Realkapital European Opportunity Invest status per 31. desember 2014

Transkript

1 Oslo, 20. april 2015 Realkapital European Opportunity Invest status per 31. desember 2014 Dette skrivet er en oppdatering for Realkapital European Opportunity Invest AS for 2014, samt status for de fire første månedene av Revidert årsregnskap er vedlagt. Det er besluttet å produsere en enklere årsrapport for å redusere kostnadene. Som følge av at statusoppdateringen også omfatter hendelser for 1. kvartal, vil det kun sendes ut et kort nyhetsbrev når ny kurs er klar. I 2014 har fondet solgt en rekke eiendommer, samt gjennomført flere delsalg i Polen og Slovakia. Obligasjonslånet ble innfridd i desember og Selskapet har således kun et lån tilknyttet kontorutviklingsprosjektet i Szczecin, Polen. En svakere krone ved årsslutt påvirket kursen i positiv retning slik at kursen totalt sett er opp totalt 12 % (utbyttejustert) siste kvartal. Som følge av krevende salgsforhold for selskapets eiendommer anbefaler Styret og forvalter at selskapets avviklingstidspunkt utsettes med 18 måneder. Kursutvikling 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 7,36 7,16 2, VEK VEK Utbyttejustert Verdijustert egenkapital per aksje per 31. desember 2014 var 7,16 kroner, opp ca. 12 % utbyttejustert fra 3. kvartal. Oppgangen skyldes hovedsakelig positiv valutautvikling i EUR/NOK som påvirker verdijustert egenkapital i positiv retning. Verdijustert egenkapital per 31. desember 2014 vil med dagens valutakurs* være NOK 6,67 som gir en oppgang på 4,5 % (utbyttejustert) sammenlignet med kursen per 3. kvartal. *EUR/NOK 8,415 per 15. april 2015, Gjennomførte salg i 2014 I 2014 har fire eiendommer blitt solgt. En logistikkeiendom i Frankrike, begge klinikkene i Tyskland og en kontoreiendom i Laatzen i Tyskland. I tillegg har flere leiligheter og tomter i Slovakia og Polen blitt solgt i år. Midlene fra disse salgene har gått til å nedbetale Selskapets obligasjonslån, i tillegg til utbetaling av det første utbyttet (skattemessig ble dette behandlet som tilbakebetaling av innskutt kapital). Pågående salgsprosesser Det pågår flere salgsprosesser i porteføljen, blant annet i Tyskland hvor salgsprosessen for den siste tyske kontoreiendommen, Spaldingtor i Hamburg, har blitt restartet. REALKAPITAL EUROPEAN OPPORTUNITY INVEST AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: Telefax: Corporate registration: NO

2 Som redegjort for i nyhetsbrevet i desember ble det besluttet å sette salgsprosessen på vent til over nyttår, og det har vært god progresjon på utleie i 1. kvartal for Spaldingtor. Det er totalt signert leiekontrakter for i underkant av 2000 m² og utleiegraden er nå på ca. 85 %. Løpende brutto avkastning er på ca. 7,5 % målt mot verdivurdering per 31. desember Tidlig i april ble det besluttet å ta kontakt med noen få potensielle kjøpere med den hensikt å motta bud off market. Vi forventer å motta bud i løpet av april, men dersom det ikke kommer inn bud vil eiendommen bli lagt ut for salg på det åpne markedet kort tid etter dette. Ved boligprosjektet i Slovakia er samtlige tomter (49 av 49 solgt) og leiligheter (52 av 52 solgt) solgt og siden hele banklånet er nedbetalt gir salgene full likviditetseffekt. Nå gjenstår det kun 200 m² handelsarealer etter at det har blitt solgt ca. 700 m² i 1. kvartal. Tomtebanken til Park Ostrowska, boligutviklingsprosjektet i Polen, ble solgt i 3. kvartal og ny eier er godt i gang med utvikling av neste fase, noe som vi tror vil ha positiv innvirkning på restbeholdningen til prosjektet. Lagerbygget i Aire-sur-la-Lys ligger fortsatt ute for salg, men vi erfarer lav interesse for eiendommen. På bakgrunn av dette er det innledet forhandlinger med en potensiell leietaker som ønsker å inngå avtale for kortidsleie. Dette anses som positivt da vi får dekket løpende driftskostnader (indikert leienivå gir ca. 10 % brutto avkastning i forhold til verdivurdering per 31. desember 2014) samtidig som vi har fleksibiliteten til å kansellere leieavtalen fortløpende dersom en potensiell kjøper ønsker å kjøpe eiendommen uten leietaker. Utviklingen for øvrig i porteføljen Det jobbes aktivt med utleie og utvikling av alle eiendommene for å gjøre de klare for salg. Det har i løpet av 4. kvartal og 1. kvartal blitt signert flere leieavtaler på kontorbygget Piastow i Polen, og utleiegrad for bygg A og bygg B er på henholdsvis 90 % og 80 % per medio april. For bygg C er det signert leiekontrakter for 15 % av arealene, og det er langtkommende diskusjoner på resterende arealer som betyr at det er utleieprosesser på 100 % av arealene. Planlagt ferdigstillelse av bygg C er fortsatt mai For kontorbygget Cergy Etoile utenfor Paris har Selskapet enda ikke lykkes å få til noen forlengelse av leieavtalen med største leietaker, Nielsen Group. Nielsen har nylig byttet leiemegler lokalt i Frankrike. Dialogen med ny representant har startet godt, men det er fortsatt en betydelig risiko for at Nielsen vil forlate bygget eller redusere arealbehovet. Et slikt scenario vil være svært negativt ettersom leiemarkedet i Cergy er illikvid og det vil sannsynligvis ta flere år å oppnå samme utleiegrad som vi har i dag. På bakgrunn av dette er lokal forvalter instruert til å identifisere potensielle kjøpere av bygget. Det ble innledet konkrete forhandlinger med en potensiell kjøper som var interessert i å kjøpe eiendommen med dagens leiestruktur, men dessverre valgte vedkommende kjøper å avbryte forhandlingene tidlig april. Eiendommen generer samtidig en meget god løpende kontantstrøm, hvor løpende brutto avkastning er på hele 14,8 % i forhold til verdivurdering per 31. desember Finansiering Obligasjonslånet ble innfridd 12. desember, og Selskapet har kun ett annet lån som er knyttet til kontorutviklingsprosjektet Piastow i Polen. Lånet består av to transjer, hvorav den første transjen på 10,5 MEUR er konvertert til et langsiktig lån. Transje 2 er planlagt konvertert per 30. juni 2015 dersom alle betingelser er oppfylt. Lokal forvalter har fullt fokus på å oppfylle alle betingelser, og det er avtalt et møte med kredittkomiteen i mai for å påstarte konverteringsprosessen. Representanter fra långiver har kommunisert at de er svært komfortable med eiendommen. Utbetalinger Ca. 95 % av verdiene i Selskapet er knyttet til tre eiendommener Piastow Office Center, Spaldingtor og Cergy Etoile. Salgstidspunkt for disse tre eiendommene vil legge føringer for når neste utbetaling kan forventes. Fører den pågående salgsprosessen av Spaldingtor i Hamburg frem, vil det kunne utløse et større utbytte i løpet av 2. kvartal 2015 betinget av at man mottar fullt oppgjør før sommeren. REALKAPITAL EUROPEAN OPPORTUNITY INVEST AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: Telefax: Corporate registration: NO

