SveaReal Status per 30. september 2009

Transkript

1 Kvartalsrapport 3. kvartal 2009

2 SveaReal Status per 30. september 2009 Inntektene i perioden frem til 30. september 2009 utgjorde SEK 348 mill, som er noe bedre enn forventet, blant annet som følge av en ekstraordinær leieinntekt i 3. kvartal. Løpende årlige leieinntekter i porteføljen holder seg stabile og har hittil i år økt med SEK 3,8 mill. Driftsnetto på eiendommene utgjorde per 30. september SEK 257,3 mill. Resultat før skatt per 30. september ble SEK 29,1 mill. To eiendommer i Norrköping er avhendet i perioden med gevinst og en god likviditetsmessig effekt. Det er i perioden foretatt investeringer på til sammen SEK 20 mill. Verdivurderinger er ikke foretatt per , men gjennomføres neste gang per Selskapets likviditet er begrenset og man befinner seg fortsatt i «cash trap event» i henhold til låneavtalen. SveaReal VDs kommentar Vårt resultat för perioden fram till 30. september 2009 är bättre än vår budget, vår prognos för helåret är att resultatnivån kommer att hålla i sig. Under hösten har vi fortsatt arbetat mycket aktivt med att om förhandla och säkra upp våra nuvarande hyresgäster. Strategin har varit att aktivt förekomma risker för obestånd bland våra kunder genom dialog. I de fall vi tillsammans med kunderna har konstaterat behov av att justera vårt avtalsförhållande har detta lett till ömsesidiga nyttor, för oss bland annat i form av förlängningar av kontraktstiden. Effekterna har varit positiva och vi har för närvarande mycket små kundförluster. fastigheter med små och medelstora lagerytor. Inom detta segment logistik/lager är våra huvudmarknader utanför citykärnorna, konkur rensen har här ökat markant. Vi är här fortfarande ett kostnadseffektivt alternativ med våra hyresnivåer och tack vare en mycket aktiv marknadsbearbetning har vi etablerat oss på våra orter. Göteborg, 30. september 2009 Claes Malmkvist Avseende nyuthyrning innebar inledningen av hösten en svagare period med ett lågt intresse på hyresmarknaden, som hade svårt att komma igång efter sommaren. Under perioden avslutade vi ändå ett flertal nyuthyrning varav NetOnNet s nyetablering av lagershop i Västerås var den största. Denna affär var möjlig tack vare ett medvetet arbete att utveckla relationen med våra befintliga hyresgäster, NetOnNet har vi sen tidigare som kund i Borås med huvudkontor och lagershop. Nya kunder Identifiera behov Affärsmodell Utveckla och avtala Leverera hög kvalité långsiktigt Under senare delen av hösten märker vi generellt ett något ökat intresse, min bedömning är att vi går in i en något stabilare period, dock på en låg nivå. Inom logistikmarknaden med så kallade tredjepartslogistiker ser vi flera nyetableringar på den svenska marknaden, vilket gynnar Befintliga kunder

3 Makroøkonomi Sverige Den økonomiske utviklingen i Sverige er fortsatt svak, men prognosene antyder en stabilisering og til dels forbedring i løpet av det kommende året. Det er likevel betydelig usikkerhet blant annet knyttet til den fremtidige aktiviteten i industrien og utviklingen i arbeidsledigheten. BNP Sverige er hardt rammet av den internasjonale resesjonen, spesielt grunnet fall i etterspørselen etter eksportvarer, som utgjør en stor andel av Sveriges økonomi. Sverige er dermed avhengig av at forholdene i den internasjonale økonomien bedres for at veksten i eksportsektoren skal kunne komme tilbake. DnB NOR Markets forventer en relativt sterk økonomisk vekst i Sverige i forhold til mange andre land, når den globale konjunkturen først bedrer seg. Dette forventer DnB NOR