Saks fr a mlegg NY GRAVPLASS I FRUGA RDEN - OREIGNING. Kommunestyret. Fr a mlegg til innstilling :

Transkript

1 Arkivref: 2011/ /2011 Saksh.: Olav Eide Saks fr a mlegg Saksnr Utval Møtedato Styret for Stord kommunale eigedom KF Kommunestyret NY GRAVPLASS I FRUGA RDEN - OREIGNING Fr a mlegg til innstilling : 1. Med h e i mel i plan og bygningslovens 1 6-2, første ledd (tidligare plan - og bygningslovs 35, nr. 1) vedt ar kommunestyret å oreigna ,5 m² av Kjell Håvard Sævareid sin ei g edom gnr. 27, bnr. 1, slik arealet er vist med gul farge på utsnitt av reguleringsplankartet for gravplass i Frugarden av , datert og signert Olav Eide, for å gjennomføre reguleringsplanen for gravplassen i Frugarden. 2. Med he i mel i oreigningslovens 25 vedt ar kommunestyret å søk j e Fylkesmannen i Hordaland om samtykke til å ta grunnen ( nemnt under pkt 1 ) i bruk før rettskraftig skjønn ligg føre.

2 Dagleg leiar, Vedlegg 1. Vedlegg: 2. Brev frå advokat Karlsten Solberg Brev frå advokat Elisabeth Nygård Brev frå advokat Karsten Solberg Brev frå advokat Elisabeth Nygård Brev frå advokat Karsten Solberg Brev frå advokat Elisabeth Nygård Brev frå advokat Karsten Solberg Brev frå advokat Elisabeth Nygård Brev frå advokat El isabeth Nygård Brev frå advokat Karsten Solberg Brev frå advokat Elisabeth Nygård Brev frå advokat Karsten Solberg Brev frå advokat Elisabeth Nygård Utsnitt av reguleringsplankart 16. Uttale frå rådm ann 17. Brev frå advokat Karsten Solberg til Kjell Håvard Sævareid av Brev frå advokat Elisabeth Nygård til advokat Karsten Solberg av Brev frå advokat Karsten Solberg til advokat Elisabeth Nygård av Brev frå advokat Elisabeth Nygård til advokat Karsten Solberg av Brev frå advokat Karsten Solberg til advokat Elisabeth Nygård av Brev frå advokat Elisabeth Nygård til advokat Karsten Solberg av Brev frå advokat Karsten Solberg til advokat Elisabeth Nygård av Brev frå advokat Elisabeth Nygård til advokat Karsten Solberg av Brev frå advokat Elisabeth Nygård til advokat Karsten Solberg av Brev frå advokat Karsten Solberg til advokat Elisabeth Nygård av Brev f rå advokat Elisabeth Nygård til advokat Karsten Solberg av Brev frå advokat Karsten Solberg til advokat Elisabeth Nygård av Brev frå advokat Elisabeth Nygård til advokat Karsten Solberg av Alle brev som er nemnt ovanfor, o g som har vedlegg, vert lagt fram med alle vedlegg. 30. Utsnitt av reguleringsplankartet for gravplass på Frugarden, der oreigning sarealet er vist med gul farge, datert den Uttale frå rådmann Bakgrunn / faktisk e opplysningar Saka gjeld først o g fremst spørsmålet om Stord kommune skal fatte vedtak om å oreigne e i t areal til gravplass på ,5 m² på Frugarden, frå Kjell Håvard Sævareid sin ei g edom gnr. 27, bnr. 1. i Stord kommune. Saka gjeld også spørsmålet om kommunen skal fatte vedtak om å s øke Fylkesmannen i Hordaland om løyve til å tiltre det aktuelle arealet før det ligg føre rettskraftig skjønn. I sitt møte fatt a kommunestyret endel e g vedtak i reguleringsplan saka som gjeld kyrkjegarden på Frugarden. Kommunestyret vedtok regule ringsplanen for Frugarden første g o ng Det vedtaket vart likevel påklag a av Statens vegvesen. Båe reguleringsplanvedtak a er basert på at ein skulle komme tilbake til ny prosesjonsveg frå k yrkja og opp til Frugarden. I det endel e ge reguleringspla nvedtaket er det presisert at inntil 500 graver kan ta ka s t i bruk før slik ny prosesjonsveg som nemnt er regulert og bygget. Dette går fram av i regulerings føresegnene til planen. Kjell Håvard Sævareid sin advokat, Elisabeth Nygård, har underrett a Stord kommune sin advokat, Karsten Solberg, om at Sævareid har akseptert reguleringsplanen sin utforming. Dette går fram av advokat Nygård sitt brev, datert , til advokat Solberg om saka. 2 av 5

