Akershus festning Myntgata 2 kvartalet. mulighetsstudie

Transkript

1 Akershus festning Myntgata 2 kvartalet mulighetsstudie

2

3 Akershusområdet Visjon utvikles som hovedsete for Forsvaret ivareta rollen som nasjonalt monument styrkes som byområde for allmenheten

4

5 Forord Innledning Bakgrunn: Mulighetsstudien er utført for å se på mulig fremtidig bruk og utnyttelse av Myntgata 2 kvartalet. Intensjoner for Kvadraturen: Arbeidet har vært knyttet opp mot prosessen som pågår for å bringe liv og aktivitet inn i Kvadraturen. Involverte parter: Studien er på oppdrag av Forsvarsbygg utført av LPO arkitekter. Målet har vært å utvikle idéer samtidig som innspill fra kvadraturprosessen og vernemyndigheter blir ivaretatt. Myntgata 2 rapport LPO

6 Forsvarets arealer Identitet Indre festning: Indre festning beskriver det verneverdige nasjonale monumentet fra middelalderen. Festningen er et viktig symbol for Oslo og nasjonen. Anlegget har en klar avgrensing i form av topografi og bastioner. Ytre festning: Ytre festning er en senere utvidelse av festningsarealene, med bebyggelse hovedsaklig fra 1800-tallet. Von Hannos og Schirmers planer fra 1850 introduserte bystrukturer med sammenheng til Kvadraturen. 6 Myntgata 2 rapport LPO

7 Akershus festning bruk Indre festning: Indre Festning ivaretar nasjonal representasjon og Forsvaret i dag. Intensjonen for området er økt sivil bruk og tilgjengelighet. Ytre festning: Området er lokalisering av Forsvarets ledelse og øvrige funksjoner. Området er allment tilgjengelig men bruken av området er militær. Lokalisering av Forsvarsdepartementet i dette området har forsterket områdets administrative karakter. Illustrasjon 4B Illustrasjon 4B Myntgata 2 rapport LPO

8 8 Myntgata 2 rapport LPO

9 Potensiale for allmenheten Indre festning: I tilknytning til indre festning har bygg 22 og 25 et aktuelt potensial for allmenheten. Ytre festning: Ridehuset er ferdig transformert til konsertlokale. Renseanlegget er i dag et uttnyttet potensial. Forsvarsmuseet er lite tilgjengelig og lite utviklet gjennom sin lokalisering syd på området. I Kvadraturen: Krigsskolen ønskes aktivisert med sivil bruk som supplerer militær aktivitet. Myntkvartalet huser i dag Miljøverndepartementet. Miljøverndepartementet er vedtatt fl yttet og kvartalet vil dermed være aktuelt for endret bruk. Myntgata 2 rapport LPO

10 Gml. Krigsskolen Tollbugt. 10 Bruk: Dagens bruk videreføres. Intensjoner om økt bruk for Forsvaret kombineres med sivil bruk av denne verdifulle Kvadraturbygningen fra 1700-tallet. 10 Myntgata 2 rapport LPO

11 Renseanlegget Bruk: Renseanlegget er ute av bruk og er klart for transformasjon. Det store volumet innbyr til opplevelser. Arealet kan tas i bruk som del av Forsvarsmuseet der det moderne Forvsvaret blir formidlet. Øvrige mulige program er Kunstmuseum, opplevelsessenter og arena for skiftende arrangementer. Myntgata 2 rapport LPO

12 Ridehuset Bruk: Ridehuset er hovedsete for Forsvarets musikk. Adkomsten vender mot Kvadraturen og Ridehuset er i aktiv bruk mot det sivile Oslo. Illustrasjon 4B 12 Myntgata 2 rapport LPO

13 Bygg 22 og 25 Bruk: Bygningene ligger på de ytre vollene og har et fantastisk utsyn mot sentrale Oslo og Pipervika. Bygningene bør få sivil bruk og det arbeides konkret med serveringskonsepter. Illustrasjon 4B Illustrasjon 4B Myntgata 2 rapport LPO