3 Forlengelse Som følge av krevende salgsforhold for selskapets eiendommer foreslår og anbefaler Styret og forvalter å forlenge Selskapets levetid med 18 måneder. En forlengelse vil gi Fondet mulighet for løpende å kunne avhende eiendom etter hvert som eiendommene blir klare for salg, og sikre kontrollerte salgsprosesser. Fondet vil, selv ved en eventuell forlengelse, fortsette den aktive salgsstrategien for de eiendommene som er klare for avhendelse. Spørsmålet om forlengelse vil bli behandlet på ordinær generalforsamling 5. mai. Innkalling til ordinær generalforsamling er vedlagt årsrapporten. REALKAPITAL EUROPEAN OPPORTUNITY INVEST AS Bolette Brygge 1. Postal address: c/o Obligo Investment Management AS, P.O. Box 1753 Vika, 0122 Oslo Phone: Telefax: Corporate registration: NO

4 Realkapital European Opportunity Invest AS ÅRSBERETNING 2014 Konsern og Selskap Virksomhetens art Realkapital European Opportunity Invest AS (Selskapet) ble stiftet 15. november 2006 for å gi investorer mulighet til å delta i opportunistiske eiendomsinvesteringer i Europa, og ved årets utgang hadde selskapet aksjonærer. Konsernet/selskapets hovedkontor ligger i Oslo og investeringene er gjort gjennom en underliggende selskapsstruktur med hovedetablering i Luxembourg. Konsernets/selskapets regnskap er avlagt i NOK. Utvikling og Resultat Etter kapitalinnhentingen ble det foretatt opportunistiske eiendomsinvesteringer i samsvar med konsernet/selskapets strategi. Samlet har konsernet/selskapet investert i 13 eiendommer og prosjekter i fem europeiske land. Underveis er seks eiendommer fullt ut solgt (Halmstad Horsås, Hamburger Allee, Vendin, Neconn Center, Rhonblick og Sanaderm). I tillegg er det foretatt delsalg i ytterligere tre eiendommer. Den kapital som er frigjort ved salg av eiendom har gått til tilbakebetaling av lån samt utvikling av øvrig eiendom. Investeringene ble foretatt i en periode da det fortsatt var et velfungerende europeisk eiendomsmarked. Senere har både makro- og markedsforhold i investeringslandene forverret seg. Et vedvarende svakt makro- og markedsbilde har medført at salgsprosesser og øvrige prosesser tilknyttet finansiering, utleie og utvikling har blitt vanskeligere. Konsernet opererer i markeder der det er svært vanskelig for kjøpere av eiendom å oppnå ekstern finansiering, samtidig som kjøpsobjektene i det vesentlige må være ferdig utviklet før eiendommene er salgbare. Dette har gjort det spesielt utfordrende å avhende en portefølje bestående av opportunistiske eiendomsinvesteringer. I 2014 ble det gjort delsalg, i form av salg av leiligheter og tomter ved boligutviklingsprosjektene i Stettin, Polen og i Bratislava, Slovakia. I Stettin har salget gått vesentlig saktere og til lavere priser enn hva som ble lagt til grunn for investeringen. Salgstakten tok seg opp tidlig 2014, men flatet ut gjennom året som følge av mindre utvalg av leiligheter. Ved utgangen av mars består restbeholdningen av 2% av leilighetene i Stettin. I tillegg gjenstår det en del handelsarealer i begge prosjekter. Andre fase av kontorutviklingsprosjektet i Stettin på kvm ble ferdigstilt i Q2 2014, og fase 3 er igangsatt med Bygg C på kvm. Dette bygget forventes å være innflytningsklart i juni 2015 og det er ved utgangen av mars 2015 tegnet leiekontrakter for 90 Å av arealene i Bygg A, 80 % av arealene i Bygg B og 15 % av arealene i Bygg C. Det er i tillegg pågående forhandlinger med flere potensielle leietakere, og det ventes at utleiegraden vil ta seg ytterligere opp gjennom Resterende eiendomsmasse består av eiendom i Frankrike og Tyskland. I 2014 ble kontoreiendommen Necom Center og begge klinikkene i Tyskland solgt. Salgsprisene var lavere enn siste eksterne verdivurdering per 31. desember 2013, men styret fant det likevel riktig å selge i og med at fondet er i en avviklingsfase og det er vanskelig å finne kjøpere til eiendommer med usentral beliggenhet. Utleiegraden i den gjenværende tyske kontoreiendommen, Spaldingtor, har utviklet seg svakt positivt gjennom 2014 og tidlig 2015, men ledigheten er fremdeles noe høy med henblikk på et ønsket salg (15 % ledighet). I Frankrike ble logistikktomten Vendin le Vieil solgt i 2014 til en salgssum som lå noe under ekstern verdivurdering per 31. desember For eiendommen Cergy Etoile har det gjennom hele 2014 og inn i 2015 vært jobbet med å få på plass en forlengelse med største leietaker. Etter å ha vært veldig nærme en forlengelse tidlig i 2014, har leietaker nå signalisert at de ønsker å avvente sin beslutning om eventuell videre leie. I 2014 har konsernet hatt fokus på å øke utleiegraden og å selge konsernets eiendommer. I skrivende stund er det igangsatt flere salgsprosesser. Gjennomgående tar slike prosesser lang tid i dagens marked, mye påvirket av et utfordrende finansieringsmarked. For å bedre mulighetene for å oppnå tilfredsstillende priser ved avhendelse av resterende eiendom, vil styret derfor anbefale aksjonærene å utsette tidspunktet for awiklingen av konsernet med ytterligere 18 måneder, til sommeren Styret opplever at verdivurderingen av konsernets portefølje er beheftet med betydelig usikkerhet på grunn av både markedsmessige forhold og eiendommenes karakter. Dersom eiendommene skulle selges slik at konsernet kunne avvikles i 2015 tror styret at man må påregne ytterligere verdifall sammenlignet med regnskapet. Det er således viktig at aksjonærene er klar over at verdsettelsene er beheftet med usikkerhet. Basert på verdiutviklingen i underliggende selskap er det gjort en nedskriving av aksjer i datter i morselskapet på NOK 42,2 mill., mens resultatet for året i mor er på minus NOK 44,9 mill. For konsernet ble årets resultat minus

