Fra: KSE (TV) Dato ajourført: , (TLM) Arkivnummer: Til: Deltakerkommuner i KSE Saksnr:

Transkript

1 Fra: KSE (TV) Dato ajourført: , (TLM) Arkivnummer: Til: Deltakerkommuner i KSE Saksnr: VERDIBEGREPER OG TAKSERINGSPRINSIPPER I EIENDOMSSKATTEN Innholdsfortegnelse 1. INNLEDNING LOVENS UTGANGSPUNKT OBJEKTIVISERT OMSETNINGSVERDI Hovedbestemmelsen i eiendomsskatteloven 8A Om betydningen av privatrettslige avtaler ved takseringen Om betydningen av offentligrettslige restriksjoner ved takseringen ULIKE VERDIBEGREP Utgangspunkt Markedsverdi og omsetningsverdi Teknisk verdi / substansverdi Avkastningsverdi Leieverdi Regnskapsmessig verdi TAKSERING AV ULIKE TYPER EIENDOM Innledning Utgangspunkt skjønnsmessig vurdering av omsetningsverdi Verk og bruk mv. hovedregelen er teknisk verdi / substansverdi Utgangspunkt Er teknisk verdi / substansverdi hovedregelen for alle verk og bruk? Kan teknisk verdi /substansverdi brukes på eiendommer som ikke er verk og bruk? Forholdet mellom teknisk verdi/substansverdi og faktisk salgssum Verk og bruk mv. unntaksregelen er avkastningsverdi Verk og bruk mv. - kombinasjon av teknisk verdi og avkastningsverdi? Verk og bruk leieverdi Kraftverk avkastningsverdi Masseuttak avkastningsverdi Oppdrettsanlegg teknisk verdi Kontorer og lignende - leieverdi Forholdet mellom lovens takseringsnorm og ulike verdibegrep VEDLEGG 1; VERDSETTELSE MED UTGANGSPUNKT I LEIEVERDI VEDLEGG 2; SUBSTANSVERDI OG LEIEVERDI SKAL MVA. MEDREGNES? A Beregning av teknisk verdi / substansverdi B Beregning av leieverdi... 20

2 2 1. INNLEDNING I dette notatet gjennomgås verdibegreper og takseringsprinsipper som brukes ved taksering for eiendomsskatteformål. Notatet tar utgangspunktet i lovens takseringsnorm som fremgår av lov om eigedomsskatt til kommunane 8A-2. Etter denne bestemmelsen skal eiendommens verdi fastsettes til det beløp som eiendommen antas å ha «etter si innretning, brukseigenskap, og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal». Denne bestemmelsen erstatter tidligere byskatteloven 5 første ledd som bestemte at eiendommens verdi fastsettes til det beløp som eiendommen etter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg. Det forhold at takseringsnormen nå er inntatt i eiendomsskatteloven, er ikke tilsiktet å føre til endringer i gjeldende rett. Det følger av dette at det er en omsetningsverdi man skal frem til. Denne hovedbestemmelsen reiser flere spørsmål, og bestemmelsen er nærmere omtalt i punkt 2 i dette notatet. I praksis er det flere måter å komme frem til den riktige verdien på. Ved taksering av fast eiendom er det vanlig å benytte ulike verdibegreper. Det er gitt en oversikt over aktuelle verdibegreper i punkt 3 i dette notatet. I punkt 4 i dette notatet er takseringen av forskjellige typer eiendommer gjennomgått, med en nærmere beskrivelse av hvilke prinsipper som skal følges ved takseringen. De forskjellige verdibegrepene og fremgangsmåtene som benyttes ved takseringen, reiser spørsmål om forholdet mellom disse og lovens takseringsnorm. De aktuelle verdibegrepene og fremgangsmåtene må ses som praktiske tilnærminger til lovens takseringsnorm, som er i overensstemmelse med denne. Det er kort redegjort for denne problemstillingen avslutningsvis i notatet, i punkt LOVENS UTGANGSPUNKT OBJEKTIVISERT OMSETNINGSVERDI 2.1 Hovedbestemmelsen i eiendomsskatteloven 8A-2 Takseringsnormen for eiendomsskatt fremgår av eiendomsskatteloven 8A-2, som har følgende ordlyd:

3 3 Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under sedvanlege salstilhøve ved frit sal». Denne lovteksten sammen med rettspraksis gir grunnlag for å beskrive takseringsnormen som objektivisert omsetningsverdi. Med omsetningsverdi menes ordinær pris i markedet. Med objektivisert menes at verdien knytter seg til eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdien som eiendommen har for den aktuelle eieren. I Rt 1994 side 333 formuleres dette slik: Det er en objektivisert verdivurdering som skal foretas etter byskattelovens 5 første ledd. Den salgsverdi bestemmelsen viser til, er således ikke den pris en kan oppnå i markedet på det aktuelle tidspunkt, men en tenkt pris som fremkommer når en ser bort fra særlige forhold knyttet til den enkelte eiers utnytting av eiendommen. I Rt side 51 (Sydvaranger) uttaler førstevoterende at «det ved takseringer skal tas hensyn til forhold av betydning for eiendommens verdi som ligger mer eller mindre fast, mens forhold som er skiftende, slik som konjunkturer, arbeidskraftressurser eller eierens evne til å drive lønnsomt, ikke skal trekkes inn i vurderingen.» (Punkt 41 i dommen.) At man skal frem til eiendommens objektiviserte verdi, må ses i sammenheng med at eiendommen er en objektskatt. Det er eiendommen som sådan som skal skattlegges. Her skiller eiendomsskatten seg fra formuesskatten, som er en subjektskatt. Ved formuesbeskatning er det ikke eiendommen i seg selv som skal skattlegges, men eierens økonomiske interesse i eiendommen. Spørsmålet blir hvor langt man skal gå i objektivisering av skattegrunnlaget i eiendomsskatten. Spørsmålet oppstår dels i forhold til privatrettslige avtaler som kan påvirke verdien av eiendommen, dels i forhold til offentligrettslige restriksjoner knyttet til utnyttelsen av eiendommen. Se nærmere omtale av dette i henholdsvis punkt 2.2 og punkt Om betydningen av privatrettslige avtaler ved takseringen I flere høyesterettsdommer er det uttalt at privatrettslige avtaler ikke skal ha betydning ved fastsettelsen av den objektiviserte omsetningsverdien. I Rt 1999 side 192 uttaler Høyesterett eksempelvis følgende (side 201 i dommen): Det er eiendommen med den foretatte utbygging som er skatteobjekt, ikke den aktuelle eiers økonomiske interesse i denne. Det sees bort fra privatrettslige avtaler som kan påvirke verdien av eiendommen.

