Årsrapport DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Transkript

1 Årsrapport 2014 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 2 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Styrets beretning og konsernregnskap Noter konsern Regnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Noter DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

3 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Årsberetning 2014 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA selskap og konsern Virksomhetens art og hvor den drives DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap som har hatt til formål å eie aksjer i datterselskap med investeringer i eiendom. Selskapet har gjennomført en investeringsfase og forvaltningsfase. Nå er selskapet i realiseringsfasen og pr. 26. januar 2015 ble det alt vesentlige av virksomhetene i Norge og Sverige solgt til et investeringsfond administrert av Starwood Capital Group. Etter nevnte salg gjenstår eierskap i SveaReal AS og Handelspark Invest I AS. Handelspark Invest I AS eier pr. årsskiftet gjennom det deleide datterselskapet Skandinaviske Handelsparker AS en handelseiendom i Töcksfors samt en tomt i Stenungsund, begge beliggende i Sverige. SveaReal AS har ingen gjenværende operativ virksomhet. Selskapet har forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontoradressen til Konsernets økonomiske forvalter Basale AS. Pr hadde eiendommen Töcksfors Handelspark, inklusive utbyggingspotensiale og tomten Munkeröd 1:80 i Stenungsund en antatt markedsverdi på SEK 296 mill. Ved inngangen til 2014 var verdien SEK 319 mill. Konsernets og Selskapets virksomhet og resultat i 2014 Selskapets aktivitet har bestått i å investere innskutt kapital videre i næringseiendom. Eiendomsporteføljen Etter 26. januar 2015 består konsernets eiendomsportefølje av 75% av handelseiendommen Töcksfors Handelspark som har et totalt areal på ca m2. Eiendommen har et ytterligere utviklingspotensial på ca m2. I tillegg eier Konsernet 75 % av tomten Munkeröd 1:80 i Stenungsund. Töcksfors Handelspark har en utleiegrad på 79 %. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper benevnes etter dette som Konsernet. Vesentlige hendelser i 2014 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA kartla og vurderte i 2014 strategiske alternativer for realisasjon av eiendomsporteføljen tilknyttet de tidligere operative virksomhetene gjennom datterselskapene FORTIN AS og SveaReal AS. Arbeidet var omfattende og tidvis vanskelig. Prosessen ledet pr. desember 2014 frem til avtale med Starwood Capital Group om salg av det alt vesentlige av eiendomsporteføljen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Avtalen innebar at FORTIN AS med underliggende selskaper og eiendommer, samt de svenske datterselskapene til SveaReal Fastigheter AB (selskap 100% eiet av SveaReal AS), ble solgt til Starwood Capital Group til en samlet eiendomsverdi av ca. 11 milliarder norske kroner. Transaksjonene ble gjennomført som to separate transaksjoner. Betingelsene og konsekvensene av avtalene ble lagt frem for, og godkjent av, aksjonærene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA i ekstraordinær generalforsamling 12. januar Transaksjonene ble endelig gjennomført pr. 26. januar Verdivurdering av eiendomsporteføljen Eiendommen Töcksfors Handelspark er verdsatt til virkelig verdi på bakgrunn av eksterne, uavhengige verdivurderinger. Eiendommen verdsettes gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelparametere er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges også til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger. De uavhengige verdivurderingene dannet grunnlaget for vurdering av virkelig verdi av eiendommen på balansetidspunktet. Økonomisk forvaltning utføres av Basale AS. Töcksfors Handelspark forvaltes og driftes gjennom Concilia Retail Property AS, som eier 25 % av Skandinaviske Handelsparker AS. Resultatregnskap, kontantstrøm og balanse Konsernet har siden utarbeidet konsernregnskapet i tråd med prinsippene i IFRS (International Financial Reporting Standards). Med unntak av majoritetsposten i ett eiendomseiende selskap er det i desember 2014 inngått avtale om salg av samtlige av selskapets eiendommer, samt tilhørende øvrige eiendeler og forpliktelser. Overdragelsen ble gjennomført i januar Samtlige eiendommer som inngår i salget er i konsernregnskapet for år 2014 klassifisert som «holdt for salg / ikke videreført virksomhet». I resultatregnskapet er postene som er knyttet til de selskapene som er holdt for salg samlet og skilt ut på en egen linje. Et detaljert resultatregnskap for eiendommene som er «holdt for salg» er presentert i en egen note til årsregnskapet. Resultattallene for år 2013 er omarbeidet tilsvarende for å få korrekte sammenligningstall. Transaksjonene er gjennomført ved én samlet overdragelse av eiendommene i Norge, og én samlet overdragelse av eiendommene i Sverige, ved salg av henholdsvis samtlige aksjer i FORTIN AS og SveaReal AB. Brutto leieinntekter for videreført virksomhet i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Konsern ble i 2014 NOK 15,5 mill. I tillegg kommer andre inntekter med NOK 6,2 mill. Driftskostnader tilknyttet eiendommene og administrasjonskostnader utgjør samlet NOK 52,1 mill., hvorav kostnader ifm. eiendomssalgene utgjør NOK 35,8 mill. Etter urealisert verdiendring på investeringseiendom på NOK -16,4 og netto rente- og finansposter på NOK -13,3 mill. ble resultatet et underskudd etter skatt på NOK 61,5 mill.,