14 Myntgata 2 kvartalet Bruk: Miljøverndepartementet er i dag lokalisert i Myntgata 2. Kvartalet er klart for revitalisering og ny bruk. Større uutnyttet byrom med sentral beliggenhet mot Festningen og byen. Mulige program er funksjoner knyttet til turisme, Forsvaret, innkvartering og museums- og opplevelsesfunksjoner. 14 Myntgata 2 rapport LPO

15 Myntgata 2 kvartalet Idé 1 Festningens entré: Myntkvartalet er Festningens entré fra sentrum, porten til indre festning fra Oslo sentrum og Kvadraturen. Det sivile livet trekkes inn på Festningen fra byen. Det nasjonale monumentet forbindes med Kvadraturen. Myntgata 2 rapport LPO

16 Introduksjon til museet 1 Livet i fortifikasjonen 2 Hjemmefrontmuseet 3 5 Skiftende utstillinger Akershus slott 4 6 Det moderne Forsvaret 7 De faste utstillinger og Forsvarets bibliotek 16 Myntgata 2 rapport LPO

17 Myntgata 2 Idé 2 Møtet med Forsvarsmuseet: Forsvarsmuseet introduseres i Myntkvartalet og organiseres som en vandring inn på Akershus indre og ytre festning. Myntgata 2 rapport LPO

18 18 Myntgata 2 rapport LPO

19 Myntgata 2 Idé 3 Oslo Museum: Myntkvartalets nordre del blir lokalisering for Oslo museum og byinformasjonssenter med bymodell. Tomten ligger sentralt mellom øst og vest og vil være godt tilgjengelig for byens beboere og tilreisende. Myntgata 2 rapport LPO

20 20 Myntgata 2 rapport LPO

21 Introduksjon til museet 1 Livet i fortifikasjonen 2 Hjemmefrontmuseet 3 5 Skiftende utstillinger (ute og inne) Akershus slott 4 6 Det moderne Forsvaret 7 De faste utstillinger Myntgata 2 rapport LPO

22 Myntgata 2 Arealer Nåværende bruk: Kontorer for Miljøverndepartementet. Departementet er beluttet flyttet. Historikk: Myntgata 2 opprinnelige kavalerikaserner oppført tegnet av ark. H.E.Schirmer og W. von Hanno. Militære kontorer fra Kontorer for Miljøverndepartementet fra Mulig utbyggingspotensial: Myntgata 2: Hovedhus (29) m 2 To sidebygninger (32 og 30) m 2 Gymnastikksal (31 vest) 400 m Tyskerbrakken tenkes revet 22 Myntgata 2 rapport LPO

23 Myntgata 2 Tilgjengelighet P1 P3 P2 Fotgjenger: Bil: 1: Port fra Akershus festning 2: Mulig port fra Bankplassen 3: Mulig port fra Christiiania torg Biladkomst P1: P-hus Festningen P2: P-hus Kongens gate P3: P-hus Norges Bank Myntgata 2 rapport LPO

24 Forslag Konsept Konsept A Almenning som overgang fra Christiania torg til Myntgata Konsept B Nybygg erstatter tyskerbrakken A Konsept C B Etablere forbygg for bygg 29 Konsept D Åpne mot Revierstrede og Bankplassen D C 24 Myntgata 2 rapport LPO

25 Utnyttelse Nye arealer Mulig potensiale nybygg: under bakken (A1) m 2 over bakken (A2) m 2 over bakken (A3) m 2 A1 A2 A1 A3 Myntgata 2 rapport LPO

26 om plass/bygulv Snitt gjennom Myntkvartalet Fra bymuseet i Rotterdam Fra bymuseet i Rotterdam 26 Myntgata 2 rapport LPO

27 Idé Program A - Oslo Museum (eller tilsvarende) B - Introduksjonen til Forsvarsmuseet A C - Fremtidig, fleksibelt program B A A C C Myntgata 2 rapport LPO

28 Bymodell Bejing Illustrasjon Byinformasjonssenter 28 Myntgata 2 rapport LPO

29 Bygg 31 Oslo Museum - Forsvarsmuseet allmenning auditorium introduksjon til Forsvarsmuseet Oslo Museum/ byinformasjon utstilling/ bibliotek utecafé/park generell plan café utstilling/bymodell park magasiner/arkiv Bakkeplan mulig utvidelse arkiv Utgravet etasje Myntgata 2 rapport LPO