5 NOK 91,2 mill. Konsernet fremstår allikevel som solid. Ved utgangen av året var egenkapitalen på NOK 434,4 mill. og gjeldsgraden 28%. Finansiering Styret vurderer eksponeringen mot markeds- og kredittrisiko som akseptabel. Belåningsgraden er som nevnt lav (28 %) og ved årsskiftet hadde konsernet kun et lån på eiendommen Piastow i Polen. På grunn av kostnadsførte aktiveringer ved årsslutt hadde det polske datterselskapet negativ egenkapital per 31. desember 2014, og var dermed i brudd med lånebetingelsene. Dette har blitt rettet opp i 2015 ved at morselskap i Luxembourg har foretatt en konvertering av PLN 12 mill. fra gjeld til egenkapital. Piastowlånet består nå av to transjer, et langsiktig lån (omklassifisert til kortsiktig lån i regnskapet på grunn av situasjonen per 31. desember 2014) på NOK 94,9 mill. og et byggelån på NOK 31,6 mill. Byggelånet har forfall i Byggelånet har en ramme på NOK 40,7 mill. og vil søkes konvertert når den siste millionen er trukket. Samlet utgjør disse to transjene første del av et langsiktig lån. Andre del av det langsiktige lånet består av NOK 40,7 mill. som vil bli trukket simultant med konvertering av transje 2. Således forventes det at hele byggelånet vil være konvertert til et langsiktig lån på totalt NOK 176,2 mill, i løpet av Konvertering avhenger av oppnåelse av gitte kriterier, blant annet tilfredsstillende gjeldsdekningsgrad, belåningsgrad og brukstillatelse. Det er usikkerhet forbundet med konverteringen. Hva gjelder den bokførte verdien av konsernets eiendommer er 48 % beliggende i land med euro som valuta (NOK 226 mill.) og 52 % i Polen med zloty som valuta (NOK 253 mill.). Av konsernets lån er 100 % eksponert mot euro (NOK 128 mill.). I 2014 ble tidligere obligasjonslån i konsernet på NOK 100 mill. innfridd etter flere gjennomførte eiendomssalg. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Årsregnskapet er avgitt under forutsetning om fortsatt drift. Styret har gjort en særskilt vurdering rundt byggelånet som et tatt opp i forbindelse med utviklingen av kontorprosjektet Piastow i Polen. I henhold til låneavtalen har dette lånet forfall per 31. desember 2015 med en klausul om konvertering til et langsiktig lån dersom gitte betingelser er oppfylt. Beregninger viser at finansielle covenants p.t. er oppfylt, og det forventes at også brukstillatelse for hele eiendommen vil bli utstedt før forfall. Styret forventer dermed at byggelånet vil bli konvertert til et langsiktig lån i henhold til låneavtalen. Videre har styret gjort en vurdering av den generelle likviditetssituasjonen i konsernet og anser den som akseptabel. Styret bekrefter at forutsetningene for fortsatt drift er til stede. Styret anser konsernets og selskapets økonomiske og finansielle stilling som tilfredsstillende. Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av konsernets og selskapets utvikling og stilling samt resultatet av virksomheten. Etter regnskapsårets utgang har det ikke inntruffet forhold utover de forhold som er angitt i denne årsberetningen med regnskap, som er av betydning ved bedømmelsen av konsernets og selskapets stilling. Fremtidsutsikter Styret har fokus på foredling og ferdigstillelse av eksisterende eiendommer med sikte på raskest mulig realisering til akseptable verdier. Fondets avvikling er vedtektsfestet gjennomført i 2015, men under de rådende markedsforhold vil styret som nevnt anbefale for investorene en ytterligere utsettelse av avviklingen med 18 måneder til sommeren En forlengelse legger bedre til rette for realisasjon av eiendommene til akseptable verdier. Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Investment Management AS i henhold til forvaltningsavtale. Selskapet har ingen ansatte. Konsernet hadde i 2014 to deltidsansatte i Luxembourg (1,05 årsverk). Miljørapport Gjennom investeringer i og utvikling av eiendom forurenser konsernet i liten grad det ytre miljø. Selskapet driver ikke forsknings- og utviklingsaktiviteter. Likestilling Konsernet har kun to ansatte fordelt på 1,05 årsverk. De ansatte er en mann og en kvinne. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets underskudd for 2014 på NOK overføres til annen egenkapital. Oslo, 13. april 2015 er nstensen tyrets leder Egil Redse Melkevik Styremedlem