4 4 Etter rettspraksis må det anses som en unntaksfri regel at det skal ses bort fra privatrettslige avtaler som kan påvirke verdien av eiendommen. Således skal det ved takseringen ikke tas hensyn til bruksretter, servitutter og andre tyngende avtaler som er inngått mellom private parter. Det gjelder selv om avtalene er inngått uten noen form for tidsbegrensning. Det vil også gjelde for tyngende avtaler som ikke bare er knyttet til nåværende eiers utnyttelse av eiendommen, men som vil følge eiendommen ved salg. Tilsvarende skal det ikke hensyntas ved takseringen at det til en eiendom knytter seg spesielle avtalebaserte bruksrettigheter mv. over en annen eiendom. 2.3 Om betydningen av offentligrettslige restriksjoner ved takseringen Ved takseringen oppstår spørsmål om offentligrettslige restriksjoner skal hensyntas. Slike offentligrettslige restriksjoner kan være konsesjonsvilkår, boplikt, bygge- og delingsforbud og tilsvarende rettigheter og forpliktelser som er knyttet til eierens rettslige disposisjonsrett over eiendommen. Når det gjelder kraftverk har Høyesterett i flere dommer slått fast at hjemfallsrett til staten og konsesjonsforpliktelser ikke skal hensyntas ved taksering, se Rt 1958 s. 801, Rt 1991 s. 98, Rt 1994 s. 333 og Rt 1995 s Når det gjelder oppdrettsanlegg følger det av lovforarbeidene til eiendomsskatteloven 4 tredje ledd at det ved takseringen skal ses bort fra eventuell merverdi på grunn av konsesjon, jf. Ot prp nr 1 ( ) pkt I forhold til hjemfallsplikt og konsesjonsvilkår for kraftverk har Høyesterett begrunnet sitt standpunkt (om at hjemfallsrett og konsesjonsplikt ikke tillegges betydning) på følgende måte: Eiendomsskatt er en skatt på objektet. Det er eiendommen og den foretatte utbygging som er skatteobjektet, ikke den aktuelle eiers økonomiske interesse i eiendommen. Hjemfallsretten og konsesjonsplikten begrenser eierens juridiske rådighet over eiendommen, ikke den faktiske utnyttelsen Hvis konsesjonsvilkår skal trekkes inn i salgsverdivurderingen, vil man komme inn på hypotetiske problemstillinger Plikten til å levere konsesjonskraft innebærer en fordeling av de verdier kraftverket kaster av seg, men medfører ingen reduksjon av de faktiske verdier som knytter seg til dette Hensynet til klare regler for takseringen

5 5 Høyesterettspraksis vedrørende kraftverk tilsier at rådighetsbegrensninger ikke skal tillegges betydning ved fastsettelsen av eiendomsskattetakst. Spørsmålet er om dette gjelder som et helt generelt prinsipp. Hensynet til klare retningslinjer for takseringen tilsier en slik løsning. I enkelte kilder av lavere rang er det lagt til grunn at et slikt prinsipp ikke gjelder unntaksfritt: I litteraturen behandler Einar Harboe spørsmålet i kommentarutgaven til Eiendomsskatteloven (2. utg., Oslo 2004) på side 168. Einar Harboe skriver: Offentligrettslige rammebetingelser for utnyttelsen av eiendommen vil derimot regelmessig være relevante ved en verdsettelse, men dette er ikke mer enn et utgangspunkt. Ved verdsettelse av kraftverk er det lagt til grunn at forpliktelse til å levere konsesjonskraft ikke skal tas i betraktning ved verdsettelsen, se HRD i Rt 1994 s. 333 / Utv 1994 s. 419 (Trondheim Energiverk / Tydal kommune). Slike forpliktelser kan være nokså tyngende og en kan anta at de ved salg vil måtte overtas av kjøper. Harboes standpunkt om at offentligrettslige rammebetingelser regelmessig er relevante er ikke nærmere begrunnet. Når det gjelder våningshus på gårdsbruk, har Finansdepartementet i en uttalelse av 12. juni 2007 (jnr 06/5227 SL) lagt til grunn at delingsforbud og konsesjonsplikt skal gis betydning for taksten. Uttalelsen er ikke begrunnet utover en henvisning til at delingsforbud og konsesjonsplikt utgjør tyngende offentligrettslige plikter som markert påvirker markedsverdien i forhold til alminnelige boligeiendommer. I brev av 27. oktober 2009 (jnr 09/3611 SL) om boplikt i en kystkommune har Finansdepartementet uttalt at i hvilken grad rettigheter / plikter og eventuelle rådighetsbegrensninger knyttet til eiendommen, påvirker eiendomsskattegrunnlaget, vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. I denne vurderingen vil det kunne være av betydning om en rådighetsbegrensning utgjør en tyngende offentligrettslig plikt, er generell eller om den er pålagt av den enkelte eier selv. Hvor inngripende rådighetsbegrensningen er, samt i hvilken grad markedsverdien påvirkes av denne, er andre forhold som er av betydning for eiendomsskattetakseringen. Vi ikke uten videre enige i at det er korrekt å legge vekt på hvor inngripende rådighetsbegrensningen er / i hvilken grad markedsverdien påvirkes av denne. Hjemfallsrett og plikten til å levere konsesjonskraft er åpenbart inngripende rådighetsbegrensninger som må antas å ha stor betydning for markedsverdien av kraftverk. Dette var likevel ikke til hinder for at Høyesterett fant det riktig å se bort fra disse restriksjonene.

