Sluttbehandling - detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /3061 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for plan, næring og miljø Bystyret Sluttbehandling - detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID , på bakken (vertikalnivå 2) og under bakken (vertikalnivå 1), datert , med reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av et hotell med konferansedel dimensjonert for store konferanser. Planen omfatter et anlegg med 270 rom og konferansesenter med plass til personer. Forslagsstiller er Drivhuset Sanfo AS v/johan Sandberg, og plankonsulent er Sivilarkitekt MNAL Finn Kleiva, Oslo. Planforslaget ligger innenfor rammene i kommuneplanens arealdel, vedtatt i På grunn av prosjektets omfang er det vedtatt planprogram, og utført konsekvensutredning for temaene byform og estetikk, transport og trafikk, barn og unges interesser, støy og ROS-analyse. Ved høring og offentlig ettersyn i oktober november 2015 kom det inn 14 uttalelser. Disse er fra offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner og naboer. De viktigste forhold som er kommentert er forholdet til flyplassen, detaljutformingen av trafikksystemet, omfang og høyde på planlagt bygg i forhold til lekeplassen og nabolaget. Det siste gjelder spesielt skyggevirkning, støy, vind og trafikksikkerhet. Det er gjort endringer i planforslaget på grunnlag av merknadene fra Avinor, Forsvaret Flyplassdrift, Statens vegvesen, fylkeskommunen og Bodø Syklistene. Merknadene fra naboene er ikke tatt til følge. Med de nevnte endringene anbefales planen godkjent.

2 Saksopplysninger Bakgrunn Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av et hotell med konferansedel dimensjonert for store konferanser. Den veiledende illustrasjonsplanen omfatter et anlegg med 270 rom og konferansesenter med plass til personer. Forslagsstiller er Drivhuset Sanfo AS v/johan Sandberg, og plankonsulent er Sivilarkitekt MNAL Finn Kleiva, Oslo. Ved oppstart våren 2013 var planene i strid med Kommunedelplan for Bodø sentrum, som gjaldt på den tiden. Det ble derfor lagt fram en sak til Komite for plan, næring og miljø i juni 2013, der spørsmålet om det kunne settes i gang planarbeid for den foreslåtte virksomheten ble tatt opp til prinsippavklaring. Komiteen gav klarsignal for å starte opp planarbeid med utgangspunkt i de framlagte skissene. Det ble samtidig avklart at planarbeidet utløser konsekvensutredning. Kartet under viser hvor planområdet ligger. Planstatus Ved oppstart var det Kommunedelplan for Bodø sentrum som var gjeldende. Etter vedtak av Kommuneplanens arealdel i 2014, er det denne som gjelder. Rammene for arealbruk, høyde og utnyttingsgrad ble ved vedtak av kommuneplanen tilpasset de foreliggende planene for konferansehotell. Planområdet er disponert til Næring hotell, med maksimum byggehøyde 29 m (kun for hotell), og utnyttingsgrad 100 % BYA (bebygd areal).

3 Planforslaget Utbyggingsområdet er regulert til hotell, hvor det tillates hotellvirksomhet/overnatting og konferanser med tilhørende parkering. Under bakken er arealet regulert til parkeringsanlegg for bilog sykkelparkering. Maksimum byggehøyde er 29 m over terreng for hovedblokk, avgrenset med byggegrenser, og 12 m for den lavere delen. Totalt gulvareal er ca m². Atkomsten er fra Fridtjof Nansens vei, trukket så langt unna rundkjøringen som mulig. Det er regulert busslomme med tanke på turbusser i Fridtjof Nansen vei mellom rundkjøringen og atkomsten til tomta. Planforslaget er i overensstemmelse med rammene i kommuneplanen. Nedenfor er vist situasjonsplan, snitt og illustrasjon. Det er også laget modell, som vil være tilgjengelig ved høring og offentlig ettersyn og videre behandling. Planprosess Komite for plan, næring og miljø vedtok 6. juni 2013 at det kunne fremmes planforslag, se Bakgrunn. Det ble samtidig avklart at det måtte utarbeides planprogram. Oppstartmøte ble avholdt 3. april Oppstart av planarbeid og høring av planprogram ble kunngjort 9. august Det kom innspill fra Sametinget, Statens vegvesen og Nordland fylkeskommune. Innspillene førte til betydelig omarbeiding av forslaget til planprogram. Planprogrammet ble godkjent av Komite for plan, næring og miljø i møte 3. mars Planprogrammet er datert Følgende tema ble vedtatt konsekvensutredet: Byform og estetikk Transport og trafikk Barn og unges interesser Støy ROS-analyse