Markets vil skje i annen halvdel av 2010 og i sin rapport «Økonomiske utsikter nr » forventer de en svensk BNP vekst i 2011 på 4 %. Den økonomiske veksten i Sverige har naturligvis i mange henseender betydning for SveaReal. Leietakernes virksomhet på virkes på for skjellige måter og i ulik grad. Eksempelvis vil leietakere innenfor produksjon av industrivarer og eksport virksomhet merke ned gangen i etterspørselen fra utlandet, noe som vil påvirke deres behov for lokaler. På samme måte vil leie takere innenfor lager- og logistikk merke ned gangen i vare handel og privat forbruk. SveaReals portefølje er diversifisert og har leietakere innen en rekke bransjer og virksomhets områder, noe som er en styrke som bidrar til å utjevne negative effekter. Arbeidsledighet Arbeidsledigheten i Sverige forventes å bli relativt høy og prognosene tilsier en arbeidsledighet på % de neste tre årene. I stor grad forventes økningen å komme som en følge av fall i aktiviteten innenfor eksportrettet industri. For SveaReal vil økt arbeidsledighet i Sverige kunne bidra til at leietakerne ikke har de samme arealbehovene som tidligere. Man ser allerede eksempler på at leietakerne ved reforhandling av leieavtaler som nærmer seg utløp tar utgangspunkt i et redusert arealbehov i den kommende leieperioden. Renter og inflasjon Den sterkt reduserte veksten i økonomien, fallet i privat forbruk og stigende arbeidsledighet, er sterkt medvirkende til at Riksbanken har signalisert en svært lav styringsrente i En innhenting i øko nomien i slutten av 2010 vil imidlertid kunne gi en rask økning i styringsrenten, spesielt dersom arbeidsledigheten blir lavere enn forventet. SveaReal har sikret sin lånefinansiering gjennom renteswap-avtaler med en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på omlag 9 år. Dette sikrer en forutsigbarhet for selskapets rentekostnader, men vil i perioder med lav markedsrente være ugunstig. Verdien av selskapets rente swap-avtaler var per 30. september 2009 ca SEK mill. Verdien øker imidlertid når forventningene til økte markedsrenter stiger og bare frem til utløpet av oktober økte verdien med nær SEK 50 mill, til omlag SEK mill. Utviklingen i konsumprisene har falt drastisk fra 2008 til 2009 og endringen i konsumprisindeksen (KPI) forventes å bli negativ i perioden. Endringen i KPI indeksen fra september 2008 til september 2009 var på -1,6 %. Veksten i 4. kvartal er normalt noe høyere enn året for øvrig, men det forventes likevel en negativ KPI utvikling i SveaReals leiekontrakter har i stor grad klausuler som tilsier en KPI regulering av leien, som oftest med basis i KPI indeksen fra oktober til oktober året etter. For selskapets leiekontrakter vil reguleringen av leien utgjøre ca 82 % av endringen i KPI. Fra oktober 2007 til oktober 2008 var endringen i KPI på omlag 4 %, som ga en relativt kraftig økning i leieinntektene for Da leieinntektene også reguleres ved negativ utvikling i KPI, vil den svake KPI utviklingen fra 2008 til 2009 sannsynligvis gi en marginal reduksjon av leieinntektene for Kvartalstall Regnskap per Leieinntektene per utgangen av tredje kvartal 2009 på SEK 348 mill er noe bedre enn budsjett, delvis grunnet ekstraordinære driftsinntekter på ca SEK 5 mill. Eierkostnadene knyttet til eiendomsdriften og finansieringen er for perioden høyere enn forutsatt, men selskapets resultat før skatt på SEK 29,1 mill er likevel noe bedre enn forventet. Driftsinntekter Leieinntektene for perioden frem til 30. september 2009 utgjør SEK 348 mill. Inntektene dras noe ned av ledighet og rabatter som er