6 6 Videre har Finansdepartementet i en uttalelse av 14. mars 1990 lagt til grunn at opphevelse av takstplikt for borettslag er en omstendighet som kan begrunne omtaksering etter 4 fjerde ledd. Denne uttalelsen tilsier isolert sett at prisreguleringer skal hensyntas ved eiendomsskattetaksering. Uttalelsen er imidlertid upublisert og må antas å ha begrenset rettskildemessig vekt. På bakgrunn av foreliggende rettskilder, lar det seg ikke oppstille noe helt klart om hvorvidt offentligrettslige reguleringer skal hensyntas ved takseringen. Spørsmålet har aktuell interesse i forbindelse med takseringen av våningshus/kårbolig på landbrukseiendom. Landbrukseiendom vil ofte ikke kunne deles uten etter samtykke fra Landbruks- og matdepartementet, jf. jordlova 12 og konsesjonsloven 2. Ved vurderingen av om konsesjon skal gis, skal det til fordel for søker legges særlig vekt på blant annet om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf. konsesjonsloven 9 nr. 1. Finansdepartementets uttalelser om at delingsforbud og konsesjonsplikt skal føre til et fradrag i taksten gjennom bruk av landbrukstakst er etter vårt syn ikke lett å forene med høyesterettsdommene om kraftverk. Verken delingsforbud eller konsesjonsplikten begrenser den faktiske utnyttelsen av takstobjektet det er bare eierens juridiske rådighet som blir begrenset. Som det fremgår ovenfor er vi skeptiske til vektleggingen av at delingsforbud og konsesjonsplikt har stor betydning for markedsverdien av landbrukseiendom. Dette gjelder som nevnt også hjemfallsretten og konsesjonsplikten for kraftverk. Finansdepartementet har lagt til grunn at eiendomsskattetakseringen av våningshus og andre boenheter på landbrukseiendom skal følge reglene om landbrukstakst: «Det må videre tas stilling til den nærmere fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget i disse tilfellene. Ved avgjørelsen av om det skal gis konsesjon for erverv av landbrukseiendom skal det som nevnt legges særlig vekt på om prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf. konsesjonsloven 9 nr. 1. Denne retningslinjen er bindende for de organer som er tillagt myndighet til å avgjøre søknader om konsesjon. I tillegg har Landbruksdepartementet i Rundskriv M-3/ Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, med senere endringer i rundskriv M-7/2002 og M-4/2004, i detalj presisert hvordan retningslinjen skal anvendes ved behandling av konsesjonssaker. På denne bakgrunn antar Finansdepartementet at retningslinjene i stor grad gir uttrykk for den pris landbrukseiendommer omsettes for. Departementet legger derfor til grunn at den pris som følger av en prisvurdering i henhold til retningslinjene gir uttrykk for verdien som følger av byskatteloven 5. Ved taksering av våningshus på gårdsbruk med en naturlig arrondert tomt etter byskatteloven 4 skal det således foretas en vurdering i henhold til Landbruksdepartementets Rundskriv M-3/2002, med senere endringer i rundskriv M-7/2002 og M-4/2004. Finansdepartementet understreker at det er eiendomsskattemyndighetene selv som skal foreta denne vurderingen i forbindelse med takseringen.» Verdsettelse etter disse retningslinjene er imidlertid krevende, og hensynet til enkle og klare regler for takseringen blir derfor et selvstendig argument mot at delingsforbudet og konsesjonsplikten gis betydning ved takseringen.

7 7 Oppsummeringsvis mener vi de beste grunner taler for å se bort fra delingsforbud og konsesjonsplikt ved taksering av boligdelen av gårdsbruk. Det må imidlertid understrekes at dersom kommunene innretter seg etter Finansdepartementets uttalelser om takseringen av disse, vil det kunne etableres en takseringspraksis som etter hvert får bindende virkning for kommunene. 3. ULIKE VERDIBEGREP 3.1 Utgangspunkt Av kapittel 2 fremgår at lovens utgangspunkt er at takseringen skal baseres på objektivisert omsetningsverdi. I dette kapittelet gjennomgås ulike verdibegrep som er aktuelle ved taksering av fast eiendom. Verdibegrepene som gjennomgås er - omsetningsverdi - markedsverdi - teknisk gjenanskaffelsesverdi / substansverdi/ nyanskaffelsesverdi - avkastningsverdi - leieverdi - regnskapsmessig verdi Med unntak av regnskapsmessig verdi, har alle disse verdibegrepene direkte relevans i eiendomsskattesammenheng. I dette kapittelet redegjøres det for innholdet i disse verdibegrepene. I kapittel 4 gjennomgås hvilke verdibegrep og takseringsmåter som brukes på forskjellige typer eiendom. Ulike verdibegrep og takseringsprinsipper er hjelpemidler for å finne en takstverdi som er i samsvar med lovens takseringsnorm. 3.2 Markedsverdi og omsetningsverdi Lovens utgangspunkt er altså at takstgrunnlaget skal være objektivisert omsetningsverdi. Vanligvis blir markedsverdi og omsetningsverdi brukt som synonyme begreper. I enkelte sammenhenger kan det likevel være en betydningsforskjell mellom disse betegnelsene. Det har eksempelvis i tilknytning til skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 vært antydet at disse betegnelsene kan ha forskjellig innhold i et prisregulert marked. Synspunktet er da at uttrykket markedsverdi referer til den prisen som oppnås i et fritt, uregulert marked, mens omsetningsverdi refererer til høyest lovlige omsetningspris, dvs en lavere pris enn markedsverdi i et regulert marked. I et marked uten prisreguleringer, vil markedsverdi og omsetningsverdi uansett gi anvisning på samme verdi/pris.

8 8 Men det er nok mest vanlig å benytte markedsverdi og omsetningsverdi som synonymer, uten forskjeller i meningsinnhold. At byskatteloven referer til verdien ved omsætning kan neppe anses som et selvstendig argument for at prisreguleringer skal hensyntas. 3.3 Teknisk verdi / substansverdi Med teknisk gjenanskaffelsesverdi menes dagens gjenanskaffelsesverdi med fradrag for slit, elde og utidsmessighet. I praksis brukes i stor grad kortformen teknisk verdi. Denne kortformen brukes videre i notatet. I eiendomsskattesammenheng brukes uttrykket substansverdi som synonym til teknisk verdi. Teknisk verdi er et verdibegrep som brukes ved taksering av verk og bruk og visse andre eiendommer med spesialiserte tekniske funksjoner. Hovedregelen er at teknisk verdi brukes ved taksering av slike eiendommer. Anvendelsesområdet for og vilkårene for å benytte teknisk verdi, er nærmere omtalt i punkt 4.3. Uttrykket substansverdi brukes også på en noe annerledes måte i en annen sammenheng; som betegnelse på et selskaps virkelige verdi. Selskapets verdi beregnes da ut i fra reelle markedsverdier på eiendelene i selskapet, med fradrag for faktiske gjeldsforpliktelser. 3.4 Avkastningsverdi Med avkastningsverdi menes verdsettelse på grunnlag av beregninger med utgangspunkt i driftens lønnsomhet/rentabilitet. Avkastningsverdien fastsettes ut i fra faktisk og forventet inntjening i en virksomhet, først og fremst basert på regnskapsinformasjon. Fastsettelsen vil bero på en helhetlig vurdering av utviklingen i inntjening frem til beregningstidspunktet, og hvilken fremtidig inntjening som er sannsynlig ut i fra markedssituasjonen, risikobetraktninger og andre forhold som kan påvirke inntjeningen. I praksis vil en avkastningsverdivurdering kunne bli kompleks og vanskelig. Hvordan den konkret blir gjennomført, vil kunne variere. I enkelte sammenhenger er taksering etter avkastningsverdi hovedregelen: Takseringen av kraftverk er basert på avkastningsverdi, se nærmere omtale i punkt 4.7. Også takseringen av masseuttak er basert på avkastningsverdi, se nærmere omtale i punkt 4.8.

