Saksframlegg. Plan for avhending av eiendommer i økonomiplanperioden Arkivsaksnr.: 10/15970

Transkript

1 Saksframlegg Plan for avhending av eiendommer i økonomiplanperioden Arkivsaksnr.: 10/15970 ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Formannskapet tar igangsettingen av salg av eiendommene Hoem (ved trikkesporet), eiendom ved Enromveien, Lykkestien (Grilstad 11), Nygata 19/Nedre Bakklandet 40 og Rosendal kino til orientering. I tillegg vedtar formannskapet salg av Håkon Magnussons gt. 5, Innherredsveien 50, Innherredsveien 52, Lade Allé 80 (boligtomt) og Persaunet bo- og servicesenter. Inntil kr 40 mill. av salgssummen for ubebygd grunn i økonomiperioden ( ), planlagt brukt til oppkjøp av nye areal, kan omdisponeres slik at kommunen oppnår et ekstra salgsbudsjett på totalt kr 100 mill. Formannskapet vedtar at Skjermvegen 89, kirketomt Tiller, Sjømannsveien (ved Ringve), Rønningsvegen 26C, bygg ved Bispehaugen skole, Adrianstua og Sluplund ikke selges. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksfremlegg - arkivsak 10/

2 Saksutredning Sammendrag Bystyret har bedt rådmannen om å legge fram en sak før om salg av eiendommer i perioden I budsjettvedtaket for 2010 er det forutsatt 25 millioner kroner i økte salgsinntekter fra eiendom i 2010 og totalt 100 millioner kroner i økonomiplanperioden. Bakgrunn Vedtaket sier i tillegg: Bystyret vedtar å øke takten på avhending av eiendom som ikke benyttes eller planlegges benyttet til kommunale tjenester. Behovet for investeringer i skoler, barnehager og sykehjem i årene framover gjør at klargjøring og salg av annen eiendom må intensiveres. Bystyret ber derfor rådmannen legge fram en sak før med plan for å avhende eiendommer i perioden for til sammen 100 millioner ut over økonomiplanen. Følgende eiendommer skal selges: Lykkestien, Nygata 19, Nedre Bakklandet 40, Sjømannsveien (ved Ringve), Rønningsbakken 26C, Rosendal Kino, Skjermvegen 89, Hoem (ved trikkesporet), bygg ved Bispehaugen skole, Adrianstua, Sluplund, eiendom ved Enromveien og kirketomt Tiller. Rådmannen bes om å framlegge tempoplan for regulering og avhendig, samt vurdere andre aktuelle eiendommer hvis dette anses som mer hensiktsmessig. I rådmannens forslag til salgsbudsjett i økonomiplanen på kr 140 mill, utgjør bolig kr 40 mill. Salg av bolig forutsettes reinvestert i ny boligmasse. Salg av de gamle brannstasjonene utgjør kr 100 mill i budsjetterte salgsinntekter. Formannskapet har bedt om utredning av alternativ bruk av brannstasjonen i Søndre gate til for eksempel utvidelse av bibliotek, ungdomshus, innvandrernes hus og kulturhus før beslutning om salg tas. I tillegg til salget av brannstasjonene er det i henhold til ovennevnte vedtatt å selge for kr 100 mill. ekstra, noe som i snitt vil utgjøre kr 25 mill pr. år. Fakta Trondheim kommune har i mange år solgt eiendom som ikke har blitt benyttet til tjenesteproduksjon. Salgene startet med at en større del av kommunens næringseiendommer på 1980-tallet ble overført til det kommunale eiendomsselskapet Trondheim Næringsbygg AS. Selskapet ble solgt i Trondheim kommune var en stor leietaker i denne bygningsmassen fram til samlokaliseringen ved Torvet ble gjennomført i Etter 1997 er det solgt eiendom (eksklusive ubebygd grunn) for over 200 millioner kroner. Dermed er det fremtidige salgspotensialet sterkt redusert. Flere av de eiendommene som nå foreslås solgt er også tidligere vurdert, men avventet både på grunn av utredninger til egen bruk. Saksfremlegg - arkivsak 10/