4 Øvrige aktuelle temaer skulle omtales spesielt i planbeskrivelsen. Byplansjefen vedtok 30. september 2015, etter delegert myndighet, å legge planforslaget med konsekvensutredning ut til offentlig ettersyn og høring. Høringsperioden var 3. oktober 16. november Det er kommet inn i alt 14 uttalelser. Disse er: Fylkesmannen, Avinor, Forsvaret Flyplassdrift, Statens vegvesen, Sametinget, Nordland fylkeskommune, Nordlandsnett, Bodø Energi Varme AS, Bodø Syklistene, Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS), Barnas hus barnehage, Hernes velforening, Jon Vestengen og Trond Lekang (naboer). Hernes velforening har dessuten anmodet Flyplassdrift om ny oppdatert støyutredning for flystøy, samt krevd svar fra Bodø kommune vedrørende overordnet støyplan. Uttalelsene er oppsummert og kommentert under «Vurderinger». Henvendelsen fra Hernes velforening vedrørende overordnet støyplan er besvart. Vurderinger Uttalelser ved offentlig ettersyn/høring Fra Oppsummering Byplans kommentarer Fylkesmannen har gitt en samordnet uttalelse med innsigelse. Denne er basert på uttalelse fra Avinor. Avinor har fremmet en innsigelse basert på planfaglige forhold som må avklares gjennom planbestemmelsene og tilleggsutredninger. Det gjelder følgende forhold: 1 Fylkesmannen i Nordland 1. Restriksjonsplan for Bodø lufthavn Planområdet ligger innenfor sideflaten, som er en høyderestriksjonsflate i restriksjonsplanen for lufthavnen. Avinor ber om at det tas inn en reguleringsbestemmelse som sier at etablering av bygninger/tilbygg som gjennomtrenger sideflaten (høyderestriksjonsflate) ikke tillates. 2. Turbulensvirkninger Hotellbygget kan gi turbulensproblemer for lufttrafikken på lufthavnen ved ugunstige vindforhold. Byggets høyde tilsier at det må stilles krav om turbulensanalyse og tilhørende risikoanalyse for flysikkerheten. Dette må inn som en reguleringsbestemmelse. En bestilling av turbulensanalyse kan gjøres til SINTEF IKT Anvendt matematikk. 3. Byggerestriksjoner for flynavigasjonsanlegg Hotellet blir liggende under 500 meter fra senterlinjen på rullebanen, og byggerestriksjonskrav vil være gitt av flynavigasjonsanlegget LOCO7. Avinor ber om at det tas inn en reguleringsbestemmelse der det stilles krav om radioteknisk vurdering av bygninger og anlegg, og bruk av kraner i utbyggingsperioden. En radioteknisk vurdering kan bestilles hos Avinor Flyforsikring AS. Avinors forslag til reguleringsbestemmelser er i sin helhet innarbeidet i planforslaget som legges fram til endelig behandling. Det som angår punkt 2 må gjennomføres i tilknytning til søknad om rammetillatelse. Det er derfor inntatt i rekkefølgebestemmelsene. Med dette er innsigelsen imøtekommet. 4. Flystøysoner Planområdet ligger i sin helhet i rød flystøysone.

5 Avinor ber om at det tas inn en reguleringsbestemmelse om at TEK10 skal legges til grunn for byggearbeidene. I uttalelsen fra Avinor står spesifikk ordlyd for nye reguleringsbestemmelser. Fylkesmannen legger til grunn at Avinor anser innsigelsen som imøtekommet dersom nevnte bestemmelser innarbeides i detaljreguleringsplanen. 2 Avinor Avinor har kommentarer på 4 punkter. Deres uttalelse er fremmet gjennom fylkesmannen i Nordland, og er derfor referert over. Avinor fremmer innsigelse dersom punktene i uttalelsen ikke tas til følge. Avinor anser innsigelsen som imøtekommet dersom nevnte bestemmelser innarbeides i detaljreguleringsplanen. Det vises til kommentaren til uttalelsen fra fylkesmannen over. Avinors forslag til tilleggsbestemmelser er innarbeidet i det endelige planforslaget. Med dette er innsigelsen imøtekommet. 3 Forsvaret, Flyplassdrift 4 Statens vegvesen Flyplassdrift stiller seg positiv til planforslaget, da en ikke kan se at bygget vil påvirke flyplassen negativt. 1. Kvalitetssikring byggetegninger Stiller krav om kvalitetssikring av endelige byggetegninger for å forsikre seg om at bygget ikke er til hinder i forhold til hinderflaten og at bygget ikke gir radiomessige negative konsekvenser for flyplassen. 2. Byggekran Stiller også krav om søknad til flyplassdrift dersom det skal benyttes mobilkran/byggekran som kan influere på hinderflaten. Vegvesenet har følgende merknader: 1. Areal foran hotellet Påpeker at alt areal foran hotellet mot Olav V gate og Fritjof Nansens vei er avsatt til hotellformål, også areal eid av Statens vegvesen. Dette aksepteres ikke. Vegvesenets areal må reguleres til «annen veggrunn tekniske anlegg». Bodø kommune bør vurdere å sikre tilsvarende sideareal langs Fritjof Nansens vei. Dette er nødvendig for å sikre drift og vedlikehold av gang-/sykkelveien på en forsvarlig måte, spesielt med tanke på snøbrøyting og snøopplag. Trafikkskille mot kjøreveien bør få samme reguleringsformål. Arealet foran hotellet bør dessuten ikke brukes til såkalt «shared space», men av sikkerhetsmessige grunner kun forbeholdes gående og syklende. 