3 Stord kommune har forsøkt å komme fr a m til e i minne le g avtale med Kjell Håvard Sævereid om å få kjøpe det aktuelle arealet. D esse forhandlingane har dog ikk j e ført fr a m. Den første førespurnaden til Sævareid om ei minnel e g avtale er i brev, datert , frå advokat Solberg til Sævareid. I dette brevet vart det også gjort greie for kva for erstatnings prinsipp som gjeld for erverv av områder med slikt reguleringsf ø r e mål, som denne saka har. I brevet av står det følg ja nde om dette: Som anf ørt på Stord skal grunnprisen for et slikt reguleringsformål som nevnt fastsettes ut fr a hva som ville vært den påregnelige fr a mtidige alternative utnyttelse av området om man ser bort fr a den aktuelle reguleringen. Her er det i utgangspunktet t o hovedalternativer. Det ene alternativet er at området ville bli tillatt bebygget. I så fall skal erstatningen fastsettes til salgsverdien i så hensende, som i et slikt tilfelle vil være den såkalte strøksprisen. Strøksprisen er en gjennomsnittspris for e t område som skal bygges ut, og hvor ikke alle deler av feltet kan bebygges, for eksempel veier og lekeplasser. Det andre alternativet er at området ikke blir tillatt utbygget, for eksempel fordi man kommer til at området ville forblitt regulert til landbr uk slik som det var i reguleringsplanen fr a 1972, som nå står tilbake for kommuneplanen sin arealdel, hvor området er vist som planlagt grav - og urnelund. Prisen må i så fall baseres på bruksverdien eller salgsverdien av området til jordbruksformål. I br ev et av vart det også gjort greie for kva for erstatningsprinsipp kommunen ville legg ja til grunn for forhandling ar om e i n minnel e g avtale. Om dette står det følg ja nde i brevet: For det tilfelle at reguleringsplanen blir vedtatt av kommunestyr et slik som ovenfor nevnt, og under forutsetning av at prisen for grunnarealet ikke må fastsettes ved rettslig skjønn i henhold til avtale eller vedtak om ekspropriasjon, er kommunen villig til å tilby Dem en pris for arealet som er basert på at den altern ative påregnelige utnyttelsen vil være til tomteformål til boliger. Dersom det må avholdes skjønn tar kommunen forbehold om at man vil kunne prosedere på at den alternative påregnelige utnyttelsen er til et formål som ikke innebærer tomtepris. I brevet a v ble Sævareid tilbydd kr. 190, - pr. m² for he i le arealet. Etter at Sævareid engasjerte advokat i saka har korrespondansen mellom partane funnet st a d via de ira advokat a r. Korrespondansen mellom partanes advokatar har skjedd i tidsrommet Realitetsforhandling a r om prisspørsmålet har gått føre seg etter advokat Solberg sitt brev, datert , til advokat Nygård, der Sævareid vart meddelt f øre h a ndsvarsel om eventuelt vedtak om oreigning av gravplass på Frugarden. Frå det nemnte tidspunktet har Sævareid krav på at Stord kommune dekker hans nødvendige utgifter til juridisk bistand på forvaltningsstadiet. Det har i tillegg v ore avh alde e i t møte om saka på Sævareid sin advokat sitt kontor på Forus i Stavanger. Dette møtet fant st a d den Frå kommunen sin side møtte Olav Eide og advokat Solberg. Sævareid møtte sam a n med advokat Nygård og sin s o n, Kjetil Sævareid. Etter at det viste seg at forhandling a ne om prisspørsmålet ikk j e førte fr a m, der kommunen sitt endel e g e tilb o d vart au k a til kr. 240 pr. m², f e kk Sævareid, via sin advokat, endel e g tidsfrist til å svare på det ov a nfor nemnte f øre h a ndsvarselet. Sam stundes f e kk han også f øreha ndsvarsel om eventuelt vedtak om å søk ja Fylkesmannen i Hordaland om samtykke til