6 Alle tall i NOK Morselskap Resultatregnskap Konsern Noter DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter 0 0 Inntekt fra utleie av eiendom Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Varekostnad 0 0 Kostnad solgte enheter Sum varekostnad Driftskostnader Lønnskostnad Avskrivninger Nedskrivninger Reversering av nedskrivninger Driftskostnad bygninger Annen driftskostnad Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Reversering - nedskrivning av aksjer i datter Renteinntekt Annen finansinntekt Sum finansinntekter Nedskrivning av aksjer i datter Rentekostnad Annen finanskostnad Sum finanskostnader NETTO FINANSPOSTER RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad RESULTAT Herav til minoritet Herav til majoritet Realkapital European Opportunity Invest AS

7 Alle tall/nok Morselskap Balanse Konsern Noter EIENDELER ANLEGGSMIDLER 0 0 Utsatt skattefordel Tomter og bygninger 4, o 0 Eiendom under utvikling 4, Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner Investeringer i datterselskap Andre langsiktige investeringer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer Fordringer på konsernselskap Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd 9, SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER Realkapital European Opportunity Invest AS

8 Alle tall/nok Morselskap Balanse Konsern Noter EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap Minoritetsinteresser Fond for vurderingsforskjeller Valuta omregningsdifferanser Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD 0 0 Lån fra banker og finansinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, Styrets leder Egil Redse Melkevik Styremedlem Realkapital European Opportunity Invest AS

9 Alle tall/nok Morselskap Kontantstrømanalyse Noter Konsern Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 5, Ordinære avskrivninger Nedskrivning anleggsmidler (netto) Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Effekt av valutakursendringer 4, Poster klassifisert som inv.- eller finansieringsaktiviteter Endringer i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra Investeringsaktiviteter 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Kontantstrømmer fra finansleringsaktiviteter Netto utbetalt/innbetalt på lån til konsernselskaper Utbetalinger ved tilbakebetaling av innskutt kapital Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Valutakursendringer, kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter Realkapital European Opportunity Invest AS

10 Regnskapsprinslppor Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk. Valuta Årsregnskapet for morselskap og konsern er presentert i norske kroner (NOK). Alle noter er presentert i NOK dersom ikke annet er opplyst. Morselskapets underkonsern har Euro som funksjonell valuta. Ved omregning av de deler av konsernet som har Euro som funksjonell valuta er eiendeler og gjeld omregnet etter valutakurs pr. 31. desember. Resultatposter i Euro er omregnet etter kvartalsvise gjennomsnittskurser. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Konsolidering av konsernet I konsernregnskapet er investeringer i datterselskap konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene er eliminert mot konsernets andel av selskapets egenkapital på ervervstidspunktet. Merverdier i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital er henført til eiendommer og avskrevet over eiendelens resterende økonomiske levetid. I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskap vurdert etter kostmetoden. Aniengsmidler Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi blir ikke oppskrevet. Eiendom avskrives utfra forventet økonomisk levetid. Eiendom under utvikling og tomter avskrives ikke. Virkelig verdi på konsernets eiendommer settes til takstverdi i henhold til eksterne verdivurderinger foretatt av anerkjente internasjonale takseringsselskap. Finansielle anleggsmidler i annen valuta enn NOK blir omregnet etter valutakurs pr 31. desember. Omløpsmidler oq kortsiktig greid Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Pengeposter i annen valuta enn NOK blir omregnet til balansedagens kurs. Det er innført cash pool i konsernet. REO AS er registrert som eier av hovedkonto I cash pool og saldo hos datterselskaper blir ved årets slutt bokført som gjeld/fordring mot mor og elimineres i konsernregnskapet. Renter i cash pool blir bokført som konserninterne poster og elimineres i konsernregnskapet. Selskapene er solidarisk ansvarlige for hverandres utestående gjeld. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. I konsernregnskapet er tilsvarende beregnet med de respektive lands skattesatser. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Konsernet omfattes av fritaksmetoden. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene. Inntekter on kostnader Leieinntekter resultatføres når de er opptjente. Direkte utgifter knyttet til emisjoner er ført direkte mot overkursfond. Finansielle instrumenter Realisert og urealisert gevinst/tap på finansielle instrumenter (sikringer/terminkontrakter) blir ført som annen finansinntekt/-kostnad i resultatregnskapet. Forpliktelser eller fordringer i forbindelse med slike poster blir ført som kortsiktig gjeld/fordring i balansen. Kontantstrømanalvse Kontantstrømanalysen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige likvide plasseringer. Realkapital European Opportunity Invest AS