4 4 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 ERIK GJELLESTAD, STYRELEDER (FØDT 1953) Erik Gjellestad har vært styreleder i Selskapet siden Han innehar også styreverv i blant annet Obligasjonsfondene III - V AS, SpareBank 1 Skadeforsikring AS, og er partner og medeier i rådgivningsselskapet Saga Management AS. Han har tidligere blant annet vært administrerende direktør i Vesta Forsikring AS og SpareBank 1 Skadeforsikring AS, samt hatt ledende stillinger i Aktiv Forsikring AS, NICE AS og Storebrand Idun AS. Erik Gjellestad er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøgskole. justert for omregningsdifferanser og andel av resultat tilknyttet minoritetsinteresser. Driftsresultat før verdiendringer og netto rente- og finansposter er negativt med NOK 30,4 mill. Totalresultatet for Konsernet ble et underskudd på NOK 640,2 mill., hvorav NOK 578,9 mill. av dette relaterer seg til ikke videreført virksomhet. For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet et underskudd etter skatt på NOK 836,6 mill. Underskuddet skyldes i hovedsak nedskrivning av aksjer i datterselskapet FORTIN AS med NOK 831,7 mill. Dette som følge av negativ utvikling i verdiene på Konsernets eiendommer, men primært på verdien på rentesikringer i de underliggende datterselskapene. Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter, eksklusive renter, var for videreført og ikke videreført virksomhet i Konsernet NOK 717,1 mill. Etter salg, investeringer og finansieringsaktiviteter utgjorde netto endring i kontanter og likvider NOK -161,4 mill. Konsernets samlede kontantbeholdning er pr NOK 382,5 mill. Likviditetsbeholdningen anses etter gjennomføringen av transaksjonene med Starwood å være på et tilfredsstillende nivå for å kunne ivareta en forsvarlig drift og kunne gjennomføre påkrevde investeringer for å sikre leieforholdene. EVA ERIKSSON, STYREMEDLEM (FØDT 1959) Eva Eriksson har vært styremedlem i Selskapet siden juni Hun har vært styremedlem i Strategisk Arkitektur siden våren 2009, leder fra 2012, og styremedlem i styret i SveaReal AS fra Siden 2011 har hun også vært styremedlem i Fabege AB (publ), og siden 2013 styremedlem i Hemsö Fastighets AB. Hun har tidligere vært administrerende direktør i Norgani Hotels ASA, forretningsområdesjef Fastighetsutveckling, JM AB (publ), i tillegg til ulike lederstillinger innen eiendom og finans. Hun er utdannet sivilingeniør fra KTH i Stockholm. Totalkapitalen i Konsernet var pr på NOK 11,5 mrd. Av dette gjelder NOK 11,1 mrd. av sum eiendeler holdt for salg og NOK 9,7 mrd. av sum gjeld og egenkapital gjelder forpliktelser knyttet til eiendeler holdt for salg. Egenkapitalen pr var på NOK 1 477,1 mill. Dette gir en regnskapsmessig soliditetsgrad på 13 %. Konsernet samlet sett hadde en belåningsgrad på 87 %. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3 3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet for selskapet, og at denne forutsetningen er til stede. Arbeidsmiljø Konsernet hadde pr totalt 31 ansatte, hvorav virksomheten i Norge pr. årsskiftet hadde 6 ansatte. I Sverige var det pr. årsskiftet 25 ansatte. Konsernet har etablert en policy som ivaretar hensynet til likestilling mellom kjønnene. I den norske virksomheten er 17 % av de ansatte kvinner, mens i den svenske virksomheten utgjør andel kvinner 56 %. I Norge ble det ikke registrert sykefravær eller personskader i løpet av 2014, mens sykefraværet i Sverige utgjorde 3,19 %. Arbeidsmiljøet vurderes som godt.

5 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Etter transaksjonene 26. januar 2015 har Konsernet ingen ansatte ettersom de medarbeidere som Konsernet har hatt, har beholdt sine ansettelsesforhold i selskapene som er solgt. Konsernets styre består av to kvinner og to menn. Konsernet er bevisst de samfunnsmessige krav til likestilling. Ytre miljø og samfunnsansvar DnB NOR Eiendomsinvest I ASA s virksomhet forurenser i svært liten grad det ytre miljø. Løpende drift inkluderer fortløpende oppdatering av HMS-forhold slik at offentligrettslige pålegg er oppfylt til enhver tid eller er under bearbeiding. Risikoforhold Det er styrets vurdering at det ikke er særskilte risikoforhold relatert til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA som avviker fra Konsernets samlede risikobilde. Risikobildet vurderes derfor samlet for Konsernet. ALF BOY ASHEIM, STYREMEDLEM (FØDT 1946) Alf B. Asheim har vært styremedlem i Selskapet siden Han innehar også styreverv i Foreningen Humanitærgruppens legat og Sens AS. Han er nylig pensjonert som Director Special Projects i Telenor (Telenors eiendomsinvesteringer i utlandet). Han har tidligere vært adm. direktør for Telenor Eiendom Holding, SAS Properties, AS Eiendomsutvikling i tillegg til ulike stillinger i Det norske Veritas. Asheim er utdannet Siviløkonom med blant annet Master of Business Administration fra University of Denver. Markedsutvikling Konsernet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet gjennom sitt eierskap av eiendommen Töcksfors Handelspark i Handelspark Invest I AS. Dette markedets utvikling avhenger av tilstanden i norsk og svensk økonomi, herunder rentenivå og valutakurs, utvikling i BNP, tilgjengelig kreditt, risikovilje med mer, men også av utviklingen i internasjonal økonomi. Risiko knyttet til leieinntekter Konsernets leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og den forretningsmessige utviklingen hos leietakere. Leieavtalene gir i de fleste tilfeller faste inntekter i leieperioden hvoretter leiekontrakten reforhandles eller eventuelt utløper. CAMILLA WAHL, STYREMEDLEM (FØDT 1970) Camilla Wahl har vært styremedlem i FORTIN AS siden mai Hun innehar diverse andre styreverv, blant annet i Pareto Bank ASA, Rom AS og Wahl Eiendom AS. Wahl har også sittet i styret i NLP ASA. Hun har hatt egen advokatpraksis, og har tidligere vært partner i Legalteam advokatfirma DA. Wahl har jobbet i Advokatfirmaet Selmer, Wikborg, Rein & Co og Utenriksdepartementet. Wahl er utdannet jurist fra universitetet i Oslo, er bedriftsøkonom fra NHHK og har studert sosialøkonomi ved Universitetet i Oslo. Kredittrisiko Konsernets leieinntekter er utsatt for generell kredittrisiko knyttet til den enkelte leietakers betalingsevne og soliditet. Det er for de fleste leieforhold stillet sikkerhet som bankgaranti eller depositum for 3-6 måneders leie. Finansrisiko En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Konsernets eiendomsinvestering vurderes å være tilfredsstillende finansiert pr Likviditetsrisiko Etter 26. januar 2015 har konsernet to rentebærende lån, hvorav det ene blir gjort opp i mai Det andre er tilknyttet Töcksfors Handelspark AB. I forbindelse med utløp av dette lånet vil det være