f øreha ndstiltred ing av det aktuelle arealet før rettskraftig skjønn ligg føre, i samsvar med oreigningslovens 25. På vegne av Sævareid gav advokat Nygård i brev, datert , endel e g tilbakemelding t il advokat Solberg. I brevet går det fr am at Sæv areid ikk j e aksepterer avtaleskjønn, med mindre kommunen på sin side aksepterer at skjønnsretten ikk j e skal vurdere om den alternative utnytt inga av det aktuelle området ville v e re til e i t f øre mål som inneb er at det heller ikk j e d å ville verta till ete beby gd. Sævareid motsetter seg også at kommunen får høve til å f øre h a ndstiltre arealet før det ligg føre rettskraftig skjønn. Sævareid me i ner at det er mest trygt for rette n s verdifastsetjing av arealet, at det ikk j e er f ø ret eke no ko inngrep. Dette fordi rett en skal synfar e området før det vert fastset t verdi på arealet. Dessutan h e ld Sævareid fram at kommunen har seg sjølv å takke for at ein er komme i e i n situasjon der kommunen eventuelt må søk j e om slikt samtykke som nemnt. Sævareid har spesielt pe ika på at kommunens saksbehandling i planprosessen til tider har vært sendrektig. 3 av 5

4 Vurdering Dersom de i samfunnsmessige interess e ne er sterke nok, må e i n grunnei ga r akseptere at det offentl e ge overtar hans ei g edom, mot at han får full erstatning. Grav - og urne lundar er e i t reguleringsf øre mål som g jer kommun a r oreigning srett. Kva som i dette tilf elle vert full erstatning, kjem som nemnd an på kva det er pårekneleg at det aktuelle området ville blitt tillatt nytta til, dersom det ikkje var blitt regulert til gr avplassføremål. I den førre reguleringsplanen over området var det aktuelle arealet avs e tt som landbruksområde. Landbruksverdien av arealet til grasproduksjon, som er den aktuelle bruken, er sannsynl e gvis mindre enn kr. 20, - pr.m². Frå forhandling a ne m ed Sævareid tok til har Stord kommune vore kl å r på, slik det går fram av det som er anført ovanfor, at kommunen ikkje vil akseptere at skjønnsretten ikkje skal vurdere om også den alternativ e påre knele ge framtidig e utnytt ing a vil v e re til e i t f øre mål, som ikk j e till e t at området vert bebyg d. Det te vil det også bli prosedert på frå kommunen sin side under det f ø restå a nde skjønn. Som eksempel på at det i samband med erverv av grunn til gravplass er fasts e tt slik landbrukserstatning, kan det ne m n a s t at Trond heim kommune nyl e g har ervervet e i t område på 57 da. på Charlottenlund i Trondheim, der 33 dekar var regulert til grav - og urnelund. Grunnei garen påpeika at det aktuelle området var e i utsiktstomt i e i t av byens mest attraktive bustadstrok. Både skjønnsret ten og overskjønnsretten kom til at området skulle erstattast som ubyggel e g. Overskjønnsretten reduserte landbruksverdien, som var b asert på kornproduksjon, frå kr 25 pr. m² i underskjønnet, til kr 21, - pr. m² i overskjønnet. Grunnei ga ren anka overskjønnet, som vart avh e i ml a den , til Hø g sterett. Hø g sterett me inte overskjønnet sin rettsbruk var korrekt, og till e t derfor ikk j e saka fremm a for rikets øvste domstol. Slik som det går fram av advokat Solberg sine brev til Kjell Håvard Sævareid og hans advokat i tidsrommet har kommunen grunn gjeve sine pristilbod ved sam anlikning med andre relevante priseksempl a r, som man kjenner til på Stord, der strøkspris er aktuelt. Kommunen har både vist til transaksjon a r mellom private part a r og mellom private part a r og Stord kommune. Dette er kommunen forplikt a til. Det vert i denne sam a nh e ng vist til hø g sterettsdom teke i nn i Retstidende 1980, side 1210 flg. For ordens sk u ld vert det også ne mnd at Stord kommune