11 Note 1 - Inntekter fra utleie av eiendom (konsern) al.snittlig gjenværende leietid (år) Potensiell brutto årsleie (NOK) Faktiske Inntekter 2014 (NOK) Faktiske Inntekter 2013 (NOK) Eiendom Beliggenhet Segment Utleleareal (m2) Necom-Center Laatzen, Tyskland Kontor Solgt _ Spaidingtor Hamburg, Tyskland Kontor rehab. 3, Hamburger Allee Frankfurt, Tyskland Kontor Solgt Sanaderm Bad Mergentheim, Tyskl. Helse Solgt Rhonblick Bad Soden, Tyskl. Helse Solgt Cergy-Etolle Paris, Frankrike Kontor 4,33* Alta sur La Lys Aire sur La Lys, Frankr. Handelspark utv. 0, Amadeus Diverse, Tyskland Parkering Vendin Vendin Le Viet, Frankr. Logistikk - tomt Solgt Jantar Bratislava, Slovakia Bolig utvikling Stettin Stettin,Polen Bolig utvikling 0, Stettin Il Stettln,Polen Kontor utvikling 4, *) Gjennomsnittlige leietid Inkludert break option er 1,17 år Fakturerte leieinntekter for året er NOK (EUR ). Sanaderm og Rhonblick har "tap på fordringer" på h.h.v. NOK (EUR ) og NOK 3.738,407 (EUR ), Dette er I resultatregnskapet bokført direkte mot leieinntekter som totalt vlser netto NOK (EUR ). Break option = mulighet for oppsigelse av leieforhold Innenfor total kontraktsfestet leietid Potensiell brutto årsleie = totalt areal utleid til markedspris (estimert av fondets forvalter) Note 2- in-ritråktea salg av eiendom (konsern) Jantar I (Slovakia) har I 2014 inntektsført salg av leiligheter på TNOK 4,515 TEUR 535 og består av 4 leiligheter med kostpris på totalt TNOK (TEUR 916). Dette gir et tap på TNOK (TEUR 381). Jenter II (Slovakia) har i 2014 inntektsført salg av tomter på TNOK (TEUR 1.051) og består av 10 tomter med kostpris på totalt TNOK (TEUR 964). Dette gir en gevinst på TNOK 704 (TEUR 87) Realkapital Stettin (Polen) har i 2014 Inntektsført salg av leiligheter (19stk) på TNOK (TEUR 1.030), salg av kontorer på TNOK 1,203 (TEUR 143), samt en tomt Inkludert byggerettighter på TNOK 25,654 (TEUR 3.040). Kostnaden for de solgte enhetene er totalt TNOK (TEUR 4.959) og gir et tap på TNOK (TEUR 746). Stettn Nordic House har i 2014 solgt de siste 6 leilighetene for til sammen TNOK (TEUR 253), Kostnaden for de solgte leilighetene er TNOK 985 (TEUR 116) og gir en netto gevinst på TNOK (TEUR 137), I finansregnskapet er overnevnte salg Inntektsført under "annen Inntekt" og avgang solgte enheter er kostnadsført under "kostnad solgte enheter". I slutten av 2014 ble eiendommene Necom Center, Sanaderm og Rhonblick solgt. Necom Center hadde på salgstidspunktet en bokført verdi på TNOK (TEUR 9.014) og ble solgt for TNOK (TEUR 6.875). Etter fradrag for salgskostnader ble det et tap på TNOK 18,823 (TEUR 2,191). Sanaderm hadde på salgstidspunktet en bokført verdi på TNOK (TEUR 3.947) og ble solgt for TNOK (TEUR 1.000). Etter fradrag for salgskostnader ble det et tap på TNOK 30,201 (TEUR 3.515). Rhonblick hadde på salgstidspunktet en bokført verdi på TNOK (TEUR 3.843) og ble solgt for TNOK (TEUR 1.100). Etter fradrag for salgskostnader ble det et tap på TNOK (TEUR 2.832), I finansregnskapet er salgspris på eiendom nettet mot avgang av bokført verdi samt salgskostnader og ført under "annen driftskostnad" I tillegg til overnevnte ble selskapet Logirex Development Sari solgt. Selskapet elde tomten Vendin og solgte aksjene samt lån for h.h.v. TNOK (TEUR 2.406)09 TNOK (TEUR 518). Dette ga et tap på TNOK (TEUR 4.197). Noto3 - Datterselskap. Aksjer i datterselskap eid av morselskapet Realkapital European Opportunity AS Oslo, Norge Stemmerett/ Aksjekapital!nek. kapital Bokført verdi eierand. (%) 100% (NOK) 100% (NOK) (NOK) 93,6 % Aksjer I datter ble ved årets slutt vurdert mot verdijustert egenkapital (hensyntatt markedsverdi av eiendommene). Per er verdien av aksjene I Realkapital European Opportunity AS redusert med NOK (akkumulert) hvorav årets nedskrivning utgjør NOK Aksjer i datterselskap eid av andre konsernselskaper Sted Valuta Eierandel Aksjekapital REO Holding Lux SA Luxembourg EUR Stettin Nordic House AS Norge NOK REO Finans AS Norge EUR REO Invest sarl Luxembourg EUR REO Yarovche sari Luxembourg EUR REO Aire sarl Luxembourg EUR REO Cergy Etolle sari Luxembourg EUR REO Green H Park sari Luxembourg EUR REO Amadeus sari Luxembourg EUR REO Spaldingtor sarl Luxembourg EUR REO Necom Centre sarl Luxembourg EUR REO Stettin sari Luxembourg EUR REO Jenter s.r.o Bratislava, Slov. EUR REO Jantar 2 s,r.o Bratislava, Slov, EUR Fonciåre Logistar sarl Paris, Frankrike EUR SCI Cergy Etoile Paris, Frankrike EUR Realkapital Szczecln ap zoo. Warszawa, Pol. PLN Realkapital Szczecin II ap zoo. Warszawa, Pol. PLN Szczecin Nordic House ap zoo, Warszawa, Pol. PLN I tillegg til kapitalinnskudd har morselskapet ytt lån til konsernselskaper, jfr. note 7. Realkapital European Opportunity Invest AS