2. Byggegrenser Det må være samme byggeavstand til offentlig vei/gate under bakken (parkeringshus) som byggegrensene over bakken. 3. Forhåndshøring Vegvesenet påpeker at deres ønske om forhåndshøring før offentlig ettersyn ikke er gjort. Det er tatt inn bestemmelser som sikrer de forhold Flyplassdrift tar opp, jfr. også merknaden fra Avinor. Vegvesenets merknader tas fult ut til følge, og planforslaget som legges fram til sluttbehandling er endret i forhold til dette. Når det gjelder bruken av arealet foran hotellet, mellom byggegrense og trafikkarealet, så er dette en del av hotellets tomt. Atkomstforholdene til hotellet må løses i forbindelse med prosjektering, og godkjennes som del av rammetillatelsen. Det forutsettes at hensynet til trafikksikkerhet ivaretas i atkomstsonen foran hotellet. Reguleringsbestemmelsenes 3.6 er endret i henhold til dette. Byplan tar til orientering at vegvesenet ønsker forhåndshøring. Det er ikke vanlig at noen myndigheter gis særbehandling, og Byplan kan ikke se at det er problematisk å rette opp planen i forhold til vegvesenets merknader, om det skjer etter høringen. 5 Sametinget Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredede samiske kulturminner i området, Tas til orientering.

6 6 Nordland fylkeskommune og er fornøyd med at aktsomhets- og meldeplikten er ivaretatt i reguleringsbestemmelsenes 2.2. Fylkeskommunen har følgende planfaglige merknad: 1. Konsekvensutredning Ber om at det i konsekvensutredningen i planbeskrivelsen innarbeides en samlet framstilling av tiltakets virkning på miljø og samfunn. Ingen kulturminnefaglige merknader. Den planfaglige merknaden er fulgt opp med en samlet framstilling av tiltakets virkning på miljø og samfunn. Planbeskrivelsen er endret som følge av merknaden. 7 Nordlandsnett 1. Kabler over byggetomta En del kabler og anlegg berører byggetomta, herunder høyspent og nettstasjon. Disse må ivaretas eller legges om. 2. Tekniske krav Har tekniske krav som må oppfylles. 3. Avklaringer Krever avklaring med Nordlandsnett i god tid før utbygging. Det forutsettes at utbygger ivaretar de krav som Nordlandsnett stiller i forbindelse med detaljplanlegging av tiltaket. I utgangspunktet krever tiltaket at alle eksisterende strøminstallasjoner innenfor planområdet må flyttes/bygges om. Dette gjelder også eksisterende høyspentkabel. Nettstasjon forutsettes plassert i kjelleren til tiltaket. Merknaden krever ikke endringer i planforslaget. 8 Bodø Energi Varme AS BE Varme bekrefter at de kan levere fjernvarme til bygget. Bygget ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og har i utgangspunktet tilknytningsplikt, jfr. reguleringsbestemmelsenes Bodø Syklistene Bodøsyklistene mener følgende: 1. Busstopp Den viste plasseringen av busstoppet for buss/shuttelbuss er uheldig og kommer i konflikt med trafikken på gang-/sykkelvegen som passerer forbi. Det foreslås i stedet at stoppestedet for shuttelbusstrafikken flyttes til det ordinære busstoppet, ca. 50 meter lenger bort i retning Aspmyra. 2. Avkjørsel Videre påpekes at avkjørselen til hotellet må utformes slik at det klart fremgår at biler til og fra hotellet har vikeplikt for syklister på gang- /sykkelvegen. 3. Sykkelparkering Til slutt påpekes at en ikke finner omtale av gode sykkelparkeringsplasser av høy kvalitet i høringsutkastet. Krav til sykkelparkering i henhold til kommunens parkeringsforskrift må følges opp. 1. Busstopp Sambruk av eksisterende busstopp og busstopp for shuttlebuss vil i praksis ikke kunne gjennomføres da det er stor fare for at shuttlebussen i travle perioder vil kunne blokkere bruken av busstoppet for ordinære busser. I stedet er gangvegen flyttet inn slik at bredden på avstigningsarealet er økt til 2,0 m. 2. Avkjørsel Dette må tydeliggjøres gjennom detaljutformingen. Det er en helt vanlig situasjon at gang-/sykkelveier krysser avkjørsler. 3. Sykkelparkering Sykkelparkering innenfor planområdet vil bli ivaretatt i henhold til gjeldende parkeringsnormer for Bodø kommune. På grunnlag av merknaden er gang- /sykkelvegen trukket lenger unna busslommen på plankartet og bredden på avstigningsarealet økt. 10 Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS) Merknadene er rettet mot utforming av kjøreatkomst for varetransport og avfallshåndtering, sikkerhet og avvikling. Det forutsettes at myndighetskravene i TEK10 og Arbeidstilsynets regler ivaretas. LUKS sine merknader er hovedsakelig rettet mot detaljutformingen av tiltaket. Foreløpig befinner tiltakets seg på overordnet reguleringsplannivå. Det forutsettes derfor at merknadene fra LUKS blir i varetatt ved den endelige