30 om plass/bygulv Forsvarsmuseet magasiner/arkiv 30 Myntgata 2 rapport LPO

31 nybygg hotell mulig utvidelse Myntgata 2 rapport LPO

32 Bygg 30 Administrajon Oslo Museum Kontorer Byantikvar/Byarkiv Eksempel på kontorplan Bygg 32 Innkvartering, student- og befalshybler dagens rominndeling ombygging hybler Eksempel på hybel-plan 32 Myntgata 2 rapport LPO

33 Bygg 29 Hotell Forsvarets høyskole Kontorer Forsvaret Restaurant/café Vestibyle Myntgata 2 rapport LPO

34 Mulighetsstudie Oppsummering Variable funksjoner Myntgata 2 er på grunn av beliggenhet, størrelse og typologi egnet for variable funksjoner. Kvartalet bør nneholde funksjoner som bidrar til liv i Kvadraturen på dag- og kveldstid. Forslag til egnete funksjoner er: Student- /befalshybler Hotell Kontorer for Forsvaret Lokaler for undervisningsvirksomhet (Forsvaret) Museum Foreslåtte funksjoner vil dog bidra til aktivitet i svært ulik grad. Porten til festningen Myntkvartalet er entréen til festningen. Kvartalet er i dag lite tilgjengelig og vil gjennom ny bruk gjøres mer tilgjengelig for allmenheten. Ny bruk av gymsalen (bygg 31) som del av Forvarsmuseet vil fungere som introduksjon til festningens museums- og publikumsrettede funksjoner videre inn i festningsområdet. Offentlig funksjon Etablering av en tyngre offentlig funksjon vil virke positivt for å åpne kvartalet for allmenheten. Oslo Museum har ønske om lokalisering i kvartalet og funksjonen vil være en sterk bidragsyter for å oppnå mer liv i området. Kvartalet er en egnet lokalisering for museet i forhold til sentral plassering i byen og nærhet til festningen som turistattraksjon og historisk monument. Etablering av museum og byinformasjonssenter i kvartalet vil i tillegg til eksisterende bygningsmasse kreve nye og egnete lokaler. Et nybygg henvendt mot det åpne gårdrommet vil formalt og funksjonsmessig aktivisere kvartalet. De antikvariske interessende er store i området og en utbygging i kvartalet vil i stor grad måtte forholde seg til dette i forhold til høyder og utnyttelse. Vurdering Miljøverndepartementets lokalisering i Myntkvartalet representerer i liten grad den åpenhet man ønsker for kvartalet. Beslutningen om at MD flytter ut i 2012 åpner for ny bruk og revitalisering av kvartalet. Ny lokalisering av større militære administrasjonsenheter i kvartalets bygninger vil motarbeide visjonen om å åpne området for almen bruk. Selv en midlertidig lokalisering av disse funksjonene vil virke uheldig for området og forsinke revitaliseringsprosessen i Kvadraturen. Resultatet av dette må være at det foreslåtte alternativet for ny bruk av Myntkvartalet er forberedt og forankret når Miljøverndepartementet flytter ut av kvartalet. Avhending av Perminalen kan bidra til en intern rokade i forhold til funksjoner. En avhending kan overføre behov for militær overnatting til Myntkvartalet. Utbyttet av avhendingen kan være grunnfinansiering for transformasjonen. En avtale mellom Forsvaret og Oslo kommune om samlokalisering av Oslo Museum er et annet vesentlig grep for å gjøre kvartalet tilgjengelig. Oslo Museum vil kunne samvirke med Forsvarsmuseets introduksjon og kvartalet vil fungere som bindeledd mellom Kvadraturen og Festningen. For å realisere visjonen om allmenn tilgjengelighet i området vil lokalisering av i hovedsak sivile funksjoner være det alternativ som vil bidra til positiv utvikling. 34 Myntgata 2 rapport LPO