12 Nota 4 - Varige drift midle Morselskap Morselskapet har ingen varige driftsmidler Konsern Alle tall NOK Eiendommer Eiendommer under utvikling Tomter Andre dr.midler Totalt Anskaffelseskost pr Tilgang året Avgang i året Omregningsdifferanser Anskaffelseskost pr Akk. ordinære avskrivninger Akk. nedskrivninger Bokført verdi Årets ordinære avskrivninger Årets nedskrivninger Årets reversering av nedskrivninger Årets avgang (salg av bygg / tomt) Økonomisk levetid i år (eiendom) år Avskrives ikke økonomisk levetid i år (andre drifts.midl.) 3 år Nedskrivning av eiendom foretas dersom bokført verdi er høyere enn eiendommens markedsverdi i henhold til eksterne verdivurderinger foretatt pr , jfr. note 15. Årets reversering av nedskrivninger gjelder tilbakeføring av nedskrivninger på eiendommer som hadde en lavere markedsverdi enn bokført verdi I 2013, men som i 2014 har en høyere markedsverdi enn bokført verdi. Avgang i året gjelder salg av eiendommene Necom, Sanaderm og Rhonblick (alle I Tyskland) samt tomten Vendln I Frankrike. Tilgang består av noe påkostning på eiendommene Spaldingtor og Cergy-Etolle. RhOnblIck fikk ved slutten av året tilført en tomt gjennom realisering av pant. Tomten ble tilført med en verdi på BUR og pantet ble realisert som følge av misligholdt husleie. Verdien er inkludert i både tilgang og avgang. Avgang vedørende "eiendom under utvikling" gjelder salg av ferdigstilte leiligheter og tomter i Jantar samt leiligheter og en større tomt i Polen (Ostrowska). Tilgang er utvikling av byggeprosjektet Stettin III Polen. All omregningsdifferanse I driftsmiddelnoten er justert mot anskaffelseskost. 'Note Egenkapital Alle tall i NOK Annen Innskutt Minoritets- Udekket tap/fond for Morselskap Aksjekapital Overkurs egenkapital interesser vurderingsforskj Sum IB Tilbakebetalt kapital Årets resultat Sum EK Konsern IB Tilbakebetalt kapital Omr.diff. valuta majoritet Omr.dIff. valuta minoritet Årets resultat Sum EK REO konsernet hvor RE01 er majoritetseier med 93,6% avlegger sitt regnskap i euro og blir konsolidert inn i REOlved omregning til NOK. Det gir forskjellig verdi på EK fra en periode til en annen I takt med kursendring. I resultatregnskapet omregnes valuta etter kvartalsvis gjennomsnittskurs mens balansen rapporteres etter kursen siste dag i perioden. Dette gir avvik mellom periodens resultat og endring i EK og rapporteres i balansen under "omr.diff.valuta". Gjennomsnittskurs for året og kurs pr.siste balansedag (NOK/EUR) er h.h.v. 8,35 og 9,04. Omregningsdifferanse pr tilsvarer en endring i valutakurs på h.h.v. 7% og 7,8%. Realkapital European Opportunity Invest AS