innvilget i forhandlinger med leietakere, samt i forbindelse med inngåelse av nye avtaler. Likevel opprettholdes leieinntektene på et stabilt nivå, og selskapet opplever svært lave tap på fordringer som følge av konkurser og økonomiske problemer hos leietakerne. Selskapet har i perioden også ekstraordinære inntekter på omlag SEK 5 mill som følge av kompensasjon i forbindelse med et avsluttet leieforhold. De samlede årlige leieinntektene i porteføljen har i tredje kvartal 2009 økt med SEK 2,1 mill, noe som så langt i 2009 gir en økning i løpende leieinntekter på SEK 3,8 mill. Det er i tredje kvartal inngått nye leieavtaler som gir SEK 7,3 mill i år lige leieinntekter, hvor én avtale utgjør omlag SEK 3 mill i årlige inntekter, mens resterende er et større antall mindre kontrakter. Dette er en svært god utvikling i nytegning av avtaler og gir en samlet økning i årlig leie fra nye kontrakter på SEK 18,5 mill hittil i Sveareal AS Kvartalsrapport 3. kvartal

4 Reforhandlede avtaler i tredje kvartal reduserer imidlertid årlige leieinntekter med SEK 0,5 mill, men nettoutviklingen fra reforhandlede avtaler i 2009 er fortsatt positivt, og utgjør SEK 2 mill. Nettoutviklingen dras imidlertid ned av oppsigelser av leieavtaler. Tredje kvartalets reduksjon i årlig leie i forbindelse med oppsigelser utgjør SEK 4,5 mill, og SEK 15,4 mill hittil i Det har så langt i 2009 vært få konkurser blant leietakerne i porteføljen. I tredje kvartal er tapet av årlige leieinntekter som følge av konkurser på kun SEK 0,2 mill. Leiereduksjonen som følge av konkurser hittil i år er på SEK 1,3 mill, noe som må betraktes som svært lavt i en så stor eiendomsportefølje. Driftskostnader eiendom Driftskostnadene i eiendomsporteføljen på SEK 90,6 mill er i tråd med forventningene. Det påløper høye kostnader til elektrisitet og oppvarming, men det forventes imidlertid at omlag halvparten av de økte energikostnadene kan viderefaktureres leietakere ved utløpet av året. Kostnadsbelastningen for selskapet vil dermed kunne reduseres noe. Det har i tillegg vært mulig å redusere vedlikeholds kostnadene, slik at det kompenseres for økte energikostnader. Administrasjonskostnader Kostnader forbundet med selskapsadministrasjon beløp seg per 30. september 2009 til SEK 20,0 mill og er i samsvar med estimerte kostnader ved dagens organisasjon. Resultat fra salg av eiendom føres i regnskapet som en administrativ post og utgjør per 30. september 2009 en gevinst på omlag SEK 1 mill. Beløpet stammer fra salget av eiendommene Pelikanen 24 og 25 i Norrköping. Kostnadene på til sammen SEK 16,9 mill forbundet med rådgivningsavtaler og managementavtale er per 30. september ikke betalt, grunnet selskapets likviditetssituasjon. Selskapet er i dialog med rådgiverne Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og DnB NOR Markets vedrørende muligheten for å endre rådgivningsavtalen og finne en løsning hva gjelder oppgjør for rådgivningshonoraret. Avskrivninger Eiendommene i porteføljen avskrives regnskapsmessig normalt over 100 år, som vil si at selskapet generelt benytter en avskrivningssats på 1 % på eiendommene. Samlede avskrivninger på SEK 30,2 mill per 30. september 2009, er noe lavere enn forutsatt. Dette skyldes salg av tre eiendommer i porteføljen gjennom salg av datterselskap, og de tidligere bokførte avskrivningene er således tilbakeført. Finansposter Selskapets finansposter beløper seg per 30. september 2009 til NOK 159 mill, og består i all vesentlighet av rentekostnader på selskapets pantelån og rentesikringsavtaler, samt topplån ytet av selger og