35 Økonomiske vurderinger Bakgrunn Miljøverndepartementet er besluttet fl yttet til annen lokalisering nærmere tilknyttet Regjeringskvartalet i løpet av Eiendommen eies av Forsvarsdepartementet og inngår i helhetlig gjennomføringsplan for Akershus Festning. Eiendommen er et viktig tilknytningspunkt for Akershus Festning som bør hensyntas i vurderingene. Lokalene er tildels urasjonelle og umoderne og det er påkrevet å nøye vurdere om det kan ut-/ombygges og oppgraderes til en mer rasjonell og moderne standard. Som kalkylene viser er det i dag ikke sannsynlig å kunne oppnå en økonomisk lønnsomhet, basert på det gitte innholdsprogrammet og bygningenes størrelse og standard. Det er ikke foretatt markedsanalyser eller mulighetsstudier utover vurderinger gjort med bakgrunn i uttrykte behov og ønsker internt i Forsvaret/Forsvarsbygg og fra Oslo kommune. Vi presiserer derfor at det ved iverksettelse av ytterligere markedsanalyser eller mulighetstudier kan fremkomme potensialer som kan gi større inntektspotensial og investeringsevne. For å vise dette har vi i alternativ 4 som viser et kommersielt scenario. Generelle betraktninger, forutsetninger og prinsipielle forhold Verdivurderinger og lønnsomhetsberegninger som angår statlig eierskap avviker i forhold til i det private næringsliv. Spesielt gjelder dette forholdet til vurdering av inngående balanse, avskrivninger, fi nansregnskap, investerings- og markedsvurderinger, merverdiavgift og håndtering av forvaltning, drift og vedlikehold. For å få et riktig bilde av eiendommens verdi sett fra en ekstern investor eller fremtidig kjøper av eiendommen er det riktig å foreta vurderingene på en mulig fremtidig kjøpers/investors forutsetninger og premisser. Vi har derfor valgt å legge til grunn slike privatrettslige regnskapsprinsipper ved utarbeidelse av kalkylene, da disse vil være avgjørende for vurdering av hva vi kan oppnå ved å avhende i det åpne marked. Spesielt vil vi presisere at det ved utleie til ikke merverdiregistrerte leietakere ikke gir grunnlag for fradrag for merverdiavgift ved investering i tilbyggbygging og/eller ombygging av arealer i prosjektet. Alle investeringsposter forutsetter full merverdirefusjon. I motsatt fall er konsekvensen av dette 25 % på investeringen. Vurderingene Eiendommen omfatter en bygningsmasse på kvm. som i dag benyttes til kontorer for Miljøverndepartementet og Forsvarets egen virksomhet. Deler av bygning 31 (øst) på 790 kvm. kan rives og erstattes med nybygg på kvm. Vurderingene viser investeringsevnen under disse forutsetninger. Leie fra Forsvaret er anslått til kr. 900,- pr. kvm. pr. år, noe som er svært lavt for denne meget sentrale lokaliseringen i Oslo sentrum. Det er knyttet usikkerhet til inntektspotensialet ved utleie til mer kommersielle private aktører, siden det er konjunkturfølsomt og markedsavhengig. Dog vil vi notere at leien i Oslos Indre Triangel, hvor også denne eiendommen ligger, varierer mellom kr ,- og kr ,- pr. kvm. pr. år. Anslagene er retningsgivende over tid. Investeringsevnen viser hvilken verdi eiendommen har med den gitte leie. Se også forutsetningene under. Bygningenes standard og behov for oppgradering er ikke analysert, og nødvendige investeringer er derfor anslått grovt skjønnsmessig. Nivåheving til moderne og rasjonell standard og tillegg for leietaker-/ brukertilpasninger til hvert konsept må analyseres mer inngående for at vi skal få en troverdig kalkyle. Kommersiell utvikling For at vi skal få visualisert de verdier og potensialer som ligger i eiendommen må vi iverksette en prosess for å analysere de muligheter som foreligger og som kan bidra til en økning av verdien. De registreringer som foreligger for leiepriser for arealer sentralt i Oslo sentrum varierer fra 2 500,- til ,- pr. kvm. NAI First Partners angir leienivåer pr. november 2009 til kr 3 000,- pr. kvm. og år for kontorlokaler og kr ,- pr. kvm. og år for butikklokaler i gjennomsnitt. CB Richard Ellis har ikke registreringer for butikklokaler, men har registrert gjennomsnittlig kontorleie i november 2009 på kr ,- pr. kvm. og år. Dette samsvarer med de noteringer som er gjort for Oslos Indre Triangel på fra kr ,- til kr ,- pr. kvm. og år. Myntgata 2 rapport LPO