7 11 Barnas Hus Barnehage 12 Hernes Velforening Videre vises det til LUKS sin hjemmeside hvor informasjon om varetransport kan hentes. Barnehagen er opptatt av å bevare de grønne tilfluktsområder i en by som løpende fortettes. Den eksisterende lekeplassen som er nabo til planområdet er et fint turalternativ for barn og i gangavstand fra barnehagen, og er perfekt for korte dagsturer for de minste. Lekeplassen har sandkasse med strandleker, huskestativ, akebakke og gapahuk med bålplass. Barnehagen er engstelig for at et stort hotellbygg vil bli negativt for lekeplassen og friområdet. Det bes derfor om at byggehøyden holdes innenfor dagens reguleringsplan sånn at tilgang til dagslys beholdes i så stor utstrekning som mulig. Avstand fra bygg til tomtegrense bør også beholdes sånn at noe av dagens vegetasjon kan beholdes. Hernes velforening er en forening som på dugnads vis vedlikeholder det grønne området og lekeplassen som tilstøter Fridtjof Nansens vei 11 mot nord og øst. Velforeningen har en rekke innvendinger til planlagte tiltak som skal bli «Nord-Norges største konferansehotell midt i en småhusbebyggelse». 1. Sol- og skyggeforhold Velforeningen mener at solforholdene er utilstrekkelig dokumentert, og at det bør utarbeides skyggediagrammer for den 1. og 15. i hver måned ved klokkeslettene 12, 15, 18 og 21. Velforeningen mener at på en rekke av de eiendommer som omfattes av velforeningen vil solen forsvinne helt i store deler av året, spesielt høst, vinter og vår. 2. Støy Velforeningen mener at det i støyutredningen tilknyttet planforslaget ensidig er fokusert på de innvendige støyforholdene. Bl.a. er støyrefleksene fra hotellbygget mot omgivelsene for dårlig utredet. Videre vises det til at støyvurderingen er basert på snart 10 år gamle beregninger utført av Sintef og en etterlyser nye konkrete målinger. Det blir fremhevet at støyutredningene baserer seg på at F16-flytrafikken forsvinner noe som imidlertid kan ta tid og denne trafikken må derfor medtas i beregningene. Til slutt fremheves at tiltaket vil generere mye detaljutformingen av tiltaket, og håndheves i byggesaksbehandlingen. Uttalelsen medfører ikke endring i planforslaget. Hotellfløyen, konferansedelen, vegetasjon og voll danner en nedtrapping mot gapahuken og lekeplassen på friområdet. Minste avstand fra hotellfløyen til gapahuken er ca. 45 meter og det er ca. 75 meter til lekeplassen på friområdet. Gapahuken er orientert slik at den vender ryggen til vollen og hotellet og en kan derfor vanskelig se at hotellet vil sjenere bruken av gapahuken. Hotellutbyggingen vil ikke berøre vegetasjonen på friområdet. Den viste utnyttelsen av den aktuelle eiendommen er lagt inn i kommuneplanen for Bodø og er i denne gitt rammer som omsøkt. Det foreligger derfor ingen alternativ reguleringsplan med reduserte byggehøyder som en kan få inntrykk av i merknaden. Merknaden har ikke medført endringer i planen. Den foreslåtte hotellutbyggingen vil ikke redusere størrelsen på de eksisterende uteområdene. Arealer, topografi og vegetasjon blir uendret, jfr. kommentarer til uttalelse fra Barnas Hus Barnehage. 1. Sol- og skyggeforhold Det er utarbeidet supplerende skyggediagrammer for ettermiddager, men det er ikke funnet hensiktsmessig å lage diagram for alle tidspunkt velforeningen ønsker. Diagrammene er tatt inn i vedlagte rapport «Barn og unges interesser». Dato og tidspunkt er angitt på de enkelte diagrammer. Skyggevirkning er omtalt spesielt under «Vurderinger». 2. Støy Dette er spesielt kommentert under «Vurdering». 3. Barn og unges interesser Når det gjelder forholdene på grøntarealene, så medfører ikke tiltaket endring av verken størrelse, topografi eller vegetasjon. Også når det gjelder vindturbulens viser utredningene at disse kun forventes å berøre en liten del av den vestligste delen, dvs. inn mot Fridtjof