13 Note 6 - Lønninger, honorarer m.m. Morselskap og konsern Morselskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Investment Management AS. Det er derfor ikke utbetalt lønn til daglig leder ettersom dette dekkes av denne avtalen. Selskapet har Ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Styrehonorar er kun blitt utbetalt til eksterne styremedlemmer. Dette gjelder styreformann Peer Christensen. Alle tall 1 NOK Morselskap Konsern Lønn Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Andre ytelser Sum lønnskostnader Antall ansatte ,00 2, Antall årsverk 1,05 1, Revisors revisjonshonorar (ex. MVA) Revisors rådgivningshonorar (ex. MVA) Note 7 Finansposter Annen finansinntekt Mor Konsern Agio - bankkonti og omregningsdifferanser fra annen valuta Aglo på lån Realisert valutasikring Annen finanskostnad Disagio - bankkonti, omregningsdifferanser Disagio på lån Gebyr Totalt Note 8 7 Skatt Alle tall i NOK Morselskap Konsern Grunnlag Betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Mottatt/avgitt konsernbidrag Konsernposter Anvendt fremførbart underskudd fra tidligere år Skattepliktig Inntekt Betalbar skatt Skatteeffekt av konsernbidrag Endring I utsatt skattefordel Skattekostnad Spesifikasjon av utsatt skattefordel I balansen 0 0 Midlertidige forskjeller knyttet til langsiktige utlån Midlertidige forskjeller knyttet til valutasikring Midlertidige forskjeller knyttet til aksjer Skattemessig fremførbart underskudd Grunnlag utsatt skattefordel Utsatt skattefordel bokført Det er kun bokført utsatt skattefordel for selskaper som har forventet fremtidig inntjening. Da det er overveiende sannsynlig at konsernet vil selge aksjeselskaper i stedet for eiendommer, er det ikke beregnet utsatt skatt knyttet til forskjellen mellom konsernets anskaffelseskost og skattemessig verdi av eiendommene (Jfr. konsernets regnskapsprinsipper). Realkapital European Opportunity Invest AS

14 Note - Bundne bankmidler: Morselskapet har ikke bundne bankmidler pr For konsernet utgjør bundne midler NOK (skattetrekkskonto). Note 10 Aksjonærforhold I morselskapet Morselskapet har aksjer hver pålydende NOK 0,10. Samlet aksjekapital utgjør NOK Morselskapets aksjekapital er ikke inndelt i aksjeklasser. Selskapet har aksjonærer pr hvorav følgende 5 aksjonærer eier mer enn 1% av aksjekapitalen. Aksjonær Ant. aksjer Obligo RE Secondaries Ill AS Otium AS Obligo RE Secondaries Il AS Fortuna Investeringsselskap AS Tjelta Holding AS Øvrige aksjonærer Totalt antall aksjer Eierandel 2,1 % 1,3 % 1,3% 1,2% 1,0% 93,1 % 100,0% Tidligere daglig leder/styremedlem Morten Kampli har en indirekte eierandel gjennom Disen Invest AS hvor han eier aksjer Morten Kampli sluttet som daglig leder i Realkapital European Opportunity AS den og gikk samtidig ut av styret. Note 11 Andre driftskostnader Spesifisering av honorarer til fondsforvalter og andre nærstående parter: Alle tall 1NOK Fra andre Honorartype Mottaker Fra morselskap konsernselskap Totalt Fast rådgivningshonorar Obligo Investment Management AS Variabelt rådgivningshonorar * Obligo Investment Management AS Transaksjonshonorar Obligo Investment Management AS Regnskap- og rapportering Obligo Real Estate AS Regnskapsføring Obligo Real Estate AS Porteføljehonorar Distributører Spesifikasjon av honorarer til konsernets eiendomsforvaltere og tjenesteytere utenfor Norge: Eiendomsforvaltning DTZ Asset management, Frankrike Eiendomsforvaltning Pamera Elendomsforvaltning Lorenshill, Polen - REO Eiendomsforvaltning Lorenshill, Polen - REO Il Elendomsforvaltning Lorenshill Magnus Issakson, Polen - REO Elendomsforvaltning Lorenshill Magnus Issakson, Polen - REO II Rådgivning Property Partners Verdivurdering CBRE Regnskap franske eiendommer Denjean Regnskap tyske eiendommer Saarlåndische Steuerber.gesellschaft mbh, Tyskland Regnskap Luxembourg GT Flducialres, Luxembourg Juridisk honorar Norton Rose Juridisk honorar Arendt & Medernach Juridisk honorar Mannheimer Swartling Juridisk honorar CGW Juridisk honorar Fairway Juridisk honorar Cohen Juridisk honorar Namixis Juridisk honorar Themesis *) For å sikre tilfredsstillende ledelse av konsernets pan-europelske virksomhet er to medarbeidere fra selskapets rådgivere I Obligo deltidsansatte i ett av konsernets Luxembourg-baserte selskaper. Lønn utbetalt direkte til medarbeidere fra REO er trukket fra i rådgivningshonoraret til Obligo Investment Management AS. Note 12 - Cash Pool Konsernets totale "cash pool" utgjør NOK og er sum av selskapenes respektive saldoer i oversikten nedenfor. NOK REO Spaldingtor Sari REO Necom Centre Sarl REO Klinik Holdings Sari REO Hamburger Alle Sari REO Rhoenblick San l REO Sanaderm Sarl REO AS REO Yarovche Sarl REO Vendin Sarl REO Aire San l REO Carentan Sari REO Cergy Etoile Sarl REO Amadeus Sari REO Stettin Sarl REO Green H-Park Sari Logirex developement San l REO Holding Lux Sarl REO Invest Sarl Totalt Realkapital European OpportunIty Invest AS

