendring og avvik (10 560) Kostnad innskuddsbasert ordning Netto pensjonskostnad Pensjonsforpliktelser finansiert over drift Beregnede pensjonsforpliktelser pr Periodisert arbeidsgiveravgift Netto pensjonsforpliktelse Økonomiske forutsetninger: Forventet avkastning på fondsmidler 3,30 % 3,20 % Diskonteringsrente 2,70 % 2,30 % Forventet lønnsregulering 2,50 % 2,75 % Forventet G-regulering 2,25 % 2,50 % Forventet pensjonsøkning 2,25 % 2,40 % De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer og avgang. 22

23 Noter til regnskap Note 8 Skatt MORSELSKAP Årets skattekostnad fordeler seg på Betalbar skatt - Norge Utland Sum betalbar skatt Endring i utsatt skatt (6 033) (4 999) Sum skattekostnad (6 027) (4 992) Oversikt over midlertidige forskjeller Omløpsmidler (5 869) (6 572) Anleggsmidler Pensjonsforpliktelser (66 497) (75 811) Fremførbart underskudd og rentefradrag (81 591) ( ) Gevinst- og tapskonto (8 149) Andre midlertidige forskjeller Sum Utsatt skatt Spesifikasjon endring utsatt skatt Utsatt skatt pr Endring i utsatt skatt Tilgang utsatt skatt som følge av kjøp/(salg) av selskaper Valutakurseffekter Utsatt skatt pr MORSELSKAP Avstemming av årets skattekostnad % skatt av resultat før skatt Gevinst ved salg av aksjer (27%) (365) (9 414) (47 046) Skatteeffekt mottatt utbytte (10 098) (8 226) (10 113) (8 296) Effekt av forskellig/redusert skattesats (9 734) (3 501) Skatteeffekt vedr. resultatandel tilknyttet selskap (13 554) (28 620) (3 446) (159) Andre forskjeller (27%) (31 854) (6 712) Beregnet skattekostnad (6 027) (4 992) Note 9 Driftsinntekter - Geografisk fordeling Salgsinntekter og andre driftsinntekter Norge Sverige Sum Leieinntekter fast eiendom Norge Sverige Sum

24 Noter til regnskap Note 10 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum Det har blitt utført 402 årsverk i Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret Lønn Bonus Honorarer Pensjonsutgifter 65 Annen godtgjørelse 44 Daglig leder har 12 måneder oppsigelsestid. Ved oppsigelse fra selskapets side utbetales etterlønn for 12 mnd utover oppsigelsestid. Daglig leder har en diskresjonær bonusavtale. Godtgjørelse til daglig leder er kostnadsført i datterselskapet Aspelin Ramm Eiendom AS. MORSELSKAP Revisjonsgodtgjørelse Lovpålagt revisjon Rådgivning Total Note 11 Poster som er slått sammen i regnskapet MORSELSKAP Finansinntekter Agio Mottatt utbytte Renteinntekter konsern Annen finansinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Agio Rentekostnader konsern Andre rentekostnader og finanskostnader Sum finanskostnader Note 12 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Pr var aksjene i selskapet eiet av følgende selskaper: Selskap Antall Pålydende Bokført Artel Holding AS Sole Invest AS Styrets leder Knut G. Aspelin med nærstående kontrollerer samtlige aksjer i Artel Holding AS og styremedlem Jonas Ramm med nærstående kontrollerer samtlige aksjer i Sole Invest AS. 24

25 Revisors beretning 25

26 Revisors beretning 26

27 Aspelin Ramm Gruppen AS Maridalsveien 13E Postboks 389 Sentrum N-0102 Oslo Telefon: Telefaks: Org. nr