9 9 For andre kategorier verk og bruk er verdsettelse til teknisk verdi hovedregelen, jf. punkt 3.3. Avkastningsverdi kan helt unntaksvis anvendes også for slike verk og bruk, på meget strenge vilkår. Avkastningsverdien skal bare brukes hvor denne ligger vesentlig lavere enn teknisk verdi og det er temmelig åpenbart at man ikke kan regne med lønnsom drift i takstperioden. Det vises til nærmere omtale av bruk av avkastningsverdi for slike eiendommer i punkt 4.4. Avkastningsverdi som omtalt her, benevnes av enkelte takstfolk som «driftens avkastningsverdi», for å skille slik avkastningsverdi fra leieverdi, jf. punkt Leieverdi Med leieverdi menes taksering med utgangspunkt i faktisk og forventet leieinntekt fra en bygning med tilhørende tomt. For kontorbygg og liknende næringsbygg som ikke har sterkt spesialiserte funksjoner, er det praksis for at verdien kan beregnes på grunnlag av faktisk og forventet leieinntekt. Det vises til nærmere omtale i punkt 4.6 og Det er også gitt en oversikt over hvordan beregningen gjennomføres i vedlegg til dette notatet. Leieverdi omtales også av enkelte takstfolk som «eiendommens avkastningsverdi», og dette må ikke forveksles med «driftens avkastningsverdi», jf. punkt Regnskapsmessig verdi For virksomhet som fører regnskap, vil verdien av virksomhetens eiendeler fremgå av den regnskapsmessige balansen, herunder verdien av fast eiendom som virksomheten eier. Slike verdier omtales som bokført verdi, regnskapsmessig nedskrevet verdi etc. Det forekommer ofte at det vises til regnskapsmessig verdi i klagesaker. Bokført / regnskapsmessig verdi er fastsatt under hensyn til lovlige avskrivningssatser mv, og under hensyn til de regler som regnskapslovgivningen og god regnskapsskikk oppstiller for opp- og nedskrivninger og andre forhold. Regnskapsmessige avskrivninger er langt på vei et spørsmål om kostnadsfordeling. Regnskapsmessig verdi vil avvike fra markedsverdi. Regnskapsmessig verdi er ikke egnet som eiendomsskattegrunnlag. Herunder ikke som grunnlag for å fastsette teknisk verdi. En forskjell i forhold til teknisk verdi er at regnskapsmessig verdi tar utgangspunkt i historisk kost med fradrag for avskrivninger og korrigert for opp-/nedskrivninger, mens teknisk verdi tar utgangspunkt i dagens gjenanskaffelsesverdi korrigert for slit, elde og utidsmessighet. Regnskapsmessig eller bokført verdi er derfor mindre relevant i eiendomsskattesammenheng.

10 10 4. TAKSERING AV ULIKE TYPER EIENDOM 4.1 Innledning Det fremgår av kapittel 3 at det er ulike måter å gjennomføre takseringen på for ulike typer eiendommer. Ved takseringen brukes forskjellige verdibegrep og takseringsmåter. I dette kapittelet gjennomgås anvendelsesområdet for de ulike verdibegrepene og takseringsmåtene. 4.2 Utgangspunkt skjønnsmessig vurdering av omsetningsverdi Utgangspunktet og hovedregelen ved eiendomsskattetaksering er en direkte skjønnsmessig tilnærming til hva eiendommen kan omsettes for i markedet. Et ubegrenset antall faktorer vil kunne påvirke verdien. Ved en slik vurdering vil det være naturlig å se hen til hva tilsvarende eiendommer faktisk er omsatt for i markedet. For bolig- og fritidseiendommer vil det kunne være hensiktsmessig å benytte sjablonberegninger i form av kvadratmetersatser, standardfaktorer og liknende, som hjelpemiddel ved takseringen. Det er fastslått i rettspraksis og administrative uttalelser fra Finansdepartementet at det er adgang til å benytte slike sjablonmodeller som hjelpemiddel ved takseringen. Eiendomsskattetakseringer gjennomføres for mange eiendommer, og det kan ikke kreves millimeterrettferdighet ved takseringen. Det må godtas at taksten baseres på forholdsvis grove sjablonmodeller, hvor mindre vesentlige forhold ved eiendommen ikke fanges opp. Takseringen må likevel ta hensyn til forhold ved eiendommen som har vesentlig betydning for eiendommens verdi, slik som for eksempel betydelige avvik fra vanlig standard. Sjablongene må avspeile variasjoner i omsetningsverdien på de ulike eiendommene i kommunen på en forholdsmessig måte. KSE har utarbeidet en Veileder i praktisk takseringsarbeid, som også går nærmere inn på taksering ved hjelp av sjablonmodeller. Det vises særlig til omtalen av sjablontaksering. Dersom det er vanskelig å innhente opplysninger om hva det vil koste å oppføre et nytt anlegg, er det vanlig å ta utgangspunkt i en indeksregulering av historisk kostpris som utgangspunkt ved fastsettelse av teknisk verdi. Deretter må det gjøres fradrag for slit, elde og utidsmessighet.