8 trafikk i tillegg til den belastningen som allerede finnes i dag. Det må derfor utarbeides en bedre kartlegging av trafikk, og nye planer må sendes på høring før planen kan vedtas. Hernes velforening har henvendt seg til Bodø hovedflystasjon Flyplassdrift, med anmodning om oppdatert støyutredning. Bodø kommune har mottatt kopi av anmodningen. Hernes velforening har også i eget brev krevd svar fra Bodø kommune vedrørende overordnet støyplan. 3. Barn og unges interesser Velforeningen finner det uforenlig med området i sin helhet å plassere et nytt digert hotell med lekeplass på 2 sider av tomten. Det er i dag et område som brukes som en grønn oase midt i sentrum til dagsturer for både voksne og barn i nabolaget og har en rekke tilbud til besøkende. Velforeningen ønsker ikke at hotellet bygges helt opp i tomtegrensen mot lekeplassen. En mener at dette strider mot generelle føringer og at man må følge nasjonale regler. Aspmyra stadion og kunstgressbane sammen med lokalisering av videregående skole, ungdomsskole og barneskole medfører stor trafikk av myke trafikanter i området. Et fullsatt hotell vil medføre en stor økning i trafikkbildet, som velforeningen mener vil være til både begrensning og fare for beboende og besøkende barn og unge på Hernes. Nansens veg. De sentrale og mest brukte områdene blir ikke berørt av turbulensen. Det er således kun slagskyggen fra det planlagte tiltaket som berører uteområdene. 4. Energi og miljø De viste tegningene danner grunnlag for utnyttelsen av planområdet, men detaljeringen er ikke avklart. Når det gjelder energi og miljø vil bygget bli prosjektert og bygget i henhold til gjeldende lover og forskrifter som sammen med bl.a. utforming av fasadene vil bli gjenstand for vurdering av Bodø kommune i forbindelse med søknad om byggetillatelse. 5. Alkoholservering Det forutsettes at alkoholservering vil være gjenstand for bevilgning av skjenkeløyve. Det må derfor bli opp til bevilgende myndigheter å vurdere eventuelle konsekvenser av denne. Merknaden har ikke medført endring i planforslaget. 13 Jon Vestengen, Torvgt Energi og miljø En savner nyskapende energi- eller miljørelaterte positive sider ved tiltaket, og mener det er uakseptabelt at vinduene ikke kan åpnes men at det i stedet fokuseres på mekanisk ventilasjon når det gjelder tilgang på frisk luft. De store vindusflatene medfører at det om sommermånedene vil bli behov for kjøling. 5. Alkoholservering i tilknytning til fotballkamper Hernes Velforening synes at bygging av et hotell så tett på Aspmyra stadion, og derav alkoholservering, er uheldig. Kommenterer følgende forhold: 1. Estetikk Størrelsen på hotellet gjør at det ikke passer inn i nabolaget som består av spredt bebyggelse med eneboliger. 2. Innsyn Bygging av et åtte etasjer høyt hotell fører til innsyn på alle eiendommer i et stort område. Presiserer at det ikke er ønskelig med terrasser eller andre utendørs arealer. 3. Vindforhold 1. Estetikk Dette er utredet og kommentert i egen rapport, «Byform og estetikk». Det foreligger også modell. Dette kommenteres dessuten spesielt under «Vurderinger». 2. Innsyn Dette er spesielt kommentert under «Vurdering». 3. Vindforhold Det foreligger en vindanalyse som var

9 14 Trond Lekang, Haakon 7 gt. 75 Ønsker at vind og turbulens simuleres og sendes på høring før planen godkjennes. 4. Støy Finner ingen informasjon om hvilken innflytelse bygget vil ha på støybildet i området. Ber om at det stilles krav til fasader/overflater som ikke reflekterer støy. Ber også om at det stilles krav til tidsbegrensing for når bygge-aktiviteten kan skje. 5. Solforhold Stiller seg uforstående til sol-/skyggediagrammene. Mener at de ikke stemmer med hans observasjoner. Krever skyggediagrammer for hele året, og ny høring. 6. Grøntområder Bygging helt til tomtegrensen mot grøntområdet kan ikke aksepteres. Lekeplassen må dessuten sikres når det skjer anleggsarbeid. Trond Lekang tar opp de samme temaene som øvrige naboer; byggets høyde vil forringe solforholdene og vindforholdene på naboeiendommene, spesielt friområdet nordøst for det planlagte tiltaket. For Lekang sin eiendom vil dette kunne medføre en verdiforringelse hevdes det. tilgjengelig i høringsperioden. Turbulensberegningene viser at det heller blir mindre vind enn mer på omkringliggende eiendommer og friområdet. 4. Støy Dette er spesielt kommentert under «Vurdering». 5. Solforhold Dette er spesielt kommentert under «Vurdering». 