6 6 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 en risiko knyttet til refinansiering. Konsernet risikerer at hele eller deler av låneforholdet ved utløp av låneavtalen må refinansieres med egenkapital. Videre plan for virksomheten Konsernet er nå inne i sin antatt siste fase med realisering av gjenværende aktiva med påfølgende avvikling. Konsernet har, etter mottak av salgsproveny 26. januar 2015, tilfredsstillende likviditet og vil opprettholde en likviditetsbuffer som tar høyde for likviditetsbehov tilknyttet selskapets gjenværende investeringer. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at gjenværende rentebærende lån har flytende rente. Denne renten består i hovedsak av en pengemarkedsrente pluss bankenes marginpåslag. Styrets fokus vil fremover være å finne en forretningsmessig god løsning tilknyttet gjenværende aktiva slik at Selskapet kan avvikles og gjenværende verdier distribueres til aksjonærene. Styrets forslag til resultatdisponering Konsernet har i regnskapsåret et underskudd etter skatt på NOK 640,8 mill. og et totalresultat på NOK 640,2 mill. Morselskapet har i regnskapsåret 2014 et underskudd på NOK 836,6 mill. Styret foreslår følgende resultatdisponering for Selskapet: Valutarisiko Konsernet var pr eksponert for valutarisiko ved at Konsernets verdier var investert i svensk eiendom i svenske kroner (SEK). Konsernet har samtidig begrenset sin risiko i forbindelse med endringer i valutakurser ved at lånefinansieringen i Sverige var gjort i lokal valuta. I forbindelse med salget av porteføljen i Sverige til Starwood, ble det alt vesentlige av gjenværende valutaeksponering sikret. Årets underskudd på NOK 836,6 mill. føres som udekket tap. Etter styrets vurdering er Konsernets tilgjengelige likviditet tilstrekkelig for driften i Selskapets gjenværende levetid. Hendelser etter balansedagen Konsernet har ingen spesielle hendelser å rapportere etter balansedagen utover at salget av det vesentligste av porteføljen ble gjennomført pr. 26. januar Oslo, den 14. april 2015 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Trond Arne Espås Daglig leder Alf B. Asheim Styremedlem Camilla Wahl Styremedlem

7 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Resultatregnskap Konsern (Tall i NOK) Note Driftsinntekter og driftskostnader Leieinntekter 8, Andre inntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader eiendommer 8, Administrasjonskostnader 24, Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendringer investeringseiendom Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer Urealisert verdiendring på investeringseiendom Sum driftsresultat Resultatandel tilknyttet selskap 11, Finansinntekter Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi 3, 12, Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi 3, 12, Finanskostnader 3, Netto resultat av finansposter Resultat før skatt fra videreført virksomhet Skattekostnad Årsresultat fra videreført virksomhet Årsresultat fra ikke videreført virksomhet Årsresultat Andre inntekter og kostnader Omregningsdifferanser Sum andre inntekter og kostnader Periodens totalresultat Andel resultat ikke-kontrollerende eierinteresser tilhørende videreført virksomhet Andel resultat ikke-kontrollerende eierinteresser tilhørende ikke videreført virksomhet Andel resultat kontrollerende eierinteresser

8 8 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 Balanse Konsern (Tall i NOK) Note Eiendeler Anleggsmidler Utsatt skattefordel 5, Goodwill 5, Investeringseiendom 5, 8, Anlegg og utstyr Investeringer i tilknyttede selskaper Lån til tilknyttede selskaper Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Omløpsmidler Andre fordringer 13, 14, Kontanter og kontantekvivalenter 4, 13, 15, Sum omløpsmidler Eiendeler holdt for salg Sum eiendeler

9 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Note Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Aksjekapital 4, Overkurs 4, Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital Andel ikke-kontrollerende eierinteresser Sum egenkapital Gjeld Langsiktig rentebærende gjeld 3, 13, Finansielle derivater 3, 12, Annen langsiktig gjeld 3, Utsatt skatt Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 3, 13, Betalbar skatt 13, 19, Finansielle derivater 3, 12, Annen kortsiktig gjeld 3, 13, 18, 20, Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Forpliktelser knyttet til eiendeler holdt for salg Sum gjeld og egenkapital Oslo, den 14. april 2015 Erik Gjellestad Styreleder Eva Eriksson Styremedlem Trond Arne Espås Daglig leder Alf B. Asheim Styremedlem Camilla Wahl Styremedlem

10 10 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 Egenkapital Konsern (Tall i NOK) Innskutt egenkapital Annen egenkapital Omregning knyttet til Ikke- Opptjent utenlandske kontrollerende Sum Note Aksjekapital Overkursfond egenkapital datterselskaper eierinteresse egenkapital Årets resultat Effekt virksomhetssammenslutning - - Effekt av emisjon minoritet Andre inntekter og kostnader Effekt valutakursendringer Årets utvidede resultat Andel av årets resultat som utgjør omregningsdifferanse: Årets resultat Effekt virksomhetssammenslutning - - Effekt av innskudd heleid datterselskap i deleid datterselskap - - Andre inntekter og kostnader Effekt valutakursendringer Årets utvidede resultat Andel av årets resultat som utgjør omregningsdifferanse:

