Saksbehandler: Eiliv Staalesen Arkiv: GNR 15/2157 Arkivsaksnr.: 18/3266. Hovedutvalg teknisk og miljø

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Eiliv Staalesen Arkiv: GNR 15/2157 Arkivsaksnr.: 18/3266 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø / STONGSVINGEN, ÅKRA, BRUKSENDRING FRITIDSBOLIG TIL BOLIG Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det avslag fra samme lov 11-6 og 12-4, vedrørende kommuneplanens bestemmelser om kotehøyde 2,5 moh, samt arealanvendelsen i reguleringsplan ( fritidsbolig ).

2 SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: Omsøkte tiltak omfatter bruksendring fra fritidsbolig til bolig. Bruksendringen er avhengig av dispensasjon fra 11-6 og 12-4, vedrørende kommuneplanens bestemmelser om kotehøyde 2,5, samt arealanvendelsen i reguleringsplan( fritidsbolig ). Det er oppført mange fritidsboliger innenfor dette området, og kommunen anser dispensasjon i denne saken å være av prinsipiell karakter på grunn av presedensvirkninger. Dispensasjonen legges derfor direkte frem for hovedutvalg teknisk og miljø. Vurdering: Det følger av pbl at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon vedrørende kommuneplanens bestemmelser om kotehøyde: Kommunalsjef teknisk viser til kommuneplanens bestemmelser 5.12: «Bygninger ved sjø skal ha laveste golvnivå på kote 2,5 ( NN2000 ). Unntatt fra dette er bygningsarealer der sjøvannsinntrengning ikke vil påføre bygningen skader.» Omsøkte bygning er oppført på kote 2,0 og er dermed avhengig av dispensasjon fra bestemmelsen. Søkers begrunnelse: «Bygningen ble oppført i 2007, med golv i første etg. på kote +2,0. Den gang var det vanlig å godkjenne laveste golv i bolig på denne kotehøyden. Høydeplassering er nå i kommuneplan for 2015 endret til 2,5 moh. Siden bygningen ble oppført i 2007 har det ikke vært i nærheten av sjøinntrengning. Vi ligger gunstig til sett i forhold til fare for høy vannstand siden eiendommen ligger godt skjermet bak en over 3 m høy molo/steinfylling. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) publiserte i 2011 veilederen «Håndtering av havnivåstigning i kommunal planlegging». Etter det har den siste rapporten fra FNs klimapanel (2013) kommet med nye tall for globalhavnivåstigning. Disse tallene er nå nedskalert til norske forhold (2015). De har derfor gjort en revisjon av veilederen. For bolig( sikkerhetsklasse 2 ) vil beregnet høyde på vestsiden av Karmøy bli:

3 111 cm (middelverdi) for 200-års returnivå + 80 cm havnivåstigning (95 persentilen/klimåpåslag) - 8 cm (kartgrunnlag NN2000)=183 cm. Opprundet til + 1,90 moh. Ferdig golv i Stongsvingen 45 er kote Sikkerheten skulle dermed være tilstrekkelig.» Hensyn bak bestemmelsen om høydeplassering ved sjø er i hovedsak å sikre mennesker og verdier for skade. Når fritidsboligen ble godkjent i 2005 var det i samsvar med gjeldende kommuneplan å godkjenne bygg på kote 2,0. Nåværende kommuneplan sier at laveste kotehøyde er 2,5 moh og det er dermed det som gjelder ved en bruksendring. Veilederen det vises til i dispensasjonssøknaden er et dokument som er generelt, og som ikke sier noe om havnivåstigning og fare for stormflo i dette konkrete området. Det er ikke tatt med bølgeberegninger i tallene i rapporten som er bakgrunn for veilederen. Bølgepåvirkning er et forhold som kan ha betydning for områder langs kysten som ligger utsatt til, som i dette området langs vestkysten av Karmøy. Kommunen kan ikke se at det er dokumentert i søknaden at det foreligger tilstrekkelig sikkerhet i denne konkrete saken. Det vektlegges at det her er snakk om bruksendring til boligformål, og skadevirkningene anses å være større ved vanninntrengning i en bolig enn en fritidsbolig. Det er også viktig å presisere at kommunen kan blir erstatningsansvarlig dersom det tillates tiltak i skadeutsatte områder. Kommunen opplever for øvrig stort press for å bruksendre eksisterende bygninger som ligger lavere enn kote 2,5, og mener det er viktig å ha en svært restriktiv praksis for dette. Etter kommunalsjef teknisk sin vurdering er kotehøyden et moment som taler for at en eventuell bruksendring til bolig må avklares i en planprosess. I arbeidet med en reguleringsplan vil det kunne avdekkes reell fare for skade ved havnivåstigning, stormflo og bølgepåvirkning for dette konkrete området. Hensyn bak bestemmelsen om byggehøyde langs sjø anses å bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i denne saken. Vilkår for å gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt, jf. pbl Dispensasjon vedrørende arealanvendelsen i reguleringsplan: Eiendommen ligger i et område som er regulert til fritidsbebyggelse i gjeldende reguleringsplan, og en bruksendring til bolig er dermed avhengig av dispensasjon. Søkers begrunnelse: «Eksisterende fritidsbolig tilfredsstiller krav i TEK10. Eiendommen har gode skjermede uteoppholdsareal på nord og sørside. Den har to båtplasser. Eiendommen ligger i område hvor det er blanding av næring, boliger og fritidsboliger. Gangavstand til sentrum, skole og barnehage, samt friområde. Ca 50 m å gå til tursti/turområd. Det er svært lav årsdøgntrafikk og gode trafikale forhold. Skole, barnehage, butikk og busstopp innenfor 10 min gange. Kan ikke se at dispensasjon vil sette vesentlig til side det som er hensikten med reguleringsformål fritidsbolig. Fordelen for oss er vesentlig større enn ulempen for samfunnet/naboer etc.» Det må først vurderes om hensyn bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.