selskapets største aksjonær. De totale rentekostnadene for perioden er noe høyere enn budsjettert, da det per i dag ikke utbetales renter eller avdrag på sistnevnte topplån. Rentene akkumuleres imidlertid på lånenes hovedstol og fører til at rentekostnadene blir noe høyere enn forutsatt. Renter og avdrag på topplån utbetales ikke så lenge selskapet befinner seg i en «Cash trap event» i henhold til låne avtalen. Finansiering Selskapets langsiktige finansiering, som består av lån i DnB NOR/ Swedbank, løper frem til januar 2013, noe som per 30. september 2009 gir en gjenværende løpetid på 3,3 år. I tillegg til bank finansieringen er det to topplån, som utgjør 8,5 % av fremmed kapitalfinansieringen, som løper frem til Selskapets samlede fremmedkapitalfinansiering har således per 30. september en vektet gjenværende løpetid på 3,4 år. All langsiktig gjeld er sikret gjennom renteswap-avtaler og fastrente. Bankbelåningen er rentesikret gjennom fire ulike renteswap-avtaler som har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 8,2 år. Renten på topplånene løper fast i 3,8 år noe som samlet gir en vektet gjenværende løpetid for rentesikringer på i underkant av 8 år. Ved ekstraordinær nedbetaling på pantelånet, eksempelvis ved salg av enkelteiendommer, blir i utgangspunktet ikke renteswap-avtalene nedbetalt tilsvarende. Per 30. september 2009 har selskapet foretatt en ekstraordinær nedbetaling på pantelånet på SEK 40 mill, samt nedbetalt allokert belåning på SEK 10 mill i forbindelse med salg av tre eiendommer. Dette betyr at man per 30. september 2009 har en lavere saldo på pantelånet enn på de samlede renteswap avtalene, noe som gir en rentesikringsgrad på 101,5 % per 30. september Selskapet befinner seg fortsatt i en «Cash trap event» i henhold til låneavtalens bestemmelser vedrørende Loan-to-value forholdet, som per 30. september er omlag 76 %. Det er i overensstemmelse med bankene ikke foretatt noen ny verdivurdering av eiendommer i tredje kvartal Neste verdivurdering vil gjennomføres per 31. desember Grunnet ekstraordinære leieinntekter i tredje kvartal 2009 er selskapet for øyeblikket innenfor låneavtalens krav hva gjelder forholdet mellom kontantstrøm og gjeldsbetjening. Dette er imidlertid såvidt marginalt at selskapet forventer brudd på denne bestemmelsen i kommende perioder. Selskapet har en løpende dialog med sine bankforbindelser og diskuterer ulike alternativer for å tilfredsstille låneavtalens bestemmelser når det gjelder ovennevnte forhold. Soliditet/likviditet Selskapet har per 30. september 2009 en egenkapital på SEK 1 025,8 mill som utgjør 21 % av selskapets totalbalanse. Anleggsmidlene per 30. september 2009 utgjør 100 % av selskapets langsiktige kapital (langsiktig gjeld + egenkapital). Omløpsmidlene per 30. september 2009 utgjør 96 % av selskapets kortsiktige gjeld, hvor kortsiktig gjeld også inkluderer avdrag som forfaller i den kommende 12 måneders perioden. Av omløpsmidlene utgjør bankinnskudd SEK 176,3 mill som tilsvarer 74,5 % av omløpsmidlene. Av bankbeholdningen er SEK 53 mill innestående på sperret deposit account, som man etter avtale med bankene har mulighet til å disponere så snart forholdstallene i låne avtalens covenants er tilfredsstillende. Dette gir selskapet en bedre fleksibilitet eksempelvis i forhold til senere investeringer, enn om selskapet hadde foretatt en ekstraordinær nedbetaling på banklånet. Utleiestatistikk (MSEK) Q Q Q Q1 Q Nytegnede avtaler 7,7 3,5 7,3 18,5 Reforhandlede avtaler 1,6 0,9-0,5 2 Oppsagt for fraflytting -6,9-4,0-4,5-15,4 Konkurser -0,9-0,2-0,2-1,3 Totalt 1,5 0,2 2,1 3,8 4