11 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Kontantstrøm Konsern (Tall i NOK) Note Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Justert for: Tilbakeføring nedskrivning goodwill Endringer i virkelig verdi investeringseiendom Endring virkelig verdi rentederivater Finansinntekter Finanskostnader Netto valutakursendringer Kontantstrøm før endring i arbeidskapital Endring i arbeidskapital Kundefordringer og andre fordringer Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Betalte skatter - - Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Betalte renter Mottatte renter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter inklusive renter Kontantstrømmer knyttet til anskaffelse av eiendom Kjøp av eiendom Salg av eiendom Kjøp av driftsmidler Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finanseringsaktiviteter Opptak av nye lån - - Nedbetaling av lån Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider Åpningsbalanse kontanter og likvider Valutaendring på IB kontanter og likvider Kontanter og likvide midler ved periodens slutt Herav bundne kontanter og likvide midler

12 12 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 Noter Konsern Om ikke annet er oppgitt i noten er alle beløp i NOK Note 1 Generell informasjon DNB NOR Eiendomsinvest I ASA (selskapet) er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i på Beddingen 10, 7484 Trondheim, Norge. Selskapet er morselskap i eiendomskonsernet FORTIN AS. Konsernet virksomhet består i investeringer i eiendomsprosjekter og eiendomsrelaterte prosjekter. Konsernet innehar en betydelig eiendomsportefølje. Eiendommene ligger henholdsvis i Norge og Sverige. Selskapet er i realiseringsfasen og den 26. januar 2015 ble det alt vesentlige av virksomheten i Norge og Sverige solgt til et investeringsfond administert av Starwood Capital Group. Etter nevnte salg gjenstår virksomheten med eierskap i SveaReal AS og Handelspark Invest I AS. Handelspark Invest I AS eier pr. årskiftet gjennom det deleide datterselskapet Skandinaviske Handelsparker AS, en handelseiendom i Töcksfors samt en tomt Stenungsund, begge beliggende i Sverige. SveaReal AS har ingen gjenværende operativ virksomhet. Avhendet virksomhet er presentert som ikke videreført virksomhet, se note 7 for informasjon om ikke videreført virksomhet. Regnskapet ble godkjent for offentliggjøring av styret den 14. april Note 2 Regnskapsprinsipper 2.1 Hovedprinsipper 2.2 Endring av regnskapsprinsipper 2.3 Konsolidering 2.4 Valuta 2.5 Investeringseiendom 2.6 Driftsmidler 2.7 Anleggsmidler holdt for salg 2.8 Leieavtaler 2.9 Goodwill 2.10 Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler 2.11 Finansielle instrumenter 2.12 Kundefordringer 2.13 Kontanter og kontantekvivalenter 2.14 Egenkapital 2.15 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 2.16 Lån 2.17 Lånekostnader 2.18 Betalbar og utsatt skatt 2.19 Avsetninger 2.20 Inntektsføring 2.21 Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader 2.22 Ytelser til ansatte 2.23 Utdeling av utbytte 2.24 Renteinntekter 2.25 Utdeling av utbytte 2.1 Generelt Selskapet avlegger konsernregnskapet i overensstemmelse med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) som fastsatt av EU, samt de tillegg som følger av norsk regnskapslov. Konsernregnskapet baseres på historisk kostprinsippet med følgende unntak: Investeringseiendom vurderes til virkelig verdi Eierbenyttet eiendom vurderes til verdiregulert med verdiendringer mot andre inntekter og kostnader Finansielle derivater vurderes til virkelig verdi over resultatet Konsernregnskapet er utarbeidet med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under ellers like forhold. Sammenligningstallene er utarbeidet etter samme regnskapsprinsipper.

13 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Endring av regnskapsprinsipper (a) Nye og endrede standarder implementert av konsernet Av endringer i IFRS implementert i 2014 er ikrafttredelsen av IFRS 10 Konsernregnskap, IFRS 11 Felleskontrollert virksomhet og IFRS 12 Opplysninger om investeringer i andre selskaper de som har representert de største endringene generelt. For konsernet har implementering av IFRS 10 og IFRS 11 ikke medført endringer for konsernet, mens IFRS 12 har påvirket omfanget av informasjon som gies i forhold til investeringer i datterselskap. Økt informasjon som følge av opplysningskravene i IFRS 12 fremgår i note 11. Øvrige nye standarder har ikke medført endringer av betydning for konsernet. (b) Nye og endrede standarder som ikke er implementert av konsernet En rekke nye og endringer i standarder og fortolkninger er utgitt av IASB med ikrafttredelses tidspunkt for regnskapsperioder som begynner etter 1. januar Ingen av disse er anvendt av selskapet i forbindelse med utarbeidelse av årsregnskapet for De mest sentrale ny standarder og endringer i eksisterende standarder er: IFRS 9 Finansielle instrumenter IFRS 15 Inntekter fra kontrakter med kunder Disse standardene forventes ikke medføre vesentlige endringer for konsernet. 2.3 Konsolidering og virksomhetssammenslutninger Datterselskap Datterselskaper er alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse over finansielle og driftsmessige prinsipper. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie (direkte eller indirekte) av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital i et selskap. Effekten av eventuelle opsjoner eller andre avtaler som medfører at konsernet blir i stand til å styre finansielle og operasjonelle retningslinjer vurderes også. Datterselskaper inngår i konsernregnskapet fra det tidspunkt konsernet oppnår kontroll over selskapet. Datterselskap inngår i konsernregnskapet frem til konsernet mister kontrollen over selskapet. Kjøp av datterselskaper/virksomhetskjøp Kjøp av selskaper eller annen virksomhet som anses som en virksomhet regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi på tidspunktet konsernet oppnår kontroll. Utsatt skatt beregnes på forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og ikke kontrollerende eierinteresser sin andel. Ikke kontrollerende eierinteresser sin andel vurderes til ikke kontrollerende eierinteresser sin andel av netto eiendeler. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet. Kjøp av selskaper som ikke anses som virksomhetskjøp Kjøp av selskaper som ikke inkluderer tilstrekkelig aktivitet til å anses som en virksomhet, behandles som kjøp av eiendeler. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det beregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår ved førstegangsinnregning av kjøp.