11 Verk og bruk mv. hovedregelen er teknisk verdi / substansverdi Utgangspunkt Med teknisk verdi / substansverdi menes dagens gjenanskaffelsesverdi med fradrag for slit, elde og utidsmessighet, jf oversikten over verdibegrep i kapittel 3. Høyesterett har i en rekke dommer fastslått at bruk av teknisk verdi er hovedregelen ved taksering av industrielle anlegg, jf. blant annet LKAB-dommen i Rt 2007 side 149. For slike eiendommer er tradisjonell taksering basert på omsetningstall for liknende eiendommer, kombinert med takstmannsskjønn, lite egnet. Mange av eiendommene er spesialanlegg, og i de fleste tilfeller er det få eller ingen omsetninger av lignende anlegg som kan tjene som referanse ved takseringen. Det kan være svært usikkert hvem som er potensielle kjøpere, og hvordan en eventuell kjøper vil benytte eiendommen. Ofte vil man måtte falle tilbake på rene gjetninger i denne sammenheng. Og en vanlig skjønnsmessig vurdering av hva en mulig kjøper vil gi for eiendommen isolert sett, vil pga den spesialiserte funksjonen og usikkerheten om markedet kunne lede til en uforholdsmessig lav takst Er teknisk verdi / substansverdi hovedregelen for alle verk og bruk? KSE mener at alle verk og bruk som hovedregel skal verdsettes til teknisk verdi / substansverdi. Teknisk verdi må ses som det faste verdsettelsesprinsippet for slike eiendommer, og benyttes i alle tilfeller hvor vilkårene for å bruke avkastningsverdi ikke er oppfylt. Avkastningsverdi brukes kun unntaksvis, jf. punkt 3.4 og 4.4. Det er ingen holdepunkter i rettspraksis for at teknisk verdi ikke skal kunne benyttes generelt for verk og bruk. Den foreliggende rettspraksis om teknisk verdi gjelder i hovedsak virksomheter som driver bestemte former for industriell virksomhet, og hvor en direkte skjønnsmessig vurdering av markedsverdi vil være vanskelig. Men dette gjenspeiler kun at verk og bruk ofte har spesialiserte funksjoner, og kan være vanskelige å verdsette på rent skjønnsmessig grunnlag. Det er en rekke andre grunner som også tilsier at teknisk verdi / substansverdi er hovedregelen ved taksering av alle verk og bruk. Disse grunnene er nærmere omtalt i petitavsnittet nedenfor. Følgende hensyn tilsier at alle verk og bruk som hovedregel verdsettes etter teknisk verdi / substansverdi: - I mange tilfeller har verk og bruk spesialiserte funksjoner, og det kan være usikkert hvilket marked som reelt sett foreligger for slike eiendommer. Bygget med tilhørende maskinteknisk utrustning vil ofte være

12 12 et viktig ledd i den verdiskapningen som foregår i virksomheten. Oppføringskostnadene kan ha vært betydelige. Den spesialiserte funksjonen gjør imidlertid at eiendommen har liten alternativ bruksverdi. Det gjelder i særlig grad for eiendommer som vanskelig lar seg bygge om til annen bruk, og/eller hvor lokaliseringen gjør at det er lite marked for alternativ anvendelse. - Ved bruk av substansverdi tar verdsettelsen utgangspunkt i faktiske kostnader ved oppføringen, og faktisk verdifall. Et slikt utgangspunkt innebærer at man bryter ned antall variabler som inngår ved takseringen til et akseptabelt nivå. Man får en entydig og presist beskrevet fremgangsmåte for takseringen. - Hensynet til likebehandling av likeartede eiendommer tilsier at substansverdi brukes generelt for alle verk og bruk. - En skjønnsmessig vurdering av hva mulige kjøpere vil gi for eiendommen, vil i stor grad avhenge av hvilken funksjon eiendommen skal fylle etter et salg. Slike vurderinger vil bli svært vanskelige, men vil være sentrale ved en mer direkte skjønnsmessig vurdering av markedsverdi. - Verk og bruk er næringseiendommer. Ved omsetning av slike eiendommer vil prisen i stor grad kunne avhenge av andre forhold enn objektive kjennetegn ved selve bygningen. I en situasjon med etterspørselspress etter en vare, vil eiendommer som kan benyttes til relevant produksjon få en tilsvarende verdistigning. Ved å legge substansverdiprinsippet til grunn, får man en klarere og mer direkte tilknytning til tekniske verdivurderinger. Det harmonerer godt med at eiendomsskatten er en objektskatt, og at det er objektet som sådan og ikke den avkastning det gir som er skattegrunnlaget. Det gir også et mer stabilt takstgrunnlag over tid, og vil derfor gi færre tilfeldige utslag mht når taksering finner sted. - Et verk og bruk kan bestå av mange ulike enkeltelementer, som til sammen danner grunnlaget for driften av verket og bruket. En taksering av de ulike elementene etter forskjellige prinsipper vil kunne bli uoversiktlig og gi tilfeldige utslag. Det følger av foreliggende rettspraksis om taksering av industrianlegg at takseringen enten skal skje på grunnlag av substansverdi eller avkastningsverdi. Det vil være i samsvar med rettspraksis å legge substansverdien til grunn for hele anlegget Kan teknisk verdi /substansverdi brukes på eiendommer som ikke er verk og bruk? Etter KSEs vurdering kan det ikke være noe i veien for å benytte teknisk verdi / substansverdi ved taksering av eiendommer som ikke er verk og bruk. Men det må være en forutsetning at eiendommen har spesialiserte funksjoner og at ordinær taksering ved skjønn og observasjoner i markedet er lite egnet Forholdet mellom teknisk verdi/substansverdi og faktisk salgssum I Høyesterettsdommen i Rt 2011 side 51 (Sydvaranger) kom Høyesterett til at teknisk verdi/substansverdi skal benyttes for verk og bruk selv om det foreligger en konkret lavere salgssum. Dommen var enstemmig.