5 SveaReal Konsern Resultat (TSEK) Driftsinntekter Leieinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Driftskostnader eiendom Sum driftskostnader Driftsnetto eiendom Administrative poster Selskapsadministrasjon Rådgivningsavtaler Management Avskrivninger Andre driftskostnader Sum administrative poster Driftsresultat Finansposter Renteinntekter 331 Rentekostnader Andre finanskostnader Sum finansposter Resultat før skatt Nøkkeltall eierkostnader og finansiering Eierkostnader eiendom*) 27,5 % 26,0 % Eierkostnader selskap*) 12,4 % 11,1 % Flytende rente inkl margin 1,93 % 1,50 % Rentesikringsgrad 101,3 % 101,5 % Egenkapitalgrad 20,7 % 21,0 % Gjeldsgrad (LG+KG/EK) 3,8 3,8 Finansieringsgrad 1 (AM/LG+EK) 1,0 1,0 Finansieringsgrad 2 (OM/KG) 0,91 0,96 *) Eierkostnader delt på periodens leieinntekter SveaReal Konsern Balanse (TSEK) Eiendeler Anleggsmidler Utsatt skattefordel Eiendom og tomter Driftsløsøre Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Omløpsmidler Kundefordringer Andre fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital Aksjekapital (2400 aksjer á NOK 1000) Overkursfond Annen opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Påløpte honorarer Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Kontantstrøm fra virksomheten Selskapets bankinnskudd er redusert fra SEK 197,2 mill per inngangen til 2009 til SEK 176,3 mill per 30. september Av bankinnskuddet per 30. september 2009 er SEK 52,9 mill innestående på deposit account, i forbindelse med at banken foretar en cash sweep av selskapets likviditetsbeholdning ut over et fastsatt nivå. Reduksjonen av likviditetsbeholdningen i perioden skyldes blant annet investeringer i perioden som finansieres over driften. Selskapet forventer imidlertid en marginal årlig positiv kontantstrøm i 2010 og 2011, blant annet som følge av et lavere investeringsnivå i 2010 samt utsatt utbetaling av renter og avdrag på selskapets topplånene. Økte avdrag på pantelånet reduserer imidlertid nettolikviditeten de kommende par årene. Den marginalt positive kontantstrømmen forutsetter at selskapet ikke foretar større investeringer eller at andre ekstraordinære hendelser påvirker arbeidskapitalen. Agio/valuta For at regnskapsrapporteringen på best mulig måte skal gjenspeile selskapets virksomhet, har SveaReal AS valgt å rapportere selskapets kvartalstall i SEK. På den måten vil ikke endringer i valutakursen for SEK forstyrre regnskapsrapporteringen av selskapets drift. Selskapets offisielle årsregnskap vil imidlertid fortsatt utarbeides i NOK og vil inneholde valutaomregninger/poster som påvirkes av utviklingen i SEK/NOK kursen. Valutakursutviklingen for SEK/NOK siden etableringen av SveaReal AS i slutten av 2007 er illustrert i grafen på neste side. SEK/NOK kursen har i perioden fra 1. november 2007 til 1. november 2009 beveget seg fra 84,52 til 81,83. Egenkapitalen i SveaReal AB på SEK 1,2 mrd ble 20. desember 2007 overført til vekslingskurs 84,59. Til sammenlikning var SEK kursen 82,68 per 30. september 2009, noe som omlag tilsvarer gjennomsnittlig valutakurs hittil i år. Siden SveaReal AS har skutt ned mesteparten av kapitalen i sitt svenske datterselskap som egenkapital, vil endringer i valutakursen SEK/NOK kun i mindre grad gi regnskapsmessige resultateffekter i SveaReal AS konsernregnskap. Resultateffekter i konsernregnskapet vil således kun oppstå ved verdiendringer på konsernlån/fordringer og bankbeholdning i SEK. Per 30. september 2009 utgjorde langsiktige konsernlån til SveaReal AB omlag 6 % av den innskutte kapitalen i datterselskapet, noe som hittil i år har gitt et urealisert valutatap i konsernregnskapet på omlag NOK 2,4 mill. Per samme tidspunkt har morselskapet kun et mindre innskudd på SEK konto. Effekten av endringer i valutakursen påvirker i tillegg konsernregnskapets balanse på to måter. Som følge av at SveaReal ABs resultat omregnes til gjennomsnittskurs i perioden, mens balansen om regnes Sveareal AS Kvartalsrapport 3. kvartal