14 14 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 Investeringer i tilknyttede selskaper Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll (normalt ved eierandel på mellom 20 % og 50%) over den finansielle og operasjonelle styringen. Tilknyttede selskaper inngår i konsernregnskapet fra tidspunktet konsernet oppnår vesentlig innflytelse, frem til det tidspunkt konsernet mister den betydelige innflytelsen. Tilknyttede selskaper innregnes etter egenkapitalmetoden. Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper justert for effekten av eventuelle mer- /mindreverdier på kjøpstidspunkt inngår på egen linje i resultatregnskapet. Konsernets andel av egenkapitalen i tilknyttede selskaper justert for eventuelle mer-/ mindreverdier og eventuell goodwill presenteres på egen linje i balansen. Eliminering av transaksjoner ved konsolidering Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert internfortjeneste og urealisert gevinst og tap er eliminert. Urealisert gevinst knyttet til transaksjoner med tilknyttede selskaper er eliminert med konsernets andel i selskapet/virksomheten. Tilsvarende er urealisert tap eliminert, men kun i den grad det ikke foreligger indikasjoner på verdinedgang på eiendelen som er solgt internt. 2.4 Valuta Konsernet presenterer sitt regnskap i NOK. Dette er også morselskapets funksjonelle valuta. Hvert selskap i konsernet definerer sin egen funksjonelle valuta. Funksjonell valuta er den valutaen i de økonomiske omgivelsene som selskapet opererer i. Utenlandsk valuta er annen valuta en den funksjonelle valutaen for den aktuelle enheten. Transaksjoner i utenlandsk valuta bokføres i funksjonell valuta til valutakurs på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til valutakurs på balansedagen. Alle effekter av valutaomregninger resultatføres dersom de ikke inngår som den del av nettoinvestering i utenlandsk enhet. Eiendeler og gjeld i utenlandske virksomheter/enheter omregnes til presentasjonsvalutaen med bruk av den gjeldende valutakursen på balansedagen, resultatposter knyttet til disse enhetene er omregnet til gjennomsnittlig kurs pr. kvartal. Omregningsdifferanse som oppstår i forbindelse med omregningen innregnes i andre inntekter og kostnader. Ved avhending av utenlandsk virksomhet, resultatføres det akkumulerte beløp som er ført over egenkapital som er knyttet til den spesifikke virksomheten. Benyttede valutakurser ved omregning av poster i svenske kroner: Balansen kurs ,97 94,72 Resultat snittkurs 91,84 90, Investeringseiendom Eiendom som holdes med formål å motta leieinntekter, verdistigning eller begge deler klassifiseres som investeringseiendom. Investeringseiendom inkluderer også eiendom under utvikling for fremtidig anvendelse som investeringseiendom. Investeringseiendommer blir initielt innregnet til kostpris inkludert transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter dokumentavgift, honorar for juridiske tjenester og provisjoner for å få eiendommen i den stand som er nødvendig for at den skal kunne driftes. Balanseført verdi inkluderer også kostnaden ved å erstatte deler av en eksisterende investeringseiendom på det tidspunkt hvor kostnaden er påløpt dersom vilkårene for balanseføring er oppfylt. Etter førstegangsinnregning bokføres investeringseiendommen til virkelig verdi. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi innregnes i resultatet når de oppstår. Etterfølgende utgifter knyttet til investeringseiendom balanseføres dersom det er sannsynlig at de vil medføre økonomiske fordeler fra investeringseiendommen og kostnadene kan måles pålitelig. Utgifter til drift og vedlikehold av investeringseiendom kostnadsføres løpende. Investeringseiendommer fraregnes når de er avhendet eller er permanent ute av drift og det ikke forventes noen økonomisk fordel ved en avhending. All gevinst eller tap ved avgang eller avhending innregnes i resultatregnskapet