13 Verk og bruk mv. unntaksregelen er avkastningsverdi Med avkastningsverdi menes verdsettelse på grunnlag av beregninger av driftens lønnsomhet/rentabilitet, jf. oversikten over verdibegrep i kapittel 3. Unntaksvis og på strenge vilkår kan avkastningsverdi benyttes for verk og bruk mv som ellers ville fulgt hovedregelen om verdsettelse til teknisk verdi / substansverdi. Dette fremgår av flere høyesterettsdommer. Også med hensyn til vilkårene for å benytte avkastningsverdi, er Rt 2007 side 149 (LKAB) en sentral dom. I denne dommen fremgår at følgende vilkår alle må være oppfylt: (i) (ii) (iii) Avkastningsverdien må kunne beregnes med rimelig grad av sikkerhet. Det må være en klar forskjell mellom substansverdi og avkastningsverdi, hvor avkastningsverdien ligger mye lavere enn substansverdien. Det må være temmelig åpenbart at det i takstperioden ikke kan regnes med lønnsom drift. I LKAB-dommen er rettspraksis om avkastingsverdi oppsummert på en oversiktlig og god måte i punktene 46 til 50. Det fremgår ikke nærmere av rettspraksis eller andre rettskilder hva som ligger i at det i takstperioden ikke kan regnes med lønnsom drift. Vilkårene for å benytte avkastningsverdi er derfor noe uklare. At en virksomhet ikke oppnår et driftsoverskudd som svarer til vanlig forrentning av den investerte kapitalen, kan ikke være tilstrekkelig. Antakelig må det kreves at virksomheten i gjennomsnitt i takstperioden har gått med underskudd. Det er flere hensyn som tilsier at det stilles svært strenge krav for å kunne benytte avkastningsverdi ved takseringen: - Eiendomsskatten er en objektskatt. Det er eiendommen som sådan som skal beskattes, vurdert på selvstendig grunnlag og løsrevet fra den enkelte eiers interesse i denne. Det er slik sett naturlig at man er tilbakeholden med å basere takseringen på hvilken avkastning driften faktisk gir. - Å gå langt i å legge avkastningsverdi til grunn, ville reelt sett innebære at eiendomsskatten fikk preg av å være en inntektsskatt. - Beregninger av avkastningsverdi vil nødvendigvis være usikre.

14 14 - Beregningene vil ofte være kompliserte og ressurskrevende. Rettspraksis eller andre rettskilder gir heller ikke nærmere anvisning på hvordan en beregning av avkastningsverdi skal gjennomføres. Slike beregninger vil oftest være vanskelige og komplekse. En god beregning vil normalt forutsette inngående kjennskap til regnskap og bedriftsøkonomi, kombinert med innsikt i markedssituasjonen i vedkommende bransje. Bruk av avkastningsverdi vil normalt forutsette at skattyter har bedt om at dette vurderes, og fremlagt nødvendig dokumentasjon. I Rt 1987 side 1290 uttaler førstevoterende: «I og med at lovens utgangspunkt er omsetningsverdien, har skattyteren oppfordring til å legge frem for nemnda alle opplysninger som etter hans syn er av betydning for fastleggelse av denne verdi. Ganske særlig gjelder dette opplysninger om forhold som ikke umiddelbart kan iakttas ved besiktigelse av eiendommen. Således bør skattyteren, dersom han mener det bør bygges på avkastningsverdien, fremskaffe opplysninger om driftsresultater og fremlegge prognoser for driften. Hvis en nemnd ser at det mangler opplysninger, bør den sørge for å innhente dem. I og med at nemnda som hovedregel kan bygge på substansverdien, kan den imidlertid etter min oppfatning ikke anses forpliktet til å innhente opplysninger av betydning for vurdering av avkastningsverdien, dersom ikke særlige forhold tilsier slik vurdering.» 4.5 Verk og bruk mv. - kombinasjon av teknisk verdi og avkastningsverdi? En sentral høyesterettsdom som gjelder taksering av industrianlegg, er Rt s Denne dommen reiser spørsmål om det er grunnlag for å benytte en kombinasjon av teknisk verdi og avkastningsverdi. Det vil si en kombinasjon hvor taksten tar utgangspunkt i teknisk verdi, men hvor teknisk verdi blir redusert på skjønnsmessig grunnlag i retning av en lavere beregnet avkastningsverdi. Bakgrunnen for at denne problemstillingen reises, er følgende uttalelser i dommen: Etter det foran anførte er retten kommet til at lønnsomhetsbetraktninger ut fra den aktuelle bedrifts drift ikke kan få avgjørende betydning for eiendomstaksten. I det foreliggende tilfelle kommer dessuten det til som anført i anketaksten at det ikke foreligger særskilte regnskaper for den del av bedriften Norsk Hydro Porsgrunn Fabrikker som taksten gjelder. Dette gjør det enda vanskeligere enn ellers å tillegge driftsresultater avgjørende vekt. En annen sak er at slike resultater både i dette tilfelle og ellers kan ha betydning som et moment blant andre når det gjelder å finne ut salgsverdien. Det kan nemlig til en viss grad indikere hva en kjøper kan tenkes å få ut av anlegget. I det foreliggende tilfelle har imidlertid ankenemnda også vurdert framlagte regnskaper og prognoser, og brukt dette som hjelpemiddel ved takseringen [Egen understrekning]

15 15 Dette kan etter KSEs vurdering ikke tolkes som at dommen åpner for å benytte en mellomløsning mellom teknisk verdi og avkastningsverdi. Ordlyden i dommen kan etter vår vurdering bare leses som at det åpnes for å benytte avkastningsverdi i spesielle tilfeller, det vil si slike tilfeller som er omtalt i punkt 4.4. Dommen må uansett ses opp i mot etterfølgende rettspraksis og reelle hensyn: I etterfølgende rettspraksis om taksering av verk og bruk, er det ikke holdepunkter for at det kan benyttes noen slik mellomløsning. Innholdet i substansverdimetoden og avkastningsverdimetoden er utviklet gjennom en rekke Høyesterettsdommer, hvor Rt 1974 side 332 er et tidlig ledd i utviklingen. Slik takseringspraksis fremstår etter en rekke etterfølgende dommer, synes det ikke å være grunnlag for noen slik mellomløsning. Og det er flere reelle hensyn som taler mot en slik mellomløsning. En slik løsning ville være vanskelig å praktisere. De fordelene som er knyttet til å bruke teknisk verdi som hovedregel ved taksering av verk og bruk, ville bli sterkt redusert. De viktigste ulempene ville være - Vilkårene for bruk av en slik mellomløsning blir uklare - Resultatet av en slik mellomløsning er uklart; hvor mye skal teknisk verdi reduseres i retning av avkastningsverdi? Etter KSE sin vurdering, er det ikke grunnlag for å benytte en mellomløsning mellom substansverdi og avkastningsverdi. 4.6 Verk og bruk leieverdi I høyesterettsdommen i Rt 1974 side 332 som gjaldt et industrianlegg, aksepterte Høyesterett at taksten bygget på leieverdi for bygningsmassen. I dommen uttales det: Hovedgrunnlaget for taksten er imidlertid for bygningenes vedkommende en leieverdi pr m2 og for produksjonsutstyret en nyanskaffelsesverdi med fradrag for slit og elde. Retten kan ikke se at dette som utgangspunkt er uriktig. Dette reiser spørsmål om bygningsmassen på verk og bruk generelt skal verdsettes etter leieverdi, og ikke til substansverdi. Etter KSEs vurdering gir rettspraksis heller ikke holdepunkter for en slik konklusjon. I den aktuelle dommen var det spesielle forhold ved at bygningene i stor grad hadde alternative bruksmuligheter. I slike tilfeller vil leieverdivurderinger kunne være hensiktsmessige. I andre tilfeller hvor bygningene ikke har tilsvarende gode alternative bruksmuligheter, vil leieverdi være et mindre hensiktsmessig utgangspunkt for takseringen. Dommen må også ses i lys av at ingen av partene hadde anført

