Forslag til detaljregulering offentlig ettersyn Årstad, gnr. 158, bnr. 49, mfl., Krohn'en, Damsgårdsveien. Arealplan-ID

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Klima, miljø og byutvikling/plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /27 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: OPLO Dato: Forslag til detaljregulering offentlig ettersyn Årstad, gnr. 158, bnr. 49, mfl., Krohn'en, Damsgårdsveien. Arealplan-ID Sammendrag Abo plan og arkitektur AS foreslår på vegne av GC Rieber Eiendom AS detaljregulering for et område ved Solheimsviken i Årstad bydel. Feltet som ønskes utviklet, ligger ved krysset mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate. Intensjonen med planforslaget er å tilrettelegge for kontor og tjenesteyting på tomt gnr/bnr 158/49 mfl. Figur 1: Skråfoto av planområdet Bakgrunnen for planarbeidet er at planområdet i gjeldende reguleringsplan, Damsgårdssundet sør, plan-id , er avsatt til kontorformål med krav om bebyggelsesplan. Forslagsstiller ønsker å realisere et kontorbygg med ulike funksjoner i tråd med overordnet plan. I gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til kontorformål med maksimal byggehøyde BH= +27,5 meter og maksimal grad av utnytting 350%-BRA. Tiltaksområdet er lokalisert mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien. Det har derfor vært fokus på arkitektur og hvordan et nybygg kan gjenspeile eldre bebyggelsesstruktur langs Michael Krohns gate og nyere bebyggelse langs Damsgårdsveien. Det har vært avholdt arkitekturkonkurranse for utforming av nybygg på den aktuelle tomten. Foreliggende planforslag følger hovedtrekkene i gjeldende plan, men utfordrer rammene hva gjelder maksimal byggehøyde og tillatt grad av utnytting. Grad av utnytting foreslås regulert til 385%-BRA og maksimal byggehøyde foreslås å være kote +31 meter i midtre parti av taket, og avtrappes til kote + 29,5 meter som i all hovedsak er gesimslinjen langs nord og sørsiden av bygget. Mot Brochbakken trappes volumet ned til kote +25,5 meter. Side 1 av 15

2 Viktige tema i planprosessen har vært byggehøyde, arkitektur, trafikksikkerhet, renovasjon, sanering av eksisterende parkering og oppgradering av viktig tverrforbindelse i området. Planforslaget omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredninger. Vi har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer mottatt planmateriale til å ha tilfredsstillende kvalitet til å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: a. Årstad, gnr.158, bnr.49, m.fl., Krohn'en, Damsgårdsveien, arealplan-id vist på plankart, datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser, datert Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: a. Konsekvenser for naboer og byrom må reduseres ved å sikre en sterkere avtrapping, viser til figur 4. b. Eksisterende siktlinje 1, jamfør figur 5, må i større grad ivaretas som del av planforslaget. c. Det må i større grad være samsvar mellom skisseprosjekt og foreslått grad av utnytting. d. Bestemmelsene og plankart knyttet til utforming av nybygg, tilbaketrukne fasader, vertikale brudd i fasade, plassdannelse ved inngangsparti og materialbruk må sikres. e. Begrensning av parkering og kjøring samt beplantning i Brochbakken må sikres. f. Omfang og type funksjoner innenfor arealformål tjenesteyting må revurderes. g. Det må innarbeides rekkefølgekrav om opparbeiding av kryss mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien, o_skv2 i plankart. h. Bestemmelsene knyttet til parkering må strammes opp. i. Eventuell forurensing i grunn må dokumenteres før saken sendes til 2.gangsbehandling. j. Bestemmelsene knyttet til massehåndtering må suppleres med dokumentasjonskrav om avtale med deponi. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 2 av 15

3 Saksutredning Planforslagets formål Hovedintensjon med planforslaget er å tilrettelegge for kontor og tjenesteyting innenfor planområdet. Planområdet dagens situasjon Figur 2: Oversiktskart, planområdet merket med lilla Figur 3: Skråfoto, planområdet merket med rødt Planområdet er lokalisert ved Damsgård, like ved krysset mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien. Deler av Michael Krohns gate og Damsgårdsveien inngår i planområdet, samt kryssområdene mellom Vikens gate og Lien. På gnr/bnr 158/113 er det i dag et butikk-/ forretningsbygg fra På gnr/bnr 158/49 er det en verkstedbygning med tilhørende parkeringsplass. Side 3 av 15