15 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport i avhendingsåret. Gevinst eller tap ved avhending av investeringseiendommen er fastsatt som differansen mellom netto salgssum og balanseført verdi av eiendelen i det foregående årsregnskapet. 2.6 Driftsmidler Varige driftsmidler som ikke direkte inngår i investeringseiendommene er klassifisert som anleggsmidler, og måles til anskaffelseskost med fradrag for av- og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostnader som kan henføres direkte til anskaffelsen av de varige driftsmidlene. Anskaffelseskost kan også omfatte overføringer av gevinst/tap fra egenkapital som gjelder sikring av kontantstrømmer ved kjøp av anleggsmidler i utenlandsk valuta. Utgifter påløpt etter at driftsmidlet er tatt i bruk legges til driftsmidlenes balanseførte verdi eller balanseføres som en separat eiendel, avhengig av hensiktsmessighet, bare når det er sannsynlig at fremtidige økonomiske fordeler som kan knyttes til anskaffelsen vil tilfalle konsernet, og kostnaden ved anskaffelsen kan måles pålitelig. Balanseført verdi av den erstattede delen nedskrives til null. All annen reparasjon og vedlikehold resultatføres i perioden kostnaden oppstår. 2.7 Anleggsmidler holdt for salg Anleggsmidler (eller avhendingsgrupper) blir klassifisert som holdt for salg når balanseført beløp i hovedsak vil bli realisert ved en salgstransaksjon og et salg er vurdert som svært sannsynlig. Måling skjer til det laveste av balanseført verdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Investeringseiendom inngår i denne kategorien fra det tidspunktet det foreligger en intensjonsavtale på salg av eiendommen. 2.8 Leieavtaler (a)når et selskap i konsernet er leietaker Leieavtaler der den vesentlige delen av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos en annen part, utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Betalinger, herunder forskuddsbetalinger, ved operasjonelle leieavtaler klassifiseres som driftskostnad og resultatføres lineært over leieavtalens varighet. (b) Når et selskap i konsernet er utleier Eiendommer utleid ved operasjonell leasing inngår i investeringseiendom i konsernets balanse. Leieinntekter bokføres lineært over leieperioden. Konsernet betaler honorar til rådgivere i forbindelse med fremforhandling av nye leieavtaler med konsernets leietakere. Honorarer betalt i forbindelse med fremforhandling av leieavtaler balanseføres sammen med den aktuelle investeringseiendom og amortiseres over leieavtalen. Betalinger, leiefritak eller andre insentiver som gis til leietakere periodiseres lineært over leieperioden. 2.9 Goodwill Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi og ikke kontrollerende eierinteresser sin andel. For etterfølgende nedskrivningstesting tilordnes goodwill de kontantgenererende enheter eller grupper av kontantgenererende enheter som forventes å få fordeler av oppkjøpet hvor goodwill oppstod. Hver enhet eller gruppe av enheter hvor goodwill har blitt allokert representerer det laveste nivået i foretaket hvor goodwill følges opp for interne ledelsesformål. Goodwill følges opp for hvert driftssegment. Nedskrivning vurderes årlig, eller oftere om det forekommer hendelser eller endrede omstendigheter som indikerer et mulig verdifall. Balanseført verdi sammenlignes med gjenvinnbart beløp, som er det høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter. Eventuell nedskrivning kostnadsføres og blir ikke reversert i påfølgende perioder Nedskrivning av ikke finansielle eiendeler Immaterielle eiendeler med ubestemt utnyttbar levetid og goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler som avskrives vurderes for verdifall når det foreligger indikatorer på at fremtidig inntjening ikke kan forsvare eiendelens balanseførte beløp. Forskjellen mellom balanseført verdi og gjenvinnbart beløp resultatføres som nedskrivning. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og bruksverdi. Ved vurdering av verdifall grupperes anleggsmidlene på det laveste nivået der det er mulig å skille ut

16 16 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 uavhengige inngående kontantstrømmer (kontantgenererende enheter). Ved hver rapporteringsdato vurderes mulighetene for reversering av tidligere nedskrivninger på ikke-finansielle eiendeler (unntatt goodwill) Finansielle instrumenter Klassifisering Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: (a) Til virkelig verdi over resultatet og (b) Utlån og fordringer. Klassifiseringen avhenger av hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved anskaffelse. Konsernet finansielle forpliktelser er klassifisert som andre finansielle forpliktelser. (a) Finansielle derivater til virkelig verdi over resultatet Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet er finansielle eiendeler holdt for handelsformål. En finansiell eiendel klassifiseres i denne kategorien dersom den primært er anskaffet med henblikk på å gi fortjeneste fra kortsiktige prissvingninger. Derivater klassifiseres som holdt for handelsformål, med mindre de er en del av en sikring. Eiendeler i denne kategorien klassifiseres som omløpsmidler dersom det forventes at de vil bli gjort opp innen 12 måneder, ellers klassifiseres de som anleggsmidler. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres finansielle eiendeler i kategorien til virkelig verdi, transaksjonskostnader resultatføres. Gevinst eller tap som følge av endringer i virkelig verdi av eiendeler presenteres som verdiendringer på finansielle eiendeler tilvirkelig verdi i den perioden de oppstår. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. (b) Utlån og fordringer Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som ikke er derivater og som har faste eller bestembare betalinger, og som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balansedagen. Utlån og fordringer består av kundefordringer og andre fordringer, samt kontanter og kontantekvivalenter i balansen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres eiendeler i kategorien til virkelig verdi med tillegg for eventuelle transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres eiendelene til amortisert kost. Konsernet vurderer ved hver balansedato om det finnes objektive bevis på at en finansiell eiendel, eller en gruppe av finansielle eiendeler, har falt i verdi. Tap ved verdifall av en finansiell eiendel eller en gruppe av finansielle eiendeler resultatføres bare dersom det er objektive bevis på verdifall som et resultat av én eller flere hendelser som har inntruffet etter førstegangs balanseføring (en tapshendelse ) og denne tapshendelsen (eller hendelsene) påvirker fremtidige estimerte kontantstrømmer på en måte som kan måles pålitelig. Finansielle eiendeler fraregnes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. Andre finansielle forpliktelser Andre finansielle forpliktelser inneholder alle forpliktelser som ikke klassifiseres som virkelig verdi over resultatet ved førstegangsinnregning. De klassifiseres som kortsiktig dersom konsernet ikke har en ubetinget rett til å utsette betaling utover 12 måneder fra balansedagen. Ved førstegangsinnregning regnskapsføres forpliktelsene til virkelig verdi med fratrekk for eventuelle etableringskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres forpliktelsene etter amortisert kost. Finansielle forpliktelser fraregnes fra balansen på det tidspunktet når forpliktelser til å innfri forpliktelser er opphørt. Dette skjer som regel ved at konsernet innfrir sine forpliktelser.