6 til kursen på balansedagen, oppstår det en omregnings differanse som føres mot konsernets egenkapital. I tillegg oppstår det en valutaeffekt i konsolideringen ved at underliggende verdier i SveaReal AB omregnes til NOK på den aktuelle balansedagen ( ), mens SveaReal AS aksjepost i det svenske datter selskapet ikke justeres for kursutviklingen siden vekslingen av egenkapitalen i desember Valutadifferansen som oppstår som følge av dette er ikke å regne som en resultatpost og føres mot egen kapitalen i konsernregnskapet. SEK / NOK kurs november 2007 november Som det fremgår av grafen, var SEK/NOK kursen i desember 2008 høyere enn den var per 30. september Dette gir en negativ effekt for selskapets regnskap i norske kroner og kursutviklingen i denne perioden medfører en reduksjon av selskapets egenkapital per 30. september på omlag NOK 71 mill SveaReal Eiendoms porteføljen Tre av selskapets eiendommer er solgt hittil i år. Den økonomiske ledigheten i porteføljen øker noe, mens leiekontraktenes gjenværende løpetid opprettholdes og er på samme nivå som ved tilsvarende tidspunkt i fjor. Eiendomsporteføljen Selskapets eiendomsportefølje består per 30. september 2009 av 79 eiendommer, etter at to eiendommer ble avhendet i 3. kvartal Den estimerte markedsleien for selskapets portefølje ved 100 % utleie er redusert til SEK 455 mill, hovedsakelig som følge av salg av de to eiendommene. Utleibart areal er følgelig også redusert, fra kvm til kvm. Ledigheten i porteføljen har økt fra 7 % til 7,6 % i tredje kvartal Det er imidlertid verdt å merke seg at rapporterte ledighetstall er et øyeblikksbilde som ikke tar hensyn til inngåtte leiekontrakter med oppstart frem i tid. Leiekontraktenes vektede gjenværende løpetid har i tredje kvartal 2009 falt fra 3,67 år til 3,51 år, noe som tilsvarer nivået ved utløpet av tredje kvartal To av selskapets eiendommer i Norrköping som eies av Pelikanhuset AB, Pelikanen 24 og 25, er avhendet i perioden. Eiendommene som ligger sentralt i Norrköping er av eldre beskaffenhet og er av lav teknisk og bygningsmessig standard. Dette gjelder spesielt Pelikanen 25 som i dagens forfatning krever større investeringer for å muliggjøre utleie. SveaReal anser ikke eiendommene for å være en del av selskapets kjernevirksomhet eller til å være tilstrekkelig lønnsomme investerings objekter. Eiendommene selges til et lokalt eiendomsselskap som har denne typen eiendom i Norrköping som sitt satsningsområde. Eiendommene selges til omlag 19 % over bokført verdi, noe som etter transaksjonskostnader gir en gevinst på omlag SEK 1,6 mill og en positiv kontantstrøm på omlag SEK 4,6 mill. Utvikling investeringer prosjekter Selskapet eier i dag en rekke tomtearealer, hvor det pågår plan- og prosjekteringsarbeid med tanke på langsiktig utvikling. I dagens marked er det imidlertid vanskelig å realisere prosjekter av en viss størrelse. Større utviklingsprosjekter vil derimot i et lengre perspektiv eksempelvis kunne gjennomføres i samarbeid med andre eiendomsutviklere og leietakere med ekspansjonsplaner. Eiendomsportefølje Q Q Q Q Q Antall eiendommer Markedsleie fullt utleid, MSEK Utleibart areal, i 1000 kvm Økonomisk ledighet, MSEK Ledighet, i 1000 kvm Økonomisk utleiegrad i % 93,9% 93,9% 91,9% 93,0% 92,4% Økonomisk løpetid kontrakter 3,50 år 3,42 år 3,51 år 3,67 år 3,51 6