4 Overordnede planer og retningslinjer Området er i gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2018) satt av til sentrumsformål, BY2. Planområdet er del av kommunedelplan (KDP) Puddefjorden Damsgårdssundet, delområde Solheimsviken, og er avsatt til næringsområde. I henhold til KDPen kan områder som er avsatt til næringsområde, brukes til næringspark og messe- og konferansesenter, med tilhørende service. Planområdet inngår i reguleringsplan Damsgårdssundet sør, plan-id , og er avsatt til kontorformål med maksimal byggehøyde BH= 27,5 meter og maksimal grad av utnytting på 350%-BRA. Det er krav om bebyggelsesplan for felt F14 i gjeldende reguleringsplan, hvilket utløser krav til detaljregulering. Tverrforbindelse, Gangveg 10 i gjeldende plan, forutsettes videreført i ny detaljregulering. Planområdet er registrert med høy sannsynlighet for forurensing i grunn som må undersøkes nærmere. Området ligger innenfor gul og rød støysone rød, er innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og ligger innenfor faresone for luftkvalitet, gul sone. Det er registrert bytrær langs nordsiden av Damsgårdsveien. Hovedinnholdet i planforslaget Foreliggende planforslag følger hovedtrekkene i gjeldende reguleringsplan, plan-id , men utfordrer rammene hva gjelder maksimal byggehøyde og tillatt grad av utnytting. Grad av utnytting foreslås regulert til 385%-BRA og maksimal byggehøyde foreslås å være kote +31 meter i midtre parti av taket, og avtrapper til kote + 29,5 meter som er gesimslinjen langs veglegemene på nord og sørsiden av bygget. Mot Brochbakken trappes volumet ned til kote +25,5 meter. Det foreslås arealformål kontor og annen offentlig eller privat tjenesteyting. Formål tjenesteyting omfatter i planforslaget treningssenter, legesenter/lege/tannlege, fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie o.l., servering/bevertning/kafe/restaurant/pub o.l., konsulentvirksomhet, og virksomhet med allmennyttig formål. Som del av planforslaget foreslås utvidelse av sykkelfelt langs Michael Krohns gate regulert, samt oppstramming av vegkryss i området. Det er ikke stilt rekkefølgekrav til opparbeiding av sykkelfelt og vegkryss. Det foreslås også etablering av tverrforbindelse, Brochbakken, som er en videreføring av snarveg fra Bøhmergaten til Damsgårdsveien. Se planbeskrivelsen med vedlegg for utfyllende opplysninger. Planprosess og medvirkning Det ble varslet oppstart Komplett planforslag til behandling ble mottatt Planforslaget omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredninger. Merknader til kunngjøring og varsling av oppstart Til varsel om oppstart ble det mottatt 2 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjema datert Materialet er gjennomgått og vurderes som dekkende. Side 4 av 15