6. Grøntområder Dette er kommentert under merknaden fra Hernes velforening. Det er for øvrig krav om godkjent plan for byggefasen som ivaretar sikkerhet m.m. Merknaden har ikke medført endring i planforslaget. Lekang sin eiendom har adresse Haakon 7. gate nr. 75 og ligger i diagonal avstand ca. 250 meter nord for planområdet. Ingen diagrammer viser at denne eiendommen vil bli berørt av slagskyggen fra tiltaket og noen verdiforringelse som følge av dette er derfor vanskelig å forutse. Merknaden har ikke medført endring i planforslaget. Problemstillinger De viktigste problemstillingene er: Volum og byggehøyde i forhold til omgivelsene (herunder estetikk, skyggevirkning, vindforhold og innsyn) Trafikkavvikling i forhold til omgivelsene Støy Barn og unges interesser, særlig med hensyn til friområde/lekeplass og trafikksikkerhet Dette ligger til grunn for det vedtatte planprogrammet. Vurdering Planforslaget må sies å være grundig belyst gjennom de utredningsrapportene som foreligger og planbeskrivelsen. Det foreligger 8 rapporter som behandler byform og estetikk, vindberegninger, transport/trafikk, støy, barn- og unges interesser, risiko og sårbarhet samt teknisk infrastruktur m.v. I tillegg er det etter høringen laget supplerende skyggediagram og foretatt tellinger av gående og syklende ved planområdet. Gjennom høringen er det kommet krav fra Avinor og Forsvaret, Flyplassdrift, som angår forholdet til flyplassen. Disse er tatt hensyn til og innarbeidet i planforslaget som legges fram til sluttbehandling.

10 Videre er det kommet merknad fra Statens vegvesen og Bodø Syklistene som angår vegsystem, trafikkavvikling og sikkerhet. Disse er også tatt hensyn til og innarbeidet i planforslaget. Fra Hernes velforening og beboere i området er det kommet merknader som går på størrelsen på bygget i forhold til nabolaget og grøntområdet/lekeplassen, og virkningen når det gjelder skygge, vind, støy og trafikksikkerhet. Disse er temavis behandlet under. Volum og byggehøyde Innvendingene fra naboene er at størrelsen på hotellet gjør at det ikke passer inn i nabolaget, som består av spredt bebyggelse med eneboliger. Dette er behandlet i rapporten «Byform og estetikk». Det er åpenbart at tiltaket bryter skalaen i den eksisterende bebyggelsen. Dette er årsaken til at saken har fått en slik grundig behandling, med politisk prinsippavklaring og planprogram for konsekvensutredning. En vesentlig grunn for at kommuneplanens arealdel har gitt rammer for et slikt tiltak, er at tiltaket i seg selv vil være positivt for Bodø-samfunnet, og at det er tradisjon både i Bodø og andre byer for at spesielle hoteller får stå fram og bli landemerker. Dessuten ligger tomta relativt fritt i forhold til nabobebyggelse og er omgitt av friarealer. Videre knytter den seg til den tyngre bebyggelsen i aksen mellom flyplassen og sentrum; Aspmyra stadion, Aspmyra skole, Fylkeshuset og Nerbyen-bebyggelsen. Det er verdt å merke seg at rammene i kommuneplanen gjelder kun for formål hotell. Dette er presisert i bestemmelsene til kommuneplanen. Når det gjelder skyggevirkning, så er dette dokumentert med skyggediagram. Disse er supplert med flere diagrammer for ettermiddager på bakgrunn av høringen. Skyggediagrammene finnes i rapporten «Barn og unges interesser». Skyggediagrammene viser at på våren sommeren (mai august), vil deler av friområdet nærmest bygget komme i skygge på ettermiddagen, men størstedelen vil få sol. På tidlig vår og høst (mars og september), med lav sol, vil skygge vandre over friområdet, og på ettermiddag vil store deler av friområdet ligge i skygge. Det vil bli skygge på den nærmeste bebyggelsen mot øst på sen ettermiddagstid. I diagrammene er det kun vist skygge fra planlagt nybygg, ikke skygge fra eksisterende bebyggelse. 23. mai og 23. juli kl april og 23. august kl

11 23. mars og 23. september kl mars og 23. september kl Når det gjelder vind- og turbulenseffekt, så er dette behandlet i egen rapport «Vindberegninger». Konklusjonen i rapporten er at det ikke vil bli vesentlige endringer i forhold til dagens situasjon for hverken omkringliggende boligområder eller lekearealer og grøntområder. Størst økning i vindhastigheten beregnes å bli ved det sørøstlige og nordvestlige hjørnet av hotellbygget i et begrenset område. Gjennomsnittlig vindhastighet, dagens og framtidig situasjon (1 2 m over terreng)