36 Slike leier forutsetter lokaler som er tilpasset leietakers bruk og kontorlokaler av høy standard. For butikklokaler er det en absolutt betingelse at det samlede tilbudet og den interne plassering av butikkonseptene er optimal. Her må prinsippene for kjøpesenter være grunnleggende. Innholdet i et kommersielt konsept vil være butikker, hotell/leilighetshotell, restauranter og lignende. I tillegg vil det være grunnlag for å vurdere Kontor/ kontorhotell og boliger for salg. I kalkylen gjenspeiler boligleien en verdi på kr ,- pr. kvm. Vi har i alternativ 4 lagt disse kommersielle konseptene til grunn for kalkylene. Konkretisering av innholdsprogrammet, interne lokaliseringer og dimensjoneringer, og nødvendige investeringer må analyseres nærmere. Dog er kalkylene retningsgivende for valg av alternativ for videre arbeid. Kalkylene Forutsetninger for kalkylene: Leieprisen gjenspeiler lokalenes standard slik de fremstår etter at nødvendige investeringer/oppgraderinger er gjennomført Inngående verdi er skjønnsmessig anslått til kr ,- pr. kvm Prosjektets levetid 20 år Infl asjon 2,0 % pr. år Avkastningskrav 7 % pr. år Kostnader på utleiers hånd 15 % av leieinntekt Prosjektets restverdi er satt til 10 ganger siste års leie Finansieringskostnad på 7 % ved investeringer Oppsummering av alternativene i kalkylene Her vises sammenlignbare størrelser for arealet, leieprisen, normal årsleie, fradrag for FDV på utleiers/eiers hånd. Dette gir en netto leie som er kapitalisert med 7 %. Vi har gjort fradrag for en inngangsverdi på kr ,- pr. kvm.. For å oppnå den angitte leien har vi anslått en nødvendig investering og kostnaden på denne. Samlet gir dette en sammenlignbar oversikt over alternativene: Anslått nødvendig Anslått nødvendig Areal Leiepris Årsleie FDV Normal leie Kapitalisert Inngående verdi investering investeringskost 15 % 7 % kr ,- pr. kvm. 7 % Netto verdiskapning Alternativ 1, Kontor for Forsvaret Alternativ 2, Kombinasjon; hotell, restaurant, hybler, museum og gymsal Alternativ 3, Kontor for Forsvaret,kontor utleie, museum, befalshybler og gymsal Økonomiske modeller og beregninger som utrykt bilag Alternativ 4, Kommersielle arealer, butikker, restaurant, hotell, kontor og boliger Myntgata 2 rapport LPO

37 Anbefaling Myntgata 2 kvartalet er i helhetlig gjennomføringsplan foreslått tilrettelagt for utvikling innenfor et 5 års perspektiv. Som nevnt vil Miljøverndepartementet være frafl yttet kvartalet i 2012/13. På dette tidspunktet bør det foreligge konkrete planer for i hvilke retningslinjer som skal legges til grunn for utviklingen av denne viktige delen av Kvadraturen i Oslo. Som illustrert i denne studien er innholdet med funksjoner og tilbud svært viktig for oppfyllelsen av visjonen for Akershus festning og for vitaliseringen av denne delen av Oslo by. En visualisering av de verdier som ligger i kvartalet, både økonomiske og byplanmessige, må fremkomme gjennom en detaljert reguleringsplanprosess. Det foreslås at denne prosessen igangsettes umiddelbart etter gitt oppdrag fra eier, Forsvarsdepartementet. Myntgata 2 rapport LPO