17 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Nettopresentasjon av finansielle eiendeler og forpliktelser Finansielle eiendeler og forpliktelser presenteres netto i balansen og bare når det er en ubetinget motregningsrett som kan håndheves juridisk og hensikten er å gjøre opp netto eller realisere eiendelen og gjøre opp forpliktelsen samtidig Kundefordringer Kundefordringer oppstår ved fakturering av opptjente leieinntekter og andre inntekter som er innenfor den ordinære driftssyklusen. Kundefordringer som oppstår som en vanlig del av driftssyklusen klassifiseres som omløpsmidler. Kundefordringer som ikke inngår i den ordinære driftssyklusen og har forfall senere enn 12 måneder, klassifiseres som anleggsmidler Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid og trekk på kassekreditt. I balansen er kassekreditt inkludert i lån under kortsiktig gjeld Egenkapital Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Kostnader som er direkte knyttet til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner vises som fradrag i egenkapitalen, netto etter skatt, fra proveny. Egne egenkapitalinstrumenter som blir tilbakekjøpt (egne aksjer) blir innregnet til kostpris og blir presentert som reduksjon av egenkapital. Gevinst eller tap blir ikke resultatført som følge av kjøp, salg, utstedelse eller sletting av konsernets egne egenkapitalinstrumenter. Enhver differanse mellom balanseført verdi og vederlaget, dersom utstedt på nytt, blir innregnet i annen egenkapital. Stemmerettigheter knyttet til egne aksjer blir annullert og det blir ikke avsatt utbytte til egne aksjer. Ikke kontrollerende eierinteresser inngår i egenkapitalen. Ikke kontrollerende eierinteresser måles initielt til virkelig verdi av netto eiendeler ved oppkjøp. Ikke kontrollerende eierinteresser tilskrives sin forhåndsmessige andel av resultatet i de aktuelle datterselskapene. Kjøp og salg av aksjer til/fra ikke kontrollerende eierinteresser regnskapsføres som en egenkapitaltransaksjon. Forskjellen mellom forholdsmessig andel bokførte verdier og transaksjonspris belastes/godskrives kontrollerende eierinteresser sin andel av egenkapital Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld er forpliktelser til å betale for varer eller tjenester som er levert fra leverandørene til den ordinære driften. Leverandørgjeld er klassifisert som kortsiktig dersom den forfaller innen ett år eller kortere. Dersom dette ikke er tilfelle, klassifiseres det som langsiktig. Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved førstegangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost ved bruk av effektiv rente Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid som del av effektiv rente. Kostnader knyttet til etablering av trekkrettigheter balanseføres i påvente av låneopptak dersom det er sannsynlig at lån blir trukket opp. Kostnadene føres senere til fradrag på lånet ved opptrekk. Dersom det ikke anses sannsynlig at hele eller deler av trekkrettigheten blir trukket opp balanseføres honoraret som forskuddsbetalte likviditetstjenester og kostnadsføres over perioden rettigheten gjelder for Lånekostnader Lånekostnader fra generell og spesifikk finansiering knyttet til anskaffelse, konstruksjon eller produksjon av kvalifiserende eiendeler, som er eiendeler som det vil ta en betydelig periode å ferdigstille for tiltenkt bruk eller salg, aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen, frem til tidspunktet når eiendelen i all hovedsak er klar for tiltenkt bruk eller salg.

18 18 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 Eventuelle kapitalinntekter fra midlertidig plasseringer av lånebeløp som ennå ikke er benyttet til anskaffelse av en kvalifiserende eiendel skal trekkes fra rentekostnader som aktiveres som en del av anskaffelseskosten for eiendelen. Alle andre rentekostnader kostnadsføres i den perioden de påløper Betalbar og utsatt skatt Skattekostnaden for en periode består av betalbar skatt og utsatt skatt. Skatt blir resultatført, bortsett fra når den relaterer seg til poster som er ført direkte mot egenkapitalen. Hvis det er tilfelle, blir skatten også ført mot utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Skattemessig virkning på andre inntekter og kostnader er skilt ut og presentert over andre inntekter og kostnader. Disse inkluderer valutadifferanser på nettoinvesteringer i utenlandske foretak. Betalbar skatt for perioden beregnes i samsvar med de skattemessige lover og regler som er vedtatt, eller i hovedsak vedtatt av skattemyndighetene på balansedagen. Det er lovverket i de land der konsernets datterselskaper eller tilknyttede selskap opererer og genererer skattepliktig inntekt som er gjeldende for beregningen av skattepliktig inntekt. Ledelsen vurderer de standpunkt man har hevdet i selvangivelsene der gjeldende skattelover er gjenstand for fortolkning. Basert på ledelsens vurdering, foretas avsetninger til forventede skattebetalinger der dette anses nødvendig. Det er ved bruk av gjeldsmetoden beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en virksomhetssammenslutning, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps eller skattemessig resultat, blir den ikke balanseført. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser og skattelover som er vedtatt eller i det alt vesentlige er vedtatt på balansedagen, og som antas å skulle benyttes når den utsatte skattefordelen realiseres eller når den utsatte skatten gjøres opp. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Utsatt skattefordel og utsatt skatt skal motregnes dersom det er en juridisk håndhevbar rett til å motregne eiendeler ved betalbar skatt mot forpliktelser ved betalbar skatt, og utsatt skattefordel og utsatt skatt gjelder inntektsskatt som ilegges av samme skattemyndighet for enten samme skattepliktige foretak eller forskjellige skattepliktige foretak som har til hensikt å gjøre opp forpliktelser og eiendeler ved betalbar skatt netto Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger for miljømessige tilbakeføringer, restrukturering og rettslige krav når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør ved en overføring av økonomiske ressurser, og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Avsetning for restruktureringskostnader omfatter termineringsgebyr på leiekontrakter og sluttvederlag til ansatte. Det avsettes ikke for fremtidige driftstap. I tilfeller hvor det foreligger flere forpliktelser av samme natur, fastsettes sannsynligheten for at forpliktelsene vil komme til oppgjør ved å vurdere forpliktelser av denne typen under ett. Det gjøres derfor en avsetning selv om sannsynligheten for oppgjør knyttet til det enkelte forholdet kan være lav. Avsetninger måles til nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. Det benyttes en diskonteringssats før skatt som reflekterer nåværende markedssituasjon og risiko spesifikk for forpliktelsen. Økningen i forpliktelsen som følge av endret tidsverdi føres som finanskostnad Inntektsføring Inntekter inkluderer leieinntekter, servicehonorar og forvaltningshonorar fra eiendommene. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres i takt med utleieperioden. Inntekter som oppstår ved viderefakturering av kostnader til leietakere inntektsføres i den perioden de kontraktsmessig innvinnes.