har oppfylt de i krav som vert stil t til e i n oreignar med sikte på å oppnå e in minnele g ordning før ein eventuelt fatt a r vedtak om oreigning. Det vert i den sam anheng vist til oreigningslova sin 12, jf. 30, nr. 24, og Hø g sterett sin orskurd teke i nn i Retstidende 1999, side 513 flg. Ut frå dette er me av den oppfatning at vilkåra for oreigning i oreigningslova sin 2 er oppfylt. At denne bestemm ing kommer til bruk også ved oreigning i medh a ld av plan - og bygningsloven g år fram både av oreigningslov a sin 30, nr. 24 og av alminnel e ge oreigning srettsl e ge prinsipp. Som det går fram av Hø g sterett sine avgj erder i Retstidende 1998, side 416 flg. og Retstidende 1999, side 513 flg. er det normalt ikk j e plass for e i n ny, sjølvstendig vurdering av inngrepet s n ødvendighet og forholdsmessi ghet i samband med oreigning til gjennomføring av reguleringsplan, men at spesielle forhold kan føre til at e i slik vurdering likevel er naudsynt. Reguleringsplanen vart vedteke så seint som og utgjer heimel til oreigning. Ein er ikk j e kjent me d at det skulle l igge føre slike spesielle forhold som nemnt. Det te er heller ikk j e påstått av Sævareid. Ut frå vår oppfatning må kommunen oreigna det aktuelle arealet for at kommunen skal kunne overta det til e i n pris som tilsvarer Sævareid sitt økonomisk e tap. Sævareid sitt e i ge standpunkt til prisspørsmålet er at han me i ner at han har krav på e i n erstatning som er betydel i g høyer e enn det kommunen har tilbydd ( vedlegg 9 ). Når det gjeld spørsmålet om kommunen må vedta å søk j e Fylkesmannen i Hordalan d om samtykke til f øre h a ndstiltred ing av det aktuelle arealet i medh a ld av oreigningslov a 25, vert det først vis t til at kommunen, før oreigning s saka vert handsama, har vedt eke å opparbeide ny gravplass på Frugarden. Denne grenser opp til gravplassen på midtre Døso, som vart opparbeid d i Kapasiteten på de i eksisterande gravplassane på Stord er sprengt. Gravplassen på Frugarden burde v ore teke i bruk se i n a st frå årsskiftet. Før gravplassen vert teke i bruk må den både opparbeid ast og få tid til å 4 av 5

5 se t je seg. Når situasjonen først er vorte som den er må kommunen nytte høve til å søk j e om samtykke til f ørehandstiltreding, sjølv om deler av kommunen sin tidlig a re sakshandsaming kunne gått rask a re. Dersom Stord kommune får samtykke til f ørehandstiltredin g vil kommunen syte for å registrere situasjonen slik som den er før det vert gjort inngrep i terrenget. Dette kan gjerast med filming av området og ved å ta fotografiar, medan grunneigaren er til st ades. Det vert her føresett at e i n eventuell søknad om s amtykke til f ørehandstiltreding vert sendt til fylkesmannen samstundes som kommunen t ek ut krav om skjønn. Konklusjon Dagleg leiar rår med bakgrunn i ovannemnde styret i Stord kommunale eigedom KF til å godkjenne oreigning og førehandstiltreding av ,5 m² av Kjell Håvard Sævar eid sin eigedom gnr. 27, bnr. 1, og at saka går vidare til kommunestyret for endelig handsaming og godkjenning. Fr a mlegg til innstilling 1. Med h e i mel i plan og bygningslovens 16-2, første ledd ( tidligare plan - og bygningslovs 35, nr. 1) vedt ar kommunestyret å oreigna ,5 m² av Kjell Håvard Sævareid sin ei g edom gnr. 27, bnr. 1, slik arealet er vist med gul farge på utsnitt av reguleringsplankartet for gravplass i Frugarden av , datert og signert Olav Eide, for å gjennomføre reguleringsplanen for gravplassen i Frugarden. 2. Med he i mel i oreigningslovens 25 vedt ar kommunestyret å søk j e Fylkesmannen i Hordaland om samtykke til å ta grunnen ( nemnt under pkt 1 ) i bruk før rettskraftig skjønn ligg føre. 5 av 5