16 16 at også bygningsmassen skulle takseres på grunnlag av substansverdi / teknisk verdi, og Høyesterett hadde derfor ingen foranledning til å gå inn på spørsmålet. Også for bygningsmassen på verk og bruk må utgangspunktet være taksering på grunnlag av substansverdi / teknisk verdi. 4.7 Kraftverk avkastningsverdi For kraftverk skjer takseringen med utgangspunkt i avkastningsverdi, etter en lovbestemt fremgangsmåte. For kraftverk har eiendomsskatteloven 8 vært satt i kraft, slik at det som utgangspunkt er et felles takstgrunnlag for eiendomsskatt og skatteligning. For kraftverk er det lovfestet at takseringen skal være basert på en avkastningsverdi beregnet etter bestemte regler, innenfor fastsatte minimums- og maksimumsverdier. Det vises til eiendomsskatteloven 8B-1 (4) og skatteloven av 26. mars 1999 nr Det er ligningsmyndighetene ved Sentralskattekontoret for storbedrifter som fastsetter taksten. Ny takst fastsettes hvert år. 4.8 Masseuttak avkastningsverdi I anlegg som har en høyere avkastningsverdi enn teknisk verdi fordi anlegget utnytter en naturforekomst, er det etablert praksis for at verdsettelsen skal skje etter avkastningsverdi. Et typisk eksempel på dette er et grustak. Dette kommer til uttrykk i Finansdepartementets brev av 11. mars 1999 (Utv.1999 side 982): «Departementet antar at en beregning av lønnsomheten kan brukes som hjelpemiddel for å komme frem til den objektive verdi også på andre verk og bruk enn kraftverk. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at i den grad en drivverdig naturforekomst vil påvirke den aktuelle eiendoms omsetningsverdi, bør denne hensyntas ved den taksering som skal skje i medhold av eiendomsskatteloven 33, jf. byskatteloven 5.» 4.9 Oppdrettsanlegg teknisk verdi Ved endringslov av 12. desember 2008 nr. 90 fikk eiendomsskatteloven 4 et nytt tredje ledd som ga hjemmel for utskrivning av eiendomsskatt på oppdrettsanlegg. Oppdrettsanlegg er ikke å anse som verk og bruk etter eiendomsskatteloven, men skal etter eiendomsskatteloven 4 tredje ledd være jamnstelt med verk og bruk.

17 17 Det oppstår spørsmål om anleggene skal være jamnstelt med verk og bruk også når det gjelder takseringsprinsippene. Det vil si om takseringen av oppdrettsanlegg som hovedregel skal skje på grunnlag av substansverdi/teknisk verdi. Fordi oppdrettsanlegg er flyttbare innretninger som kan omsettes i markedet, er det enkelte forhold som kan stille seg annerledes ved taksering av slike anlegg, enn ved verk og bruk. Det er også enkeltvise uttalelser i lovforarbeidene som skaper tvil om takseringsprinsippene for oppdrettsanlegg. De fleste hensyn taler likevel for at takseringen skal skje etter samme prinsipper som gjelder for verk og bruk. På denne bakgrunn anbefaler KSE at takseringen av oppdrettsanlegg som hovedregel skal skje på grunnlag av substansverdi/teknisk verdi. KSE har utarbeidet en egen veileder om taksering av oppdrettsanlegg. Det vises til nærmere omtale av takseringsprinsippene for oppdrettsanlegg i veilederen om taksering av slike anlegg Kontorer og lignende - leieverdi Med leieverdi menes taksering med utgangspunkt i faktisk og forventet leieinntekt fra en bygning med tilhørende tomt, jf. oversikten over verdibegrep i kapittel 3. Taksering på grunnlag av leieverdi er vanlig for kontorbygg og lignende næringsbygg som ikke har sterkt spesialiserte funksjoner. Slike bygg benyttes i stor grad til utleie, og det kan derfor være hensiktsmessig å ta utgangspunkt i leieverdier i markedet ved takseringen. Fordi byggene ikke har spesialiserte funksjoner, vil de kunne benyttes til flere ulike formål, og det vil være grunnlag for å danne seg et bilde av vanlige leieverdier i markedet. Vurderingene vil oftest være mindre komplekse enn avkastningsvurderinger for industrianlegg. Fremtidige leieinntekter diskonteres, og danner grunnlag for beregning av omsetningsverdien. Diskonteringsrenten og andre forhold ved beregningen vil kunne avhenge av blant annet generelt rentenivå, forventet leiemarked, bygningens art og beliggenhet. Det er gitt en beskrivelse av hvordan leieverdiberegning gjennomføres i vedlegg til dette notatet Forholdet mellom lovens takseringsnorm og ulike verdibegrep Verdsettelse av eiendommer til substansverdi, avkastningsverdi eller leieverdi, som omtalt i dette kapittel, endrer prinsipielt sett ikke lovens utgangspunkt om verdsettelse til objektivisert omsetningsverdi. Disse verdibegrepene og verdsettelsesmetodene er fast etablerte metoder for