12 Maksimal vindhastighet, dagens og framtidig situasjon (1 2 m over terreng) Beboere har pekt på innsyn på privat uteareal fra hotellet. Hotellets romfløy vender hovedsakelig mot nord og syd hvor det ikke er boliger. Bare ca. en fjerdedel av fasaden vender mot den eksisterende boligbebyggelsen på motstående side av Fridtjof Nansens vei, og da bare den som ligger nærmest Olav V. gate. Så vidt det kan observeres fra flyfoto er imidlertid alle uteområdene til denne bebyggelsen plassert på vestsiden av husene og vender altså bort fra hotellet. Innsynsproblematikken synes derfor svært begrenset. Tiltaket har ikke terrasser eller andre høytliggende uteområder som vender mot eksisterende bebyggelse. Trafikk og trafikksikkerhet Det foreligger en egen trafikkanalyse, se rapport «Trafikkanalyse Bodø Airport Hotel». Trafikkanalysen beregner at planlagte hotell fører til en trafikkøkning på rundt 530 envegs bilturer per døgn. Disse turene vil fordele seg i retning sentrum/nord, i retning flyplass og i retning Olav V gata mot øst. Økningen i forhold til dagens trafikk i Olav V gata og Fridtjof Nansens vei vil være relativ liten, jfr. dagens trafikktall (tellinger framskrevet til 2014-nivå). Andelen tungtransport er beregnet til 5 % inkludert busser. Rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS har kommet med supplerende vurderinger relatert til merknadene: «Trafikksikkerhet: Trafikken til/fra hotellet vil i størst grad gå til/fra flyplassen. Trafikkøkningen forbi Aspmyra består stort sett av dagsturer for besøkende. Dette er beregnet til ca. 170 kjt/d (som betyr 7 kjøretøy i timen). Trafikken som er beregnet for Fridtjof Nansens veg i 2015 viser en total økning fra kjt/d i dag til kjt/d. Dette er en generell trafikkvekst i tillegg til de 170 kjt fra planforslaget. Trafikkøkningen på kjt/døgn (uten trafikk fra planforslaget) i 2025 er altså generell trafikkvekst i kommunen ut fra økt velstand (flere biler, kjører mer), økt befolkning og økt aktivitet

13 på ting i nærområdet i dag. Planforslaget i seg selv fører til svært liten trafikkvekst langs Fridtjof Nansens veg.» Det er dessuten i regi av Rambøll AS foretatt en trafikktelling av gående og syklister langs gang / sykkelvegen forbi Fridtjof Nansens veg nr. 11 den 2. og 3. desember Tellingen konkluderer med beskjeden trafikk og liten konflikt mellom myke trafikanter og planlagt tiltak. Rapporten følger plansaken. Etter høringen er planforslaget endret slik at plass for av- og påstigning ved busstopp er utvidet til 2 meters bredde for økt sikkerhet. Dette er gjort etter merknad fra Bodø Syklistene. Støy Hernes velforening og naboer har tatt opp støyspørsmålet. De mener bl.a. at støyrefleks er dårlig utredet, at grunnlaget for flystøyberegninger er foreldet, og at det er behov for ny kartlegging av trafikkstøy. De mener dessuten det er galt å definere hotell som ikke støyfølsom bebyggelse. Det foreligger både støyutredning og trafikkanalyse. Trafikk er vurdert over. Når det gjelder støy så er det innhentet supplerende vurdering fra rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS relatert til merknadene: «Støyrefleksjoner fra fasade: I våre beregningsmodeller er refleksjoner fra alle fasader / bygningskropper tatt med i beregninger for vegtrafikk. Dette betyr at det gjeldende støysonekartet tar høyde for dette. Plassering av nærmeste nabo på motsatt side av Fridtjof Nansens Veg, hotellfasadens geometri, eksisterende støyskjerm mot nærmeste nabo tilsier at refleksjonsbidraget er lite. Beregningsgrunnlaget for støy er basert på gjeldende trafikkvurderinger foretatt i forbindelse med prosjektet. Beregninger Sintef: Det er foretatt egne beregninger av flystøy for dette prosjektet av Sintef, se eget notat. Sintef er eneste part i Norge som kan utføre denne typen beregninger. Grunnlaget for beregningene er de samme trafikktall som er lagt til grunn i gjeldende støyberegninger for Bodø lufthavn. Disse legges også til grunn i kommuneplanens arealdel for Bodø kommune. Disse blir sett på som representative for støysituasjonen. I vår rapport er det foretatt vurderinger av situasjoner både med og uten jagerfly. En situasjon uten jagerfly tar hensyn til en situasjon lengre frem i tid. Støy generert fra hotellet: Dette ivaretas av teknisk forskrift og utredes ved detaljprosjektering av hotellet.» Som nevnt i kommentaren er det benyttet samme grunnlag for flystøy som Bodø kommune benytter i sin kommuneplan, arealdelen, og som er representativ for situasjonen. Støy fra trafikk er basert på helt oppdatert tallgrunnlag og framskrivinger. Konsekvensen av tiltaket i forhold til friområde og eksisterende bebyggelse er beregnet i støyutredningen. Figurene under viser støysonekart med situasjonen før og etter utbygging. Som det framgår er konsekvensen av tiltaket for omgivelsene minimale. For støy på privat uteplass vil eksisterende støyskjerm dempe støyen på samme måte som i dag. Det vises til illustrasjonen lengst til høyre, som viser situasjonen 1,5 m over terreng.