7 Eiendom kategori Utleibart areal (kvm) Sum inntekter fullt utleid p.a. (TSEK) Estimert leie ledige lokaler (TSEK) Sum inntekter p.a. (TSEK) Økonomisk ledighet Logistikk/industri > kvm ,5 % Logistikk/industri < kvm ,0 % Kontor ,5 % Handel/Øvrig ,4 % SUM ,6 % Hunnerup rett utenfor Lund er et eksempel på et område med til dels store utviklingsmuligheter og hvor selskapet gitt de riktige ramme betingelser vil kunne realisere større utviklingsprosjekter. Bygningsmassen er per i dag på omlag kvm, og består i hovedsak av kontorer. Eiendommen er et tidligere sykehusområde med en parkmessig beliggenhet som i et lengre perspektiv vil kunne utvikles til et sentralt område for både bolig, næring og handel. I dette området eier SveaReal tomteområder på hele kvm som i den eksisterende reguleringsplanen gir mulighet for bygging av omlag kvm til bolig og næringsformål. Lund er et attraktivt område som allerede har et aktivt næringsliv, ikke minst i forbindelse med universitetet og sykehuset i Lund. Gjennomførte investeringer per 30. september 2009 består i stor grad av leietakertilpasninger som er gjennomført i samband med nye- og reforhandlede leieavtaler. For øyeblikket er det i underkant av 30 pågående investeringsprosjekter i porteføljen, med en total estimert investeringsramme på omlag SEK 42 mill. Per 30. september 2009 er bokført verdi av disse omlag SEK 20 mill, som i hovedsak er aktivert regnskapsmessig. Verdivurderinger I samråd med bankene er det ikke gjennomført nye verdivurderinger av selskapets eiendomsportefølje per 30. september Dette fordi man oppfatter markedet som mer stabilt enn i første halvdel av 2009 og at det således ikke forventes store verdiendringer sammenlignet med vurderingene som ble gjennomført i andre kvartal Det forventes en flatere utvikling i direkteavkastningskrav for næringseiendom, men samtidig knyttes det noe mer usikkerhet til vurderingen av ledige lokaler samt forventningene til fremtidig ledighet i porteføljen. Neste verdivurdering av porteføljen vil bli gjennomført per 31. desember Göteborg Lidköping Borås Karlstad Motala Jönköping Vetlanda Västerås Linköping Norrköping Täby STOCKHOLM Haninge Botkyrka Södertälje Visby Gotland Uendrede eiendomsverdier gjør at forholdet mellom selskapets belåning og eiendomsverdiene, Loan-to-Value (LTV), er så godt som uendret i forhold til andre kvartal LTV er per 30. september 2009 omlag 76 %, noe som innebærer at selskapet fortsatt er i «Cash trap event» området mellom %. Helsingborg Landskrona Malmö Lund SveaReal AS er et eiendomsselskap som ble etablert i november Selskapet overtok i januar 2008, gjennom heleide datterselskaper, 82 eiendommer i Sverige. Eiendommene forvaltes av SveaReal AB, som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Regnskapstallene er ikke revidert og kvartalsrapporten er utarbeidet av SveaReal AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvar dersom opplysningene skulle vise seg å være uriktige eller ufullstendige. Sveareal AS Kvartalsrapport 3. kvartal

8 Miksmaster Manager: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/kristian Nordtømme, Tordenskiolds gate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS DnB NOR Bank ASA, DnB NOR Markets Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: SveaReal AS legger ut aksjonærinformasjon på hovedtilretteleggers nettsted: SveaReal AB har egne nettsider: