SAKSFORELEGG. Saksbehandler: Katarzyna Komorek Arkivsaksnr.:09/ Arkiv: REG 0405

Transkript

1 Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Delegasjon areal Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet Utvalg for arealsaker Saksbehandler: Katarzyna Komorek Arkivsaksnr.:09/ Arkiv: REG GANGS BEHANDLING PLAN 0405 FOR JOA NÆRINGSOMRÅDE ::: Sett inn innstillingen under denne linja RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens utlegges forslag til reguleringsplan 0405 Joa Næringsområde, med tilhørende reguleringskart datert og bestemmelser datert til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale under forutsetning av at planmateriellet blir revidert før offentlig ettersyn. Planmateriellet skal revideres på følgende punkter: 1. Hensynsoner med høyderestriksjoner og støysoner fra flyplassen skal fjernes fra reguleringskart. Støykrav og Avinors høyderestriksjoner ivaretas i planen gjennom bestemmelser. 2. Eiendom 34/477 skal tas inn i planforslaget som en naturlig del av næringsfeltet fra kommuneplanen og skal reguleres i samsvar med den. Dette med hensyn til den langsiktige målsetning for utvikling av næringsområdet (ihht kommuneplan). 3. Byggegrense langs Joavegen på felt I4 og I2 trekkes inn fra 5 m til 12 m. Det skal etableres buffersone mellom bolig og industriformål med vegetasjonsskjerm på 8m, samt heve estetikk og balansere tverrsnitt for Joavegen. Vegetasjonsbeltet skal ferdigstilles samtidig med veg V1. 4. Byggegrensen flyttes for å ivareta at tverrsnittet for gang og sykkelvei mellom I1 og I2 settes til minimum 1,2 med hensyn til dagslys, luft og beplantning. Vegetasjon på sørsiden av Sola kommunes eiendom langs G/S1 bør søkes bevart i størst mulig grad. 5. Avstanden fra turveien Hafrsfjord til vollen skal økes til minimum 4 m av estetisk hensyn. Toppen av vollen eller området mellom turveien og vollen skal sikres beplantet med buskvegetasjon med minimum 1 meter høyde. Det skal sikres estetisk kvalitet og tilpassning i landskapet for vollen. Ut mot kanalen bør kantvegetasjonen beholdes og forsterkes som naturlig skjerming av industri sett fra turveien. 6. Det tas inn bestemmelser som hensyntar at området vil kun kunne nyttes til lettere industriell virksomhet som ikke medfører støy, luktulemper eller forurensning. Dette med hensyn til at planen grenser til boliger, tursti og viktige naturtyper. 7. Hvordan støyskjerming for Joaveien 45, 47 og 49 er tenkt løst, må detaljeres.

2 8. Videreutvikling av eksisterende handel må unngås fra bestemmelser men med hensyn til overordnete retningslinjer for arealbruk i kommunen. Følgende ordlyd fra reguleringsbestemmelser 2.11 skal fjernes: Innenfor felt I4 er det i dag handel med plasskrevende varer. Eksisterende bedrift kan bestå og videreutvikles, men på en måte som også ivaretar den langsiktige målsetningen. 9. Planforslaget skal suppleres med plankart og bestemmelser for alternativ D. I oppsummering av konsekvensutredning får begge adkomstalternativene samme konsekvens (liten positiv). Rådmannen ønsker å høre begge foreslåtte alternative adkomstløsninger, men at det i forbindelse med 2. gangs behandling foretas en endelig vurdering. 10. Bestemmelser skal suppleres med at største gesimshøyde er 17 moh. Dette for å sikre samsvar med høyderestriksjoner fra flyplassen og sikre gjennomføring av forslagets volumskala. 11. Parkeringsdekning skal reduseres til 0,5 parkeringsplasser pr. 100 m 2 BRA. Dette vil gi dekning på ca 56 % for ansatte. Dette med hensyn til nasjonale og regionale retningslinjer for transport, samt utalleser fra Fylkesmannen og kort avstand til kollektivnett 12. Standard på gang og sykkelsti o_g/s1 regulert i plan 0361 Solasplitten med 4 m bredde skal beholdes helt til plangrense. 13. Planens bestemmelser skal sikre minimum arealutnyttelse på 65 % BRA med hensyn til nasjonal målsetning om bærekraftig arealutnyttelse. Det forslås at kravet utløses bare ved etablering av nye virksomheter i planområdet. Nye bygg for eksisterende virksomheter skal ivareta den langsiktige målsetningen om den effektive arealbruken (mht. utforming, størrelse og plassering av bygg m.m.). 14. Bestemmelser skal suppleres med at ved byggesøknad skal dokumenteres at bygningene tilfredsstiller krav til energibruk tilsvarende energiklasse B (ihht kommuneplan 3.2). Løsninger ang kollektive varmeløsninger, fornybar energi og miljøvennlig prosjektering skal beskrives nærmere og gis en mulighetsvurdering. 15. Formuleringen utvidelse av næringsområdet skal konkretiseres nærmere i rekkefølgebestemmelser. 16. Rekkefølge krav for etablering av friområdet skal utløses ved utvidelse av næringsområdet. 17. Opparbeidelse av fortau i deler F1 og F3 og gang- og sykkelsti skal sikres i bestemmelser. 18. Planforslaget skal suppleres med en konkret fagvurdering av fare ved tilbakeslag ved springflo (ihht kommuneplan 4.6.). Sikring skal analyseres grundig. De økonomiske konsekvensene ved skader på bygg og infrastruktur i situasjon med full utbygging, skal angis. Det faste utvalg for plansaker ber høringsinstansene vurdere havnivåstigning problematikken i høringsrunden og redegjøre for hvilke rammer som gjelder for planmyndigheten ift. fastsetting av krav til flomsikring / tilbakeslag i fareområder. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/122

3 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for alrealsaker Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Dimensjon Rådgivning AS, v/helene Østmoe, Gamle Forusveien 10A, 4033 Stavanger NSL Eiendom og Invest AS, v/ Martin Husebø, Joavegen 58, 4097 Sola Oversikt over trykte vedlegg 1. Planforslag (oversendelsesbrev): 1.1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse med konsekvensutredning, datert ROS- analyse, datert Rapport: Støy (Sinus), datert Rapport: Biologisk mangfold (Ecofact), uten dato 1.7. Vurdering av adkomst (Dimensjon Rådgivning), datert Sjekkliste Kriminalitetsforebygging, datert Arealregnskap (Excel-format), datert Renovasjonsteknisk plan, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt, datert Restriksjonsplanen, ENZV-P-08 datert Byggerestriksjonskartet - BRA-kart, ENZV-P-09 datert Brukerveiledning for BRA-kart Andre dokumenter i saken: Planprogramm, datert Innkomne merknader til planoppstart (se liste, kapitel 2 VURDERING) Brev fra Rogaland Fylkeskommune, Kulturseksjonen, datert FAKTA (Tekst fra forslagsstiller i kursiv) 1.1 SAKEN GJELDER Det fremmes privat forslag til detaljregulering for Joa næringsområde. Dimensjon Rådgivning AS er forslagstiller på vegne av NSL Eiendom & Invest AS. Området ligger nord for Flyplassvegen rv. 510 og mellom Joaveien og Sømmevågen. Hovedformålet med planen er å legge til rette for videreutvikling av eksisterende næringsområde som ikke er regulert i dag. Reguleringsforslag legger til rette for industri med tilhørende kontorvirksomhet med BRA på m2 og ca 550 arbeidsplasser totalt på hele planområdet. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/123

4 Figur 1 Planens avgrensning 1.2 TIDLIGERE BEHANDLINGER OG SAKSPROSESS Råd om igangsetting av reguleringsarbeid Råd om igangsetting av reguleringsarbeid ble forelagt Det faste utvalg for plansaker/bygningsråd i møte , sak 63/06. Følgende vedtak ble fattet: Det faste utvalget for plansaker tilrår igangsetting av arbeid med reguleringsplan for Joa industriområde. Det settes følgende føringer for det videre planarbeidet: - Planområdet utvides til også å omfatte de tilliggende arealene til Sola kommune og Byggservice, samt nødvendige arealer for adkomst til dette området. - Det tillates regulert til kontorformål i begrenset omfang. - Bygningsutforming og utnytting av tomta avklares i reguleringsplan, men det legges vekt på at dette skal avstemmes med overordnede lokaliseringskriterier og tilpasses eksisterende omgivelser. - Det arbeides videre med adkomstforhold til industriområdet, med sikte på å få til en intuitiv og felles avkjørsel til området. - Byggegrense mot sjø settes til 20 m Behandling før offentlig ettersyn Planen har vært til 1. gangsbehandling i Det faste utvalg for plansaker Det ble fattet vedtak om å sende planen tilbake til forslagsstiller for videre bearbeiding i tråd med vedtak i sak 63/ Ny varsel om oppstart Varsel om ny oppstart med forslag til planprogrammet ble sendt ut på høring i perioden mars april Det kom inn 9 merknader til høring av planprogram Fastsettelse av planprogram Planprogram for konsekvensutredning ble fastsatt av Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet , sak 79/11. Følgende vedtak ble fattet: I samsvar med plan- og bygningsloven 4-1 og kapittel III - 7 av forskrift om konsekvensutredninger fastsettes planprogram for reguleringsplan 0405 Joa næringsområde med følgende endringer; Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/124

5 Utredningstemaene barn og unge og Energiforbruk og energiløsningerer må omtales under punkt 5. Arbeidet skal hensynta Sola kommunes Klima- og energiplan, Regionalplan for energi og klima i Rogaland og det pågående Regional varmeplan. Planprogram ble på bakgrunn av vedtak revidert i juni I fastsatt planprogram for konsekvensutredning er følgende utredningstema angitt: - Atkomst og trafikkforhold - Biologisk mangfold - Støy - Risiko- og sårbarhetsvurderinger - Energiforbruk og energiløsninger - Barn og unge 1.3 GJELDENDE PLANER Fylkesdelplaner Planområdet er i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren definert som tettstedsareal og ligger utenfor langsiktig grense for jordbruk Regionalplan for energi og klima i Rogaland Hovedmål for planen er en satsing på økt produksjon av fornybar energi, reduksjon av energiforbruk og redusert utslipp av klimagasser. Målene skal nås gjennom tilpasninger og endringer bl.a. innen industri, primærnæringer, bygg og anlegg, areal og transport, klimatilpasning m.m. Regionalplanen foreslår konsentrert arealutvikling som en strategi for reduksjon av CO2. Regionalplanen anbefaler også at det utarbeides risikoanalyser med tanke på klimaendringer og mulige risikoer for utbyggingsområder Regional energi- og varmeplan for Stavangerregionen Planen er under utarbeidelse. Planen skal sikre en effektiv bruk av lokale og regionalt tilgjengelige energikilder i bygninger (med fokus på kollektivvarmet) herunder redusere det totale energiforbruk og påfølgende miljøkonsekvenser. Når det gjelder strategi og analyser er industribygninger holdt utenfor, men det er naturlig at generelle retningslinjer benyttes også i utvikling av industriområder Arealdisponeringer / retningslinjer i kommuneplan I kommuneplanen for Sola , er planområdet i hovedsak disponert til næringsbebyggelse, samt friområde. Den vestlige delen av området er regulert til offentlig friområde. Det er lagt inn hensynsone H430 for infrastruktur for framtidige turveger på den vestlige og nordlige deler av området. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/125

6 Figur 2 Utsnitt fra kommuneplanen Kommunedelplan energi og klima Formålet med planen er å styre utviklingen i Sola kommune mot et bærekraftig lokalsamfunn med energieffektive løsninger og høy andel fornybar energi. Planen presenterer ulike fokusområder og delmål som skal dekkes for å oppnå hovedmålene om reduksjon av klimagassutslipp med 20 %, være mer energieffektive og sikre fornybar energi. Delmål som kan være aktuelle for planarbeidet for Joa næringsområde er: - Stille krav om at energibruken i nye bygg i snitt skal tilfredsstille energikarakter B og oppvarmingskarakter «lysegrønn» i hht energimerkeforskriften - Planlegges med utgangspunkt i redusert transportbehov, og legges til rette for økt bruk av miljøvennlig transport - Det kan stimuleres til økt produksjon og anvendelse av ny fornybar energi - Overvannshåndtering i nye områder dimensjoneres etter 100-års nedbør, fortrinnsvis med lokal fordrøyning Gjeldende reguleringsplan og regulert formål Planområdet er uregulert. Planforslaget grenser til og vil berører/erstatter delvis gjeldende reguleringsplan 0361 Solasplitten Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/126

7 Figur 3 Utsnitt fra reguleringsplan 0361 Solasplitten Planområdet grenser i nord og vest med pågående reguleringsplan 0494 Turveg Hafrsfjord Trase Joa Figur 4 Utsnitt fra forslag til reguleringsplan 0494 Turveg langs Hafrsfjord Trase Joa 1.4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og avgrensning Planområdet avgrenses av: - eneboligområdet mot øst, langs Joavegen, - utløpet av Foruskanalen og landbruksområde, LNFR-areal, merket på kommuneplan som hensyn grønnstruktur og regionalt grøntdrag, jfr. FDP Jæren i nord, - Sømmevågen i vest, - naturområder nord for Flyplassveien/rv. 510 i sør. Planområdet er ca. 76,6 daa. I varslet plan var også eiendom bnr/gnr 34/477 med enebolig en del av planavgrensningen. Eiendommen ble tatt ut av planområdet i levert planforslag Eierforhold Figur 5 viser hvilke eiendommer som inngår i planområdet og eierne av disse: Gnr. bnr. Eier 33/21 og 33/1 Sola kommune 33/814 Lyse Eiendom 34/219, 34/219, 34/218, NSL 34/350 Byggservice Figur 5 Oversikt over eiendommer og eiere innenfor plangrensen Landskap og topografi Terrenget er forholdsvis flatt, med høydeforskjeller på 2-3 meter. Det er lite vegetasjon innenfor planområdet, området består stort sett av asfalt flater. Den største delen av området ligger mellom koter 1 og 3 moh. og skråner ned mot Sømmevågen i vest. Den sørvestlige delen ligger noe høyere, med høyeste punkt på 7 moh. Mot sør grenser området mot 2 høyder i terrenget med høyde på 18 og 17 moh. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/127

8 Figur 6 Terrengutforming Vegetasjon og naturforhold Det er ikke registrert viktige naturtyper innenfor planområdet. Langs sørsiden av Sola kommunes eiendom langs gang- og sykkelstien som går midt i industriområdet er det blandet vegetasjon med ulike busker og trær av variert kvalitet, til dels viltvoksende. De enkelte trærne og buskene har ikke bevaringsverdi, men de utgjør en sammenhengende grønn linje langs gang- og sykkelstien. Samlet sett, skaper de estetisk verdi for gang- og sykkelstien og mot planlagt tursti Havsfjord. Figur 7 Eksisterende beplantning langs gang- og sykkelsti. Det er ikke registrert sammenhengende kantvegetasjon langs Foruskanalen. Langs sørsiden av kanalen (i planområdet) er det enkle, viltvoksende busker og trær. Planområdet grenser til områder mot vest og sør hvor det er registrert viktige naturtyper for biologisk mangfold. Ecofact har utarbeidet en egen rapport hvor temaet er beskrevet, se vedlegg Konsekvensutredning Naturmiljø. Temaet er også konsekvensutredet Sør for planområdet Området består stort sett av jordbruksareal, der størstedelen består av beitemark og noe dyrket areal. I områder som er mindre preget av gjødsling finnes vegetasjon som kan settes til vekselfuktig, baserik eng, blåstarr-engstarr-eng, og er listet som sterkt truet. Innenfor det gjødslede området er det deler som bærer mindre preg av gjødsling, og har en vegetasjonstype som kan føres til bergknaus og bergflate. Med rike utforminger, som det til dels er her, regnes vegetasjonstypen som sterkt truet. Naturtypen er satt til naturbeitemark, og det er vurdert to lokaliteter, ved Einargården og Skiljaberget. Fysiske inngrep bør unngås, og i størst mulig grad gjødsling.skiljaberget har verdi C (lokalt viktig), og vil ivaretas og utvikles best uten menneskelig påvirkning. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/128

9 Sømmevågen (vest for planområdet) På grunn av forekomsten av dvergålegras settes hele gruntvannsområdet i Sømmevågen til naturtypen ålegrasenger og andre undervannsenger. Lokaliteten blir klassifisert til A (svært viktig) fordi den inneholder en rødlisteart (dvergålegras) som er sterkt truet, og vegetasjonstypen er listet som kritisk truet. Det beste for naturverdiene er å la lokaliteten forbli upåvirket. Noen fysiske inngrep slik som utfyllinger i strandsonen, mudring og drenering er i tillegg til eutrofiering de viktigste truslene. Strandvegetasjonen i Sømmevågen er nesten fraværende på grunn av utfyllinger, og det er ikke spor etter noen spesielle arter med unntak av dvergålegras. Grunnvanns- og stransoneområdene langs hele Hafrsfjord utgjør generelt svært viktige raste- og næringsområder for vade- og svømmefugler, med spesielt store konsentrasjoner i trekk- og vinterperiodene Vind, lokalklima og solforhold Området ligger nær sjøen, og landskapet er forholdsvis flatt. Dette medfører at området er utsatt for en del vind, og det er ikke noe særlig kupert landskap som demper vindstrømmene fra kysten. Joa næringsområde er lokalisert nær kysten nord på Jæren, og lokalklimaet er preget av dette Eksisterende bebyggelse og arealbruk Området blir i dag benyttet til næring, og omfatter NSL, Byggservice, Lyse Energi og arealer til Sola kommune. NSL driver med produksjon, lager og kontorvirksomhet. Byggservice driver med vareutsalg, lager og kontorvirksomhet og Sola kommune har driftog vedlikeholdsnemden lokalisert innenfor dette området (lagerhaller og kontor- /administrasjonsbygg). Figur 8 Illustrasjonen viser de ulike bedriftene som er innenfor planområdet. Farge Bedrift Grå NSL Eiendom Blå Drift og vedlikeholdsnemd (sola kommune). Gul Lyse Energi Rød Byggservice. Planområdet omfatter i tillegg areal for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veger, gang- sykkelveier, annen veggrunn). Det ble registrert at boliger langs Joavegen har utvidet sine hager ca 2,5 m på kommunal veg mot vest Kultur- og fornminner Rogaland fylkeskommune var på befaring i planområdet Det er ikke funnet kulturminner i området (brev fra Rogaland Fylkeskommune, Kulturseksjonen, datert ) Barns og unges forhold De delene av området som i dag brukes til industri/næring er ikke egnet for lek og opphold. Innenfor planområdet går deler av en gang-/sykkeltrase fra Sømmevågen til Sørnes, og denne brukes av barn og unge Friområder og friluftsliv i nærmiljøet I kommuneplanen er det planlagt turveg langs Sømmevågen. Sola kommune har igangsatt planarbeid for turvegen. I den sørlige delen av området går det en gang-/sykkelveg som Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/129

10 forbinder Sømmevågen med området øst for Skiljaberget. I kommuneplanen er det avsatt et friområde i den vestlige delen av Sola kommune sitt areal. Området benyttes i dag til næringsaktiviteter og er inngjerdet og utilgjengelig Trafikkforhold I dag blir området benyttet til industri, kontor og handel med en BYA på ca. 20 prosent og ÅDT på ca Trafikk ÅDT NSL Byggservice Sola kommune Lyse Kj/døgn Figur 9 ÅDT av dagens situasjon: Transportsituasjonen Biltrafikk Planområdet har adkomst via rv. 510 Flyplassveien. Reguleringsplan 0361 Solasplitten Rv. 510 legger til rette for ny adkomst for planområdet. Planen er vedtatt, og arbeidet med vegen er påbegynt. Adkomst til Lyse, Sola kommune og Byggservice er fra hver sine avkjørsler i Joaveien. Adkomst til NSL Eiendoms område skjer i dag over eiendommen til Byggservice. Denne adkomsten er ikke opparbeidet som veg, og kan oppfattes som noe uryddig. Det genereres trafikk til og fra alle eiendommene i planområdet, samt fra boliger øst for Joaveien. Et grovt anslag foretatt på grunnlag av informasjon fra de ulike aktørene i området estimerer at det er ca. 530 kjøretøy/døgn i Joaveien (kilde: Støyrapport SINUS) Kollektivtrafikk Kollektivtrafikken langs Nesbuvegen kjører over Sandesletta i retning Sola sentrum. Holdeplass ved Eivindvegen ligger i gåavstand fra området (ca. 500 m). Rute 7 går i retning Stavanger og Sola to ganger i timen på dag- og kveldstid Myke trafikanter Innenfor planområdet går deler av en gang-/sykkeltrase fra Sømmevågen til Sørnes. Langs sømmevågen pågår det planarbeid i forbindelse med Turveg Hafrsfjord. Langs området har Joavegen bredde på ca 6 m. Veien har ikke fortau og det oppstår i dag som et konfliktområde mellom biler og fotgjengere som går i veikanten Spesielle miljøforhold Støy Arealene rundt flyplassen er støyutsatt og støy vil alltid være en konflikt mellom lufthavnen og hensyn til nærmiljøet. Den vestligste delen av planområdet (eiendom til Lyse og en del av Sola kommunes eiendom) ligger i rød støysone, resten av planområdet ligger i gul støysone på grunn av flystøy. Alle boliger rundt planområdet har støynivå rundt eller under L den = 52 db fra industri og vegtrafikk. Støysonene viser også at størstedelen av området langs sjøkanten ikke er berørt av støynivåer over L den = 52 fra industri og vegtrafikk. Unntaket er imidlertid helt ved elveutløpet til sjøkanalen. (Kilde: støyvurdering s.12) I foreløpig planforslag for turvegen er den planlagt med bro over kanalen, og berøres dermed ikke av nevnte støyforhold. Støyforhold i og rundt planen er nærmere beskrevet og utredet i konsekvensutredning kapittel Forurensning Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1210

11 Det har flere ganger blitt oppdaget oljeutslipp til Sømmevågen fra Foruskanalen som grenser direkte til planområdet. Brannvesenet har tidligere lagt ut lenser i utløpet av kanalen og definerer stedet som et fareområde med jevnlig inspeksjon Kommunalteknisk infrastruktur Det er etablert en hovedledning for vann og avløp i retning nord/sør tvers over området. Det må avsettes en sikringssone på 4 meter fra ledningen for å ivareta sikkerhet. Dersom hovedledningen må ligge nærmere enn 4 meter må et av følgende tiltak gjøres (Absolutt minimumsavstand mellom bygninger og hovedledninger er 2,0 meter).: - Støpe en vertikal sikringsmur minimum 0,5 meter under bunn av underste ledning. - Føre ned fundamentet på bygningen og eller installasjoner minimum 0,5 meter under bunn av underste ledning. - Legge ledningene som evigvarende ledninger, innstøpt og armert i vanntett betong. Innstøpning skal skje under konstruksjonen og 4 meter ut fra konstruksjonen i begge ender. Bygging nærmere enn 4 meter fra hovedledningen må avklares med VA-ansvarlig. Beskrivelse med tegninger må være godkjent før arbeidet igangsettes. Kapasiteten på vannledningsnettet er god gjennom området. Kapasiteten på spillvann er begrenset, og det kan bli pålagt restriksjoner på påslipp. Kapasiteten på overvann er begrenset. Det kan leveres 50/l brannvann til området. Det er lite brannuttak i området på hovedledningene. I forbindelse med internt ledningsnett på området må det derfor legges opp til brannuttak. 1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hensikten med planforslaget Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for videreutvikling av NSLs eiendom. Planen skal hensynta eksisterende virksomheter i området samtidig som den setter rammer for videre utvikling av området. Planen legger til rette for industri med tilhørende kontorvirksomhet samtidig som eksisterende virksomheter i området fortsatt kan være lokalisert innenfor planområdet Reguleringsformål, areal og planavgrensning. Planområdet er 76,65 daa, fordelt på formålene som fremgår av tabellen nedenfor (for fullstendig arealregnskap vises det til vedlegg): Formål daa Bebyggelse og anlegg Industri 57,7 Samferdsel og teknisk infrastruktur Kjøreveg 4,0 Fortau 0,6 Gang- og sykkelveg 1,8 Annen veggrunn 5 Grønnstruktur Friområde 7,5 Sum planareal 76,6 Figur 10 Oversikt over arealformål og fordeling av disse. Planforslaget omfatter ikke eiendom bnr/gnr 34/477 (på ca. 0,75daa) som var inne i planområdet i varsel om planoppstart. Dette er nærmere omtalt i vurderingsdelen, kapittel Planavgrensning (eiendom 34/477). Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1211

12 1.5.3 Formål industri / kontorinteresser / handel Eiendom Byggbart areal Maks BRA Kontor (35 %) Lyse 2,4 daa m m 2 Sola kommune 22,7 daa m m 2 NSL Eiendom 16,0 daa m m 2 Byggservice 10,4 daa m m 2 NSL v/joaveien 1,4 daa m m 2 Sum m m 2 Figur 11 Beregnet BRA for industri, samt andel kontor Planforslaget definerer ikke typeindustri - lett eller tung. Planforslaget legger også til rette for videreutvikling av handel med plasskrevende varer. Dette er i strid med kommuneplanen hvor området er disponert til næringsbebyggelse. Dette er nærmere omtalt i vurderingsdelen, kapittel Hvordan påvirker planforslaget eksisterende næringsdrivende i området?, avsnitt Handel med plasskrevende varer Tetthetsgrad (høyder og bebygd areal) Planen legger til rette for 4 felt. Hvert felt vil kunne få bygghøyde på maks. 15 m over ferdig planert terreng. Det er lagt til rette for en relativt høy arealutnyttelse av området. Maksimal tomteutnyttelse er satt på 120 %, med en maksimal andel kontor på 35 %. I planen er det satt av følgende byggegrenser: - Mot rampe Solasplitten: 50 meter. - Mot sjø: 20 meter - Mot kanal: 5 meter. Planforslaget legger ikke til rette for minimum utnyttelsesgraden. Dette er nærmere omtalt i vurderingsdelen Tomteutnyttelse Risiko- og sårbarhetsanalyse Ros-analyse og sjekkliste for Ros-analyse er utarbeidet, og er vedlagt saken. Det er tre forhold som er utredet spesielt. Disse er: - havstigning, - trafikkfarlige situasjoner, - forurensning på ytre miljø. Konklusjon av ROS-analysen gjennomgås i kapitel 2 Konsekvenser av planforslaget. Det vises for øvrig til kapitel 6 i planbeskrivelsen Trafikkforhold / tilkomst / avkjørsel Konsekvenser av planforslaget i forbindelse med adkomst og trafikkforhold er beskrevet nærmere i kapitel 5.4. I planforslaget er det lagt til rette for at Byggservice kan fortsette med handel med plasskrevende varer. Dersom Byggservice flytter eller legger ned sin virksomhet legges det opp til at området konverteres til industri med evt. tilhørende kontor. I trafikkberegningene er det sett nærmere på en teoretisk beregning av ÅDT for industri for Byggservice sin eiendom og sammenlignet denne med dagens ÅDT. Selv om en antar at Byggservice får en økning i ÅDT i fremtiden blir det høyest ÅDT dersom eiendommen bygges ut med maks tomteutnyttelse til industri med tilhørende kontor. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1212

13 I beregningen av turproduksjon for området er det tatt utgangspunkt i at området kan bygges ut med en tomteutnyttelse på 120 prosent. ( ) Ved utregning av turproduksjon og antall ansatte er det tatt utgangspunkt i BYA (grunnflaten) for industribebyggelsen. Videre er det tatt utgangspunkt i at det etableres en etasje med kontor i toppetasjen på industribyggene. Følgende tall ligger dermed til grunn for beregning av turproduksjonen: m 2 til industriformål (35 prosent BYA) m 2 til kontorformål (35 prosent av samlet BRA) Områder som består av industri med tilknyttet kontor (administrasjon m.m.) har som regel 1 ansatt pr. 75 m 2. Ved full utbygging tilsvarer det ca. 564 ansatte. I håndbok 146 regnes det 2,5 bilturer per ansatt for industri og kontorformål. Det tilsvarer en ÅDT på Adkomst fra rv. 510 Gjeldende plan 0361 Solasplitten legger til rette for ny adkomst til området. Byggarbeidet for Solasplitten og ny adkomst fra RV510 pågår. Planforslaget overlapper plan Adkomst til planområdet I arbeidet med reguleringsplanen er det vurdert flere mulige adkomster til området. Alternativene er vurdert og illustrert i notat vurdering av adkomst (se vedlegg).( ) I notatet er det vurdert fordeler og ulemper med de forskjellige alternativene. Alle prinsippene som er brukt for å vurdere alternativene er vesentlige, men vedtaket fra Det faste utvalg for plansaker om at det skal arbeides med sikte på å få til en intuitiv og felles adkomst har vært en overordnet føring. I tillegg har det vært viktig å finne en løsning som ikke fører til store ulemper for eksisterende næringsvirksomheter (Kilde : notat vurdering av adkomst kap.1.4). I notatet kom det fram at to alternativ sikrer en felles og intuitiv adkomst, alternativ D og F. Gjennom dialog med kommunen har man konkludert med at begge disse legges frem i konsekvensutredningen. De to alternativene er beskrevet nedenfor Alternativ D Alternativet gir adkomst fra Joaveiens vestre del, over Sola kommunes eiendom, og videre langs grensen mellom Sola kommune og NSL Eiendom og Byggservice mot øst og vest. Løsningen gir en felles adkomst for området, og trafikken ledes bort fra Joaveien. Denne løsningen medfører at det bare er en adkomst til næringsområdet fra den østlige delen av Joaveien. Sola kommune, Byggservice og NSL får ny adkomst. Lyse Eiendom beholder eksisterende adkomst. Figur 12 Alternativ D Alternativ F Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1213

14 Alternativ F viser en hovedadkomst vestover fra Joaveien mellom Sola kommunes eiendom og Byggservice, og videre mellom NSL og Sola kommune. Denne løsningen medfører at det er to adkomster til næringsområdet fra den østlige delen av Joaveien. Lyse Energi beholder eksisterende adkomst. Figur 13 Alternativ F Planforslag viser bare reguleringskart for alternativ F. Dette er nærmere omtalt i vurderingsdelen Estetikk (form, struktur, funksjon, uttrykk) Reguleringsplanen legger til rette for en gradvis forbedring og strukturering av næringsområde. I dag blir deler av området som er regulert til offentlig friområdet benyttet til næring. Det er stilt rekkefølgekrav om at friluftsområdet skal opparbeides som parkanlegg. Ved byggesøknad stilles det krav til utarbeidelse av situasjonsplaner for hvert delfelt. Situasjonsplanen skal vise avkjørsler, parkering, terrengbehandling, gjerder, beplantning, plassering av søppeloppbevaring og innretninger som er søknadspliktige etter plan- og bygningslovens forskrifter. Det skal også vises plan for evt. ubebygd del av delfeltet for å sikre en helhetlig utbygging. I tillegg er det stilt krav om at lagring skal skjermes med innhegning eller foregå innendørs. I bestemmelser stilles det høye krav til: arkitektonisk utforming og materialbruk på bebyggelse som grenser opp mot rampe for Solasplitten, Joavegen og Hafrsfjord. ( 2.3). Ved grenser mot hovedveger og gang- og sykkelveger etableres 1m bredt grønnbelte. Planforslaget sikrer ikke estetiske kvaliteter knyttet til: - nytt tverrsnitt for Joavegen / volumtilpasning med hensyn til eksisterende enboligstruktur - vegetasjon i planområdet (selv om det er tegnet på illustrasjon og snitt) - tverrsnitt for gang og sykkelvei mellom felt I1 og I2 - utforming av flomvoll Alle tema er nærmere omtalt i vurderingsdelen, Hvordan påvirker planforslaget områdets karakter? Fellesområder/grønne områder Planen legger til rette for en bruksendring av deler av Sola kommune sin eiendom, som i kommuneplanen er avsatt til friområde, men som i dag brukes til næringsformål. Dagens gang- og sykkelveg i den sørlige delen av området er ivaretatt i planforslaget. Kommende turveg langs Hafrsfjord planlegges parallelt, og plangrensen for plan 0405 tilpasses denne. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1214

15 1.5.9 Kollektivbetjening Det legges til rette for å bedre forholdene for myke trafikanter ved etablering av fortau og gang- og sykkelveg. Kollektiv-tilgangen vil være som i dag, med busstopp i krysset ved Eivindbakken ca. 500 meter unna planområdet Sykkeltilrettelegging Innenfor planområdet er det i dag en sykkelveg i sør som går videre langs Hafrsfjord og Solasplitten. Syklister og gående vil ha adkomst til næringsområdet fra dette systemet. På sikt vil det også bli adkomstmulighet via gang-og sykkelveger med tilhørende bro over Solasplitten som bygges i forbindelse med Solasplitten. Utover dette er det stilt krav i bestemmelsene om at det skal opparbeides overdekket sykkelparkering for 10 prosent av de ansatte for hvert enkelt tiltak. Planforslaget overlapper gjeldende plan 0361 Solasplitten og grenser mot gjeldende plan 0293 Flyplassvegen. I plan 0361 er gang og sykkelsti regulert med bredde på 4 meter og i plan 0293 med bredde på 3 meter. Planforslaget knytter sammen de to stiene med å jevn reduksjon av bredden fra 4 til 3 meter. Dette er omtalt i vurderingsdelen, avsnitt Figur 14 Gang og sykkelsti Trafikksikkerhet (skoleveg, fartsreduserende tiltak) Alle veiene innenfor planområdet er utformet iht. vegnormal 017. Planforslaget legger til rette for stenging av flere adkomst og opparbeidelse av ny felles adkomst. I tillegg legges det til rette for fortau på deler av Joaveien Parkering (plassering, dekning) I planforslaget tillates det 1 parkeringsplass pr. 100 m 2 BRA Universell utforming Planområdet vil framstå som flatt og det vil være gode stigningsforhold. Det er krav i forslag til reguleringsbestemmelser om at bygninger og uteområder skal tilfredsstille mål for universell utforming og krav om at minst fem prosent av parkeringsplassene skal være tilpasset funksjonshemmede Forhold til flyplassen Flyplassen setter restriksjoner for byggehøyder: - Byggerestriksjoner inn i innflygingssone. Tegning ENZV-P-08 (vedlagt), viser at planområdet ligger under sideflaten og horisontalflaten. Lengst vest felt I1 og I2, høyderestriksjonen beregnet til ca. 22 moh og stiger østover til 53,4 moh, der sideflaten avsluttes. I4 og den østlige delen av I2 ligger under horisontalflaten, 53,4 moh. - Byggerestriksjoner rundt navigasjonsinstrumenter. Tegning ENZV-P-09 (vedlagt), viser høydebegrensning på 10 moh, alle nye byggeprosjekter med høyde over 10 moh Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1215

16 innenfor reguleringsområdet skal håndteres etter vedlagt saksbehandlingsrutine (må inn til Avinor for en radioteknisk vurdering). Området ligger i rød og gul støysone. Forhold til flyplassen er nærmere omtalt i utallese fra Avinor, kapittel Forurensning og miljøhensyn Støy I støyrapporten (vedlagt) er det utredet to ulike alternative adkomstløsninger og utbyggingsalternativ. Alternativ D (se Figur 12) Ved dette alternativet vil boliger langs Joavegen får en reduksjon i støynivå i forhold til dagens situasjon. Alternativ F (se Figur 13) Med full utbygging av hele næringsområdet vil Joavveien 45, 47, 49 og 51 kunne være berettiget tiltak mot støy. Dersom det kun foretas utbygging av NSL sin tomt vil støynivået fra Joaveien være vesentlig lavere enn ved full utbygging. (Kilde: Støyvurdering s. 13) Reguleringsbestemmelsene stiller krav om støyskjerming av området i tråd med T-1442 og støyrapport for hvert delfelt skal være gjennomført ved byggesøknad. Ved byggesøknad skal det redegjøres for evt. tiltak som er nødvendige for å tilfredsstille støyforskriftens krav. Støyforholdene er omtalt i vurderingsdelen, avsnitt og utredet nærmere i konsekvensutredning Overvann I utbyggingsfasen må det tas hensyn til Sømmevågen og hindre avrenning ut i vågen ( 2.2-4). I tillegg er det stilt krav om at det ikke må føres oljeholdig overvann fra området ut i vågen ( 2.9). Siden det ikke er kjente tiltakshavere eller utarbeidet konkrete prosjekter for området er det på nåværende tidspunkt ikke utarbeidet konkrete tiltak for overvannshåndtering. Dette blir derfor håndtert i tekniske planer i forbindelse med konkrete prosjekter. Kapasiteten på vannledningsnettet er god gjennom området. Kapasiteten på spillvann er begrenset, og det kan bli pålagt restriksjoner på påslipp. Kapasiteten på overvann er begrenset. Det må påregnes at overvann fra området må ledes direkte til sjø Energiløsninger og bærekraftig utvikling Det totale BRA i området er satt til m 2, i beregningene er det tatt utgangspunkt i at m 2 utbygges til kontor og m 2 til industri. Bygningskategori Totalt netto energibehov (kwh/m 2 oppvarmet BRA pr. År) Kontorbygning 150 Lett industri/verksted 175 (190) Figur 15 Krav til energibruk (krav gitt i parentes gjelder for arealer der varmegjenvinning av ventilasjonsluft medfører risiko for spredning av forurensing/smitte) Beregning av forventet energibruk ut fra TEK 10, energiklasser og passivhus er utført med bakgrunn i BRA for formålene industri og kontor. Kontor TEK 10 Passivhus Energikl. A Energikl. B Energikl. C m 2 x m 2 x m 2 x m 2 x m 2 x 168 kwh/m 2 kwh/m 2 kwh/m 2 kwh/m 2 kwh/m 2 3,2 GWh 2,1 GWh 1,8 GWh 2,7 GWh 3,6 GWh Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1216

17 Industri m 2 x 175 kwh/m m 2 x 100 kwh/m m 2 x 106 kwh/m m 2 x 159 kwh/m m 2 x 212 kwh/m 2 6,9 GWh 3,9 GWh 4,2 GWh 6,3 GWh 8,6 GWh SUM 10,1 GWh 6,0 GWh 6,0 GWh 9,0 GWh 12,2 GWh Figur 16 Beregning av energiforbruk for nye bygg Maksimalt energiforbruk er beregnet til å være 12,2 GWh, mens optimalt energiforbruk er 6,0 GWh. I beregning brukes netto energibehov for lett industri. Energiløsninger er nærmere omtalt i vurderingsdelen, kapittel Energi Avfallshåndtering Det er utarbeidet renovasjonsteknisk plan for området, se vedlegg. Adkomstvegen inn til området er dimensjonert iht. kommunalteknisk norm. Illustrasjonen viser løsning kjørerute for renovasjonsbil og plassering til avfallsdunker. Lyse Energi beholder samme renovasjonsløsning som i dag Brannvannsdekning I bestemmelsene 2.10 er det stilt krav om at det må legges opp til brannuttak på internt ledningsnett. Utbygger står ansvarlig for å dokumentere eventuelle krav til brannvannsdekning ved byggesøknad Rekkefølge av tiltak Det er stilt rekkefølgekrav om opparbeidelse av: - Offentlig veg V1: før igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. - Offentlig friluftsområdet F1: før det kan gis igangsettingstillatelse for nye bygg innenfor felt I2. - Offentlig fortau del F2: før igangsettingstillatelse for utvidelse av næringsområdet. - Voll: før det kan gis brukstillatelse for nye bygg innenfor næringsområdet. - Støyskjerming: før det kan gis brukstillatelse for nye bygg innenfor planområdet. Men bare i tilfelle virksomheten knyttet til de nye byggene øker støynivå slik at den overstiger anbefalte grenser fra T-1442 eller NS Planforslaget sikrer ikke opparbeidelse av fortau, deler F1 og F2 og heller ikke gang og sykkelsti. Rekkefølgekrav er nærmere omtalt i vurderingsdelen, kapittel Utbygging og rekkefølgekrav Gjennomføring Planen er en privat detaljreguleringsplan med gjennomføringsfrist på 5 år. Se også kapittel i forhold til hva som må være på plass før utbygging. 2 VURDERING 2.1 INNKOMNE MERKNADER VED VARSEL OM OPPSTART Til planvarsling og planprogram er det til sammen kommet inn 10 merknader: Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1217