19 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Eiendomsrelaterte kostnader og andre driftskostnader Utgifter direkte knyttet til drift av eksisterende eiendommer presenteres som eiendomsrelaterte kostnader, øvrige utgifter presenteres som administrasjonskostnader. Utgiftene kostnadsføres etter hvert som de påløper Ytelser til ansatte Pensjonsordninger Pensjonsordningene er generelt finansiert gjennom innbetalinger til forsikringsselskaper. Konsernets pensjonsordninger er innskuddsplaner. I henhold til lov om obligatorisk tjenestepensjon har alle konsernets ansatte i Norge pensjonsordninger som minst ivaretar lovens krav. Innskuddsbaserte pensjonsordninger De selskapene i konsernet som har ansatte har en innskuddsbasert pensjonsordning. Konsernet betaler faste bidrag til et forsikringsselskap, og har ingen juridisk eller annen forpliktelse til å betale ytterligere bidrag. Pensjonspremien kostnadsføres når den påløper. Overskuddsdeling og bonusplaner Konsernet regnskapsfører en avsetning der det foreligger kontraktsmessige forpliktelser Renteinntekter Renteinntekter inntektsføres basert på effektiv rente metoden etter hvert som de opptjenes. Når en fordring nedskrives reduserer konsernet balanseført verdi til gjenvinnbart beløp, som er den estimerte fremtidige kontantstrømmen neddiskontert med den opprinnelige effektive renten på instrumentet. Renteinntekter på nedskrevne lån bokføres ved bruk av effektiv rente metoden Klassifisering av eiendeler og gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld er poster med forfall innen 12 måneder, og andre poster som inngår i selskapets ordinære sirkulasjon av varer eller tjenester. Strategiske investeringer klassifiseres som anleggsmidler. Kortsiktig andel av langsiktig gjeld presenteres som kortsiktig Utdeling av utbytte Utbyttebetalinger til morselskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Note 3 Finansiell risikostyring Konsernets virksomhet medfører eksponering mot flere former for finansiell risiko, som markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets har en risikostyringsstrategi som går ut på å redusere effekten av eksponeringen mot de ulike risiki til et tilfredsstillende nivå. Markedsrisiko Eksponering mot finansiell markedsrisiko oppstår som følge av eksponering mot renteendring og valutaendringer. Eksoneringen reduseres i hovedsak ved bruk av finansielle derivater. Valutarisiko Konsernet har virksomhet i Norge og Sverige. Risikoen knyttet til valutaeksponering reduseres ved at finansiering i hovedsak skjer i samme valuta som den underliggende virksomheten. Ved avvik mellom funksjonell valuta og valuta for finansiering inngås valutakontrakter. Det blir ikke inngått sikringskontrakter for nettoinvestering i utenlandske virksomhet, noe som medfører at en nedgang i svenske kroner vil medføre en nedgang i egenkapital i forhold til netto investert kapital i Sverige. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Endring i variabler Effekt egenkapital Valutakryss SEK/NOK +10 % 3

20 20 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport 2014 Renterisiko Eksponering mot renterisiko oppstår ved at deler av lånefinansieringen er til flytende rentebetingelser. Lånene betjenes utfra løpende betalinger på inngått leieavtaler. Leiebetalinger endres ikke i forhold til rentenivået, men reguleres i henhold til inngått avtale. Endringer i rentenivå vil ha en direkte påvirkning på de fremtidige utgående kontantstrømmerfor konsernet. Eksponeringen mot svinginger i kontantstrømmer er redusert ved inngåelse av rentederivater. Sensitivitet i forhold til sentrale variabler (beløp i MNOK): Variabler Endring i variabler Effekt egenkapital, årlig Rente på bankgjeld +1 % -1 Kredittrisiko Kredittrisikoen er risikoen for tap som følge av at motparten i en avtale ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ovenfor konsernet. Risikoen er i hovedsak knyttet til kundefordringer og andre fordringer. Risikoen styres ved at man gjennomfører grundige kontroller av kunders kredittverdighet ved inngåelsen av et leieforhold, krever depositum og har periodisk oppfølging av utvikling i kredittverdigheten til vesentlige kunder. Maksimal eksponering mot kredittrisiko pr. balansedag tilsvarer balanseført beløp av finansielle eiendeler. Likviditetsrisiko Likviditetsrisiko er risikoen for at konsernet ikke er i stand til å innfri sine forpliktelser ved forfall, samt risikoen for at konsernet ikke klarer å møte sine likviditetsforpliktelser uten at kostnaden øker dramatisk. Ut fra et bredere perspektiv inneholder likviditetsrisiko også risiko for at konsernet ikke er i stand til å finansiere økninger i eiendeler etter hvert som refinansieringsbehovet øker. Likviditetsrisikoen begrenses ved at man har tilstrekkelig likviditetsreserver og at forfallstrukturen på gjeldsstrukturen er fordelt over tid. Tabellen under viser forfallstruktur på forpliktelser: 2014 Forventet kontantstrøm Finansielle forpliktelser Balanseført beløp År 1 År 2 År 3 5 Etter år 5 Rentebærende gjeld Annen langsiktig gjeld Leverandørgjeld Finansielle derivater Annen kortsiktig gjeld Forventet kontantstrøm Finansielle forpliktelser Balanseført beløp År 1 År 2 År 3 5 Etter år 5 Rentebærende gjeld Annen langsiktig gjeld Leverandørgjeld Finansielle derivater Annen gjeld