18 18 å estimere omsetningsverdien for slike eiendommer. Denne praksis vil ikke være i strid med lovens norm om verdsettelse til objektivisert omsetningsverdi. Det understrekes at disse verdibegrepene etter rettspraksis må anses som den faste verdsettelsesmetoden for de aktuelle eiendommene, og ikke prinsipper man faller tilbake på i tilfeller hvor omsetningsverdien ikke kan estimeres på annen måte. Dette kommer blant annet til uttrykk i Høyesterettsdommen i Rt side 145 (Sydvaranger). I Rt side 145 heter det i punkt 39: «Det er med dette klarlagt at objektivisert omsetningsverdi ikke er eiendommens markedsverdi på takseringstidspunktet uttrykt gjennom en konkret salgssum. Jeg kan ikke se at det har vært omstendigheter ved de saker der dette er slått fast, som gjør at prinsippet må modifiseres for de tilfeller der en konkret salgssum faktisk foreligger. For det første vil en salgssum lett gjenspeile den nye eiers økonomiske interesse i salgsobjektet. Den enkelte eiers økonomiske interesse er en subjektiv omstendighet som det skal ses bort fra. For det annet innebærer takstintervallene på 10 år etter 4 at verdifastsettelsen må være robust mot skiftende markedspriser. Behovet for robuste takster er blant annet trukket frem i Rt side 192 i forbindelse med skiftende prisforskrifter. Førstevoterende uttaler der på side 202 at takseringen for eiendomsskatt forutsetningsvis skal gjelde for perioder på 10 år. Han fremholder at «det derfor vil kunne være vanskelig å bygge på prisforskrifter som raskt kan endres». Det vil på samme måte være vanskelig å legge de til enhver tid gjeldende markedspriser til grunn, ettersom også disse endrer seg gjennom takstperioden etter svingningene i markedet. Det vil være helt upraktisk og heller ikke lovens ordning om denne type verdiendringer skulle gi grunnlag for omtakseringer, se byskatteloven 4 tredje ledd.» Det kan ikke utelukkes at det i helt spesielle tilfeller vil være så særegne forhold at de etablerte verdsettelsesmetodene må suppleres med andre faktorer. Den bakenforliggende årsaken vil være at det er spesielle forhold ved eiendommen som har vesentlig betydning for verdien, og som ikke fanges opp ved bruk av den etablerte verdsettelsesmetoden. I slike tilfeller vil det kunne være grunnlag for å korrigere taksten på grunn av det aktuelle forholdet. Slik individuell korreksjon for spesielle forhold er imidlertid ikke gjennomført i rettspraksis, og det er vanskelig å se for seg eksempler på situasjoner der det vil være grunnlag for slike korreksjoner. KSE mener at kommunene i alle praktisk forekommende situasjoner må kunne forholde seg til de etablerte verdsettelsesmetodene for vedkommende type eiendom. -o0o-

19 19 VEDLEGG 1; VERDSETTELSE MED UTGANGSPUNKT I LEIEVERDI Taksering av næringseiendom som ikke er verk og bruk skal som hovedregel bygge på kapitalisering av leieinntekt, jf. KSEs notat om verdibegreper og takseringsprinsipper i eiendomsskatten punkt 3.5 og Det er tre hovedkomponenter i en slik taksering: 1 Beregning av netto leieverdi 2 Fradrag for eierkostnader og arealledighet 3 Kapitalisering av netto leieinntekt ved bruk av en kapitaliseringsfaktor Nærmere om 1; Beregning av netto leieverdi Årlig brutto leie fremkommer ved hva en kvadratmeter av bebygd areal kan leies ut for i det åpne marked (ofte omtalt som «leiemeterpris»). Leieverdien må fastsettes ved skjønn. Det legges vekt på type bygg, beliggenhet, beskaffenhet og anvendelighet. Prisene kan variere i de forskjellige etasjene, men i noen tilfeller kan det benyttes en gjennomsnittspris for alle etasjer. Faktisk foreliggende leieavtaler kan gi veiledning om verdiene. Men det er en objektivisert verdivurdering som foretas: Man skal frem til verdier som kan oppnås ved en vanlig god forvaltning av eiendommen. I prinsippet skal det ses bort fra leieavtaler som er særlig gunstige for en av partene. Nærmere om 2; Fradrag for eierkostnader og arealledighet I den brutto leieverdien man er kommet frem til i 1, skal det gjøres fradrag for eierkostnader og arealledighet. Eierkostnader er kostnader som eieren, og ikke leietakeren, skal dekke. Typiske eierkostnader vil være kostnader til vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg, forsikring og administrasjon. Arealledighet er et fradrag som tar hensyn til at næringsbygg ikke er fullt utleid hele tiden, grunnet skifte av leietakere mv. Også her legges en objektivisert vurdering til grunn, noe som innebærer at faktisk arealledighet i bygget ikke er avgjørende. I stedet legges en mer standardisert vurdering til grunn, basert på markedet generelt. Nærmere om 3; Kapitalisering av netto leieinntekt ved bruk av en kapitaliseringsfaktor Den netto leieinntekten man er kommet frem til etter fradragene i 2, kan brukes for å beregne hva en kjøper vil gi for eiendommen. En potensiell kjøper vil være villig til å betale en viss sum for å oppnå tilgang til denne leieinntekten. Beregningen skjer ved en kapitalisering av leieinntekten ved bruk av en kapitaliseringsfaktor. Kapitaliseringsfaktoren fastsettes med utgangspunkt i rentenivå, markedssituasjonen mer generelt og individuelle forhold ved eiendommen.

20 20 VEDLEGG 2; SUBSTANSVERDI OG LEIEVERDI SKAL MVA. MEDREGNES? A Beregning av teknisk verdi / substansverdi Teknisk verdi / substansverdi brukes ved taksering av verk og bruk og visse andre eiendommer med sterkt spesialiserte funksjoner, jf. KSEs notat om verdibegreper og takseringsprinsipper i eiendomsskatten punkt 3.3 og 4.3. Med teknisk verdi / substansverdi menes dagens gjenanskaffelsesverdi med fradrag for slit, elde og utidsmessighet. En substansverdiberegning skal alltid ta utgangspunkt i dagens gjenanskaffelsesverdi ekskl. mva. Dette må ses i sammenheng med at substansverdi kun brukes for næringseiendom, og at nettoresultatet vil bli balansert gjennom kombinasjonen av inngående og utgående avgift. B Beregning av leieverdi Taksering av næringseiendom som ikke er verk og bruk, skal som hovedregel bygge på kapitalisering av leieinntekt. Takseringen fastsettes med utgangspunkt i faktisk og forventet leieinntekt fra bygningen med tilhørende tomt, jf. KSEs notat om verdibegreper og takseringsprinsipper i eiendomsskatten punkt 3.5 og 4.10, og vedlegg 1. Også ved taksering av næringseiendom etter eiendommens leieverdi, er utgangspunktet at det benyttes verdier ekskl. mva. Takseringen tar utgangspunkt i den leieverdi ekskl. mva. som kan oppnås ved vanlig god forvaltning av eiendommen (objektivisert vurdering). Det ses altså bort fra den faktiske leietakersammensetningen, og om leietakerne er mvaregistrerte eller ikke. -o0o-