15 Note 13- Lån Langsiktig lån Selskap Realkapital Stettin II SP ZOO (I) Eiendom finansiert Piastow Rente pr ,11 % Rente type Fast Forfall Covenant LTC 50% Lån pr Lån pr Kortsiktig lån Eiendom Lån pr Lån pr Selskap finansiert Rente pr Rente type Forfall Covenant ,13 Realkapital Stettin il SP ZOO (I) Piastow 5,11 % Fast LTC 50% Realkapital Stettin II SP ZOO (li) Piastow 3,38% Flytende LTC 50% Realkapital Stettin Il SP ZOO (III) Piastow 1,73% Flytende n/a Realkapital Stettin SP ZOO Ostrowska 5,60 % Flytende Open n/a Realkapital European Opportunity AS Cergy Etolle 6,65 % Flytende Ingen Lån i Stettin Il SP Zoo (I) - flytende rente (3 mnd. Euribor +3,1%). Dette er et langsiktig lån vedrørende nytt forretningsbygg i Stettin, Polen. Overkurs på IRS hedge utgjør EUR (Inkludert). Bygget er planlagt ferdigstilt sommeren Selskapet var ved årsskiftet i brudd med lånebetingelsene grunnet negativ egenkapital I det polske datterselskapet. Dette har blitt rettet opp i 2015 ved at morselskap i Luxembourg har foretatt en konvertering av PLN 12 millioner fra gjeld til egenkapital. Oppnådd LTC er 0,36 (covenant krav 0,50) Oppnådd LTV er 0,29 (covenant krav 0,50) Oppnådd DSCR er 1,59 (covenant krav 1,00) Lånet i Stettin II SP ZOO (li) - flytende rente (3 mnd Euribor + 3,3 %). Dette er et byggelån vedrørende nytt forretningsbygg I Stettin, Polen. Selskapet var ved årsskiftet i brudd med lånebetingelsene grunnet negativ egenkapital i det polske datterselskapet. Dette har blitt rettet opp i 2015 ved at morselskap i Luxembourg har foretatt en konvertering av PLN 12 millioner fra gjeld til egenkapital. Oppnådd LTC er 0,12 (Covenant krav 0,50) Oppnådd ICR er 10,58 (Covenant krav 1,25) Oppnådd Projected ICR er 9,44 (Covenant krav 1,00) Lånet i Stettin II SP ZOO (III) - flytende rente (3 mnd Euribor + 1,65 %). Dette er et MVA-lån vedrørende nytt forretningsbygg i Stettin, Polen. Lånet i Realkapital Stettin SP Zoo er lån fra Lorenshill SP Zoo - flytende rente (1 mnd. Wibor + 3,0%). Innfridd i 2014 Lån i Realkapital European Opportunity AS - flytende rente (3 mnd. NIBOR + 5,0%). Dette var et obligasjonslån som ble innfridd i 2014 *) LTC = Loan To Cost **) DSCR=Debt Service Coverage Ratio Note 14 - i 5egki_å!ilikijiri~sjcv til andre,kobs:6?hfielskap Alle tall i NOK Lån pr Lån pr Låntaker Betingelser Renter ,13 Realkapital European Opportunity AS 3 mnd. Nibor Lånet ble innfridd i slutten av Lånet besto av skyldig konsernbidrag som var gitt fra Realkapital European Opportunity AS til Realkapital European Opportunity Invest AS for regnskapsåret 'Nøt 15 Verdivurdering eiendom Det er foretatt eksterne verdivurderinger av konsernets eiendommer pr Verdivurderingene er gjennomført av selskapene Savills og CB Richard Ellis som er to av verdens ledende selskaper på området. Etter vurdering er det gjort ytterligere nedskrivinger på eiendommen Cergy Etoile basert på indikativt bud fra potensiell kjøper, og eiendommene Stettin og Stettin Nordic House basert på forventet rabatter som må gis ved salg, For eiendommene Aire og Yarovche er det er gjort egne vurderinger basert på små gjenverende restverdier. Eiendommer med en taksert verdi som er lavere enn bokført verdi er nedskrevet til taksert verdi i konsernregnskapet. Eiendommer med en høyere taksert verdi enn bokført verdi er ikke oppskrevet. Taksert verdi av konsernets eiendommer med tilhørende bokførte verdier og nedskrivninger er som følger: Alle tall 1 NOK Akk. Taksert verdi Bokført verdi /krets nedskrivning Bokført verdi Merverdi ifht Eiendom Beliggenhet før. nedskr. verdijustering etter. nedskr. bokført verdi Necom Center Tyskland Spaldingtor Tyskland Sanaderm Tyskland Rhonblick Tyskland Cergy-Etoile Frankrike Aire Frankrike Vendin Frankrike Jantar Slovakia Stettin Polen Stettin Il Polen Stettin Nordic H. Polen Note 16 Forpliktelser, garantier Realkapital European Opportunity AS har stilt en garanti for kostnadsoverskridelser på byggeprosjektet Stettin Il (Piastow) i Polen. Garantien pr er på MEUR 3,0. Samme garanti var pr på MEUR 1,9. økningen skyldes byggestart og oppføring av bygg B og C. '.Note 17 Generelt Styret fattet vedtak om fremleggelse av regnskapet for 2014 i styremøte mandag Realkapital European Opportunity lavest AS

16

17