3 Kommunens boliger leies ut etter politisk vedtatte kriterier. Det anskaffes nye boliger i henhold til det årlige investeringsbudsjettet. Det ytes som hovedregel statlige tilskudd til kjøpene. Når ny modell for husleie er gjennomført, skal den kommunale boligforvaltningen bli selvfinansierende. Det er mulig å redusere kommunens totale gjeldsforpliktelser ved å selge boliger, men dette vil ikke redusere driftsbudsjettet. I tillegg vil et salg føre til at boligtilbudet blir dårligere. Rådmannen vil i denne saken ikke innstille på salg av boliger. Rådmannen anbefaler omregulering av de fleste eiendommene før et salg. Dette for å sikre en optimal salgssum for kommunen, samt gi kjøperne faste rammer for bruken. Oversikt over kommunens bygningsmasse og bruk er nærmere beskrevet i formannskapssak , Orientering om innleide bygg og muligheten for å overføre aktiviteten i disse byggene til kommunale bygg. Eiendommer som formannskapet har vedtatt skal selges: Rådmannen har vurdert de konkrete eiendommene som er omhandlet i vedtaket om salg, og gjennomgår først de eiendommene hvor salg iverksettes. Deretter kommenteres de eiendommene som ikke anbefales solgt. Følgende eiendommer selges: o Eiendom ved Enromveien: (gnr. 104 bnr. 1632) eiendommen ligger i krysset Enromveien/ Stavsetsvingen og utgjør et areal på ca. 1,1 daa. Gjeldende reguleringsplan fra 1980 viser at området er avsatt til 4 trygdeboligenheter. P.t. utredes det om det er noen kommunale behov som kan dekkes ved bruk av denne tomta. Vi forutsetter at en avklaring kan skje i løpet av våren Dersom vi selv ikke har behov for tomten, så kan salget skje i løpet av inneværende år. o Nygata 19/Nedre Bakklandet 40: Reguleringsarbeidet er igangsatt, og salget kan gjennomføres i o Rosendal Kino: Salgsarbeidet er igangsatt og kan gjennomføres i Salgssummen kan bli fastsatt til kr 0, slik at salget ikke frigir investeringsmidler, men vil virke positivt inn på driftsbudsjettet. o Hoem (ved trikkesporet): eiendommen er uregulert og må reguleres før salg, og anbefales solgt først i o Lykkestien: Reguleringsarbeidet er igangsatt. Avklaringer med NSB, eventuell egen kommunal bruk samt antikvariske myndigheter, gjør at salg tidligst kan gjennomføres i Følgende eiendommer anbefales ikke solgt: o Skjermvegen 89: (ca 2 daa) ligger nær trikkestallområdet og sporvegsmuseet. Her er det aktuelt å vurdere hele dette området under ett (ca. 20 daa) for utvikling av et senterområde. Området kan gi plass til bl.a. helsehus og omsorgsboliger. For utvikling av området bør det innledes en nær dialog med Gråkallbanen AS som har langsiktig leiekontrakt på både trikkestallen og tomtegrunn til banelegeme. Saksfremlegg - arkivsak 10/

4 o Kirketomt Tiller: Hoveddelen av tomten er regulert til offentlig bygninger med påskrift kirke og samfunnshus i reguleringsplan Del av senterområde i Heimdalsbyen, R0015J, i kraft Tomta er båndlagt til framtidig behov for kirkelig fellesråd og er blant annet foreslått som lokalisering for en arbeidskirke på Tiller. Kirkelig fellesråd har i eget brev (vedlegg) dat bedt om at tomten ikke selges. o Sjømannsveien (ved Ringve): Dette er en tomt foran Ringve videregående skole. Ringve kan være aktuell som ny tomt for Lade skole. Andre bruksområder kan være barnehage, helse- og velferdssenter og omsorgsboliger, foruten boligtilbud til spesielle grupperinger som handicapbrukere og bostedsløse. Sjømannshjemmet er nærmeste nabo, og på deres eiendom er det tinglyst en tilbakefallsrett til Trondheim kommune, noe som kan inkludere også denne eiendommen i en totalløsning for området. For å se totaliteten i en framtidig reguleringssak er det viktig at kommunen fortsatt eier tomta i Sjømannsveien. o Rønningsveien 26 C (benevnt som Rønningsbakken 26C i bystyrevedtaket): Reguleringsplan R0001 fra 1949 (friareal/lekeareal e.l.). E6 øst er regulert under bakken i R1170C. Eiendommen er markert som eksisterende grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. Rådmannen ønsker ikke å tillate boliger her. Tomta har vært vurdert til ny barnehage, men det er ennå ikke avklart om dette er aktuelt. Det er viktig å bevare denne tomten som framtidig utbyggingsareal for dette formålet. o Bygg ved Bispehaugen skole: I forbindelse med vedtaket om salg av bygg ved Bispehaugen skole har rådmannen fått verdivurdert to av byggene ved skolen. Murbygget mot Nonnegata er vurdert til kr 5,5 mill forutsatt regulering til bolig/næring, mens paviljongbygget lengst mot nord er vurdert å kunne selges for kr 1,6 mill til næringsformål. Det er utfordringer knyttet til areal for parkering og uteområder for boliger og næringsareal, idet skolens uteområde vil reduseres. Skolens uteområde er i utgangspunktet under de anbefalte nasjonale retningslinjer for lekearealer. Det er gjennomført en behovskartlegging/arealstudie som viser at en samlokalisering av skole og SFO i hovedbygget fører til at en del av spesialrommene og arbeidsplassene må flyttes ut i trebyggene (paviljongene). Tiltakene vil medføre investeringskostnader i alle byggene som berøres. Etter at budsjettvedtaket ble fattet, er murbygningen mot Nonnegata vurdert som et meget godt alternativ for Trondheim kommunale musikkskole. Dette som alternativ for de lokalene som er oppsagt i Olavshallen. Dersom vi kan løse musikkskolens behov sammen med frivillige organisasjoner som Småbispan, IL Trond, Natteravnene og andre, samt omstrukturere arealbruken for skolen og SFO, så regner rådmannen med at all bygningsmasse med utearealer vil bli benyttet på en arealeffektiv måte. Dette er også i samsvar med formannskapets spørsmål til rådmannen vedr. økt bruk av kommunale eiendommer til egne enheter samt lag og foreninger, og som svares ut i formannskapssak Med bakgrunn i ovennevnte vil rådmannen arbeide for at bygningene ved Bispehaugen i sin helhet tas i bruk av enheter i kommunen samt lag og organisasjoner. o Adrianstua: Eiendommen ligger midt i område definert som grønt i kommuneplanens arealdel. Rådmannen anbefaler ikke omregulering og salg av eiendommen. o Sluplund : Tomten er omregulert til boligformål ved delegasjonssak 1279/98 i samband med fradeling, R53Z. Det er kartlagt meget vanskelige grunnforhold i området. Ved søknad om Saksfremlegg - arkivsak 10/

5 byggetiltak eller regulering på eiendommen Sluplund må en forvente krav om stabiliserende tiltak. Omkringliggende arealer er friområde og har stor verdi som rekreasjonsområde. Det anbefales derfor at bygningsmassen på eiendommen rives og at tomten innlemmes i friområdet. I tabellen under gis et overslag over netto inntektspotensiale i millioner kroner for de eiendommene hvor salg iverksettes: Prioritet Adresse Salgsår Minimum Maksimum Prioritert salg Eiendom ved Enromveien ,0 2,0 Nygata 19/Nedre Bakklandet ,0 9,0 Rosendal kino ,0 3,0 Hoem (ved trikkesporet) ,0 3,0 Lykkestien (Grilstad 11) ,0 7,0 Totalt 15,0 24,0 Forslag til ekstra inntektspotensiale knyttet til bebygd eiendom: o Håkon Magnussons gt. 5: Bilskolen på Lade ble tilbakeført til kommunen fra Sør-Trøndelag fylkeskommune da de overførte sin virksomhet til Byåsen videregående skole. Eiendommen har vært utredet som alternativ til voksenopplæringen, men er ikke lenger aktuell til dette formålet. Eiendommen bør reguleres til en kombinasjon av bolig og næringsformål før den selges. o Innherredsveien 50: Næringsseksjon i en boligeiendom. Seksjonen har vært brukt til kommunal tjenesteproduksjon, men er lite hensiktsmessig til formålet. o Innherredsveien 52: Næringsseksjon i en boligeiendom. Seksjonen har vært brukt til kommunal tjenesteproduksjon, men er lite hensiktsmessig til formålet. o Lade Allé 80 (boligtomt): Det er utarbeidet forslag til reguleringsplan som ennå ikke er behandlet. Forutsetningen i planforslaget er at eiendommen skal benyttes til barnehage samt helse- og velferdssenter med andre tilknyttede kommunal tjenester. I tillegg er det forutsatt utbygging til boliger/omsorgsboliger. Det er utbyggingspotensialet for boliger og omsorgsboliger som er vurdert for salg. Salgstidspunktet må sees i sammenheng med utbyggingstidspunktet for barnehage og helse- og velferdssenter. o Persaunet bo- og servicesenter er planlagt ferdigregulert og solgt i Salget forutsetter omlegging av hovedvannledning og bygging av ny Aastahagen barnehage på nabotomten og kostnadene er fratrukket salgsbeløpet. Det fremmes egen formannskapssak om dette. I tabellen under gis et overslag over netto inntektspotensiale i millioner kroner for de eiendommene som rådmannen mener kan selges: Prioritet Adresse Salgsår Minimum Maksimum Prioritert salg Håkon Magnussons gt ,0 30,0 Innherredsveien ,0 2,0 Saksfremlegg - arkivsak 10/