4 Hensyn bak reguleringsformålet er i hovedsak at området skal benyttes til fritidsbebyggelse. Spørsmålet om å dispensere fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt område, og det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Dispensasjoner vil lett kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensyn til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer av planene ikke skjer gjennom enkeltdispensasjoner. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan nr Årabrotsholmen, egengodkjent I kommuneplanen er området avsatt til blandet formål, og i forslag til ny kommunedelplan for Åkra er området foreslått til boligformål. Reguleringsplan nr er imidlertid på listen over reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde foran ny kommunedelplan, og dette taler for at reguleringsplanen fortsatt skal gjelde. Fritidsboligen ble godkjent i 2005, og det er gitt ferdigattest i Fritidsboligen er oppgitt til å ha et bebygd areal på 60 m², og eiendommen er 123 m². Med fratrekk av regulert vegareal i sør har eiendommen en utnyttelsesgrad( BYA ) på over 50 %. Dette er svært høyt, da både kommuneplanen og regulerte boligområder innenfor plan nr har en BYA på 40 %. En så høy utnyttelsesgrad medfører at det ikke er tilstrekkelige uteoppholdsareal på eiendommen. Krav til tilfredsstillende uteoppholdsareal er strengere for boligbebyggelse enn fritidsbebyggelse. Pbl sier at uteareal på tomta skal ha en størrelse, utforming og beliggenhet som sikrer forsvarlig uteoppholdssted i det fri. Teknisk forskrift( TEK 10 ) 8-4 sier at uteoppholdsareal skal være egnet for rekreasjon, ha god kvalitet, tilstrekkelig størrelse, sol og lys og være skjermet for støy. Det vises også til kommunalteknisk norm for leke- og uteoppholdsareal der det fremkommer at det for hver boligenhet skal avsettes minimum 50 m² til felles leke- og oppholdsareal. I tillegg skal hver boenhet etter normen ha en privat skjermet terrasse/balkong/hage på min. 8 m². I denne saken er de eneste uteoppholdsarealene en terrasse på nordsiden av bygningen, og et mindre areal på sørsiden. Terrassen på nordsiden er riktignok mot sjøen, og sånn sett har den visse kvaliteter, men den anses likevel ikke å tilfredsstille krav til uteoppholdsareal da den er mot nord, og dermed har dårlige sol- og lysforhold. Uteareal i sør er delvis bygd ut i regulert veg. Selv om det ikke er en veldig trafikkert veg, da det kun er to enheter utenfor omsøkt, vil dette arealet ikke kunne skjermes for trafikk og innsyn fra kjørende og turgåere. Dette utearealet viser ikke på godkjente tegninger i byggesøknaden fra 2005, og etter et søk i arkivet kan en ikke se at utearealet er omsøkt. Siden området er regulert til fritidsbebyggelse er det ikke avsatt areal til lekeplass i reguleringsplanen, da det ikke er krav til dette for fritidsbebyggelse. Kommunen anser det som uheldig å åpne opp for bolig i et område uten lekeplassdekning. Det vektlegges at det er 19 fritidsboliger innenfor dette reguleringsformålet. Dersom det gis dispensasjon i denne saken, vil det skape presedens slik at andre fritidsboliger vil kunne vise til denne saken, og man kan da risikere at et stort antall fritidsboliger blir bruksendret til bolig uten lekeplassdekning. Dersom det er ønskelig at dette området skal kunne benyttes til boligformål, bør det ses på ved en endring av reguleringsplan, i stedet for gjennom enkeltvise dispensasjoner. I en planprosess vil

5 man i større grad enn en enkelt byggesak ivareta helheten i området, blant annet hensynet til lekeplass og grøntområder, samt parkering og trafikksituasjonen i området. På bakgrunn av ovennevnte vurdering, vil vesentlige planhensyn satt til side ved en dispensasjon i denne saken. Vilkårene i pbl er dermed ikke oppfylt. Slokkevann: For det aktuelle tiltaket er det ikke tilstrekkelig slokkevannsdekning i medhold av pbl. 27-1, jf. TEK Fra omsøkte enhet til nærmeste brannkum er det ca. 150 m, noe som er ca. dobbelt så langt som Haugaland brann og redning IKS i sine retningslinjer aksepterer. Det er ikke krevd inn brannprosjektering, da kommunen innstiller på avslag. Dersom hovedutvalg teknisk og miljø ønsker å gi dispensasjon må det foreligge brannprosjektering i tiltaksklasse 3 før det kan gis en evt. tillatelse. Kommunalsjef teknisk sin konklusjon: På bakgrunn av ovennevnte vurdering vil søknad om dispensasjon for bruksendring til bolig avslås, jf. pbl Oversikt over vedlegg: 1. Søknad om tillatelse 2. Gjenpart av nabovarsel 3. Situasjonskart 4. Tegninger 5. Foto 6. Planbestemmelser 7. Søknad om dispensasjon 8. Redegjørelse 9. Tillegg til søknad 10. Referat 11. Reguleringskart