14 Støysonekart beregningshøyde 4 m over terreng, uten og med utbygging, og 1,5 m over terreng med utbygging Hotell regnes ikke som støyfølsom bebyggelse, jfr. departementets retningslinjer T Hotell er heller ikke støyende virksomhet. Innvendig krav til støynivå kan løses med bygningstekniske tiltak. Planområdet er i rød flystøysone i forhold til dagens flyplass med jagerfly. Uten jagerfly vil det være i gul sone. I forhold til trafikkstøy er vestre, sørlige og østlige fasade delvis i rød og delvis i gul støysone. Det stilles spesifiserte krav til vinduer i forskjellige romløsninger for å tilfredsstille kravene til innendørs støynivå fra utendørs støykilder etter NS 8175 for overnattingssteder, og dette ivaretas i byggesaksbehandlingen. Barn og unges interesser Hernes velforening og beboere mener det er uforenelig med området som helhet å plassere et nytt stort hotell med lekeplass på to sider, og at dette vil ha negativ virkning for lekeplassen. Særlig ønsker man ikke at hotellet tillates bygd helt inntil tomtegrensen. Dessuten mener man at hotellet genererer så mye trafikk i tillegg til den trafikken dagens virksomheter skaper, at det medfører fare for både beboerne, besøkende og barn og unge. Det er ovenfor gjort vurderinger av størrelse/byggehøyde, skyggevirkning, vind, trafikkavvikling og trafikksikkerhet, samt støy. Alle disse forhold angår barn- og unges interesser. Det planlagte tiltaket medfører ikke endring i lekeplassens/friarealets størrelse, topografi eller vegetasjon. Det kan oppleves negativt at et så stor volum kommer helt inntil friarealet. Dette er imidlertid ikke uvanlig i en bysituasjon. Arealet som i planen for Aspmyra stadion er regulert til lekeplass er 7,2 daa, og altså romslig med mulighet for mange aktiviteter og steder å oppholde seg. Det mest negative er skyggevirkningen fra det planlagte hotellet. Særlig om ettermiddagen tidlig på våren og på høsten vil en stor del av arealet bli liggende i skygge. Dette er en konsekvens av høyden på 8 etasjer. Konsekvensen for vind og støy på lekeplassen vil være marginale. Når det gjelder trafikk, så genererer tiltaket i seg selv relativt beskjeden trafikkmengde. Situasjonen for myke trafikanter er tydelig og med god sikt. Det er ikke noe som tilsier at tiltaket øker risikoen for ulykker. Oppsummering Tiltaket som planlegges er positivt for Bodø, og vil kunne gi mulighet for å få store konferanser til byen. I tillegg tilføres hotellkapasitet og arbeidsplasser med positive ringvirkninger. Rammene for tiltaket er tatt inn i kommuneplanens arealdel ved siste revisjon i Volum og byggehøyde bryter med skalaen i nabolaget, og byggehøyden for den høye delen er stor i Bodøs målestokk totalt. Både byggehøyde og utnyttingsgrad er nødvendig dersom et konferansehotell med slikt ambisjonsnivå skal kunne realiseres på tomta.

15 I tillegg til byggehøyden og størrelsen er skyggevirkning på fri- og lekearealet i deler av året største negative konsekvens. Øvrige konsekvenser som økt trafikk, støy og turbulens er ubetydelig eller liten negativ. Alternativet til hotell er ikke at tomta ikke bebygges. Tomta er et utbyggingsområde, og alternativet vil være en annen type virksomhet, men med lavere byggehøyde. Begrunnelsen er at hotell er sett på som spesielt, mens annen virksomhet bør undergis de samme rammer for byggehøyde som ellers langs Olav V gate, som er 17 m. Dersom planforslaget ikke godkjennes antas konsekvensen å være at utnyttelsen av tomta til konferansehotell faller bort. Konklusjon og anbefaling Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes med de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn og høring. Planforslaget er vist på plankart med plan ID , på bakken (vertikalnivå 2) og under bakken (vertikalnivå 1), datert , med reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: 1 Forslag til plankart, på bakken, datert Forslag til plankart, under bakken, datert Forslag til planbestemmelser, datert Forslag til planbeskrivelse, datert Utrykte vedlegg: Alle merknader Rapporter: ROS-analyse, trafikkanalyse, teknisk infrastruktur/kommunal infrastruktur/næringsliv og sysselsetting, støyutredning, vindberegninger, barn og unges interesser, byform og estetikk, tellinger gående og syklende.