18 1. Kystverket, brev datert Statens vegvesen, brev datert Fylkesmannen i Rogaland, Miljøvernavdelinga, e-post datert Rogaland fylkeskommune, Regionalplanseksjonen, brev datert Rogaland fylkeskommune, Kulturseksjonen, brev datert og Sola kommune, kommunalteknikk, e-post datert Kommuneoverlege, brev datert Forsvarsbygg, brev datert Help Forsikring på vegne av eiere av Joavegen 60, brev datert Avinor, brev datert Kystverket, brev datert Kystverket har ingen innvendinger til at det igangsettes reguleringsarbeid, som vist i brev og kartskisse. Det må tas med i reguleringsbestemmelsene at tiltak som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet. Kystverket vil be om at planforslaget oversendes for uttale når det foreligger Forslagsstillers kommentar Havne og farvannsloven gjelder i sin helhet for planområdet uavhengig av reguleringsplanen Statens vegvesen, brev datert Som det fremkommer av forslag til planprogram må adkomst fra Rv. 510 Flyplassvegen utredes som en del av det videre arbeidet med planen. Reguleringsplan for Solasplitten legger opp til adkomst via ny rundkjøring. Statens vegvesen må tas aktivt med i den videre avklaringsprosessen. Det må tas inn i bestemmelsene til planen at det ikke kan gis igangsettingstillatelse til utvidelse av næringsområdet før ny adkomst (med tilhørende vegsystem) er ferdig opparbeidet. Kollektivtilgjengelighet, parkering og tilbud til myke trafikanter fremheves som viktige momenter i det videre planarbeidet, og det er bra. Vi vil følge opp disse tema i våre kommende uttaler til planen (når konsekvensutredningen er gjennomført) Forslagsstillers kommentar: Det er avholdt møte med vegvesenet for og koordinere planen med reguleringsplan for Solasplitten samt og diskutere planforslaget. Det er innarbeidet rekkefølgebestemmelse om at ny adkomst VEG-1 skal være ferdig opparbeidet før igangsettingstillatelse til utvidelse av næringsområdet kan gis Rådmannens kommentar: Det finnes ikke i planforslaget en definisjon hva som menes med ordlyden utvidelse av næringsområdet. Dette er nærmere omtalt i vurderingsdelen, kapittel Utbygging og rekkefølgekrav Fylkesmannen i Rogaland, Miljøvernavdeling, e-post datert I nord viser planavgrensingen at en går inn i området for langsiktig jordbruk. Dersom dette skal inngå i planen, må arealformålet bli jordbruk. Vi går ut fra at det i samsvar med kommuneplanen settes av areal til, - og at en ved utbyggingen etablerer en turveg langs sjøen og evt. tverrforbindelse til andre veger. Vi minner særskilt om at tverrforbindelsen i nord går sør for det vannarealet som er vist på kommuneplankartet. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1218

19 Omtalen i varselets tiltaksbeskrivelse: å legge til rette for industri med tilhørende kontorvirksomhet kan misforstås. Vår oppfatning er at arealformålet fortsatt skal være industri, og at det er kurant at industribedrifters kontorvirksomhet inngår i arealformålet. Bestemmelsene kan evt. si noe om forholdet mellom kontor- og produksjonsdelen av virksomheten. Evt. avvik fra dette må godt utredes og begrunnes, men vi konstaterer at det ikke er ført opp som tema i planprogrammet. Det er ønskelig med god utnyttelse av industriarealet. Parkeringsnormen bør være lavere enn 0,5 parkeringsplasser pr. 100 m 2 BRA siden området har god kollektivdekning. Parkeringsnormen er ikke nevnt i planprogrammet, men bør drøftes i forhold til lokalisering, virksomhet og arealutnyttelse. Vi har ikke merknader til planprogrammets omtale av friluftsinteresser og naturmangfold. Det bør etableres en voll mellom turvegen og sjøen, gjerne opp til 1,2 m høyde med enkelte innplantede stedige busk-grupper. Oljeholdig overvann fra området må ikke føres til sjøen Forslagsstillers kommentar: Det er ikke lagt opp til å utvide næringsområdet i området som er disponert til LNF i kommuneplanen. I planvarslet ble plangrensen utvidet for å legge til rette for at turvegen langs Hafrsfjord (plan 0404C) kunne innarbeides i planforslaget dersom det var ønskelig. I ettertid er det kommet frem til i dialog med Sola kommune at forhold knyttet til turvegen skal ivaretas i planforslaget, men at selve turvegen utarbeides som en egen plan. I planforslaget er området regulert til industri. I bestemmelsene åpnes det opp for at det kan etableres kontorvirksomheter og lager som har tilknytting til industrivirksomhetene i området. Det lagt til rette for 120 prosent tomteutnyttelse hvor 35 prosent kan benyttes til kontor/administrasjonsbygg. I tillegg legges det til rette for at eksisterende bedrifter kan videreutvikles. I planforslaget er det tatt utgangspunkt i Sola kommunes parkeringsnorm som stiller krav om 1 parkeringsplass per. 100 m 2 næringsareal. Det er stilt krav om etablering av voll på minimum 1,2 meter mellom turveg og næringsområdet. Vollen skal fungere som en buffer mellom turveg og næringsområdet, samtidig som den skal skjerme området mot flom/havstigning. Bestemmelsene stiller krav om at oljeholdig overvann ikke må føres ut i vågen Rådmannens kommentar: Trase for framtidig turveg den nordligste delen av området er vist i Figur 4, (side 7). Sola kommune har ikke parkeringsnorm som planforslaget viser til. Vurdering av parkeringsdekning er nærmere omtalt i avsnitt Reisemiddelfordeling - parkeringsdekning. Estetisk kvalitet og beplantning langs vollen er ikke sikret i planen. Dette er nærmere omtalt i vurderingsdelen kapittel Planforslaget sikrer at oljeholdig overvann fra området ikke må føres til sjøen men beskriver ikke løsninger angående håndtering ev overvannet Rogaland fylkeskommune, Regionalplanseksjonen, brev datert Planavgrensningen som er vist i varselet omfatter kommuneplanens godkjente næringsareal på Joa samt noe LNF-område og friområde. LNF-området ligger i definert kjerneområde landbruk i gjeldende fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. En justering av vedtatt langsiktig grense i fylkesdelplanen på bekostning av disse landbruksarealene vil kunne medføre innsigelse fra fylkeskommunens side. Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1219

20 Det er av stor betydning at kommuneplanens viste friområder mot Sømmevågen ikke innskrenkes som følge av et utvidet næringsareal. Også tur-/sykkelveg fra Sømmevågen mot Sørnes må finne sin løsning i den kommende reguleringsplanen. Fylkesrådmannen vil særlig minne om betydningen av å oppnå endringer i reisemiddelfordelingen i regionen fra privatbil til kollektivtransport. Joa næringsområde ligger tett opp til hovedakser for kollektivtransport, og planen bør være et tydelig bidrag til en slik ønsket dreining, ved at det settes strenge krav til parkeringsplassdekning. For slike områder bør dette ligge på maksimalt 0,5 plasser pr. 100 kvm BRA Forslagsstillers kommentar: Det er ikke lagt opp til å utvide næringsområde i området som er disponert til LNF i kommuneplanen, for nærmere beskrivelse se kommentar til merknad fra fylkesmannen. Friområdet mot Sømmevågen reguleres til friluftsformål. Eksisterende tur/-sykkelvei fra Sømmevågen mot Sørnes vil bli ivaretatt i planen. Kollektivtilgjengelighet og parkeringsdekning er beskrevet i planen Rådmannens kommentar Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, brev datert og Da det tidligere er registrert flere automatisk freda kulturminner/kulturminnefelt i nærområdet finner vi det nødvendig å befare deler av planområdet før vi kan gi endelig uttale til planen. (.) Rogaland fylkeskommune viser til tidligere korrespondanse samt befaring foretatt Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, har vurdert forslag til regulering i det aktuelle området som sektormyndighet innenfor kulturminnevern. Ut fra våre arkiver og på bakgrunn av resultatet av den ovenfor nevnte befaring kan vi ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Området som man anså hadde størst potensial for ukjente automatisk freda kulturminner var allerede delvis omrotet, og undergrunnen bar preg av tidligere moderne inngrep. På dette grunnlag har Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen, ingen merknader til at tiltaket gjennomføres. Rogaland fylkeskommune vil understreke at selv om det pr. i dag ikke kjennes automatisk fredete kulturminner i området som omfattes av tiltaket, må eventuelle funn ved gjennomføring av planen straks varsels Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet, jfr. Lov om kulturminner 8, 2. ledd Forslagsstillers kommentar: Merknadene tas til etterretning Rådmannens kommentar Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer Sola kommune, Kommunalteknikk, e-post datert Sola har liggende vann og avløpsledninger gjennom området. Vennligst ta kontakt med kommunalteknikk for nærmere opplysninger om ledningsanleggene, og de begrensninger de setter på området før dere går i gang med planleggingen Forslagsstillers kommentar: Det går en hovedvannledning gjennom området, det er regulert en sikringssone på 4 meter fra ledningen Rådmannens kommentar Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1220

21 Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer Kommuneoverlege, brev datert Grunnforhold - Det må sikres at alle bygg tilfredsstiller maksimumsgrenseverdien for radon i inneluft på 200 Bq/m3, og har lavest mulig radonverdier. Støy - Mulige støykilder som industri, trafikk eller teknisk installasjoner må kartlegges og om nødvendig må tiltak planlegges slik at retningslinjer i T-1442 følges. Dette gjelder både overfor boliger, turvei og friområde i nærheten. Støy fra eventuelle bygg- og anleggsvirksomhet jf T-1442 bør tas med i reguleringsbestemmelsene. Utemiljø - Området må sikres i forhold til passerende og egen trafikk. Det må tas hensyn til turvei og friområder i og like utenfor reguleringsområdet. Endringer på området må ikke føre til at turvei og friområdet får redusert verdi eller tilgjengelighet. I stedet bør turvei og friområde integreres i planen, slik at de kan bidra til økt trivsel både for beboerne i nærheten og ansatte i virksomhetene. Sosiale forhold - Alle nye bygninger bør tilfredsstille kravene til universell utforming, med tilgjengelighet for alle. Forurensning - Endret aktivitet må ikke føre til en økning i forurensning av luft, jord eller vann. Ved endret aktivitet i nærheten av badevann og badeplasser, samt avrenning til disse må aktiviteten sikres med hensyn til forurensning. Ved etablering av virksomheter som medfører støv- eller løsemiddeleksponering, må spredning og konsekvenser kartlegges slik at nødvendige tiltak blir iverksatt før driften starter Forslagsstillers kommentar: Grunnforhold - Byggeteknisk forskrift 13-5 sikrer at dette blir ivaretatt. Støy Det er utarbeidet støyvurdering som er vedlagt saken. Støyvurderingen kartlegger støyforholdene for eksisterende boliger, turvei og friområde i nærheten. I bestemmelsene er det stilt krav om at T-1442 skal legges til grunn for nye tiltak i området. Utemiljø Forholdet til turvegen er ivaretatt. Planavgrensning er satt inntil grensen for turvegen. Området som er disponert til friområde i kommuneplanen er regulert til friluftsområde i planforslaget. Sosiale forhold Forholdet til universell utforming er ivaretatt i planen. Forurensning Eksisterende og nye bedrifter som lokaliserer seg i området må forholde seg til eksisterende lover ang. forurensning Rådmannens kommentar: Estetiske kvaliteter knyttet til turvei og gang- og sykkelvei er nærmere omtalt i vurderingsdelen, kapittel Hvordan påvirker planforslaget områdets karakter? Forsvarsbygg, brev datert Ingen merknad til planforslaget Help Forsikring, på vegne av eiere av Joavegen 60, brev datert Eiere av boligeiendom i Joavegen 60 (gnr 34 bnr 477) ønsker å holde eiendommen utenfor planen. I eksisterende kommeplan er området disponert til erverv generelt, men uregulert. Det er siden 1974 gitt dispensasjon for bruk som bolig, og det ble den gang oppført en enebolig. Det legges til Saksnr.: 09/ Løpenr.: 19631/1221