6 Innherredsveien ,0 2,0 Lade Allé 80 (boligtomt) ,0 20,0 Persaunet bo- og servicesenter ,0 30,0 Totalt 68,0 84,0 Eventuelt framtidig salgspotensiale: Hele eller deler av Sorgenfrivegen 7 kan være aktuell for salg. Eiendommen er p.t. utleid til Team Trafikk AS fram til Eiendommen inngår i et viktig byutviklingsområde. Kommunens egne behov sammenstilt med ønsket utvikling for området bør danne grunnlaget for det videre planarbeidet. Rådmannen mener dette arbeidet må sluttføres før et eventuelt salg iverksettes. På lengre sikt kan Leangen gård og Mellomveien 5 (tidligere Lademoen skole) eventuelt selges dersom det blir behov for ekstra salgsinntekter. Dette vil imidlertid føre til at kommunen må leie arealer til kurs, konferanser og representasjon i stedet for Leangen gård samt finne andre løsninger for kunstnere og idrettslag som bruker Mellomveien 5. Ytterligere salgspotensiale vil først kunne utløses gjennom framtidig organisasjonsutvikling og samlokalisering av enheter, noe som kan frigi enkelteiendommer for salg. Dette er langsiktige og krevende prosesser. Forslag til salgspotensiale knyttet til ubebygd eiendom: Stabsenhet for byutvikling (SEB) forvalter kommunens ubebygde grunnareal. Forvaltningen inkluderer blant annet: Strategisk kjøp av grunn. Det foretas kjøp av ubebygd grunn primært etter behov som grunnlag for ulike kommunale behov. Kjøp med tanke på generell boligutvikling har de siste årene blitt nedprioritert til fordel for å fokusere på områder til erverv/næring. Alle kjøp gjennomføres med grunnlag i kommuneplanens arealdel. Forestå foredling av kommunal grunn ved planutvikling. Salg av areal på det åpne marked eller til bruk for interne behov. Ved en foredling gjennom planutvikling stiger verdien betraktelig for et område. Overskudd settes av på egen konto som igjen blir brukt til reinvesteringer. SEB, på vegne av kommunen, forvalter pr. i dag (mars 2010) en udisponert salgsgevinst på ca kr 250 mill. Dette gir kommunen den handlefrihet som kreves for løpende strategiske anskaffelser. Eksempelvis kan nevnes mulig oppkjøp av Brøsetområdet, dersom dette skulle vise seg aktuelt ut fra et byutviklingsmessig ståsted. Andre aktuelle områder for strategisk oppkjøp er områder på Dragvoll. Handlefriheten reduseres dersom man omdisponerer omtalte midler til andre formål. I egen sak, formannskapssak 432/09 dat , er det gjort greie for tilrettelegging, kjøp og salg av næringsareal i kommunen. Denne saken ble fremmet med bl.a. bakgrunn i rapport 01/2009 F fra Trondheim kommunerevisjon. Denne dokumentasjonen gir en uttømmende redegjørelse for rådmannens håndtering. Saksfremlegg - arkivsak 10/

7 De siste 10 årene har kommunen solgt mer areal enn man har kjøpt. Derved er kommunens realverdi av ubebygd grunn vesentlig mindre i dag enn for 10 år siden, mens den udisponerte salgsgevinsten er økt. Kommunen må hele tiden avveie behovet for bufferareal (tilgjengelig areal for næringsutvikling eller til eget bruk) opp mot ønsket om å realisere verdiene for å gjenanskaffe nye arealer for foredling. Det er budsjettert med salg av ubebygd grunneiendommer for over 100 millioner kroner i økonomiplanperioden. Rådmannen mener at inntil 40 millioner kroner av disse midlene eventuelt kan disponeres til andre formål enn reinvestering. Dette kan bety at framtidig arealoppkjøp i større grad må lånefinansieres. Det foreslås derfor at deler av disse inntektene benyttes til å dekke opp det ekstra salgsbudsjettet i perioden. Inntektspotensialet i økonomiplanperioden er vist i tabellen under: Prioritet Adresse Næringsareal/bolig Minimum Maksimum Prioritert salg Bratsberg Bolig 8,0 12,0 Fossegrenda/Hornebergvegen Næringsareal 6,0 8,0 Hårstad Minde Bolig 2,0 4,0 Kvenildmyra Næringsareal 11,0 13,0 Ranheim nedre Næringsareal 14,0 16,0 Teknologitomta Næringsareal 8,0 10,0 Tillerbyen øst, X1 Bolig 10,0 12,0 Tillerbyen øst, Y3 D Bolig 8,0 10,0 Tillerbyen øst, Y3 E Bolig 2,0 2,0 Tillerbyen øst, Y3 F Bolig 9,0 10,0 Tonstadbrinken 20 Bolig 2,0 3,0 Tonstadbrinken øst Bolig 14,0 17,0 Vikåsen øvre Bolig 3,0 5,0 Østre Rosten Næringsareal 5,0 6,0 Bakklandet/Brubakken Bolig 0,0 1,0 Roald Amundsens veg 32 Bolig 1,0 2,0 Totalt 103,0 131,0 Vurdering Alle prisvurderinger er utført sjablongmessig, og den endelige prisen som oppnås er avhengig av ny regulering, bruksformål, utnyttelsesgrad, utviklingen i eiendomsmarkedet med mer. Ved gjennomføring av de salgene som foreslås vil framtidig utbyggingspotensiale for kommunen bli meget begrenset, da vi vil sitte igjen med få eiendommer som kan utvikles til ny kommunal tjenesteproduksjon eller til utvidelse av eksisterende. Alternativet i framtiden vil være kjøp av eksisterende bygg/tomter i det private markedet, for deretter å videreutvikle disse. Framtidige salgsobjekter vil først kunne frigis for salg ved å slå sammen enheter og samlokalisere disse (jf. problemstillingene presentert gjennom skolesaken). Av de eiendommene som er besluttet solgt i vedtaket til økonomiplan iverksettes salget av eiendom ved Enromveien, Nygata 19/Nedre Bakklandet 40, Rosendal kino, Hoem (ved trikkesporet) og Lykkestien Saksfremlegg - arkivsak 10/

8 (Grilstad 11), noe som kan innbringe mellom kr 15 og 24 mill. Salget av Håkon Magnussons gt. 5, Innherredsveien 50, Innherredsveien 52, Lade Allé 80 (boligtomt) og Persaunet bo- og servicesenter kan i tillegg gi en netto salgsinntekt mellom kr 68 og 84 mill. Samlet vil netto salgsinntekt for vedtatte salg og forslag til nye salgsobjekter tilføre kommunen mellom kr 83 og 108 mill. I økonomiplanperioden er det planlagt at det skal selges ubebygd grunn til bolig og næring for over kr 100 mill. Rådmannen foreslår at inntil kr 40 mill. kan omdisponeres fra forvaltningspotten for oppkjøp av ny grunneiendom og til andre investeringsformål. Konklusjon Rådmannen vil igangsette salg av eiendom ved Enromveien, Nygata 19/Nedre Bakklandet 40, Rosendal kino, Hoem (ved trikkesporet) og Lykkestien (Grilstad 11), jf. budsjettvedtaket for 2010 som er gjengitt i innledningen til saksframlegget. I tillegg foreslås salg av Håkon Magnussons gt. 5, Innherredsveien 50, Innherredsveien 52, Lade Allé 80 (boligtomt) og Persaunet bo- og servicesenter. Inntil kr 40 mill. av salgssummen for ubebygd grunn i økonomiperioden ( ), planlagt brukt til oppkjøp av nye areal, kan omdisponeres slik at kommunen oppnår et ekstra salgsbudsjett på totalt kr 100 mill. Rådmannen anbefaler ikke salg av Skjermvegen 89, kirketomt Tiller, Sjømannsveien (ved Ringve), Rønningsvegen 26C, bygg ved Bispehaugen skole, Adrianstua og Sluplund.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, Thorbjørn Bratt Kst. kommunaldirektør byutvikling Anne Aaker Kst. dir. Trondheim eiendom Bjørn Ekle Enhetsleder stabsenhet for byutvikling Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Kopi av brev fra Kirkelig fellesråd i Trondheim, datert Saksfremlegg - arkivsak 10/

9 ... Sett inn saksutredningen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 10/