5 I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Eier av Michael Krohns gate 27 og 29 er i oppstart av prosjektering av nybygg til boligformål og forbeholder seg rett til å komme med merknad dersom planarbeidet medfører forringelse av mulighetene for utvikling av de aktuelle eiendommene. Naboer trekker frem at utsikten forsvant i stor grad da DNB-bygget kom for noen år siden. Har kun en siktlinje (glip) gjennom bebyggelsen mellom blokkene. En kontorbygning rett ovenfor gaten blir en massiv vegg mot naboer i sør. Forutsetter at planområdet tilrettelegges slik at brannvesenets kjøretøy får brukbar tilgjengelighet frem til de ulike bygningene, samt tilstrekkelig slokkevannkapasitet. Planområdet ligger i hensynssone kulturmiljø Solheim. Planlagt ny bebyggelse ligger eksponert til i et kryss der Damsgårdsveien i nord møter Michael Krohns gate/ Vikens gate i sør. Det stilles derfor høye krav til tilpassing til eksisterende kulturmiljø. Fasader, materialbruk, høyder, innganger/utganger til ny bebyggelse blir spesielt viktig. Planområdets egenart og karakter må hensyntas, og nye bygg og strukturer må tilpasses strøkskarakter på en god måte. Støy og støv kan bli en belastning for naboene i bygge- og anleggsfasen. Utforming av nødvendige vegtiltak blir viktige tema i reguleringsprosessen. Tilrettelegging for gange, sykkel og kollektiv må prioriteres foran biltrafikk. Universell utforming må ligge til grunn for valg av løsninger tidlig i planleggingen. De trafikale konsekvensene av utbyggingen som planlegges må vurderes. Forholdene for myke trafikanter mellom varslet planområde og nærliggende målpunkt. Tiltakets konsekvenser for vegtrafikken i bygge- og anleggsfase, med særlig fokus på myke trafikanter. Sykkelfelt på strekningen forbi aktuell tomt må utvides. Det må planlegges for trafikksikre løsninger for renovasjon og varelevering. Det må vurderes etablering av grønne elementer i området, samt areal avsatt til bytrær langs Damsgårdsveien og Brochbakken. Viktig å legge til rette for tverrgående ferdselsakser og eventuelle siktlinjer mot sjø. Tverrforbindelse, Gangveg 10 i gjeldende plan, forutsettes videreført i ny reguleringsplan. Det forutsettes at renovasjonstekniske løsninger etableres på et område som ikke påvirker offentlig veg. Utvidelse av planområdet Planområdet ble etter anmodning fra Bymiljøetaten utvidet til å inkludere gnr/bnr 158/123. Dette med bakgrunn i at Vann- og avløpsetaten skal separere og legge ny overvannsledning i gatene Løvstakklien, Blekenberg, Søndre Skogvei, Granbakken, Furubakken og Bøhmergaten. I forbindelse med reetablering av gateløpene ønsker Bymiljøetaten å gjennomføre en opprustning av en rekke gateløp, snarveier og parkdrag i området, i et prosjekt som inngår i etatens satsning på bilfrie bydeler. Utvidelsen gjelder et mindre område på om lag 199 m 2 og er i planforslaget foreslått avsatt til lek og opphold. Side 5 av 15

6 Vurdering av planforslagets virkninger Nedenfor følger Plan- og bygningsetatens kommentarer til sakens sentrale problemstillinger. Øvrige tema anses som tilfredsstillende løst og belyst. Byggehøyder og grad av utnytting I gjeldende reguleringsplan, plan , er planområdet avsatt til kontorformål med maksimal byggehøyde BH= +27,5 meter og maksimal grad av utnytting 350%-BRA. I foreliggende planforslag foreslås maksimal byggehøyde regulert til kote +31 meter i midtre del av nybygget, med avtrapping mot Michael Krohns gate, Damsgårdsveien og Brochbakken, viser til figur 4. En mindre del av taket ligger med byggehøyde på kote +31 meter, selve taket vil i hovedsak ligge på kote +29,5 meter. Mot tverrforbindelse o_sgg2, Brochbakken, trappes volumet ned til kote +25,5 meter. Foreslåtte maksimale byggehøyder er sikret i plankartet. Utnyttelsesgraden er foreslått å være %-BRA=385 %. Foreslått grad av utnytting åpner for totalt 6200 m 2 BRA. Skissert nybygg er foreløpig utformet med ca m 2 BRA. Av dette utgjør parkering i kjeller ca. 300 m 2. Som del av planprosessen har vi trukket frem at avtrapping av øverste etasje kan være et godt virkemiddel for å dempe høydevirkning, spesielt mot Brochbakken, o_sgg2 i vedlagt plankart. I naboers merknad til oppstart trekkes det frem at nybygg på den aktuelle tomten vil bli en vegg mot dem. Etter vår vurdering kan planforslagets konsekvenser for naboer og byrom reduseres ved å sikre en sterkere avtrapping. Under fremgår en skissert løsning, rød strek i figur 4, som vi vurderer kan bidra positivt til nærområdet. Vårt forslag til endring innebærer at toppetasjer trekkes lenger inn fra ytre veggliv. Figur 4: Utsnitt fra snittillustrasjoner Side 6 av 15

7 Figur 5: Eksisterende siktlinjer Figur 6: Eksisterende siktlinje 1 sett i sammenheng med planforslaget I dag er det to siktlinjer fra Michael Krohns gate mot nord som vurderes å være sentrale, viser til linje 1 og 2 i figur 5. Foreslått nybygg vil bryte opp siktlinje 1 for naboer i Vikens gate/ Michael Krohns gate sør for planområdet, viser til figur 6. Dette er også trukket frem i naboers merknad til varsel om oppstart. Etter vår vurdering må eksisterende siktlinje 1 i større grad ivaretas som del av planforslaget. Et slikt grep kan åpne for et mindre byrom mot krysset som videre kan bidra positivt for nærmiljøet og myke trafikanter. Vi stiller spørsmål om hvorfor skisseprosjekt avviker i så stor grad med foreslått grad av utnytting. Noe overdekning i BRA kan aksepteres, men avvik på 600 m 2 BRA vurderes å være for mye. Foreslått grad av utnytting må i større grad samsvare med vist skisseprosjekt. Side 7 av 15

8 Arkitektur og estetikk Planområdet grenser direkte til to ulike bebyggelsesstrukturer. I nord grenser området til moderne næringsbebyggelse, i sør/sør-vest til mer historisk preget boligstruktur. Av gjeldende reguleringsplan fremgår følgende (M)ed bakgrunn i sin plassering skal bygget utformes med høg arkitektonisk kvalitet, der fasaden mot krysset aksentueres for å understreke hjørnehusets betydning. Før oppstartsmøtet ble det avholdt arkitektkonkurranse. Vinnerprosjektet er vist i figur under, perspektiv sett fra øst. Figur 7: Perspektiv sett fra øst i Michael Krohns gate Av planbeskrivelsen fremgår det at nybygg foreslås å ha et moderne og tidsriktig uttrykk som er tilpasset eksisterende bebyggelse og kulturmiljø i området. Materialbruk tenkes å være i treverk og mur, i kombinasjon, og holdes i hvitt/trefarget. Fasader mot fortau er delvis tilbaketrukket og gitt store vinduer for å vise sin aktivitet. I møtet mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate er fasaden trukket langt tilbake og det dannes en plass med mulighet for serveringstilbud. Forslagsstiller viser til at fasader er gitt vertikale brudd for å tilpasse en opplevd skala som for bolighusene i Vikens gate, og samtidig gi fotgjengere langs bygget en variert opplevelse. Brochbakken styrkes ved å øke antall brukere og bruk av en åpen fasade som gir utsyn mot bakken og økt trygghet. Det dannes også en mindre plass i bunnen av Brochbakken i forbindelse med byggets hovedinngang samt en generell opprusting av overflater og fjerning av bilparkering. Side 8 av 15

9 Figur 8: Perspektiv av Brochbakken sett fra Damsgårdsveien I oppstartsmøte avholdt ble det poengtert at kriterier for arkitektkonkurranse ble utviklet i samarbeid med Byarkitekt og at det er ønskelig at disse inkluderes videre i prosessen. Kriterier har blant annet vært plassering av inngang, bruk av massivtre, tydelig identitet og åpne fasader på bakkeplan. I forslag til plankart følger byggegrense og regulert linje for byggehøyde Brochbakken (o_sgg2), hvilket innebærer at fasaden kan trekkes nærmere nabobebyggelse enn illustrert i skisseprosjektet. Etter vår vurdering er intensjonene i arkitektkonkurransen og skisseprosjektet positive, men vi savner at de samme intensjonene sikres i planmaterialet. Spesielt bestemmelsene og plankart knyttet til utforming av nybygg, tilbaketrukne fasader, vertikale brudd i fasade, plassdannelse ved inngangsparti og materialbruk må sikres. Brochbakken Planforslaget innebærer opparbeiding av o_sgg2, Brochbakken, til gangveg. Av planbeskrivelsen fremgår at tilkomst til Michael Krohns gate 21 via Brochbakken vil være tilgjengelig for levering av større varer og flytting. Kontorbygget i Damsgårdsveien 16 har tilgjengelig parkeringsplass på eiendommen gnr/bnr 158/122. Konsekvensene for naboer i forhold til parkeringssituasjonen er av forslagsstiller vurdert å ikke være store. Etablering av o_sgg2 vil få konsekvenser for dagens parkeringssituasjon i området. All parkering i denne delen av planområdet skal saneres, og området skal bli en attraktiv ferdselsåre. Dette medfører at borettslaget Michael Krohns gate 21 ikke vil ha tilkomst til Side 9 av 15

10 eiendommen med bil. Det er ikke sikret i bestemmelsene at parkering innenfor o_sgg2 ikke er tillatt, og at kjøring til Michael Krohns gate 21, eiendom gnr/bnr 158/177, ikke er tillatt. Det er ei heller sikret beplantning slik som Bymiljøetaten har spilt inn tidlig i planprosessen. Etter vår vurdering må begrensning av parkering og kjøring samt beplantning som nevnt over sikres slik at intensjonen om å skape en attraktiv ferdselsåre og byrom blir realisert. Etter Bymiljøetatens anbefaling settes det av areal til lekeplass innenfor felt BLK. Asplan Viak har foreløpig laget tre prinsippløsninger på hvordan området kan utformes. Et av disse alternativene er vist i figur 9. Figur 9: Prinsippløsning for kobling mellom Bøhmergaten og Michael Krohns gate Prosjektet i regi av kommunen knyttet til utbedring av denne delen av planområdet er per dags dato i skissefase, og det er ikke bestemt hva som blir endelig løsning. I foreliggende planforslag er det avsatt areal til formål som gjenspeiler fremtidig bruk av området. Arealformål I henhold til KDP Puddefjorden Damsgårdssundet er området avsatt til næringsområde og kan brukes til næringspark og messe- og konferansesenter, med tilhørende service. Planområdet er avsatt til kontorformål i gjeldende reguleringsplan, plan-id Bestemmelse for delfelt F14: «I området skal det oppføres bygninger for kontorvirksomhet med tilhørende garasjeanlegg. Kommunen kan tillate etablering av håndverk, mindre verksted og lager, dersom det etter kommunens skjønn ikke medfører ulempe for omgivelsene.». I arbeidsmøte avholdt etterspurte byplanavdelingen ytterligere informasjon om hvilken type tjenesteyting som foreslås. Forslagsstiller foreslår formål «kontor og annen offentlig eller privat tjenesteyting». «Tjenesteyting» er i dette planforslaget definert å omfatte treningssenter, legesenter/ lege/tannlege, fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie o.l., servering/bevertning/ kafe/restaurant/pub o.l. samt konsulentvirksomhet og virksomhet med allmennyttig formål. Publikumsrettete funksjoner innenfor formålet «annen privat tjenesteyting» foreslås lokalisert på gateplan mot Michael Krohns gate, Damsgårdsgaten og Brochbakken. Kontorbasert tjenesteyting kan etableres i alle etasjer i bygningen. Side 10 av 15

11 Av planbeskrivelsen fremgår det at foreslåtte underformål knyttet til tjenesteyting er vurdert som et positivt tilskudd til miljøet på gateplan. Det er sikret i bestemmelsene at på gateplan skal virksomhet være utadrettet og ikke føre til skjerming av 1. etasjen. Av erfaring vet vi at formål tjenesteyting kan innebære virksomhet som ønsker skjerming av lokalene, gjerne ved bruk av foliering og lignende. Dette virker avvisende og er sjelden estetisk vellykket. Dette medvirker til at slik virksomhet sjelden bidrar positivt til nærmiljøet. I Solheimsgaten, i umiddelbar nærhet til planområdet, er det etablert flere treningssenter. Vi stiller således spørsmål om det skal åpnes for treningssenter også her. Videre stiller vi spørsmål om hvordan nybyggets arkitektoniske fremtoning kan ivaretas med de ulike virksomhetene som åpnes for. Etter vår vurdering kan det åpnes for noe tjenesteyting i nybygget, dette i form av funksjoner som er åpne og publikumsrettete, men vi er skeptisk til funksjoner som normalt innebærer lukket fasade, det være seg treningssenter, legesenter, frisør etc. Vi ønsker tilbakemeldinger på dette. Trafikk Som del av planforslaget foreslås del av Fv. 584 Michael Krohns gate videreført i tråd med eksisterende situasjon, men sykkelfelt utvides fra 1,0 m til 1,55 meter på begge sider av vegen. Damsgårdsveien er regulert iht. dagens situasjon. Brochbakken vil bli tilrettelagt for gående (o_sgg1 og o_sgg2) og gateparkering her foreslås fjernet. I krysset mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien foreslås en oppstramming av krysset slik at gangarealer rundt kryss blir større og kjøremønster i kryss blir tydeligere. Krysset er sikret med 2 meter bred trafikkøy som venteareal for gående. Slik er det praktisk mulig å etablere gangfelt over armen ned mot Damsgårdsveien, dersom det blir behov for det i framtiden. De foreslåtte tiltakene i Michael Krohns gate og i kryss mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien vurderes som positive. Oppstramming av kryss vil medføre kortere avstand ved kryssing av vegen på dette partiet. Etter vår vurdering må det innarbeides rekkefølgekrav om opparbeiding av kryss mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien, o_skv2 i forslag til plankart. Det er foreslått å opparbeide fortau langs med nybygget, hvilket er sikret i bestemmelsene. Arealformål for fortau er ikke nummerert i forslag til plankart, noe som må rettes i etterkant av offentlig ettersyn. Parkering I kommuneplanens arealdel (KPA 2018) er det krav om maksimalt 2 plasser pr m 2 BRA inntil 4000 m 2, 1 plass pr 1000 m 2 for areal m 2 for arealformål kontor. Krav til sykkelparkering er minimum 12 plasser per 1000 m 2 BRA. Det er ikke en egen kategori for tjenesteyting. Ved forslag om formål tjenesteyting må parkeringsdekning vurderes ut fra type tjenesteyting. I foreliggende planforslag foreslås det at parkering for bil og sykkel skal beregnes og utformes i henhold til bestemmelser i kommuneplanens arealdel Etter vår vurdering er planforslaget utydelig hva gjelder parkering og parkeringsdekning, og bestemmelsene knyttet til parkering må strammes opp. Naboer trekker frem i sin merknad datert at fremmedparkering er et stort problem i området og at de ser frem til boligsoneparkering kommer i denne delen av Bergen. Boligsoneparkering for Solheimsviken, parkeringssone 12, ble innført tidlig desember 2019, hvilket innebærer at problematikk knyttet til fremmedparkering i all hovedsak skal være løst for naboer sør for planområdet. Side 11 av 15

12 Renovasjon og varelevering Varelevering og renovasjon foreslås løst ved stopp i Damsgårdsveien, viser til figur 10. Det foreslås å etablere to containere for mobilt avfallssug. Containerne skal være dimensjonert for å romme beregnet minimumsvolum av henholdsvis restavfall og framtidig matavfall. Nedkast og tank for restavfall er planlagt integrert i nybygg. Dokkingpunktene er foreslått plassert i fortau langs Damsgårdsveien, innenfor bestemmelsesområde #2 i forslag til plankart. Plastcontainere for papir/papp/drikkekartong og plastemballasje er tenkt plassert i eget rom innenfor inntrukken fasade. Ved tømming plasseres disse i fortau langs Damsgårdsveien. Til oppstart uttalte Bymiljøetaten at det forutsettes at renovasjonstekniske løsninger etableres på et område som ikke påvirker offentlig veg. Planforslaget er således ikke i tråd med tilbakemelding fra vegmyndighet. Figur 10: Utsnitt av illustrasjonsplan, blå sirkel viser oppstillingsområde for renovasjon og varelevering Etter forslagsstillers vurdering vil den valgte løsningen, med bruk av Damsgårdsveien og plassering av kummer lengst ut på fortau, være den mest trafikksikre og hensiktsmessige løsningen for renovasjon. Løsningen vil ha små konsekvenser for myke trafikanter da den er plassert i et område som blir lite benyttet av fotgjengere samtidig som fotgjengere kan passere på innsiden på fortauet ved tømming. Damsgårdsveien er utformet som en miljøgate uten fotgjengerkryssinger og med stans i gaten ved renovasjon og varelevering. Forslagsstiller ser dette som en naturlig løsning som samsvarer med resten av gaten. Etter vår vurdering er foreslått løsning for renovasjon og varelevering akseptabel. Byplanavdelingen ønsker innspill på foreslått løsning gjennom offentlig ettersyn. Energi Planområdet er innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme der bygg og hovedombygging større enn 500 m 2 BRA skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. I bestemmelsene er det sikret at nybygg skal knyttes til fjernvarmeanlegget. Det er også sikret at det i byggesøknad skal redegjøres for valg av energiløsninger og byggematerialer samt tiltak for å redusere Side 12 av 15

13 energibruk og klimagassutslipp. Det skal utarbeides en klimagassberegning i forbindelse med byggesøknad. Masseuttak og forurenset grunn Av planbeskrivelsen fremgår det at oppføringen av et nybygg vil føre til overskuddsmasser ved etablering av kjeller under bebyggelsen. Det fremgår også at overskuddsmassene foreløpig er anslått å være ca m 3. Av ROS-analysen fremgår det at det sannsynligvis er forurenset grunn på eiendommen. I bestemmelsene er det sikret at det skal foretas grunnundersøkelser for å dokumentere grunnforurensingsforhold i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. Opprydning og rensing av forurenset grunn kan ha store kostnader. Byplanavdelingen anbefaler at forslagsstiller allerede som del av planprosessen foretar grunnundersøkelser, og at forholdene dokumenteres før saken sendes til 2.gangsbehandling. Videre må bestemmelsene knyttet til massehåndtering suppleres med dokumentasjonskrav om avtale med deponi, i tråd med bestemmelse i KPA Barn og unges interesser I bestemmelsene er det sikret at før det gis brukstillatelse skal det være etablert tilstrekkelig belysning av fotgjengerovergang over Michael Krohns gate ved Brochbakken. Etter forslagsstillers vurdering er dette tiltak som vil gjøre skolevegen tryggere for skolebarn til og fra Ny-Krohnborg skole. Av planbeskrivelsen fremgår det at planforslaget ikke påvirker areal som benyttes av barn og unge til lek og opphold. Som del av planforslaget foreslås opprusting av nedre del av Brochbakken ved sanering av eksisterende gateparkering innenfor o_sgg2. I øvre parti av Brochbakken, sør for Michael Krohns gate, foreslås areal avsatt til lek og opphold som skal opparbeides i regi av Bymiljøetaten. Oppgradering av tverrforbindelsen gjennom området, Brochbakken, vurderes å være positivt for nærmiljøet. Tiltakene som følger av planforslaget, vurderes å ha positiv innvirkning på barn og unges interesser. Naturmangfold Planområdet er lokalisert ved Damsgård, like ved krysset mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien. På gnr/bnr 158/113 er det i dag et butikk-/ forretningsbygg fra På gnr/bnr 158/49 er det en verkstedbygning med tilhørende parkeringsplass. Planforslaget er vurdert mot Naturmangfoldloven Forslagsstiller konkluderer med at forutsatt at de krav og forutsetninger som er nedfelt i planens bestemmelser blir overholdt, vil tiltak i tråd planforslaget kunne gjennomføres uten fare for forurensing og skade på naturmangfoldet. Etter vår vurdering vil tiltaket som følger av planforslaget, ikke ha innvirkning på de hensyn naturmangfoldloven er ment å ivareta. Universell utforming Nybygg og inngangsparti skal prosjekteres etter krav i byggteknisk forskrift (TEK 17). Brochbakken har per i dag helning 1:6 og vil ikke være universelt utformet. Side 13 av 15

14 Konklusjon Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Vi har likevel noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Konsekvenser for naboer og byrom må reduseres ved å sikre en sterkere avtrapping, viser til figur 4. Eksisterende siktlinje 1, jamfør figur 5, må i større grad ivaretas som del av planforslaget. Det må i større grad være samsvar mellom skisseprosjekt og foreslått grad av utnytting. Bestemmelsene og plankart knyttet til utforming av nybygg, tilbaketrukne fasader, vertikale brudd i fasade, plassdannelse ved inngangsparti og materialbruk må sikres. Begrensning av parkering og kjøring samt beplantning i Brochbakken må sikres. Omfang og type funksjoner innenfor arealformål tjenesteyting må revurderes. Det må innarbeides rekkefølgekrav om opparbeiding av kryss mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien, o_skv2 i plankart. Bestemmelsene knyttet til parkering må strammes opp. Eventuell forurensing i grunn må dokumenteres før saken sendes til 2.gangsbehandling. Bestemmelsene knyttet til massehåndtering må suppleres med dokumentasjonskrav om avtale med deponi. Dette er foreløpige vurderinger. Vår endelige anbefaling vil fremkomme av fagnotatet til endelig behandling (2. gangs behandling). Side 14 av 15

15 Vedlegg: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Merknadsskjema Illustrasjonsplan Snitt, oppriss og perspektiv Fotomontasje Fasader VA-rammeplan m/vedlegg Kulturminnedokumentasjon Oktober 2019 Sol- og skyggeillustrasjoner ROS-analyse Landskapsplan Trafikkanalyse Lengde- og tverrprofil veg Renovasjonsteknisk plan (RTP) Plantegninger Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 15 av 15